REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiseis de octubre de dos mil cinco
195º y 146º
ASUNTO : KP02-R-2005-001542
PARTE ACTORA: ORLANDO CRAZUT, MARIA GOMEZ, Y TEODORO MELENDEZ, de nacionalidad Venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°. 1.249.705, 7.405.010, 2.535.861, respectivamente, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JOSE ANTONIO ANZOLA, MARISOL ANZOLA, de nacionalidad Venezolana, mayores de edad, abogados inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 29.566, 54.924, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N°. 15.207.381, y de este domicilio; y LA FIRMA MERCANTIL EMPRESA CEDROMAR, C. A. Debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo den la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: EUCLIDES SEBASTIANI, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.64. 079.
SENTENCIA DEFINITIVA EN JUICIO DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION DEL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA).
II
DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA
Conoce este juzgado en Alzada, la presente causa por Apelación interpuesta, por el apoderado judicial de la parte demandada SIMON BRAVO VASQUEZ, en fecha 25 de Julio de 2005, contra la sentencia dictada el 01 de Julio de 2005 por EL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA. Que declaro CON LUGAR la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por los Ciudadanos ORLANDO CRAZUT, MARIA GOMEZ, Y TEODORO MELENDEZ, de nacionalidad Venezolana, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°. 1.249.705, 7.405.010, 2.535.861, respectivamente, y de este domicilio, contra el Ciudadano NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI, de nacionalidad Venezolana, mayor de edad titular de la cédula de identidad N°. 15.207.381, y de este domicilio.
III
SECUENCIA PROCEDIMENTAL
Mediante escrito presentado, por ORLANDO CRAZUT, MARIA GOMEZ, Y TEODORO MELENDEZ, asistidos por los abogados JOSE ANTONIO ANZOLA y MARISOL ANZOLA, en fecha 01 /02/2005 demandó al Ciudadano NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Fundamento la acción en los Artículos 1.167, 1.592, 1.593, y 1.594 del Código Civil Venezolano, artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y artículo 88 del Código de Procedimiento Civil ( folios 1 al 5).
En fecha 17/02/2005 el abogado JOSE ANTONIO ANZOLA a los fines de admitir la demanda consigno recaudos (folios 07 al 13).
En fecha 22/02/2005 se Admitió la demanda por los tramites del juicio breve por EL JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DEL ESTADO LARA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, y emplazaron a los demandados para que comparecieran por ante el Tribunal a dar contestación a la demanda (folio 14 y 15).
En fecha 25/02/2005 se modifica el auto de admisión (folio 16).
En fecha 02/03/2005 la demandante María Gómez otorgo Poder Apud Acta a la abogada en ejercicio Marisol Anzola, mayor de edad inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.924 (folio17).
En fecha 03/03/2005 la abogada Marisol Anzola solicito se le entregara la copia del libelo de la demanda y orden de comparencia de conformidad con el artículo 345 del Código de Procedimiento Civil (folio 18).
En fecha 04/03/2005 se acordó lo solicitado por la abogada Marisol Anzola (folio 19).
En fecha 11/03/2005 la abogada Marisol Anzola consigno actuación del alguacil Cuarto de Municipio referente a la citación de la parte demandada (folio 20 al 23).
En fecha 15/03/2005 se libro boleta de citación conforme a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 24).
En fecha 18/03/2005 La secretaria del Juzgado Primero del Municipio Iribarren deja constancia de que notifico a la parte demandada en la persona del ciudadano Mohamad Choker de conformidad con el 218 del Código de Procedimiento Civil (folio 25 al 27).
En fecha 22/03/2005 en la oportunidad legal de contestación de la demanda los apoderados judiciales del demandado opusieron las cuestiones previas establecida en el articulo 346 ordinales 3 y 4 del Código de Procedimiento Civil, opuso la falta de cualidad de la parte actora para sostener el juicio de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a todo evento negaron, rechazaron, y contradijeron la pretensión de los demandantes (folios 28 al 30).
En fecha 29/03/2005 el demandado confiero Poder Especial a los abogados EUCLIDES SEBASTIANI, SIMON BRAVO, JIMMY INOJOSA, ROSALINDA BRAVO, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 64.079, 62.99965, 51.577, y 73.988 respectivamente (folios 31 y 32).
En fecha 29/03/2005 el demandante ORLANDO CRAZUT otorgo Poder Apud Acta al abogado GUSTAVO ADOLFO ANZOLA LOZADA, MIGUEL ADOLFO ANZOLA CRESPO Y JOSE ANTONIO LOZADA CRESPO, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 680, 31267, 29566 (folio 33).
En fecha 29/03/2005 el apoderado de la parte demandante ORLANDO CRAZUT, promovió pruebas (folios 34 al 38).
En fecha 30/03/2005 el tribunal dicto auto admitiendo las pruebas y se fijo el tercer día de despacho siguiente para la comparencia de los ciudadanos WILLIAN OMAR PEREZ VERGARA, Y FLORENCIO RAFAEL SEQUERA GIMENEZ, el cuarto día de despacho siguiente la comparecencia de los ciudadanos JUAN GABRIEL RIVERO RUIZ, Y ANTELIUS ALEJO , el quinto día de despacho siguiente la comparencia de los ciudadanos JOSE MARIA LOPEZ PERDOMO, Y CESAR JESUS MORALES PENSO, y se acordó citar al ciudadano NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI para que comparezca al segundo día despacho siguiente a absolver posiciones juradas y al día siguiente de concluido dicho acto para que comparezca el promovente absolver las posiciones juradas que le formulare la contraparte y se fijo el día viernes 08-04-2005, a la 1.30 p.m. para la inspección.
En fecha 31/03/2005, la apoderada judicial de la parte actora ciudadana María Gómez abogada Marisol Anzola presento escrito de promoción de pruebas (folios 41 AL 51).
En fecha 01/04/2005, el tribunal dicto auto admitiendo las pruebas promovidas por la parte actora y en cuanto a la inspección acordó el día jueves 07-04-2005, se fijo el tercer día de despacho siguiente para oír la testimonial del ciudadano WILLIAN OMAR PEREZ VERGARA, y el cuarto día de despacho siguiente para oír las testimoniales de los ciudadanos FLORENCIO RAFAEL SEQUERA GIMENEZ, JUAN GABRIEL RIVERO RUIZ, Y ANTELIUS ALEJO, y se fijo el quinto día de despacho siguiente para oír la declaración de los ciudadanos JOSE MARIA LOPEZ PERDOMO, Y CESAR JESUS MORALES PENSO, (folio 52).
En fecha 04/04/2005, compareció el ciudadano WILLIAMS OMAR PEREZ VERGARA, (folio 58 y 59).
En fecha 04/04/2005El apoderado de la parte demandada abogado EUCLIDES SEBASTIANI presento escrito de pruebas. (folios 61 y 62).
En fecha 04/04/2005, el apoderado de la parte demandada desconoció el instrumento privado consignado por el apoderado del ciudadano Orlando Crazut el cual corre en el folio 36, e impugno las fotografías que corren en los folios 37 y 38 por violar el derecho a la defensa y por no tener el control de la prueba. (folio 63).
En fecha 05/04/2005, el tribunal dicto auto fijando nueva oportunidad para oír la testimonial del ciudadano FLORENCIO RAFAEL SEQUERA GIMENEZ, al tercer día de despacho siguiente.
En fecha 05/04/2005 compareció el ciudadano ALEJOS VALERA ANTELIUS JOSE (folios66 al 68).
En fecha 06/04/2005, compareció el ciudadano JOSE MARIA LOPEZ PERDOMO, (folios 69 al 71).
En fecha 06/0472005, compareció el ciudadano MORALES PENSO CESAR JESUS, (folios 71 al 74).
En fecha 07/04/2005, compareció el ciudadano FLORENCIO RAFAEL SEQUERA JIMENEZ, (folios 76 al 78).
En fecha 07/04/2005, compareció el ciudadano RIVERO RUIZ JUAN GABRIEL (folio 79 al 81).
En fecha 07/04/2005, el tribunal deja constancia de la inspección judicial, (folios 83 y 84).
En fecha 08/04/2005, el apoderado judicial de la parte actora ciudadano Orlando Grazut consigno escrito de promoción de pruebas, (folios 89 al 230).
En fecha 11/04/2005, el tribunal dicto auto admitiendo las pruebas promovidas, (folio 231).
En fecha 08/04/2005, la apoderada de la parte actora consigno fotocopias de solicitud de regulación del inmueble por el arrendatario, (folios 232 al 236).
En fecha 11/04/2005, el fotógrafo consigno fotografías tomadas en el acto de inspección judicial, (folios 238 al 247).
En fecha 14/04/2005, el apoderado de la parte demandada abogado EUCLIDES SEBASTIANI M, consigno escrito (folios 248 y 249).
En fecha 15/05/2005, el tribunal dicto auto donde da por recibido oficio y se acuerda agregar anexos, (folios 250 al 254).
En fecha 15/04/2005, el tribunal dicto auto difiriendo la sentencia para el quinto día de despacho siguiente, (folio 255).
En fecha 20/04/2005, El demandante TEODORO MELENDEZ, asistido por el abogado MARIO MELENDEZ presento escrito, (folios 256 al 271).
En fecha 17/06/2005, el tribunal recibe oficio N°.005421 SENIAT, y ordena agregarlo al expediente, (folios 276 y 277).
En fecha 01/07/2005 el tribunal A-QUO dicto Sentencia Definitiva Declarando Con Lugar la Demanda, en los siguientes términos : Trabada en estos términos la litis, debe señalar esta juzgadora que el demandado reconoce la existencia del contrato celebrado el cual como bien lo afirma, se encuentra vigente para el momento de la interposición de la presente demanda. Dicho contrato, tiene pleno valor probatorio en este juicio al quedar reconocido conforme a las previsiones del artículo 444 del Código De Procedimiento Civil, en el se establece en la cláusula primera lo siguiente: los arrendadores dan en arrendamiento a el Arrendatario un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial ubicado en la avenida 20 entre calles 30 y 31, distinguido con el N° 30-28 comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: en línea de trece metros (13 Mts ) con la Av.20, que es su frente; SUR: en línea de trece metros (13 Mts) con vivienda ocupada por los arrendadores; ESTA: En línea de veintitrés metros con cinco centímetros (23,5) con lugar que ocupaba la tienda Selemar, situado en esta ciudad de Barquisimeto, Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara. Dicho local se encuentra construido en un terreno propio que tiene una superficie de TRECIENTOS CINCO METROS CUADRADOS CON CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (305,5 Mts2) aproximadamente, que en la cláusula sexta del presente contrato se establece: “ Se encuentra incluido en este contrato de arrendamiento y dentro de las mismas cláusulas establecidas en el mismo especialmente en las cláusulas CUARTA Y QUINTA, un (1) inmueble propiedad también de los ARRENDADORES y que forma parte del lote arrendado en la cláusula Primera, una superficie de terreno aproximadamente de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y UN METROS CUADRADOS (451 Mts2) y unas bienhechurías allí construidas, distinguido con el N°.19-68 que de acuerdo a lo expresado en las cláusulas contractuales, es evidente que a través del contrato de arrendamiento se le dio al arrendatario el uso y disfrute de dos inmuebles, cada uno perfectamente delimitado e individualizado con su respectiva nomenclatura catastral, distinguido con el N°.30-28 y el distinguido con el N°.19-68 que el arrendatario conforme a la cláusula cuarta quedo debidamente autorizado para realizar cualquier remodelación o reconstrucción que requieren los inmuebles arrendados a los fines de acondicionarlos al funcionamiento del fondo de comercio que deseare instalar el arrendatario, las cuales quedarían a beneficio de los arrendadores, lo que como el mismo señala fue establecido en forma potestativa y no obligatoria. Se analizo el concepto de remodelación y reconstrucción. Según la Real Academia Española remodelar significa reformar algo, modificando algunos de sus elementos o variando su estructura. Mientras que reconstruir significa volver a construir, y esto ultimo implica fabricar, edificar hacer de nueva planta una obra de arquitectura o ingeniería un monumento o en general cualquier obra publica, como puede verse, podemos afirmar que la demolición de un inmueble o parte es una noción que puede quedar incluida dentro de lo que significa reconstrucción pero siempre entendiendo que, la demolición es un paso previo para la construcción de una nueva obra. Señala el a-quo que reconstruir es permitirle demoler pero no por el simple hecho de hacerlo pues en ese caso la facultad que tendría que otorgársele sería simplemente la de demoler, sino para construir o edificar algo nuevo en sustitución del inmueble arrendado que en el caso de análisis el actor demanda la resolución del contrato por considerar que se le ha causado un grave perjuicio a su patrimonio al haberse demolido totalmente las bienhechurías existentes en uno de los inmuebles que ha sido arrendado sin que se haya iniciado ningún tipo de reconstrucción , lo cual fue negado por la demandada quien afirma que no hubo tal demolición puesto que allí no existían bienhechurías y agrega que lo hecho fue una limpieza de escombros, que la acción es extemporánea por anticipada, que al finalizar el contrato es cuando el arrendatario entregaría la construcción realizada potestativamente o, entregaría el inmueble como lo recibió que a partir de este momento es cuando puede intentarse la acción señala el a-quo que en relación a estos alegatos fueron entregados dos inmuebles que de acuerdo a lo establecido en el artículo 1595 del Código Civil estos se encontraban en buen estado, que el demandado no demostró la procedencia de los desechos, que la existencia de los dos inmuebles fue corroborada con la declaración testimonial y que el tribunal valora que no consta en autos que la parte demandada haya demolido para reconstruir como estaba establecido en el contrato lo que hubiese permitido que prosperara la defensa alegada , que consta en autos en prueba de informes constancia de que no consta en la Dirección de Planificación y Control Urbano del Municipio Iribarren solicitud alguna del ciudadano NASSEREDDINE NASSEREDDINE para que se le otorgue permiso de reconstrucción o remodelación del inmueble ubicado en la calle 30 entre carreras 19 y 20 de esta ciudad y que valora, desecha la documental inserta en folio 36, las fotografías que cursan en los folios 37 y 38, se desechan las declaraciones de los ciudadanos Wiliam Omar Pérez Vergara, (folios 58 y 59) Alejo Valera Antelius José 8 folios 66,67, y 68), José María López Perdomo, (FOLIOS 69 Y 70) Y Cesar Jesús Morales Penso (folios 72 y 73 ) por haber declarado ser amigo del co-demandado Orlando Grazut, hecho que a juicio de quien dictamina descalifica sus declaraciones en este proceso, se desechan las documentales insertas folio 90 al folio 225 por no haber sido evacuadas conforme a las normas legales vigentes, se desechan las fotocopias insertas en los folios 226 al 230 por no proporcionar elementos de convicción de conformidad con el artículo 429 del Código De Procedimiento Civil, se desechan las pruebas de informes folios 265 al 271 Seniat, por no aportar elementos de convicción, que la acción de resolución puede proponerse mientras este vigente el contrato ya que la resolución persigue poner fin a la convención celebrada antes de que expire la vigencia contractual igualmente señalo el a-quo que el artículo 1.593 del Código Civil prevé los supuestos de resolución que la situación normativa encaja perfectamente en el supuesto de hecho planteado, ya que al haber destruido una de las bienhechurías arrendadas se le causa un perjuicio económico al arrendador además de no darse un uso adecuado al inmueble arrendado. Por todo lo expuesto el Tribunal considero procedente la acción intentada y así lo declara. Declaro con lugar la demanda de resolución de contrato interpuesta por los ciudadanos Orlando Crazut, María Gómez, y Teodoro Méndez, contra los ciudadanos Nassereddine Nassereddine Atef Salami en su carácter de arrendatario y contra la firma mercantil Cedromar, C.A. en su carácter de ocupante del inmueble arrendado todos identificados en el fallo, se condeno a los demandados a entregar los inmuebles arrendados desocupados de bienes y personas ubicados en la siguiente dirección: Primero: un inmueble constituido por local comercial, distinguido con el N°.30-28 y ubicado en la avenida 20 entre calles 30 y 31 en está ciudad con sus respectivos linderos los cuales se dan aquí por reproducidos, un inmueble distinguido con el N°: 19-68 con una superficie de terreno propio de 451 M2 aproximadamente así como las bienhechurías en el construidas descrito en la cláusula sexta del contrato cuyos linderos se dan aquí por reproducidos. Se condena en costas a la parte vencida. Se ordena notificar a las partes.
En fecha 07/07/2005 se da por notificado el apoderado JOSE ANTONIO ANZOLA, (folio 297).
En fecha 18/07/2005 el alguacil consigno boleta de notificación a la parte demandante María Gómez (folio 298).
En fecha 18/07/2005 el demandante ciudadano Teodoro Meléndez Guédez, asistido por el abogado Mario Meléndez se dio por notificado (folio 300).
En fecha 22/07/2005, el alguacil consigno boleta de notificación del ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami (folio 302).
En fecha 2570572005, El apoderado judicial SIMON BRAVO VASQUEZ, APELO de la sentencia definitiva (folio 304).
En fecha 01/08/2005, se oyó apelación en ambos efectos (folio 306).
En fecha 04/08/2005 se recibió el expediente en este juzgado quien suscribe se avoco al conocimiento de la causa y se fijo el Décimo día de despacho siguiente para decidir. (folio 308).
IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad legal para resolver sobre la apelación interpuesta, este Tribunal pasa a hacerlo y para ello observa: De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia ésta Alzada que la presente causa fue interpuesta por los ciudadanos ORLANDO CRAZUT, MARIA GOMEZ Y TEODORO MELENDEZ, actuando con el carácter de Arrendadores contra el ciudadano NASSAREDDINE NASSAREDDINE ATEF SALAMI.
PRIMERO: Manifiestan los demandantes en su libelo de demanda que celebraron contrato de arrendamiento con el ciudadano NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI, titular de la cédula de identidad N° 15.207.381, sobre los siguientes inmuebles: a) Un inmueble ubicado en la avenida 20 entre calles 30 y 31, distinguido con el N° 30-28, de esta ciudad, cuyos linderos y área de construcción señaló en su escrito el cual forma parte de otro de mayor extensión, el cual fue objeto del mismo contrato de arrendamiento, b) Un inmueble con una superficie de terreno propio de 451 mts2, distinguido con el N° 1.968, y cuyos linderos igualmente señaló en su escrito libelar. Que al momento de la firma del contrato, el segundo inmueble señalado se encontraba ocupado por el ciudadano Orlando Crazut, siendo entregado el 17 de julio del 2.002 (sic).
Expresan que según la cláusula cuarta del contrato, el arrendatario se encontraba autorizado para realizar cualquier remodelación o reconstrucción a los inmuebles arrendados. Que con respecto al inmueble señalado en la cláusula sexta del contrato, a (sic) ocurrido un hecho grave puesto que al decir de los accionantes fue destruido en su totalidad, sin que se haya iniciado ningún tipo de construcción, pese a encontrarse vencido el primer lapso del contrato durante el cual debía el arrendatario realizar las remodelaciones o reconstrucciones.
Que estipularon cláusulas pecuniarias para ambas partes en caso de no continuar con la relación arrendaticia, estableciendo su pago en dólares o su equivalente en bolívares, en el caso de haberse realizado o no la reconstrucción o remodelaciones por parte del arrendatario en los inmuebles arrendados. Que al demoler (el arrendatario) las bienhechurías existentes en el inmueble descrito en la cláusula sexta y no reconstruir o remodelar, el arrendatario causó un grave daño económico y quebrantó su principal obligación cual es, servirse de la cosa como buen padre de familia.
Señalaron que el arrendatario no está haciendo el uso establecido en el contrato, violando lo establecido en el artículo 1.593 del Código Civil y que, al existir en la actualidad un solo un terreno, se evidencia que no puede cumplir con su obligación de devolver el inmueble como lo recibió. Que por tales razones demandan la resolución del contrato de arrendamiento celebrado según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barquisimeto, inserto el 28-08-2000, bajo el N° 78, Tomo 68, y el 01-09-2000, bajo el N° 8, Tomo 73 de los Libros llevados en esa Notaría; y consecuencialmente devuelva los inmuebles arrendados desocupados de bienes y personas, cancelando las costas y costos procesales. Fundamentó su acción en los artículos 1.167, 1.592, 1.593 y 1.594 del Código Civil; artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 88 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Estimó la demanda en cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000, oo).
SEGUNDO: En la contestación de la demanda, el demandado, por intermedio de su apoderado judicial Abg. EUCLIDES SEBASTIANI M., opuso en primer lugar cuestiones previas previstas en los ordinales 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por ilegitimidad de la persona citada por no tener el carácter que se le atribuye; así como también la prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderada o representante del actor, ya que el poder otorgado es insuficiente. Asimismo, alegó como defensa de fondo, la falta de cualidad tanto de la parte actora para sostener el juicio; como de la parte demandada, ya que la parte citada fue la empresa CEDRO MAR C.A., la cual no tiene carácter de arrendataria en el instrumento fundamental de la acción.
Igualmente procedió a contestar al fondo de la demanda rechazando, negando y contradiciendo la demanda intentada en su contra, por ser falso e incierto el hecho de que su poderdante haya dejado de cumplir con alguna de sus obligaciones contractuales.
Ratificó en todas y cada una de sus partes el contrato de arrendamiento que lo vincula con los demandantes; señaló que la duración convenida fue de 48 meses contados a partir del 18-08-2000, prorrogable por periodos iguales y sucesivos, siempre y cuando exista la notificación de una parte a la otra, su deseo de no prorrogar por lo menos 60 días antes a la fecha del vencimiento original o de cualquiera de sus prorrogas. Que tal notificación no se realizó, que el término original expiró el 18-08-2004, prorrogándose automáticamente por 04 años más hasta el 18-08-2008 y que en caso de no prorrogarse en esta última oportunidad, le correspondería una prórroga legal de dos años, según el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que la obligación que señalan los actores que incumplió, se encuentra en la cláusula cuarta del contrato y es relativa a la autorización que tiene su representado de realizar cualquier remodelación o reconstrucción en los inmuebles arrendados, y que a su decir es potestativo del arrendatario y no una obligación impuesta, para lo cual está plenamente autorizado. De igual forma alega que en dicha cláusula y en ninguna otra se estipuló un lapso o término para que el arrendatario realice dichas remodelaciones o reconstrucciones, por lo que se puede inferir a su modo de ver que las puede realizar en cualquier momento dentro del lapso de vigencia del contrato de arrendamiento que los vincula. Indica que resulta ilógico y sin fundamento demandar el incumplimiento de una obligación que no existe como tal y que además no tiene plazo estipulado para su ejecución o cumplimiento.
Negó que su representado haya destruido unas supuestas bienhechurías, las cuales no se describen en ninguna de las cláusulas y lo que en realidad realizó fue una limpieza de escombros, materiales de barro y palos, que la parte demandante, al ejercer alguna acción, debería hacerlo al finalizar el tiempo de vigencia del contrato de arrendamiento ya que según esgrime su apoderado al momento de devolver la cosa tendría varias posibilidades: 1) Entregar una construcción realizada potestativamente por el (sic); 2) Devolver el inmueble tal y como lo recibió, en caso de demostrarse que existían las bienhechurías; 3) De no existir bienhechurías, devolver el inmueble tal y como se encuentra en buenas condiciones y a su decir de los arrendadores considerar que se les está violentando algún derecho, intentar cualquier acción a partir de ese momento, puesto que de lo contrario estaría viciada de extemporaneidad por adelantado.
Negó que esté incumpliendo con el artículo 1.593 del Código Civil, ya que en ningún momento se le ha dado al inmueble un uso distinto al establecido; negó que los arrendadores hayan salido perjudicados en la Regulación de Alquileres realizada por ante la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren ya que el perjudicado fue su representado, quien pagó un sobre alquiler excesivo. Finalmente solicitó que su escrito sea admitido, valorado y la demanda sea declarada con lugar.
PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑO AL LIBELO:
1) Contrato De arrendamiento, inserto (folios 07 al 13).el cual es apreciado por está alzada de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con el 395 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE
1) Misiva de fecha 15 de Julio de 2002 (folio 36) se desechan del proceso por haber sido impugnada de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.
2) Fotografías (folios 37 Y 38) se desechan del proceso por haber sido impugnadas de conformidad con norma supra-citada
3) Testimoniales:
En fecha 04/04/2005, compareció el ciudadano WILLIAMS OMAR PEREZ VERGARA a rendir declaración y expreso “que conoce la vivienda y al señor Orlando Crazut, a su esposa y a sus hijos, que está fue tumbada, que cree que fue a mediados del dos mil dos y que una vez trabajo en esa casa en cuestión de pintura”.
En fecha 05/04/2005 compareció el ciudadano ALEJOS VALERA ANTELIUS JOSE y expreso” que conocía la vivienda donde habitaba el ciudadano ORLANDO CRAZUT, que este habito la misma hasta mediado del 2000 en Julio que esta ubicada en la calle 30 entre 19 y 20 a lado de la Universidad Nacional Abierta que en el sitio donde estaba ubicada la vivienda pudo observar un estacionamiento y cree que entran carros, que visitaba la casa compartía y jugaba ajedrez con el ciudadano Orlando Crazut, y que no tiene ningún conocimiento de la relación entre este y Nassereddine Nassereddine Atef Salami.
En fecha 06/04/2005, compareció el ciudadano JOSE MARIA LOPEZ PERDOMO, y expreso”que conocía la vivienda en la cual habitaba el ciudadano Orlando Crazut, que está ubicada en la calle 30 entre 19 y 20 que la tumbaron y la demolieron y que horita es estacionamiento que esto fue a mediados del dos mil dos que vive cerca y que conoce de muchos años a la parte actora y que son amigos, que desconoce la relación entre con el ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami.
En fecha 06/0472005, compareció el ciudadano MORALES PENSO CESAR JESUS, y expreso “ que conoció la vivienda que pertenecía al ciudadano Orlando Crazut, que está ubicada en la calle 30 entre carrera 19 y 20, que cree que existe un estacionamiento, que no existe la vivienda que la tumbaron que iba frecuentemente a esa casa, que es amigo de la familia, que es una amistad muy vieja entre su familia materna y la familia de ellos, que no tiene conocimiento de la relación con el ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami.
En fecha 07/04/2005, compareció el ciudadano FLORENCIO RAFAEL SEQUERA JIMENEZ, y expreso “ que conoce al ciudadano Orlando Crazut, que este residía en la calle 30 entre carreras 19 y 20 acera oeste, que supo que se mudo en el mes de Julio, que habían derrumbado el portón de madera y colocaron uno de hierro que le pregunto al señor Orlando Crazut si había vendido la casa que este le contesto que se la había arrendado a un árabe, que a mediados del año 2003 observo que la casa la estaban derrumbando y que en el dos mil cuatro pusieron un estacionamiento, que desconoce la relación con el ciudadano Nassereddine Nassereddine Atef Salami, que solo sabe que se la arrendaron a un árabe.
En fecha 07/04/2005, compareció el ciudadano RIVERO RUIZ JUAN GABRIEL y expreso “ que conocía al ciudadano Orlando Crazut, que este vivía en la calle 30 entre carrera 19 Y 20 que vivió hasta mediados del año dos mil dos , que cree que la vivienda fue demolida a mediados del dos mil tres, que actualmente existe un estacionamiento de vehículos, que le consta por que transita por el lugar, que reconstrucción y remodelación es mejorar lo que allí existe sin dañarlo, que no tiene conocimiento del contrato de arrendamiento.
En cuanto las testificales de los ciudadanos William Omar Pérez Vergara, Alejos Valera Antelius José, José Maria López Perdomo y cesar Jesús Morales Pensó. Esta Alzada ratifica el criterio del tribunal a-quo. Y ASI SE ESTABLECE.
4) En fecha 07/04/2005, el tribunal deja constancia de la inspección judicial y deja constancia que el objeto de inspección se trata de un terreno totalmente vacío cercado con paredes de bloques en toda su extensión con un portón de entrada de dos batientes por la calle 30 y que no existen bienhechurías dentro del inmueble, que de acuerdo a la información señalada por el encargado que el local se utiliza para estacionar el vehículo del dueño del local, que da hacia la avenida 20, el tribunal deja constancia que la pared del lindero norte colinda con un local comercial identificado como CEDROMAR, C.A. el tribunal se traslado a la avenida 20 entre calle 30 y 31 específicamente a un local comercial que se identifica con el nombre supra-citado, y deja constancia que el inmueble en cuestión se encuentra en buen estado, y que se realizaron 12 tomas fotográficas y que formarán parte de la presente inspección. Está Alzada le da valor probatorio. Y ASI SE ESTABLECE.
5) INSTRUMENTALES cursantes en los folios 44 al 51, se desechan por no aportar nada a la controversia. Y ASI SE ESTABLECE
6) INSTRUMENTALES cursantes en los folios 90 al 230, se desechan por aportar nada a la Controversia. Y ASI SE ESTABLECE
7) INSTRUMENTALES cursantes en los folios 250 al 253, patente de la empresa Cedromar, C.A se aprecia en cuanto a los datos de la misma. Y ASI SE ESTABLECE
8) INFORME DEL SENIAT. Cursantes folios 265 al 271, no aportan nada a el procesó ASI SE ESTABLECE
Siendo estos los términos en que quedo planteada la litis, entra este Tribunal a conocer la causa y en primer lugar, por razones de técnica procesal, pasa a pronunciarse sobre las cuestiones previas opuestas por la parte demandada y la defensa de fondo invocada en su escrito de contestación de demanda, todo de conformidad con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
-I-
Cuestiones Previas
No corresponde a esta Alzada, la revisión del fallo definitivo en lo que a las cuestiones previas se refiere, porque tratándose de las contenidas en los ordinales 3° y 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, son inapelables por mandato legal y así se establece. Razón por la cual, esta Superioridad no emite pronunciamiento alguno.
- II -
Defensa de Fondo
Falta de Cualidad
Con respecto a la defensa de fondo invocada por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, según expresa que la parte actora y la co-demandada CEDRO MAR C.A., carecen de cualidad para sostener el juicio ya que –arguye- el poder apud-acta conferido a la abogada Marisol Anzola, es insuficiente, por no haber sido otorgado por todos los arrendadores-demandantes, no teniendo por lo tanto la legalidad suficiente a los efectos de mantener el presente juicio. Por otro lado esgrime que la persona jurídica CEDRO MAR C.A., carece de cualidad por cuanto la misma no aparece ni posee el carácter de arrendataria, por lo cual carece de cualidad e interés para sostener el juicio.
En ese sentido, quien acá decide que dicha defensa se encuentra prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Doctrina y jurisprudencia patria han establecido que la cualidad o legitimación ad causam, está supeditada a la actitud que tome un sujeto en relación a la titularidad del derecho. (Véase Sentencia N° 1.930, Tribunal Supremo de Justicia, Sala Constitucional, de 14-07-2003, caso Plinio Musso, Expte. N° 02-1597).
Dicha Sala expresó que:
...es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que puede ser controlado por las partes en el ejercicio del derecho constitucional a la defensa.
Bajo esa perspectiva, corresponde a esta Juzgadora analizar si en efecto, la parte actora y la co-demandada CEDRO MAR C.A., carecen de cualidad activa y pasiva para sostener el presente juicio.
Con respecto a la falta de cualidad activa, comparte este Juzgado el criterio establecido por el Juzgado A-quo, al señalar que la pretensión de los actores es la resolución del contrato de arrendamiento celebrado con el demandado, y se observa que los sujetos que interponen la demanda son los mismos que efectivamente suscribieron el contrato de arrendamiento en su carácter de arrendadores, por lo que la falta de cualidad activa se desecha y ASI SE ESTABLECE.
En relación a la falta de cualidad pasiva de la co-demandada CEDROMAR C.A., en virtud de que ésta no aparece como parte en el contrato de arrendamiento; igualmente comparte este Tribunal el argumento esbozado en la sentencia apelada, puesto que, si bien es cierto que la firma CEDROMAR C.A. en ningún momento suscribió contrato de arrendamiento alguno, ésta es la ocupante del inmueble arrendado y el ciudadano NASSEREDDINE ATEF SALAMI es el representante legal de la misma, hecho éste que no fue controvertido a lo largo del proceso y que, al contrario se demostró fehacientemente en el debate probatorio. Basta simplemente con apreciar la Inspección Judicial evacuada para determinar tal circunstancia, razón por la cual se desecha esta defensa. Y ASI SE ESTABLECE
Analizado lo anterior, pasa este Tribunal a resolver. En ese sentido, se observa que la parte actora fundamentó su petición en los artículos 1.167, 1.592, 1.593 y 1.594 del Código Civil; artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículo 88 y siguientes del Código de Procedimiento Civil
En ese sentido, el artículo 1.167 invocado prevé:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Resaltado del Tribunal)
De los argumentos, defensas y probanzas traídas a los autos, este Tribunal observa que la relación jurídica contractual que vincula a las partes no fue controvertida. Se trata pues, de una relación arrendaticia de carácter bilateral donde, y que por mandato del artículo anteriormente trascrito, las partes que en él aparecen pueden, a su elección, demandar la resolución o ejecución (cumplimiento) según las circunstancias fácticas que rodean a las partes.
Así, la parte actora interpone su acción señalando que lo hace por incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario, puesto que destruyó en su totalidad las bienhechurías que se encontraba en el inmueble identificado en la cláusula sexta del contrato y no ha realizado ningún tipo de construcción para cumplir con su obligación de realizar las remodelaciones o reconstrucciones necesarias y encontrándose vencido el primer lapso del contrato para hacerlo.
CONCLUSIÓN
Al analizar tanto los hechos, como el derecho invocado y las pruebas aportadas al proceso, se infiere lo siguiente:
1) El contrato que vincula a las partes tiene un término de cuarenta y ocho (48) meses contados a partir del 18-08-2000, prorrogable por igual lapso siempre y cuando una de las partes notifique a la otra su deseo de finalizar la relación, por lo menos con 60 días de anticipación a la fecha de vencimiento del término original o de cualquiera de sus prorrogas. (Cláusula segunda)
2) Dicho contrato tiene por objeto los siguientes inmuebles:
a. El señalado en la cláusula primera, constituido por un local comercial ubicado en la avenida 20 entre calles 30 y 31 N° 30-28, cuyos linderos y medidas especificó ampliamente y el terreno donde se encuentra construido. (Cláusula primera)
b. El señalado en la cláusula sexta, constituido por un inmueble que forma parte del lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble arrendado y especificado en la cláusula primera y unas bienhechurías allí construidas distinguido con el N° 19-68. (Cláusula sexta)
3) Los arrendadores fueron autorizados para realizar cualquier remodelación o reconstrucción que requirieran los inmuebles arrendados e identificados anteriormente para acondicionarlo al funcionamiento del fondo de comercio instalado allí. (Cláusula cuarta)
Dada la naturaleza del contrato que vincula a las partes intervinientes en el presente proceso, se observa que el mismo es un contrato fijo a tiempo determinado, prorrogable automáticamente por igual lapso siempre y cuando no ocurra notificación de desahucio. En el caso de marras, el término original fue de 48 meses (04 años) contados a partir del 18-08-2000 por lo que el mismo expiró el 18-08-2004 y al no haberse verificado desahucio alguno, el mismo se prorrogó automáticamente por un lapso de 04 años cuyo término es el 18-08-2008. Así se establece.
Con respecto a los inmuebles objeto de arrendamiento, fue controvertido el señalado en la cláusula sexta del contrato, dada su ambigüedad, al expresar que forma parte del contrato unas bienhechurías que se encuentran en el lote de terreno especificado en dicha cláusula. Ahora bien, con respecto a este hecho, esta Juzgadora observa que la parte demandada señala que en dicho lote de terreno lo que en verdad existía eran unos escombros y restos de una casa de barro, y que aún cuando al ser este un hecho negativo que no puede demostrar por los medios procesales; es claro para esta Sentenciadora que en dicho inmueble existieron las mismas, ya sea en ruinas o no, lo cual se deduce de las deposiciones de los ciudadanos WILLIAMS OMAR PEREZ VERGARA, FLORENCIO RAFAEL SEQUERA JIMENEZ, JUAN GABRIEL RIVERO RUIZ, quienes están contestes en afirmar la existencia de una casa antigua en el lote de terreno arrendado y señalado en la cláusula sexta del contrato y que fue demolida y en la actualidad no existe. Circunstancia esta que igualmente se observa con la Inspección Judicial evacuada in situ. Y ASI SE ESTABLECE.
Los arrendadores, expresamente autorizaron al arrendatario para realizar cualquier remodelación o reconstrucción que requirieran los inmuebles arrendados. Basan su pretensión en el hecho de haber demolido unas bienhechurías que se encontraban construidas en el lote de terreno especificado en la cláusula sexta del contrato y haber expirado el término y no haber (los arrendatarios) construido o iniciado trabajo alguno para iniciar la construcción para lo cual se encontraba autorizado.
Con respecto a tal circunstancia, se observa que el inmueble señalado en la cláusula sexta del contrato fue objeto de acondicionamiento para el uso comercial del fondo de comercio que funciona en el inmueble arrendado y se desprende, especialmente de la Inspección Judicial practicada y las testimoniales rendidas por FLORENCIO RAFAEL SEQUERA JIMENEZ, JUAN GABRIEL RIVERO RUIZ, quienes afirman que dicho inmueble se utiliza como estacionamiento y fue construida una pared y un portón de hierro que se colocó en sustitución de uno de madera. Tal circunstancia fue afirmada por la parte demandada, en su escrito de informe.
Ahora bien, en materia de obligaciones contractuales, se tiene que las mismas están sujetas a ciertas condiciones de modo, tiempo o hechos que, en un futuro, pueden ocurrir o no. En el caso sub iudice, se tiene que la parte demandante alega que el demandado no ha realizado trabajo de construcción alguno a raíz de ser demolidas unas bienhechurías que le fueron arrendadas, puesto que venció el término original y aún no ha realizado diligencia alguna para hacerlo. En ese sentido, haciendo una interpretación del contrato conforme a las reglas previstas en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, se tiene que fue intención de las partes prever la autorización expresa al arrendatario para realizar cualquier reconstrucción o remodelación que considere necesaria para el acondicionamiento del fondo de comercio que allí funciona (cláusula cuarta), siendo ésta una facultad (no obligación) del arrendatario el hacerlo. Por otro lado, no se estipuló lapso alguno para la realizar dichas actividades, por lo que debe presumirse que su ejecución debe hacerse durante la duración de la relación arrendaticia, vale decir, dentro del término original o de cualquiera de sus prorrogas. Así, se tiene que el contrato objeto de análisis, tiene una vigencia actual hasta el año 2008, por lo que mal pueden los demandantes solicitar la resolución del contrato que los vincula con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil por incumplimiento de la aludida cláusula cuarta, puesto que aún no ha vencido el lapso para que el arrendatario-demandado cumpla con su obligación de realizar las remodelaciones o reconstrucciones, las cuales, como bien lo afirma el mismo demandado y fue demostrado en el debate probatorio, la reconstrucción se inició con el levantamiento de una pared y la colocación de un portón de hierro. Hechos estos que no encuadran en el supuesto previsto en el artículo 1.167 ya señalado, careciendo la parte demandante a todas luces de todo asidero y derecho que le asista para interponer acción alguna por los hechos invocados. Cosa distinta sería si, al vencer la prorroga y deba verificarse la entrega de los inmuebles arrendados, no exista construcción alguna o que las que se encuentren construidas a criterio de los demandantes no se compense con las que existían al momento de la celebración del contrato. Y ASI SE ESTABLE.
Establecidos los aspectos anteriores, no cabe duda para esta Alzada la improcedencia de la acción intentada por resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones contractuales del arrendatario previstas en la Cláusula Cuarta del contrato, habida consideración que para su cumplimiento no se estipuló tiempo alguno para su ejecución. ASI SE DECIDE.
DECISION
En merito de las anteriores consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR EL RECURSO DE APELACION ejercida por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara el día 01-07-2005 en el presente juicio por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO que tiene por objeto los siguientes inmuebles: a) El señalado en la cláusula primera, constituido por un local comercial ubicado en la avenida 20 entre calles 30 y 31 N° 30-28, cuyos linderos y medidas especificó ampliamente y el terreno donde se encuentra construido; y b) El señalado en la cláusula sexta, constituido por un inmueble que forma parte del lote de terreno donde se encuentra construido el inmueble arrendado y especificado en la cláusula primera y unas bienhechurías allí construidas distinguido con el N° 19-68; juicio el cual es seguido por los ciudadanos ORLANDO CRAZUT, MARIA GOMEZ y TEODORO MELENDEZ, contra NASSEREDDINE NASSEREDDINE ATEF SALAMI, todos identificados en autos. Asimismo, se declara SIN LUGAR LA DEMANDA intentada.
Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida en la interposición del recurso.
QUEDA REVOCADO EL FALLO APELADO.
De conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, notifíquese a las partes de la presente decisión.
REGÍSTRESE Y PUBLÍQUESE. DÉJESE COPIA.
Remítase oportunamente el presente expediente al Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara.
Dado, firmado, sellado y refrendado en la Sala de Despacho del Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto a los 26 días del mes de octubre de 2005. Años: 195º 146º.
La Juez Suplente Especial
Mariluz Josefina Pérez
La Secretaria
María Fernanda Alviarez
En la misma fecha se registró y publicó siendo las 12:53 pm y se dejó copia.-
La Sec.-
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