Exp. N° AP42-N-2003-002456
Juez Ponente: ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
En fecha 25 de junio de 2003 se recibió en la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo el Oficio N° 03-0809 de fecha 30 de mayo de 2003, anexo al cual el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada FLOR CARVAJAL DE PATIÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.626, apoderada judicial del ciudadano PHILIPPE MARIE GEORGES LATIL, portador de la cédula de identidad N° 4.774.507, actuando como “representante de la propietaria del inmueble identificado como: Apartamento Número y Letra 14-A, del Edificio denominado Don Pedro, situado en la Primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda”, el cual es propiedad de la ciudadana ISABEL MERCEDES SARMIENTO MADUEÑO, portadora de la cédula de identidad N° E- 737.840, contra la Resolución N° 001027 del 20 de octubre de 2000 emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, mediante la cual reguló el inmueble objeto del presente juicio.
Tal remisión se efectuó en virtud de la apelación ejercida en fecha 21 de mayo de 2003 por la ciudadana Francia Graziani, portadora de la cédula de identidad N° 3.248.061 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.552, actuando en su carácter de arrendataria del inmueble previamente indicado, contra la sentencia dictada en fecha 12 de marzo de 2003 por el aludido Juzgado, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.
El 1° de julio de 2003, se dio cuenta a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo. Por auto de la misma fecha se designó ponente a la Magistrada Evelyn Marrero Ortíz, y se fijó el décimo (10°) día de despacho siguiente para comenzar la relación de la causa.
El 17 de julio de 2003, la parte apelante, actuando en su nombre y representación consignó escrito de formalización de la apelación interpuesta.
En fecha 23 de julio de 2003, comenzó la relación de la causa.
El 5 de agosto de 2003, la apoderada judicial de la parte recurrente consignó escrito de contestación a la apelación.
El 7 de agosto de 2003 comenzó el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas, el cual venció el 19 del mismo mes y año.
El 20 de agosto de 2003 se agregó a los autos el escrito de pruebas presentado el 13 del mismo mes y año por la parte apelante y se declaró abierto el lapso de tres (3) días de despacho para la oposición a las pruebas promovidas.
El 26 de agosto de 2003 la apoderada judicial del recurrente presentó escrito de oposición a las pruebas promovidas por la parte apelante.
El 27 de agosto de 2003, visto el escrito de pruebas presentado el 13 del mismo mes y año y, vencido como se encontraba el lapso de tres (3) días de despacho para la oposición a las pruebas promovidas, se acordó pasar el presente expediente al Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo a los fines de su admisión.
El 4 de septiembre de 2003, el referido Juzgado de Sustanciación negó la admisión de la prueba de exhibición promovida por la apelante, a la cual se opuso la parte recurrente, por no cumplir con los extremos exigidos para su admisión. Asimismo, en lo relativo a la prueba de inspección judicial promovida en el Capítulo III del escrito de promoción de pruebas, a la cual se opuso la parte recurrente, la admitió y ordenó la práctica de las diligencias pertinentes para su evacuación y con respecto a las pruebas de inspección judicial promovidas en los capítulos IV, V y VI del mencionado escrito, negó su admisión por ser manifiestamente impertinentes. Finalmente, en relación con la prueba de experticia promovida en el capítulo VII del escrito de pruebas, la admitió y fijó oportunidad para su evacuación.
El 10 de septiembre de 2003 se llevó a cabo el acto de designación de expertos, dejándose constancia de la no comparecencia de las partes, razón por la cual se declaró desierto dicho acto. En la misma fecha, el abogado Francris Pérez Graziani, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 65.168, actuando como apoderado judicial de la parte apelante, consignó diligencia mediante la cual solicitó se fijara nueva oportunidad para la celebración del acto de designación de expertos y por auto del 17 de septiembre de 2003 el Juzgado de Sustanciación fijó para el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar el referido acto.
El 23 de septiembre de 2003 se llevó a cabo el acto de designación de expertos, dejándose constancia de la no comparecencia de las partes, razón por la cual se declaró desierto dicho acto.
Mediante Resolución N° 2003-00033 de fecha 10 de diciembre de 2003, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.866 de fecha 27 de enero de 2004, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia creó la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo con las mismas competencias y atribuciones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando integrada cada una de ellas por tres jueces.
Posteriormente, por Resolución de fecha 15 de julio de 2004 dictada por la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.980, fueron designados los jueces de las Cortes Primera y Segunda de lo Contencioso Administrativo.
En Acta N° 003 de fecha 29 de julio de 2004, se dejó constancia de que la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo quedó integrada de la siguiente forma: MARÍA ENMA LÉON MONTESINOS, Presidenta; JESÚS DAVID ROJAS HERNÁNDEZ, Vicepresidente; y BETTY JOSEFINA TORRES DÍAZ, Jueza.
En atención a lo previsto en la Disposición Transitoria Segunda de la Resolución N° 68 dictada por la Dirección Ejecutiva de la Magistratura, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N 38.011 de fecha 30 de agosto de 2004, modificada por la Resolución N° 90 del 4 de octubre de 2004 dictada por el mismo órgano, se acordó la distribución de las causas que se encontraban en la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, quedando en la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, los expedientes de las causas cuyo número finalizara en un digito par, como en el presente caso.
El 7 de diciembre de 2004 se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo el Oficio N° 215-04 de fecha 20 de abril de 2004, remitido por el Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, anexo al cual remitió las resultas de la comisión librada por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, con la finalidad de evacuar la prueba de inspección judicial promovida por la parte apelante, la cual no fue practicada por falta de impulso procesal de la parte interesada.
El 14 de diciembre de 2004 el Juzgado de Sustanciación de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo se abocó al conocimiento de la presente causa, ordenando las notificaciones pertinentes.
El 17 de febrero de 2005 se recibió de la abogada Flor Carvajal de Patiño, supra identificada, diligencia mediante la cual solicitó “se designe nuevo alguacil a los efectos de que sea efectuada la Notificación de la parte actora en el presente proceso” y mediante auto del 22 del mismo mes y año, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte acordó librar boleta a la ciudadana Francia Graziani, arrendataria del inmueble de autos.
En fecha 27 de abril de 2005, a los fines de verificar la reanudación del presente procedimiento, se ordenó el cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos desde el día 16 de marzo de 2005, (fecha en la cual se dio por notificada la ciudadana Francia Graziani), exclusive, hasta esa fecha, y en la misma fecha se dejó constancia que desde el día 16 de marzo de 2005, exclusive, hasta esa fecha, habían transcurrido 14 días de despacho correspondientes a los días: 17, 22, 29, 30 y 31 de marzo de 2005; 5, 6, 12, 13, 14, 20 21, 26 y 27 de abril de 2005. En la misma fecha se dejó constancia que, vencidos los lapsos establecidos en el auto de abocamiento de fecha 14 de diciembre de 2004, y reanudada como fue la causa, el Juzgado de Sustanciación de esta Corte, de la revisión de las actas que conforman el presente expediente observó, que para el momento de la paralización del presente procedimiento, el mismo se encontraba en el lapso de evacuación de pruebas. Así, a los fines de verificar el estado en que se encontraba el presente procedimiento, se ordenó el cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos correspondientes al lapso de evacuación de pruebas.
El 28 de Abril de 2005, a los fines de verificar el lapso de evacuación de pruebas en el presente procedimiento, se ordenó practicar el cómputo por Secretaría de los días de despacho transcurridos desde el día 04 de septiembre de 2003 (fecha en la que se providenció acerca de la admisión de pruebas) exclusive, hasta la referida fecha, inclusive. En la misma fecha, el Secretario Accidental del Juzgado de Sustanciación de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo certificó que desde el día 4 de septiembre de 2003, exclusive, hasta esa fecha, habían transcurrido once (11) días de despacho correspondientes a los días 9, 10, 11, 16, 17, 18, 23, 24 y 25 de septiembre de 2003; 27 y 28 de abril de 2005, correspondientes al lapso de evacuación de pruebas.
El 11 de mayo de 2005, vencido como se encontraba el lapso de evacuación de pruebas, se ordenó pasar el expediente a la Corte a los fines de que continúe su curso de ley.
El 2 de junio de 2005, vencido el lapso probatorio en la presente causa, se fijó para que tuviera lugar el acto de informes en forma oral, el día martes 12 de julio de 2005, a la 1:00 de la tarde, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 19, aparte 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.
El día 12 de julio de 2005, siendo la 1:00 de la tarde, día y hora fijados por esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo mediante auto de fecha 2 de junio de 2005, se hizo el anuncio de ley por parte de los Alguaciles adscritos a este Órgano Jurisdiccional a las puertas de la Sala de Audiencias de esta Corte. Acto seguido y en virtud de no encontrarse presentes las partes llamadas a intervenir, ni por sí mismos ni por medio de sus apoderados judiciales, se declaró desierto el acto de informes orales fijado.
El 13 de julio de 2005, se dijo “Vistos”.
El 19 de Julio de 2005, revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente y en virtud de la distribución automáticamente efectuada por el Sistema Juris 2000, se designó ponente al ciudadano Juez Jesús David Rojas Hernández, a quien se ordenó pasar el presente expediente, a los fines de que la Corte dicte la decisión correspondiente.
El 25 de julio de 2005 se pasó el presente expediente al Juez ponente.
En Sesión de Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 13 de octubre de 2005, fueron designados los Jueces de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, siendo juramentados ante esa misma Sede Jurisdiccional el 18 del mismo mes y año.
El 21 de febrero de 2006, se recibió de la abogada Alicia Jiménez de Meza, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 22.977, actuando en su carácter de Fiscal Segunda ante esta Corte, diligencia mediante la cual solicitó “la mayor celeridad posible, conforme a la atribución y deber que nos confiere el numeral 2 del artículo 11 de la Ley Orgánica que rige nuestras atribuciones”.
Por cuanto en fecha 19 de octubre de 2005 fue constituido este Órgano Jurisdiccional por los ciudadanos ANA CECILIA ZULUETA RODRÍGUEZ, Presidenta; ALEJANDRO SOTO VILLASMIL, Vicepresidente y ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA, Juez; esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa en el estado en que se encuentra, por auto del 11 de abril de 2006, en el entendido que el lapso de los tres (3) días de despacho a que se contrae el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, comenzaría a transcurrir el día de despacho siguiente a la fecha de dicho auto. En virtud de la distribución automáticamente efectuada por el Sistema Juris 2000, se designa ponente al Juez ALEJANDRO SOTO VILLASMIL, a quien se ordenó pasar el presente expediente, a los fines de que la Corte dicte la decisión correspondiente.
En la misma fecha se pasó el expediente al Juez ponente.
Realizado el estudio individual de las actas que conforman el presente expediente, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pasa a decidir el asunto sometido a su conocimiento, previas las siguientes consideraciones:
I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE NULIDAD INTERPUESTO
En fecha 25 de julio de 2001 la apoderada judicial del recurrente interpuso recurso contencioso administrativo de nulidad, con base en los siguientes argumentos de hecho y de derecho:
Que mediante la Resolución N° 001027 del 20 de octubre de 2000 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual reguló el inmueble objeto del presente juicio “en la cantidad de: para el apartamento TREINTA Y CINCO MILLONES DOSCIENTOS TERECE (sic) MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 35.213.200,00), para el maletero la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000,00), UN MILLON OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 1.835.000,00) por concepto de mejoras y para el estacionamiento la cantidad de UN MILLON SEISCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 1.650.000,00), fijándole al inmueble en cuestión una renta máxima calculada a razón del 14.40% anual sobre el valor del inmueble, maletero y del estacionamiento (…)”.
Que el acto administrativo impugnado no cumple con los requisitos de validez requeridos, siendo que se estimó que el valor por metro cuadrado para el apartamento era la cantidad de DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 220.000,00 mts2), para el maletero CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00 mts2), para el estacionamiento CIENTO DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 110.000,00 mts2) y por concepto de mejoras la cantidad de UN MILLÓN OCHOCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 1.835.000,00), estimaciones en las cuales, según alegó, no fueron tomadas en consideración la ubicación, zona residencial comercial, precios medios de los últimos diez (10) años, los servicios públicos existentes, distancia de los centros de servicios, zonificación, etc., factores determinantes para la fijación del valor del inmueble, no existiendo en autos hechos ni razones que apoyen tal estimación.
Que tampoco fueron tomados en cuenta elementos como la edad del inmueble, su calidad, acabado, estado de conservación, precios y valores actuales en edificaciones similares, etc., omisiones éstas que, a su decir, motivaron que el inmueble regulado fuera valorado en forma muy inferior a su precio verdadero y que, en consecuencia, le fuera fijada una renta mensual de arrendamiento inferior a la que realmente le corresponde.
Que el acto administrativo impugnado infringió el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, vigente para entonces, en concordancia con el artículo 26 de su Reglamento, el cual establece que para la determinación del valor del inmueble, el organismo encargado debe observar ciertos y determinados parámetros, así como los artículos 9 y 19, numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 12 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de los anteriores argumentos solicitó la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución administrativa impugnada y el restablecimiento de la situación jurídica infringida.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
Mediante sentencia de fecha 12 de marzo de 2003, el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, sobre la base de las siguientes consideraciones:
“(…) La apoderada judicial del recurrente señala que la Resolución [impugnada] está viciada de manera tal, que al efectuar un análisis del informe técnico que cursa en el expediente administrativo y que sirvió de base para dictar la resolución en referencia, se evidencia que no están aplicados los requisitos que de forma expresa e imperativa ordena los artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, y 26 del Reglamento, en tanto no cumplidas las normas expresas antes señaladas, se estableció al inmueble un valor inferior al que realmente corresponde, por tanto considera el recurrente que la Resolución emanada de la Dirección de Inquilinato está viciada en su causa. Tal aseveración se hace evidente al revisar el avalúo e informe técnico elaborado por la Dirección (…), sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Regulación de Alquileres, que contiene la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción, y por último el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos que arrojan, al final, la estimación del valor total del inmueble, pero en cambio no aparecen señaladas las razones esgrimidas por la Administración para el establecimiento de los valores asignados, tampoco contiene referencia alguna a los elementos legales de obligatorio análisis, cuya mención expresa resulta esencial en la configuración del contenido del correspondiente acto administrativo, debiendo por lo demás, indicarse su incidencia en la respectiva valoración.
Tales omisiones quedan demostradas al comparar dicho avalúo con el informe pericial que riela desde el folio 43 al folio 63, resultado de la experticia judicial evacuada por los expertos designados para la elaboración del mismo conforme a las disposiciones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, y contentiva de los factores señalados en el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, sin que aparezca en autos pruebas que desvirtúen sus resultas o que fuera impugnada por alguna de las partes. Por ello, a juicio de este Tribunal, la experticia merece pleno valor probatorio de conformidad con lo preceptuado en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.-
(…Omissis…)
El avalúo administrativo no aparece sustentado en razonamiento alguno, a lo cual se agrega la notable diferencia entre los valores que arroja y los estimados en la experticia practicada en sede jurisdiccional; todo lo cual determina la existencia del vicio de inmotivación en dicho avalúo practicado por la Administración y en consecuencia, la ausencia de causa del acto de fijación de canon arrendaticio del inmueble señalado en autos. Ello es suficiente para producir la anulabilidad del acto recurrido y dado que ha quedado demostrado durante el desarrollo del presente juicio que el referido avalúo no se ajusta a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres y 26 de su Reglamento, por lo que procede declarar la nulidad de la Resolución (…), conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (…).
A los efectos de restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente, este Tribunal actuando de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, procede a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble asignado en la experticia antes mencionada, vale decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 145.196.299,09) distribuida en la forma siguiente:
ÁREA M2 VALOR TOTAL Bs.
APARTAMENTO N° 14-A 160,06 Bs. 145.196.299,09
A este valor se aplica el porcentaje indicado el Artículo (sic) 5 de la Ley de Regulación de Alquileres, en concordancia con lo dispuesto en el Decreto Ejecutivo N° 612, de fecha 11 de agosto de 1961, esto es, el catorce con cuarenta por ciento (14,40%), resultando como canon de arrendamiento máximo mensual la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.742.355,59).-
III
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia, en nombre de la República y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación (…)”. (Negrillas del a quo)
III
FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN INTERPUESTA
El 17 de julio de 2003 la parte apelante, ciudadana Francia Graziani, actuando en su carácter de arrendataria del inmueble previamente identificado, consignó escrito de formalización de la apelación, en los siguientes términos:
Que “en el caso de autos, la prueba que nos ocupa de experticia no fue posible, siendo que al momento de trasladarse hacia el inmueble arrendado, los expertos designados no pudieron evacuarla, hecho que se evidencia claramente al leer el informe presentado por los expertos designados por el Juzgado Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital donde los mismos declaran que el acceso al inmueble les fué (sic) negado por el vigilante privado y la conserje por cuanto la arrendataria se encontraba de vacaciones (folio 45), por lo tanto no cumplieron con la misión encomendada por el Juzgado, y en consecuencia el avalúo presentado fué (sic) realizado sin haber visitado el inmueble objeto de esta causa (…)”.
Que el 14 de diciembre del año 2000 ocurrió un incendio en el interior del inmueble, como consecuencia de un corto circuito en el cableado interno, el cual databa desde la fecha de construcción del mismo, cuyos gastos generados fueron sufragados por su persona “hecho éste que se lo manifesté al señor Philippe Latil, quien se negó a reconocerlo” y agregó que si los expertos hubieran insistido en realizar su informe basándose en el inmueble objeto de esta causa “hubieran dado cuenta de la situación y no hubieran presentado un avaluo (sic) basado en hechos falsos e inciertos”.
Que en el folio 46, en el punto “D” referente a las características de la construcción, los expertos señalan que la edad aparente del inmueble es de 28 años, cuando según alegó, el edificio tiene 38 años e igualmente indicó que las referenciales que sirvieron de base al avalúo de los expertos no están ajustados al principio de legalidad y equidad, dado que la mayoría son de edificios que no pueden compararse con el inmueble de autos, objeto de avalúo.
Que el informe de los expertos no fue realizado sobre el inmueble objeto del avalúo “por lo tanto la Juez de la causa no puede señalar que la experticia merece pleno valor probatorio (…) y que en atención al Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, señalado en la Recurrida, debería apreciarse según las reglas de la sana crítica, esto es las reglas lógicas y de sentido común (…)”.
Señaló como fundamentos legales los artículos 1.427 del Código Civil, 507 del Código de Procedimiento Civil, 136 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, 49, numeral 8 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y Resoluciones 58 y 36 del Ministerio de Infraestructura.
Por las razones expuestas, solicitó la declaratoria con lugar de la apelación interpuesta, se revoque la sentencia recurrida y se ordene el restablecimiento de la situación jurídica infringida, lo cual consiste en que se inicie el procedimiento de regulación por ante el ente administrativo, a fin de garantizarle el debido proceso. Asimismo solicitó la suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado.
IV
CONTESTACIÓN DE LA APELACIÓN
El 5 de agosto de 2003 la apoderada judicial de la parte recurrente consignó escrito de contestación a la apelación, en los siguientes términos:
Que rechaza, niega y contradice los alegatos de la parte apelante “con base a que pareciera que la accionante del presente recurso pretende confundir a esta honorable Corte utilizando el Recurso de Apelación para impugnar una experticia, sin tomar en cuenta que la oportunidad procesal para ello venció al tercer día de presentado el informe pericial por parte de los expertos designados para la evacuación de la misma; amen (sic) de que tanto la legislación anterior en materia inquilinaria como la actual no establecen obligación de entrar a visitar el inmueble a los efectos de determinar el canon máximo de arrendamiento”.
Que la apelante en ningún momento alegó razones de hecho o de derecho que ratifiquen los vicios que supuestamente adolece la sentencia objeto de revisión por esta Corte “haciéndose necesario acotar en lo que refiere a la edad del inmueble que generalmente al hacer una estimación de la edad de la edificación siempre se realiza a través de una presunción, ya que de lo contrario se tendría que efectuar la prueba de carbono 14 para determinarla y sin embargo dicha prueba no puede ser precisa, con lo cual es concluyente que el presente alegato por parte de la accionante, tampoco demuestra vicio procesal alguno, ya que insisto los expertos realizaron su trabajo conforme a las legislaciones anterior y actual que regulan la materia”.
Que como quiera que los alegatos esgrimidos por la apelante sólo se basan en la experticia evacuada por los expertos designados ante el a quo “razón suficiente para insistir que no estamos en presencia de una apelación por vicios de la sentencia sino en una simple impugnación de experticia extemporánea, ya que la recurrente trata de confundir a esta honorable Corte alegando razones de hecho que no se acogen al derecho que reclama y sin fundamentación alguna”.
Con respecto a la supuesta violación del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela alegada por la apelante, expresó que el a quo cumplió todos y cada uno de los preceptos legales correspondientes, es decir, actuó apegado a derecho y se limitó a decidir conforme a los elementos y pruebas acompañadas a los autos y que “el hecho que la recurrente no se hiciera parte en la oportunidad legal correspondiente, para reclamar y/o solicitar se le reconocieran sus derechos, no quiere decir que les fueron violentados los mismos, ya que nadie puede alegar a su favor su propia torpeza (…)”.
Que en lo referente a la supuesta ignorancia por parte del a quo de las Resoluciones 58 emanada del Ministerio de la Producción y Comercio y 36 del Ministerio de Infraestructura, resulta obvio señalar que la sentencia apelada fue dictada con posterioridad a dichas Resoluciones, razón por la cual no hubo tal violación.
En lo relativo a la errónea aplicación del artículo 1.427 del Código Civil indicó que “la Juez A-quo estaba conteste con el resultado de la experticia que hoy se pretende impugnar extemporáneamente induciendo a esta honorable corte (sic) en error, ya que de no ser así la hubiere desechado; pero resulta concluyente que la Juez A-quo valoró dicha prueba de acuerdo a la sana crítica, conforme a las previsiones del Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil; resulta importante destacar a esta representación el hecho cierto que al no haber prueba en contrario mal podría El Tribunal (sic) A-quo desestimar o desechar la prueba de experticia, que por demás cabe destacar cumplió con todos y cada uno de los requisitos de ley conforme a las previsiones del Artículo 467 Ejusdem (sic)”.
Que de lo expuesto se desprende que la apelante, por vía de apelación, alegando unos supuestos vicios de la sentencia, pretende lograr la impugnación de una experticia que llenó los extremos contenidos tanto en la norma adjetiva “como en la subjetiva (sic) y que por desconocimiento o comodidad de la recurrente no atacó en su oportunidad conforme a las previsiones del Artículo 468 del Código de Procedimiento Civil”.
Por último solicitó la declaratoria de improcedencia del recurso de apelación interpuesto por la inquilina del inmueble de autos, así como la condenatoria en costas de ésta.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Previo a emitir cualquier pronunciamiento en torno al asunto sometido a su consideración en esta oportunidad, corresponde a esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pronunciarse acerca de su competencia para conocer de la apelación ejercida en el presente caso, para lo cual se hace necesario mencionar que en sentencia N° 02271 del 24 de noviembre de 2004 (Caso: Tecno Servicios YES’CARD, C.A.) la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer “De las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas, en primera instancia por los Tribunales Contencioso Administrativos Regionales (…)”.
De esta forma, se observa que el presente expediente ha sido remitido a esta instancia, en virtud de un recurso de apelación ejercido contra una sentencia dictada por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en virtud de lo cual, esta Corte, vistas las consideraciones anteriormente expuestas, se declara COMPETENTE para conocer de las apelaciones que, como en el presente caso, se interpongan contra las sentencias dictadas por los Juzgados Superiores con competencia en lo Contencioso Administrativo. Así se declara.
Establecida la competencia, corresponde a esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo pronunciarse en torno a la apelación ejercida en el presente caso por la arrendataria del inmueble de autos, para lo cual estima necesario hacer las siguientes consideraciones:
Esta Alzada observa que la apoderada judicial del recurrente, quien actúa en representación de la propietaria del inmueble sujeto a regulación, alegó en su escrito libelar que el acto administrativo impugnado, esto es, la Resolución N° 001027 del 20 de octubre de 2000 dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, infringió el artículo 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, vigente para entonces, en concordancia con el artículo 26 de su Reglamento, el cual establece que para la determinación del valor del inmueble, el organismo encargado debe observar ciertos y determinados parámetros legales previstos en dichos instrumentos normativos, así como los artículos 9 y 19, numeral 4 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y 12 del Código de Procedimiento Civil.
Por su parte, el a quo declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad con fundamento en que el avalúo practicado en sede administrativa no aparece sustentado en razonamiento alguno, a lo cual agregó la notable diferencia entre los valores que arrojó y los estimados de la experticia practicada en sede jurisdiccional; todo lo cual determinó la existencia del vicio de inmotivación en dicho avalúo y, en consecuencia, la ausencia de causa del acto de fijación del canon arrendaticio del inmueble de autos, considerando el a quo que todo ello es suficiente para producir la nulidad del acto recurrido.
Así, dado que el Tribunal de la causa consideró demostrado, durante el desarrollo del presente juicio, que el referido avalúo no se ajustaba a los parámetros fácticos y jurídicos delineados taxativamente en los artículos 6 de la Ley de Regulación de Alquileres, vigente para entonces, y 26 de su Reglamento, procedió a declarar la nulidad del acto administrativo impugnado, contenido en la Resolución N° 001027 del 20 de octubre de 2000 emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, conforme a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
En tal virtud, el a quo, con la finalidad de restablecer la situación jurídica infringida a la recurrente, de conformidad con lo establecido en el artículo 131 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, procedió a fijar el canon de arrendamiento al inmueble objeto de regulación sobre la base del valor total del inmueble arrojado en la experticia efectuada en sede judicial, tomando en cuenta que no aparecía en autos “pruebas que desvirtúen sus resultas o que fuera impugnada por alguna de las partes”, vale decir, la cantidad de CIENTO CUARENTA Y CINCO MILLONES CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE BOLÍVARES CON NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 145.196.299,09), resultando como canon de arrendamiento máximo mensual la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS CUARENTA Y DOS MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y NUEVE CÉNTIMOS (Bs. 1.742.355,59).
Asimismo, la inquilina del inmueble sujeto a regulación alegó, en el escrito de formalización de la apelación interpuesta por ésta, que el informe de los expertos no fue realizado sobre el inmueble objeto del avalúo “por lo tanto la Juez de la causa no puede señalar que la experticia merece pleno valor probatorio (…) y que en atención al Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, señalado en la Recurrida, debería apreciarse según las reglas de la sana crítica, esto es las reglas lógicas y de sentido común (…)”.
De igual manera, agregó la apelante que en el folio 46, en el punto “D” referente a las características de la construcción, los expertos señalaron que la edad aparente del inmueble es de 28 años, cuando según alegó, el edificio tiene 38 años e igualmente indicó que las referenciales que sirvieron de base al avalúo de los expertos no están ajustados al principio de legalidad y equidad, dado que la mayoría son de edificios que no pueden compararse con el inmueble de autos, objeto de avalúo.
Tales argumentos fueron rechazados y contradichos por la representación de la propietaria del inmueble en la oportunidad de la contestación de la apelación, alegando para ello que “con base a que pareciera que la accionante del presente recurso pretende confundir a esta honorable Corte utilizando el Recurso de Apelación para impugnar una experticia, sin tomar en cuenta que la oportunidad procesal para ello venció al tercer día de presentado el informe pericial por parte de los expertos designados para la evacuación de la misma (…)”.
Planteado el ámbito de la apelación interpuesta en los términos que anteceden, luego de un detenido análisis de las denuncias realizadas por la apelante, se observa que las mismas están destinadas fundamentalmente a atacar el supuesto error en el cual incurrió el a quo al apreciar como ciertos los hechos probados a través de la experticia evacuada en primera instancia, considerando que las referenciales que sirvieron de base al avalúo de los expertos no están ajustadas al principio de legalidad y equidad.
En ese sentido, esta Corte observa que el representante de la propietaria del inmueble sujeto a regulación en su escrito de contestación a la apelación denunció que la apelante, por vía del recurso de apelación, pretende lograr la impugnación de una experticia que llenó los extremos contenidos tanto en la norma sustantiva como en la adjetiva y agregó que “por desconocimiento o comodidad de la recurrente no atacó [la experticia] en su oportunidad conforme a las previsiones del Artículo 468 del Código de Procedimiento Civil”.
Con respecto al alegato anterior, esta Alzada debe indicar que la posibilidad de que, en segunda instancia, se impugne el fallo apelado por imputarse vicios al avalúo que le sirvió de base viene dada por la imposibilidad de impugnar tal experticia al momento de la presentación del informe respectivo por parte de los expertos, dado que el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil –aplicable supletoriamente de acuerdo al artículo 19 aparte 1 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela- no prevé tal posibilidad.
Dispone el aludido artículo que:
“En el mismo día de su presentación o dentro de los tres días siguientes, cualquiera de las partes puede solicitar del Juez que ordene a los expertos aclarar o ampliar el dictamen en los puntos que señalará con brevedad y precisión. El Juez, si estimare fundada la solicitud, así lo acordará sin recurso alguno y señalará a tal fin un término prudencial que no excederá de cinco días”. (Subrayado de la Corte).
De la lectura de dicha norma, fácilmente puede colegirse dos elementos relevantes: (i) Que las partes pueden solicitar, respecto de la experticia, que sea ampliada o aclarada; situación distinta o disímil a lo que constituye o comporta una impugnación o apelación como tal; y (ii) Que dicha ampliación o aclaratoria de la experticia, sólo será admisible cuando sea interpuesta en el mismo día de su presentación (consignación del informe por los expertos) o dentro de los tres (3) días siguientes a dicha presentación.
En esos términos, es necesario clarificar que la referida solicitud de aclaratoria o ampliación –artículo 468- difiere de una impugnación propiamente dicha, pues tales aclaratorias o ampliaciones no se dirigen a impugnar las experticias para que éstas sean anuladas por el operario judicial, sino a obtener el complemento del dictamen o una mayor explicación del mismo, lo cual obviamente no implica la modificación de dicho informe por disconformidad con las resultas arrojadas en éste, tal como lo apuntaló la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 195 del 23 de marzo de 2004, cuyo texto se transcribe parcialmente:
“(…) A este respecto, es necesario resaltar que el legislador previó el medio a través del cual la parte, en el proceso que tuviera dudas acerca del contenido del dictamen presentado por los peritos, en el marco de la experticia encomendada, pudiera formular sus observaciones, que no es otro que el establecido en el artículo 468 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone lo que a continuación se indica:
(…Omissis…)
Igualmente, es necesario clarificar que la referida solicitud de aclaratoria o ampliación difiere del ‘recurso de impugnación’, el cual es más propio de las experticias que tienen por objeto determinar el justiprecio de bienes embargados, tal y como lo pauta el artículo 561 del Código de Procedimiento Civil, pues dichas aclaratorias o ampliaciones no se dirigen a impugnar las experticias para que éstas sean anuladas por el operario judicial, sino a obtener el complemento del dictamen o una mayor explicación del mismo (…)”. (Negrillas de la Sala)
Así, visto que la norma señalada supra no prevé la posibilidad de impugnar la experticia efectuada en primera instancia a través del recurso de apelación, esta Corte observa que aun cuando la apelante efectivamente ejerció el medio de impugnación ordinario para enervar los efectos causados por la valoración de la experticia evacuada en primera instancia, la cual fue determinante en el dispositivo contenido en el fallo apelado, no es menos cierto que ésta promovió experticia judicial en esta segunda instancia con la finalidad de desvirtuar los resultados arrojados por la experticia evacuada ante el a quo, siendo el caso que no demostró interés alguno en que la misma se evacuara, por cuanto consta de las actas del expediente que no asistió a ninguna de las dos (2) oportunidades para las cuales fue fijado por esta Corte el acto de designación de los expertos, tal como se indicará con mayor precisión infra.
Al respecto, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo en un caso de similares características al de marras, en sentencia dictada el 11 de abril de 2000, caso: Manuel José García Tamayo Vs. Dirección General de Inquilinato, sostuvo lo siguiente:
“(…) observa esta Corte que la parte apelante no pretende por ante esta Alzada la sola modificación o ampliación de la experticia evacuada en sede del a quo, sino la desestimación de la misma, (…). Por tanto, en casos como el presente si (sic) sería procedente el conocimiento de tal pretensión en esta Alzada, aún cuando la parte interesada no hubiere hecho uso del lapso establecido en la precitada norma pues, como se dijo, la misma se ha previsto para supuesto distinto.
No obstante, la satisfacción del pedimento en referencia requiere de la diligencia del solicitante, en este caso de la parte apelante, toda vez que el único elemento en consideración al cual podría esta Corte acordar lo pretendido por ella o, por lo menos, conocer de su solicitud, viene determinado por la promoción de una nueva experticia en esta segunda instancia, pues sólo del análisis de la misma –una vez evacuada- podría esta Alzada verificar los vicios de la que fue practicada en la primera instancia del proceso y, consecuencialmente, fijar una nueva pensión arrendaticia, sobre la base, justamente de los valores arrojados por la misma (…)”. (Negrillas de esta Corte)
En el sentido de lo supra transcrito, debe esta Corte advertir la circunstancia de que efectivamente el 13 de agosto de 2003 la parte apelante promovió en segunda instancia prueba de experticia, tal como consta del escrito de promoción de pruebas que riela al folio 107 y siguientes de la pieza judicial contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad que conoce esta Corte en Alzada, la cual fue admitida por el Juzgado de Sustanciación de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo mediante auto del 4 de septiembre de 2003.
Sin embargo, igualmente consta en autos que en fecha 10 de septiembre de 2003, oportunidad fijada para la designación de expertos, se dejó constancia de la no comparecencia de las partes, razón por la cual se declaró desierto dicho acto. En la misma fecha, el abogado Francris Pérez Graziani, actuando como apoderado judicial de la parte apelante, consignó diligencia mediante la cual solicitó se fijara nueva oportunidad para la celebración del acto de designación de expertos. Dicho pedimento fue concedido por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo y, por auto del 17 de septiembre de 2003, el Juzgado de Sustanciación de dicha Corte fijó para el segundo (2°) día de despacho siguiente a esa fecha para que tuviera lugar el referido acto.
Sin embargo, el 23 de septiembre de 2003 se llevó a cabo la segunda oportunidad para el acto de designación de expertos, dejándose constancia –nuevamente- de la no comparecencia de las partes, razón por la cual se declaró desierto dicho acto.
En otras palabras, se advierte que, aun cuando la parte apelante promovió dicha prueba en esta segunda instancia con la finalidad de desvirtuar los resultados arrojados por la experticia judicial evacuada ante el a quo y que sirvió de fundamento para tomar la decisión adoptada en su dispositivo, no es menos cierto que no demostró interés alguno en que la misma se evacuara por cuanto no asistió a ninguna de las dos (2) oportunidades para las cuales fue fijado por la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo el acto de designación de los expertos.
Tomando en consideración lo precedentemente señalado, es necesario recordar que la regla de valoración de la experticia es la de la sana crítica y, en todo caso, las conclusiones arrojadas en la experticia no obligan la decisión del operador judicial. En el presente asunto, de la sentencia apelada se desprende que el a quo examinó el contenido del informe presentado por los expertos en esa instancia judicial, para llegar a la conclusión de que la resolución recurrida se encontraba afectada de nulidad, debido a la ausencia de causa, motivo por el cual determinó la nulidad de la Resolución administrativa recurrida y el establecimiento de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual.
Es por ello, que mal podría esta Alzada acordar lo pretendido por la apelante, esto es, la revocatoria del fallo apelado, cuya decisión fue tomada teniendo como base fundamental para su dispositivo la experticia evacuada en esa instancia, tomando en cuenta que no tendría elementos de juicio para ello, por cuanto se ve imposibilitada de verificar los supuestos vicios de la experticia que fue practicada en la primera instancia del proceso, para, consecuencialmente, fijar una nueva pensión arrendaticia, sobre la base de los valores arrojados por la misma, en virtud de que no se ha evacuado una nueva experticia en esta segunda instancia, tal como ha sido el criterio de la jurisprudencia dictada en materia inquilinaria, supra citada.
Como corolario de las consideraciones anteriormente expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara SIN LUGAR la apelación interpuesta y, en consecuencia, CONFIRMA la sentencia impugnada, en los precisos términos expuestos en el presente fallo, y así se decide.
Vista la declaratoria sin lugar del recurso de apelación interpuesto por la inquilina del inmueble de autos, así como la confirmatoria de la sentencia apelada, esta Corte considera inoficioso pronunciarse acerca de los alegatos expuestos por el representante de la propietaria, en el escrito de contestación de la apelación presentado ante esta Alzada. Así se decide.
VI
DECISIÓN
Por las razones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1. Su COMPETENCIA para conocer de la apelación apelación ejercida el 21 de mayo de 2003 por la ciudadana Francia Graziani, portadora de la cédula de identidad N° 3.248.061 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 21.552, actuando en su carácter de arrendataria del inmueble propiedad de la ciudadana ISABEL MERCEDES SARMIENTO MADUEÑO, portadora de la cédula de identidad N° E- 737.840, contra la sentencia dictada en fecha 12 de marzo de 2003 por el Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró que con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto por la abogada FLOR CARVAJAL DE PATIÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 52.626, apoderada judicial del ciudadano PHILIPPE MARIE GEORGES LATIL, portador de la cédula de identidad N° 4.774.507, actuando como “representante de la propietaria del inmueble identificado como: Apartamento Número y Letra 14-A, del Edificio denominado Don Pedro, situado en la Primera Transversal de la Urbanización Los Palos Grandes, en Jurisdicción del Municipio Autónomo Chacao del Estado Miranda”, el cual es propiedad de la referida ciudadana, contra la Resolución N° 001027 del 20 de octubre de 2000 emanada de la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, mediante la cual reguló el inmueble objeto del presente juicio.
2. SIN LUGAR la apelación.
3. CONFIRMA la sentencia apelada, en los precisos términos expuestos en la parte motiva del presente fallo.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el presente expediente al Juzgado de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los Veinticinco (25) días del mes de Abril del año dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Presidenta,
ANA CECILIA ZULUETA RODRÍGUEZ
El Vicepresidente,
ALEJANDRO SOTO VILLASMIL
Ponente
El Juez,
ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
La Secretaria Acc.
NATALI CÁRDENAS RAMÍREZ
Exp. N° AP42-N-2003-002456.-
ASV / e.-
En la misma fecha Veinticinco (25) de Abril de dos mil seis (2006), siendo la (s) 11:32 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° 2006-1019.
La Secretaria Acc.
NATALI CÁRDENAS RAMÍREZ
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