TSJ Regiones - Decisión

DEMANDANTE: S. M. ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L

ABOGADOS: ANDRÉS EDUARDO SARQUÍS LIMONGI

DEMANDADO: JUAN FIGUERA

ABOGADO: ANGEL IVAN GARCÍA BORGES

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 51.315

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta por el Abogado ANDRÉS EDUARDO SARQUIS LIMONGI, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 69.873, en su carácter de Apoderada Judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L, inscrita por ante el Registro de Comercio que llevó el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 17 de Abril de 1970, anotado bajo el número 9, tomo 77, contra la Sentencia proferida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertado, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de Noviembre del año 2004.
Por auto de fecha 02 de Mayo de 2005, se le dio entrada asignándole el número 51.315 de la nomenclatura interna llevada por éste Tribunal.
Por auto de fecha 09 de mayo de 2005, el Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fijó el décimo (10°), día calendario para Sentenciar la presente causa.
Escuchada la Apelación en doble efecto, confieren a esta Alzada la facultad de la revisión de todo el expediente; de inmediato se procede a la revisión pertinente de la manera siguiente:
I
Analizada la recurrida, sometida a revisión, no se comparte el criterio sostenido por el Juez A-quo, lo cual obliga por ésta Superioridad a efectuar una revisión de todo el expediente, a fin de formarse su propia convicción decisoria, análisis que se realiza en los términos siguientes:
Se inicia el presente juicio, en fecha 16 de Junio de 2004, por demanda de DESALOJO, intentada por el Abogado ANDRÉS EDUARDO SARQUIS LIMONGI, en su carácter de Apoderada de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L, contra el ciudadano JUAN FIGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V- 1.379.748, y de éste domicilio.
En fecha 30 de Junio de 2.004, fue admitida la demanda, se sustanció por el Procedimiento breve y se ordeno el emplazamiento del demandado JUAN FIGUERA, ya identificado.
El demandado fue citado personalmente, tal como consta del recibo debidamente firmado que riela al folio 14 del presente expediente.
En fecha 19 de Julio de 2004, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda incoada en su contra.
En fecha 23 de Julio de 2004, el demandado JUAN FIGUERA, otorgó Poder Apud Acta, a los Abogados ANGEL IVAN GARCÍA BORGES, JOSE RAFAEL CAMPOY GOITIA, ROGER ALEMÁN VICERRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 11.160, 67.264 y 62.116 respectivamente.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que estimaron conducentes para sus respectivas defensas. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.
Llegada la oportunidad de la Sentencia, falló el A-quo declarando SIN LUGAR. La demanda por DESALOJO. Ambas partes presentaron informes ante éste Tribunal de Alzada.
Procede ésta Alzada a fallar, para lo cual hace las siguientes observaciones:
II

Los términos de la controversia entre las partes quedó planteada de la siguiente manera:
A) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA:
Alega que su representada dio en arrendamiento, mediante contrato de arrendamiento al ciudadano JUAN FIGUERA, un inmueble, constituido por dos (02) locales comerciales, distinguidos con los números 03 y 04, ubicados en la Avenida Branger C/C calle 93 número 90-132, Urbanización Michelena, en Jurisdicción de la Parroquia San Blas del Municipio Valencia del Estado Carabobo. Que de la Cláusula Vigésima Cuarta del Contrato se evidencia del Contrato se evidencia, que su término inicial de duración era de un (01) año fijo improrrogable contado a partir del día primero (1°) de Agosto de 1991, Que una vez vencido el año de duración del contrato el demandado JUAN FIGUERA, se le dejó en posesión el inmueble arrendado y que en tal razón operó la figura de la tácita reconducción. Que el Contrato cambió su naturaleza de contrato de arrendamiento a tiempo determinado a contrato sin determinación de tiempo. Alega que el Arrendatario se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre del año 2002, y que los mismos, de conformidad con lo acordado en la Cláusula Segunda del Contrato debían ser pagados a razón de SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.6.188,00). Esgrime que igualmente se encuentra insolvente en los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2002; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2003; enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004. Que en virtud de la resolución número D.I.07-2002, de fecha 06 de marzo de 2002, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, como resultado del Procedimiento de la regulación de alquileres llevados por dicha dirección en el expediente signado con el número 15.170, han debido ser pagados por el arrendatario a razón de CIENTO TREINTA Y MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 131.415,05). Dice que en fecha 26 de julio de 2001, el ciudadano SALVATORE DANIELE SETEMBRE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.086.349, actuando en su condición de representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES DUBAJ, C.A., de este domicilio, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de enero de 1995, bajo el No. 27, Tomo 2-A, propietaria del inmueble anteriormente identificado, introdujo por ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia solicitud de Regulación de Alquiler relativa a los locales comerciales que en su conjunto conforman el inmueble propiedad de la antes identificada Sociedad Mercantil, el cual es objeto del presente litigio; se le dio inicio al procedimiento bajo el Nro. De expediente 15.170, procediéndose a la notificación de todos y cada uno de los arrendatarios de los locales comerciales ya señalados, incluyendo la notificación del arrendatario JUAN FIGUERA, ya identificado. Alega una serie de argumentos, en cuanto a la distribución de los locales objeto de regulación, el cual fue dividido en cuatro (4) locales comerciales, pero al momento de arrendar los referidos locales, el mismo estaba constituido por cinco (5) locales y un (1) depósito, y que los locales número 03 y 04 arrendados al ciudadano JUAN FIGUERA, fueron convertidos en un solo local, el cual fue considerado como local No. 03 en el ya referido Procedimiento Administrativo. Esgrime que en el Procedimiento Administrativo de Regulación de Alquileres el local comercial identificado con el número 3, correspondió al arrendatario JUAN FIGUERA, el cual fue considerado erróneamente en el referido Procedimiento Administrativo como propietario del local Nro. 4. Agrega que, cumplidas todas y cada una de las etapas del Procedimiento Administrativo Inquilinario de Regulación de Alquileres, la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, resolvió fijar un canon de arrendamiento mensual para el local comercial identificado con el Nro. 3, cuyo arrendatario es el ciudadano JUAN FIGUERA, en la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLIVARES CON CINCO CENTIMOS (Bs. 131.415,05), ordenándose la notificación de la decisión a todos los interesados, siendo efectuada la del ciudadano JUAN FIGUERA, en fecha 09 de Octubre de 2002 y la de INVERSIONES DUBAJ, C.A., en su carácter de propietaria del inmueble en fecha 07 de marzo de 2002. Solicitó en su Petitorio que el ciudadano JUAN FIGUERA, ya identificado, convenga o en defecto de ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: 1.- EL DESALOJO de los inmuebles arrendados, identificados en el contrato de arrendamiento como locales comerciales No. 03 y 04, ubicados en la Avenida Branger C/C calle 93 número 90-132, Urbanización Michelena, en Jurisdicción de la Parroquia San Blas del Municipio Valencia, del Estado Carabobo, haciéndole entrega de los mismos a su representada sin plazo alguno, libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios de agua, luz y aseo. 2.- En pagar las costas y costos del presente procedimiento. Fundamentó en derecho en el artículo 34, literal “A”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y el artículo 1.592 del Código Civil. Solicitó medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio. Finalizó estimando el valor de la presente demanda en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS SETENTA Y SEIS MIL NOVECIENTOS OCHENTA BOLIVARES CON SESENTA CENTIMOS (Bs. 1.576.980,60).
B. ) Por su parte el demandado, asistido de Abogado, presentó escrito para dar contestación a la demanda, en dicho escrito alegó lo siguientes:
Niega, rechaza y contradice la misma tanto en los hechos como en el derecho; por ser inciertos los hechos y el derecho en ella esgrimidos por al parte actora; Que es incierto que se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Julio, Agosto y septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2002, y que tampoco debe los cánones de arrendamiento de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2003. Que tampoco está insolvente en los cánones de arrendamiento de enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2004. Rechaza y contradice la narración de los hechos de un Procedimiento Administrativo que según el actor, comienza con una solicitud de regulación de alquileres en fecha 26 de Julio de 2001, intentada por SALVATORE DANIELE SETEMBRE en su carácter de representante de la Sociedad Mercantil INVERSIONES DUBAJ, C.A, quien es propietario del inmueble, suficientemente identificados en autos, y manifiesta el actor en esta misma narración que el inmueble fue dividido en cuatro (4) locales comerciales pero que en la oportunidad de arrendar el inmueble, no eran cuatro sino cinco locales y un depósito, y que él convirtió los locales en un solo local comercial. Alega que existe expediente de consignaciones llevado por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, signado con el número 116 (nomenclatura de éste Tribunal). Que en el lapso probatorio demostrará que ha pagado y que no debe veintitrés (23) mensualidades de cánones de arrendamiento. Agrega que en los actuales momentos el propietario del inmueble es INVERSIONES DUBAJ, C.A., siendo su representante legal el ciudadano SALVATORE DANIELE SETEMBRE, quien compró el referido inmueble constituido por los locales comerciales ya señalados con la pretensión de desocuparlos, no se sabe con cual idea, para lo cual alega que tiene más de veinte (20) años de inquilino del local donde funciona El Bar, Cervecería y venta de comida rápida “LA MONUMENTAL”, el cual tiene un valor aproximado de CIEN MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 100.000.000,00) en bienes muebles y plusvalía los cuales fueron adquiridos a través del tiempo transcurrido en la formación de dicho negocio. Agrega que, antes de ser propietaria del inmueble la compañía antes identificada, los inmuebles eran dos (2), pero a él se le alquiló como una sola unidad, como un solo local comercial, el cual nunca ha dividido, y que de producirse un desalojo con falsos argumentos le causaría un daño tanto material en la parte económica, así como un daño moral a nivel personal por cuanto son muchos años de trabajo en los cuales ha desarrollado ese negocio, para que pretendan desalojarlo alegando que se encuentra insolvente, cuando el verdadero objetivo es sacarlo del local para aprovechar el denominado “Punto de Venta”, con la finalidad de pedir al próximo inquilino una enorme suma de dinero por lo que comercialmente ellos denominan “La llave”.

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, y en este sentido expresó:
“Consideraciones que habrán de incidir en las resultas de éste juicio. Se observa que no fue atacado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en forma privada acompañado en original al líbelo como Instrumento fundamental de la acción, contrato que quedó reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil…. Así las cosas del análisis de dicho contrato se desprende en su Cláusula Vigésima Cuarta que las partes contratantes convinieron en que la duración del mismo sería de un año improrrogable, por lo que estaríamos en principio en presencia de un contrato a tiempo determinado, entendiéndose como tal a aquél, en el cual se conoce cuándo se inicia la relación arrendaticia y cuando termina. Alega la parte actora en su líbelo que al vencimiento del contrato el inquilino siguió ocupando el inmueble y efectuando los pagos del canon de arrendamiento, argumento éste que no fue rechazado por el accionado en su contestación a la demanda, por lo que en criterio de quien decide se produjo la denominada tácita reconductio que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado de conformidad con lo pautado en el artículo 1.600 del Código Civil, que determina: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.” Y así se declara… Ahora bien establecido lo anterior pasa ésta Juzgadora a analizar las copias certificadas de las consignaciones arrendaticias autorizadas por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, autorizadas por un funcionario con facultad para darle fe pública a las mismas, por lo que son apreciadas por quien decide en todo su valor probatorio. En lo que respecta al procedimiento consignatario, el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla que la pensión arrendaticia deberá consignarse dentro de los quince días siguientes al vencimiento de la mensualidad, siendo así y partiendo de la premisa de que las partes convinieron en el contrato que la pensión de arrendamiento la cancelaría el arrendatario al vencimiento de cada mes (Cláusula Segunda), de ello se infiere que la mensualidad vence el día 30 de cada mes, en virtud de lo cual las consignaciones arrendaticias en el caso que nos ocupa debieron efectuarse dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento del mes para así considerarse válidamente efectuadas. Y así se declara. Establecido lo anterior y del análisis minuciosamente realizado a las consignaciones arrendaticias efectuadas por el demandado traída a los autos por ambas partes en el lapso probatorio este Tribunal aprecia lo siguiente: En cuanto a las consignaciones de los meses de Julio y Agosto del 2002 insertas a los folios 142 al 144 de éste expediente, se evidencia que ambas mensualidades fueron consignadas a la vez, vale decir en un solo pago en fecha 14 de Agosto de 2002, lo que conlleva a concluir que dichas consignaciones fueron efectuadas en tiempo oportuno, ya que el canon correspondiente al mes de Julio fue depositado dentro de los quince días siguientes al vencimiento de dicho mes (14 de agosto), tal como lo prevé la norma en comento. En lo que respecta a la consignación del mes de agosto de 2002, la misma se efectúo en el mismo mes de 2002, es decir se pago por adelantado la mensualidad correspondiente al canon de arrendamiento del mes de agosto, por lo que esta Sentenciadora considera que si bien dicha consignación fue efectuada con anticipación al vencimiento del mes, el pago por adelantado de las consignaciones arrendaticias no constituye incumplimiento por parte del arrendatario en el cumplimiento de sus obligaciones, ya que resultaría contrario a la justicia, sancionar a un inquilino por querer cumplir con su obligación anticipadamente, lo que sería igualmente contrario a los principios consagrados en nuestra Carta Magna, como así lo ha sostenido la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en diversas decisiones por citar una de ellas, Sentencia 04 de Noviembre de 2003. S.Y. Karam en amparo (sic); en razón de lo anterior las señaladas consignaciones se consideran validamente efectuadas y así se declara. En lo que se refiere a las consignaciones arrendaticias de los meses de Septiembre y Octubre de 2002, insertas a los folios 146 al 152, se evidencia que las mismas se efectuaron en tiempo útil, es decir el día 09 de Octubre de 2002, la mensualidad del mes de Septiembre y el 11 de Noviembre de 2002, la del mes de octubre ésta última por el monto establecido en la resolución DI-07-2002, tal como se observa de las copias de los Depósitos Bancarios (folios 146 y 150), por lo que se consideran validamente efectuadas dichas consignaciones, y así se decide. En lo que respecta a la consignación arrendaticia del mes de noviembre del 2002, inserta al folio 154 al 156, se observa que el depósito correspondiente al canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2002, se efectúo el 11 de diciembre de ese mismo año 2002, por la cantidad señalada en la resolución como así se observa del depósito bancario inserto al folio 154, sin embargo, no es sino hasta el 6 de enero de 2003, que la Secretaria del Juzgado receptor da por recibido dicho depósito, lo que no conlleva en criterio de quien decide, a considerar al arrendatario en mora, ya que el depósito se efectúo dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes en cuestión, teniendo en todo caso el arrendador la disponibilidad del dinero depositado, por lo que se tiene la consignación arrendaticia correspondiente al mes de noviembre, validamente efectuada. Y así se declara. En lo atinente a las consignaciones arrendaticias de los meses de Diciembre del 2002, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Septiembre, Diciembre del 2003; así como las de Febrero, Marzo, Abril, Mayo de 2004, se tienen por esta Sentenciadora como legítimamente efectuadas, en virtud de haber sido realizadas en tiempo oportuno, es decir dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes contractualmente convenido, de conformidad con lo establecido en el artículo (sic) 151 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, tal y como se evidencia de los depósitos bancarios y recibos insertos a los autos, y así se declara. En relación a la consignación del mes de Marzo de 2003, aquí valorada se observa además que el consignatario depositó la cantidad de Bs. 131.415,00, faltándole 0,5 céntimos para completar el monto establecido en la Resolución Administrativa de Regulación, sin embargo por lo ínfimo que resulta dicha diferencia ésta Juzgadora no puede considerar como ilegítimamente efectuada dicha consignación, sin embargo en base al principio de equidad y justicia, se ordena al consignatario depositar los céntimos faltantes a favor del beneficiario, en las sucesivas consignaciones arrendaticias. Con relación a las consignaciones arrendaticias de los meses de agosto, octubre, noviembre del 2003 y enero del 2004, éste Tribunal hace especial detenimiento y al respecto observa que los pagos correspondientes a los meses en cuestión se efectuaron el 08 de Septiembre, el 11 de noviembre, el 12 de diciembre del 2003 y el 11 de febrero de 2004 respectivamente, tal como se evidencia de las planillas de depósitos bancarios anexos, insertos a los folios 190,198, 202 y 210 del expediente de marras, observándose igualmente que las fechas de los recibos ó comprobantes que emite el Tribunal receptor de las consignaciones supra mencionadas, son del 17 de Septiembre, 18 de Noviembre, 16 de Diciembre y 16 de Febrero en su mismo orden (folios 192, 200, 204, 212), sin embargo en criterio de quien juzga las consignaciones arrendaticias aquí realizadas fueron efectuadas en tiempo útil tal como se evidencia de los depósitos bancarios relacionados, ya que como se destacó precedentemente, la fecha del recibo (comprobante), por ser posterior a los quince días en que se debe efectuar la consignación, no conlleva en criterio de quien decide a considerar al arrendatario en mora, en virtud, de que los depósitos de las pensiones de arrendamiento, se efectuaron dentro de los quince días siguientes al vencimiento del mes, tal y como lo pauta el artículo (sic) 151 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo contrario a la preceptiva constitucional de Justicia, sancionar al arrendatario por la fecha de los recibos (comprobantes), emitidos por el Tribunal. Por tales razones se considera legítimamente efectuadas las consignaciones arrendaticias de los meses de agosto, octubre, noviembre de 2003, y enero de 2004, y así se decide. Así las cosas y a los efectos de evitar riesgos de incorrectas interpretaciones futuras, se conmina al arrendatario para que en lo sucesivo consigne los depósitos correspondientes que haya de efectuar, igualmente dentro de los mismos quince días que la Ley determina para la consignación de la pensión de arrendamiento vencida, no recibida por el arrendador. En otro orden de ideas, y ante la supuesta falta de cualidad de la persona que efectúa las consignaciones, además del supuesto incumplimiento del artículo 53 en cuanto a la insuficiencia de la identificación del arrendador y dirección del mismo, argumentos éstos alegados por el actor en su escrito de pruebas, a los efectos de descalificar como es de derecho las consignaciones arrendaticias, efectuadas de los meses demandados, a criterio de ésta instancia se aprecia que el artículo (sic) 151 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios tantas veces citado, expresa lo siguiente: “ Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa ó tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario ó cualquier persona, debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario consignarla por el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” De la interpretación de la norma antes transcrita observamos que las consignación efectuada por el arrendatario en un acto de jurisdicción voluntaria, simple y sencillo el cual puede ser realizado por el mismo ó un tercero, tal y como lo establece la norma, por lo que en criterio de quien decide en nada lesiona al arrendador, que el acto liberatorio sea efectuado por un tercero en descargo del arrendatario. De igual forma, se aprecia en las copias certificadas del expediente de consignaciones (material probatorio invocado por ambas partes en el lapso probatorio) que en dicho expediente aparece inserto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, evidenciándose que en el mismo aparece la identificación de la persona jurídica a cuyo favor se consigna, ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L; así como su dirección, la cual aparece encabezando el contrato de arrendamiento folio (138), por lo que tales argumentos carecen de fundamento y así se decide. Siendo de tal forma analizadas como han sido todas las pruebas consignadas, especialmente las consignaciones arrendaticias, a los efectos de evidenciar o no la supuesta insolvencia alegada por el actor como único hecho controvertido en esta causa y habiéndose declarado supra por ésta Juzgadora, legítimamente efectuadas todas y cada una de ellas, es forzoso concluir que la acción de Desalojo intentada de conformidad con el literal “a”, del artículo 34 de la ley de Arrendamientos que reza “ Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal ó por escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: a.) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas..” no puede prosperar. Y así se decide. En fuerza de las anteriores consideraciones éste Tribunal Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de DESALOJO incoada de conformidad con el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por el Abogado ANDRÉS EDUARDO SARQUIS LIMONGI, actuando en representación de la Sociedad de Comercio ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L.., contra el ciudadano JUAN FIGUERA, todos identificados . …..” Omissis.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados, al análisis probatorio realizado y a los razonamientos esgrimidos por ambas partes, en los informes presentados por ante ésta Alzada, este Tribunal revisor, disiente de los criterios esgrimidos en la motivación de la Sentencia dictada en fecha 24 de Noviembre de 2004, por el Tribunal A-quo; razón por la cual, procede a motivar y decidir la presente causa en los siguientes términos:
PRIMERO: Cuestiona la parte Apelante, que la Juez A-quo, declaró como validamente efectuada la consignación arrendaticia correspondiente al mes de Octubre de 2002, señalando que la misma había sido efectuada en tiempo útil, y por el monto fijado por la resolución DI-072002. Ante el referido cuestionamiento, ésta Alzada procedió a revisar las copias cerificadas contentivas del expediente de consignaciones arrendaticias, signado con el número 116, las cuales rielan a los folios 149 y 150 del presente expediente, evidenciándose que el depósito fue efectuado por la cantidad de SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.6.188, 00); y no por el monto de CIENTO TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS QUINCE BOLIVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 131.415,05) monto éste establecido por la aludida Resolución de fecha 06 de Marzo de 2002, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, como resultado de un Procedimiento de Regulación de Alquileres llevado por dicha Dirección, bajo el expediente signado con el número 15.170, que riela a los folios del 241 al 246 del presente expediente. Por otra parte se observa que la Juez de la recurrida, declaró en el fallo sometido a revisión, que la consignación en referencia era legítima por cuanto el canon de arrendamiento fijado por la Administración en la Resolución DI-07-2-2002, era exigible transcurridos que fueran diez (10) días, a partir de que constara en autos, en el expediente Administrativo, la última notificación de las partes involucradas en el Procedimiento de Regulación, y tal como se evidencia al folio 127 del presente expediente, se dejó constancia haberse realizado esa última notificación en fecha 09 de Octubre del 2002, en la persona de la ciudadana ANTONIA HERNÁNDEZ DE RODRIGUEZ, en su carácter de Representante de VIDRIOS RODRIGUEZ. En este sentido se observa que el Inquilino fue notificado personalmente de la Resolución en fecha 03 de octubre del 2002, y los efectos de la misma corren a partir del momento en que ha tenido conocimiento de lo ordenado en la Resolución Administrativa; no obstante, la doctrina ha pregonado que existe una doble finalidad en la notificación a saber: El del conocimiento directo de la decisión y la determinación del momento en que pueda ser ejecutable o exigible el acto administrativo de que se trate y, por ende, que empiecen a correr los lapsos que la Ley otorga para su impugnación; por ser esto así; y en virtud, de que los efectos del acto administrativo de efectos particulares no se suspenden a menos que haya sido suspendido tales efectos por un Juez Contencioso Administrativo nada obsta su cumplimiento por el particular a partir del momento en que fue certificado; no obstante, tales efectos se producen pasados que sean diez días hábiles luego de notificado el último si fueren varios los demandados. Razones por las cuales se estima legítima la consignación realizada el 09 de octubre de 2002, la cual correspondía a la mensualidad vencida del mes de septiembre del 2002, y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, en la continuación de este análisis, emerge de los autos que en fecha 11 de noviembre de 2002, el demandado realizó una nueva consignación por el monto anteriormente señalado de SEIS MIL CIENTO OCHENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs.6.188,00), este depósito, carece de validez en virtud de que el demandado quedó notificado formalmente a partir del 09 de octubre de 2002, de tal manera que, le correspondía consignar por la mensualidad correspondiente al mes de octubre, que fue la que depositó en noviembre la cantidad de CIENTO TREINTA Y UN MIL CUATROCIENTOS BOLÍVARES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. 131.415.05), conforme a lo dictaminado en la nueva Regulación; de donde se concluye, y ratifica que el deposito retro indicado no fue realizado en los términos establecidos en la nueva Regulación, por ende no fue realizada por el monto exacto, y en consecuencia no se tiene como legítimamente efectuada y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Otro hecho objetado por el Apelante, en los Informes presentados por ante ésta instancia, fue respecto la extemporaneidad de la consignación del canon de arrendamiento correspondiente al mes de Noviembre de 2002; en el cual alega que fue realizado Veintidós (22) días después de vencido el plazo que concede la Ley para considerar la misma, como una consignación legítimamente efectuada; en éste orden de ideas, revisadas las mismas, se observa que consta al folio 153 del presente expediente, recibo contentivo de depósito bancario efectuado en fecha 11-12-2002, por la cantidad señalada en la resolución, DI-07-2002; no obstante se observa que la Secretaria del Tribunal receptor, la dio por recibida fue en fecha 06 de enero de 2003, como se evidencia del sello de presentación estampado, que corre inserto al reverso del folio 153 del expediente de marras. A los fines de dictaminar sobre la legitimidad o nó del acto cuestionado fue examinado el contenido del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas partes y del contenido de la Cláusula Segunda se infiere, que al mensualidad vencía los días Treinta (30) de cada mes; y por su parte el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente cito:
Artículo 51.- “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa ó tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario ó cualquier persona debidamente identificada, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”. (Subrayado del Tribunal).

De la transparencia de la norma transcrita emerge, que el pago de la pensión de arrendamiento vencida debe ser CONSIGNADA POR ANTE EL TRIBUNAL, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; por lo que, es a partir de este momento que existe procesalmente; es a partir de ese momento, que se extienden sus efectos jurídicos; que está a disposición del Arrendador, que hace fé, que cumple sus efectos, toda vez que el sólo depósito bancario no pasa de ser una mera transacción comercial, sin relevancia jurídica, pues tanto el Tribunal como el Beneficiario del depósito, ignoran de las actuaciones del Inquilino. En el caso de marras, si bien es cierto, que del análisis realizado al depósito bancario correspondiente al mes de Noviembre, fue efectuado en fecha 11-12-2002, no es menos cierto, que la fecha en que el arrendatario efectivamente hizo la Consignación del mencionado canon de Arrendamiento, por ante el Tribunal respectivo, fue el día Seis de Enero de 2003, (06/01/2003), y es a partir de ese momento que tiene efectos procesales; por otra parte, lo expedito de la norma no admite otra interpretación, toda vez que es clara al señalar que “deberá consignarla por ante un Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble...”.
Del mismo modo, se establece un lapso de (15) días continuos al vencimiento de la mensualidad para realizar la consignación por lo que, en el caso de marras las consignaciones para ser consideradas legítimamente efectuadas, deben haberse consignado por ante el Tribunal de Municipio Competente, entre el día 1° al día 15 de cada mes; en el entendido de que todas las que se hayan efectuado después de precluido dicho lapso se estimarán extemporáneas por tardías y ASI SE DECIDE.
Con fundamento a lo expuesto, se concluye en que la consignación arrendaticia correspondiente al mes de Noviembre del año 2002 no se considera legítimamente efectuada, por ser extemporánea por tardía y por no haberse consignado el monto exacto previsto en la Regulación y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: La parte Actora objeta igualmente, el monto consignado correspondiente al mes de Marzo de 2003 en virtud de no corresponder al monto exacto. Examinadas las actuaciones, se observa que la Juez A-quo, dictaminó que el Arrendatario depositó la cantidad de Bs.131.415, 00 Bs. faltándole 0,5 céntimos para completar el monto establecido en la Resolución Administrativa de Regulación, que lo es la cantidad de Bs. 131.141,05, sin embargo por lo ínfimo que a su criterio resultaba dicha diferencia, la Juzgadora consideró como legítimamente efectuada dicha consignación, no obstante, señaló que en base al principio de equidad y justicia ordenó al consignatario depositar los céntimos faltantes a favor del beneficiario en las sucesivas consignaciones arrendaticias; ésta Alzada comparte lo decidido por la Juez A- quo, en lo que respecta a éste particular, por cuanto no se puede atropellar a la justicia con un derecho aplicado con camisa de fuerza, toda vez que ante la rigurosidad jurídica debe prevalecer la justicia, y es injusto pretender desconocer una consignación porque le faltan céntimos de la unidad monetaria; en virtud de la cual se estima como validamente efectuado dicha consignación y ASÍ SE DECLARA.
CUARTO: Asimismo Objeta el Apelante los montos consignados, por concepto de los cánones correspondientes a los meses de Agosto, Octubre, Noviembre del 2003 y Enero de 2004. Examinadas las copias certificadas de las Consignaciones Arrendaticias, se observa que si bien, los pagos correspondientes a los meses en cuestión, fueron depositados en el Banco Industrial de Venezuela en fechas 08 de Septiembre, 11 de Noviembre, 12 de Diciembre de 2003, y 11 de Febrero de 2004 respectivamente, los referidos pagos, no se estiman consignados tempestivamente, por las razones esgrimidas en el particular SEGUNDO de ésta motiva, lo cual se da aquí por reproducido, pues se observa de los recibos que emite el Tribunal receptor, que los depósitos antes mencionados fueron CONSIGNADOS en fechas 17 de Septiembre, 18 de Noviembre, 16 de Diciembre y 16 de Febrero, es decir después de vencido el plazo de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad; razón por la cual no se estiman legítimamente efectuadas y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: Finalmente el otro punto debatido por el Apelante, ante ésta Alzada, estuvo versado en la falta de cualidad de la persona que efectúo las consignaciones correspondientes a los meses de Enero; Febrero; Abril; Mayo; Junio; Agosto; Septiembre; Octubre; Noviembre; Diciembre de 2003, Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2004, de nombre JAVIER FIGUERA, titular de la cédula de identidad número V-11. 346.632, el cual según los dichos de la parte ACTORA, actúo en su propio nombre, al no cumplir con el requisito legal de señalar que actuaba en nombre y descargo del arrendatario. Ante la alegada falta de cualidad, se procedió a examinar las consignaciones Arrendaticias efectuadas de los meses demandados, observándose así, que consta a los folios del 161 al 226 del presente expediente, que si bien, las mismas fueron presentadas ante el Tribunal receptor por el ciudadano JAVIER FIGUERA, titular de la cédula de identidad número V-11.346.632, quien efectivamente es un tercero, como se evidencia del sello estampado al reverso de cada una de las consignaciones; en las mismas se constata la identificación del Arrendatario, ciudadano JUAN RAMÓN FIGUERA, titular de la cédula de identidad número V-1.379.748; por lo que se colige que se cumplieron con los requerimientos de la norma establecida en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que estipula “… Podrá el arrendatario ó cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble…..”. De la interpretación del texto transcrito, dichas consignaciones podían ser realizadas tanto por el ciudadano JUAN RAMÓN FIGUERA, (Arrendatario), como por un tercero, en el caso de marras como ya se dijo se evidencia de tales consignaciones que el ciudadano JAVIER FIGUERA, actúo en nombre del Arrendatario; en virtud de la cual la alegada falta de cualidad invocada por la parte Actora, no puede prosperar y ASÍ SE DECLARA.
SEXTO: Analizada la Sentencia recurrida, así como todas las pruebas consignadas en los autos, y resueltos como fueron los puntos cuestionados por la parte Apelante, esgrimidos en los informes presentados ante ésta instancia se establece: que el arrendatario dejó de cumplir en los términos establecidos en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya transcrito, al efectuar las consignaciones intespectivamente tal como se dejó suficientemente explanado en los particulares que antecede, pues si bien es cierto el derecho allí conferidole es para su beneficio, también es cierto que la normativa de orden público contemplada en este Ley debe ser de estricto cumplimiento y con apego a sus exigencias; toda vez, que de no cumplirlos sucumbe.
Por consecuencia, resultando invalidas las consignaciones correspondientes a los meses de noviembre de 2002, por no haberse consignado por el monto exacto; agosto, octubre, noviembre de 2003 y noviembre de 2004, por ser extemporáneas por tardías; en virtud de lo cual, le resulta aplicable al Inquilino el supuesto contenido en el literal “A”, del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece:
“Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:

a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas...”

De donde se colige la procedencia de la acción de DESALOJO interpuesta y ASI SE DECIDE.
En mérito a las consideraciones precedentes se condena a la parte demandada a entregar el inmueble objeto del presente Juicio, totalmente desocupado de bienes y personas, y en perfectas condiciones tal como lo recibió, así como a pagar y presentar las solvencias de los diferentes Servicios Públicos, de agua, luz y aseo, hasta la entrega del inmueble.
Queda revocada en su totalidad la sentencia sometida a revisión y ASÍ SE DECIDE.

V
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En merito de las razones expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado ANDRÉS EDUARDO SARQUIS LIMONGI, en su carácter de Apoderado Judicial de ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L, contra la decisión proferida por el JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 24 de Noviembre del año 2.004. Se Declara CON LUGAR la demanda por DESALOJO, incoada por el Abogado ANDRÉS EDUARDO SARQUIS LIMONGI, en su carácter de Apoderado Judicial de ADMINISTRADORA SEINCA S.R.L, contra el ciudadano JUAN FIGUERA, todos identificados en autos, y como consecuencia de ello, se condena al demandado a entregar el inmueble objeto del presente Juicio, constituido por dos (02) locales comerciales distinguidos con los números 03 y 04, ubicados en la Avenida Branger c/c Calle 93 número 90-132, urbanización Michelena, en Jurisdicción de la Parroquia San Blas del Municipio Valencia, Estado Carabobo, totalmente solvente y en las mismas condiciones que se le arrendó, y ASÍ SE DECIDE.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Se ordena la Notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los veintiséis (26) días del mes de Abril del año dos mil Seis (2.006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA

En la misma fecha se dicto y publicó la anterior decisión, siendo las 2:30 de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA

Expediente Nro. 51.315
Mlb/Labr.-