TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO QUINTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA
CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA
METROPOLITANA DE CARACAS

Años 196º y 147º

EXPEDIENTE Nº: 05-1782.

PARTE DEMANDANTE: HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.328.323.

APODERADOS JUDICIALES
DEL DEMANDANTE: OSWALDO JOSÉ CONFORTTI DI GIACOMO y BRUNILDE ESPARRAGOZA RONDÓN, venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, de este domicilio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Números 20.424 y 72.332, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 3.751.711.

APODERADOS JUDICIALES DE
LA DEMANDADA: JOSÉ DIEGO HERNÁNDEZ FLORES y YOHIL ARLENE HERNÁNDEZ SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, Abogados en ejercicio, de este domicilio, titulares de las Cédulas de la Identidad Números V- 1.849.361 y V- 6.273.343 respectivamente, e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo los Números 21.544 y 65.842, también respectivamente.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).
I
SÍNTESIS DEL PROCESO

Sube en Alzada a este Tribunal, previa su distribución correspondiente por el Juzgado Distribuidor de Turno, procedente del Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el presente expediente, contentivo de la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta por el Abogado en ejercicio OSWALDO JOSÉ CONFORTTI DI GIACOMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Número 20.424, en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CÁRDENAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 6.328.323; en contra de la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Número V- 3.751.711; en virtud del Recurso de Apelación interpuesto en fecha Nueve (09) de Marzo del año Dos Mil Cinco (2.005), por el Abogado en ejercicio JOSÉ DIEGO HERNÁNDEZ FLORES, venezolano, mayor de edad, Abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la Cédula de Identidad Número V- 1.849.361, e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO), bajo el Número 21.544, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, ya identificada; en contra de la Sentencia Definitiva de fecha Siete (07) de Marzo del año Dos Mil Cinco (2.005), dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial.
En fecha Dieciocho (18) de Marzo del año Dos Mil Cinco (2.005), este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa y fijó el Décimo (10) día de Despacho siguiente, como oportunidad para dictar Sentencia, de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha Veintinueve (29) de Marzo del año Dos Mil Cinco (2.005), compareció a este Tribunal el Abogado en ejercicio JOSÉ DIEGO HERNÁNDEZ FLORES, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, y procedió a presentar escrito de fundamentación de apelación ejercida.
En fecha Veinticinco (25) de Mayo del año Dos Mil Seis (2.006), la Dra. RAHYZA PEÑA VILLAFRANCA, en su carácter de Juez Suplente Especial de este Juzgado, se avocó al conocimiento de la presente causa, ordenado la correspondiente Notificación de las partes.
En fecha Siete (07) de Agosto del año Dos Mil Seis (2.006), la Juez Titular de este Juzgado, Dra. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY, luego de haber hecho uso de su reposo Pre y Post Natal, se reincorporó a sus labores y se avocó nuevamente al conocimiento de la causa.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal pasó a hacerlo, previa las siguientes consideraciones:

II
DE LOS ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

Alegó la representación judicial de la parte actora en el libelo de demanda, lo siguiente:

- Que su representado, ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS, es propietario de un inmueble constituido por el Apartamento Nº 02, ubicado en el Piso 1, del Edificio DON GERMÁN, ubicado entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Avenida Lecuna, Jurisdicción del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital.
- Que en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), su representado celebró un Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble anteriormente identificado, con la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, el cual fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), anotado bajo el Nº 13, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria.
- Que dicho Contrato tenía un término de duración de un (1) año fijo sin prórroga, contado a partir del Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), pero que el Arrendatario, vencido el término de duración, continuó ocupando el inmueble sin oposición de su representado, por lo que el Contrato a partir del vencimiento, se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a tiempo indeterminado.
- Que es el caso, que La Arrendataria no ha cumplido con el Contrato de Arrendamiento, en lo atinente a lo establecido en la Cláusula Novena del Contrato, referida al pago del Condominio, ya que reiteradamente a partir del año Dos Mil (2.000), ha dejado de cumplir la obligación de pagar los recibos de condominio, asumida por ella en el Contrato de Arrendamiento, obligando a su poderdante a pagarlos, para evitar que el inmueble fuese objeto de una demanda judicial, pagando incluso Honorarios de Abogados.
- Que de los recibos de condominio pagados por su representado, se desprende el incumplimiento de la Arrendataria, siendo que el último pagado por su mandante es el correspondiente al mes de Abril del año Dos Mil Cuatro (2.004), así como también de los recibos de Honorarios de Abogados, cancelados por su poderdante y originados por el atraso en el pago de condominio.
- Que en reiteradas oportunidades su mandante, ha tratado de solventar esta situación de incumplimiento por parte de la Arrendataria, pero que han resultado inútiles todas las gestiones realizadas.
- Que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios no impide al Arrendador, estipular contractualmente dicho pago por parte del Arrendatario.
- Que por todo lo expuesto, acude en nombre de su representado, para demandar como en efecto demanda, a la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, en su carácter de Arrendataria, por Desalojo, debido al incumplimiento en el pago de los recibos de condominio.
- Que fundamenta su pretensión, en el contenido de los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, así como también el Parágrafo Segundo del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
- Que por todo lo anterior, es por lo que procede a demandar en nombre de su representado como en efecto demanda, a la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, para que convenga o sea condenada por este Tribunal a lo siguiente: Primero: Que el citado Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), anotado bajo el Nº 13, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, ha quedado Resuelto en virtud de su incumplimiento por falta de pago de los recibos de condominio a partir del año Dos Mil (2.000). Segundo: En desalojar y entregar inmediatamente, el inmueble identificado como Apartamento Nº 02, ubicado en el Piso 1, del Edificio DON GERMÁN, ubicado entre las Esquinas de Miracielos a Hospital, Avenida Lecuna, Jurisdicción del Municipio Libertador, del Distrito Capital. Tercero: Que se imponga a la parte demandada, el pago de las costas y costos del presente juicio.
- Que estima le demanda incoada, en la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000,00).

DE LOS ALEGATOS DEL DEMANDADO

En la oportunidad para dar contestación a la demanda, compareció la representación judicial de la parte demandada, ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, y procedió a alegar lo siguiente:

- Que rechaza, niega y contradice, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, el señalado incumplimiento de la Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento, agregando como probanza un conjunto de recibos de condominio cancelados presuntamente por el Arrendador, no la totalidad de ellos.
- Que la anterior, es una obligación propia del propietario del inmueble, no del Arrendatario, ya que los recibos de condominio son entregados al propietario y no al Arrendatario.
- Que bastaría pues, que en dicho supuesto que el Arrendador propietario retuviese los recibos, sin dar información al Arrendatario sobre su monto y lo pagara directamente al Administrador, para alegar posteriormente que el Arrendatario no ha cumplido con esa presunta obligación, colocándolo en esta forma en un estado de indefensión, para demandarlo posteriormente por incumplimiento de obligaciones, y en base a ello no otorgar la prórroga legal arrendaticia y escatimar además el depósito de garantía constituido por encima de las estipulaciones legales.
- Que en tal caso, para facilitar el cumplimiento de la presunta obligación, el Arrendador debería emitir recibos a nombre del Arrendatario por el monto neto de estos, en cada oportunidad y presentar como prueba de incumplimiento los susodichos recibos no cancelados.
- Que el inmueble de autos, está regulado por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, su construcción data del año Mil Novecientos Ochenta y Siete (1.987), y que con esa practica se pretende cobrar cantidades inciertas que elevarían inmediatamente el canon de arrendamiento por encima del máximo legal regulado.
- Que el Arrendatario al pagar los recibos de condominios no tendría soporte del pago, ya que los mismos son expedidos a nombre del propietario, es decir, del Arrendador y no del Arrendatario, como ha ocurrido con lo mayor parte de los recibos que no se agregan como soporte.
- Que en síntesis, su representado no ha violado la señalada Cláusula Novena del Contrato de Arrendamiento de marras, no ha hecho modificación alguna al inmueble y no le corresponde como Arrendatario efectuar pago alguno por este concepto, ya que estas son cantidades inciertas y que de haberlo hecho, tenía que ser sobre la base de la cantidad establecida como regulación por el Órgano Administrativo Competente, la cual por otro lado en ninguna parte del contrato lo informa.
- Que por las señaladas razones, solicita a este Tribunal, que admita el referido escrito de contestación a la demanda, lo sustancie de acuerdo a la Ley y declare Sin Lugar la demanda incoada por la parte actora, con todos los pronunciamientos de Ley.

III
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN
DE LAS PRUEBAS DEL DEMANDANTE

La parte demandante en su oportunidad legal, procedió a presentar los siguientes elementos probatorios:

- COPIA SIMPLE DE DOCUMENTO PÚBLICO, constituido por TITULO DE PROPIEDAD del ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS, sobre el inmueble objeto del presente juicio y constituido por un Apartamento destinado a vivienda, que forma parte del Edificio bajo Régimen de Propiedad Horizontal denominado Edificio “B”, formado por 2 Torres identificadas como Torre B1 y Torre B2, del Conjunto Residencial “DON GERMÁN”, ubicadas en las Esquinas de Miracielos a Hospital, Jurisdicción de la Parroquia Santa Teresa, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, cuyos linderos y medidas constan suficientemente en el Documento de Condominio respectivo, el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Tercer Circuito de Registro Público del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha Veinticuatro (24) de Octubre del año Mil Novecientos Noventa y Seis (1.996), quedando registrado bajo el Nº 22, Tomo 17, Protocolo Primero. Tal documento es impertinente en relación con los hechos objeto de controversia en el presente juicio, ya que lo que aquí se discute es el incumplimiento de la parte demandada del Contrato de Arrendamiento suscrito entre esta y la parte actora, más no la titularidad del bien inmueble objeto de dicho Contrato, por lo que el mismo es desestimado por este Tribunal. Y ASÍ SE ESTABLECE.
- COPIA SIMPLE DE DOCUMENTO PÚBLICO, constituido por CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS y MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, en sus caracteres de Arrendador el primero, y Arrendataria la segunda, sobre el inmueble objeto del presente juicio, ya identificado, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Tal documento al no haber sido impugnado en su oportunidad legal, tiene valor probatorio, en cuanto a los hechos contenidos en el mismo, de conformidad con lo establecido en los Artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
- COPIAS SIMPLES DE DOCUMENTOS PRIVADOS constituidos por FACTURAS DE CONDOMINIOS, emanadas de las Sociedades Mercantiles CONDOMINIOS CORDILLERA, S.R.L. y CONDOMINIOS BRICEÑO, C.A., a nombre del ciudadano MIGUEL CABRERA, sobre el inmueble objeto del presente juicio y relativas a los meses y montos que a continuación se describen:

EMPRESA DE CONDOMINIO Nº DE RECIBO MES Y AÑO MONTO
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Nov. 2.000 Bs. 47.546,00
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Dic. 2.000 Bs. 45.499,80
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Ene. 2.001 Bs. 47.472,70
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Feb. 2.001 Bs. 55.412,25
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Mar. 2.001 Bs. 58.317,10
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Abr. 2.001 Bs.45.129,00
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Nov. 2.001 Bs. 49.953,00
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Dic. 2.001 Bs. 30.802,00
Condominios Cordillera S.R.L. S/N Ene. 2.002 Bs. 30.817,00
Condominios Briceño, C.A. 0210 Oct. 2.002 Bs. 35.062,45
Condominios Briceño, C.A. 0211 Nov. 2.002 Bs. 59.860,65
Condominios Briceño, C.A. 0212 Dic. 2.002 Bs. 47.950,65
Condominios Briceño, C.A. 0301 Ene. 2.003 Bs. 46.826,90
Condominios Briceño, C.A. 0302 Feb. 2.003 Bs. 42.105,40
Condominios Briceño, C.A. 0303 Mar. 2.003 Bs. 42.193,95
Condominios Briceño C.A. 0304 Abr. 2.003 Bs. 44.884,85
Condominios Briceño, C.A. 0305 May. 2.003 Bs. 51.272,55
Condominios Briceño, C.A. 0306 Jun. 2.003 Bs. 46.759,55
Condominios Briceño, C.A. 0309 Sep. 2.003 Bs. 97.008,45
Condominios Briceño, C.A. 0310 Oct. 2.003 Bs. 95.966,90
Condominios Briceño, C.A. 0311 Nov. 2.003 Bs. 61.331,30
Condominios Briceño, C.A. 0312 Dic. 2.003 Bs. 60.792,90
Condominios Briceño, C.A. 0401 Ene. 2.004 Bs. 92.452,00
Condominios Briceño, C.A. 0402 Feb. 2.004 Bs. 57.050,45
Condominios Briceño, C.A. 0403 Mar. 2.004 Bs. 129.200,40
Condominios Briceño, C.A. 0404 Abr. 2.004 Bs. 82.217,95

Los anteriores recibos al no haber sido impugnados en su oportunidad legal, se tienen como fidedignos en cuanto a los hechos contenidos en los mismos, de conformidad con lo establecido en los Artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil, así como también, de conformidad con lo establecido en el Artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal.
- DOCUMENTOS PRIVADOS presentados en original y constituidos por RECIBOS DE PAGO DE HONORARIOS PROFESIONALES DE ABOGADOS, los cuales al emanar de terceros que no son parte en el juicio, debieron ratificarse a través de la prueba testimonial, situación esta que no ocurrió en el presente juicio, por lo que los mismos son desestimados por este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
- COPIAS CERTIFICADAS DE DOCUMENTO PÚBLICO constituido por el EXPEDIENTE DE CONSIGNACIONES Nº 2000238, expedidas por el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, relativas a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses que van de Enero del año Dos Mil (2.000), al mes de Enero del año Dos Mil Cinco (2.005), las cuales son impertinentes en relación con los hechos objeto de controversia en el presente juicio, ya que lo aquí se demanda, es la Resolución del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en virtud del incumplimiento de la demandada en el pago de los montos relativos a los gastos de condominio y no la falta de pago de los cánones de arrendamiento, por lo que los documentos producidos en esta oportunidad por la parte actora, son desestimados por este Tribunal. Y ASÍ SE ESTABLECE.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, procedió a promover los siguientes documentos probatorios:

-DOCUMENTO PRIVADO presentado en original y constituido por ACLARATORIA de fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), relativa al Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes en esa misma fecha por ante la Notaría Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital. Observa esta Juzgadora que de la lectura del contenido de la mencionada aclaratoria, no se desprende hecho alguno objeto de controversia en el presente juicio, por lo que tal documento es impertinente y en consecuencia es desestimado por este Tribunal. Y ASÍ SE ESTABLECE.
- COPIA SIMPLE DE DOCUMENTO PÚBLICO, constituido por CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre los ciudadanos HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS y MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, en sus caracteres de Arrendador el primero, y Arrendataria la segunda, sobre el inmueble objeto del presente juicio, ya identificado, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Federal (hoy Distrito Capital), en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), quedando anotado bajo el Nº 13, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Tal documento al haber sido promovido por la parte actora en su oportunidad legal, ya fue debidamente valorado por este Tribunal, por lo que se hace innecesario volver al análisis y valoración del mismo. Y ASÍ SE ESTABLECE.
- PROMOVIÓ LA DENUNCIA EXPRESA EFECTUADA EN SU ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEAMANDA, lo cual no puede ser valorado como medio de prueba por este Tribunal, ya que dicha promoción no constituye medio de prueba alguno, sino que la misma forma parte de los alegatos explanados por el demandado en su oportunidad legal en aplicación del Principio del Contradictorio, razón por la cual, la promoción realizada en esta oportunidad por la parte demandada, es desestimada por este Tribunal. Y ASÍ SE ESTABLECE.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Una vez analizados todos y cada uno de los elementos probatorios traídos a juicio por las partes a los fines de demostrar sus correspondientes alegaciones de hecho, este Tribunal para decidir observa lo siguiente:

PUNTO PREVIO
DE LAS CUESTIONES PREVIAS

La parte demandada, ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, al momento de contestar la demanda procedió a oponer como Cuestiones Previas las siguientes:

La Cuestión Previa contenida en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el Ordinal 6º del Artículo 340 ejusdem, es decir, el Defecto de Forma de la Demanda, en virtud de no haberse acompañado el original del contrato al libelo, como instrumento fundamental de la pretensión, alegando a tal efecto, lo siguiente:
- Que el actor agregó como documento fundamental, una fotocopia del citado Contrato de Arrendamiento, omitiendo el documento de aclaratoria que es parte del mismo contrato, en el que se hace referencia a las cantidades complementarias que su representado entregó al Arrendador, constituidas en primer término, por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.000.000.00), mediante Cheque Nº 20280020350, a cargo del Banco Industrial de Venezuela; y en segundo término, la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00), lo cual según alegó la representación judicial de la parte demandada, consta en una nota manuscrita en la parte in fine del mismo, de puño y letra del Arrendador, donde señala que recibió también la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.250.000,00), siendo lo correcto UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.500.000,00), pero que en ese momento indicó que de la predicha suma tomaba para él por concepto de Comisión, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 250.000,00), es decir que el Arrendador requirió y recibió como depósito de garantía, la cantidad de TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 3.250.000,00), y que los otros SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 750.000,00), constan en la primera parte del contrato que si agregó al cuerpo de la demanda, superando así el máximo legal establecido por la Ley, de Cuatro (4) meses de depósitos, específicamente en el Artículo 22 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, recibiendo un total de Trece (13) meses de depósito, aduciendo asimismo, que en virtud de lo anterior, la Cuestión Previa opuesta debe ser declarada Con Lugar, ya que a su decir, la parte actora en forma habilidosa no agregó el documento adicional que es parte del Contrato.
En relación con la Cuestión Previa opuesta en esta oportunidad por la parte demandada, observa esta Juzgadora, que contrario a lo alegado por la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, la parte actora, ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS, si cumplió con el requerimiento formal establecido en el Ordinal 6º del Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que de las actas procesales del expediente, específicamente de los folios que van del 06 al 51, se desprenden claramente los instrumentos que el referido actor acompaña a su escrito libelar, dentro de los cuales se encuentra el Contrato de Arrendamiento en el cual el mismo fundamenta su pretensión, razón por la cual, considera quien aquí Sentencia, que la presente Cuestión Previa es improcedente en derecho, y por lo tanto debe necesariamente ser declarada Sin Lugar. Y ASÍ SE ESTABLECE.

De igual manera, observa esta Juzgadora, que la parte demandada, procedió a oponer la Cuestión Previa establecida en el Ordinal 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la existencia de una Condición o Plazo Pendiente, alegando a tal efecto lo siguiente:

- Que se demanda el Desalojo y siendo el contrato de marras a tiempo indeterminado que data desde el año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), era necesario previamente Notificar al Arrendatario, la voluntad del Arrendador de no prorrogar el Contrato, en lugar de alegar un presunto incumplimiento de pago, para que a partir del vencimiento del lapso legal previsto en el Artículo 1.615 del Código Civil comenzara a operar la prórroga legal arrendaticia a que hace referencia el Artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razón por la cual solicita que la Cuestión Previa opuesta en esta oportunidad sea declarada Con Lugar.

En cuanto a la Cuestión Previa opuesta en esta oportunidad, se percata esta Juzgadora, que en el presente caso, tal y como lo estableció el Tribunal A quo, estamos en presencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado, por lo que de conformidad con lo establecido en el Artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el cual se establece que la prórroga legal sólo opera para el caso de que se trate de un Contrato de Arrendamiento celebrado a Tiempo Determinado, y siendo además que lo que aquí se ventila es la Resolución de un Contrato de Arrendamiento en virtud del supuesto incumplimiento de la parte demandada en el pago de los montos correspondientes a los gastos de condominio, y no en virtud del vencimiento del término legal, resulta forzoso para este Tribunal, declarar que la Cuestión Previa opuesta en esta oportunidad, relativa a la existencia de una Condición o Plazo Pendientes, es improcedente en derecho y por lo tanto debe igualmente, ser desestimada por este Tribunal. Y ASÍ SE ESTABLECE.
DEL FONDO DE LA CONTROVERSIA

Una vez resuelto lo anterior, corresponde a esta Juzgadora de Alzada, pasar a pronunciarse sobre el fondo de la controversia planteada, lo cual hace de seguidas en los términos que a continuación se exponen:

En primer lugar observa esta Juzgadora, que la pretensión de la parte actora, ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS, se basa fundamentalmente en el alegato relativo al incumplimiento por parte de la demandada, ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ambas partes, en virtud de la falta de pago de los Gastos de Condominio, aduciendo a tal efecto que a partir del año Dos Mil (2.000), la referida parte demandada, en forma reiterada, ha dejado de cumplir con la obligación asumida, obligando de esta manera al actor, a pagar los montos correspondientes a dichos Gatos de Condominio, para evitar que el inmueble fuese objeto de una demanda judicial; razón por la cual corresponde a este Tribunal, pasar a determinar si de los elementos probatorios traídos a juicio por las partes, se desprende o no, el referido incumplimiento de la demandada, ya identificada, lo cual hace en los siguientes términos:
De una revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente expediente, específicamente de los folios 19 al 23, se desprende que efectivamente, en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), las partes demandante y demandada en el presente juicio, es decir, el ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS, y la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, celebraron un Contrato de Arrendamiento, en su condición de Arrendador el primero de los mencionados ciudadanos, y Arrendataria la segunda, sobre un inmueble propiedad del demandante y constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 02, situado entre las Esquinas Miracielos a Hospital, Edificio DON GERMÁN, Piso 01, ubicado en la Avenida Lecuna, del Municipio Libertador, del Distrito Capital, mediante el cual la demandada, en su condición de Arrendataria, se comprometió a pagar de conformidad con la Cláusula Décima Novena del Contrato, además de los servicios telefónico, agua, aseo, energía eléctrica; los gastos relativos al Condominio, debiendo presentar a El Arrendador, los correspondientes recibos de solvencia y haciéndose responsable igualmente, por los daños ocasionados por el retraso en dichos pagos, siendo que el incumplimiento de La Arrendataria de cualquiera de las Cláusulas pactadas contractualmente, daría derecho a El Arrendador, a resolver de pleno derecho el Contrato de Arrendamiento celebrado entre estos. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Ahora bien, una vez determinada la existencia real y efectiva de la relación arrendaticia cuyo incumplimiento se demanda en autos, corresponde a esta Juzgadora, pasar a analizar las normas que en nuestro ordenamiento jurídico sustantivo, rigen los Contratos Bilaterales en forma general, y de manera especifica, los Contratos de Arrendamiento, lo cual pasa a hacer de seguidas en los siguientes términos:
Observa esta Sentenciadora, que en el caso que nos ocupa, tal como ha sido señalado anteriormente, las partes están vinculadas por un Contrato de Arrendamiento, el cual se encuentra regulado en los Artículos 1.579 y siguientes de nuestro Código Civil Venezolano, así como también en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicho Contrato tiene por objeto, el inmueble anteriormente identificado, generando tanto en su perfeccionamiento, como en su cumplimiento o ejecución, consecuencias que directa o indirectamente afectan a las partes que los suscribieron, vale decir a los contratantes, todo ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.159 del Código Civil, el cual textualmente establece lo siguiente:

“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

De lo anteriormente expuesto se infiere, que el referido Artículo contiene dos (2) normas perfectamente determinadas, las cuales son: 1) La que determina la obligatoriedad del contrato; y 2°) La que establece la irrevocabilidad del contrato por la voluntad unilateral de los contratantes, es decir, que el Contrato tiene fuerza obligatoria, lo cual constituye una premisa legal, que se traduce en el respeto mutuo que las partes se deben en sus relaciones contractuales, tal y como se encuentra de igual manera establecido en el Artículo 1.160 del citado Código Civil, el cual textualmente dispone lo siguiente:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Es decir, que en la señalada norma, está contenido lo que doctrinariamente se ha denominado, los efectos expansivos del contrato, ya que en la misma, y como consecuencia de su aplicación, dichos efectos trascienden el radio de lo expresamente convenido en ellos y se extienden a todas las consecuencias que por razón de la buena fe, la equidad, el uso o la Ley, puedan derivarse de los mismos. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Del mismo modo, observa esta Juzgadora, que el legislador patrio estableció las acciones que se pueden ejercer cuando se ha suscrito un contrato bilateral y una de las partes lo incumple, lo cual se encuentra estipulado en el Artículo 1.167 del Código Civil, que textualmente establece lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De dicha norma se infiere, que la parte que se haya visto afectada por el incumplimiento de la otra parte en un contrato bilateral, tiene la potestad de reclamar judicialmente el cumplimiento o la resolución del mismo, lo cual sólo procederá, una vez que esté plenamente demostrado en autos que los extremos legales que se pautan en el referido Artículo se han cumplido a cabalidad, es decir que la parte actora tendrá que demostrar que se trata de un contrato bilateral, que hubo incumplimiento por parte de la demandada y que el incumplimiento de esta última, no le es imputable, es decir que el accionante no haya causado el incumplimiento de la otra parte. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En tal sentido, es evidente que en el presente caso, tal y como se dejó plasmado con anterioridad en el presente fallo, el Contrato celebrado entre las partes del presente juicio, se trata de un contrato bilateral, específicamente de un Contrato de Arrendamiento, en virtud del cual las partes se obligaron recíprocamente; por su parte El Arrendador, a hacer gozar a La Arrendataria del inmueble objeto del Contrato Locativo, y esta última, a pagar a aquel, además de las suma correspondiente a los cánones de arrendamiento, los gastos relativos al Condominio, ello de conformidad con lo establecido en la Cláusula Décima Novena del Contrato de Arrendamiento de marras, por lo que corresponde a la demandada, desvirtuar a través de los medios probatorios legales y pertinentes, las alegaciones efectuadas en su contra por la parte actora, lo cual no ocurrió en el presente juicio, ya que de las actas procesales del expediente se evidencia, que la parte demandada incumplió con las obligaciones legales y contractuales a las cuales se encontraba sometida, específicamente, la relativa al pago de los montos correspondientes a los Gastos de Condominio, constatándose de igual manera, que el accionante no causó el incumplimiento en que incurrió la demandada. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Finalmente, es de observar por esta Juzgadora, que en el caso de marras, la parte actora al probar plenamente la existencia del Contrato de Arrendamiento cuya resolución demanda, así como al haber demostrado el cumplimiento de sus obligaciones conforme a los términos del contrato, ha satisfecho la carga procesal que le impone el Artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil; mientras que la parte demandada, al no haber traído a los autos medio de prueba alguno que sirviera para desvirtuar las pretensiones del actor, no dio cumplimiento a la carga procesal probatoria que por su parte le correspondía, en virtud de lo cual, resulta forzoso para este Tribunal, declarar que la presente acción de RESOLUCIÓN DE CONTRATO debe prosperar en derecho. Y ASÍ SE DECIDE.

V
DISPOSITIVA

En razón de todos y cada uno los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por la Autoridad que le Confiere la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, el Recurso de Apelación ejercido en fecha Nueve (09) de Marzo del año Dos Mil Cinco (2.005), por el Abogado en ejercicio JOSÉ DIEGO HERNÁNDEZ FLORES, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada. SEGUNDO: SIN LUGAR, las Cuestiones Previas opuestas por la parte demandada, establecidas en los Ordinales 6º y 7º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativas al Defecto de Forma de la Demanda y la Existencia de una Condición o Plazo Pendientes, respectivamente. TERCERO: CON LUGAR, la demanda que por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, fue interpuesta por el ciudadano HENRY MIGUEL CABRERA CARDENAS; en contra de la ciudadana MARISOL HORTENSIA STANZIONE BARRADAS, ambas partes suficientemente identificadas en el presente juicio. EN CONSECUENCIA, se condena a la parte demandada a lo siguiente: Primero: Dar por resuelto el Contrato de Arrendamiento suscrito entre esta y la parte actora, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Siete (07) de Mayo del año Mil Novecientos Noventa y Nueve (1.999), anotado bajo el Nº 13, Tomo 33, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria. Segundo: Desalojar y Entregar a la parte actora, el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento de autos, constituido por un Apartamento distinguido con el Nº 02, Piso 1, del Edificio DON GERMÁN, ubicado entre las Esquinas Miracielos a Hospital, Avenida Lecuna, Jurisdicción del Municipio Libertador, del Distrito Capital, sin perjuicio de derechos a terceros. Y ASÍ FORMAL Y EXPRESAMENTE SE DECIDE.

Queda en estos términos CONFIRMADA, la decisión de fecha Siete (07) de Marzo del año Dos Mil Cinco (2.005), dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Se condena en costas de la apelación a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión se dicta fuera del lapso de Ley correspondiente, debido al cúmulo de trabajo que actualmente se encuentra en los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, se ordena la NOTIFICACIÓN de las partes, de conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.

Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo establecido en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la sede del Despacho de este Juzgado Quinto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los ocho (08) días del mes de Agosto del año Dos Mil Seis (2.006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

LA JUEZ TITULAR,

DRA. AURA MARIBEL CONTRERAS DE MOY

LA SECRETARIA TITULAR,

Abg. LEOXELYS VENTURINI

En la misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las Dos de la Tarde (02:00 p.m.).

LA SECRETARIA TITULAR,

EXP. N°: 05-1782.-
AMCdM/LV/TG.-