República Bolivariana de Venezuela EN SU NOMBRE Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas DEMANDANTE: Administradora Aragón C.A (ADARCA), sociedad inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, once (11) de Diciembre de 1959, bajo el N° 73, Tomo 38-A, modificado varias veces su documento constitutivo según asiento del mismo Registro Mercantil, siendo las mas significativas registradas en fecha cuatro (04) de agosto de 1975, bajo el N° 7, tomo 41-A Sgdo y de fecha 16 de febrero de 1996, bajo el N° 44, tomo 33-A Pro. APODERADAS DEMANDANTES: Dras. Vannes Rosales y Herminia Torres, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los N° 73.634 y 98.412 en su orden. DEMANDADO: Luis José Carreño, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-1.324.461. APODERADO DEMANDADO: Dr. Gutberto Torres Beltrán, abogado en ejercicio de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 17.847 MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento. (Apelación) EXPEDIENTE: N° 04-0173 - I - - Antecedentes - Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha veintisiete (27) de febrero de 2004, por el abogado Oscar Martín Corona, representante judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha veintidós (22) de enero de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente acción que por resolución de contrato de arrendamiento incoara la Sociedad Mercantil Administradora Aragón C.A (ADARCA), contra el ciudadano Luis José Carreño. En fecha cinco (05) de marzo de 2004, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno a los fines consiguientes. Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, en fecha diez (10) de marzo de 2004, el Juzgado Décimo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, fungiendo para ese momento como Tribunal Distribuidor, nos remitió el expediente contentivo de la presente causa y en la misma fecha, es recibido por esta Alzada, dándosele entrada mediante auto de fecha once (11) de mayo del mismo año, avocándose a conocimiento de causa y fijándose el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil. - II - - Síntesis de los Hechos – Se inició el presente juicio mediante formal demanda que por resolución de contrato de arrendamiento instauró, la Sociedad Mercantil Administradora Aragón C.A (ADARCA), mediante su representación judicial, en cuyo escrito quedaron expuestos los siguientes argumentos: Que en fecha uno (01) de Julio de 1997, la sociedad mercantil Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A, cedió en arrendamiento al ciudadano Luis José Carreño, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 1.324.461, un inmueble constituido por el local distinguido con el N° 3, ubicado Edificio Guarapire, Avenida Principal del Turumo, Distrito Sucre del Estado Miranda. Que posteriormente en fecha uno (01) de Julio de 1999, la Constructora e Inmobiliaria Cascais, C.A., cedió y traspasó todos los derechos, acciones y obligaciones a favor de la Administradora Aragón, C.A., según cesión efectuado en el cuerpo de contrato de arrendamiento del inmueble. Que de esta manera su representada ostenta actualmente la condición de arrendadora del inmueble supra identificado. Que el canon de arrendamiento fue pactado inicialmente por la cantidad de Treinta y Seis Mil Seiscientos Sesenta y Cinco, Bolívares con Noventa Céntimos (Bs.36.665,90) y, luego de una serie de incrementos, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó el canon de arrendamiento para este inmueble en la cantidad de Ciento Nueve Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 109.350,00). Que la duración del contrato de marras pactada por la voluntad de las partes, se baso en un plazo inicial de dos (2) años fijos, contados a partir del uno (01) de agosto de 1997, prorrogable de año en año, constituyendo un contrato a tiempo determinado. Que el arrendatario se obligó a pagar con toda puntualidad por mensualidades vencidas, en las oficinas de la arrendadora, en la ciudad de Caracas. Destacó que esta normativa convenida sólo dejaría de tener aplicación en los casos de consignación arrendaticia con arreglo a los requisitos del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que el arrendatario no cumplió con su obligación principal, durante los últimos catorce (14) meses, contados a partir de enero de 2002 al mes de febrero de 2003, adeudando para la fecha, catorce (14) mensualidades cada una por la cantidad de Ciento Nueve Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (BS. 109.350), con un total adeudado de Dos Millones Doscientos Diecisiete Mil Setenta y Siete Bolívares Con Noventa y Un Céntimos (Bs. 2.217.077,91), ello mas el monto correspondiente por servicios de agua, e intereses de mora causados por el retraso en el pago. Con fundamento a lo alegado por la representación judicial de la parte actora, demanda así al ciudadano Luis José Carreño, ya identificado, para que convenga, o en su defecto sea condenado a : 1.- La Resolución del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado. 2.- Pago por vía subsidiaria por concepto de indemnización por el uso y disfrute del inmueble señalado, durante los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del año 2002 y enero y febrero de 2003, a razón de Ciento Nueve Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 109.350,00), cada mes, mas el monto correspondiente por el servicio de agua, aunado a los intereses de mora causados por el retraso en el pago, lo cual arroja una cantidad de Dos Millones Diecisiete Mil Setenta Bolívares Con Noventa y Un Céntimos (Bs. 2.217.077,91). Así como los montos de los meses que sigan transcurriendo y los intereses que se sigan acumulando hasta la entrega definitiva del inmueble. 3.- La entrega del inmueble, desocupado de bienes y personas, en las mismas buenas condiciones que lo recibió. 4.- Cancelar los gastos y honorarios profesionales de abogado y las costas y costos que se generen con motivo de esta acción. Fundamenta la presente acción en los artículos 27, 33 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículos 1159, 1167, 1295, 1616, 1592, 1594, 1579 Código Civil en concordancia con los artículos 78, 31,174, 585, 599 y 174, del Código de Procedimiento Civil. Finalmente, solicitó se decrete medida preventiva de secuestro sobre el citado inmueble, conforme a lo previsto en el numeral 7° del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, así como también, el embargo de bienes propiedad del demandado por el monto que resulte necesario para garantizar las resultas del juicio. Peticionó que el presente juicio fuese tramitado mediante procedimiento breve previsto en el Código de Procedimiento Civil. Estimó su demanda en la cantidad de Dos Millones Doscientos Diecisiete Mil Setenta y Siete Con Noventa y Un Bolívares (Bs. 2.217.077,91). Acompañó recaudos. En fecha veinte (20) de marzo de 2003, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la presente causa ordenando el emplazamiento del accionado, a fin que compareciera por ante ese Juzgado, al Segundo (2do) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de dar contestación a la demanda. Comparece la apoderada actora mediante y sustituye, reservándose el ejercicio, el poder que le fuese conferido por la sociedad mercantil Administradora Aragón C.A (ADARCA), en la abogada Herminia Torres, inscrita en el Inpreabogado N° 98.412, el Secretario dejo constancia e identificó a la sustituyente. Mediante diligencia de fecha diecisiete (17) de noviembre de 2004, el ciudadano Alguacil de ese Despacho Judicial, consignó a los autos, recibo de citación debidamente firmado por el ciudadano Luis José Carreño. En fecha tres (03) de marzo de 2005, compareció el ciudadano Luis José Carreño, asistido por el abogado Gutberto Torres Beltrán y procedió a contestar la demanda bajo los siguientes términos: Convino que es arrendatario del local N° 3 del edificio Guarapiche, ubicado en la Avenida Principal de la Urbanización Turumo, Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda, desde el mes de mayo del año 1.962, momento para el cual el propietario era el ciudadano Omar Briceño Ramírez, hoy fallecido. Que la persona a quien ha conocido como su arrendador es al ciudadano Manuel Pereira Quintana, representante de la Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A.. Señaló que no recibió invitación alguna a un reajuste de canon de arrendamiento, pero que, evidentemente, el término del contrato ha expirado así como también la oportunidad para haberse efectuado tres (03) prórrogas, estableciendo el Legislador, en el vigente Código Civil, que si acontece la circunstancia de la expiración del tiempo del arrendamiento y la cosa arrendada permanece en posesión del arrendatario, se presume renovado el contrato a tiempo indeterminado, concluyendo que el contrato de arrendamiento existente es un contrato a tiempo indeterminado. Convino que, en su carácter de arrendatario ha incumplido parcialmente con la obligación de pago del canon de arrendamiento, debido a problemas familiares y económicos, a los cuales hizo referencia en su escrito, pagando en forma parcial los cánones atrasados con los correspondientes intereses de mora, a través de un primer abono a la deuda que realizó en fecha dieciocho (18) de octubre de 2002, por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) y otro por la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,00). Que la empresa demandante se negó a recibir los abonos posteriores que saldarían su deuda. A los fines de cumplir completamente con la obligación contraída, solicitó a la parte actora que reconociera el pago parcial que efectuó en fecha dieciocho (18) de octubre de 2002, así como también el pago realizado en noviembre de 2002, a lo cual incrementa el pago por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000) para, de esta forma, estar al día hasta el último de marzo de 2003, incluyendo los intereses de mora. Alega igualmente el demandado en su contestación, que la representación de la parte actora no puede pretender el cobro del monto señalado como canon de arrendamiento, por estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, a lo cual se le suma el hecho que el ejecutivo publicó un decreto paralizando el valor de los cánones de arrendamiento, por lo cual rechazó y contradijo tal pretensión de la parte actora. Manifestó que el ente Administrativo-Regulador no le ha notificado de su decisión como le es obligatorio, por lo que no ha podido ejercer su derecho a la defensa mediante un recurso de apelación. Insistió el demandado, en estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, reglado por las normas contenidas en el artículo 1600 del Código Civil, por lo que solicita sea declarada sin lugar la resolución intentada por tardía e impertinente. Asimismo solicitó se condenara a la parte actora al pago de las costas y honorarios profesionales de abogados. Seguidamente, reconvino a la parte accionante a los fines que ésta liquide todos los intereses devengados sobre el depósito dado en garantía, el cual consistió en principio en la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) y que el Legislador ha ordenado consignar en una cuenta de ahorro y una vez culminado el contrato y encontrándose el inmueble en las mismas condiciones que fue entregado, el arrendador debe devolver al arrendatario con los intereses que éste haya devengado. Que el arrendador no informo en ningún momento la cantidad de intereses acumulados, pese de haber transcurrido treinta y un (31) años, demanda pues a la Administradora Aragón C.A (ADARCA), ante la circunstancia de ser depositarias de la garantías del contrato de arrendamiento que sostiene con aquella. Estimó la presente reconvención en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00), sujeto a corrección de los expertos. Consigno recaudos. En fecha Veintiséis (26) de mayo de 2003, el Juzgado a quo, admitió la reconvención y ordenó la comparecencia de la parte demandante reconvenida al segundo (2°) día de despacho siguiente a su admisión, a los fines dar la contestación a la reconvención propuesta. La apoderada judicial de la parte actora, la abogada Herminia Torres, procedió a contestar la reconvención negando, rechazando y contradiciendo los alegatos de la parte demandada reconviniente, aduciendo que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obliga al arrendador a reintegrar al arrendatario el depósito dado en garantía más los intereses que hayan sido devengados, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, es decir, que en caso que el Tribunal considere procedente el alegato del reconviniente, no es exigible hasta tanto no termine la relación arrendaticia. Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho, presentando sus respectivos escritos de promoción, en fecha dieciséis (16) de junio 2003 y agregados a las actas del expediente, en la misma fecha. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos. En fecha Treinta (30) de junio de 2003, comparece por ante el Juzgado de la causa el apoderado accionado, e impugna y desconoce los recibos emanados de la administradora, correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de año 2001, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre noviembre de 2002 y enero y febrero de 2003. La apoderada actora mediante diligencia de fecha veintiuno (21) de julio de 2003, se pronunció sobre todo lo alegado por el accionado en su escrito de promoción, calificando como extemporánea la impugnación y desconocimiento de los recibos de pago consignados. Mediante auto de fecha once (11) de agosto de 2003 se avocó a la presente causa la Dra. Leticia Barrios Ruiz, en su carácter de Juez Titular, ordenándose la notificación a las partes del avocamiento. Cumplidas las formalidades de la notificación supra mencionada, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veintidós (22) de enero de 2004, dicta sentencia declarando la resolución del contrato suscrito y condenando a la parte accionada al pago de un cantidad de dinero por concepto de indemnización. Notificadas las partes de la decisión y dentro de la oportunidad prevista, el demandado asistido por el abogado Oscar Martín Corona, apela de la decisión dictada por el Juzgado a quo, de fecha veintidós (22) de enero de 2004. El recurso fue oído en ambos efectos, ordenándose remitir el expediente al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia a los fines consiguientes. Recibido la presente causa por ante este Juzgado, en fecha veintinueve (29) de abril de 2004, la apoderada actora abogada Vannes Rosales, sustituyó, reservándose el ejercicio, el mandato que a su favor confirió la sociedad mercantil Administradora Aragón, C.A (ADARCA), en la abogada Carla Paga Salgado, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 65.705. En fecha once (11) de mayo de 2004, la parte actora consignó escrito a manera de conclusiones, en el cual expuso de manera breve lo alegado en el curso del procedimiento, señalando que el demandado no logro demostrar haber realizado el cabal cumplimiento de su obligación a través del pago de lo debido, para finalmente solicitar se ratifique el fallo apelado. En fecha veintinueve (29) de abril de 2004, la apoderada actora abogada Vannes Rosales, sustituyó, reservándose el ejercicio, el mandato que a su favor confirió la sociedad mercantil Administradora Aragón, C.A (ADARCA), en la abogada Ana Alexandra Luciani, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 97.049. Mediante diligencias las apoderadas actoras solicitaron se dictara sentencia en la presente causa. Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa y estando dentro de la oportunidad de dictar sentencia, este Alzada pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. - III - - Motivaciones para Decidir - Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan: La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación ejercido en fecha veintisiete (27) de febrero de 2004, por el abogado Oscar Martín Corona representante judicial de la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha veintidós (22) de enero de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la presente acción que por resolución de contrato de arrendamiento que intentara la sociedad mercantil Administradora Aragón C. A. (ADARCA) contra el ciudadano Luis José Carreño, fundamentando su decisión con base a lo siguiente: “(...) En el caso sub iudice, no se da el supuesto de hecho previsto en la norma, ya que la misma es aplicable en aquellos casos en que la relación arrendaticia termina por acuerdo entre la partes y el demandado se encuentra solvente en el incumplimiento de sus obligaciones. Asimismo no logró demostrar la parte demandada que la cantidad entregada por concepto de depósito sea la cantidad de ochocientos bolívares, toda vez que en el contrato traído a los autos por la parte actora como instrumento fundamental de la acción, la cantidad señalada difiere de la cantidad alegada por el. En consecuencia es forzoso para esta juzgadora declarar sin lugar la reconvención propuesta y así se decide. (…omissis…) En el caso que nos ocupa la parte demandada aduce que la cesión del contrato de arrendamiento no le fue notificada, sin embargo a lo largo de todo el proceso en sus distintas alegaciones reconoce a Administradora Aragón como arrendadora del inmueble objeto de la presente acción, hecho que no deja dudas de acerca de la notificación de la cesión y de la veracidad de la relación arrendaticia, (…) Ahora bien, en el caso sub iudice se desprende de la propia confesión del demandado que es cierto que se encuentra insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones de pagar los cánones de arrendamiento, pero que realizó un abono a la deuda en fecha 18 de octubre de 2002 por la cantidad de trescientos mil bolívares y de otro abono de setecientos mil (…) Del análisis de las probanzas traídas por las partes al proceso se desprende que el canon de arrendamiento mensual que debía pagar el arrendatario (…) es la cantidad de ciento nueve mil ciento cuarenta y siete bolívares con ciento céntimos (…) En el caso de autos la parte demandada trajo a los autos un recibo suscrito por administradora Aragón, por la cantidad de trescientos mil bolívares que al no ser desconocido en su firma por la actora se le asigna el valor probatorio que le atribuye el artículo 444 del código de Procedimiento Civil, no obstante nada abona a su favor, toda vez que no determina, no logró probar el demandado a cuales cánones se refiere el abono. (…) En consecuencia, la parte demandado no logró desvirtuar los alegatos efectuados por el actor en el libelo y no siendo contraria a derecho la pretensión de la actora, la misma debe prosperar. ASI SE DECIDE. (...)” Ahora bien, a los fines de resolver la presente controversia y antes de analizar las pruebas aportadas al proceso, este Sentenciador debe, previamente, determinar los límites en que la misma ha quedado planteada, para luego pronunciarse en relación a los aspectos previos traídos a su conocimiento, tal es el caso de la reconvención intentada por la parte demandada, para luego establecer si la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento resulta procedente en el presente caso. En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia, cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que, mediante sentencia de condena, persigue la resolución de un contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada entre la Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A. y el ciudadano Luis José Carreño, el cual comenzaría a regir a partir del uno (01) de agosto de 1997 y, posteriormente, cedido a la parte actora, Administradora Aragón, C.A., sobre un bien inmueble constituido por un “local distinguido con el N° 3, del Edificio Guarapire, situado éste en la Avenida Principal de Turumo, Distrito Sucre del Estado Miranda”; por cuanto el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arriendo correspondientes del mes de enero de 2002 al mes de febrero de 2003, adeudando para la fecha catorce (14) mensualidades, cada una por la cantidad de Ciento Nueve Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (BS. 109.350,00), con un total adeudado de Dos Millones Doscientos Diecisiete Mil Setenta y Siete Bolívares Con Noventa y Un Céntimos (Bs. 2.217.077,91), que es la sumatoria de las mensualidades insolutas mas el monto correspondiente por servicios de agua e intereses de mora causados por el retraso en el pago. Frente a ello, la parte demandada convino en su carácter de arrendatario, admitió haber incumplido parcialmente con su obligación, con motivo a problemas económicos y personales, señaló que parte del incumplimiento era igualmente culpa de la arrendadora por negarse a recibir abonos que realizó a los fines de cumplir completamente con su obligación. Insistió en estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado, ya que el tiempo duración del mismo había expirado y continuó en posesión del inmueble, lo cual significa, a su decir, que debe regirse por las normas reguladoras del contrato a tiempo indeterminado. Finalmente reconvino a la parte actora con la finalidad de que se le liquiden los intereses devengados por el depósito dado en garantía. - De la Reconvención - Corresponde de seguidas analizar la reconvención intentada por la parte demandada. Se hace necesario determinar si, en el presente caso, la demandada probó los hechos en que fundamentó su acción de reconvención. Tal como ha quedado señalado precedentemente en esta decisión, la parte demandada, reconvino a la parte actora de este juicio y basa en su reconvención alegando lo siguiente: “(...) como resulta evidente que soy el inquilino, de este local distinguido con el número 3, del edificio Guarapiche, que se encuentra ubicado en la avenida principal de la Urbanización Turumo, jurisdicción del Municipio autónomo Sucre del estado Miranda, desde hace 31 años, en virtud que mi relación arrendaticia se inicia con el primero (1°) de mayo del año 1.962, así como también que los propietarios de inmueble dado han arrendamiento, siempre han requerido para garantizar el cumplimientote la obligación arrendaticia al arrendatario una garantía real, denominada depósito, que siempre ha consistido en el primero de los casos de un depósito de 800,00 (ochocientos) bolívares, (…) y como quiera que a lo largo de estos 31 años, el arrendatario no da noticia de estos intereses, y transfiere el contrato a terceros. (...) Así como también la parte actora, Administradora Aragón C.A, se arroga la cualidad de arrendadora del inmueble y en consecuencia Cesionaria de todos los derechos, acciones, obligaciones y Garantías del contrato cedido, ante el Juzgado a su cargo, (…) han transcurrido treinta y un años, y el arrendador no informa cuantos intereses tengo acumulado, que entiendo a cada vencimiento debería hacerlo y no lo hace, (…) demando al ente Mercantil AMINISTRADORA ARAGÓN C.A (ADARCA), ante la circunstancia de ser depositarias de las Garantías de los contratos de arrendamiento que sostengo con ella, para que convenga o en su defecto este Juzgado la condene a ello, para que liquide todos los intereses que sobre los depósitos tengo, para que me sean entrados, debidamente indexados, porque cada cumplimiento de contrato, el arrendador debió devolverme los intereses, yo no tengo que soportar la perdida del poder adquisitivo de la moneda (...). Estimó su reconvención por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00) y fue admitida por auto de fecha veintiséis (26) de mayo de 2003. En fecha dos (02) de junio de 2003, la apoderada judicial actora, abogada Herminia Torres, procedió a dar contestación a la reconvención propuesta en su contra en los siguientes términos: negó, rechazó y contradijo la reconvención en todas sus partes, tanto en los hechos que se afirman como en el derecho que se invoca, igualmente negó rechazó y contradijo que su representada adeude al ciudadano Luis José Carreño, la cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) por concepto de reintegro del depósito en garantía, ya que no tiene en su poder dicha cantidad a tales fines, por lo que solicitó a la parte reconviniente exhibir algún recibo que demuestre que tal suma de dinero fue entregada a su representada por tal concepto. Negó, rechazó y contradijo que su representada adeude al reconviniente los intereses devengados por los últimos treinta y un (31) años por la supuesta cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00) y que, además de eso, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, obliga al arrendador a reintegrar al arrendatario el depósito dado en garantía más los intereses que hayan sido devengados, dentro de los sesenta (60) días calendarios siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, es decir, que en caso que el Tribunal considere procedente el alegato del reconviniente, no es exigible hasta tanto no termine la relación arrendaticia y, en el caso de autos se demanda por Resolución de Contrato, por tanto al no haberse terminado la relación, no es procedente la reclamación del referido depósito . Negó rechazó y contradijo que su representada adeude al ciudadano José Luis Carreño, intereses devengados por concepto de depósito en garantía, toda vez que a tenor de lo dispuesto en la misma norma arriba citada, se establece que el pago de intereses reclamados procede siempre que el arrendatario estuviere solvente respecto al cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias. Expuesto lo anterior, este Sentenciador pasa a pronunciarse sobre la procedencia de la reconvención interpuesta y al efecto realiza las siguientes consideraciones: La presente causa se refiere al ejercicio de una acción resolutoria del contrato locativo, la parte demandada reconviene con la finalidad de reclamar los intereses devengados por el depósito dado en garantía en contrato de arrendamiento, por una cantidad de Ochocientos Bolívares (Bs. 800,00). En este sentido, es menester asentar que, efectivamente, el arrendador tiene la obligación de depositar el dinero entregado en garantía por el arrendatario en una cuenta de ahorros, en uno o cualquiera de los entes financieros respaldado por la Ley de Bancos y otras Entidades Financieras y al mismo tiempo los intereses que genere tal cantidad, le corresponden al arrendatario. Asimismo estipula la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 25, que al finalizar la relación arrendaticia, tales cantidades deben ser rembolsadas al inquilino, pero el legislador hace la salvedad que dicho reembolso e llevara a cabo siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendatarias a su cargo. En este orden, es evidente que en el caso bajo estudio, la relación arrendaticia entre las partes no ha concluido y que existe la falta de pago de los cánones de arriendo por parte del arrendatario, incumplimiento éste que fue admitido por el accionado en su escrito de contestación, siendo así las cosas, no resulta procedente el reclamo hecho por el reconviniente conforme al precepto legal analizado, contenido en la reconvención propuesta, la cual no puede prosperar. Así se decide. - De la Cesión - Resuelto lo anterior, de las actas que conforman el presente expediente, puede apreciarse que corre inserto a los folios quince y dieciséis (15 y 16), documento contentivo de contrato de arrendamiento, celebrado de manera privada entre la Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A. y el ciudadano Luis José Carreño, el cual comenzó a regir a partir del uno (01) de agosto de 1997 y, posteriormente, fue cedido en todos sus derechos a la Administradora Aragón, C.A., según se evidencia de endoso en la parte superior derecha del documento, sobre un bien inmueble constituido por un “local distinguido con el N° 3, del Edificio Guarapire situado éste en la Avenida Principal de Turumo, Distrito Sucre del Estado Miranda”. Al respecto, se evidencia que la parte actora del presente juicio, se encuentra legalmente subrogada en los derechos que como arrendadora poseía la Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A., representada para el momento, por el ciudadano Emindio Simoes Martins, quien a su vez actuaba en representación del ciudadano Manuel Pereira Quintana, como se observa del contrato de arrendamiento en estudio. Tomando en consideración lo anterior, dicho documento, es apreciado y valorado por este Juzgador, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.363, 1.364, 1.367 y 1.370 del Código Civil, quedando plenamente demostrado que la Administradora Aragón, C.A., es la cesionaria del contrato accionado. A tal fin, observa quien decide, que en el presente caso existe una evidente relación de causalidad entre el ejercicio de la acción de Resolución del Contrato de Arrendamiento y quien constituye la parte actora, Administradora Aragón C.A., circunstancia suficiente que le confiere legitimidad activa quedando, de esta manera, establecida la legitimatio ad causam, por lo que la instauración del proceso se ha verificado de manera correcta entre quienes aparecen como demandantes y como demandados, quedando así reconocida la relación arrendaticia existente, que da origen a la presente demanda. Así se declara. - IV - - Decisión de Fondo - Corresponde a continuación emitir el pronunciamiento sobre el mérito de la controversia, conforme a los fundamentos de hecho y de derecho que de seguidas se explanan: Trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión: Pruebas de la Parte Actora: a) Documento privado en original, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado de manera privada entre la Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A. y el ciudadano Luis José Carreño, el cual entró en vigencia a partir del uno (01) de agosto de 1997 y fue, posteriormente, cedido en todos sus derechos a la Administradora Aragón, C.A., sobre el inmueble de autos, el cual es apreciado y valorado por esta Alzada, a los efectos de la decisión, por cuanto en la oportunidad procesal correspondiente, no fue objeto de impugnación alguna, todo de conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil. b) Copia de misiva suscrita por el ciudadano Rafael A Fernández G., Director General de Administradora Aragón, C.A., a través de la cual, notifica al arrendatario que, a partir de la fecha uno (01) de julio de 1.999, se encargaran de la administración del inmueble que ocupa. Al respecto se observa que, tratándose de documento privado, promovido en copia fotostática simple, el mismo no puede ser apreciado ni valorado en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se subsumen en los supuestos de dicha norma y, en tal sentido, se desecha del presente proceso y así se declara. c) Tres (03) copias de recibos de pago correspondientes a los meses de noviembre y diciembre de 2001 y enero de 2002. El presente medio probatorio recibe el mismo tratamiento efectuado a la prueba en el literal anterior, por tanto queda desechada del debate procesal, en virtud de constituir copia de instrumento privado derivado de la misma parte. d) Copia simple de Resolución de fecha cuatro (04) de Abril de 2001 emanada de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, al no haber sido impugnada bajo ninguna forma de derecho, quien aquí decide, la valora conforme a lo establecido en los artículo 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. e) Trece (13) recibos en originales, imputados como insolutos, emanados de la Administradora Aragón C.A., los cuales fueron impugnados y desconocidos por su contraparte. Al respecto este Juzgador observa que las documentales aquí comentadas fueron traídas al proceso por el demandante, anexas a su escrito libelar y admitidas por el Tribunal de la causa en su debida oportunidad. Estos recaudos al emanar de la misma parte que los produce en juicio, no pueden ser apreciados en el juicio ni opuestos a su contraparte, razón por la cual no son apreciadas en este proceso. f) Copias certificadas de informe de notificación por cartel, de fecha doce (12) de junio del 2001, suscrito por el Inspector de Inmuebles, adscrito al Ministerio de Infraestructura, Dirección General de Inquilinato, en el que se evidencia la notificación al arrendatario de la resolución dictada por ese ente administrativo, en relación a la regulación del canon mensual. Al no haber sido impugnada bajo ninguna forma de derecho, quien aquí decide, la valora conforme a lo establecido en los artículos 1.357, 1.359, 1.360 y 1.361 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Pruebas aportadas por la Parte Demandada: a) Copia de recibo de pago emitido por Administradora Aragón C.A., por la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00). El presente instrumento constituye documento privado, promovido en copia fotostática simple, el mismo no puede ser apreciado ni valorado en este proceso, ya que no se subsumen en los supuestos de dicha norma prevista en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se desecha del presente proceso y así se declara. b) Documento privado en original, contentivo del contrato de arrendamiento celebrado manera privada entre la Constructora e Inmobiliaria Cascais C.A. y el ciudadano Luis José Carreño, el cual comenzó a regir a partir del uno (01) de agosto de 1997 y, posteriormente, cedido en todos sus derechos a la Administradora Aragón, C.A., sobre el inmueble de autos, el cual fue precedentemente apreciado y valorado por esta Alzada. c) Copia, previa confrontación con su original, lo cual se evidencia de nota suscrita por la Secretaría del Juzgado Cuarto de Municipio en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, de documento contentivo de contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano Omar Briceño Ramírez y el ciudadano Luis José Carreño. Aprecia quien aquí decide que, el medio de prueba traído a los autos no constituye elemento coadyuvante a dilucidar la controversia planteada en este juicio, por cuanto no guarda relación con el mismo, resultando forzoso para este Tribunal desecharlo del proceso por impertinente. d) Copia de cheque emitido a la orden de Administradora Aragón C.A., por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00). Al respecto se observa que, tratándose de documento privado, promovido en copia fotostática simple, el mismo no puede ser apreciado ni valorado en este proceso, a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, ya que no se subsumen en los supuestos de dicha norma y, en tal sentido, se desecha del presente proceso y así se declara. Analizadas como han sido las pruebas anteriores, se hace menester resaltar que, corresponde al Juez verificar la correcta aplicación del derecho en el caso sometido a su consideración con base al principio Iura Novit Curia, que le permite determinar la norma aplicable al caso que le ocupa. En el caso de autos, el actor eligió la acción de resolución de contrato de arrendamiento, prevista en el artículo 1.167 del Código Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”. Sobre las obligaciones que surgen del contrato de arrendamiento, el artículo 1.579 del Código Civil venezolano establece: “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar aquélla...” En el mismo orden de ideas, el artículo 1.160 del mismo Código Civil reza que: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.- Por su parte, el artículo 1.354 del Código Civil establece que: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”... La norma anteriormente transcrita, relativa a la prueba de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En el mismo orden de ideas, la doctrina y la jurisprudencia están acorde en admitir de manera unánime que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de arrendamiento, en que se apoya la acción deducida en el presente juicio, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga a su demandado, sin que pueda estar compelido a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia del arrendamiento en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que esta solvente en el cumplimiento de sus obligaciones. En efecto, quedó señalado ut supra en la presente decisión, la existencia de un contrato locativo privado sobre el inmueble constituido por “local distinguido con el N° 3, del Edificio Guarapire situado éste en la Avenida Principal de Turumo, Distrito Sucre del Estado Miranda”, quedando así establecido por esta Alzada, que entre las partes existe una relación arrendaticia que se gobierna bajo las modalidades y términos establecidos en el referido contrato de arrendamiento -el cual en original se encuentra producido en los autos-, así como por las normas legales que rigen la materia. Demostrada de esta forma la existencia de la obligación a cargo de la arrendadora, correspondía al demandado el interés y la carga de probar el hecho de haber cumplido con las mismas y en especial, el pago de las pensiones locativas de la manera pactada, alegato de incumplimiento en el cual se fundamentó la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento interpuesta en su contra. Se permite este Sentenciador destacar que, en el contrato en cuestión, las partes declararon lo siguiente: “Séptima: El presente contrato de arrendamiento comenzará a regir a partir del Primero (1) de Agosto de 1997. Octava: El plazo de duración de este contrato es de DOS (2) AÑOS FIJOS, prorrogables de año en año, contado a partir de la fecha antes mencionada quedando entendido que en las prórrogas los alquileres siempre serán reajustados de común acuerdo EL ARRENDATARIO así lo acepta, por consiguiente no será necesaria ninguna clase de notificación al EL ARRENDATARIO para la entrega física del inmueble, en las mismas condiciones en que lo recibe.” Al respecto esta Alzada observa que el contrato de marras estableció la duración de la relación arrendaticia por dos (02) años fijos, prorrogable de año en año, tomando en consideración la fecha de entrada en vigencia del contrato en estudio, es decir uno (01) de agosto de de 1997, quien aquí sentencia, entiende que las prórrogas se iniciarían el uno (01) de agosto de cada año y finalizarían el treinta y uno (31) de julio del año siguiente. De lo anterior se deduce, que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado y, de acuerdo a lo dispuesto en las Cláusulas Séptima y Octava transcritas precedentemente, dicho contrato era prorrogable de año en año, es decir, cada año nacía un contrato nuevo, y en vista de no verificarse de autos la negativa por alguna de las partes de prorrogar el mismo, conlleva a este Juzgador a concluir que el contrato bajo estudio se encuentra prorrogado y en consecuencia vigente, sin que se haya producido entonces, la terminación de la relación arrendaticia entre los contratantes. Así se establece. Por otro lado, esta Alzada observa que se desprende del escrito libelar en siguiente: “(Omissis...) “ A) El canon mensual de arrendamiento (Cláusula Segunda): Fue pactado inicialmente en la cantidad de Treinta y Seis Mil Sesenta y Cinco Bolívares con 90/100 (Bs. 36.665,90) como consta en el contrato de Arrendamiento que se acompaña al presente escrito. Posteriormente, y luego de una serie de incrementos, en fecha Cuatro (04) de Abril del 2001, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, resolvió proceder a fijar el canon de arrendamiento para este inmueble en la cantidad de CIENTO NUEVE MIL TRESCINETOS CINCUENTA BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 109.350,00) (…).” Al respecto, del contrato de marras se observa en su cláusula segunda lo siguiente: “SEGUNDA: El canon de arrendamiento mensual es la cantidad de TREINTA Y SEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y CICNCO BOLÍVARES CON 90/100 CTS (Bs. 36.665,90) que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar con toda puntualidad por mensualidades VENCIDAS en las oficinas de LA ARRENDADORA, en la ciudad de Caracas, debiendo además pagar por su cuenta y directamente a quien corresponda los servicios de la luz, agua, teléfono y aseo domiciliario.” En este orden de ideas y señalado todo lo anterior, quedaron como ciertos los dichos invocados por la actora, referente a que el pago debía efectuarse por mensualidades vencidas, ante las oficinas de la arrendadora, mas el pago de los servicios públicos, este alegato, no fue desmentido ni refutado por la parte accionada en la contestación de la demanda, nos obliga a concluir que el pago de cada mes lo debía hacer el arrendatario una vez vencido. Así se declara. Así las cosas, se hace oportuno también señalar que el artículo 506 de la Ley Adjetiva vigente preceptúa que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y, quien pretenda que ha sido liberado de ella debe por su parte, probar el pago o el hecho extintivo de la misma, de manera que, quien quiera que siente como base de su demanda o excepción, la afirmación o la negación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que, sin esta demostración, la demanda o la excepción no resulta fundada, lo cual grava a la respectiva parte que lo alega con la prueba del mismo; carga considerada como una consecuencia de la necesidad de probar el fundamento de lo alegado en juicio. Luego de efectuar una minuciosa revisión a las actas que conforman el presente expediente, no pudo evidenciar éste Juzgador, que la parte demandada por si, ni por intermedio de su representación Judicial, hubiese aportado, en la secuela del proceso, probanza alguna tendiente a enervar las pretensiones propuestas, y demostrar con ello estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos o, en su caso, probar el hecho extintivo de su obligación. Así se establece. Esta falta de pruebas por parte de la accionada, son razones por las cuales resulta obligante, para este Órgano Jurisdiccional, declarar que se evidenció de las actas procesales, el incumplimiento contractual, por parte del arrendatario, ciudadano Luis José Carreño, en el pago tanto de las pensiones locativas, correspondientes del mes de enero de 2002 al mes de febrero de 2003; en virtud de la anterior declaratoria, debe establecerse que, la presente acción de resolución de contrato de arrendamiento se hace procedente y, en la misma forma, la presente demanda debe prosperar en derecho. Así se decide. Ahora bien, al respecto de la regulación del inmueble objeto de esta demanda, se evidenció de autos que, fue resuelto mediante decisión de fecha cuatro (04) de abril de 2001, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura -anteriormente valorada y apreciada por este Juzgador-, fijar el canon de arrendamiento de dicha vivienda por la cantidad de Ciento Nueve Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 109.350,00), decisión la cual fue debidamente notificada al arrendatario-demandado, según consta de informe de notificación del cartel, el cual riela al folio sesenta y ocho (68) del expediente. En este sentido, no evidencia, quien aquí decide, que el notificado haya impugnado el acto administrativo que resolvió la fijación del nuevo canon de arrendamiento, por tanto, habiéndose otorgado pleno valor a esta decisión, considera este Juzgador que el canon de arrendamiento que debe aplicarse es el arrojado de la referida resolución. Así se decide. - IV - - D E C I S I O N - Estudiadas como han sido, suficientemente, las actas procesales que integran éste expediente y, tomando como base los argumentos de derecho explanados con anterioridad, se aprecia que, al no haber traído a los autos la parte demandada medio probatorio que enervara las pretensiones libelares, resulta forzoso para este Órgano Jurisdiccional, declarar procedente la demanda propuesta y confirmar el fallo recurrido. Así se decide.- - V - - D I S P O S I T I V A - Con fundamento en las consideraciones de hecho y derecho señaladas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, en el juicio que por Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara la Administradora Aragón C.A. contra el ciudadano Luis José Carreño, ambas partes suficientemente identificadas al inicio de este fallo, decide así: PRIMERO: Declara SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la representación judicial de la parte demandada, ciudadano Oscar Martín Corona, contra el fallo proferido en fecha veintidós (22) de enero de 2006, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual queda confirmado. SEGUNDO: Declara CON LUGAR la demanda que por Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentara, Administradora Aragón C.A. contra el ciudadano Luis José Carreño, quedando así confirmado el fallo apelado. En consecuencia, se declara RESUELTO el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en litigio, el cual comenzó a regir en fecha uno (01) de agosto de 1997, y se condena a la parte demandada, ciudadano Luis José Carreño, a hacer entrega a la parte actora Administradora Aragón C.A., del inmueble constituido por un local distinguido con el N° 3, del Edificio Guarapire situado éste en la Avenida Principal de Turumo, Distrito Sucre del Estado Miranda”, libre de personas y bienes y, en el mismo estado en que lo recibió. TERCERO: Se condena a la parte demandada, ciudadano Luis José Carreño, a pagar a la parte actora Administradora Aragón C.A., la cantidad de Dos Millones Doscientos Diecisiete Mil Setenta y Siete Bolívares Con Noventa y Un Céntimos (Bs. 2.217.077,91), por concepto de pensiones locativas correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2002 y enero febrero del año 2003, a razón de de Ciento Nueve Mil Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 109.350,00), cada mes, más la suma de lo adeudado por servicios públicos. Asimismo los montos correspondientes a las mensualidades que se sigan venciendo entrega real y material del inmueble objeto de este juicio. CUARTO: Se declara SIN LUGAR, la reconvención ejercida por el demandado, ciudadano Luis José Carreño en contra de la empresa Administradora Aragón C.A.. QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena al pago de las costas procesales a la parte demandada, al resultar totalmente vencida. Al haber sido publicada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes. PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los ¬Siete (07) días del mes de Agosto del año Dos Mil Seis (2.006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación. El Juez Titular, Dr. Carlos Spartalian Duarte El Secretario, Abg. Jesús Albornoz Hereira En la misma fecha siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, a tenor de lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. El Secretario, Abg. Jesús Albornoz Hereira CSD/JAH/flore Exp. N° 04-0173.-