TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: PROMOTORA BLONDY, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 04-09-1985, bajo el N° 78, Tomo 58-A Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES: ISAIAS JOSE CONTRERAS D´ENJOY y HECTOR DIAZ GONZALEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 52.806 y 40.397, respectivamente.-
PARTE DEMANDADA: CARMEN BARZUVANO HERRERA y JOSE ALBERTO FERNANDEZ, titulares de las cédulas de identidad N° 293.411 y 5.608.897, respectivamente, y la Sociedad Mercantil PROMOTORA LA GRAN TORCIDA, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito federal y Estado Miranda, bajo el N° 4, en fecha 16-08-1996, Tomo 431-A-Sgdo.-
APODERADOS JUDICIALES: Por la codemandada CARMEN BARZUVANO, la abogado MARVIA CARVAJAL RAMIREZ, inscrita en el inpreabogado bajo el N° 21.220; por el codemandado JOSE ALBERTO FERNANDEZ, la abogado ROCIO FARIAS CAÑAS, inpreabogado N° 64.282; y por la codemandada PROMOTORA LA GRAN TORCIDA, C.A, los abogados RENE BUROZ HENRÍQUEZ, RITA ELENA TAMICHE SANTOYO y PABLO ADOLFO MORALES HERNANDEZ, inscritos en el inpreabogado bajo los N° 32.616, 25.525 y 97.142, respectivamente.-
MOTIVO: ACCION DE NULIDAD DE VENTA.-

SINTESIS DE LA DEMANDA.-

La actora afirma que fue propietaria del siguiente inmueble:

“Parcela de terreno N° 341, Calle Mucuchíes, Esquina con Calle California, Urbanización Las Mercedes, Municipio Baruta, Estado Miranda, con una superficie de mil doscientos sesenta y ocho metros cuadrados con setecientos ochenta y nueve decímetros cuadrados (1.268,789 Mts2)”.-

Sobre ese inmueble está construido el Edificio Adriático.-
Los linderos de la parcela son los siguientes:

“Norte: En 38,55 Mts, con la parcela N° 340 de la Urbanización Las Mercedes; SUR: En 34,37 Mts, con la calle California; ESTE: En 29,30, con la calle Mucuchíes de la Urbanización; y OESTE: Con la parcela N° 342, de la Urbanización Las Mercedes, en 32,28 Mts”.-

La actora y otras personas naturales y jurídicas, confirieron poder de administración y disposición a la abogada CARMEN BARVUZANO HERRERA, en fecha 26-07-1996, por ante la Notaría Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el N° 61, Tomo 55, Libros de Autenticaciones (Se acompaña marcado “B”).-

Ese poder fue revocado mediante documento Autenticado por ante la misma Notaría Pública, el 23-09-1996, anotado bajo el N° 43, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones (Se acompaña marcado “C”).-

A partir de este momento esta ciudadana no podía representar a ninguna de las personas naturales o jurídicas que firmaron la revocatoria del poder, en ningún acto publico o privado.-
Sostiene la actora que acompaña copia certificada de demanda de Estimación e Intimación de Honorarios Profesionales propuesta por CARMEN BARVUZANO HERRERA contra ISAIAS MEDIDA SERFATI Y CARMEN MARIA MEJIAS DE MEDINA, en el cual confiesa:

“PERO TUVE CONOCIMIENTO DE LA REVOCATORIA DEL PODER, EL DIA 23-09-1996”.-

De esa forma la apoderada se dio por notificada de la revocatoria el mismo día que se autenticó.-
De conformidad con lo establecido en el artículo 1.704 del Código Civil, el poder se extingue por revocación, por lo tanto esta ciudadana cesó en su representación el mismo día de la autenticación de la revocatoria, el día 23-09-1996.-
Como consecuencia de eso, todos los actos que haya realizado en nombre del mandante con posteriores a la revocatoria del poder, estan viciados de nulidad absoluta.-
En el siguiente capítulo del libelo de la demanda la parte actora sostiene que el artículo 1.920 del Código Civil establece que deben registrarse los actos entre vivos, a título gratuito u oneroso, traslativos de propiedad de inmueble o de otros bienes o derechos, susceptibles de hipoteca.-
Los documentos que no cumplan el requisito de registro son sancionados por el legislador con inoponibilidad a terceros, que por cualquier título hayan adquirido o conservado derechos sobre el inmueble, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.924 eiusdem.-

De inmediato, en otro capítulo, se sostiene en el libelo:

CARMEN BARVUZANO HERRERA, a pesar de que ya le había sido revocado el poder, vendió un inmueble perteneciente a la actora, a pesar de no estar ya facultada para ello, porque el poder le había sido revocado con anterioridad.-

La parte actora sostiene:

Mediante documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Estado Miranda, de fecha 03-10-1996, N° 37, Tomo Cuarto, Protocolo Primero, esa ciudadana afirmando la condición de apoderada de la parte actora en este proceso, a pesar de haberle sido revocado el poder con anterioridad, procedió a registrar el instrumento poder ya revocado, que le daba facultades para vender el inmueble.-
Vendió el edificio al ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 5.608.897.-
El precio de la venta fue fijado en Doscientos Ocho Millones Setecientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 208.740.000,00).-
Al siguiente día el comprador, JOSE ALBERTO FERNANDEZ, a su vez, vende ese inmueble a PROMOTORA LA GRAN TORCIDA, C.A, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público, del Municipio Baruta del Estado Miranda, el 04-10-1996, bajo el N° 4, Tomo 6, Protocolo Primero (anexo “F”).-

Sostiene luego el libelo que todos los actos realizados por CARMEN BARVUZANO HERRERA con posterioridad a la revocatoria de poder, estan viciados de nulidad absoluta, concretamente que son nulas las siguientes operaciones:

“1) La protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 3 de octubre de 1996, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero.-

2) La protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 4 de octubre de 1996, bajo el N° 4, Tomo 6, Protocolo Primero.-

3) Cualquier otra operación de compraventa que se llegase a registrar por ante ese Registro y sobre el mismo inmueble propiedad de mi mandante”.-

Luego sostiene el libelo:

“De la tradición registral antes trascrita, se evidencia un error de derecho, el cual no es otro, que la propia Ley que somete a las solemnidades de Registro ciertos actos y documentos, entre los cuales se encuentra que para poder vender un inmueble propiedad del poderdante, se requiere que previamente el mismo (poder) debe ser Registrado, así como, también es necesario cumplir con las solemnidades del Registro, en una operación de compraventa, en el Registro donde este situado el inmueble. Es evidente que la carencia del requisito previo del registro, produce la nulidad absoluta de todos los contratos supra citados”.-

Luego sostiene la parte actora que de conformidad con el artículo 1.147 del Código Civil el error de derecho produce la nulidad del contrato, solo cuando ha sido causa única o principal.-

Además que es causa de anulabilidad el error sobre la identidad o las cualidades con quien se ha contratado, solo cuando ha sido causa única o principal.-

Además que es causa de anulabilidad el error sobre la identidad o cualidades de la persona con quien se ha contratado, cuando esa ha sido la causa única o principal del contrato.-

Invoca además el artículo 1.169 del Código Civil para sostener que para celebrar en nombre de otro un acto para el cual exija la Ley instrumento otorgado por ante un Registrador, el poder deba estar hecho en esa misma forma.-
Luego el libelo dedica todo un capítulo a los fundamentos de derecho:

Transcribimos textualmente ese capítulo, pues toda síntesis comportaría modificación del alegato allí contenido, pues es imposible transmitir la idea de otro modo:

“…Los artículos 1.704; 1.920 ordinal 1º; 1.924; 1.147, y 1.169, todos ellos del Código Civil, igualmente prevé el artículo 3 ejusdem: “La Ley no tiene efecto retroactivo”. En este orden de ideas es necesario traer a colación, que para el momento en que se registraron las ventas hechas con un poder revocado, las mismas se encontraban bajo el imperio de la hoy revocada “Ley de registro Público”, publicada en Gaceta Oficial 4.665, extraordinario, de fecha 30 de diciembre de 1.993, en cuyo ex artículo 53 establecía: “La persona que se considere lesionada por una inscripción realizada en contravención de esta Ley u otras Leyes de la República, podrá acudir ante la Jurisdicción ordinaria, a impugnar dicha inscripción.
En todo caso la cancelación o anulación de un asiento en el Registro, presupone la extinción o anulación del acto registrado”. Y es así como el citado ex artículo lo recopila de una forma más resumida legislador vigente, en la Nueva Ley de Registro Público y del Notariado, en su artículo 41, el cual prevé: “La inscripción no convalida los actos o negocios jurídicos inscritos que sean nulos o anulables conforme a la Ley. Sin embargo, los asientos registrales, en que consten esos actos o negocios jurídicos, solamente podrán ser anulados por sentencia definitivamente firme”. Y el artículo 42 también de la Ley de Registro Público y del Notariado, establece: “Se anotarán las demandas y medidas cautelares sobre la propiedad de bienes y derechos determinados, y cualesquiera otras sobre la propiedad de derechos reales, o en las que se pida la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real sobre inmuebles”

Luego sostiene el libelo:

“…El poder que dio origen a las ventas que denuncio como nulas fue previamente revocado, a los actos que dieron origen a las ventas registradas, sin estar previamente registrado al poder, y por cuanto el mismo fue registrado después de haber sido revocado, es por lo que en nombre y representación de mi representada PROMOTORA BLONDY C.A, plenamente identificada, piso sea declarada la nulidad absoluta de las ventas previamente descritas, así como la nulidad de los siguientes asientos registrales:
1) La protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 3 de octubre de 1996, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero.-
2) La protocolizada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 4 de octubre de 1996, bajo el N° 4, Tomo 6, Protocolo Primero.-

3) Cualquier otra operación de compraventa que se llegase a registrar por ante ese Registro y sobre el mismo inmueble propiedad de mi mandante”.-
Evidente es Ciudadano Juez, que “Para poder vender un inmueble o derechos sobre él, como apoderado de otra persona es necesario protocolizar el o los instrumentos de poder en virtud de los cuales se actúa, en alguna Oficina Subalterna de Registro Competente, previamente al otorgamiento del documento de venta”.-

Por todas esas razones la actora procede a demandar la nulidad de la venta y del acto registral debidamente inscrito por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 3 de octubre de 1996, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero.-

Del mismo modo demanda nulidad de venta y del acto o asiento registral de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda el día 4 de octubre de 1996, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero.-
Luego expresa el libelo:

“CUARTO: Igualmente demando cualquier otra operación de compraventa, o gravamen, o inscripción registral, que se llegase a registrar o protocolizar por ante ese Registro y sobre el mismo inmueble propiedad de mi mandante”.-

La parte actora demanda además el pago de costas y costos del proceso, incluyendo honorario de abogados.-
La demanda fue estimada en Trescientos Millones de Bolívares (Bs. 300.000.000,00).-

SINTESIS DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA:

Procedemos a sintetizar en primer término la contestación que a la demanda dio la Empresa PROMOTORA LA GRAN TORCIDA, C.A:

Esta codemandada negó, rechazó y contradijo la demanda tanto en hechos como en derecho.-
Luego da una versión de los hechos en los siguientes términos:

El 26-07-1996 la actora otorgó un poder de administración y disposición a la abogado CARMEN BARVUZANO HERRERA.-
El 29-08-1996, esa abogada en representación de PROMOTORA BLONDY C.A, firmó un convenimiento judicial con el Banco Latino C.A S.A.C.A, en virtud de un proceso por via ejecutiva intentado por éste contra la parte actora por ante el Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario con competencia Nacional y Sede en Caracas.-
En ese mismo acto da en venta el referido inmueble a JOSE ALBERTO FERNANDEZ.-
El Banco Latino C.A libera la hipoteca convencional y de segundo grado que pesaba sobre el inmueble.-
Todo esto consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas, el 29-08-1996, bajo el N° 13, Tomo 91 de los Libros de Autenticaciones.-
Por lo tanto, el documento de venta fue previamente notariado en fecha 29-08-1996, “ANTES DE LA SUPUESTA REVOCATORIA DEL PODER, DE FECHA 23 DE SEPTIEMBRE DE 1996”.- (Resaltado de este Tribunal).-
En fecha 02-09-1996, el poder otorgado por PROMOTORA BLONDY C.A a CARMEN BARVUZANO HERRERA, es registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo Tercero.-
Sostiene textualmente la contestación:

“El poder es registrado, antes de la supuesta revocatoria del poder, de fecha 23-09-1996, realizada por ante la Notaría”.-

El 23-09-1996, el poder otorgado por PROMOTORA BLONDY C.A, a CARMEN BARVUZANO HERRERA es revocado.-

En fecha 03-10-1996 la venta del referido inmueble que efectuó la ciudadana CARMEN BARVUZANO HERRERA en representación de PROMOTORA BLONDY C.A, al ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ, es registrada por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero.-
El 04-10-1996 JOSE ALBERTO FERNANDEZ, vende a PROMOTORA LA GRAN TORCIDA C.A, según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 6, Protocolo Tercero, sostiene en la contestación de la demanda que así fue como ocurrieron los hechos.-
En otro punto la parte demandada expresa:
La venta efectuada al ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ, por ante Notaría, se efectuó en fecha 29-08-1996 y la supuesta revocatoria del poder por ante la Notaría fue en fecha 23-09-1996, por lo tanto la venta se perfeccionó entre las partes antes de la revocatoria de poder.-
Para que la revocatoria de un poder tenga efectos ante terceros, debe constar en forma auténtica.-

Ha debido registrarse la revocatoria a los fines de dar cumplimiento a lo pevisto en los artículos 1.920 y 1.924 del Código Civil.-
Luego la parte demandada cita el texto de ELOY MADURO LUYANDO y EMILIO PITTIER SUCRE, y copia el párrafo que transcribimos textualmente a continuación:

“La revocatoria del poder deberá hacerse en la misma forma que se otorgó el poder; deberá notificarse al apoderado, para que cese la representación y tratándose de poderes otorgados por documentos registrados, deberá anotarse la revocatoria al margen de la copia del documento original”.-

Un acto procesal surte efectos en el proceso, solo a partir de su consignación en autos.-

La parte actora en el libelo menciona la revocatoria del poder, pero no consigna junto con su libelo la prueba de la notificación de la revocatoria del poder a la apoderada.-
Copiamos textualmente un párrafo de la contestación de la demanda por parecer especialmente importante:

“…Si el referido instrumento poder fue revocado como lo afirma la actora en fecha 23-09-1.996, y la venta realizada por PROMOTORA BLONDY C.A, a JOSE ALBERTO FERNANDEZ, por ante la referida Notaría fue en fecha 29-08-1996, necesariamente es válida la misma”.-

Luego sostienen que el representado no puede oponer a los terceros de buena fe que no hayan tenido conocimiento de la revocatoria, ese acto de conformidad con lo previsto en el artículo 1.170 del Código Civil.-
Además de conformidad con lo establecido en el artículo 1.707 eiusdem.-
Por todas esas razones la parte actora no puede oponer a PROMOTORA LA GRAN TORCIDA C.A, la revocatoria del poder, porque ésta empresa es un tercero de buena fe, en la relación contractual existente entre PROMOTORA BLONDY C.A y la abogado CARMEN BARVUZANO HERRERA.-
En otro punto la parte demandada sostiene que al realizarse una venta a través de un contrato autenticado, por tratarse de una relación consensual, aún cuando la norma adjetiva establece la formalidad del registro, tanto del poder como de la venta, estamos ante la presencia de un elemento independiente del cumplimiento de la formalidad registral del acto traslativo de propiedad del inmueble, no constituyendo tal solemnidad requisito previo de la transmisión del derecho real, su emisión únicamente produce carencia de efectos contra terceros.-
El Registro no es necesario en orden a la existencia y validez del contrato.-
Solo es necesario para oponibilidad frente a terceros.-
Esa es, según la parte demandada, la interpretación que corresponde al artículo 1.924 del Código Civil.-
Luego expresa que no ha lugar impugnación al contrato por error de derecho, por las siguientes consideraciones:
A falta de publicidad registral del instrumento poder otorgado por la parte actora a la abogada CARMEN BARVUZANO es solo una formalidad de publicidad, que solo afecta la oponibilidad a terceros, pero el contrato es válido entre las partes, por lo tanto, no puede interpretarse tal requisito como un error de derecho.-
La falta de tal publicidad registral no es un error de derecho porque no fue la causa única y principal del contrato.-

SINTESIS DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA DADA POR LOS APODERADOS DE CARMEN BARVUZANO:

Rechazó la demanda tanto en hechos como en derecho.-
Luego procede a dar su versión de los hechos en los siguientes términos:
La parte actora confirió a esta codemandada, mandato general de administración y disposición en fecha 26-07-1996, mediante instrumento otorgado por ante Notaría.-
En fecha 29-08-1996 CARMEN BARVUZANO en ejercicio de este mandato, y en representación de PROMOTORA BLONDY C.A, suscribió convenio judicial con el BANCO LATINO C.A S.A.C.A, en un procedimiento pendiente por ante Tribunales.-
En ese mismo acto, dio en venta a nombre de PROMOTORA BLONDY C.A al ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ, un inmueble ampliamente identificado en este fallo.-
El BANCO LATINO liberó la hipoteca para poder efectuar esa operación.-
Eso consta de documento autenticado el 29-08-1996 por ante Notaría.-
Como consecuencia de todo eso afirma que el documento de compra venta fue otorgado el 29-08-1996, con antelación a la supuesta revocatoria del poder, que según alega la parte actora, fue realizada el 23-09-1996.-
El 02-09-1996 esta codemandada procede a registrar el poder que le fue conferido por la parte actora, por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo Tercero, por lo tanto el poder y el contrato de compraventa quedaron registrados mucho antes de la supuesta revocatoria del poder tantas veces citada, la cual la parte actora sostiene haber realizado el 23-09-1996.-
El 03-10-1996, el contrato de venta del inmueble realizada a JOSE ALBERTO FERNANDEZ fue registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero.-
Luego invoca lo establecido en los artículos 1.706 y 1.707 del Código Civil y sostiene que la parte actora estaba obligada, primero a comunicarle la revocatoria del poder, segundo a exigirle la devolución del documento que lo contiene.-
La venta se perfeccionó entre las partes porque se efectuó por ante Notaría Pública con un mandato igualmente notariado en fecha anterior a la supuesta revocatoria del poder, es válida entre las partes.-
Es falsa la tesis de parte actora, de nulidad del contrato por error de derecho, porque esta es causa de nulidad del contrato solo cuando ha sido su causa única y principal.-
Por lo demás, en ambas contestaciones de demanda se opone a la acción deducida en el proceso, la excepción de prescripción de la acción deducida.-
El artículo 1.346 del Código Civil prevé que la acción para pedir la nulidad de una convención dura cinco (5) años, salvo disposición especial de la Ley.-
La acción intentada se encuentra prescrita porque desde el 29-08-1996, fecha de la venta hasta el 28-03-2005, fecha en la cual se intentó la demanda, transcurrió el lapso de ocho años, siete meses y ocho días, por lo tanto, transcurrió en exceso, el lapso de cinco años establecido en esa norma.-

DECISION EN PRIMERA INSTANCIA:

El Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, que conoció de la causa en primera instancia, mediante fallo pronunciado en fecha 20-12-2005, declaró prescrita la acción deducida en este proceso.-
Contra esa decisión fue interpuesto recurso de apelación, oido en ambos efectos fue remitido el expediente de la causa al Distribuidor y asignado el conocimiento en Alzada al Tribunal, que ahora se pronuncia:
El sentenciador para decidir en Alzada observa:
La parte actora ha consignado en este expediente copia certificada de documento protocolizado bajo el N° 7, Tomo 35, Protocolo Primero, ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 21-08-1996 mediante el cual INVERSIONES LOILO, C.A vende a PROMOTORA BLONDY C.A una parcela de terreno ubicada en la Urbanización Las Mercedes, y el Edificio en ella construido.-
Se trata de la parcela N° 34 del plano general de la Urbanización Las Mercedes y se expresa que en ella está construido el edificio Adriano.-
Los datos de identificación del inmueble coinciden con los expresados cuando hicimos la síntesis de los términos de la controversia en esta sentencia, atribuidos por la parte actora al inmueble objeto de la venta cuya nulidad ha sido demandada en este proceso.-
Con ese instrumento, la parte actora ha demostrado que compró este inmueble en la referida fecha.-
Fue incorporada además a este expediente copia de un poder conferido por la actora en este proceso a la Dra. CARMEN BARVUZANO HERRERA por ante la Notaría Pública Sexta del Estado Miranda el 26-07-1996.-
En realidad el poder fue conferido por varias empresas conjuntamente con ésta, pero en lo que a este proceso respecta, lo importante es que es éste el mandato conferido por la actora a la referida abogada.-
Se trata de un poder para asuntos judiciales, que le permite representar a varias personas jurídicas en juicio, con facultades para convenir, desistir, transigir, realizar cesiones de crédito, daciones en pago, en fin un poder muy amplio, entre otras facultades se le confieren las de realizar acto de compras y venta de bienes de las mandantes.-
Ha sido además incorporado a este expediente, un documento autenticado ante la Notaría Pública Sexta del Estado Miranda, el 23-09-1996, mediante el cual el poder conferido por la actora en este proceso a la abogada CARMEN BARVUZANO fue revocado.-
Ha sido además producida copia certificada de un libelo de demanda interpuesta por la Dra. CARMEN BARVUZANO HERRERA contra los ciudadanos ISAIAS MEDINA SERFATI y CARMEN MEJIAS DE MEDINA, por Intimación de Honorarios Profesionales, en ese libelo se expresa:

“…Habiendo sido revocado en fecha 23-09-1996, bajo el N° 42, Tomo 73 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Baruta del Estado Miranda, Baruta… el poder judicial que me fue conferido por los ciudadanos ISAIAS MEDINA SERFATY y CARMEN MARIA MEJIAS DE MEDINA en forma personal… y en nombre de sus representadas las empresas PROMOTORA BLONDY C.A…”.-

De modo que mediante este instrumento queda demostrado que para la fecha de interposición de esa demanda, ésta abogada conoce que le fue revocado el poder que hemos examinado.-
Ahora bien, en la copia certificada de ese libelo de la demanda no se expresa fecha de la presentación, solo contiene la expresión:

“…JUSTICIA A LA FECHA DE SU PRESENTACION…”.-

Con ese dato naturalmente no podemos determinar en que fecha fue presentado ese libelo, ante un Tribunal de la República.-
Pero la certificación de ese documento fue expedida por la Secretaria Accidental del Juzgado Noveno de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario con Competencia nacional y Sede en Caracas, el 26-11-1996.-
De modo que para ésta fecha no cabe la menor duda de que la Dra. CARMEN BARVUZANO conocía la revocatoria del poder.- ASI LO DECLARA EL TRIBUNAL.-

El libelo de demanda es un documento privado, pues se trata de un instrumento redactado por la parte actora o por sus abogados en su Oficina, su presentación ante un Tribunal de la República no cambia la naturaleza jurídica de ese documento, continua siendo privado, solo que una vez que estampa en él la nota de presentación por ante Secretaría y se incorpora a un expediente, se le dota de fecha cierta, es decir, se tiene certeza absoluta de que a partir de determinado momento ese instrumento privado existe, porque contiene esa nota de presentación con la firma del funcionario competente y el sello del Tribuna.-
Pues bien, esa fecha cierta se la da la presentación en Secretaría, pero ocurre que en la copia certificada incorporada a este expediente, no aparece la nota de presentación de ese instrumento por Secretaría, por lo tanto no conocemos en que fecha fue presentado al Tribunal.-
Por ese motivo, solo tenemos una fecha en la copia certificada que ha sido incorporada al expediente, es la fecha en la cual la Secretaria del Tribunal lo certificó y esto ocurrió el 26-11-1996.-
De modo que este Tribunal no puede declarar que este instrumento privado existía antes de ésta última fecha, porque lo que no está en los autos no está en el mundo, según un tan célebre como sabio aforismo latino.-
ASI LO DECLARA ESTE TRIBUNAL.-
Por todas las razones expuestas este Tribunal declara que no existe prueba en autos de que la co-demandada CARMEN BARVUZANO conocía la revocatoria del referido poder antes del 26-11-1996.-
En tal sentido se ha pronunciado la antigua Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en diversos fallos, basta citar uno de antigua data pronunciado el 03-08-1993 al resolver recurso de casación intentado en proceso seguido por PROMOCIONES INDUSTRIALES KALECHEFF C.A contra PAN ANDINA DE INVERSIONES C.A, en la cual dejó establecido:

“Aunque nuestro proceso civil es casi exclusivamente escrito, no todas las actas que lo integran son documentos públicos en el sentido que desarrollan los artículos 1.355 y 1.357 del Código Civil, esto es, como la prueba documental que los contratantes preconstituyen para dejar constancia auténtica de sus convenciones, ya que la experticia, confesión, inspección ocular, declaraciones de testigos, etc, no obstante quedan consignadas en el expediente en forma escrita, siempre tienen el valor que nace de su naturaleza intrínseca y de ninguna manera el valor de una prueba documental. Asi se dejó establecido, y ahora se reitera en sentencia de 26960 (Gaceta Forense N°29, Segunda Etapa, página 13).-
Más definidamente, TAMPOCO ES DOCUMENTO PUBLICO EL LIBELO DE LA DEMANDA, SIMPLE DOCUMENTO PRIVADO, HASTA TANTO, PRESENTADO ANTE EL TRIBUNAL RESPECTIVO, Y EN VIRTUD DE LA NOTA DE PRESENTACION, ADQUIERE FECHA CIERTA Y NADA MAS”.-

Este Tribunal acoge ese criterio de la Antigua Sala de Casación Civil, ratificado posteriormente en diversas oportunidades y declara en consecuencia que no hay prueba de la existencia del libelo de la demanda a partir del 26-11-1996, cuando fue expedida la copia certificada.-

Ahora bien, el mandato de conformidad con lo establecido en el artículo 1.704 del Código Civil, se extingue por revocatoria.-
Pero ésta no produce efectos respecto del mandante, hasta tanto no le ha sido notificada, a partir de ese momento, cesan los efectos del mandato para el futuro.-
De conformidad con los recaudos probatorios que tenemos en este expediente, como la certificación del libelo de la demanda que antes examinamos data de fecha 26-11-1996, a los efectos de este proceso solo a partir de ese día podemos considerar que cesaron los efectos del mandato, respecto del mandatario constituido.-
Frente a terceros de buena fe, opera el principio de que la revocatoria no les perjudica, si no han tenido conocimiento oportuno de ella, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.707 eiusdem.-
Es importante hacer esta distinción, porque en este proceso han sido demandados para que convengan en la nulidad de una operación de compra venta de un inmueble y de otras ventas sucesivas, posteriores de ese mismo inmueble, la mandataria, al comprador original y una empresa que le compró posteriormente el mismo inmueble, a este ciudadano.-
Estos dos últimos, son los terceros a los que se refiere el artículo 1.707 del Código Civil, de modo que la revocatoria del mandato no puede perjudicarlos, si la ignoraban y han contratado de buena fe, con el mandatario.-
Ahora bien, la Dra. CARMEN BARVUZANO HERRERA, a quien fue conferido el poder antes examinado, mediante documento autenticado por ante Notaría Pública Trigésima Sexta de Caracas en fecha 29-08-1996, actuando en ejercicio de ese mandato y en representación, en consecuencia, de PROMOTORA BLONDY C.A, vende al ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ la referida parcela N° 341, según el plano general de la Urbanización Las Mercedes y el edificio sobre ella construido, denominado Adriaco, situado en la Calle Mucuchíes, esquina con Calle California, de la urbanización Las Mercedes.-
Los linderos de ese inmueble ya han sido expresados en la síntesis de los términos de la controversia, en este fallo.-
Para poder efectuar esa operación de compra venta, se narra en el documento que sobre el inmueble pesa una hipoteca a favor de BANCO LATINO C.A S.A.C.A y que éste había conferido un pagaré, que se vio forzado a intentar un procedimiento de via ejecutiva, pero que como le fue cancelado el monto garantizado por la hipoteca, la declara extinguida y pide al Registrador que estampe la correspondiente Nota Marginal.-
Como hemos expresado, ésta venta se efectuó el 29-08-1996.-
Mientras que la revocatoria del mandato, en el ejercicio del cual la Dra. CARMAN BARVUZANO vende el inmueble a éste ciudadano, data de 23-09-1996, por lo tanto, es posterior a la operación de compra venta antes examinada.-
Pero además, la revocatoria de poder, como ya hemos expresado, no produce efectos inmediatos.-
Respecto del mandatario solo produce efectos a partir del momento en el cual le es comunicada esa revocatoria, a menos que conste que la conoce, aún cuando no se le haya efectuado una notificación formal de ese hecho.-
Esta es la situación en este caso, es decir, mediante el libelo de demanda cuya copia certificada hemos examinado, quedó establecido que la Dra. CARMEN BARVUZANO tuvo conocimiento de la revocatoria.-
Pero la data de ese conocimiento es incierta porque el libelo de la demanda no tiene fecha de presentación y la certificación de ese libelo data de fecha 26-11-1996.-
De modo que, a los efectos de este proceso, solo a partir del 26-11-1996, es oponible esa revocatoria a la mandataria.-
Naturalmente, la venta es también anterior a ésta fecha.-
El comprador, ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ, es tercero respecto de las relaciones que nacen del mandato mismo, las partes en el mandato, son el mandante y el mandatario; este ciudadano es tercero, no hay ninguna razón que nos permita establecer que este ciudadano conocía la revocatoria del poder, de modo que debemos reputarlo tercero de buena fe, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.707 del Código Civil.-
Por lo tanto, este Tribunal declara que no le es oponible la revocatoria del mandato, porque a él no se le notificó, no solo porque cuando compró, el mandato no había sido revocado aún, sino porque a él no le es oponible la revocatoria del poder, como tal.-
Concretamente el artículo 1.169 del Código Civil, establece:

“Los actos cumplidos en los límites de sus poderes por el representante en nombre del representado, producen directamente sus efectos en provecho y en contra de éste último”.-

De modo tal pues que, la transferencia de propiedad por el solo efecto del consentimiento manifestado por ambas partes, produce efectos respecto de la parte actora, ésta no es un tercero respecto de la transferencia de propiedad, es parte en el contrato.-
Ahora bien, el único aparte de esa norma establece:

“Art. 1.169: El poder para celebrar en nombre de otro un acto para el cual exija la Ley instrumento otorgado ante un Registrador Subalterno, debe ser hecho en esta misma forma.
Si el poder se refiere a actos para los cuales es necesaria y suficiente la escritura privada, puede ser hecho en esta misma forma, aunque el acto se otorgue ante un Registrador”.-

La venta como contrato consensual no requiere ni siquiera el requisito de la escritura, puede ser verbal, porque la transferencia de la propiedad se produce por el solo consentimiento de las partes, legítimamente manifestado.-
Por lo tanto, puede ser también hecha, como en este caso, mediante un documento autenticado por ante Notaría.
Ahora bien, para la oponibilidad de la venta de un inmueble a terceros, se requieren una serie de formalidades adicionales, los actos entre vivos, traslativos de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca, entre los cuales se encuentra la venta, no tienen efectos contra terceros, que por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble, si no han sido registrados en la Oficina Subalterna de Registro correspondiente a la situación del inmueble.-
En efecto, el artículo 1.920 del Código Civil, establece:

“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:

1º) Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, TRASLATIVO DE PROPIEDAD DE INMUEBLES, o de otros bienes o derechos SUSCEPTIBLES DE HIPOTECA”.-

Esa norma debe interpretarse en forma concordada con lo establecido en el artículo 1.924 del Código Civil que establece:

“Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del Registro que no hayan sido anteriormente registrados, no tiene ningún efecto contra terceros que por cualquier título hayan adquirido o conservado legalmente derechos sobre el inmueble”.-

Ahora bien, ya hemos expresado que LA PARTE ACTORA EN ESTE PROCESO NO ES TERCERO, ES PARTE DE LA OPERACIÓN DE COMPRA VENTA.-
De modo que la operación efectuada mediante documento autenticado por Notaría, antes de la revocatoria del poder, le es perfectamente oponible.-
Este requisito de registro por ante la Oficina Subalterna de Registro competente, que debe efectuarse de conformidad con éstas dos disposiciones legales, está destinada a proteger a terceros que hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble objeto de la operación de compra venta.-
Ahora bien, como sea que la actora no es tercero, no le es aplicable el régimen de protección establecido en ésta norma, de modo que a ella la sola operación efectuada mediante documento autenticado, le es plenamente oponible.- ASI LO DECLARA ESTE TRIBUNAL.-
Es esa una razón adicional para rechazar la demanda examinada.-
Ahora bien, como la parte actora ha cuestionado que con posterioridad a ésta operación efectuada por ante Notaría mediante documento autenticado, se procedió a protocolizar ese instrumento.-
Para poderlo protocolizar, fue necesario registrar el poder o mandato que ejerció CARMEN BARVUZANO para poder efectuar esa venta.-
Pues bien, el ejemplar de ese poder que ha sido incorporado a ese expediente es una copia certificada expedido por el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en la cual consta que ese instrumento fue protocolizado en fecha 02-09-1992 y quedó protocolizado bajo el N° 41, Tomo 5, Protocolo Tercero.-1
De modo que la protocolización de ese instrumento se efectuó antes de la revocatoria, porque ya hemos visto que esta última data del 23-09-1996.-
Por lo tanto, no hay aquí un elemento que permita aducir una causal de nulidad de la operación de compra venta efectuada por ante Notaría.-
Ahora bien, la operación de compra venta originalmente efectuada por ante Notaría, fue posteriormente protocolizada, expedida por la Registradora Inmobiliaria del Primer Circuito de Registro Público del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 37, Tomo 4, Protocolo Primero, que data del 03-10-1996.-
Como el poder había sido revocado el 02-09-1996, la parte actora sostiene que para el momento en el cual se efectúa la protocolización de esta venta originalmente efectuada por ante Notaría, el poder estaba revocado.-
De modo que esa sería, a juicio de parte actora, una causal de nulidad de la operación de compra venta.-
Pues bien, insistimos en que la actora no puede beneficiarse en modo alguno de este hecho debidamente probado en autos, pues, efectivamente, la protocolización de este instrumento se produce con posterioridad a la revocatoria del poder pero ya hemos visto que la transferencia de propiedad entre las partes se produce solo consenso y que la actora es parte en la negociación y que además el tercero que compra debe ser reputado de buena fe, de modo que tiene que estar amparado por esta construcción que hemos venido examinando y que la protocolización que se produce el 03-10-1996, está destinada solo a dotar de oponibilidad frente a terceros la operación.-
Los únicos que podrían impugnar ésta protocolización efectuada el 03-10-1996, son aquellos terceros que hayan adquirido y conservado derechos sobre el inmueble, conforme a las normas legales que antes hemos transcrito, antes del 03-10-1996.-
A ellos no les es oponible la operación realizada por ante Notaría, solo ésta operación efectuada el 03-10-1996.-
Pues bien, la actora no tiene ese carácter, la actora es parte de esa operación de compra venta.-
De modo que, de conformidad con toda esta construcción, la demanda no puede prosperar y ASI LO DECLARA expresamente este Tribunal.-
Ahora bien, mediante documento protocolizado el 04-10-1996, bajo el N° 4, tomo 6, Protocolo Primero, que ha sido incorporado a este expediente, el ciudadano JOSE ALBERTO FERNANDEZ procedió a vender a la co-demandada PROMOTORA LA GRAN TORCIDA C.A el mismo inmueble.-
Pues bien, esta empresa no está contratando con el mandatario, sino con el tercero de buena fe que compró el inmueble, que como ya hemos visto, realizó una operación perfectamente válida.-
Como la venta original que hemos venido examinando hasta ahora, es perfectamente válida, no hay ningún motivo o razón para declarar la nulidad de ésta última operación de compra venta.-
Por todas las razones expuestas, este Tribunal en el dispositivo de este fallo declarará SIN LUGAR la demanda examinada.-
Hemos visto que la parte actora le da otra fundamentación a su pretensión de nulidad del contrato de venta.-
Sostiene que se ha producido un error de derecho y que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.147 del Código Civil, esa es una causal autónoma de nulidad del contrato.-
Dentro de ese razonamiento sostiene que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.169 del Código Civil, para celebrar en nombre de otro un acto para el cual exija la Ley instrumento otorgado por ante un Registrador, el poder debe estar otorgado en esa misma forma.-
Hace una serie de alegatos en cuanto al error en la identidad o en las cualidades de la persona con quien se ha contratado.-
Entonces parece expresar, porque no está claro el planteamiento, que como la Dra. CARMEN BARVUZANO no tenía un poder otorgado por ante Registro en el momento en el cual firma la venta por ante Notaría, eso constituye un error de derecho y esa es una causa de nulidad del
Pero hay otro planteamiento de las co-demandadas en este proceso que tiene que ser examinado, dentro del deber del Juzgador de atenerse a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.-
Las co-demandadas han sostenido que la acción deducida está prescrita.-
Sostienen que de conformidad con lo previsto en el artículo 1.346 del Código Civil, la acción para demandar la nulidad de una convención, dura cinco años.-
Que como la operación de compra venta impugnada mediante la demanda deducida en este proceso se efectuó el 03-10-1996 y la demanda fue intentada en fecha 17-03-2005, ya habían pasado en exceso esos cinco (5) años, en realidad habían transcurrido más de ocho (8) años entre una y otra fecha porque el auto de admisión de la demanda fue dictado en fecha 29-03-2005.-
El libelo y el auto de admisión, fueron protocolizados, por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Registro del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 22-04-2005 y quedó anotado bajo el N° 40, Tomo 4, Protocolo Primero.- Pero la prescripción ya se había consumado el 29-03-2005, fecha del auto de admisión de la demanda.-
Ciertamente el artículo 1.346 del Código Civil, establece:
“La acción para demandar la nulidad de una convención dura cinco año, salvo disposición especial de la Ley”.-

En este caso se ha demandado la nulidad de una convención, un contrato de compra venta de un inmueble, después de vencido el lapso de prescripción establecido en la norma antes transcrita.-
De modo que esa es una razón autónoma para declarar Sin Lugar la demanda.-
Por todas las razones expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana y por autoridad de la Ley DECLARA:

1º SIN LUGAR el recurso de apelación examinado, SE CONFIRMA el fallo recurrido, aún cuando con una fundamentación distinta.-
2º SIN LUGAR la demanda examinada.-
3º SE CONDENA EN COSTAS de este proceso a la parte actora, totalmente vencida.-
4º SE CONDENA a la parte actora en las COSTAS de este recurso, puesto que el fallo recurrido fue confirmado.-

PUBLIQUESE Y REGISTRESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.- En Caracas a los __________ días del mes de ______ de dos mil seis.- 196º y 147º.-

EL JUEZ,

CESAR DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA,
NELLY JUSTO

En esta misma fecha siendo las ______ previa las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
NELLY JUSTO.

CDA/NJ/eneida
EXP. N° 7749