TSJ Regiones - Decisión

SENTENCIA DEFINITIVA (FUERA DE LAPSO)
Exp.: 27.489 / CIVIL / RECURSO

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE: EL

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y
DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL
ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: INVERSIONES AMATAY, C.A., sociedad mercantil domiciliada en Caracas e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda el 16/10/1975, bajo el Nº 53, Tomo 33-A-Sgdo. Representante: GUSTAVO A. TAMAYO DEGWITZ, venezolano, mayor de edad, domiciliada en Caracas, titular de la cédula de identidad No. 1.731.928.

APODERADOS: FLAVIO RUMBOS BETANCOURT, TERESA BORGES GARCÍA y ANTONIETTA DA SILVA SILVA, venezolanos, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 25.677, 22.629 y 65.275, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: EUDORO BENJAMÍN RAMÍREZ SAAVEDRA, mayor de edad, domiciliado en Caracas, quien fuera extranjero y titular de la cédula de identidad No. E-81.109.966, ahora venezolano y titular de la cédula de identidad No. V-12.748.675.-

APODERADO: FRANCISCO RODOLFO OBREGON FRANCO, venezolano, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.024.-

MOTIVO: desalojo.
I
Le corresponde a este Tribunal conocer del recurso de apelación intentado por el apoderado de la parte demandada contra la sentencia dictada el 13-05-2004 por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró CON LUGAR la demanda de DESALOJO que incoara INVERSIONES AMATAY, C.A. contra EUDORO BENJAMIN RAMIREZ SAAVEDRA sobre un inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra 5-C ubicado en el Edificio denominado San José, situado entre las Esquinas de Veroes a Jesuitas, Avenida Norte, Parroquia Catedral, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal; en su carácter de presunto propietario y arrendador por cesión del contrato de arrendamiento.
De la revisión de las actuaciones que cursan en el presente expediente, se observa que:
El apoderado de la parte demandada apeló el 21-05-2004 ante el a quo, recurso que fue oído en ambos efectos el 28-05-2004, por lo que subieron las actuaciones al Tribunal distribuidor de Primera Instancia, donde en virtud del reparto realizado se asignó su conocimiento a este Tribunal, que le dio entrada el 10-06-2004 y fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
El 14-06-2004, el apoderado de la parte demandada consignó escrito contentivo de sus conclusiones ante esta Alzada.
Vencido el lapso para dictar sentencia, el fallo no se libró oportunamente; listo éste, se dicta con fundamento en las consideraciones siguientes:
II
En síntesis, las partes presentaron los siguientes alegatos:
La parte actora sostiene que Administradora Emar, C.A. suscribió un contrato de arrendamiento con EUDORO BENJAMÍN RAMÍREZ SAAVEDRA el 15-02-1974.
Señala que adquirió el inmueble el 09-08-1976.
Manifiesta que el canon de arrendamiento del inmueble era de Bs. 125.153,oo mensuales; pero que dicho canon fue incrementado por la Dirección General de Inquilinato mediante la Resolución Nº 004338 de fecha 11-03-2002 que fijó el canon de arrendamiento en Bs. 154.440,oo mensuales; y que el arrendatario se comprometió a pagar el monto correspondiente al canon al vencimiento de cada mes en la oficina de la arrendadora (cláusula segunda).
Expresa que el arrendatario se obligó a pagar lo correspondiente al consumo del agua (cláusula séptima y convenio verbal).
Agrega que en el contrato se incluyó una disposición según la cual se podría solicitar la resolución del contrato con los correspondientes daños y perjuicios en caso de incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato (cláusula décima).
Arguye que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, pero que ese contrato pasó a ser a tiempo indeterminado a raíz de la venta, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.605 del Código Civil.
Afirma que la arrendataria ha incumplido sus obligaciones legales y contractuales, porque:
No ha pagado los cánones de arrendamiento en los términos convenidos en el contrato desde junio del año 2001 hasta mayo de 2002, ambos inclusive, a razón de Bs. 125.153,oo mensuales y desde junio de 2002 hasta mayo de 2003, ambos inclusive, por un monto de Bs. 154.440,oo cada uno, lo que en total suma Bs. 3.355.116,oo.
No ha pagado los montos que adeuda por el consumo de agua desde junio de 2001 hasta abril de 2003, a razón de bolívares 8.604,31; 8.700,56; 8.552,16; 9.504,03; 8.184,78; 9.114,13; 8.637,29; 9.604,99; 8.487,35; 10.674,28; 9.220,80; 8.685,15; 9.940,30; 10.922,91; 10.775,36; 11.185,04; 14.370,91; 12.651,46; 11.318,68; 13.629,70; 12.427,91; 17.628,77; 13.651,03; 12.070,12, respectivamente.
El apoderado de la parte actora fundamentó su demanda en los artículos 1.592, 1.159 y 1.167 del Código Civil así como en los artículos 33, 34 literal a) y 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios e invocó el contenido de las cláusulas segunda, séptima y décima primera del contrato de arrendamiento.
Por ello solicitó:
1º El desalojo.
2º La entrega del inmueble, totalmente desocupado de bienes y personas, en perfecto estado y solvente en el pago de todos los servicios públicos.
3º El pago de los cánones de arrendamiento adeudados y los que le sigan hasta la entrega definitiva del inmueble, por concepto de daños y perjuicios.
4º El ajuste con la corrección monetaria de acuerdo con el índice inflacionario del país de las sumas que sea condenado a pagar, desde esta fecha hasta la ejecución del fallo.
5º Subsidiariamente pidió la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago del servicio de agua.
Estimó el valor de la demanda en Bs. 1.853.280,oo.
Por último, pidió que se decrete medida preventiva de secuestro sobre el inmueble.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de contestar la demanda:
Negó, rechazó y contradijo, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por INVERSIONES AMATAY, C.A., porque los hechos carecen de verdad o son inventos.
Reconoce que suscribió un contrato de arrendamiento con Administradora Emar, C.A.
Niega estar en conocimiento de que el inmueble había sido vendido el 09-08-1976 a INVERSIONES AMATAY, C.A., y sostiene que esa venta se hizo sin atender a lo dispuesto en los artículos 42 al 48 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, relativos a la preferencia ofertiva y al retracto legal arrendaticio.
Señaló que Administradora Emar, C.A. le informó que había cedido el contrato de arrendamiento a Corporación Lógica, C.A. a partir del 18-09-2000 cesando así como administrador del inmueble, y que le llegaban los recibos a nombre de INVERSIONES AMATAY, C.A.
Sostuvo que no debe aplicarse el artículo 1.605 del Código Civil a este caso porque no tuvo conocimiento de la venta del inmueble.
Reconoce estar obligado a pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos en la cláusula segunda del contrato y estar notificado de la Resolución emanada de la Dirección General de Inquilinato que fijó el canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 154.440,oo. Sin embargo, negó, rechazó y contradijo haber incumplido con su obligación y negó que no haya pagado los cánones de arrendamiento desde junio de 2001 hasta mayo de 2002, ambos inclusive, a razón de Bs. 125.153,oo, y desde junio de 2002 hasta mayo de 2003, ambos inclusive, a razón de Bs. 154.440,oo, por lo que no adeuda Bs. 3.355.116,oo.
Niega que deba cantidad alguna por concepto de exceso en el consumo de agua durante el período comprendido desde junio 2001 hasta abril de 2003, ambos inclusive, porque su consumo está por debajo del límite establecido; por lo que nada adeuda por ese concepto.
Solicita que se le reintegren las cantidades canceladas en exceso.
Y pidió que la demanda sea declarada sin lugar.
Reconvino a la parte actora por daños y perjuicios por la cantidad de Bs. 15.000.000,oo. El tribunal negó la admisión de la reconvención mediante auto dictado en fecha 18-08-2003.
Ante esta alzada, el demandado refiere que en la sentencia del tribunal a quo se determinó que el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado, y motivó su apelación en que se declaró con lugar el desalojo aunque a su criterio demostró estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y no tener que pagar lo correspondiente al servicio de agua por no haber excedido el consumo mínimo permitido por Hidrocapital.
Considera que su solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento ha quedado demostrada con los recibos de cancelación del canon que consigna ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en que el Tribunal Ejecutor de Medidas no practicó el secuestro del inmueble, en que Inversiones Amatay, C.A. le ofreció en venta el inmueble el 25/04/2004 mediante notificación practicada por el Juzgado Vigésimo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Señala que no deben valorarse las facturas correspondientes al consumo de agua porque no emanan de Hidrocapital y fueron impugnadas.
Expresa que las consignaciones del canon de arrendamiento no son extemporáneas y que ya no tenía la obligación de pagar el canon dentro de los primeros quince días del comienzo del mes.
En la oportunidad de promover pruebas aceptó haber pagado lo correspondiente al consumo de agua, pero adujo a su favor haberlo hecho coaccionado por el personal de Inversiones Amatay.
Antes de resolver el fondo de la controversia, el Tribunal pasa previamente a pronunciarse sobre los siguientes planteamientos:
Primer punto previo
Naturaleza de la relación arrendaticia
El contrato que fue suscrito el 15/02/1974 entre ADMINISTRADORA EMAR, C.A y EUDORO BENJAMIN RAMIREZ SAAVEDRA sobre el inmueble constituido por el apartamento Nº 5-C del Edificio San José celebrado a tiempo determinado de un (1) año fijo de duración prorrogable por períodos de igual tiempo fue instrumentado en un documento privado.
De otra parte, el contrato de compraventa por el cual INVERSIONES AMATAY, C.A. adquirió el inmueble constituido por el apartamento 5-C del Edificio San José fue protocolizado el 09-08-1976, lo que indica que desde esa fecha se hizo oponible a terceros. Sobre este particular sólo resta agregar que el arrendatario tenía conocimiento de esa venta con ocasión del procedimiento que se siguió en sede administrativa ante la Dirección General de Inquilinato y que culminó en la Resolución Nº 4338 del 11/03/2002, por cuanto la resolución que fue notificada al arrendatario expresa que la solicitud de regulación fue presentada por la apoderada de “la Sociedad Mercantil INVERSIONES AMATAY, C.A., propietaria del Apartamento 5-C (PROPIEDAD HORIZONTAL), del edificio denominado “SAN JOSE” ubicado en la Avenida Norte, Esquinas de Veroes a Jesuitas, Parroquia Catedral”.
De lo anterior puede colegir este sentenciador que cuando la actora se hizo propietaria del inmueble se encontraba vigente el contrato de arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA EMAR, C.A y EUDORO BENJAMIN RAMIREZ SAAVEDRA, en consecuencia, el inquilino tenía derecho a seguir ocupándolo en calidad de arrendatario, en los términos que tal derecho le fue conferido por el legislador en el artículo 1.605 del Código Civil, cuyo texto se transcribe a continuación:
Artículo 1.605.- Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración. Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.

Esta norma regula las consecuencias que produce en el contrato de arrendamiento una venta que no fue notificada oportunamente por el comprador al arrendatario informándole su decisión de dar por terminada la relación arrendaticia a la expiración del término fijado en el contrato, para aquellos casos que el contrato no consta en documento público o privado con fecha cierta; por lo que esa relación arrendaticia se perpetuó en el tiempo y en cuanto al término de su duración se convirtió en una sin determinación de tiempo por mandato expreso de la ley. Así se decide.
Segundo punto previo
Naturaleza de la acción incoada
La actora demandó el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento y subsidiariamente la resolución del contrato por la falta de pago de las cuotas correspondientes al consumo de agua.
El contrato originalmente celebrado lo era a tiempo determinado y procedía solicitar la resolución por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones que legal o contractualmente competen al arrendatario; pero como ya se estableció en el primer punto previo de esta sentencia, la relación arrendaticia que vincula a la actora con el demandado se convirtió en una a tiempo indeterminado por mandato expreso del artículo 1.605 del Código Civil, por lo que la actora sólo estaba facultada para solicitar el desalojo del inmueble y no la resolución, siempre que se hubiese configurado alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tanto tales causales han sido consideradas como idóneas por el legislador para producir la quiebra de este tipo de contrato. Así se declara.
Resuelto lo anterior, queda pendiente la decisión del fondo, en cuyo caso se tiene que conforme al principio de la carga de la prueba, establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil, el cual pone en cabeza de los litigantes la carga de acreditar la verdad de los hechos enunciados por ellos, y le permite al Juez, ante la carencia de pruebas, decidir quién deberá soportar las consecuencias de la omisión probatoria. Así, se valorarán las pruebas que constan en el expediente, a los fines de establecer cuáles de los hechos controvertidos en el proceso han sido demostrados:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
1) En el folio 11, original de la cesión del contrato de arrendamiento celebrada entre ADMINISTRADORA EMAR, C.A. (cedente) e INVERSIONES AMATAY, C.A. (cesionario) del contrato de arrendamiento celebrado con EUDORO RAMÍREZ SAAVEDRA (deudor cedido) el 15-02-1974 sobre el apartamento 5-C del Edificio San José.
2) En el folio 12, original del contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA EMAR, C.A. (arrendador) y EUDORO RAMIREZ SAAVEDRA (arrendatario) de fecha 15-02-1974 sobre el apartamento 5-C del Edificio San José, en el cual las partes convinieron:
“SEGUNDA: La pensión de arrendamiento es la suma de... que EL ARRENDATARIO se obliga a pagar en dinero efectivo, con toda puntualidad, al vencimiento de cada mes... Queda entendido entre las partes, que si el canon de arrendamiento estipulado en este contrato fuere objeto de revisión por parte de los Organismos competentes (Dirección de Inquilinato y/o Tribunal de Apelaciones), El arrendatario queda desde esta misma fecha formal e irrevocablemente obligado a aceptar el canon de arrendamiento que resultare de dicha revisión. En consecuencia, cualesquiera aumentos que sobre el canon fijado en este contrato fueron acordados por dichos Organismos, serán pagados de inmediato por el arrendatario.
TERCERA: El término fijado para la duración de este contrato es de UN AÑO, prorrogable automáticamente por períodos de UN AÑO siempre que LA ARRENDADORA no notificare por escrito a EL ARRENDATARIO, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su deseo de no prorrogarlo más. Las prórrogas se considerarán como tiempo fijo y así lo acepta EL ARRENDATARIO.
SÉPTIMA: EL ARRENDATARIO sufragará los gastos de consumo de luz, teléfono, aseo urbano, gas y de cualquier otro servicio que él requiera en el inmueble; en cuanto al servicio de agua, será por cuenta de EL ARRENDATARIO el pago de toda cantidad que exceda a lo previsto como máximo de consumo para cada inquilino, por las Ordenanzas Municipales respectivas. LA ARRENDADORA pagará únicamente la dotación básica correspondiente al inmueble arrendado, según la Ordenanza y cuya fijación esta a cargo del Instituto Nacional de Obras Sanitarias.
DÉCIMA: El incumplimiento de cualquiera de estas cláusulas, por parte de EL ARRENDATARIO será motivo para que LA ARRENDADORA pida la resolución del contrato, con los correspondientes daños y perjuicios a que hubiere lugar”.

3) En el folio 13, original del contrato de fianza celebrado entre BANCO VENEZOLANO DE CRÉDITO y EUDORO BENJAMÍN RAMÍREZ SAAVEDRA para afianzar las obligaciones de este último con ocasión al contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA EMAR, C.A. (arrendador) y EUDORO RAMÍREZ SAAVEDRA (arrendatario) de fecha 15-02-1974.
4) En los folios 14 al 19, copia fotostática simple del contrato de compraventa celebrado entre José María Talayero e INVERSIONES AMATAY, C.A. protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal el 09-08-1976, bajo el No. 20, Folio 122, Tomo 12, Protocolo Primero, sobre cinco (5) apartamentos entre los cuales se incluye el apartamento 5-C del Edificio San José.
5) En los folios 20 al 24, copia fotostática simple de la Resolución Nº 004338 de fecha 11-03-2002 emanada de la Dirección General de Inquilinato en el expediente Nº 11.899-F4, en la cual se fija el canon de arrendamiento del apartamento identificado con el número y letra 5-C en Bs. 154.440,oo, donde textualmente expresa:
“Vista la solicitud presentada en fecha 29-05-2001, por la ciudadana Teresa Borges García, actuando en su carácter de apoderada de la sociedad mercantil Inversiones Amatay, C.A., propietaria del Apartamento 5-C, (PROPIEDAD HORIZONTAL), del Edificio denominado “San José”, ubicado en la Avenida Norte, Esquinas de Veroes a Jesuitas, Parroquia Catedral...”.

6) En los folios 25, 93, 94, 95, relación impresa del consumo de agua del apartamento 5-C de las Residencias José.
7) En los folios 26 y 96, copia fotostática simple de copia impresa emitida por Hidrocapital donde consta el reporte de consumo de agua y pagos del inmueble ubicado en Catedral, Altagracia, Av. Norte E, Urdaneta y Oeste 3, Ed SN JO, a nombre de José María Sa (ilegible).
8) Folio 88, copia de recibo correspondiente al mes de marzo de 2001, donde se cobra Bs. 125.153,oo por concepto de canon y Bs. 7.672,68 por agua.
El actor promovió la exhibición de este instrumento, que fue presentado por el demandado el 03/09/2003 (f. 101)
9) Folios 89 al 92, copia impresa de recibos de Hidrocapital con fechas de emisión 20-08-2003, 18-07-2003, 19-06-2003 y 19-05-2003, a nombre de José María Talayera en el piso 3 del Edificio San José.
La contraparte impugnó estas copias.
10) Folios 101 y 123, exhibición de recibo correspondiente al mes de marzo de 2001, donde se cobra Bs. 125.153,oo por concepto de canon y Bs. 7.672,68 por agua.
11) Folio 99 y 180 al 181, prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil CONDOMINIOS ACTUALES en su carácter de administrador del inmueble constituido por el apartamento 5-C del Edificio San José sobre el monto de la cuota mensual de agua del inmueble; en la cual informó sobre el consumo de agua del apartamento 5-C durante el período comprendido desde diciembre de 2001 hasta agosto de 2003, y específicamente en cuanto a los meses demandados como insolutos señaló los siguientes montos:
Mes/Año Consumo de agua en Bs.
ene-02 19.400,07
feb-02 21.333,11
mar-02 8.864,47
abr-02 10.663,08
may-02 10.538,81
jun-02 11.659,96
jul-02 11.993,50
ago-02 12.108,42
sep-02 15.247,64
oct-02 15.247,64
nov-02 15.247,64
dic-02 15.247,64
ene-03 15.247,64
feb-03 18.835,32
mar-03 18.835,32
abr-03 18.835,32

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
A) En los folios 34, 35 y 36, copia fotostática simple del informe médico de fecha 07-11-2002, donde consta el diagnóstico de Eudoro Ramírez Saavedra, copia fotostática simple de un estudio de conducción nerviosa y electromiografica de fecha 11-09-2002, realizado a Eudoro Ramírez; copia fotostática simple de constancia expedida a Eudoro Ramírez Saavedra el 06-11-2002, donde consta que se encuentra en control por las enfermedades que padece; copia fotostática simple de una cita en el servicio central de medicina física y rehabilitación a nombre de Eudoro Ramírez.
B) Folios 41 al 65, 66 al 75, originales y copias de los recibos de pago en el expediente Nº 20013473 del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
C) Folios 76 al 83, copia fotostática simple de algunas actas del expediente Nº 20013473 de la nomenclatura del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio, donde Eudoro B. Ramírez Saavedra (arrendatario) deposita a favor de Inversiones Amatay, C.A. desde el 06-07-2001 el canon de arrendamiento.
D) Folio 84, original de carta dirigida a Eudoro B. Ramírez Saavedra por Administradora Emar, C.A., donde le notifica el cambio de administración.
El demandado presentó escrito en el cual promovió nuevas pruebas el 03/09/2003 y después mediante diligencia de fecha 15/09/2003 pidió al tribunal “(sic) ...se sirva tomar en cuenta el escrito presentado el día tres (3) de septiembre del año en curso, junto con todos sus anexos, como un escrito de conclusiones; para que sea tomado en cuenta en la definitiva...”.
Los instrumentos que acompañaron a este escrito se relacionan a continuación:
e) Folios 113 y 115, copia fotostática simple de cuadros que muestran los montos correspondientes a alquiler y agua.
La contraparte impugnó esta copia.
f) Folios 118 al 119, 125, 127, 163, 164, 165, copia fotostática simple de recibos de agua.
g) Folios 120 al 122 y 126, copia fotostática simple de recibos de alquiler.
h) Folios 123 al 124, 155, 156, 157, 158, 159, 160, 161 y 162, copia fotostática simple de los recibos de alquiler más agua.
i) Folios 128 al 129, copia fotostática simple de citación a la Sindicatura Municipal del Municipio Libertador y referencia externa de la Defensoría del Pueblo, ambas con motivo de denuncias formuladas por Eudoro Ramírez.
j) Folios 130 al 135, copia fotostática simple de inspección judicial practicada en el apartamento 5-C del edificio San José.
k) Folios 136 al 145, copia fotostática simple de actuaciones del expediente Nº 11.899-F4 de la Dirección General de Inquilinato, donde cursa Resolución No 4338 del 11/03/2002 que fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del apartamento 5-C del Edifico denominado SAN JOSÉ en Bs. 154.440,oo.
l) Folio 146, copia fotostática simple del contrato de arrendamiento celebrado entre ADMINISTRADORA EMAR, C.A. (arrendador) y EUDORO RAMÍREZ SAAVEDRA (arrendatario) de fecha 15-02-1974 sobre el apartamento 5-C del Edificio San José.
m) Folios 147, 148 y 154, copia fotostática simple de comunicación dirigida por Administradora EMAR, C.A. a EUDORO B. RAMIREZ SAAVEDRA y al Juzgado Décimo Sexto de Parroquia de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
n) Folio 149 al 152, copia fotostática simple de declaración rendida por el presidente de Administradora Emar, C.A. sobre la designación del gerente de administración.
Los documentos privados presentados por la actora señalados con los números 2) y 8) así como los consignados por la parte demandada e identificados con las letras f), g) h) y l), por cuanto los mismo no fueron impugnados ni tachados por la contraparte, se tienen por reconocidos a tenor de lo dispuesto en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil y se les otorga valor probatorio.
Los documentos consignados por la parte actora que se refirió con el número 5) así como el que aportó el demandado señalado con la letras k), por cuanto los mismo no fueron impugnados ni tachados por la contraparte, dado que el documento administrativo tiene las características de un instrumento público, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357, 1.359 y 1.384 del Código Civil hacen plena prueba.
El documentos público consignado por la actora y reseñado 4) así como el aportado por la demandada e identificado con la letra C), no fueron impugnadas ni tachadas por la contraparte en la oportunidad procesal pertinente, razón por la cual conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil hacen plena prueba.
Las copias fotostáticas simples que consignó la parte actora que se identificó con el número 9) así como las presentadas por el demandado referidas con la letra e), al haber sido impugnadas por la contraparte, no se les otorga valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al recibo de agua emitido por Hidrocapital que consignó la actora referido con el número 7), se le otorga valor probatorio. Asimismo se le otorga valor probatorio a los depósitos bancarios realizados en la cuenta del Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área de Caracas que se señalaron con la letra B).
Los informes rendidos conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y referidos con el número 11), se les otorga valor probatorio.
El documento que fue exhibido conforme al artículo 436 del Código de Procedimiento Civil identificado con el número 10), se tiene como exacto y se valora en este juicio.
Los instrumentos referidos con los números 1), 3) y 6) así como con las letras A), D), i), m) y n), se desechan del proceso. Asimismo se desecha la inspección evacuada extralitem señalada con la letra j).
Como ya se estableció en punto anterior de esta decisión, el contrato de arrendamiento que se celebró originalmente a tiempo determinado se convirtió en uno a tiempo indeterminado y que sólo podía solicitarse la terminación de la relación arrendaticia en caso de haberse configurado alguna de las causales comprendidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa ahora este juzgador a pronunciarse sobre la procedencia o no de la causal invocada por el actor contenida en el literal a) del mencionado artículo, que dice:
Artículo 34.- “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

La parte actora alegó que el arrendatario no había pagado los cánones de arrendamiento desde junio del año 2001 hasta mayo de 2002, ambos inclusive, a razón de Bs. 125.153,oo mensuales así como los que transcurrieron desde junio de 2002 hasta mayo de 2003, ambos inclusive, por un monto de Bs. 154.440,oo cada uno, en los términos que estaba obligado a pagarlo, de conformidad con la cláusula segunda del contrato y del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En este caso adquiere particular relevancia el contenido del artículo 1.354 del Código Civil:
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La jurisprudencia ha señalado reiteradamente que para probar la obligación derivada de un contrato basta con presentar el instrumento donde consta su celebración, porque de él se derivan todos los efectos legales, previstos o no por las partes.
El actor demostró la obligación demandada presentando el contrato de arrendamiento donde constan las obligaciones recíprocas que asumieron las partes así como el documento de propiedad del inmueble de donde se evidencia que lo adquirió con posterioridad al arriendo, documentos éstos que merecen plena fe probatoria, por ello a criterio de este sentenciador logró demostrar la existencia de la obligación demandada.
En cuanto al monto de esta obligación, el apoderado actor trajo a estos autos copia de la Resolución de la Dirección de Inquilinato, donde consta que el canon fue fijado en Bs. 154.440,oo mensuales y consignó recibo que evidencia que con anterioridad el canon era de Bs. 125.153,oo; además el demandado no sólo aceptó haber sido notificado de la resolución y presentó copia de éstos mismos recibos, sino que consignó tales montos ante el Juzgado Vigésimo Quinto de Municipio de esta Circunscripción Judicial a favor de su arrendador.
También ha sido pacifica la jurisprudencia en reconocer que a la parte actora no le corresponde demostrar el no pago o el incumplimiento, porque ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho, y que, en consecuencia, es el demandado quien debe probar que pagó o que cumplió con sus obligaciones contractuales.
La obligación del arrendatario de pagar el precio del arrendamiento conforme se obligó debe responder a la cantidad a pagar, el tiempo o momento en que debe pagar y el lugar en donde debe ocurrir ese pago.
La única excepción al cumplimiento de la obligación en los términos convenidos contractualmente debe estar delimitada por los principios recogidos en la legislación especial inquilinaria, cuyas disposiciones revisten carácter de orden público en todo cuanto favorece el arrendatario; estas consignaciones fueron realizadas ante la vigencia del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que permite al arrendatario consignar el pago dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, sólo en caso de que el arrendador se haya rehusado expresa o tácitamente a recibir el pago.
Las consignaciones realizadas por el arrendatario a favor de su arrendadora de los meses demandados como insolutos se relacionan en el siguiente cuadro que muestra: 1º el mes, 2º la fecha límite para realizar el pago de esa mensualidad de conformidad con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (art. 51 LAI), 3º la fecha en la que efectivamente se realizó la consignación, 4º el monto demandado, y 5º el monto consignado.
MENSUALIDAD FECHA DE PAGO
ART. 51 LAI FECHA DE LA CONSIGNACIÓN MONTO DEMANDADO EN BS. MONTO CONSIGNADO EN BS.
JUNIO-2001 15-07-2001 06-07-2001 125.153,00 133.757,31
JULIO-2001 15-08-2001 09-08-2001 125.153,00 133.705,00
AGOSTO-2001 15-09-2001 03-09-2001 125.153,00 134.657,03
SEPTIEMBRE-2001 15-10-2001 10-10-2001 125.153,00 134.657,03
OCTUBRE-2001 15-11-2001 06-11-2001 125.153,00 134.267,13
NOVIEMBRE-2001 15-12-2001 12-12-2001 125.153,00 134.267,13
DICIEMBRE-2001 15-01-2002 14-01-2002 125.153,00 134.267,13
ENERO-2002 15-02-2002 14-02-2002 125.153,00 125.153,00
FEBRERO-2002 15-03-2002 13-03-2002 125.153,00 125.153,00
MARZO-2002 15-04-2002 24-04-2002 (*) 125.153,00 139.796,50
ABRIL-2002 15-05-2002 20-05-2002 (*) 125.153,00 154.440,00
MAYO-2002 15-06-2002 12-06-2002 125.153,00 154.440,00
JUNIO-2002 15-07-2002 15-07-2002 154.440,00 154.440,00
JULIO-2002 15-08-2002 13-08-2002 154.440,00 154.440,00
AGOSTO-2002 15-09-2002 13-09-2002 154.440,00 154.440,00
SEPTIEMBRE-2002 15-10-2002 14-10-2002 154.440,00 154.440,00
OCTUBRE-2002 15-11-2002 14-11-2002 154.440,00 154.440,00
NOVIEMBRE-2002 15-12-2002 03-01-2003 (*) 154.440,00 154.440,00
DICIEMBRE-2002 15-01-2003 13-02-2003 (*) 154.440,00 154.440,00
ENERO-2003 15-02-2003 11-03-2003 (*) 154.440,00 154.440,00
FEBRERO-2003 15-03-2003 09-04-2003 (*) 154.440,00 154.440,00
MARZO-2003 15-04-2003 08-05-2003 (*) 154.440,00 154.440,00
ABRIL-2003 15-05-2003 06-06-2003 (*) 154.440,00 154.440,00
MAYO-2003 15-06-2003 08-07-2003 (*) 154.440,00 154.440,00

De lo anterior puede advertirse que, de los cánones de arrendamiento que fueron demandados como insolutos, la demandada consignó extemporáneamente por demoradas las pensiones correspondientes a los meses de marzo y abril de 2002 por Bs. 125.153,00 cada uno así como los de noviembre y diciembre de 2002 y enero, febrero, marzo, abril y mayo de 2003 por Bs. 154.440,oo cada uno, los cuales se señalaron en el cuadro anterior con el símbolo asterisco (*).
El artículo 1.167 del Código Civil previendo la posibilidad del incumplimiento de una de las partes contratantes contempla la condición resolutoria que puede ser invocada por aquella parte que ha cumplido su obligación y se enfrenta al incumplimiento de la otra, para así liberarse del mismo.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Es así como la disposición comentada anteriormente reconoce el derecho que tiene el propietario o arrendador de hacer efectiva su acción para solicitar la terminación de la relación arrendaticia ante el incumplimiento del arrendatario de pagar los cánones de arrendamiento en la oportunidad que ha sido pactada en el contrato.
En consecuencia, en este caso se configuró el supuesto de hecho que contempla la norma prevista en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios porque más de dos (2) consignaciones consecutivas fueron extemporáneas, por lo que resulta procedente y ajustado a derecho declarar la quiebra del contrato de arrendamiento y el desalojo del inmueble por la causal invocada, tal como se hará en el dispositivo de este fallo. Así se decide.
Sobre el pedimento de la parte actora para que el demandado sea condenado a pagar los cánones de arrendamiento de los meses de junio del año 2001 a mayo de 2002 por Bs. 125.153,oo cada uno así como de junio de 2002 a mayo de 2003 por Bs. 154.440,oo y los sucesivos hasta la entrega definitiva del inmueble por concepto de daños y perjuicios, este juzgador considera que resulta procedente condenar a la demandada a pagar el canon de arrendamiento de los meses señalados por Bs. 3.355.116,oo y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva como indemnización por el uso del inmueble, por lo que en el dispositivo de este falló se condenará al arrendatario a pagar tales sumas. Así se decide.
En cuanto a su pedimento de que se indexe la cantidad que sea condenado a pagar el arrendatario, tal pedimento resulta improcedente, por cuanto la indexación pretende reparar el perjuicio causado por la morosidad del deudor en pagar su obligación, sin embargo, en materia de arrendamientos los perjuicios que sufre el arrendador son aquellos cánones que con el transcurso del tiempo se han venido causando y no otros, de suerte que la indexación de ser acordada significaría una doble indemnización, cuestión que la hace improcedente; respecto a lo cual se modifica el fallo apelado. Así se decide.
Por último, en cuanto al pedimento de la parte actora para que se le entregue el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas, resulta igualmente procedente el mismo, por lo que en el dispositivo de este falló el arrendatario será condenado a entregar el inmueble totalmente desocupado de bienes y personas. Ahora bien, sobre su pedimento para que el arrendatario le entregue el inmueble en perfecto estado y solvente en el pago de todos los servicios, cabe advertir que la actora no señaló ni probó que el inmueble se encuentre deteriorado así como tampoco alegó la insolvencia del arrendatario en el pago de tales servicios, salvo en lo relativo al agua, donde sí alegó un supuesto incumplimiento del demandado en el pago de los meses comprendidos desde junio de 2001 hasta abril de 2003 señalando 23 meses y 24 montos, aunque en el informe rendido por el administrador sólo se evidenció la insolvencia del arrendatario desde enero de 2002, por lo que se declara al arrendatario insolvente en el pago del servicio de agua desde enero de 2002 hasta abril de 2003 y en el dispositivo de este fallo se le condenará a pagar lo relativo a este servicio según los montos que el actor señaló en su libelo salvo en lo que se refiere al mes de marzo de 2002 porque el monto que reportó el administrador en el informe es inferior al solicitado, lo que en total suma Bs. 183.359,83. Así se decide.
Por los razonamientos explanados este Tribunal considera que la presente demanda debe prosperar parcialmente en derecho. Así se decide.
III
En mérito de todo cuanto antecede este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, ha decidido declarar:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación;
SEGUNDO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de desalojo interpuesta por INVERSIONES AMATAY, C.A. (arrendadora) contra EUDORO BENJAMÍN RAMÍREZ SAAVEDRA (arrendataria), ambos identificados en el encabezamiento de esta decisión;
TERCERO: como consecuencia del anterior pronunciamiento, condenar al demandado EUDORO BENJAMÍN RAMÍREZ SAAVEDRA (arrendatario) a entregar el inmueble constituido por un apartamento identificado con la letra 5-C ubicado en el Edificio denominado San José, situado entre las Esquinas de Veroes a Jesuitas, Avenida Norte, Parroquia Catedral, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Federal, totalmente desocupado de bienes y personas, y solvente en el pago del servicio de agua desde enero de 2002 hasta abril de 2003.
CUARTO: como consecuencia de los anteriores pronunciamientos, condenar al demandado EUDORO BENJAMÍN RAMÍREZ SAAVEDRA (arrendatario) a pagar Bs. 3.355.116,oo correspondientes a los cánones de arrendamiento desde junio de 2001 hasta mayo de 2003, ambos inclusive, así como los cánones subsiguientes hasta la entrega definitiva del inmueble. Asimismo se le condena a pagar Bs. 183.359,83 por el consumo de agua desde enero de 2002 hasta abril de 2003, ambos inclusive.
QUINTO: sin costas para nadie al no haber vencimiento total en la demanda.
Publíquese, regístrese, notifíquese, déjese copia y en su oportunidad, devuélvase el expediente al a quo.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los CATORCE (14) días del mes de DICIEMBRE de dos mil seis (2006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

GERVIS A. TORREALBA.
LA SECRETARIA,

JANETHE VEZGA C.