REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA


PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciocho de diciembre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO : KP02-V-2006-004240
Exp. 13.106 / Desalojo
Se inició la presente causa en fecha 16-10-2006 por auto de admisión de la demanda que por desalojo intentara la ciudadana ISMARI JOSEFINA RIVERO DE LOISOS, venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.803.524, actuando con el carácter de apoderada de su esposo, ciudadano EUSTACIO LOISOS SALAS y asistida por la abogada Milagro Yustiz quien se encuentra inscrita en el IPSA bajo el N° 102.138; en contra de la ciudadana ANA ISABEL SUAREZ LINAREZ, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 1.117.291 y de este domicilio.
Admitida la demanda se emplazó a la demandada a fin de que compareciera a dar contestación a la demanda. En fecha 03-11-2006 consigna el Alguacil recaudos de citación sin firmar por haberse negado a ello la demandada, por lo que una vez solicitado y acordado, se trasladó la Secretaria a fin de notificar a la demandada conforme a las previsiones del artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, de cuya diligencia dejó constancia en fecha 15-11-06. Seguidamente comparece la demandada y confiere poder apud acta a los abogados Rubén Lucena y Marialy Colmenárez, inscritos en el IPSA bajo los N° 41.070 y 90.461 respectivamente, procediendo a contestar la demanda en la oportunidad procesal. Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentan escritos de promoción. Concluidas las etapas del proceso y estando en la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal procede a hacerlo en los siguientes términos:
Manifiesta la parte actora que según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro (hoy Inmobiliario) del Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el N° 01, Tomo 18, folios 01 al 14, Protocolo Primero, de fecha 10-09-1996, son propietarios de un inmueble constituido por un local comercial distinguido con el N° 107 y que se encuentra ubicado en el piso 2 del MULTICENTRO CAPITAL PLAZA que a su vez está situado en la Avenida Vargas entre 19 y 20 de esta ciudad, el cual está alinderado de la siguiente manera: NORTE: con el local N° 106; SUR: con el local N° 108; ESTE: área del techo de los locales comerciales del primer piso y OESTE: con pasillos de circulación. Así mismo señala que el local tiene un régimen de propiedad horizontal y le corresponde un porcentaje de condominio de cero enteros con seis mil ciento noventa y cinco diez milésimas (0,6195). Alega la actora que su esposo en fecha 16-02-2003 celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Ana Isabel Suárez Linárez el cual vencía para el 18-08-2003 por haber sido celebrado por un término de seis meses; estipulándose que el canon de arrendamiento sería cancelado a través de una empresa administradora denominada PIEDRADURA, C.A. Continúa alegando que en agosto de 2003 la administradora envió una notificación firmada por Ana Isabel Suárez Linárez donde le manifiesta el vencimiento del contrato y la subsiguiente desocupación del inmueble, en donde igualmente se le recuerda que tiene dos mensualidades vencidas y no canceladas, situación ésta que había sido reiterada. Sostiene que infructuosas como han sido todas las gestiones amistosas y en virtud de encontrarse la arrendataria insolvente en el pago de las mensualidades correspondientes a los meses de agosto y septiembre del 2006, procede a demandar a la ciudadana Ana Isabel Suárez Linárez por desalojo, solicitando la entrega inmediata del inmueble arrendado. Fundamenta su pretensión en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estima la demanda en la cantidad de dos millones quinientos mil bolívares (Bs. 2.500.000,00).
En la oportunidad de la contestación, la demandada aduce que la actora fundamentó incorrectamente su demanda por cuanto el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios sólo es aplicable a los contratos a tiempo indeterminado, sosteniendo que en el presente caso se está en presencia de un contrato a tiempo determinado en virtud de que tal y como expresa la cláusula segunda del contrato objeto de la presente acción las partes convinieron en que jamás operaría la tácita reconducción, lo que según su decir, igualmente se evidencia en el contrato que con anterioridad celebraron las partes y que dio origen a la relación arrendaticia, autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Barquisimeto en fecha 19-02-98, bajo el N° 66, Tomo 12, por cuanto en su cláusula segunda nada se menciona en relación a que no opere la tácita reconducción, concluyendo que es en el último contrato donde se establece la negativa expresa a que ello suceda. Afirma que la determinación del contrato es de suma importancia por cuanto al no ser indeterminado sale de la esfera que cubre el encabezado del aludido artículo 34, por lo cual solicita sea declarada la inadmisibilidad de la presente demanda aduciendo que la parte actora al querer encuadrar el contrato como indeterminado, cuando lo pactado ha sido lo contrario, lo hace con el fin de obtener las ventajas procesales que otorgan las contrataciones a tiempo indeterminado como lo es la causal de las dos mensualidades vencidas, no establecido en ninguna de las cláusulas del contrato suscrito por las partes. Agrega además para sustentar su argumento que en el recibo de pago N° 0580 correspondiente al mes abril de 2002, expedido tres años después de vencido el primer contrato a tiempo determinado, la arrendadora deja asentado que es por concepto de prórroga legal por lo que afirma que siendo el contrato a tiempo determinado y negada la posibilidad de la tácita reconducción, lo que ha sucedido es la prórroga sucesiva del contrato locativo; concluyendo que la demandante sólo puede demandar por cumplimiento o resolución del contrato de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil.
En relación a la supuesta insolvencia en el pago señalada por la actora, sostiene que por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren del Estado Lara cursa expediente de consignación arrendaticia KP02-S-06-22632 en donde afirma realizar en tiempo útil la consignación de los cánones de arrendamiento correspondientes, por lo que niega, rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho la demanda incoada en su contra.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación, debe pronunciarse primeramente este juzgadora sobre la naturaleza jurídica de la relación contractual arrendaticia que vincula tanto a la actora como al demandado ya que mientras la primera señala que es a tiempo indeterminado el segundo ha señalado que es a tiempo fijo y se encuentra vigente el período de prorroga legal. Para ello comenzaremos por analizar el contenido del contrato producido por la actora conjuntamente con su libelo y que se encuentra inserto a los folios diez y once de los autos, el cual surte pleno valor probatorio en la presente causa al haber quedado reconocido conforme a las previsiones del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se observa que en la cláusula segunda las partes convinieron expresamente lo siguiente: “La duración de este contrato será de seis (06) mes fijos contados a partir de la fecha 16 de Febrero de 2003, vencido el cual LA ARRENDATARIA deberá proceder a la desocupación del inmueble, sin perjuicio de su derecho a acogerse a la prorroga legal establecida por la Ley. La ocupación del inmueble por parte de LA ARRENDATARIA después de vencido el termino de este contrato y de la prorroga legal no significa en modo alguno que se opere la tácita reconducción y dará derecho a EL ARRENDADOR a pedir su desalojo judicialmente sin perjuicio de lo establecido en la cláusula penal de este contrato.” Del contenido de dicha cláusula se desprende que las partes convinieron en que el contrato celebrado tendría una duración fija de seis meses excluyendo así toda posibilidad de que éste se prorrogara automáticamente, de modo que el contrato suscrito a tiempo determinado vencería el 16 de agosto de 2003. Ahora bien en su escrito de contestación la parte demandada ha alegado que la relación arrendaticia se había iniciado antes de la celebración de este último contrato y por lo tanto la situación del inquilino es que se encuentra disfrutando la prorroga legal; además alega que no pudo haber tácita reconducción por cuanto las partes contratantes la excluyeron expresamente, de suerte que siempre el contrato sería a tiempo determinado. Tales afirmaciones deben ser aclaradas a los fines de determinar la verdadera naturaleza de la relación contractual. En este sentido debemos señalar que, aún cuando la redacción de la cláusula contractual excluya la posibilidad de tácita reconducción ella operará indefectiblemente cuando se dan los supuestos que establece la ley. Ya que, si bien es cierto que el artículo 1133 del Código Civil consagra el principio de la autonomía de la voluntad, mediante el cual las partes pueden reglar a conveniencia el contenido y alcance de las prestaciones a las cuales se obligan mediante la celebración de un contrato, no es menos cierto, que ese poder no es ilimitado, ya que se encuentra sujeto al límite que establece el Legislador en el artículo 6 del citado Código Sustantivo en donde se expresa que “no pueden renunciarse ni relajarse por convenios particulares las leyes en cuya observancia están interesados el orden público o las buenas costumbres”; de modo que la norma rectora recogida en el citado artículo 1600 del Código Civil es de orden público, no pudiendo relajarse a voluntad de las partes. En consecuencia, lo convenido por las partes en la cláusula segunda del contrato que sirve como fundamento al demandado para negar la tácita reconducción aún cuando el arrendatario continuare ocupando el inmueble arrendado después de vencido el término convenido, no surte ningún efecto jurídico y así queda establecido. En consecuencia como lo señala el artículo 1600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. “ esto significa que indefectiblemente, si una vez producida la expiración natural del contrato, el arrendatario quede y se le deja pacíficamente en el goce de la cosa es decir, que la ocupación sea producto de la aceptación tácita o expresa del arrendador quien entre otras cosas simplemente sigue aceptando el pago del canon de arrendamiento, ello será suficiente para que la relación arrendaticia se considere tácitamente reconducida, aún cuando las partes como en el caso de autos hayan expresado lo contrario en el contrato, porque lo que realmente privará será la voluntad manifestada por las partes y adecuada a la Ley. Queda desechada la documental inserta al folio 12 por cuanto la misma no aporta ningún elemento de convicción a la presente causa. Se desecha igualmente la documental inserta la folio 13v por ser una copia al carbón que no tiene ningún valor probatorio.
Aclarado el punto anterior sobre la tácita reconducción, se observa que el demandado en su escrito de contestación, alega que es inadmisible la demanda interpuesta por encontrarse en curso la prorroga legal. En este sentido y a los fines de establecer la veracidad o no de esta afirmación, debe de seguidas determinarse cuanto tiempo tiene la relación contractual, al respecto se observa que la parte demandada produjo en juicio tanto en fotocopia simple como en copia certificada y un original, los contratos de arrendamiento anteriores al que ha servido de fundamento a esta causa insertos estos del folio 52 al 62 los cuales no fueron impugnados, por lo tanto surten pleno valor probatorio en este juicio y de seguidas el Tribunal valora. En el primer contrato se observa que la relación se inició, el 16-02-98 con un lapso de vigencia de un año el cual vencía el 16-02-99. El siguiente contrato fue celebrado igualmente con un lapso de vigencia de un año a partir del 16-02-99 y luego aparece un contrato celebrado igualmente por un año comenzando desde el 16-02-2000 y con fecha de vencimiento el 16-02-01, de suerte que tales documentales vienen a demostrar que, la relación arrendaticia se inició el 16 de febrero de 1998, lo que significa que si sumamos a estos contratos, el lapso de duración del contrato traído a los autos por la actora, podemos claramente concluir que, en definitiva la duración de la relación arrendaticia fue, del 16-02-98 al 16-08-03 es decir que tuvo una duración completa de cinco años y seis meses de suerte que aplicando la regla contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal, que le correspondería al arrendatario sería de dos años según lo establece el literal c) en donde se dispone que “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.” Esto significa que el lapso de prorroga legal venció el 16-08-05 de suerte que luego de esa fecha, si la arrendadora no pretendía continuar la relación arrendaticia que la vinculaba con la inquilina no podía aceptarle más el pago del canon de arrendamiento mensual y en todo caso en ese momento ejercer la acción de cumplimiento de contrato lo cual no hizo, sino que la arrendadora, hoy demandante continúo aceptándole el canon mensual de arrendamiento, demandándola ahora, por haber dejado de cancelara dos mensualidades consecutivas específicamente, la de agosto y septiembre de 2006. De manera que no hay duda alguna para esta juzgadora, que la relación actual de arrendamiento que existe entre actora y demandada es a tiempo indeterminado por haber operado la tácita reconducción luego de haber vencido el lapso de prorroga legal de suerte que la naturaleza de la relación arrendaticia que es hoy objeto de análisis es a tiempo indeterminado y así queda establecido.
Resueltos los aspectos anteriores y entrando al fondo de la controversia se observa que de acuerdo con lo narrado por la demandante en su libelo, el fundamento de su pretensión lo constituye la existencia de una relación contractual a tiempo indeterminado pactada con la demandada, quien según su decir, se encuentra insolvente en el pago de dos cánones correspondientes a los meses de agosto y septiembre del corriente año. Por su parte la demandada en su escrito de contestación niega, rechaza y contradice la demanda con fundamento en el hecho de estar solvente en las mensualidades que le imputa la actora aduciendo además estar efectuando dicho pago a través del procedimiento de consignaciones arrendaticias por ante el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de esta Circunscripción Judicial en el asunto KP02-S-2006-22632. En este sentido, tal como lo dispone el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen en el proceso la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho y agrega la norma que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Así mismo, señala el artículo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que, podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado cuando el arrendatario haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos mensualidades consecutivas. Ahora bien, como se señaló antes, está probada la existencia de la relación contractual entre actor y demandado la cual nace de la celebración de un contrato de arrendamiento escrito y convertido por el transcurso del tiempo en indeterminado tal y como se dijo antes.Siendo una de las obligaciones fundamentales del arrendatario conforme al Artículo 1592 del Código Civil, la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos. De manera que al haber imputado la actora a la demandada el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, correspondía a ésta la carga de probar que los había cancelado o en todo caso consignado a favor del arrendador. En este particular caso, la demandada manifestó haber hecho las consignaciones arrendaticias en un Tribunal de municipio por lo que es obligatorio analizar las mismas tomando en cuenta que conforme a lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuando el arrendador se rehúse a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que obre en nombre y descargo de este, podrá consignarla por ante un Juez de Municipio competente por la ubicación del inmueble dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad, y señala el artículo 53 ibidem que dicha consignación se hará mediante escrito dirigido al Juez competente donde deberá indicarse el nombre y apellido del consignante, el carácter con que actúa así como la identificación completa y la dirección de la persona natural o jurídica en cuyo favor se consigna, los datos o referencias del inmueble arrendado, el monto del canon de arrendamiento mensual y el motivo por el cual se efectúa la consignación. En las siguientes normas se especifica que el tribunal, una vez recibida la solicitud, expedirá recibo o comprobante al interesado y ordenará la notificación del arrendador en la que se le señalarán los detalles de la solicitud, dando fe pública de que efectivamente el dinero fue consignado a favor del arrendador. Este procedimiento válidamente efectuado permitirá que el arrendatario sea considerado en estado de solvencia a pesar de la negativa del arrendador de recibir el pago de acuerdo a lo preceptuado en el artículo 56 de la mencionada ley.
En el presente caso, se imputa a la demandada la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento de Agosto y septiembre de 2006 produciendo la demandada copia de las consignaciones realizadas en el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren signada KP02-S-2006-022632, siendo igualmente acompañadas a los autos copia certificadas de la misma, por la evacuación de la prueba de informes y que el tribunal valora al no haber sido impugnadas por la parte demandante. Ahora bien, de dichas actuaciones se constata que efectivamente fueron realizadas dos consignaciones a favor de la demandante arrendadora, la cual de acuerdo a su texto corresponden al período del 16 de Julio al 16 de agosto y del 16 de Agosto al 16 de Septiembre de 2006. De manera que, como en la cláusula tercera del contrato traído a los autos las partes convinieron en que el pago del canon mensual debía realizarlo la arrendataria puntualmente los días dieciséis de cada mes, sin convenir de manera expresa que ésta se haría por mensualidad anticipada y en virtud de que ésta es una obligación de tracto sucesivo cuyo cumplimiento se verifica al vencimiento de cada mensualidad debemos inferir que la mensualidad se paga a su vencimiento y como el pago debía hacerse los días dieciséis, habiendo comenzado el contrato el 16-02-03 la mensualidad que va del 16-07-06 al 16-08-06 debía cancelarse el 16-08-06 o en todo caso consignarse en el Tribunal a más tardar el 31-08-06; así mismo la correspondiente del 16-08-06 al 16-09-06 debía pagarse a la arrendadora el 16-09-06 o consignarse a más tardar el 01-10-06 pues la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios como se señaló arriba otorga al arrendatario QUINCE días continuos contados a partir del vencimiento de la mensualidad para que éste proceda a consignarlos en un Tribunal de Municipio a la orden del arrendador plazo máximo para que sea considerada solvente como lo señala el artículo 56 ibidem constatándose que las dos mensualidades que aparecen consignadas lo fueron la primera el 27 de octubre de 2006 y la segunda el 17 de Noviembre de 2006 por lo que las mismas resultan extemporáneas, por lo que no logró la demandada demostrar su estado de solvencia en consecuencia se encuentra incursa en la causal de desocupación prevista en el literal a) del artículo 34 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la presente demanda debe ser declarada con lugar y así se establece.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de Desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano EUSTACIO LOISOS SALAS a través de su representante judicial y cónyuge ciudadana ISMARI JOSEFINA RIVERO DE LOISOS contra la ciudadana ANA ISABEL SUAREZ LINAREZ, todos suficientemente identificados en la parte narrativa de este fallo. Se condena a la parte demandada a desalojar el inmueble arrendado constituido por un local comercial distinguido con el Nro. 107, piso 02, del MULTICENTRO CAPITAL PLAZA el cual está ubicado en la Avenida Vargas esquina de la carrera 19 y 20 de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Se le condena igualmente al pago de las costas procesales por haber vencimiento total de acuerdo a lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley, se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los dieciocho (18) días del mes de Diciembre del año dos mil seis (2006). Años: 196º y 147º
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 09:45 a.m.
La Sec.,