TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUIN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: JORLAY ANGELINA BACALAO FUSCO, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.067.260 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDANTE: VICTOR MANUEL RACAMONTE CONDE, LUISA NATACHA BARRIOS BUSTILLOS y JOSEFA LUCIA BARRIOS BUSTILLO, debidamente inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 106.003, 30.807,48.816, todos de este domicilio

DEMANDADO: EMILIO ANTONIO AGUILAR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 1.357.006, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DEL DEMANDADO: No constituyó Apoderado Judicial, cabiéndose asistir por el abogado HECTOR GERARDO RAMOS RAMIREZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 62.143, de este domicilio.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE Nº: 2000/06

SINTESIS DE LA LITIS

Se inicia el presente procedimiento por demanda interpuesta por ante el Juzgado Distribuidor de los Municipios Guacara y San Joaquín del Estado Carabobo, en fecha 18 de Octubre de 2006, por el la ciudadana Jorlay Angelina Bacalao Fusco, asistida de abogado, contra el ciudadano Emilio Antonio Aguilar, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, correspondiéndoosle conocer por Distribución a este despacho.
En fecha 24 del mismo año mes y año, se admite la demanda, conforme al artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, emplazando al demandado a comparecer el Segundo (2do) dia de despacho después de citado a dar contestación a la demanda, para lo cual se ordenó librar la compulsa de ley y hacerle entrega de la misma al Alguacil del despacho a los fines de practicar la citación del demandado. En la misma fecha se ordena abrir Cuaderno Separado y se decretaron las Medidas de Secuestro y Embargo, para lo cual se libró exhorto al Juzgado Ejecutor de Medidas a los fines de la practica de las mismas, el cual se remitió con Oficio Nº 600/06.
En fecha 30 de Octubre de 2006, la demandante de autos otorga Poder Apud Acta a los abogados Victor Manuel Racamonde Conde, Luisa Natacha Barrios Bustillos y Josefa Lucia barrios Bustillos.
En fecha 06 de Noviembre de 2006, el demandado de autos asistido de abogado se da por citado en el presente juicio y da contestación a la demanda en fecha 08 del mismo mes y año.
En fecha 16 de Noviembre de 2006, la Apoderada Judicial de la demandante presentó escrito para conocimiento del tribunal.
En fecha 23 de Noviembre de 2006, ambas partes presentaron escrito de pruebas, los cuales se agregaron y admitieron en la misma fecha.

En fecha 27 de Noviembre de 2006, por diligencia, la apoderada Judicial de la demandante hace oposición a las pruebas promovidas por la parte demandada de conformidad al artículo 397 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 29 de Noviembre de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante, presentó escrito de Observaciones.
En fecha 05 de Diciembre de 2006, siendo el día fijado para la publicación de la sentencia, se difiere para el quinto (5to) siguiente a la fecha.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:

1.- Que en fecha 30 de Julio de 2004, suscribió contrato de arrendamiento del inmueble de su propiedad ubicado en el Complejo Residencial Augusto Malave Villalba, Conjunto 04, Entrada 02, Piso 5, Apartamento 1, con el ciudadano Emilio Antonio Aguilar, por plazo fijo de seis meses, el cual comenzó a regir el 02 de Agosto de 2004, prorrogables por seis meses como lo prevé la cláusula tercera del contrato, estableciendo la cantidad de Doscientos Mil Bolívares como canon de arrendamiento.
2.- Que habiéndose vencido el contrato y su prorroga, lo volvió a prorrogar por seis meses más motivado a la negativa del arrendatario de desocupar el inmueble y vencida dicha prorroga, solicitó se le concediera seis meses mas, debiendo desocupar el inmueble en el mes de Agosto del 2006, le presentó documento de reconocimiento de prorroga consumida y se llegó al acuerdo que debía entregar el inmueble en fecha 15 de Octubre de 2006.
3.- Que dicho contrato se convirtió a tiempo determinado toda vez que el arrendatario acogiéndose a que era prorrogable sucesivamente por periodos iguales se negaba a firmar un nuevo contrato de arrendamiento.
4.- Que el arrendatario se ha retrasado y paga irregularmente el canon de arrendamiento, cancelación que hacia en la Cuenta de Ahorros Nº 0151-0142-39-580-028527-9, Banco Fondo Común Banca Universal, Agencia San Felipe, a nombre de Enid Angélica Fusco Corniel.
5.- Que el arrendatario adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto de 2006, que canceló con un cheque que fue devuelto por falta de fondos, e igualmente adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre de 2006, Octubre de 2006 y 15 días del mes de octubre de 2006, es decir adeuda la cantidad de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,00), así mismo adeuda la suma de Doscientos Cuarenta y Nueve Mil Setecientos Cuarenta y Dos Bolívares (249.742,009) por cuotas de condominio, así como la cantidad de Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,00) de penalización por demora o retraso en la entrega del inmueble a razón de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios desde el 15 de Octubre de 2006.
6.- Que demanda formalmente al ciudadano Emilio Antonio Aguilar para que convenga a ello sea condenado por el Tribunal en: a) Resolver el Contrato de Arrendamiento sobre el inmueble señalado; b) Al pago de Novecientos Mil Bolívares de los meses de Julio, Agosto, Septiembre Octubre y 15 días adicionales de Octubre de 2006; c) Al pago de la suma de Treinta Mil Bolívares (Bs.30.000, 00) por penalización a razón de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) diarios transcurridos desde el 15 de Octubre de 2006 y los que se sigan causando hasta la total y definitiva resolución con la entrega del inmueble; d) Al pago de las costas y costos del proceso; e) Al pago de los daños y perjuicios estimados en la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00); f) Al pago de los intereses de mora calculados al uno por ciento (1%) mensual; h) Al pago de la indexación de las cantidades demandadas; i) Al pago de los recibos de de los servicios públicos y privados prestados al inmueble hasta la total Resolución del Contrato; j) Al pago de las cuotas de condominio adeudadas desde el mes de Marzo hasta el mes de Septiembre de 2006.

7.- Solicita Medidas Preventivas de Secuestro y Embargo; estima la cuantía en la cantidad de Tres Millones Ciento Noventa y Tres Mil Setecientos Cuarenta y Dos Bolívares (Bs. 3.193.742,00); Pide que la citación del demandado se realice en el Conjunto 04 del Complejo Augusto Malave Villalba, Piso 05, Apartamento 01, Guacara, señalando como su domicilio procesal Edificio Torre Exterior, Piso 13, Oficina 13-C; Valencia.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:

1.- Rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho todas y cada una de su partes la demanda que por Resolución de contrato de arrendamiento incoara en su contra la ciudadana Yorlay Angelina Bacalao Fusco, por cuanto es totalmente falso que se haya retrasado y pagado irregularmente los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio; Julio Agosto y Septiembre del año 2006.
2.- Es falso que adeude los meses de Septiembre y Octubre de 2006, ya que la demandante se negó a recibir el pago sin causa justificada, por lo que se vio en la necesidad de acudir al órgano jurisdiccional y solicitar el procedimiento de consignación arrendaticia.
3.- Que de acuerdo a la cláusula tercera del contrato, el contrato ha sufrido prorrogas sucesivas y por cuanto la arrendadora no ha notificado al arrendatario su voluntad de no querer prorrogarlo, el mismo se encuentra vigente hasta el 02 de Febrero de 2007, por lo que tiene derecho a que se le respete la prorroga legal que establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual sería de un año.
4.- Por cuanto quedó desvirtuada la insolvencia la insolvencia alegada por la parte demandante, solicita declare sin lugar la demanda de Resolución de contrato y que el presente escrito se amita y sustancie conforme a derecho.

HECHOS ADMITIDOS:
Que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento es propiedad de la demandante.
Que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento y que el mismo es a tiempo determinado.
Que el canon de Arrendamiento mensual estipulado entre las partes es la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales.
La falta de pago del cheque Nº 07904474, girado de la Cuenta Corriente Nº 0140-0010-14-0100500364, a favor de Enic Fusco, por un monto de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), cuyo titular es Emilio Antonio Aguilar, el cual fue devuelto en fecha 08-09-2006, girado sobre fondos no disponibles.

HECHOS CONTROVERTIDOS:
La insolvencia del arrendatario por falta de pago de los cánones de arrendamiento, motivo por el cual la propietaria-arrendadora del inmueble demanda la resolución del contrato arrendamiento.
El cumplimiento por parte del demandado de las obligaciones contraídas en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 30 de Julio de 2004 que comenzó a regir en fecha 02 de Agosto de 2004.

De los alegatos expuestos en el libelo y contestación, este Tribunal observa que la controversia ha quedado establecida en demostrar si efectivamente el contrato cuya resolución demandado se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento, lo que traería como consecuencia la resolución del contrato de arrendamiento solicitada por la parte demandante, el pago de los cánones adeudados, así como otros pagos solicitados, en virtud de lo cual se hace necesario analizar el material probatorio promovido por las partes.

PUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
1.- Ratifico el merito favorable de los autos que se desprenden del Escrito de contestación de demanda. Al efecto considera quien decide que las alegaciones explanadas en el escrito de contestación de demanda son simples afirmaciones o negaciones hechas por la parte respecto a los hechos que se dirimen en el presente proceso por lo cual no puede ser considerado un medio de prueba, en virtud de lo cual es desestimado por el tribunal. Y así se declara.
2.- Ratifico el merito favorable del Contrato de Arrendamiento celebrado en fecha 30 de Julio de 2004, autenticado por ante la Notaria Pública de Guacara, el cual no fue tachado por la parte a quien se le opuso, en virtud de lo cual de conformidad al artículo 1.360 del Código Civil, este tribunal le otorga todo valor probatorio. Considera quien decide que el contrato suscrito entre las partes y sus prorrogas sucesivas, se incluyen dentro de los contratos a tiempo determinado, en virtud de lo cual si quedare demostrada la insolvencia del arrendatario del pago de los cánones de arrendamiento será procedente declarar la resolución del contrato de arrendamiento. Y así se declara.
3.- Ratifico el merito favorable de los autos de los recibos de pagos que corren insertos en los folios 59 al 61 del presente expediente. Dichos documentos fueron impugnados por la parte a quien se les opuso, impugnación efectuada en forma extemporanea, por lo cual la desestima el Tribunal. Y así se declara. A tal efecto al analizar los documentos promovidos por el demandado se evidencia que el recibo marcado con letra “D”, el mes de Junio de 2006, fue cancelado en fecha 04 de Agosto de 2006 y los recibos marcados con letras “E” y “F”, los meses de Julio y Agosto de 2006, fueron cancelados en fecha 07 de Septiembre de 2006, demostrando el retraso y pago irregular de los cánones de arrendamiento realizados por el demandado. Y así se declara.
4.- Ratifico para que produzca el merito favorable consignación arrendaticia efectuada por ante este Tribunal en el expediente 147/06, que corre inserta a los folios 62 al 76 del presente expediente, la cual fuera impugnada por la parte a quien se le opone, dicha impugnación realizada extemporáneamente, por lo que el Tribunal la desestima. Al analizar los recibos presentados se evidencia que el demandado consigno en fecha 18 de Octubre de 2006, la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) por concepto de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Septiembre y Octubre de 2006, consignación efectuada en forma extemporánea por parte del demandado, una por tardía, superando los 15 días que prevé la ley y otra por prematura, motivo por el cual debe se desestimada por el Tribunal. Y así se declara.
5.- Promovió recibo Nº 2001, de fecha 26 de Octubre de 2006, donde se evidencia la cancelación del Condominio del apartamento que ocupa como arrendatario, de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto de 2006. Al respecto observa quien decide, que el documento presentado por la parte demandada, emana de un tercero que no es parte en el juicio, por lo que de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil para hacerlo valer en el presente juicio debió ser ratificado por el tercero mediante prueba testimonial, motivo por el cual este juzgadora no lo aprecia. Y así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:

Invoco a favor de su representada el merito favorable de los documentos agregados a la demanda: 1) Contrato de Arrendamiento de fecha 30 de Julio de 2004, donde prueba la relación arrendaticia, precio, fecha de inicio y de vencimiento, habiéndose pronunciado el Tribunal sobre el mismo, al analizar las pruebas de la parte demandada lo da aquí por reproducido. Y así lo declara.
2) El documento privado donde queda evidenciada la prorroga el Contrato de arrendamiento a partir del 01 de Enero de 2005, dicho documento no fue
desconocido por la parte a quien de le opuso, ya que se linito solo a rechazar el mismo sin ningún tipo de argumentación legal, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene reconocido y en consecuencia esta juzgadora le otorga todo su valor probatorio. Y así se declara.
3) Documento contentivo de prorroga del contrato con vencimiento el 02 de Febrero de 2006, dicho documento no fue desconocido por la parte a quien de le opuso, ya que se limito solo a rechazar el mismo sin ningún tipo de argumentación legal, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene reconocido y en consecuencia esta juzgadora le otorga todo su valor probatorio. Y así se declara.
4) Documento de reconocimiento de prorroga consumida y acuerdo de entrega del inmueble en fecha 15 de Octubre de 2006, folio 38 del expediente, por cuento el documento carece de la firma del demandado, el mismo se tiene como no suscrito y en consecuencia el Tribunal lo desecha. Y así se declara.
5) Constancia de Concesión de prorroga legal de 02 de Agosto de 2006, donde el demandado reconoce que desocupará el inmueble en fecha 02 de Agosto de 2006, dicho documento no fue desconocido por la parte a quien de le opuso, ya que se limito solo a rechazar el mismo sin ningún tipo de argumentación legal, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se tiene reconocido y en consecuencia esta juzgadora le otorga todo su valor probatorio. Y así se declara.
6) Sexto fotocopias de los estados de cuenta de la Cuenta de Ahorros Nº 0151-0142-39-580-028527-9, del Banco Fondo Común, Agencia San Felipe y a nombre de la madre de Enid Angélica Fusco Corniel, donde se evidencia el retraso en el pago de las mensualidades. Al respecto observa quien decide que los hechos que consten en documentos, libros archivos, u otros papeles, que se hallen en oficinas públicas, bancos, sociedades mercantiles entre otos, para hacerlos valer como pruebas deben ser requeridas a través de informes sobre los hechos litigiosos o que aparezcan en el instrumento o copia de los mismos, tal como lo preve el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que al no promoverse dicha prueba de manera legal, se desestima dichos documentos: Y así se declara.
7) Fotocopias de los recibos de pago, donde se evidencia que el mismo se efectuaba a través de depósitos y el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, dicha copias no fueron impugnadas por la parte a quien se les opuso, por lo cual esta juzgadora le da todo su valor probatorio. Y así se declara.
8) Fotocopia del cheque y Nota de debito emitida por Fondo Común, donde se evidencia la devolución de cheque girado por el arrendatario, de la cuenta corriente a su nombre en el Banco Canarias, por la suma de Cuatrocientos mil Bolívares, correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio y Agosto de 2006 y donde fundamenta la demandante la falta de pago alegada en el libelo de la demanda. Al respecto observa quien decide que el demandado, al no contradecir dicha alegación quedó admitida y al no ser impugnados dichos documentos por la parte a quien se les opuso se tienen como fidedignos, lo que hace plena prueba a favor de la demandante. Y así se declara.
9) Recibos originales correspondientes a las mensualidades de los meses de Septiembre y Octubre de 2006. Por ser documentos emanados de la parte demandante, única y exclusivamente, a fin de dejar constancia de la falta de pago por parte del arrendatario, en cuya elaboración no se involucra persona alguna el Tribunal los desestima. Y así se declara.
10) Comunicación en original donde se le recuerda al demandado la entrega del inmueble arrendado para el día 15 de Octubre de 2006, no habiendo sido firmada por la persona a quien se le dirige, el Tribunal la desestima. Y así lo declara.
11) Fotocopias de los recibos de los meses de Julio y Agosto de 2006, emitidos por la demandante, presentados por el demandado con su contestación de demanda, evidenciándose la falta de firma cancelándolos, motivado a la
devolución del cheque que pagaba dichos cánones de arrendamiento. El Tribunal le otorga valor probatorio. Y así lo declara.
12) La consignación de las mensualidades de arrendamiento hecha por el arrendatario por ante este Tribunal, que fue analizada en las pruebas de la parte demanda y aquí se dan por reproducido.
Así las cosas a juicio de quien decide, ha quedado demostrada la insolvencia del arrendatario en el pago de los cánones de arrendamiento, por lo que la pretensión de la demandante de Resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago debe prosperar. Y así se decide.