REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara Barquisimeto, diecisiete de enero de dos mil seis 195º y 146º ASUNTO : KP02-R-2005-001050 PARTE ACTORA: JUAN JOSE TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.260.010 y de este domicilio. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: CHRISTIAN ESTEBAN PEÑA P. y ESTEBAN RAMON PEÑA, mayores de edad, inscritos en el Inpreabogado bajo los No. 54.478 y 9.832 respectivamente. PARTE DEMANDADA: DAVID LUCIANO VALCAZAR CONDOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 23.152.764, y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: JUAN PABLO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°.27.177. SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION). DETERMINACION PRELIMINAR DE LA CAUSA Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta tanto por la parte demandada, como por la parte actora en fechas 20/05/2005 y 24/05/2005, respectivamente contra la sentencia dictada en fecha 19 de Mayo de 2005 por el Juzgado Cuarto de Municipio Iribarren del Estado Lara, que declaro Parcialmente con lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, interpuesta por el ciudadano JUAN JOSE TORREALBA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 1.260.010 y de este domicilio en fecha 14/07/2004 contra el ciudadano DAVID LUCIANO VALCAZAR CONDOR, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°.23.152.764 y de este domicilio, y Con Lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada a la parte demandante. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, dándosele entrada y avocándose quien juzga en fecha 20-06-2005, en fecha 08/072005 siendo la oportunidad para dictar sentencia se difirió la misma para el martes 26/07/2005. Las partes no presentaron informes por ante está alzada. MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano JUAN JOSE TORREALBA, contra el ciudadano DAVID LUCIANO VALCAZAR CONDOR, alegando la Apoderada Judicial de la parte demandante que consta de un Contrato De Arrendamiento en fecha 30/05/2003, que este dio en arrendamiento un inmueble de su propiedad constituido por local comercial signado con el N° 10, ubicado en el área interna del terminal de pasajeros de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, comprendido dentro los siguientes linderos: NORTE: Carrera 24, SUR: Parte interna del terminal que es su frente, ESTE: Con local 09 del señor Ignacio Aguirre y OESTE: Con local N°. 11 del señor José González. Que dicho inmueble se arrendaba por un lapso de seis (06) meses, contados a partir del 30/05/2003 y vencido el lapso, se prorrogo por una sola vez. En fecha 30/05/2004 venció la prorroga legal. Así mismo el arrendatario ha incumplido reiteradamente con las cláusulas citadas en el contrato de arrendamiento especialmente la cláusula tercera es decir, no ha cumplido con entregar el inmueble al vencimiento del término fijado. Solicitó la entrega del inmueble en perfecto estado, libre de personas y cosas. Fundamento la acción en el artículo 1185 del Código Civil, (folios 1 y 2). Por su parte el apoderado de la parte demandada en la oportunidad de contestar la pretensión lo hizo en los siguientes términos: Primero: Punto previo, alega que en la fundamentación de la pretensión se observa bastante ambigua, que en la cláusula segunda se establece un canon de arrendamiento de ciento cincuenta mil bolívares (Bs.150.000.000,00) mensuales, que el arrendatario entrega la cantidad de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00) por concepto de dos meses de depósito, que se estipulo en el contrato, que la misma no devengaría intereses, lo cual contraviene lo establecido en el artículo 23 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por lo que a todo evento reconviene al accionante al cumplimiento del reintegro del depósito más los intereses devengados hasta el momento de la entrega material del local, alega que ha cancelado oportunamente y que opero la reconducción del contrato, que era a tiempo determinado en tiempo indeterminado, que opero la prórroga voluntaria más no legal. Que al vencimiento de la segunda prorroga debió notificar el arrendador su voluntad de no contratar o prorrogar dicho contrato, que se convino tácitamente en seguir ocupando el arrendatario y cobrando personalmente el arrendador lo que devino en el cambio de la naturaleza del contrato. Que el arrendador debió notificar su intención o voluntad de aumento de canon o de no seguir la relación contractual arrendaticia. Por su parte la actora en el escrito de contestación a la reconvención lo hace en los siguientes términos: que si bien es cierto que se estipulo en el contrato suscrito entre las partes que no generaría interés alguno, el depósito que se dio en garantía, indica la apoderada que el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla que la misma se tendrá como no escrita en los contratos, señala que la ley en referencia establece un lapso para la entrega de dicho depósito e intereses, por lo cual, por cuanto no ha recibido el inmueble libre de personas y cosas y por ende no se puede verificar el estado en que se encuentra, así mismo no se ha recibido solvencia de servicios, máxime el hecho de que el demandado ha dejado de pagar el servicio de luz eléctrica, en diversas oportunidades más cuando se han practicado inspección al medidor de la luz por tomas ilegales, y se evidencian daños ocasionados al local en cerámicas puertas Santamaría, hechos que obligan a verificar el mantenimiento del inmueble a los fines de la devolución del deposito. En el lapso procesal de promoción de pruebas ambas partes promovieron. En fecha 19/05/2005 el A-Quo dictó sentencia definitiva en los siguientes términos: Observa: Que la parte actora demando el cumplimiento de contrato de arrendamiento; que el contrato una vez vencido en fecha 30 de Mayo de 2003, se prorrogo por una sola vez, vencido en fecha 30 de Mayo de 2004; que el demandado se ha negado a desocupar el inmueble violentando lo establecido en la cláusula tercera; que la parte actora acompaño a su libelo de demanda el contrato privado de arrendamiento, instrumento fundamental de la demanda, el cual es ley entra las partes, según lo dispone el artículo 1159 del Código Civil. Y ASÍ LO DECLARA. El Aquo se pronunció sobre las pruebas y en consecuencia se condenó al demandado a entregar el inmueble objeto del contrato y se condenó al demandante reconvenido a la devolución del depósito con sus respectivos intereses hasta la definitiva conclusión del asunto, los cuales debían ser determinados mediante una experticia complementaria del fallo. Así mismo se condenó al pago recíproco de las costas de conformidad con el artículo 275 del Código Civil. De lo antes expuesto debemos hacer referencia del Artículo 1.354 del Código Civil en concordancia con el 506 del Código de Procedimiento Civil que establece: Sic: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En consecuencia en aplicación de la norma sobre la carga de la prueba señalada, corresponde al actor demostrar los hechos alegados y al demandado demostrar que ha sido liberado de ello. La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega. PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS SE ACOMPAÑO AL LIBELO: 1) Contrato de Arrendamiento de fecha 30/05/2003, inserto en los folios 3 y 4. Esta Juzgadora le da pleno valor probatorio, en cuanto a la relación arrendaticia y las condiciones suscritas por las partes por cuanto el demandado no desconoció el mismo de conformidad con los artículos 1.159 1.363 y 1.364 del Código Civil, en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se establece. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA: 1) Invoco el mérito favorable de los autos establecida en el contenido de la cláusula TERCERA del contrato. 2) Promovió el contenido del documento de arrendamiento suscrito entre las partes. Quien juzga se pronunció up-supra sobre el valor de está prueba. Así se establece. 3) Consignó inspección de suministro practicados por la empresa Energía Eléctrica de Barquisimeto (f.30 y 31). De la evacuación de esta prueba es evidente la toma ilegal de energía eléctrica, alegada por el demandante reconvenido en la contestación de la reconvención. 4) Consignó comprobantes de pago y convenio de energía eléctrica. Para demostrar que los pagos han sido cancelados por su mandante (f.23 al 29). Quien Juzga desecha esta prueba por no ser la insolvencia del arrendatario un hecho controvertido en este juicio. Y así se decide. 5) Solicitó que se oficiara a la energía eléctrica a los fines de que informaran si en fecha 18-09-2003 y 08-08-2004, fueron practicadas inspecciones a los fines de comprobar la toma ilegal de suministro de energía. De que informe si el demandante suscribió convenio de pago, por deuda causada por toma ilegal en el local objeto de controversia. PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA: 1) Invoco el mérito favorable de autos, alegando que se le exigió el depósito al arrendador y como carecía del mismo este acordó una prórroga, lo establecido en la contestación de la reconvención en cuanto a los daños ocasionados al inmueble, alegó que probara que el arrendatario se ha comportado como un “BONUS PATER FAMILIAE”. 2) Promovió recibos de pago de alquiler, para demostrar el cumplimiento de pago de pensiones arrendaticias y demostrar la reconducción del contrato, (f.42 al 54). En cuanto a la evacuación de está prueba la parte actora solicitó de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se declare falso. Quien juzga desecha estas documentales por no aportar nada al proceso, el pago de los cánones de arrendamiento no es un hecho controvertido. Y así se decide. 3) Promovió comunicación recibida del escritorio “ROMAN CAÑIZALEZ” (f.55), hoja de cálculo emitida por ENELBAR (f.56), hoja de inspección de suministro (f.57), y record de pagos hechos por este servicio para demostrar que las tomas ilegales venían desde mucho antes que se realizara el contrato (f.58). 4) Promovió los testigos: María Luisa Reinoso Hernández, Linda Lisbeth Sánchez, en cuanto a los testigos promovidos los mismos no fueron evacuados. Y así se declara. 5) Solicitó se oficie al Escritorio Jurídico Román Cañizalez, para que informara sobre la prórroga concedida al arrendatario, de la evacuación de está prueba se desprende según el señalamiento de la abogada, que el demandado fue citado para hacer de su conocimiento la voluntad del demandante de no querer continuar con la relación arrendaticia, la toma ilegal del servicio de energía eléctrica y la insolvencia del mismo. Esta juzgadora evidencia que efectivamente existe problemas con el servicio de energía eléctrica alegados por el demandante en su escrito de contestación de la reconvención lo cual se desprende tanto del informe de la abogada, como de los recibos e inspecciones realizadas por la prestadora del servicio ENERGIA ELECTRICA DE BARQUISIMETO, por lo que se le da valor probatorio sobre este hecho. Y así se aprecia. 6) Solicitó se oficiare al regidor del terminal de pasajeros de Barquisimeto, para que informe sobre de la situación física actual del local arrendado, de la evacuación de la misma el administrador señala que el local se encuentra en buen estado. Al presidente de la Unión de Comerciantes del terminal de pasajeros Sr. Benito Briceño, inversiones Yoyce para que informe el estado físico y conducta asumida por el demandado para con el local arrendado. De la evacuación de la prueba cursante en autos el mismo señala algunos daños, por lo que para quien juzga es evidente la contradicción entre ambos informes, ya que uno manifiesta el buen estado del inmueble y el otro señala algunos daños, por lo que se desechan del proceso por no aportar nada. Y así se decide. A lo fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la reconvención está juzgadora pasa analizar la procedencia del depósito dado en garantía por el arrendatario, al respecto cabe señalar: El Decreto Con Rango Y Fuerza De Ley De Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 25 establece: “El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo”. Así mismo el autor Roberto Hung Cavalieri en su obra “El NUEVO REGIMEN INQUILINARIO EN VENEZUELA, (Pág.133 y 134) señala. SIC.” El decreto permite al arrendador exigir por parte del arrendatario cualquier garantía real o personal, sin que puedan coexistir ambas. Igualmente dispone que en los casos que está garantía sea constituida por el depósito de cantidades de dinero, no podrá exceder del equivalente a cuatro (4) meses de alquiler que no podrá ser imputable al pago de cánones de arrendamiento y devengarán intereses a favor del arrendatario….”. Así mismo señala que una vez finalizada la relación arrendaticia, con la consecuente entrega del bien inmueble, el arrendador deberá hacer dentro de los sesenta (60) días consecutivos siguientes, devolución de las cantidades de dinero dadas en garantía por el arrendatario más los intereses generados a su favor. Las cantidades a ser entregadas, generarán en todo caso los intereses calculados hasta la fecha en que sean devueltas, todo ello previa deducción de cualquier pago por concepto de reparaciones o cancelación de deudas por gastos y servicios que afecten el inmueble. Transcurridos los sesenta (60) días de que dispone el arrendador para hacer la devolución de las cantidades sin que lo haya efectuado, el arrendatario tiene derecho a intentar judicialmente su cobro ante el juzgado competente por la cuantía a través del procedimiento breve pero una única instancia más los intereses moratorios generados por tal cumplimiento”. Establecido lo anterior, resulta concluyente para esta juzgadora determinar que no es procedente la pretensión del arrendatario de exigir al arrendador en está etapa del proceso la devolución del depósito dado en garantía más los intereses previa las deducciones si hubiere lugar a ello, ya que está facultad nace para el arrendatario una vez finalizada la relación arrendaticia y transcurrido sesenta días continuos, tal como lo establece la norma in comento. Por lo que la reconvención del demandado se reputa inoperante. Y así se decide. Por otra parte en cuanto a la Prórroga Legal es de aplicación de pleno derecho en los contratos de arrendamiento, figura la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el inquilino, sin que sea necesaria la intervención de la administración pública inquilinaria para que la acuerde o no. En cierta forma mantienen un equilibrio entre las partes contratantes, ya que por una parte no procede este beneficio de prórroga legal en los casos en que el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales y por otra parte porque la duración de esa prórroga dependerá de la duración de la relación arrendaticia. Una vez que la relación arrendaticia es prorrogada legalmente de conformidad a la Ley Especial, todas y cada una de las obligaciones y estipulaciones contenidas en el contrato se mantendrán en plena vigencia, salvo las variaciones de los cánones de arrendamiento a consecuencia de un procedimiento de regulación y en aquellos casos de inmuebles exentos de regulación el convenio de las partes que determinen el ajuste de los cánones de arrendamiento durante la prórroga. En el caso de análisis se evidencia que se verificó la prórroga establecida por la ley, por lo que consecuencialmente opera la entrega del local comercial antes descrito. Y así se establece. De conformidad con lo expresado y analizadas cada uno de los alegatos y pruebas up-supra, este Tribunal observa que en el caso de marras, la parte actora demanda el cumplimiento de contrato de arrendamiento con la consecuencial entrega del bien inmueble constituido por un Local Comercial ubicado en la carrera 21 esquina calle 32 en la Ciudad de Barquisimeto, Estado Lara. El sistema dispositivo en su artículo 12 del Código Civil vigente impone que el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos. Por otra parte, observa este Juzgador, que en la Cláusula TERCERA del Contrato de Arrendamiento, las partes convinieron en lo siguiente: “El término fijado para la duración del presente contrato es de seis (6) meses, que comienzan a contarse a partir de la firma del presente contrato, no obstante, EL ARRENDADOR tiene la potestad de renovar o no el presente contrato. En caso de renovación, EL ARRENDATARIO se compromete a firmar un nuevo contrato con cláusulas actualizadas, en el cual se establecerá el tiempo fijo determinado, sobre el cual se celebrara dicha renovación, ya que es intención de las partes que siempre el contrato sea por el tiempo determinado y así lo acepta EL ARRENDATARIO (….). En caso de no producirse la renovación del presente contrato, EL ARRENDATARIO, se obliga a entregar el inmueble al vencimiento del término fijado en este contrato en iguales condiciones en que lo recibe”. El contrato es ley entre las partes, y dado que el demandado no trajo a los autos prueba alguna que lograra demostrar la prórroga contemplada en la cláusula analizada, por no constar la renovación del contrato, se infiere que operó la prórroga legal, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, regla que establece: a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis meses. En el presente caso operó dicha Prórroga Legal de seis (6) meses contados a partir 30/11/2003 al 30/05/2004. Y así se establece. En consecuencia, la parte demandada debe entregar a la parte actora, el inmueble constituido por un local comercial, ubicado en el área interna del Terminal de Pasajeros de esta ciudad de Barquisimeto del Estado Lara, signado con el N°. 10, totalmente desocupado y en el mismo estado en que lo recibió. Y así se decide. CONCLUSIÓN Establecido lo anterior, éste tribunal observa que en el proceso las partes persiguen un fin determinado, el que las pretensiones aducidas sean declaradas con lugar, ahora bien para que esto se produzca, dado el sistema dispositivo que rige, necesariamente la parte interesada debe traer a los autos los elementos probatorios que demuestren de manera fehaciente la base fáctica de sus argumentos, por lo que en base de las reglas de la distribución de la carga probatoria, en caso de que la parte interesada no cumpla con su obligación de demostrar los hechos que sirven de fundamento a sus alegatos necesariamente deben ser desechados por el tribunal. Y así se establece. Del análisis del material probatorio evacuado por las partes en este Juicio y analizadas ut supra, resulta concluyente para este juzgado que las partes suscribieron un Contrato a tiempo determinado en la cual operó la prórroga legal de pleno derecho; al respecto cabe señalar el artículo 39 del Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece: (Sic): La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello. De la norma se desprende, que vencida la prórroga el arrendatario está en la obligación de entregar el inmueble arrendado, por lo que la acción de cumplimiento de contrato debe prosperar. Y así se decide. DECISIÓN En mérito favorable de las precedentes consideraciones, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte actora y SIN LUGAR LA APELACION interpuesta por la parte demandada contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren del Estado Lara el día 19/05/2005 en el presente juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por el ciudadano JUAN JOSE TORREALBA contra el ciudadano DAVID LUCIANO VALCAZAR CONDOR, ambos plenamente identificadas en autos. SE DECLARA CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y se condena al demandado a entregar al actor el inmueble arrendado consistente en un local comercial, ubicado en el área interna del Terminal de Pasajeros de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, signado con el N°. 10, totalmente desocupado y en el mismo estado en que lo recibió. Y así se decide. Se condena en costas al demandado por haber resultado vencido en la interposición del recurso, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. SE MODIFICA EL FALLO APELADO EN TODAS SUS PARTES. NOTIFIQUESE A LAS PARTES. PUBLIQUESE. REGISTRESE. DEJESE COPIA. BAJESE OPORTUNAMENTE. Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara con sede en Barquisimeto, a los diecisiete días del mes de enero de dos mil seis (2006). Años 195° y 146°. La Juez Suplente Especial Mariluz Josefina Pérez La Secretaria María Fernanda Alviarez En la misma fecha se publicó siendo las 11:32 am y se dejó copia La Sec.