TSJ Regiones - Decisión

JUEZA PONENTE: ANA CECILIA ZULUETA RODRÍGUEZ
Expediente N° AP42-R-2005-001837

El 3 de noviembre de 2005 la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo recibió el Oficio N° 05-0942 de fecha 3 de octubre de 2005, emanado del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, por los ciudadanos ALFREDO BRICEÑO RIVERA y OSWALDO BRICEÑO ZUÑIGA, portadores de las cédulas de identidad Nros. 5.220.971 y 6.977.286, respectivamente, actuando con el carácter de Directores de la sociedad mercantil C.A. ADMINISTRADORA BRICERI, inscrita ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 10 de mayo de 1999, bajo el N° 16, Tomo 84-A, asistidos por el abogado Alex Briceño Rivera, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 11.602, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio de 2004, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que reguló el canon de arrendamiento máximo mensual del Local PB (Ferretería) que forma parte del inmueble denominado Quinta “Santa Mónica”, ubicado en la Avenida Teresa de la Parra, cruce con Calle Eduardo Calcaño, Urbanización Santa Mónica, Parroquia El Valle, propiedad de la parte recurrente, arrendado al ciudadano MANUEL RODRÍGUEZ CARVALHO, en su condición de Director-Gerente de la sociedad mercantil COMERCIAL BENY, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda en fecha 28 de octubre de 1969, bajo el N° 78, Tomo 77-A.
Tal remisión se efectuó en virtud del auto de fecha 3 de octubre de 2005, dictado por el referido Juzgado Superior, que oyó en ambos efectos el recurso de apelación interpuesto por la abogada Nora Rojas, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 104.901, actuando con el carácter de apoderada judicial de los ciudadanos JUVENAL RODRÍGUEZ CARVALLO ÍGUEZ CARVALLO y DOMINGO DA SILVA SANTOS, portadores de las cédulas de identidad Nros. 7.664.011 y 12.911.549, respectivamente, en su condición de Presidente y Vicepresidente, en ese mismo orden, de la sociedad mercantil COMERCIAL BENY, C.A. (identificada supra), contra la decisión dictada por el mencionado Órgano Jurisdiccional en fecha 9 de agosto de 2005, que declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto y, en consecuencia, anuló el acto administrativo impugnado y fijó el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble antes mencionado, en la cantidad de Dos Millones Setecientos Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Treinta Bolívares con Doce Céntimos (Bs. 2.757.830,12).

Previa distribución de la causa, en fecha 14 de febrero de 2006 se dio cuenta esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo y, por auto de la misma fecha, se designó ponente a la Jueza Ana Cecilia Zulueta Rodríguez, dando inició a la relación de la causa cuya duración sería de quince (15) días de despacho, dentro de los cuales la parte apelante debía presentar las razones de hecho y de derecho en que se fundamentase la apelación interpuesta, de conformidad con lo dispuesto en el aparte 18 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.

El 2 de marzo de 2006, las abogadas Teresa Borges García y Nora Rojas, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil Comercial Beny, C.A., consignaron escrito de fundamentación al recurso de apelación ejercido.

En fecha 30 de marzo de 2006, el abogado Alex Briceño Rivera, actuando con el carácter de apoderado judicial de la parte recurrente, presentó escrito de contestación a la fundamentación de la apelación ejercida.

El 5 de abril de 2006, se inició el lapso de cinco (5) días de despacho para la promoción de pruebas en la presente causa, el cual venció en fecha 20 de abril de 2006.

Mediante auto de fecha 25 de abril de 2006, visto el vencimiento del lapso de promoción de pruebas, sin que las partes hubiesen hecho uso de tal derecho, se fijó la oportunidad para celebrar el acto oral de informes, de conformidad con lo dispuesto en el aparte 21 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.

En fecha 15 de junio de 2005, siendo la oportunidad fijada para efectuar el acto de informes, se dejó constancia de la comparecencia del apoderado judicial de la parte recurrente, así como de la inasistencia al acto de la representación judicial de la parte recurrida.

El 20 de junio de 2006, se dijo “Vistos”. En consecuencia, se ordenó fijar el lapso de sesenta (60) días continuos siguientes para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el primer aparte del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.

En fecha 20 de junio de 2006, se pasó el expediente a la Jueza ponente, quien con tal carácter suscribe el presente fallo.

Efectuada la reseña procesal que antecede, corresponde a este Órgano Jurisdiccional pronunciarse respecto del asunto sometido a su conocimiento, con fundamento en las siguientes consideraciones:

I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO DE ANULACIÓN Y LA MEDIDA CAUTELAR DE SUSPENSIÓN DE EFECTOS

El 20 de septiembre de 2004, los ciudadanos Alfredo Briceño Rivera y Oswaldo Briceño Zúñiga, actuando con el carácter de Directores de la sociedad mercantil C.A., Administradora Briceri, asistidos por el abogado Alex Briceño Rivera, interpusieron el presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, fundando su pretensión en los argumentos de hecho y de derecho que a continuación se desglosan:

Argumentaron que su representada, es la propietaria del inmueble denominado “Quinta Santa Mónica”, ubicado en la Avenida Teresa de la Parra, cruce con Calle Eduardo Calcaño, Urbanización Santa Mónica, Municipio Libertador del Distrito Capital y, que en tal condición interpusieron recurso contencioso administrativo de nulidad, contra la Resolución N° 008091 de fecha de julio de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Indicaron que mediante el acto administrativo impugnado, se procedió a la regulación del inmueble antes identificado, “(…) calculando su monto con fundamento a los informes técnicos elaborados a tal efecto (…)” y, que los referidos informes “(…) infringen de forma directa el [artículo] 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”.

Precisaron que “[la] valuatoria (sic) practicada por la sala técnica de la Dirección General del Ministerio de Infraestructura [carecía] de fundamento, razón para pedir la nulidad de dicho acto, toda vez que se atribuyó un valor total al inmueble y no [se señalaron] las razones por las cuales se hizo esa fijación, violando (…) varios de los requisitos formales del acto administrativo, ya que (…) no se encuentra una expresión sucinta de los hechos ni las razones que hubieren sido alegadas y los fundamentos de derecho pertinentes, ni tampoco indica la persona a la cual [iba] dirigido el acto”.

Señalaron que la Administración recurrida “(…) se limitó a plasmar meras observaciones visuales y superficiales sin entrar a detallar como profesional las características físicas, topográficas y económicas del inmueble dentro del mercado actual, violando (…) disposiciones legales que tutelan el derecho legítimo de propietarios e inquilinos”.

Arguyeron que no existía “(…) prueba en el expediente N° 43813, de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que [acreditara] el valor unitario del metro de terreno de los inmuebles circunvecinos, como tampoco ninguna prueba que [acreditara] el precio unitario del metro de construcción. [Y que el] avalúo realizado por la Administración [era] una Experticia (…) [en virtud de la cual] los peritos en Sede Administrativa, sólo procedieron a generalizar los factores de tasación, sin las requeridas especificaciones y razonamientos peritales sobre el bien objeto de su ciencia”.

Denunciaron que el Órgano recurrido, a través de la prueba de experticia realizada inobservó las normas contenidas en los artículos 1425 del Código Civil; 451 y 559 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual transgredió “(…) el principio de la motivación de los actos administrativos, previsto en los [artículos] 9 y, 18 ordinal (sic) 5 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos”, lo que hacia nulo el avalúo efectuado por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

Asimismo, denunciaron la violación del artículo 12 del referido Código de Procedimiento Civil, “(…) en razón a que la Resolución N° 008091 del 12 de julio del 2004 (sic), no se [atuvo] a lo alegado y probado en autos, todo en concordancia (…) con lo previsto en los [artículos] 15 y 320 [eiusdem] y el (…) 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, al dar por probado un hecho con pruebas que no [aparecían] en los autos, la Resolución impugnada [dio] por probado valores del inmueble que a la vez [sirvieron] para la fijación del canon de arrendamiento con una valoración falsa”.

Refirieron igualmente que el acto administrativo impugnado, incurrió en el vicio de falso supuesto “(…) dado que la administración (sic) [consideró] válido [el] avalúo cuando por carecer de motivación no [revestía] tal característica”.

Que “[la] Resolución impugnada reguló el inmueble de autos sin tomar en cuenta lo preceptuado en el [artículo] 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, estableciendo una renta máxima mensual no ajustada en forma alguna a los verdaderos valores del mercado arrendaticio, ya que el avalúo que le sirvió de base para fijar la renta mensual, al no cumplir con la normativa establecida en la Ley determinó una valoración falsa”.

Sostuvieron que el acto administrativo atacado de nulidad, “(…) ha debido considerar la totalidad de los factores en ella expresados, ya que el avalúo no [era] un acto de mero trámite como [pretendía] establecer la recurrida, (…) [considerando] que la Dirección General de Inquilinato incurrió en el vicio de inmotivación del acto, cuando se limitó a señalar que estaban cumplidos los requisitos de la norma denunciada como infringida (…) máxime si se [tenía] en cuenta que (…) el avalúo que sirvió de base para la Resolución se [encontraba] también afectado por el vicio de la inmotivación”.

Solicitaron de conformidad con lo dispuesto en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela “(…) a fin de subsanar la situación jurídica infringida que lesiona los intereses de [su] representada (…) [se procediese a designar] nuevos valores con base a los cuales por aplicación de los porcentajes de rentabilidad establecidos legalmente, se [llegase] a la aplicación de un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual para el inmueble en referencia, (…) al tiempo que [debía desaplicarse] la disposición contenida en el [artículo] 79 del [Decreto con Rango y Fuerza] de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”.

Finalmente, solicitaron la suspensión de los efectos del acto administrativo impugnado y, a fin de restablecer la situación jurídica infringida, solicitaron se fijara oportunidad para un nuevo avalúo a los fines de la fijación de un nuevo canon máximo mensual de arrendamiento.

II
DEL FALLO APELADO

Mediante decisión de fecha 9 de agosto de 2005, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, razonando en atención a los siguientes argumentos:

Que “[el] avalúo que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, [contenía] la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último el avalúo propiamente dicho, el cual [indicaba] las medidas de terreno y construcción, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que [arrojaron] al final, la estimación del valor total del inmueble. [Sin] embargo, no [aparecían] señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración (sic) para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales [debían] mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”.

Refirió que “(…) [las] anotadas deficiencias [quedaban] evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial (…) resultado de la experticia evacuada en [esa] sede por los expertos JUDITH TORRES, RAFAEL ARRIEGA y ENRIQUE GARCÍA (…)” (Mayúsculas y negrillas del a quo).

Indicó que al “(…) haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le [correspondía] mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que [arrojaba] y los establecidos por la administración (sic), [corroboraba] la existencia de vicios en el avalúo practicado por [aquella], vicios cuya naturaleza y magnitud [afectaban] la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual [era] causa, pues [consistían] en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic), para su realización”.

En virtud de las aludidas razones, precisó que “(…) el acto administrativo resultante [debía] ser anulado (…)”.

Así, una vez declarada la nulidad del acto administrativo impugnado, observando el contenido de los artículos 259, 26 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela y, 20 del Código de Procedimiento Civil “(…) visto que la norma contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic) (…), [viola] abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución (sic) [DESAPLICÓ] POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo (…) y en consecuencia, [procedió] a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos” (Mayúsculas y negrillas del a quo).

Por último, “(…) analizado (…) el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular (…) [procedió] a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta (sic) a la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE MILLONES SETECIENTOS DIEZ MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 367.710.682,51), equivalentes a 12.507 unidades tributarias a razón de Bs. 29.400 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que [correspondía] aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad con lo previsto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio, al local PB (ferretería), la cual [formaba] parte del inmueble denominado Quinta ‘SANTA MÓNICA’ (…), en la cantidad de DOS MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS TREINTA BOLÍVARES CON DOCE CÉNTIMOS (Bs. 2.757.830,12)” (Mayúsculas y negrillas del a quo).

III
DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN

El 2 de marzo de 2006, las abogadas Teresa Borges García y Nora Rojas, procediendo con el carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil Comercial Beny, C.A., presentaron escrito de fundamentación a la apelación, sobre la base de los siguientes argumentos:

Refirieron que su representada “(…) es arrendataria de un local comercial ubicado en la Planta Baja de la Quinta Santa Mónica, situada en la Avenida Teresa de la Parra, cruce con Calle Eduardo Calcaño, Urbanización Santa Mónica, Parroquia El Valle, Caracas, Municipio Libertador del Distrito Capital, y en tal condición [ejerció] el [presente] recurso de apelación (…)”.
Argumentaron que “[de] la revisión exhaustiva del expediente administrativo se [evidenciaba que]: Los interesados [eran]: La Administradora del inmueble, el propietario del inmueble y LOS ARRENDATARIOS, [y que] en [este] caso LA APELANTE es arrendataria, parte e interesada, todo conforme a lo previsto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (sic)” (Mayúsculas del original).

Señalaron “[dictado] el acto administrativo NO SE PUDO REALIZAR LA NOTIFICACIÓN PERSONAL, lo que [llamaba] la atención, por cuanto se [trataba] de un comercio, que [tenía] un horario preestablecido para laborar al público, pudiendo [acceder] fácilmente a tal fin” (Mayúsculas del original).

Sostuvieron que, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 73 de la precitada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios “(…) SE DEBIO PROCEDER A NOTIFICAR MEDIANTE CARTEL O AVISO PUBLICADO EN LA PRENSA, A LOS INTERESADOS, en este caso a [su] representada para poder tener acceso a la información, ejercer sus derechos y (…) comparecer oportunamente en el procedimiento contencioso (…)” y, que al no haberse llevado así, se violó el derecho a la defensa de su mandante, quien no pudo tener conocimiento del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto y, por tanto, no tuvo acceso al procedimiento ni pudo comparecer a hacer valer sus derechos e intereses. (Mayúsculas del original).

Asimismo, adujeron que “(…) al no cumplirse las formalidades relativas a la notificación, NO PUDO TRANSCURRIR el lapso para (…) ejercer el recurso de nulidad (…) AL NO HABERSE PERFECCIONADO LA MISMA en violación franca no sólo del procedimiento administrativo previsto en la Ley Especial (…) sino en la [Constitución de la República Bolivariana de Venezuela], al violentarse el derecho a la defensa y debido proceso, SE [DEBÍA] REPONER EL PROCEDIMIENTO AL ESTADO DE NOTIFICACIÓN DEL ACTO, Y POR ELLO [DEBÍA] DECLARARSE NULA LA SENTENCIA APELADA (…)” (Mayúsculas del original).

A todo evento, denunciaron que el Tribunal de la causa erró al valorar la prueba de experticia “(…) pues la misma no se ajustó a los parámetros indicados en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto como consta en el expediente administrativo el local objeto de regulación forma parte de un todo, que (…) está dividido en distintas dependencias (…) como locales, oficinas, etc (sic), [y que] al no apreciar tal hecho, los peritos incurrieron en falso supuesto, pues determinaron el valor del local sin considerar la incidencia del todo en proporción al local arrendado y los demás existentes (…)”.

Precisaron que “[tampoco] valoraron la edad de la construcción y su estado de conservación, observándose que (…) la misma [presentaba] filtraciones en la cornisa, nivel piso 1, y fachada del inmueble (…)” y, que “(…) por tanto al fundarse la sentencia en un avalúo ilegal, la sentencia [debía] ser revocada (…)”.

Por último, con fundamento en las motivaciones expuestas, solicitaron que fuese declarada la nulidad del fallo apelado y, ordenara la “reposición de la causa al estado de notificación del acto administrativo definitivo”.

IV
DE LA CONTESTACIÓN A LA APELACIÓN

En fecha 30 de marzo de 2006, el apoderado judicial de la parte recurrente, presentó escrito de contestación a la fundamentación del recurso de apelación interpuesto, en función de los siguientes alegatos:

Que mediante “(…) diligencia de fecha 13 de julio del 2004 (sic) (…), el ciudadano Juvenal Rodríguez Carvallo (…) actuando en su carácter de representante legal de la arrendataria, se dio por notificado de la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio del 2004 (sic), contentiva de la regulación de alquiler solicitada por la propia arrendataria”.

Que asimismo, “(…) la arrendataria tuvo conocimiento del recurso de [nulidad interpuesto] contra la citada resolución (sic) número 008091, ya que (…) su notificación se practicó de conformidad con la ley, por tanto la (sic) arrendatario tuvo acceso al procedimiento y pudo comparecer a hacer valer sus derechos e intereses”.

Que por tales razones, “(…) [quedaba] sin efecto el alegato de la representación apelante, de que la notificación del acto administrativo no fue perfeccionada, y por tanto su representada no tuvo acceso al procedimiento ni pudo comparecer para hacer valer sus derechos e intereses (…)”, resultando improcedente la infracción de orden público alegada e igualmente improcedente la solicitud de reposición del procedimiento hasta la oportunidad en la cual se [debía] notificar del acto administrativo a los interesados.

Respecto a los vicios de fondo alegados por la representación judicial de la parte apelante, señaló que la experticia evacuada consideró todos los factores requeridos por el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así como las previsiones del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual resultaba de igual forma, improcedente la existencia de los vicios denunciados.

Finalmente, solicitó que fuese declarado sin lugar el recurso de apelación interpuesto.

V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Advierte esta Alzada que el ámbito objetivo del recurso ordinario de apelación interpuesto, lo constituye la decisión dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 9 de agosto de 2005, que declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, por los ciudadanos Alfredo Briceño Rivera y Oswaldo Briceño Zúñiga, actuando con el carácter de Directores de la sociedad mercantil C.A. Administradora Briceri, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que reguló el canon de arrendamiento máximo mensual del inmueble plenamente identificado supra.

En consecuencia, el referido Juzgado Superior anuló el acto administrativo impugnado, contenido en la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y, asimismo, desaplicó por inconstitucional en el caso concreto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 259 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, 20 del Código de Procedimiento Civil, la disposición contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida fijó un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual par el inmueble referido en autos, por la cantidad de Dos Millones Setecientos Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Treinta Bolívares con Doce Céntimos (Bs. 2.757.830,12).

Ello así, corresponde a esta Corte pasar a examinar su competencia para conocer de la controversia planteada y, en tal sentido, aprecia lo siguiente:

Atendiendo a las normas procesales que regulan la sustanciación y trámite del presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, observa previamente esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo lo dispuesto en los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios publicada en Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 7 de diciembre de 1999, que a texto expreso prevén lo siguiente:

Artículo 10: “La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura (…)”.

Artículo 78: “Son competentes para conocer en primera instancia del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación, los siguientes Tribunales: a) En la Circunscripción Judicial de la Región Capital, los Tribunales Superiores con competencia en lo Civil y Contencioso Administrativo (…)”.

En ese sentido, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en virtud de su investidura de máximo órgano rector de la Jurisdicción Contencioso Administrativa estableció mediante sentencia N° 2271 de fecha 24 de noviembre de 2004, (caso: Tecno Servicios Yes´ Card, C.A.), el alcance competencial de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, señalando lo siguiente:

“Así, atendiendo a las recientes sentencias dictadas por esta Sala en las cuales se ha regulado transitoriamente la competencia de jurisdicción contencioso-administrativa, considera la Sala que las Cortes de lo Contencioso Administrativo son competentes para conocer:
(…omissis…)
4.-. De las apelaciones que se interpongan contra las decisiones dictadas, en primera instancia por los Tribunales Contencioso Administrativos Regionales. (Véase sentencia de esta Sala N° 1.900 del 27 de octubre de 2004(…)” (Destacado de la Sala).

Ahora bien, dado que esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo detenta las mismas competencias que el ordenamiento jurídico atribuye a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo (Vid. Artículo 1° de la Resolución Nº 2003-00033 de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela de fecha 10 de diciembre de 2003, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.866 de fecha 27 de enero de 2004), es por lo que, esta Instancia Jurisdiccional con fundamento en la decisión parcialmente transcrita, en concordancia, a lo dispuesto en los artículos 10 y 78 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, concluye que es competente para conocer del recurso de apelación ejercido contra la decisión de fecha 9 de agosto de 2005, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en tanto Alzada natural y, así se declara.

Precisada la competencia de esta Alzada para conocer del presente asunto, pasa de seguidas a pronunciarse sobre la apelación ejercida, lo cual hace en los siguientes términos:

En primer lugar, se observa que la apelante denunció el menoscabo del derecho a la defensa, por cuanto el a quo omitió notificarla del juicio incoado por la representación legal de la sociedad de comercio C.A., Administradora Briceri, a los fines de obtener la nulidad de la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, que fijó el canon máximo de arrendamiento mensual del Local PB (Ferretería), que forma parte del inmueble denominado Quinta “Santa Mónica”, ubicado en la Avenida Teresa de la Parra, cruce con Calle Eduardo Calcaño, Urbanización Santa Mónica, Parroquia El Valle.

En ese sentido, refirió en el escrito de fundamentación de la apelación, lo siguiente:

“CONSTA QUE TAL NOTIFICACIÓN NO FUE PERFECCIONADA, lo cual [violó] el sagrado derecho a la defensa de [su] representada (…) pues al no haber sido notificada oportunamente, NO PUDO TENER CONOCIMIENTO que contra el acto administrativo se interpuso recurso de nulidad y por tanto no tuvo acceso al procedimiento, ni pudo comparecer a hacer valer sus derechos e intereses”.

Al respecto, cabe señalar que cuando el Tribunal de la causa admitió el recurso de nulidad ejercido, en fecha 9 de noviembre de 2004 (Vid. Folios 62 y 63 del expediente), ordenó notificar de forma personal al ciudadano Juvenal Rodríguez Carvallo, en su carácter de Director Gerente de la sociedad mercantil Comercial Beny, C.A., no obstante, en fecha 18 de noviembre de 2004, el mismo Órgano Jurisdiccional libró el Cartel previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, para emplazar a aquel y, a todos los demás interesados; el cual fue publicado en el Diario “Universal”, en la edición del 7 de diciembre de 2004, según se constata a los folios sesenta y nueve (69) y setenta y cuatro (74) del expediente, de cuyo contenido se desprende:

“SE HACE SABER:
Al ciudadano JUVENAL RODRÍGUEZ CARVALLO (…), en su carácter de Director Gerente de la Sociedad Mercantil COMERCIAL BENY, C.A., inquilina del inmueble denominada Quinta ‘Santa Mónica’, ubicada (sic) en la avenida Teresa de la Parra, cruce con calle Eduardo Calcaño, urbanización Santa Mónica, parroquia El Valle, y a todas las personas que tengan interés legítimo, que [ese] Tribunal admitió en fecha 09 de noviembre de 2004, el recurso contencioso de nulidad interpuesto por los ciudadanos ALFREDO BRICEÑO rivera y OSWALDO BRICEÑO ZUÑIGA (…), procediendo en su carácter de directores de la Sociedad Mercantil’ C.A. Administradora Briceri’ (…), contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 008091 de fecha doce (12) de julio de dos mil cuatro (2004), que [debían] comparecer por ante [ese] Tribunal dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a la fecha de publicación del presente cartel en el diario El Universal y consignación en el expediente, para hacerse parte en el juicio, según lo previsto en el artículo 21 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia”.

Ahora bien, con relación a la forma en que deben practicarse las notificaciones en los juicios en que se ventile la nulidad de aquellos actos administrativos que se han denominado “actos cuasi-jurisdiccionales”, la jurisprudencia (Vid. Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 4 de abril de 2001, caso: C.V.G. Siderúrgica del Orinoco C.A.) ha sentado el siguiente criterio:

“…existen procedimientos administrativos donde la Administración cumple una función equivalente a la del juez para resolver la controversia entre dos partes. Por ello se ha denominado a los actos que resultan de dichos procedimientos como ‘actos cuasijurisdiccionales’. En tales actos, la Administración, en sede administrativa, no actúa como parte en el procedimiento decidiendo unilateralmente sobre derechos que le son inherentes, sino que actúa en forma similar a la del juez, dirimiendo un conflicto entre particulares y cuya decisión está sometida al posterior control en sede judicial.
(…omissis…)
De lo anteriormente expuesto, esta Sala declara obligatorio para todos los tribunales de la República, en aquellos procesos concernientes a los definidos anteriormente como cuasi-jurisdiccionales, revisar el expediente administrativo y notificar personalmente a aquellas personas que, según conste en dicho expediente, hayan sido partes en el procedimiento llevado en sede administrativa, cuando el acto es impugnado en sede jurisdiccional…”.

En esa misma oportunidad la aludida Sala del Máximo Tribunal de la República precisó que el criterio sentado en la sentencia parcialmente transcrita, sería aplicable en “aquellos procesos contencioso-administrativos que se inicien (admitan) con posterioridad” a dicho fallo, lo cual implica que el referido criterio resultaba aplicable al caso de autos y, siendo que el recurso de nulidad interpuesto se inició, esto es, fue admitido por el Tribunal de la causa en fecha 9 de noviembre de 2004, siendo librado el correspondiente Cartel de emplazamiento el 7 de diciembre de 2004; resulta forzoso para esta Corte concluir que al haberse constatado (Vid. Folios 69 y 74 del expediente) el cumplimiento de dicha formalidad esencial para la validez del proceso, es improcedente la denuncia de indefensión y violación al derecho a la defensa formulada por la parte apelante y, así se declara.

En segundo término, la parte apelante argumentó como vicio de fondo de la sentencia impugnada, lo siguiente:

“(…) el Tribunal de la causa incurrió en error al valorar la prueba de experticia (…) pues la misma no se ajustó a los parámetros indicados en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…) [ya que se determinó] el valor del local sin considerar la incidencia del todo en proporción al local arrendado (…), lo cual [incidía] en la determinación del valor rental definitivo. Tampoco [se valoró] la edad de la construcción y su estado de conservación (…)”.

Así, en el caso de autos, aprecia esta Instancia Jurisdiccional cursante al folio ochenta y nueve (89) al ciento doce (112) del expediente, prueba de experticia promovida ante el Tribunal de Primera Instancia y, evacuada por los expertos designados, a fin de establecer la renta mensual del inmueble objeto de litigio en el presente asunto.

A los efectos de constatar la veracidad de la denuncia formulada por la parte apelante, resulta necesario para esta Alzada hacer especial mención a la norma invocada como incumplida, la cual es del tenor que a continuación se expresa:

Artículo 30: “Para la determinación del valor del inmueble a los fines del artículo anterior, el organismo encargado de efectuar la fijación del canon de arrendamiento máximo deberá tomar en consideración los siguientes factores:
1. Uso, clase, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales también se especificarán razonadamente (…)”.

En ese sentido, procedente es señalar que la motivación de la experticia constituye el señalamiento de las razones, datos y elementos que tuvieron en cuenta los peritos para arribar a la conclusión a la que se llegó, la cual no puede ser genérica; contrario a lo que ocurre en el caso de autos, en donde advierte esta Corte que la sentencia impugnada no se encuentra viciada en forma alguna, en virtud de que la misma se fundamentó en un avalúo (EXPERTICIA) efectuado por peritos expertos, señalando y/o estableciendo los elementos de juicio considerados por ellos para la fijación del nuevo canon de arrendamiento, y que en todo caso la Ley los obligaba a evaluar.

Como colorario de lo anterior, razón tuvo el a quo al darle pleno valor probatorio al referido avalúo o experticia, por cuanto constata fehacientemente esta Corte el cumplimiento de los requerimientos previstos tanto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, como en el Código Civil y Código de Procedimiento Civil, para la validez de tal medio probatorio, tal como puede advertirse a lo largo de la prueba de experticia que cursa en autos del folio ochenta y nueve (89) al ciento doce (112), en la cual se establecen los datos relativos al uso, zona, vialidad, servicios, zonificación, cálculos y mediciones, características generales de la construcción y formación de los valores del inmueble objeto de regulación. En tal sentido, se desestima el alegato de inmotivación de la prueba de experticia, que sirvió de fundamento a la sentencia recurrida, denunciado por la parte apelante y, así se declara.

Con fundamento en las motivaciones expuestas, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo declara sin lugar el recurso de apelación interpuesto por la abogada Nora Rojas, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil Comercial Beny, C.A. y, en consecuencia, confirma en los términos expuestos, la sentencia de fecha 9 de agosto de 2005, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró con lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, y en consecuencia, nula la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio de 2004, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; asimismo, desaplicó por inconstitucional en el caso concreto, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 259 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y, 20 del Código de Procedimiento Civil, la disposición contenida en el artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, a los fines de restablecer la situación jurídica infringida fijó un nuevo canon de arrendamiento máximo mensual par el inmueble referido en autos, por la cantidad de Dos Millones Setecientos Cincuenta y Siete Mil Ochocientos Treinta Bolívares con Doce Céntimos (Bs. 2.757.830,12).

VI
DECISIÓN

Por las razones procedentes, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1.- SU COMPETENCIA para conocer de la apelación ejercida por la abogada Nora Rojas, actuando con el carácter de apoderada judicial de la sociedad mercantil COMERCIAL BENY, C.A., contra la sentencia de fecha 9 de agosto de 2005, dictada por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, que declaró CON LUGAR el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto conjuntamente con medida cautelar de suspensión de efectos del acto administrativo impugnado, por los ciudadanos ALFREDO BRICEÑO RIVERA y OSWALDO BRICEÑO ZUÑIGA, portadores de las cédulas de identidad Nros. 5.220.971 y 6.977.286, respectivamente, actuando con el carácter de Directores de la sociedad mercantil C.A. ADMINISTRADORA BRICERI, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 008091 de fecha 12 de julio de 2004, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que reguló el canon de arrendamiento máximo mensual del Local PB (Ferretería) que forma parte del inmueble denominado Quinta “Santa Mónica”, ubicado en la Avenida Teresa de la Parra, cruce con Calle Eduardo Calcaño, Urbanización Santa Mónica, Parroquia El Valle, propiedad de la parte recurrente, arrendado al ciudadano MANUEL RODRÍGUEZ CARVALHO, en su condición de Director-Gerente de la sociedad mercantil COMERCIAL BENY, C.A.;

2.- SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido;
3.- CONFIRMA en los términos expuestos, el fallo objeto del presente recurso de apelación de fecha 9 de agosto de 2005.

Publíquese y regístrese. Déjese copia de la presente decisión. Remítase el expediente al Tribunal de origen. Cúmplase lo ordenado.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los diez (10) días del mes de julio de dos mil seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.

La Presidenta,

ANA CECILIA ZULUETA RODRÍGUEZ
Ponente

El Vicepresidente,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

El Juez,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA

La Secretaria Acc.,

NATALÍ CÁRDENAS RAMÍREZ

Exp. N° AP42-R-2005-001837
ACZR/006

En fecha once (11) de julio de dos mil seis (2006), siendo la (s) once y veintiocho (11:28) minutos de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° 2006-2227.

La Secretaria Acc.,