TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Año: 196º y 147º

PARTE ACTORA: JUAN VÁSQUEZ GUEVARA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 13.822.926.

APODERADA DE LA PARTE ACTORA: RAQUEL MENDOZA DE PARDO, Abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 5.543.

PARTE DEMANDADA: JESÚS ENRIQUE MOLINA GARCÍA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 15.838.129.

APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: MOIRA CACHUTT, abogada en ejercicio e inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 50.919.

MOTIVO: Apelación (Resolución de Contrato de Arrendamiento)

EXPEDIENTE Nº: 06-8670

- I -
NARRACIÓN DE LOS HECHOS

Se inició el presente juicio mediante libelo demanda que introdujera la abogada RAQUEL MENDOZA DE PARDO, en representación del ciudadano JUAN VÁSQUEZ GUEVARA, por el cual demanda resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano JESÚS ENRIQUE MOLINA GARCÍA. Dicha demanda le tocó conocer al Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas luego de haber sido efectuado el sorteo correspondiente por ante el Juzgado Distribuidor de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual procedió a su admisión en fecha 18 de enero de 2006.
Admitida como fue la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada, a fin de que compareciera y diera contestación a la demanda.
La parte demandada mediante diligencia de fecha 24 de febrero de 2006 procedió a darse por citada en el presente proceso.
En fecha 2 de marzo de 2006, la representación judicial de la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Posteriormente, en fecha 24 de Marzo de 2006 el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial dictó sentencia en la presente causa declarando CON LUGAR la demandada de Resolución de Contrato de arrendamiento intentada por el ciudadano JUAN VÁSQUEZ GUEVARA en contra del ciudadano JESÚS ENRIQUE MOLINA GARCÍA.

-II-
ALEGATOS DE LAS PARTES

Alega la parte actora, en su escrito de demanda lo siguiente:

1) Que en fecha 14 Noviembre de 2003, cedió en arrendamiento al ciudadano JESÚS ENRIQUE MOLINA GARCÍA, un inmueble de su propiedad, constituido por el apartamento tipo estudio distinguido con el No. 204, situado en la Planta Primera del Edificio LOURDES No. 188, catastro No. 10-32, ubicado en la Calle Real de Altavista, Manzana G del Plano de Parcelamiento Altavista, Catia, en jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador del Distrito Capital.
2) Que el arrendatario ha incumplido con una de las principales obligaciones que a sus cargos se derivan del contrato de arrendamiento, la cual es pagar puntualmente la pensión arrendaticia fijada y que en efecto hasta la presente fecha no ha pagado los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005, respectivamente, a razón de Bs. 225.000,00 mensuales cada uno, consistiendo dicho incumplimiento en la violación de la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento que suscribieron en fecha 14 de Noviembre de 2003, en donde se estipuló la obligación del arrendatario de pagar puntualmente la pensión de arrendamiento al vencimiento de cada mes y hasta que lo entregue totalmente desocupado, limpio y en buen estado como se le entregó.
3) Que ha realizado gestiones extrajudiciales con la finalidad de obtener un acuerdo amistoso con el arrendatario, las cuales resultaron infructuosas.

Por su parte, la parte demandada, argumentó lo siguiente:

1) Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra por ser totalmente inciertos los hechos expuestos en el libelo de la demanda.
2) Que en fecha 14 de Noviembre de 2003, suscribió contrato de arrendamiento con el actor por el inmueble identificado en el libelo, y conforme a la Cláusula Tercera del citado contrato, que acompaña en su demanda el propio actor y que el tiempo de duración era de un año fijo prorrogables por períodos iguales a voluntad conjunta de ambas partes y que sin embargo no ha habido la expresión conjunta de prorrogarlo.
3) Que continúa ejecutándose el contrato, y que dicha situación fue ratificada por la actora como lo confiesa en su libelo de demanda al accionar los cánones posteriores a la fecha de vencimiento y concluido el tiempo determinado, y que se dejó y se quedó el arrendatario en posesión del bien arrendado y su efectos se regló por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4) Que la ley prevé procedimiento distintos en cada hipótesis, el desalojo para los acuerdo a tiempo indeterminado y la acción resolutoria para los que son a tiempo determinado.
5) Que convirtiendo este contrato, en una convención a tiempo indeterminado, la vía idónea para resolverlo no es la argumentada en el libelo de demanda interpuesto, sino el procedimiento que se establece en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
6) Que por disposición expresa de la misma cláusula, el alquiler será aumentado con un incremento del 30% anual, y que esto es parcialmente cierto, pues el aumento del canon de arrendamiento fue efectivo para febrero de 2005, que se convino verbalmente en pagar la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 225.000,00) mensuales, que modificaba el contrato original de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00) y pagaderos los últimos días de cada mes e igualmente por acuerdo mutuo se pagaban dentro de los diez (10) días del mes siguiente, tal como se desprende de los recibos de pago emitidos presuntamente por el arrendador.
7) Que es totalmente falso que haya incumplido con una de sus principales obligaciones como arrendatario y que para el mes de agosto, se comunicó con el arrendador manifestándole la imposibilidad de pagarle personalmente el canon de arrendamiento, acordando en forma conjunta que lo depositara en el Cuenta de Ahorros No. 01340124161242012794 contra el Banco Banesco y favor de Vásquez Guevara Juan, cuenta en donde se depósito la garantía establecida en la Cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento suscrito.
8) Que es cierto que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios a fin de evitar abusos por parte de los propietarios de inmuebles que se nieguen expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento, establece que pueda ser consignada en los Tribunales de Municipio y que éste no era el caso ya que existía un acuerdo entre las partes ante situaciones de imposibilidad de pagar personalmente el canon de arrendamiento, y que actuando de buena fe, consignando en la cuenta bancaria donde en su oportunidad depositó la garantía arrendaticia, los cánones de arrendamiento.

- III -
DE LAS PRUEBAS Y SU VALORACIÓN

Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes:

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA

1) Promovió original de contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de noviembre de 2003, entre los ciudadanos JUAN VÁSQUEZ GUEVARA y JESÚS ENRIQUE MOLINA GARCÍA. Este juzgador admite dicho instrumento por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio en el sentido de demostrar que las partes en litigo convinieron en vincularse por un contrato de arrendamiento. Así se declara.-
2) Promovió copia simple de documento de liberación de hipoteca que pesaba sobre el siguiente bien inmueble propiedad del demandante: Parcela de terreno y la casa de habitación en ella construida, distinguida con el No. 188, de la calle Altavista, manzana G, del plano de parcelamiento Altavista, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, el 11 de julio de 1996, inscrito bajo el No. 24, Tomo 1, Protocolo Primero; y del documento de compraventa del referido inmueble, protocolizado ante la misma Oficina de Registro en fecha 11 de julio de 1990, registrado bajo el No. 25, Tomo 1, Protocolo 1º. Al respecto, observa este sentenciador que dichas copias de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fueron impugnadas por la contraparte, y deben dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
3) Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA

1) Promovió recibos de pago por concepto de alquiler de los meses de enero hasta julio de 2005, marcados con las letra de la “A” a la “G” emitidos por la parte actora. Al respecto, es de observar por este sentenciador que los presentes medio de prueba se muestran incongruentes con los hechos controvertidos en el presente proceso, puesto que lo que se demuestra con el presente medio de prueba es el pago de los meses de enero hasta julio de 2005 y los meses demandados por la parte actora son Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2005. En consecuencia este sentenciador desecha la presente probanza por impertinente. Así se declara.-
2) Promovió copia simple de tarja bancaria de la entidad bancaria Banesco (Banco Universal) de fecha 11 de Noviembre de 2003. Al respecto, observa este sentenciador que dichas copias de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil no fueron impugnadas por la contraparte, y deben dársele todo su valor probatorio ya que la misma no fue impugnada por la parte demandada. Así se declara.-
3) Promovió originales de tarjas bancarias de la entidad Banesco (Banco Universal) de fechas 19 de octubre de 2005, 04 de noviembre de 2005, 14 de febrero de 2006 y 16 de febrero de 2006. Al respecto, este sentenciador debe precisar que según lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil solo la parte de la que emana un instrumento privado llevado a juicio es la que esta legitimada para reconocerlo o desconocerlo y, por tanto al no ser un documento emanado de la parte demandada mal podría este desconocerla. De igual manera al ser dichas Tarjas Bancarias instrumentos privados emanados de terceros según lo que establece el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil deben ser ratificadas por el tercero mediante la prueba testimonial; observa este sentenciador que al ser un documento complejo debe ser ratificada por un tercero que para el caso de marras sería el Banco. Con respecto a la prueba de informes promovida por la demandada al Banco Banesco, y vistas que las resultas de las mismas no se lograron evacuar este Juzgador de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil debe desecharlas. En ese sentido, es de observar por este sentenciador que mal podría considerarse sin prueba adicional alguna, que dichos depósitos se hubiesen realizado con ocasión a la pensiones arrendaticias demandadas y no a cualquier otra obligación distinta a la del contrato de arrendamiento. Sin embargo, este sentenciador debe precisar que la estimación o no del presente medio de prueba resulta determinante para la procedencia de los daños y perjuicios demandados y siendo que la sentencia proferida por el Juzgado A-quo le otorgó valor probatorio con el objeto de demostrar el pago de la pensiones arrendaticias demandadas, y por ende se consideró que dichas cantidades de dinero ingresaron al patrimonio del actor con ocasión de las pensiones de arrendamiento demandada, mal podría aquí desecharse los presentes medios de prueba, ya que de ser así se estaría colocando en mejor situación a la parte no apelante, contraviniendo de ésta manera el principio “tantum apellatum quantum devolutum”; es decir, la “reformatio in peius” que se contrae en la prohibición de emitir una decisión más favorable al apelado y más desfavorable al apelante.
En consecuencia, este sentenciador valora los presente medios de prueba en los mismos términos que fueron valorados por el Juzgado A-quo. Así se decide.
4) Reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se decide.-
5) Promovió y fueron evacuadas las testimoniales de las ciudadanas HILDA ROSA CARPIO y ANA ZORAIDA COROMOTO GARCÍA DE MORENO, con el objeto de demostrar la existencia de una convención verbal entre el arrendador y el arrendatario. Al respecto, debe observarse que la ciudadana HILDA ROSA CARPIO en el momento de su deposición se contradijo en sus respuestas, por lo que se desecha tal deposición por no merecerle fe a esta Alzada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Por otra parte, respecto de la deposición realizada por la ciudadana ANA ZORAIDA COROMOTO GARCÍA DE MORENO es de precisarse que dicha ciudadana fue el único testigo que depuso de manera congruente en el presente proceso y en virtud de que la ley adjetiva señala que el juez es quien por sana critica debe valorar dicho material probatorio el mismo lo hace observando que es una reiterada de la doctrina el aforismo jurídico que esboza lo siguiente testus unus testus nullius, y por el cual el testigo único no tiene valor probatorio. Así se declara.-

- IV -
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De los hechos anteriormente narrados, se evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento que originalmente fue pactado a término fijo, siendo que el mismo pasó a ser a tiempo indeterminado, toda vez que vencido tal término el arrendatario continuó gozando del inmueble con la anuencia de su arrendador. Lo anterior, por mandato del artículo 1.605 del Código Civil.
Cabe destacar que la relación arrendaticia atacada por vía de resolución, ha sido comprobada suficientemente, en virtud de los medios probatorios que han sido analizados precedentemente. Sin embargo, este sentenciador en lo que respecta a la controversia principal, es decir, en que si la vía judicial escogida por el actor para la pretensión de resolver el contrato de arrendamiento antes mencionado, es la adecuada para el caso de contratos a tiempo indeterminado.
Sobre este particular, estima quien decide que la estructura gramatical del vigente artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, guarda una estrecha relación de identidad con el derogado artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, por lo que es perfectamente válido tener en consideración la jurisprudencia de la extinta Corte Suprema de Justicia, que consideraba perfectamente válido incoar la acción de resolución o cumplimiento de contrato, aún en los contratos que fueren a tiempo indeterminado. En efecto, en sentencia dictada por la Corte Suprema de Justicia, Sala Político Administrativa, con ponencia de la Magistrada Hildegard Rondón de Sanso, se estableció que:

“La procedencia o aplicación del régimen de excepción previsto por artículo 1 del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas dependerá de la verificación conjunta de tres variables:
“a) Que se trate de una controversia que tenga relación con un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, pues solo en tales casos la ley permite la terminación del contrato por voluntad unilateral del arrendador, es decir el desalojo.
b) Que el contrato tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda o habitación...
c) Que la controversia verse sobre la terminación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por voluntad unilateral del arrendador...”

Igualmente, dicha sentencia estableció que:

“no constituye desalojo, en términos legales, la terminación de un contrato de arrendamiento por cualquier razón diferente a la voluntad unilateral del arrendador. De esa manera, no podrían considerarse incluidas en el régimen de excepción previsto por el artículo 1 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, las terminaciones de un contrato de arrendamiento derivadas: de la nulidad o la anulabilidad de un contrato de arrendamiento; ni de la resolución por incumplimiento culposo; ni de la acción de cumplimiento, aun cuando implique el cumplimiento de la obligación del inquilino de devolver el bien arrendado una vez transcurrido el término de contrato en el contrato a plazo fijo.”

(Negrilla del Tribunal)

Resultaría contrario a la justicia considerar que contra los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado únicamente es viable la acción de desalojo, toda vez que eso no es lo que establece el artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que textualmente dispone:

“Artículo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamenta en una de las siguientes causales: (...)”

La norma parcialmente transcrita dispone que para poder ser incoada la acción de desalojo deben cumplirse básicamente dos (2) requisitos, a saber:

a) Que el contrato de arrendamiento sea verbal o escrito a tiempo indeterminado; y,
b) Que se haya verificado alguna de las causales establecidas taxativamente en la norma en cuestión.

Sin embargo, no establece la norma en cuestión que los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado solo podrán ser atacados por la acción de desalojo, siendo que sostener tal afirmación sería darle a la norma un sentido que no tiene. Afirmar lo anterior, sería sustraer los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado de la posibilidad de ser atacados por la acción de nulidad de contrato, cumplimiento o resolución. Igualmente, si concebimos que la única forma de terminación de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado es la vía de desalojo, se llegaría al absurdo de concluir que un contrato de la indicada naturaleza no podría ser disuelto por la voluntad de ambos contratantes. Igualmente, tal posición avalaría injusticias tales como proteger a un arrendatario que caprichosamente paga los cánones de arrendamiento en forma intermitente o discontinua, pero sin dejar acumular nunca dos cánones de arrendamiento insolutos; pues nunca se llegaría a configurar el supuesto de falta de pago de dos mensualidades consecutivas, prevista como causal taxativa de desalojo en el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Fuerza y Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como consecuencia, estima quien decide que los contratos de arrendamiento verbales o escritos a tiempo indeterminados no se encuentran eximidos o sustraídos de la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil, siendo perfectamente posible en nuestro ordenamiento la procedencia de las acciones resolutoria y de cumplimiento contra tales convenciones arrendaticias, y así se decide.
De la norma comentada y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en los puntos anteriores, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:
1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de la parte demandada respecto de sus obligaciones.

La verificación del primero de los apuntados requisitos, es decir, la existencia de un contrato bilateral, ha sido suficientemente probada en este proceso.
En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de pago de los cánones de arrendamiento, correspondientes a los meses comprendidos entre agosto y diciembre de 2005, ambos inclusive.
Así pues, este sentenciador con el objeto de lograr una correcta armonía entre la sentencia apelada y la presente decisión y con el propósito de no proceder en contravención al principio “tantum apellatum quantum devolutum”; es decir, incurrir en “reformatio in peius” declara que como quiera que ya se determinó que la cantidad de Bs. 1.125.000,00 que fue demandada por concepto de daños y perjuicios con ocasión incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento, fue depositada en la cuenta de ahorros del demandante, y por ende no es necesario condenar al arrendatario a para nuevamente dicha cantidad. En consecuencia, se niega el pedimento realizado por la actora referente al pago de la cantidad de Bs. 1.125.000,00 por concepto de daños y perjuicios. Así se decide.-
Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de pago de los cánones de arrendamiento ha sido oportunamente cumplida, aprecia este juzgador que nada probó en este sentido la parte demandada, incumpliendo el principio de la carga de la prueba consagrado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la acción resolutoria incoada en su contra debe prosperar, y así se decide.

- V -
DISPOSITIVA

En razón de lo anteriormente expuesto, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia, en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la decisión definitiva de primera instancia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 24 de marzo de 2006.
Como consecuencia de lo anterior, MODIFICA la sentencia apelada, en los siguientes términos:
PRIMERO: se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión contenida en la demanda que por Resolución de Contrato de arrendamiento intentare el ciudadano JUAN VÁSQUEZ GUEVARA, en contra del ciudadano JESÚS ENRIQUE MOLINA GARCÍA, ambas partes identificadas en el encabezado de la presente decisión.
SEGUNDO: RESUELTO el contrato de arrendamiento celebrado en fecha 14 de Noviembre de 2003 entre las partes que integran el presente litigio. Se ordena entregar libre de personas y cosas el inmueble identificado como un apartamento tipo estudio distinguido con el No. 204, situado en la planta primera del Edificio Lourdes, No. 188, Catastro No. 10-32, ubicado en la calle real de Altavista, Catia, Jurisdicción de la Parroquia Sucre del Municipio Libertador, Caracas, Distrito Capital, solvente en el pago de los servicios públicos.
TERCERO: NIEGA el pago de la cantidad de Bs. 1.125.000,00 por concepto de daños y perjuicios.
CUARTO: Vista la naturaleza del presente fallo no hay especial condenatoria en costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, déjese copia certificada del presente fallo.
Regístrese, publíquese y notifíquese a las partes.
Remítase el expediente a su Tribunal de origen.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los trece (13) días del mes de Julio de dos mil seis (2006).
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZALEZ
LA SECRETARIA,

MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha, siendo las 2:00 PM se publicó la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Exp. 06-8670
LRHG/VyF