TSJ Regiones - Decisión

Sentencia definitiva (fuera de lapso)
Exp.: 15.788 / Civil

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS.

PARTE ACTORA: ROLDAN GAMA y LIGIA GONZALEZ DE GAMA, de nacionalidad portuguesa y venezolana, respectivamente, mayores de edad, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad personales números E-81.088.525 y V-5.523.072, en el orden nombrado.
APODERADOS DE LA PARTE ACTORA: NILO RAFAEL HERNANDEZ ARMAS y JOSE MIGUEL HERNANDEZ, abogados en ejercicio inscritos en el Inpreabogado bajo los números 4.905 Y 54.987, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NELLY ROSE MARIA RAPEZ DE HOURTOUAT, FERNAND CYRYLLE RAPEZ y FERNANDE DESCAMPS DE RAPEZ, de nacionalidad venezolana, francesa y canadiense, respectivamente, mayores de edad y titulares de las cédulas de identidad números E-V-1.932.392, ST93200 y TD-744424, también respectivamente.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: JOSE LUIS TAMAYO RODRIGUEZ, ALEJANDRO RAFAEL RODRIGUEZ LEON, DEBORAH KATZ LEVY, ELISETH SAEZ MEZONES, CARLOS ARTURO TAMAYO, RICARDO RODRIGUEZ GONZALEZ, FRANCISCO RODRIGUEZ GONZALEZ y MIGUEL ANGEL AYALA GONZALEZ, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los números 17.744, 30.534, 51.420, 45.617, 69.169, 24.166, 75.635 y 47.930, respectivamente.

MOTIVO: cumplimiento de contrato.

I
Conoce este Tribunal de la demanda incoada por los ciudadanos ROLDAN GAMA y LIGIA GONZALEZ DE GAMA contra los ciudadanos NELLY ROSE MARIA RAPEZ DE HOURTOUAT, FERNAND CYRYLLE RAPEZ y FERNANDE DESCAMPS DE RAPEZ, por cumplimiento de contrato que celebraron los accionantes con los ciudadanos RAFAEL BLANCO RICOVERY y LEONILE MANZANO, abogados apoderados de los demandados, en virtud de encontrarse aquellos fuera del país, quienes son co-propietarios del inmueble objeto de negociación constituido por un apartamento distinguido con el número 101, ubicado en el piso 10 del edificio “Torre Altamira”, situado en la Avenida Luis Roche, urbanización Altamira Sur, en jurisdicción del Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual posee un área aproximada de OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (89,50 MTS2), con los linderos y demás especificaciones que constan del instrumento en cuestión. Los demandantes peticionaron al Tribunal condenara a los demandados al otorgamiento del documento de transferencia de propiedad ante la Oficina Subalterna de Registro correspondiente, así como también reclamaron el pago de la cantidad de SIETE MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 7.200.000,oo) por lo que respecta al pago que han efectuado los actores en alquileres, a razón de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,oo) mensuales, durante el lapso de cinco (5) años, tiempo en el que estiman la duración del juicio, más el monto de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo) por ser el monto de la operación de compraventa. Pidieron que la citación se practicara en la persona de los apoderados que suscribieron el documento en cuestión en nombre de los demandados; que la decisión que al efecto se produzca sirva de título traslaticio, en el supuesto de falta de convenimiento, además de medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de negociación, así como medida de embargo. Constan adjuntos al libelo de demanda los recaudos correspondientes, los cuales consistieron en original y copia del contrato en cuestión; copia simple del título de propiedad del inmueble y copia simple del poder otorgado por los demandados a sus apoderados, los cuales suscribieron el que ahora es objeto de la presente acción de cumplimiento.
Por auto de 2 de noviembre de 1.993, este Juzgado admitió la demanda y ordenó emplazar a los ciudadanos demandados, a los fines de que diesen contestación a la demanda, ordenándose la elaboración de las compulsas correspondientes.
En fecha 4 de noviembre de 2.003, la parte actora confirió representación apud acta al abogado NILO RAFAEL HERNANDEZ ARMAS, quien solicitó, por diligencia aparte, el 29 de noviembre de 2.003, la citación de los demandados en la persona de los apoderados legalmente constituidos.
Consta de actuaciones visibles del folio 36 al folio 38, las correspondientes a la citación de los demandados, en la persona de uno de sus apoderados, la abogada LEONILE MANZANO; posteriormente a ello, compareció el apoderado actor, el 21 de marzo de 1.994 y solicitó cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 3 de febrero de 1.994 hasta ese día, el cual fue proveído en fecha 21 de abril de 1.994, arrojando como resultado que habían transcurrido veinte (20) días de despacho.
Por medio de escrito de esa misma fecha (24-04-1994) procedió a promover pruebas –reproducción del mérito favorable de los autos y de los recaudos acompañados con el libelo de demanda- y en fecha 26 de abril de 1.994, solicitó nuevo cómputo de los días de despacho transcurridos desde el 3 de febrero de 1.994 hasta ese día.
En fecha 1° de abril de 1.994, compareció el abogado en ejercicio JOSE LUIS TAMAYO RODRIGUEZ, procediendo como apoderado de los demandados NELLY ROSE MARIA RAPEZ DE HOURTOUAT, FERNAND CYRYLLE RAPEZ y FERNANDE DESCAMPS DE RAPEZ y, por medio de diversas argumentaciones, solicitó se declarara la perención de la instancia o, de no ser acogido tal pedimento, la reposición de la causa al estado de que se practique validamente la citación; en este mismo acto, consignó el instrumento poder correspondiente. Dichas peticiones fueron resueltas por decisión de fecha 11 de agosto de 1.994, en la cual se acordó la reposición de la causa al estado de practicar nuevamente las diligencias correspondientes a la citación de los demandados, produciéndose las notificaciones de las partes el 21 y el 29 de septiembre de 1.994, respectivamente.
Por diligencia de fecha 11 de octubre de 1.994, el co-apoderado actor NILO RAFAEL HERNANDEZ ARMAS solicitó al Tribunal le acordara a los demandados constituir caución o fianza para garantizar las resultas del juicio, petición proveída por decisión de fecha 7 de noviembre de 1.994, en la cual fue desechada la solicitud en cuestión, de conformidad con los fundamentos expuestos en el cuerpo de la misma.
En fecha 8 de noviembre de 1.994, el apoderado actor apeló de dicha decisión.
Por medio de escrito de fecha 14 de noviembre de 1.994, los apoderados de los demandados dieron contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo los hechos y el derecho alegado y peticionado por la parte actora.
En fecha 29 de noviembre de 1.994, el apoderado actor consignó escrito de promoción de pruebas, reproduciendo el mérito favorable de los autos y el valor probatorio de las exposiciones formuladas por la parte contraria en su contestación; prueba de informes dirigida al Ministerio de Relaciones Interiores y a la Dirección Nacional de Identificación, a los fines de que informara acerca del movimiento migratorio de los demandados; las testimoniales de los ciudadanos ANTONIO MONTEIRO, AMERICO DIAZ, ARELYS JOSEFINA SEPULVEDA DE ESCOBAR, ANNELY CAROLINA AGUILAR TORRES, LILIANS EDUVIGIS CARGIA ACOSTA y MARTA HERMELINDA CHACON GARCIA; prueba de informes dirigida a la empresa “INTERNATIONAL BONDED COURIERS” a los fines de que informe si la ciudadana LIGIA GONZALEZ DE GAMA envió cheque a la ciudadana NELLY RAPEZ DE HOURTOUAT, en Ontario, Canadá, para los gastos propios que deben cubrir los compradores.
Consta de las actuaciones que cursan del folio 199 al 204, las diversas solicitudes formuladas por las partes con relación a los pronunciamientos pendientes sobre las pruebas promovidas y con respecto a la decisión de la causa.
Se evidencia del folio 205 al 211, solicitud y actuaciones de la parte actora dirigidas a lograr la reconstrucción del presente expediente.
Consta de las actuaciones visibles del folio 212 al 219, diversas solicitudes de las partes dirigidas a que se produzca sentencia en el presente expediente.
Por auto de fecha 1° de Agosto de 2.000, la Juez Provisoria, Dra. ADA URIOLA GONZALEZ se avocó al conocimiento de la causa, fijando los lapsos de ley correspondientes.
En fecha 19 de febrero de 2.003, se produce el avocamiento de quien suscribe la presente decisión, ordenando la notificación de las partes de tal avocamiento.
Por medio de escrito de fecha 16 de septiembre de 2.004, la abogada en ejercicio SOLMERYS CARES, consignó alegatos y solicitó se decretara la perención de la causa.
Por diligencia de fecha 2 de noviembre de 2.004, el apoderado actor NILO RAFAEL HERNANDEZ consignó poder conferido por los actores en este juicio y, en fecha 4 de noviembre del mismo año, diligenció oponiéndose al alegato formulado por la abogada SOLMERYS CARES.
En fecha 14 de enero de 2.005, solicitó el apoderado actor, nuevamente, el avocamiento de quien suscribe, al conocimiento de la presente causa y, asimismo, que se dictase sentencia.
II
Siendo la oportunidad para dictar el fallo que corresponde, este Tribunal pasa a hacerlo previas las siguientes consideraciones:
PRIMERO: La pretensión expuesta por la parte actora en el presente juicio va dirigida a la obtención de una declaratoria judicial en la cual se condene a los demandados al otorgamiento y protocolización del documento que perfeccione la traslación de propiedad del inmueble objeto de litigio en la persona de los actores-compradores (los esposos GAMA-GONZALEZ), en virtud del incumplimiento en el cual incurrieron los apoderados que legítimamente constituyeron los ahora demandados, tal y como consta de copia fotostática marcada “C”, la cual cursa al folio veinte (20) del presente expediente y que no fue impugnada por la contraria.
De acuerdo con lo anterior, debe precisarse que en materia contractual, según la normativa general que al efecto contempla el Código Civil, se estipula que, “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”, (Art. 1.159), de lo que puede inferirse que las partes para poder dejar sin efecto alguna contratación celebrada entre ellas, deben manifestarlo de manera expresa. Asimismo, el artículo 1.160 ejusdem, contempla: “los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”. En el caso de marras, los actores -según aducen en su libelo- acordaron con los apoderados de los vendedores la compra-venta de inmueble de su propiedad, para lo cual otorgaron documento público en Notaría, donde consta el convenio en cuestión y la estructuración de la negociación referida. Dicho instrumento fue acompañado con el libelo de demanda, sin haber sido impugnado ni desconocido por la contraria.
Por otra parte, tanto la ley, como la doctrina y la jurisprudencia han definido la buena fe como elemento clave para el logro de las convenciones típicas del derecho privado, estableciendo, incluso, sanciones al que incumpla con sus obligaciones cuando se deduzca de su conducta que sus motivos hayan sido dolosos.
Concentrando ahora el análisis referido a la contratación celebrada en sí, se determina que la misma constituye lo que ha denominado la doctrina “pacto compromisorio de comprar y vender” u “opción de compra venta”, conclusión preliminar a la cual se puede arribar cuando se revisa la redacción de las cláusulas PRIMERA, SEGUNDA, TERCERA y CUARTA de dicho contrato, las cuales establecen:

“PRIMERA: LOS COMPRADORES se comprometen a comprar y LOS VENDEDORES, a su vez, se comprometen a vender, un inmueble, propiedad de estos últimos, constituido por un apartamento distinguido con el Número 101, ubicado en el Piso 10 del Edificio “Torre Altamira”, (omissis)… .
SEGUNDA: El precio por el cual LOS VENDEDORES se comprometen a dar en venta el inmueble descrito es la cantidad de CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,oo) pagaderos de la siguiente forma: la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,oo) en la oportunidad de protocolización de la correspondiente escritura de compra-venta, en la respectiva Oficina Subalterna de Registro y la diferencia, es decir, la suma de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,oo) en dos cuotas iguales, … (omissis)….
TERCERA: En este acto LOS VENDEDORES reciben de LOS COMPRADORES la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) en dinero efectivo a su entera y cabal satisfacción en calidad de arras para garantizar la realización de venta a la que hace referencia este documento, suma ésta que será imputable al precio de venta señalado en la cláusula anterior.
CUARTA: La obligación que asumen las partes en virtud del presente convenio, no se considerará totalmente cumplida, hasta tanto, no se otorgue el correspondiente documento de compra-venta definitivo ante la respectiva Oficina Subalterna de Registro. Las partes se obligan a otorgar el referido documento público dentro de un plazo no mayor a NOVENTA (90) DIAS, contados a partir de la fecha del presente documento”.(Subrayado del Tribunal.

De dichas estipulaciones se puede constatar que las obligaciones asumidas por las partes son propias de un pacto compromisorio de comprar y vender, ya que se trata de una serie de “compromisos” asumidos a futuro (“Los compradores se comprometen, …; Los vendedores se comprometen, …; El precio por el cual LOS VENDEDORES se comprometen, …; etc.); igualmente, este juzgador observa que en las cláusulas TERCERA y CUARTA se refiere, entre otros, el pago de las arras para garantizar la realización de la venta, así como también, la circunstancia especial de que las obligaciones asumidas por las partes se entenderán consumadas en la oportunidad del otorgamiento del documento de venta definitivo, dando pie a pensar que lo convenido en el instrumento de marras constituye una opción y no una venta.
Es precisa la opinión José Luis Aguilar Gorrondona en este sentido, cuando distingue entre una modalidad y otra, conforme al siguiente criterio: “Como se sabe, el contrato preliminar es un contrato que sólo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes o ambas. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y la promesa bilateral de venta.”; por lo que puede deducirse que el convenio que aquí se analiza, se trata entonces de una “promesa bilateral de venta”, la cual en palabras del mismo autor es “…el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta.” (AGUILAR GORRONDONA, José Luis. “Derecho Civil IV. Contratos y Garantías”, 10° Edición, 1.995, páginas 153 y 155). Estos planteamientos, permiten a quien aquí decide, determinar que la calificación jurídica del instrumento sobre el cual ha recaído la acción de cumplimiento corresponde a la de una “opción de compra-venta” y no de un “contrato de compra-venta”, como lo alega la parte actora en el cuerpo de su libelo de demanda y ASI SE DECIDE.-
Por otra parte, en dicha contratación se estipularon regulaciones y cargas para cada una de las partes y siendo que no se constata de las actas procesales que las propias de los vendedores hayan sido cumplidas, así como tampoco el pago del saldo del precio convenido por parte de los compradores, es forzoso deducir que la pretensión que ampara la acción por cumplimiento intentada por los compradores, al no poseer el elemento fundamental que la soporte como es el cumplimiento de la obligación asumida por los actores compradores, deba declararse impróspera y así se establecerá en el dispositivo de esta decisión.
Pero hay más, consta del petitum contenido en el libelo de demanda la solicitud de que la decisión que se produzca valga como título traslativo de propiedad, la cual fue planteada de la siguiente manera: “Solicitamos que en ausencia de convenimiento, la sentencia sirva de título adquisitivo de la propiedad, y se ordene el registro de la misma para cumplir con tal requisito.”. Ante tal pedimento, este Juzgador observa:
Dispone el artículo 531 del Código Procesal lo siguiente: “Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluído por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” (Subrayado del Tribunal). De conformidad con la norma transcrita supra, resultaría obligatorio en el presente caso, a los fines de que esta sentencia ostente el valor de título traslaticio de propiedad que solicitan los demandantes, que los mismos hubiesen acreditado en los autos el cumplimiento de su prestación, es decir, el pago del saldo correspondiente al precio del inmueble negociado y, siendo –como ya se analizó- que dicha circunstancia no fue cumplida ni demostrada en las actas procesales, mal podría quien aquí sentencia, conferirle a la presente decisión el carácter de título traslaticio de propiedad y ASI SE DECIDE.-
III
En mérito de todo cuanto antecede este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato incoada por ROLDAN GAMA y LIGIA GONZÁLEZ DE GAMA contra NELLY ROSE MARIA RAPEZ DE HOURTOUAT, FERNAND CYRYLLE RAPEZ y FERNANDE DESCAMPS DE RAPEZ, todos ampliamente identificados en el encabezamiento de esta decisión.
Las costas son de cargo de los demandantes.
Regístrese, publíquese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los TREINTA Y UN (31) días del mes de JULIO de dos mil seis (2.006). Años: 196° de la independencia y 147° de la federación.
EL JUEZ,

Dr. GERVIS ALEXIS TORREALBA.
LA SECRETARIA,

Abg. JANETHE VEZGA CARVAJAL.