TSJ Regiones - Decisión

Republica Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

PARTE
OFERENTE: Panificadora Los Jardines, C.A., inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha Uno (01) de Julio de 1959, bajo el N° 76, Tomo 19-A, cuya última modificación quedo inscrita en fecha veinte (20) de enero de 2005, bajo el N° 42, Tomo 7-A Sgdo.

APODERADOS
OFERENTES: Dres. Alexis Beaumont Moreno y Carlos La Marca Erazo, abogados en ejercicio inscritos en el I.P.S.A. bajo los números 65.684 y 70.483, respectivamente.

PARTE
OFERIDA: Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle, ubicado en la Avenida Intercomunal de El Valle, Centro Comercial El Valle, Piso 6, Municipio Libertador del Distrito Capital, en la persona de su administradora, ciudadana Elizabeth de Blanco, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad V-11.925.187.

APODERADOS
OFERIDO: Dres. Mauricio Cervini Coll y Pedro R. Álvarez A., abogados en ejercicio inscrita en el I.P.S.A. bajo los números 45.898 y 20.473, respectivamente.

MOTIVO: Oferta Real de Pago y Deposito.
- I -
- Antecedentes -

A través del escrito de solicitud que encabeza las presentes actuaciones, la sociedad mercantil Panificadora Los Jardines, C.A., a través de sus apoderados judiciales, entabló el presente procedimiento de oferta real y depósito, por la suma de Seis Millones Seiscientos Ochenta y Ocho Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 6.688.984,94), a favor de la Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle.

Por providencia dictada en fecha Seis (06) de Julio de 2005, fue debidamente admitida la presente solicitud, fijándose la oportunidad para efectuar el traslado y la consecuente oferta de pago.

En fecha Dieciocho (18) de Julio del año 2005, se trasladó y constituyó este Tribunal en el Centro Comercial El Valle de esta ciudad de Caracas, y procedió a formular oferta a la Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle, en la persona de la ciudadana Elizabeth Judith Zambrano de Blanco, titular de la cedula de identidad V-11.925.187, quien manifestó no aceptar la oferta realizada, en virtud que el local se encuentra en el Departamento Legal.

Habiendo sido realizada la oferta a través de Acta levantada en fecha Dieciocho (18) de Julio de 2.005, la parte oferida se negó a recibir la misma, razón por la cual se dio inicio a la fase contenciosa del procedimiento, ordenándose el deposito de la cosa ofrecida; acordándose posteriormente la citación del ciudadano oferido a fin que diera contestación a la solicitud presentada.

Emplazadas las partes para que tuviera lugar el acto de contestación, la misma se verificó en fecha Trece (13) de Octubre de 2.005, aperturándose de pleno derecho el lapso probatorio, durante el cual las partes hicieron uso de su derecho.

- II -
- Alegatos de la Oferente -

En el escrito de solicitud que encabeza las presentes actuaciones, los apoderados de la parte oferente manifestaron que, su mandante era propietaria de dos (02) inmuebles identificados como Local Comercial PR-2, ubicado en el Nivel 9 Profesional y Local Comercial PR-2, ubicado en el Nivel 10 Tenis-Segundo Nivel, ambos situados en el Centro Comercial El Valle, ubicado en la Avenida Intercomunal de El Valle, Municipio Libertador Caracas, Distrito Capital, tal y como constaba de documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha Cinco (05) de abril de 2002, bajo el N° 07, Protocolo Primero, Tomo 2, Segundo Trimestre, recaudo que anexaba en copia fotostática.

Que los referidos inmuebles tienen asignadas, a los fines de determinar los montos a pagar por concepto de condominio, los siguientes porcentajes: 0,095880994 el Local Comercial PR-2 del Nivel 9 Profesional; y 0,026131475 el Local Comercial PR-2 del Nivel 10 Tenis-Segundo-Nivel.

Manifiestan que a partir del mes de septiembre de 2003, la Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle, se ha rehusado sin justa causa a aceptar los pagos correspondientes a los gastos y expensas comunes (gastos de condominio), además de no entregar a su representada los correspondientes recibos mensuales de cobro desde el mes de agosto de 2004 y que, aún cuando se realizaron innumerables gestiones para honrar dicha deuda, se niega a recibir cualquier tipo de comunicación y que ni siquiera se digna recibirlos personalmente.

Expresan que las cantidades de dinero que adeuda la sociedad mercantil Panificadora Los Jardines, C.A., por conceptos derivados de condominio de los inmuebles antes identificados, son las indicadas por ellos y que se encuentran expresadas en el libelo de demanda a los folios dos y su vuelto y tres (2 vto. y 3), manifestando que anexan los recibos originales mercados con los números “4” al “43”, ambos inclusive, por los meses correspondientes a septiembre 2003 hasta mayo 2005, respectivamente.
Mas adelante, la representación judicial de la parte oferente, hace las siguientes alegaciones referidas al Local Comercial PR-2 Nivel Tennis-Segundo Nivel (Piso 10):

“(...) Cabe destacar que los recibos de cobro de condominio de este local comercial, identificado como PR-2 Nivel Tennis-Segundo Nivel, propiedad de nuestra mandante, se comenzó a reflejar a partir del mes de noviembre de 2003 y de forma retroactiva, un supuesto concepto denominado “ESPACIOS” dentro del renglón “GASTOS NO COMUNES”, como consecuencia de una irrita e ilegal decisión tomada conjuntamente por la Junta de Condominio y la Administradora del Centro Comercial El Valle –para la época- tal y como consta en el Acta N° 70 de fecha veintiocho (28) de mayo de 2003, cuya copia simple se anexa marcada con el número “44”, la cual fue comunicada a nuestra mandante mediante Boletín Informativo N° 6 de fecha Veintitrés (23) de Julio de 2003 y comunicación S/N de fecha 16 de diciembre de 2003, ambos emanados de la mencionada Administradora, los cuales se anexan marcados con los números “45” y “46”, respectivamente.
En la cláusula Undécima del Capítulo Cuarto del Documento de Condominio que rige la propiedad de las cosas comunes del Centro Comercial El Valle, protocolizado en la Oficina Subalterna del Cuarto Circuito del Municipio Libertador del Distrito Federal, hoy Capital, en fecha veinticuatro (24) de octubre de 1991, bajo el número cuarenta (40) tomo seis (6= protocolo primero (1°) que se anexa en copia simple marcada con el número “47”, constante de cincuenta y tres (53) folios útiles con sus anversos y reversos, se adjudica al local comercial PR-2 Nivel Tennis-Segundo Nivel, el uso, manejo, control y mantenimiento de pasillos y canchas deportivas ubicadas en dicho Nivel, con lo cual queda establecido que dichas áreas son comunes, pero asignadas, por expresa disposición del documento previamente identificado, al local comercial PR-2 Nivel Tennis-Segundo Nivel, propiedad de nuestra representada.
(...)
Por todas las consideraciones antes expuestas, se evidencia que nuestra representada no se encuentra obligada legalmente a pagar el monto de QUINIENTOS OCHENTA Y UN MIL TRESCIENTOS VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 581.300,00) mensuales, que de forma ilegal e irrita pretende imponer arbitrariamente la Junta de Condominio y la Administradora del Centro Comercial El Valle, puesto que tal decisión no fue acordada por la Asamblea de Propietarios ni obedece a criterio técnico-económico alguno, que permita establecer con exactitud un cobro de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) por uso de metro cuadrado (Objetos no Definidos).
(...)
Como consecuencia de lo antes señalado (...) hacemos formal oferta real de pago a la Administración del Centro Comercial El Valle, (...) en la persona de su Administradora, ciudadana Elizabeth de Blanco, o quien haga sus veces, de la cantidad de CINCO MILLONES SEISCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES CON NOVENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 5.688.984,95), que engloba el pago de todos los gastos de condominio vencidos, junto con los intereses generados, previamente determinados en este escrito, monto éste que nos permitimos consignar en este Juzgado (...)
Asimismo y de conformidad con lo establecido en el ordinal 3° del artículo 1.307 del Código Civil, se incluye en dicho cheque de gerencia, la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES EXACTPOS (Bs. 1.000.000,00) para cubrir gastos ilíquidos y otros gastos que surjan como reserva de cualquier suplemento. (...)”.

- III -
ALEGATOS DEL OFERIDO

Dentro del lapso para dar formal contestación a la oferta real, compareció el abogado Pedro R. Álvarez A., en su carácter de apoderado judicial de la Comunidad de Propietarios del Centro Comercial El Valle, quien consignó escrito, en el cual realizó una serie de alegatos, entre los cuales se destacan los que a continuación se transcriben textualmente:

“...Alega la empresa oferente, para justificar el procedimiento interpuesto, que, a partir de septiembre de 2003, la Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle, se ha rehusado sin justa causa a aceptar los pagos correspondientes a los gastos y expensas comunes (gastos de condominio); además de que no se le entregan los correspondientes recibos mensuales de cobro desde el mes de agosto de 2004, y que aún cuando realizaron innumerables gestiones para honrar el pago de la deuda, la administradora del Condominio se niega a recibir cualquier tipo de comunicación y ni siquiera se digna a recibir personalmente a sus apoderados, y otras quejas del mismo tenor. Por otra parte, después de discriminaren su escrito, mes por mes desde Septiembre de 2003 hasta mayo de 2005, las cuotas de gastos e intereses de mora que la sociedad dice adeudarle al condominio, la oferente afirma que su deuda hasta esa fecha (mayo 2005) por lo que respectas al local comercial PR-2 Nivel 10 Profesional, es de cuatro millones setecientos ocho mil ciento cuarenta y un bolívares con noventa y tres céntimos (Bs. 4.708.141,93), y por el local PR-2 Nivel 10 Tennis, es de novecientos ochenta mil ochocientos cuarenta y tres bolívares con dos céntimos (Bs. 980.843,02), sustentando esas sus cifras, según afirma en su escrito, “en los respectivos recibos de cobro de condominio”, emitidos por la Administración, de las cuotas de condominio adeudadas, “recibos de cobro de condominio” que adjuntan a su libelo en copia al carbón (salvo la del mes de agosto de 2004 de ambos locales que están en fotocopias) (..). Queremos evidenciar que los montos que la oferente dice adeudar reflejados en su escrito por el cual ofrece el pago, no concuerdan -en su mayoría- con los “recibos de condominio” que la empresa oferente ha consignado junto con su libelo y que son esos los montos realmente adeudados. (...)”.

Mas adelante expresa que, niegan y contradicen, por carecer de veracidad, las alegaciones que trae al debate la propietaria de los locales, para justificar su largo y sostenido estado de insolvencia con el Condominio del Centro Comercial El Valle.
Hacen referencia en el escrito de fecha 13/10/2005, a los alegatos contenidos en escrito de oferta, manifestando que la oferente pretende desconocer los cargos que legítimamente le ha hecho la Administración del Condominio, por el uso de áreas o espacios comunes.

Manifiesta el abogado Pedro R. Álvarez A., que, de las defensas opuestas por la empresa oferente, propietaria de los locales comerciales que originan la deuda que ésta pretende pagar ofreciendo una suma bastante menor que la real y legalmente adeuda, queda claro que lo que se cuestiona es el cobro por el uso que ella esta haciendo de unas áreas comunes, que aunque tiene asignado el uso, manejo, control y mantenimiento, no la excluye del pago por el uso que está haciendo de esas áreas comunes en las que construyó, actuando por vías de hecho y violando normas expresas del Documento de Condominio, un local comercial y un depósito. Que tampoco es cierto que tenga el “uso exclusivo” de esos espacios, pues el Documento de Condominio lo que le asigna es el simple uso, sin mas prerrogativas o calificativos.

Hace referencia el abogado Pedro R. Álvarez A., al contenido del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a la administración de los inmuebles y hace un análisis referido al caso específico del Centro Comercial El Valle, para afirmar que, con vista a las facultades de la Ley, no hay duda que el acuerdo o decisión tomada por la Junta de Condominio y la Administradora del Centro Comercial El Valle en fecha 23 de mayo de 2003, está ajustada a derecho y por tanto es inobjetable desde el punto de vista jurídico.

Alegan que todo el bosquejo de argumentos presentados por la propietaria para enervar la decisión de la Junta de Condominio y de la Administradora, está fuera de tiempo y lugar, por cuanto el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal le otorga a los propietarios de locales bajo ese régimen que disientan de una decisión que ellos consideren que viola la Ley o el Documento de Condominio o que constituya un abuso de derecho, la posibilidad de recurrir ante los Tribunales e impugnar esa decisión o acuerdo, recurso que deberá ser intentado dentro de los treinta (30) días contados a partir de la fecha en que el propietario haya tenido conocimiento de la decisión o acuerdo que presuntamente le afecte. Y está fuera de lugar, toda vez que no es la Oferta Real de Pago, el procedimiento idóneo para solicitar la desaplicación o nulidad de los alcances de una decisión o acuerdo tomada por una Junta de Condominio y el Administrador.

Sigue expresando el abogado Pedro R. Álvarez A. que, entre las razones de fondo que le asisten a su representada para rechazar el pago ofrecido es, en primer lugar, que el monto ofrecido es infinitamente inferior al real y efectivamente adeudado, por lo que niegan que el monto de la deuda que tiene la oferente con el Condominio del Centro Comercial El Valle, en su condición de propietaria de los dos locales comerciales identificados como PR-02 Nivel 9 Profesional y PR-2 Nivel 10 Tennis, desde septiembre 2003 hasta mayo 2005, sea de Cinco Millones Seiscientos Ochenta y Ocho Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 5.688.984,45), y alega el precitado abogado que la deuda de condominio que tiene con el Centro Comercial El Valle la sociedad Panificadora Los Jardines, Compañía Anónima por ambos locales desde septiembre 2003 hasta mayo 2005, determinada con base a los propios recibos de cobro de condominio y que cursan en el expediente (folios 23 al 102) es de Veinte Millones Seiscientos Diez Mil Trescientos Setenta y Cuatro Bolívares (Bs. 20.610.374,00), y la discrimina en su escrito de contestación, con cuadros explicativos.

Finaliza su escrito el abogado Pedro R. Álvarez A., manifestando que, por tal motivo, la oferta es inaceptable, por ser a todas luces, incompleto el monto ofrecido en pago y, aclara que, por error fue cargado al recibo de condominio del mes de diciembre de 2003, correspondiente al local comercial PR-2 Nivel 10 Tennis, la suma de Dos Millones Novecientos Seis Mil Seiscientos Veinticinco Bolívares (Bs. 2.906.625,00), cuando debió cargarse la suma de Quinientos Ochenta y Un Mil Trescientos Veinticinco Bolívares (Bs. 581,325,00) y que dicho error se subsana en la relación detallada que hiciera en su escrito de contestación.
- IV -
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Encontrándose la causa en estado de ser dictada sentencia definitiva que abarque todas las causas acumuladas, el Tribunal pasa a ello con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, debiendo este Juzgador “…atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…”, y sentencia de la siguiente manera:

Se hace de seguidas menester, hacer referencia a la norma contenida en el articulo 1.307 del Código Civil, la cual nos enseña:
“Para que el ofrecimiento real sea válido es necesario:
1° Que se haga al acreedor que sea capaz de exigir, o aquél que tenga facultades de recibir por él.
2° Que se haga por persona capaz de pagar.
3° Que comprenda la suma íntegra u otra cosa debida, los frutos y los intereses debidos, los gastos líquidos y una cantidad para los gastos ilíquidos, con la reserva por cualquier suplemento.
4° Que el plazo esté vencido si se ha estipulado a favor del acreedor.
5° Que se haya cumplido la condición bajo la cual se ha contraído la deuda.
6° Que el ofrecimiento se haga en el lugar convenido para el pago, y cuando no haya convención especial respecto del lugar del pago, que se haga a la persona del acreedor, o en su domicilio, o en el escogido para la ejecución del contrato.
7° Que el ofrecimiento se haga por ministerio del Juez.

Así las cosas, corresponde a este Juzgador verificar la concurrencia de los requisitos de procedencia de la oferta real, para lo cual se hacen las siguientes consideraciones:

Manifiesta la parte oferida, que el monto por el cual, la oferente, formula su oferta, no comprende la totalidad de la deuda debida por concepto de gastos comunes o de condominio, ya que la representación de la sociedad Panificadora Los Jardines, Compañía Anónima, se limita a ofrecer la suma de Cinco Millones Seiscientos Ochenta y Ocho Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 5.688.984,45), y que la deuda de condominio que tiene la oferente con el Centro Comercial El Valle por los dos locales de su propiedad, desde septiembre 2003 hasta mayo 2005, determinada con base a los propios recibos de cobro de condominio y que cursan en el expediente (folios 23 al 102) es de Veinte Millones Seiscientos Diez Mil Trescientos Setenta y Cuatro Bolívares (Bs. 20.610.374,00).

En este sentido, se procedió a examinar los recibos de condominio emanados de la propia oferida y, de igual manera se procedió a la sumatoria de los totales que aparecen en las planillas de condominio cursantes a los autos (folios 218 al 302), recaudos estos no impugnados por ninguna de las partes, a través de una simple operación aritmética de suma, obteniéndose como resultado total, la siguiente cantidad: Veinte Millones Seiscientos Diez Mil Trescientos Catorce Bolívares Exactos (Bs. 20.610.314,00). Cabe destacar que, en la operación aritmética realizada, se tomó en cuenta el error reconocido por la parte oferida referido, a la planilla de gastos de condominio del mes de Diciembre del 2003 correspondiente al local comercial PR-2 Nivel 10 Tennis.

Resulta evidente, que la suma obtenida de las planillas de condominio que, tanto la parte oferente como la parte oferida reconocen debidas, a saber, desde el mes de septiembre de 2003 hasta el mes de mayo de 2005, ambas inclusive, esta muy por encima del total ofrecido por la sociedad Panificadora Los Jardines, C.A., razón por la cual, es obligante declarar que no se encuentra lleno o cumplido, por parte de la oferente, el requisito contenido en el numeral 3° del artículo 1.307 del Código Civil, por cuanto a través del procedimiento de Oferta Real de Pago, no se ofreció la suma íntegra debida, lo cual consta del escrito que encabeza las presentes actuaciones, en el cual se señala expresamente, que se ofrece como pago la suma de Cinco Millones Seiscientos Ochenta y Ocho Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 5.688.984,95), que según manifestó el apoderado de la oferente “...engloba el pago de todos los gastos de condominio vencidos, junto con los intereses generados...”, así como también hizo el ofrecimiento de la suma de Un Millón de Bolívares exactos (Bs. 1.000.000,00), “...para cubrir gastos ilíquidos y otros gastos que surjan con reserva de cualquier suplemento..”. El total de la suma ofrecida asciende a Seis Millones Seiscientos Ochenta y Ocho Mil Novecientos Ochenta y Cuatro Bolívares con Noventa y Cinco Céntimos (Bs. 6.688.984,95), que esta por debajo de la cantidad que resulta de los recibos de cuotas de condominio vencidos, por los meses de septiembre 2003 a mayo 2005, correspondientes a los locales comerciales PRD-2 Nivel 9 Profesional y PR-2 Nivel 10 Tennis, que forman parte del Centro Comercial El Valle, y que pertenecen a la sociedad Panificadora Los Jardines, C.A.. Así se establece.
- V -
- D E C I S I Ó N -
Como corolario de todo lo anteriormente expuesto, es obligante para este Tribunal declarar, luego de analizadas las actas procesales que conforman el presente expediente, que este Juzgador no pudo evidenciar que la parte oferente hubiese demostrado haber dado cabal cumplimiento a la totalidad de los requisitos establecidos en el artículo 1.307 del Código Civil, específicamente el contenido en el numeral 3°, referido a que la oferta debe comprender la suma íntegra debida, en este caso, la totalidad del monto de las facturas de gastos de condominio, lo cual conduce a la invalidez de la oferta que nos ocupa, no pudiendo prosperar en derecho. Así se decide.

- VI -
- D I S P O S I T I V A -

Por los razonamientos que han quedado suficientemente expuestos, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia y por autoridad de la Ley, en el procedimiento de Oferta Real de Pago y Deposito, realizado por la sociedad Panificadora Los Jardines, C.A., a favor de la Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle, ambas partes ampliamente identificadas en este fallo, decide así:

PRIMERO: Declara NO VALIDO el ofrecimiento real y el deposito efectuados por la sociedad Panificadora Los Jardines, C.A., a favor de la Administración del Condominio del Centro Comercial El Valle.

SEGUNDO: Se condena a la sociedad Panificadora Los Jardines, C.A., al pago de las costas procesales, en virtud de haber resultado totalmente vencido en la litis, conforme lo dispone el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Por cuanto la presente decisión ha sido publicada fuera de sus lapsos naturales, se acuerda que, a los fines de ejercer los recursos que las partes consideren pertinentes, deben encontrarse previamente notificadas de este fallo, conforme a las disposiciones del articulo 233 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Veintisiete (27) días del mes de Julio del año Dos Mil Seis (2.006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez Titular,

Dr. Carlos Spartalian Duarte

El Secretario,

Abg. Jesús Albornoz Hereira

En la misma fecha siendo las dos y treinta minutos de la tarde (02:30 p.m.), se publicó y registró la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia de la misma en el Departamento de Archivo de este Juzgado, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Abg. Jesús Albornoz Hereira

CSD//Jah.-
Exp. N° 05-0615.-