TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
EN SU NOMBRE
Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas

DEMANDANTE: Agapita Fernández de Giannikakis, venezolana, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-4.278.945, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencias Doral Centro.

APODERADOS
DEMANDANTES: Dres. Néstor López Pérez y Abdelkader Gómez, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 68.741 y 78.590, respectivamente.

DEMANDADO: Vital Medina Martín, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V- 2.085.455.

APODERADOS
DEMANDADOS: Dres. Luis Francisco Meléndez Ure, Angelo Forleo y Jessie Kulinsky de Godoy, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 3.487, 678 y 30.404, respectivamente.

MOTIVO: Cobro de Bolívares (Apelación)

- I -
- Antecedentes -

Corresponden las presentes actuaciones al conocimiento de esta Alzada, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha veinte (20) de abril de 2004, por la parte demandada, ciudadano Vital Medina Martín, debidamente asistido por el abogado Angelo Forleo, contra la decisión proferida en fecha veinticinco (25) de marzo de 2004, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por cobro de bolívares, incoara Agapita Fernández de Giannikakis, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencias Doral Centro, contra el ciudadano Vital Medina Martín. En fecha veintiocho (28) de abril de 2004, el Juzgado a quo oyó en ambos efectos la apelación ejercida y ordenó la remisión del expediente al Tribunal de Primera Instancia Distribuidor de turno, a los fines consiguientes.

Cumplidos los trámites de distribución correspondientes, es recibida la presente causa mediante auto de fecha diez (10) de mayo de 2004, fijándose el vigésimo (20º) día de despacho siguiente para la presentación de informes, de conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, siendo que, en la oportunidad antes indicada, ambas partes presentaron sus respectivos informes.

- II -
- Síntesis de los Hechos -

Se inició el presente juicio mediante formal demanda instaurada por la ciudadana Agapita Fernández de Giannikakis, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencias Doral Centro; por cobro de bolívares derivados de cuotas condominiales, generadas por el inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el N° 72-B, ubicado en el Piso 07, de la Torre “B”, del Conjunto Residencial Doral Centro, ubicado entre las Esquinas de Candilito a Avilanes, Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, del Municipio Libertador, Distrito Capital”, cuyo propietario es el ciudadano Vital Medina Martín.

Alegó que el referido ciudadano ha dejado de pagar las cuotas de condominio desde el mes de febrero de 1.996, hasta el mes de febrero de 1.999, todo lo cual asciende a la cantidad de Bolívares Un Millón Trescientos Setenta y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.377.244,45), más los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 1.999, incumpliendo de esta manera con lo establecido en el documento de condominio y, la norma contenida en el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su primer aparte.

Que en virtud de lo anteriormente expuesto, procedió a demandar formalmente al ciudadano Vital Medina Martín, para que convenga o en su defecto, a ello sea condenado sobre lo siguiente: 1) En pagar la cantidad de Un Millón Trescientos Setenta y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.377.244,45). 2) En pagar la cantidad de Bolívares Ciento Sesenta y Cinco Mil Doscientos Sesenta y Nueve sin Céntimos (Bs. 165.269,00), por concepto de intereses, calculados al doce por ciento (12%) anual. 3) En pagar las costas y costos del presente proceso.

En fecha catorce (14) de febrero de 2000, el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, admitió la demanda ordenando el emplazamiento del demandado para el acto de la contestación.

Por diligencia consignada en fecha once (11) de abril de 2000, el ciudadano Vital Medina Martín, procedió a darse por citado en el presente juicio debidamente asistido por los abogados Luis Francisco Meléndez Ure, Angelo Forleo y Jessie Kulinsky de Godoy. Posteriormente, en fecha ocho (08) de mayo de 2000, presentó escrito a través de cual, opuso la cuestión previa dispuesta en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Al efecto, la parte accionante consignó escrito a través del cual, subsanó voluntariamente la defensa previa invocada por el demandado.

En fecha treinta y uno (31) de mayo de 2000, la parte demandada procedió a dar contestación al fondo de la demanda, bajo los siguientes términos: 1) Rechazó la demanda incoada en su contra, por considerar falso que se haya negado a pagar las cuotas de condominio, en su condición de propietario del inmueble generador de dichos gastos. 2) Que en todo momento trató de comunicarse con la Administradora Doralbe, C.A., a partir del mes de febrero de 1.996, que era la empresa encargada del cobro de las obligaciones de condominio, así como también, como con la Junta de Condominio que funcionaba para aquel tiempo, a quienes le peticionó una reunión a los efectos de llegar a un acuerdo de pago, lo cual resultó infructuoso y, en razón a ello, procedió a efectuar una oferta real de pago, a los fines de cumplir con sus obligaciones. 3) Alegó que la sumatoria de las facturas acompañadas no coinciden con el saldo indicado por la parte actora en el escrito libelar. 4) Finalmente, desconoció e impugnó las cantidades reclamadas por concepto de intereses, así como también, otros rubros contemplados en las planillas de condominio anexadas al libelo, alegando que, el cobro de intereses de mora contenidos en los recibos correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 1.998; así como los del mes de marzo a diciembre de 1.999, por la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares Setecientos Cuarenta y Seis con Treinta Céntimos (Bs. 36.746,30), es ilegal, por cuanto no se encuentra establecido en la Ley de Propiedad Horizontal. Esgrimió al respecto que, para que exista como obligación legal de un condominio, sobre la base del Código Sustantivo, debe ser aprobado por una Asamblea de propietarios.

El demandado cuestionó otros rubros contenidos en las planillas de condominio accionadas, bajo los siguientes términos: 4.1.) Desconoció e impugnó la facturación global por servicio de agua que se exige, referida al período comprendido entre el mes de febrero de 1.996 y diciembre de 1.999, en base a los recibos acompañados a la demanda, arguyendo que a él le correspondía una tercera parte en atención al medidor instalado en cada apartamento. 4.2.) Desconoció alegando que se abstiene de pagar como deuda de condominio en el período comprendido desde el mes de febrero de 1.996 hasta diciembre de 1.999, mientras no se acompañen los balances demostrativos que lo soportan, en atención a lo previsto en el literal “e” de la Ley de Propiedad Horizontal. 4.3.) Desconoció e impugnó el cobro que se le hace por concepto de servicio de administración en el período comprendido desde el mes de febrero de 1.996 hasta diciembre de 1.999, esgrimiendo que se trata de un gasto común en los términos del literal “a” del artículo 11 de La Ley de comentarios, aunando a que tales cobros no han sido aprobados por la Asamblea de propietarios, a los efectos de su legitimación. 4.4.) Desconoció e impugnó el cobro que se le hace por concepto de gastos de caja chica, en el período anteriormente indicado, toda vez que no fueron presentados los soportes y la relación detallada de los mismos. 4.5.) Desconoció e impugnó el cobro que se le hace por concepto de fondo de reserva para prestaciones sociales, en el período anteriormente indicado, toda vez que no fueron presentados los soportes económicos y la debida relación de gastos. 4.6.) Desconoció e impugnó la deuda global por servicio de luz, en el mes de abril de 1.998, toda vez que existe disconformidad con los recibos globales que la contiene, aunado a que no fueron aportados los soportes de dicha obligación. 4.7.) Desconoció e impugnó el cobro de condominio por concepto de reparación de los intercomunicadores, correspondientes a los meses de julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 1.999, contenidos en las planillas de condominio accionadas, en razón a que la supuesta obligación no fue aprobada por la asamblea de propietarios. 4.8.) Desconoció e impugnó el cobro de condominio por concepto de reparación de los ascensores, en el período correspondientes a los meses de enero a diciembre de 1.999, por cuanto no fue aprobado por la asamblea de propietarios. 4.9.) Desconoció e impugnó el cobro de condominio por concepto de reparaciones residenciales, en el período comprendido desde mayo a diciembre de 1.998, por cuanto no fue aprobado por la asamblea de propietarios. 4.10.) Desconoció e impugnó el cobro de condominio por concepto de reparaciones de los ascensores de la Torre “B”, en el mes de junio de 1.998, con base a un presupuesto aportado por la empresa “Elevadores Gar”, por cuanto ello no fue aprobado por la asamblea de propietarios. 4.11.) Desconoció e impugnó todo lo que se le cobra en las planillas de condominio accionadas, en los meses de marzo y abril de 1.996 y, mayo, junio y julio de 1.997, referidos a supuestos honorarios de abogados, generados con motivos de juicios incoados en contra de la comunidad de propietarios del edificio de autos y, el juicio de nulidad incoado en contra del enajenante del edificio en cuestión, con base a asambleas de copropietarios, que son contradictorias entre sí y a su vez, sometidas a condiciones resolutorias aún no cumplidas. 4.12.) Desconoció e impugnó diversos gastos que se le cobran el período comprendido desde el mes de octubre de 1.996 hasta febrero de 1.997, toda vez que los mismos fueron aprobados por una junta de copropietarios derogada en fecha veintiséis (26) de septiembre de 2.006.

Durante la etapa probatoria, solo la parte accionada consignó escrito de promoción en fecha veinte (20) de junio de 2000, siendo admitidas por providencia de fecha veintinueve (29) de junio del mismo año. Todos los medios de prueba que han sido promovidos en la presente causa, se indican, aprecian y valoran en la parte motiva del presente fallo judicial, bastando señalar en esta narrativa los hechos procesales acontecidos en los autos.

Así las cosas, habiéndose agotado de esta forma las fases alegatoria y probatoria en la presente causa, la Juzgadora a quo procedió en fecha veinticinco (25) de marzo de 2004 a dictar sentencia, la cual -como ya se dijo- declaró parcialmente con lugar la demanda interpuesta.

Cumplido el trámite procesal de sustanciación conforme al procedimiento de Alzada, y encontrándonos en la fase decisoria que ahora nos ocupa, pasa esta superioridad a decidir el recurso de apelación intentado.

- III -
- Motivaciones para Decidir -
Esta Alzada pasa a dictar sentencia con base a las motivaciones de hecho y de derecho que de seguidas se explanan:

La causa sub examine se defiere al conocimiento de éste Juzgado, en razón del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, el veintiocho (28) de abril de 2004, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, de fecha veinticinco (25) de marzo de 2004, que declaró parcialmente con lugar la demanda que por Cobro de Bolívares incoara Agapita Fernández de Giannikakis, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencias Doral Centro, contra el ciudadano Vital Medina Martín, fundamentando su decisión con base a lo siguiente:

“(...)Es de advertir que la única persona legitimada para pedir un pronunciamiento del Tribunal era el demandado, en caso de haber considerado que la cuestión previa no había sido bien subsanada, cuestión que no hizo, por lo que contestó la demanda, (…). De allí en adelante, el proceso continuó de la forma indicada en la ley procesal adjetiva.
En consecuencia, es improcedente la solicitud de reposición y declaratoria de nulidad realizada por la parte actora. ASÍ SE DECIDE.
Efectivamente, de una simple operación matemática, se desprende que el demandado tiene razón, porque la sumatoria de todos los montos indicados en las planillas arroja la cantidad total de (Bs. 1.208.717,90). ASÍ SE ESTABLECE.
(...omissis…)
Observa el Tribunal que efectivamente aparece en las facturas señaladas el cobro de intereses de mora calculados al (1%) mensual, sin que la parte actora hubiese consignado a los autos algún convenio entre los copropietarios acordando tal interés. Es por lo que se establece que el cobro indicado e ilegal y contrario a la tasa establecida en el Código Civil, por lo que resulta forzoso declarar improcedentes los intereses establecidos en los referidos recibos denominados “INTERES DE MORA”, así como los reclamados como un monto adicional global en el libelo de la demanda. ASI SE ESTABLECE.”
(...omissis…)
En fuerza de lo establecido en el presente fallo, se condena al ciudadano VITAL MEDINA a pagar a la JUNTA DE CONDOMINIO DE LAS RESIDENCIAS DORAL CENTRO la cantidad de (Bs. 1.171.971,84), correspondiente a la deuda de condominio por los gastos comunes (…); así como los intereses de mora a la tasa señalada del (3%) anual, a ser calculados desde la fecha de vencimiento de cada recibo, hasta la fecha en que quede definitivamente firme la presente sentencia, excluyéndose de los recibos señalados anteriormente, el rubro correspondiente a INTERÉS DE MORA (1%), (…) todo a los fines de evitar que se condene al deudor a una doble indemnización. ASÍ SE DECIDE. (...)”

Ahora bien, antes de analizar las pruebas que han quedado validamente aportadas al proceso, considera pertinente este Juzgador determinar, previamente, los limites en que ha quedado planteada la controversia, para luego establecer si la acción por Cobro de Bolívares resulta procedente en el presente caso.

En síntesis, los términos en que quedó planteada la controversia o thema decidendum cuyos limites son fijados por la demanda y su contestación, lo constituye la pretensión que mediante sentencia de condena persigue el cobro de bolívares de las cuotas condominiales, generadas por el inmueble constituido por “un apartamento distinguido con el N° 72-B, ubicado en el Piso 07, de la Torre “B”, del Conjunto Residencial Doral Centro, ubicado entre las Esquinas de Candilito a Avilanes, Avenida Urdaneta, Parroquia La Candelaria, del Municipio Libertador, Distrito Capital”, cuyo propietario es el ciudadano Vital Medina Martín; por la cantidad de Un Millón Trescientos Setenta y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.377.244,45), que comprende el capital insoluto, más la suma de Bolívares Ciento Sesenta y Cinco Mil Doscientos Sesenta y Nueve sin Céntimos (Bs. 165.269,00), por concepto de intereses, calculados al doce por ciento (12%) anual, por los recibos de condominio comprendidos desde el mes de febrero de 1.996, hasta diciembre de 1.999. Frente a ello se excepcionó la parte demandada rechazando la demanda incoada en su contra, por considerar falso que se haya negado a pagar las cuotas de condominio; que en todo momento trató de llegar a un acuerdo de pago, los fines de cumplir con sus obligaciones. Alegó que la sumatoria de las facturas acompañadas no coinciden con el saldo indicado por la parte actora en el escrito libelar y, finalmente, desconoció e impugnó las cantidades reclamadas por concepto de intereses, así como también, otros rubros contemplados en las planillas de condominio anexadas al libelo.

Con vista a como ha quedado planteada la litis en el caso que nos ocupa, se procede de inmediato a dictar sentencia en el presente asunto con los elementos existentes en los autos, conforme lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:

“Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados…” (Destacado del Tribunal).

Lo resaltado constituye el llamado Principio de Presentación, según el cual, el Juez no puede sacar elementos de convicción fuera de los autos (quod non est in actis non est in mundo), limitando el precitado principio la función del Juzgador, ya que su decisión debe basarse en lo alegado y probado en autos por las partes.

Conforme a lo señalado en el ordinal 5° del artículo 243 del Texto Adjetivo, la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, lo que se traduce, en que, el Juez, está obligado a decidir sobre los argumentos planteados por las partes como fundamento de su pretensión, tanto en el libelo de la demanda como en la oportunidad de la contestación, quedando así, de esta manera, trabada la litis, razón por la cual, con posterioridad a éstos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al debate que alterarían la relación procesal ya planteada.

Ahora bien, trabada como quedó la litis, se hace necesario pasar a analizar las probanzas traídas a los autos por las partes, de las cuales surgirán los elementos de convicción que permitirán, a quien aquí suscribe, fundamentar su decisión:

Pruebas aportadas por la Parte Actora:

 Veintisiete (27) recibos de condominio, emitidos por la empresa Administradora Doralbe, C.A., relativas al apartamento identificado con el número 72-B, de las “Residencias Doral Centro”, correspondientes a los meses comprendidos desde febrero de 1.996, al mes de abril de 1.998.
 Ocho (08) recibos de condominio, emitidos por la Junta de Condominio de las “Residencias Doral Centro”, relativas al apartamento identificado con el números 72-B, correspondientes a los meses comprendidos desde mayo de 1.998, al mes de diciembre de 1.998.
 Doce (12) recibos de condominio, emitidos por la Junta de Condominio de las “Residencias Doral Centro”, relativas al apartamento identificado con los números 72-B, correspondientes a los meses comprendidos desde enero de 1.999, a diciembre de 1.999.

Respecto de las anteriores documentales, se observa que, a tenor de lo establecido en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, tales recibos tienen fuerza ejecutiva, en razón de lo cual deben ser apreciados, no obstante que el demandado hubiese manifestado su disconformidad con el contenido de éstos, asunto que será resuelto mas adelante en esta misma decisión. Y así se acuerda.

 Copia simple del Acta de Asamblea General Ordinaria, de propietarios de las “Residencias Doral Centro”, de fecha diez (10) de noviembre de 1.998.
 Copia simple del Acta De Asamblea General Extraordinaria, de propietarios de las “Residencias Doral Centro”, de fecha nueve (09) de febrero de 1.999.
 Copia simple del Acta de Reunión de la Junta de Condominio de las “Residencias Doral Centro”, celebrada el veintiuno (21) de abril de 1.999.

Con relación a los anteriores fotostátos, se evidencia de nota expedida por la Secretaría del Tribunal de la causa, que fue exhibido por la parte actora, el Libro de Actas de Asamblea de Propietarios de las Residencias de comentarios, dejándose constancia que las copias consignadas son traslado fiel y exacto de sus originales, y visto que dichos fotostátos no fueron impugnados en modo alguno, este Juzgador los tiene como fidedignos de su original. Y así se establece.

Pruebas aportadas por el Accionado:

 Análisis del consumo de agua de “Residencias Doral Centro”, efectuado por la parte accionante, conforme a la facturación de Hidrocapital, que por tratarse de documentos emanados de la misma parte que los produce, se desechan del debate procesal, en atención a lo dispuesto en el artículo 1.378 del Código Civil.
 Reporte de pagos y consumos de las “Residencias Doral Centro”, de fecha veintiocho (28) de enero de 2000, emitido por Hidrocapital, que por tratarse de un instrumento emanado de la Administración Pública, goza de veracidad en cuanto a los hechos que en él se menciona, en consecuencia este Tribunal le otorga pleno valor probatorio conforme a lo pautado en el artículo 1.357 del Código Civil.
 Reprodujo el mérito favorable que se desprende de autos, en todo lo que le pueda beneficiar, expresión que no constituye, per se, un medio de prueba, de manera que no es objeto de valoración, al tener los jueces la obligación de analizar y valorar todos los medios de prueba aportados al proceso, en razón de los principios de exhaustividad y adquisición procesal consagrado en el artículo 509 ejusdem. Y así se declara.
 Copia certificada de actuaciones judiciales, contentivas al procedimiento de Oferta Real, incoado por el hoy demandado, a la demandante, en el mes de diciembre de 1.999, de lo cual no se evidencia decisión alguna que pudiere beneficiar o desfavorecer a alguna de las partes, en virtud de lo cual es obligante declarar que no aportan nada ni coadyuvan a la resolución del presente asunto, y así se declara.
 Promovió la exhibición de diversos documentos a la parte actora, siendo que no se evidencia de autos que su promovente hubiere dado cumplimiento a las exigencias contenidas en el artículo 436 de La Ley Adjetiva, que lo obliga a acompañar copia del documento del cual requiere la exhibición o bien, el señalamiento de los datos que conozca de su contenido, aunado al hecho que no fueron exhibidos por la parte accionante, desconoce este Juzgador los beneficios que dicha prueba hubiese aportado a la resolución del juicio. Así se decide.
 Promovió la prueba de posiciones juradas, evacuadas recíprocamente en fechas veintiuno (21) y veinticinco (25) de julio de 2000, de lo cual se desprende que la mayoría de las posiciones van dirigidas a establecer la legitimidad de la ciudadana Agapita Fernández de Giannikakis, como miembro de la Junta de Condominio, lo cual se entiende como subsanado, por parte del demandado, al haber contestado la demanda de manera tempestiva. Siguiendo el análisis, el demandado afirmó que mantiene una deuda con el condominio y, que no ha pagado hasta la fecha por cuanto se le está cobrando cantidades indebidas y contrarias a la Ley de Propiedad Horizontal. De igual manera, afirmó que se entrevistó en varias ocasiones con la Administradora anterior, no logrando ponerse de acuerdo con su problema de morosidad.

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en el artículo 1º de la vigente Ley de Propiedad Horizontal, el escalonamiento de las fuentes rectoras en esta materia, ubica en primer lugar y por encima de toda otra normativa, a los dispositivos técnicos de la Ley especial y luego a las normas del Código Civil, en cuanto no se opongan a las anteriores, de manera que el articulado del Código Civil relacionado con la comunidad, adquiere un carácter supletorio respecto del régimen previsto en la Ley de Propiedad Horizontal que, al ser ley especial en esta materia, su aplicación es inmediata y prevalece por encima de las normas establecidas en el Código Civil.

Se entiende por condominio, el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. Con ocasión a los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, surgen para los condóminos obligaciones tales como las que a continuación se señalan: a) En caso de venta de su parte, conceder a los codueños derecho de preferencia que puedan ejercer dentro de cierto plazo; b) Satisfacer proporcionalmente todos los gastos de reparación y conservación de la propiedad común; c) No impedir a los comuneros el ejercicio de sus derechos; d) No alterar la cosa común sin consentimiento de los demás comuneros; e) Aceptar los acuerdos de la mayoría, relativos a la administración de la cosa; f) No ejercer la acción de división si se ha pactado permanecer en condominio hasta una duración de 10 años.

Al respecto, dispone el artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal lo que a continuación parcialmente se transcribe:

“Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los porcentajes que conforme al artículo 72, le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En tal caso, el apartamento abandonado se hace común a éstos, en proporción a los porcentajes que les corresponden sobre los bienes comunes a todos los apartamentos.
(…omissis…)”

En el mismo orden de ideas, se hace menester hacer referencia a la norma contenida en el artículo 14 de la Ley de comentarios, que establece:

“Las contribuciones para cubrir los gastos podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el efecto de estos cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los comprobantes que exige esta Ley.
Las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador del inmueble a los propietarios respecto a las cuotas correspondientes por gastos comunes, tendrán fuerza ejecutiva”.

Ahora bien, en el caso sub examine, luego de examinado el acervo probatorio existente en autos, analizadas las normas supra trascritas y subsumiéndolas en el caso de autos, resulta fácil entender que la pretensión de la actora persigue el cumplimiento de la obligación en el pago de las planillas de condominio, demandadas como insolutas. En este sentido, se entiende que el efecto normal, ordinario y típico de una obligación, es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que, siempre debe ejecutar la obligación contraída. Quien contrate una obligación, cualquiera que fuere su fuente, queda sujeto a su ejecución, queda obligado a su cumplimiento, el cual puede ser efectuado voluntariamente por el deudor o puede ser impuesto por el acreedor coactivamente mediante la intervención de los Órganos Jurisdiccionales.

Asimismo, el artículo 1.354 del Código Civil y su correlativo adjetivo, señalado en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, contentivos de la prueba de las obligaciones y de su extinción, crean la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación.

Invocó la parte demandante la existencia de una obligación insoluta, derivada de las planillas de liquidación de gastos comunes del inmueble de autos, correspondientes a los meses comprendidos desde febrero de 1.996, hasta diciembre de 1.999; por la cantidad de Un Millón Trescientos Setenta y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.377.244,45), que comprende el capital insoluto, más la suma de Bolívares Ciento Sesenta y Cinco Mil Doscientos Sesenta y Nueve sin Céntimos (Bs. 165.269,00), por concepto de intereses, calculados al doce por ciento (12%) anual. Del análisis del acervo probatorio aportado por la parte accionante, constituido por las documentales precedentemente analizadas, resultan elementos más que suficientes, para que este Juzgador considere que ha quedado demostrada, de manera auténtica, la relación que vincula a las partes en litigio y los argumentos invocados por el accionante. Así se declara.

En consecuencia de lo expuesto, considera este Sentenciador, que la parte actora demostró suficientemente en autos, y conforme a las previsiones contenidas en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, la existencia auténtica de la obligación demandada. Así se establece.

Respecto al alegato formulado en la contestación de la demanda, referido a la disparidad existente entre la cantidad indicada en el libelo de demanda, por concepto de cuotas condominiales, reclamadas como insolutas, es decir, Un Millón Trescientos Setenta y Siete Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Bolívares con Cuarenta y Cinco Céntimos (Bs. 1.377.244,45) y, el monto total de las mismas, observa quien decide que, ciertamente, existe disconformidad entre la cantidad demandada por tal concepto y la sumatoria de los recibos accionados, los cuales alcanzan un total de Bolívares Un Millón Doscientos Ocho Setecientos Diecisiete Con Noventa Céntimos (Bs. 1.208.717,90) y, así se establece.

En cuanto a la cantidad reclamada en la demanda por concepto de intereses moratorios, consistente en la cantidad de Bolívares Ciento Sesenta y Cinco Mil Doscientos Sesenta y Nueve sin Céntimos (Bs. 165.269,00), calculados al doce por ciento (12%) anual, se hace necesario indicar que, el interés convencional, en el caso que nos ocupa, sería aquel que ha sido fijado a través de un acuerdo entre los copropietarios del inmueble de marras. Así las cosas y analizadas con detenimiento las actas procesales, no pudo apreciar quien suscribe, que la parte accionante hubiese aportado al juicio, convención alguna celebrada entre los copropietarios del mismo, acordando el cobro de tales intereses y a la tasa indicada en los recibos de condominio, motivo por el cual esta Dependencia Judicial declara, que tal petición, no puede prosperar en derecho. Así se establece.

De igual manera, se observa de los recibos anexados al escrito libelar, específicamente los correspondientes al período comprendido de agosto a diciembre de 1.998 y de marzo a diciembre de 1.999, el cobro de intereses de mora calculados al uno por ciento (1%) mensual, los cuales suman la cantidad de Bolívares Treinta y Seis Mil Setecientos Cuarenta y Seis Mil con Treinta Céntimos (Bs. 36.746,30), todo lo cual fue desconocido e impugnado por el demandado en el momento de dar contestación a la demanda, que tal y como quedó establecido precedentemente, no pudo apreciar quien suscribe, que la parte accionante hubiese aportado al juicio, convención alguna de la cual pudiere evidenciarse un acuerdo sobre el cobro de tales intereses y a dicha tasa mensual, conforme a lo previsto en la norma contenida en el artículo 1.746 del Código Civil, que a falta de consenso, establece para el caso, el interés legal a la tasa del tres por ciento (3%) anual. En virtud de las consideraciones precedentes, es por lo que este Tribunal establece que los intereses generados por los gastos condominiales demandados, deberán ser calculados en base a la tasa legal, antes señalada. Así se decide.-

Corresponde de seguidas verificar si la parte demandada demostró, durante este proceso, el pago de la obligación reclamada como insoluta o si, en su defecto, probó el hecho que hubiera extinguido su obligación de pago. Como ya quedó asentado en esta decisión, la parte demandada rechazó la demanda incoada en su contra, por considerar falso que se haya negado a pagar las cuotas de condominio, en su condición de propietario del inmueble generador de dichos gastos, así como también, cuestionó los rubros contenidos en las planillas de condominio accionadas, tal y como fue indicado precedentemente en el cuerpo de este fallo, las cuales resultan infructuosas, toda vez que, la parte accionada al dar contestación al fondo de la demanda, da por cierto el hecho que mantenía una deuda con la Junta de Condominio y, por ende, admitió la existencia de las planillas de cobro mensual por tal concepto, no aportando a la litis elemento probatorio alguno tendiente a demostrar que el accionado hubiese requerido de la Junta de Condominio o a la administración anterior, los soportes de los rubros cuestionados, de manera que, mal puede excepcionarse al desconocerlos, siendo que los mismos están contenidos en los recibos accionados que tienen fuerza ejecutiva.

Durante la etapa probatoria, no hubo actividad de la parte demandada, en el sentido de promover alguna probanza que lograra enervar las pretensiones accionadas, a los fines de demostrar el pago de la obligación reclamada o, en su caso, probar el hecho que hubiera extinguido tal obligación. Así se establece.

- III -
- D E C I S I Ó N -

Como resultado de todo lo anteriormente expuesto, demostrada como fue la existencia de la obligación reclamada y, no probada la solvencia de la parte demandada, bien con el pago o bien con el hecho que hubiese extinguido tal obligación, resulta forzoso concluir que, las pretensiones contenidas en el libelo de la demanda se hacen parcialmente procedentes y, en la misma forma, la presente demanda, debe prosperar parcialmente en derecho. Así se decide.

Así las cosas, se hace forzoso para esta Alzada CONFIRMAR, pero con distinta motivación, el fallo apelado dictado por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha veinticinco (25) de marzo de 2004. Así se declara.

- IV -
- D I S P O S I T I V A –

Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, en el juicio que por acción de Cobro de Bolívares (Vía ejecutiva) intentara la ciudadana Agapita Fernández de Giannikakis, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencias Doral Centro, contra el ciudadano Vital Medina Martín, ambas partes identificadas en esta sentencia, decide así:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por la parte demandada, contra la decisión proferida en fecha veinticinco (25) de marzo de 2004, por el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas el cual queda CONFIRMADO, pero con distinta motivación.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda que por Cobro de Bolívares, incoara la ciudadana Agapita Fernández de Giannikakis, en su carácter de Presidenta de la Junta de Condominio de la Residencias Doral Centro, contra el ciudadano Vital Medina Martín.
TERCERO: Se condena al demandado, ciudadano Vital Medina Martín, a pagarle a la parte actora la cantidad de Bolívares Un Millón Ciento Setenta y Un Mil Novecientos Setenta y Uno con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 1.171.971,84), por concepto de capital adeudado por gastos de condominio.
CUARTO: Se condena a la parte demandada, ciudadano Vital Medina Martín, a pagarle a la parte actora, los intereses moratorios de acuerdo al interés legal previsto en el Código Civil, generados desde la fecha de vencimiento de la primera planilla de condominio accionada, hasta la fecha en que la presente decisión quede firme. En consecuencia, se ordena efectuar una experticia complementaria del fallo, en atención a lo previsto en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Se condena a la parte recurrente al pago de las costas procesales de conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Al haber sido dictada la presente decisión fuera de sus lapsos naturales, se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 233 y 251 del Código de Procedimiento Civil.

REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Octavo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En la ciudad de Caracas, a los Siete (07) días del mes de Julio de Dos Mil Seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
El Juez Titular,

Dr. Carlos Spartalian Duarte
El Secretario,

Ab. Jesús Albornoz Hereira

En esta misma fecha, siendo las diez y treinta minutos de la mañana (10:30 a.m.) se registró y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, dejándose copia certificada de la misma en el Departamento de Archivo del Juzgado, conforme a lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,

Ab. Jesús Albornoz Hereira

CSD/JAH/lisbeth
Exp. N° 04-0373