TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

Exp. N° 7716

PARTE ACTORA RECONVENIDA: ADMINISTRADORA BELDORAL, C.A, inscrita por ante la Oficina de Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Distrito capital y Estado Miranda, en fecha 08 de Marzo de 1991, bajo el N° 60, Tomo 39-A Sgdo.-
APODERADO JUDICIAL: NELSON ALFONSO MEJIA NARVAEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 63.636.-
PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CAROL AMERICA TREVISOL ZANCANARO, titular de la cédula de identidad N° 6.520.131.-
APODERADO JUDICIAL: LUIS ANTONIO SOSA RIOS, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 4.787.-
MOTIVO: COBRO DE BOLIVARES (VIA INTIMATORIA).-
Cumplidas como fueron las formalidades de Ley, correspondió el conocimiento de esta causa a este Juzgado Superior el cual fijó los lapsos legales que aluden los artículos 517, 519 y 521 del Código de Procedimiento Civil, mediante auto de fecha 07-03-2006.
Siendo la oportunidad para decidir, pasa esta Alzada a hacerlo en base a las siguientes consideraciones:
PRIMERO
Señala la parte actora reconvenida en su escrito libelar que la ciudadana CAROL TREVISOL ZANCANARO, es propietaria del inmueble que se identifica a continuación:
“Apartamento para vivienda distinguido con el N° cuarenta y cuatro (44), ubicado en el cuarto piso (4º) del Edificio Residencias Nuñez, ubicado en la Calle Cecilio Acosta de Chacao, Municipio Chacao, Distrito Sucre del Estado Miranda”.-
Sostiene luego que:
“…A dicho inmueble le corresponde un porcentaje de Condominio de Cero entero con Cuarenta y Siete Centésimas por ciento (o,47%) que representa la parte alícuota del Apartamento sobre los derechos, las cosas comunes y no comunes, respectivamente y cargas de la comunidad de propietarios”.-
Alega que la demandada adeuda a su representada la cantidad de Un Millón Setecientos Noventa y Tres Mil Doscientos Cuarenta y Seis Bolívares con Sesenta y Un Céntimos (Bs. 1.793.246,61), por concepto de Gastos Comunes de Condominio y Cuotas Extras, del inmueble de su propiedad.-
Anexa a su escrito los documentos de Condominio insolutos.-
Fundamenta su pretensión en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el artículo 7, 11, 12, 13, 14, 18, 20 literal e) y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal; el 1.291 del Código Civil y los artículos 174, 218, 274, 286, 340, 451, 630, 636 y 638 del Código de Procedimiento Civil.-
Demanda además la indexación de los montos adeudados, así como las costas y costos del proceso.-
Estimó la demanda en la cantidad de Un Millón Setecientos Noventa y Tres Mil Doscientos Cuarenta y Seis con 61/100 (Bs. 1.793.246,61).-
SINTESIS DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.
En el acto de contestación de la demanda la demandada reconviniente rechazó, y contradijo la demanda en todas y cada una de sus partes, pidió se declare improcedente.-
Opuso defensas o excepciones perentorias o de fondo en los siguientes términos:

La excepción de nulidad de la causa de la obligación de pagar intereses de mora, por cuanto dichos intereses exceden el límite máximo legalmente establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, y la actora reconvenida no está autorizada para exigir dicho pago por tal concepto.-
Alega luego que no puede ser considerada como una deudora morosa, ya que la falta de pago de los recibos de condominio desde el mes de Octubre de 1999, se justifican legalmente.-
Que la indexación desde la fecha en que los recibos de condominios y cuotas extras eran exigibles, hasta que realmente se haga efectivo su pago, no procede, por cuanto el retardo de la parte actora reconvenida en presentar su demanda, en gestionar su citación y la continuación del juicio durante casi todo un año, aunado a el incumplimiento de sus obligaciones contractuales condominiales, a los cuales se refiere más adelante en su escrito de contestación, no se ajustan a la justificación que tendría ese pedimento si no se dieran esos hechos.-
Rechazó y contradijo que deba pagar “los recibos de condominio que se sigan causando hasta la total y definitiva terminación del presente juicio”, por cuanto desconoce el monto de los recibos de condominio posteriores al mes de septiembre de 2002, ni los que se elaboren hasta la terminación del juicio.-
Opuso la excepción de nulidad de los pagos de las cuotas extras y fijas que ascienden a la suma de Doscientos Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 278.000,00).-
Del mismo modo, opone la defensa de la prescripción breve de la acción intentada, en cuanto a los recibos vencidos en todo tiempo anterior a los tres años anteriores al 22-04-2004, fecha en que se dió por citada.-
DE LA RECONVENCION PROPUESTA POR LA DEMANDADA
La parte demandada reconvino a la parte actora en los siguientes términos:
“…La falta de pago por parte de mi mandante de los recibos que fueron acompañados a la demanda… se justifica y así pido al Tribunal que lo declare, no solamente por las razones jurídicas expuestas hasta ahora en las CINCO DEFENSAS O EXCEPCIONES de este escrito, sino porque ADMINISTRADORA BEDORAL C.A y las Juntas de Condominio del mismo se han negado desde antes de del 20 de abril de 1998, en que mi mandante solicitó la reparación del techo mediante carta de esta última fecha… y aún anteriormente a Administradora Marojo C.A, anterior administradora del mismo edificio, a cumplir su obligación principal y recíproca de reparar el techo que cubre los apartamentos números 43 y 44 de dicho edificio y de mantener limpios y destapados de basura, los canales y ductos o bajantes que reciben las aguas de las lluvias, lo que produce su desbordamiento y la entrada forzada de aquellas dentro del apartamento N° 44 que constituyen actos de conservación indispensables de las cosas comunes del edificio…”.-
Prosigue más adelante señalando, que la actora reconvenida se ha abstenido de ordenar las debidas reparaciones, sosteniendo que el referido techo fue construido con violación de la disposición del artículo 84 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística por construcción de techo sin notificación de inicio de obra y además que el Documento de Condominio no establece que dicho techo sea cosa común del edificio.-

Existe una Resolución de la Dirección de Ingeniería Municipal de la Alcaldía del Municipio Chacao, del Estado Miranda, mediante la cual se resolvió declarar cerrado el procedimiento administrativo intentado por Administradora Beldoral C.A, (solicitando pronunciamiento en el sentido de la construcción ilícita), por cuanto el referido techo obtuvo permiso de construcción N° 12226, de fecha 26-02-1986, expedida por esa misma Dirección.-
Que las únicas forma de acceder al tantas veces referido techo, es por las escaleras internas del edificio, cuyo acceso se encuentra bloqueado por unas rejas de las cuales solo la Conserje, la Junta de Condominio y la Administradora, tienen las llaves.-
Este incumplimiento injustificado de la actora ha causado daños graves al inmueble de la demandada, al extremo que no es susceptible de uso, ni disfrute, porque resulta imposible arrendarlo.-
La entrada de las aguas de lluvia han ocasionado inundaciones en sus instalaciones eléctricas, cables y conexiones, produciendo corto circuito y la consecuente intervención del Cuerpo de Bomberos.-
Se ha afectado de manera general el cielorraso, las lámparas, el acabado inferior de su techo, frisos, paredes, balcón, rejas, ventanas, cocina, muebles de recibo, alfombras, colchones, causando daños en su patrimonio, cuya reparación e indemnización corre a cargo de Administradora Beldoral C.a y de todos los copropietarios del edificio.-
Acompaña fotografías donde se evidencia el estado interno del apartamento N° 44.-
Señala que la parte actora como los co-propietarios del edificio están obligados a reparar e indemnizar el lucro cesante que ha dejado de percibir por no poder dar en arrendamiento el inmueble de su propiedad, que es el destino que le ha dado al inmueble desde el momento de su adquisición.-
Estimó el lucro cesante en la cantidad de Veintiún Millones Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 21.280.000,00).-
En consecuencia, reconvino a la parte actora y a los co-propietarios del Edificio, en hacer las reparaciones al techo, en pagar la suma señalada por concepto de lucro cesante y la reparación de los daños causados al inmueble de su propiedad.-
Estimó su demanda reconvencional en la cantidad de Treinta y Siete Millones Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 37.280.000,00).-
En virtud de la cuantía de la reconvención el Juzgado de la causa, en auto del 25-05-2004, ordenó la remisión del expediente a un Juzgado de primera instancia.-
El Juzgado Sexto de Primera Instancia, a quien le correspondió el conocimiento de la causa por Distribución, admitió la reconvención y ordenó la citación de la parte actora reconvenida.-
En la oportunidad para dar contestación a la reconvención propuesta la actora reconvenida, se limitó a solicitar la nulidad del auto dictado por el Juzgado Décimo Quinto de Municipio, mediante el cual declina su competencia en un Tribunal de Primera Instancia, por cuanto debió declarar inadmisible la reconvención propuesta, en virtud de la cuantía.-
Solicitó se declare sin lugar la reconvención propuesta, por cuanto los hechos señalados en el por la parte demandada reconviniente, nada tienen que ver con los hechos ventilados en este proceso.-
En la oportunidad procesal, la parte actora reconviniente promovió pruebas, las cuales fueron admitidas y debidamente evacuadas.-
Contra el auto que admitió las pruebas, el apoderado de la parte actora reconvenida ejerció recurso de apelación, el cual fue oído en un solo efecto.-
En fecha 28-07-2005, el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial, dictó sentencia definitiva mediante la cual declaró Parcialmente Con Lugar la demanda, condenando a la parte demandada reconviniente al pago de la cuotas de condominio de agosto de 1999 a septiembre de 2002; el pago de los intereses moratorios causados sobre las cantidades adeudadas; Improcedente el cobro de las alícuotas de condominio que no estuvieren vencidas para el momento de la interposición de la demanda; improcedente la indexación o corrección monetaria; y al pago de la cuota extra del mes de agosto de 1999.-
Además declaró ese Juzgado de Primera Instancia: Parcialmente Con Lugar la Reconvención, condenando a la actora reconvenida a ejecutar las reparaciones del techo del inmueble de la demandada reconviniente; al pago de la indemnización de daños materiales, e improcedente el lucro cesante.-
Contra esa decisión ejerció recurso de apelación la parte actora reconviniente.-
Correspondió el conocimiento de la presente causa a esta Alzada, que ahora procede a decidir y para ello observa:
En informes en Alzada la parte demandada reconviniente, recurrente solicitó se declare la nulidad de la cuota extra condenada a pagar en el dispositivo de la decisión apelada, por cuanto la misma se origina de unas asambleas que el a quo declaró nulas.-
Que no procede el pago de intereses moratorios ordenados a pagar en la sentencia apelada, por cuanto la falta de pago de las cuotas de condominio demandadas, está justificada por el incumplimiento de la actora y demás co-propietarios del edificio Residencias Nuñez en la reparación del techo de su inmueble.-
Con respecto al lucro cesante, declarado improcedente por el juzgado de la primera instancia, insistió que con la inspección judicial practicada, la experticia que cursa en autos y la declaración de los testigos promovidos y evacuados, quedó claramente demostrado los daños emergentes causados al apartamento N° 44 del cual es propietaria.-
Alega además que los testigos están contestes al declarar que la demandada reconviniente nunca ha vivido en el apartamento N° 44, por cuanto desde que adquirió el inmueble ella lo destinó a darlo en arrendamiento; lo cual resultaba imposible dado el grave estado de deterioro causado por la culpa grave tanto de los co- propietarios como la Administradora Beldoral C.A.-
Promovió Constancia de Residencia expedida por la Oficina de Registro Civil de la Parroquia Cafetal, Municipio Baruta, donde se deja constancia de la declaración de las ciudadanas MARIA ANTONIETA CENTOFANTI LANDI y MARIA INMACULADA IRIS RAMAS DE HERNANDEZ, mediante la cual dan fe que la demandada tiene su Residencia en una dirección distinta a la ubicación del apartamento N° 44.-
En consecuencia, solicita se condene a ADMINISTRADORA BELDORAL, C.A. y a sus mandantes, los demás copropietarios del Edificio Residencias Nuñez, responsables solidarios de los daños que le causaron a su mandante en su patrimonio, tanto el daño emergente, ya acordado en la sentencia recurrida como en cuanto al lucro cesante, por ser procedente en derecho.
SEGUNDO
Antes de entrar a decidir el asunto sometido a su conocimiento, quiere esta Alzada dejar establecido que no se evidencia de las actas que conforman el expediente, que la parte accionante reconvenida en la presente causa, hubiere ejercido el recurso de apelación contra la decisión de fecha 28-07-2005, la cual en algunos particulares le resultó adversa. Como consecuencia de ello, resulta obvio que se conformó con todos y cada uno de los términos del fallo.
De igual forma y de acuerdo al contenido del escrito de informes de la parte accionada-apelante, la apelación ejercida obedece a que la sentencia condenó a pagar a su mandante la cuota extra correspondiente al mes de agosto de 1999; que dicha cuota tuvo también su causa y origen en las mismas asambleas que el a-quo declaró nulas, de lo cual se deriva la nulidad de esta cuota específica y así pide se declare.
También solicita no se condene a su mandante al pago de intereses de mora, ni siquiera a la rata legal del tres por ciento (3%); por cuanto el no pago de su mandante se justifica conforme al artículo 1168 del Código Civil, hasta que la actora y los demás propietarios del Edificio Residencias Nuñez realicen el pago de la indemnización de todos los daños causados, por no haber reparado el techo que cubre el apartamento N° 44 propiedad de la actora y sus demás efectos y derivaciones, como lo es el lucro cesante. En cuanto a este punto, señala que el daño emergente quedó demostrado, al punto que fue condenado a pagar el a-quo en su sentencia. Que el Juzgado de la causa negó la indemnización de lucro cesante no obstante haber establecido que quedaron comprobados los requisitos del daño, la culpa y la relación de causalidad y no obstante también los pedimentos de su mandante en el sentido que se ordenara la reparación del techo desde mucho antes de la carta enviada a la Junta de Condominio del Edificio de fecha 02-04-1998. Que para justificar su decisión, el a quo afirmó que su mandante pudo arrendar el apartamento y que al hacerlo o no constituía una conjetura; que había quedado demostrado que el apartamento no estaba arrendado desde finales del julio de 1998, por el grave estado de deterioro del apartamento, tal como lo señaló la testigo Nelly Vallen; por lo que no podía darlo en arrendamiento válida y lícitamente.
De acuerdo a lo antes citado, resulta claro que el conocimiento de la presente controversia por parte de esta Alzada, se centra en determinar si se encuentra o no ajustado a derecho los puntos antes señalados (cuota extra, intereses de mora y lucro cesante) la sentencia dictada por el Tribunal de la Causa en fecha 28-07-2005.
TERCERO
En el escrito libelar, específicamente en el numeral Segundo, la parte actora demanda el pago por concepto de cuotas extras, las cuales, a su decir, fueron aprobadas en reunión de copropietarios del Edificio Residencias Nuñez, tal como se evidencia en el Libro de Actas de Asamblea de Copropietarios, en fecha 15-04-1997; 30-06-1999; 16-10-2000; la cantidad de Doscientos Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 278.000,00) correspondiente a los meses de agosto de 1999 hasta Septiembre de 2002.
En la oportunidad de la contestación a la demanda, el apoderado de la accionada opone la excepción de nulidad de la pretendida obligación a cargo de su mandante de pagar la suma de Doscientos Setenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 278.000,00) en concepto de cuotas extras y fijas, por cuanto esos montos no se calcularon con base en los promedios del año anterior a su elaboración, ni fueron aprobados en asamblea de los copropietarios del Edificio antes citado, en decisión de las dos terceras partes de los mismos, excepcionando de las mismas la correspondiente al mes de agosto de 1999.
En la sentencia dictada por el A-quo, se consideró que la parte demandada no impugnó la cuota correspondiente al mes de agosto de 1999, considerando como reconocido el incumplimiento del pago de la misma por parte de la demandada y con respecto al resto de las cuotas extras impugnadas, las declaró improcedentes, toda vez que los acuerdos por medio de las cuales se aprobó su cobro no cumplen los requisitos de la mayoría para la toma de decisiones establecidas en el documento de condominio. Del mismo modo, en los Informes presentados ante este Superior, el apoderado de la accionada reconviniente, solicita la nulidad de esta cuota específica, “en razón de que la excepción que de la misma hice constituye la confesión de un error de hecho, la cual revoco de conformidad con lo establecido en el artículo 1404 del Código Civil…”
Al respecto este sentenciador considera:
El artículo invocado, 1.404 del Código Civil dispone:
“Artículo 1.404. La confesión judicial o extrajudicial no puede dividirse en perjuicio del confesante. Este no puede revocarla si no prueba que ella ha sido resultado de un error de hecho. No puede revocarse so pretexto de un error de derecho.”

La regla establecida en esta norma quiere decir que el que quiera valerse de las declaraciones judiciales o extrajudiciales del adversario no puede aceptar lo que le favorezca y rechazar lo que le sea adverso. Ella debe tomarse íntegramente.
En el caso en estudio, tenemos que este alegato si bien no fue esgrimido en la reconvención, para así darle oportunidad a la accionante reconvenida de contradecirlo y de hacer la contra prueba; no es menos cierto que la decisión apelada anula las asambleas de fechas 15-04-1997 y 30-06-1999, las cuales acordaron el pago de las cuotas extras demandadas a ser depositada; entre la que se encuentra la correspondiente al mes de Agosto de 1999, razón por la cual teniendo su origen esta cuota extra en las asambleas declaradas nulas por el Tribunal de Instancia, mal podía acordarse su pago por no haber sido impugnada, ya que ésta se originó en una asamblea que fue declarada nula, por lo que se hace Improcedente el pago de la cuota extra correspondiente al mes de agosto de 1999. Así se decide.
En lo que se refiere a lo solicitado por la representación de la accionada reconviniente, referido a que no debió ser condenada al pago de los intereses de mora, ni siquiera a la rata legal del tres por ciento (3%), ya que el no pago de su mandante se justifica conforme a lo dispuesto en el artículo 1168 del Código Civil, referido a la excepción del contrato no cumplido, este Superior considera:
En el escrito de contestación a la demanda y reconvención, se excepciona la demandada en el hecho que no canceló los recibos de gastos comunes, ya que ADMINISTRADORA BELDORAL, C.A. y las Juntas de Condominio del mismo se han negado desde antes de abril de 1998, en que su mandante solicitó la reparación del techo del apartamento de su propiedad, a cumplir con su obligación principal y recíproca de reparar el techo que cubre los apartamentos Nros 43 y 44 del Edificio y de mantener limpios y destapados de basura, los canales y ductos o bajantes que reciben el agua de las lluvias, lo que produce su desbordamiento; que siendo el documento de condominio lo que constituye la prueba del llamado por la doctrina “contrato de condominio”, el incumplimiento por la actora, en su condición de administradora del inmueble, de las obligaciones que las cláusulas y demás disposiciones del mismo establecen a cargo de ella, que afectan directamente la propiedad que de los condóminos tienen sobre sus respectivos apartamentos, da derecho a éstos, conforme a la teoría de la causa de las obligaciones, a abstenerse de cumplir su obligación recíproca de pagar la alícuota condominial de los gastos comunes y gastos no comunes hasta que ella cumpla con su obligación de reparar el techo.
En tal sentido tenemos que los intereses moratorios se causan por el retardo culposo en el cumplimiento de una obligación de pago, siendo el fin último del cobro de intereses moratorios que la falta de pago oportuno por parte del condómino no se traduzca en una pérdida, en virtud de la desvalorización del capital adeudado, lo cual deriva en un perjuicio para los demás copropietarios del edificio; siendo que en este caso, estos intereses son calculados al interés legal del tres por ciento (3%), establecido en el artículo 1.746 del Código Civil, el cual dispone:
“El interés es legal o convencional. El interés legal es el tres por ciento anual.
El interés convencional no tiene más límites que los que fueren designados por la Ley especial; salvo que, no limitándola la Ley, exceda de una mitad al que se probare haber sido interés corriente al tiempo de la convención, caso en el cual será reducido por el Juez a dicho interés corriente si lo solicita el deudor…”

Del mismo modo, según lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual establece que las liquidaciones o planillas pasadas por el administrador se tienen como documentos con fuerza ejecutiva sólo respecto de los montos por concepto de gastos comunes y siendo que en el presente caso, la propia parte accionada reconviniente negó el pago de las planillas de condominio, basado en el alegato de incumplimiento por parte de la accionante, resulta procedente el cobro solicitado por la parte actora reconvenida en los mismos términos establecidos por el Juzgado de la causa; es decir, sobre las cantidades adeudadas, las cuales no podrán exceder del tres por ciento (3%) anual, cantidad que será determinada a través de una experticia complementaria del fallo. Así se decide.
Por último, en cuanto a lo solicitado por la parte accionada reconviniente en su escrito de Informes ante este Superior, referido al pago por concepto de lucro cesante, solicitado en el escrito reconvencional, en el que pide por este concepto la cantidad de VEINTIUN MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MI BOLIVARES (Bs. 21.280.000,00) que resulta de multiplicar los cincuenta y un (51) meses transcurridos desde el 01-08-1999 hasta el 01-05-2004, a razón de Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 380.000,00) mensuales, promedio que debieron producir los frutos civiles del inmueble de su propiedad más la cantidad que corresponda al tiempo que siga transcurriendo hasta que quede terminada la debida reparación del techo, a razón de los mismos Trescientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 380.000,00) mensuales, o la cantidad que por este concepto determine el Tribunal a justa regulación de expertos, conforme a lo establecido en el artículo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Alega en los Informes ante esta Alzada que el daño emergente sí fue acordado por el a quo; que la relación de causalidad entre la culpa y el daño es evidente, que si ADMINISTRADORA BELDORAL, C.A. y los demás co- propietarios del edificio RESIDENCIAS NUÑEZ, hubieran ordenado reparar el techo del apartamento N° 44, los daños a éste no se hubieran producido. Que el Juzgado de Primera Instancia negó la indemnización del lucro cesante no obstante haber establecido que quedaron probados los requisitos del daño, la culpa y la relación de causalidad, que no obstante también los pedimentos de su mandante en el sentido de que se ordenara la reparación del techo desde mucho antes de la carta que su mandante le envió a la Junta de Condominio del Edificio, de fecha 02-04-1998; por lo que el Juez a-quo dejó de aplicar el artículo 1.273 del Código Civil. Que el Tribunal de la causa consideró que su mandante pudo arrendar el apartamento y que el hacerlo o no constituía una conjetura; que lo cierto es que para darlo en arrendamiento, el apartamento tenía que no estar arrendado y quedó demostrado en autos con la certificación de solvencia expedida por la actora y con las declaraciones de los testigos, que el apartamento ha estado inhabilitado desde hace muchos años, desde que NELLY VALLEN lo entregó a finales de julio de 1998, por el grave estado de deterioro del apartamento. Que es errada la motivación de la sentencia recurrida en cuanto afirma que no está probada la existencia de una relación arrendaticia que se viera alterada por haberse producido el incumplimiento en el mantenimiento del techo que recubre el apartamento, que su mandante sí probó que la situación de inhabitabilidad del apartamento permaneció inalterada por haberse negado tanto la Administradora Beldoral C.A. como los copropietarios del Edificio RESIDENCIAS NUÑEZ, a cumplir su obligación.
Al respecto este Superior considera:
En la sentencia apelada, se dejó establecido que, según la prueba de experticia, en la cual se determinan los daños causados en el interior del inmueble y los costos de las reparaciones de los daños, declaró procedente la indemnización de los mismos ocasionados en el inmueble propiedad de la demandada reconviniente.
Ahora bien, es de doctrina, que el lucro cesante representa junto con el daño emergente una de las categorías del daño material, y como tal, es resarcible conforme a lo previsto en el artículo 1.273 del Código Civil, el cual dispone: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”.
En tal sentido, no puede esta Alzada más que señalar su discrepancia con los conceptos manejados por el sentenciador de instancia para declarar la improcedencia del lucro cesante solicitado en la reconvención, pues si el Juzgado de Instancia, al considerar que la Administradora accionante había incumplido con los deberes correspondientes, por cuanto no hizo las reparaciones en el techo del inmueble, lo cual ocasionó los daños en el apartamento de la accionada; mal podía negar el pago del lucro cesante, señalando que “queda a voluntad de la demandada haber dado o no en arrendamiento el inmueble,” y que no puede constituirse en lucro cesante toda vez que el hecho que la parte pudiera arrendar el inmueble no constituye un hecho o perjuicio cierto, sino un juicio hipotético. Esa sola circunstancia, en modo alguno, podía servir de base para que se declarara sin lugar tal reclamación, toda vez que el artículo 1.273 del Código Civil, claramente dispone, como bien se señaló anteriormente, que: “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado, salvo las modificaciones y excepciones establecidas a continuación”, sin establecer para ello, mayores condiciones, mucho menos similares a la utilizada por el juzgador de la instancia en el caso bajo análisis; además, es de resaltar que en las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente, quedó demostrado que la última ocupante del inmueble fue la ciudadana LUZ NELLY BALLEN, quien canceló las cuotas de condominio hasta el 31-07-1999, fecha para la cual dejó de ocupar el inmueble como arrendataria, lo cual indica el perjuicio sufrido por la demandada reconviniente al no poder arrendar el inmueble debido al mal estado en que se encontraba, siendo que para poder proceder al arrendamiento de un inmueble debe estar en buen estado y hechas las reparaciones necesarias, tal como lo dispone el artículo 1.586 del Código Civil; lo cual no es el caso de autos, por cuanto, quedó establecido los daños sufridos en el inmueble, los cuales fueron condenados en la sentencia de instancia.
Por tanto, siendo que en el presente caso la demandada fue debidamente resarcida por el daño ocasionado al inmueble de su propiedad debido al incumplimiento de la accionante en el cumplimiento de sus deberes como Administradora, entre los que se encuentran el cuidar los bienes comunes, siendo el techo del Edificio RESIDENCIAS NUÑEZ un bien común, resultaba del todo apegada a derecho, la reclamación del lucro cesante por tal hecho, mas aún en este caso donde la accionada facilitó la labor al sentenciador, pues aportó a los autos la experticia que reportaba la estimación del lucro cesante demandado en la reconvención y que, en modo alguno, fue debidamente valorada y apreciada por el Juzgado de instancia, quien consideró que no quedó demostrada la existencia de una relación arrendaticia; siendo que – como ya se dijo -, quedó demostrado que la última ocupante del inmueble fue la ciudadana LUZ NELLY BALLEN, quien canceló las cuotas de condominio hasta el 31-07-1999, fecha para la cual dejó de ocupar el inmueble como arrendataria, lo cual además quedó ratificado con las testimoniales promovidas y evacuadas, motivo por el cual, en el dispositivo del fallo será acordado el lucro cesante reclamado, montante a la cantidad de Veintiún Millones Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 21.280.000,00). Así se decide.
DECISION
Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR NOVENO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS, ADMINISTRANDO JUSTICIA EN NOMBRE DE LA REPUBLICA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado LUIS ANTONIO SOSA RIOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada reconviniente contra la decisión dictada el 28-07-2005 por el Juzgado Sexto de Primera Instancia Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial. SEGUNDO: Como consecuencia del anterior particular, se MODIFICA EL PARTICULAR PRIMERO, punto 5 DE LA REFERIDA SENTENCIA, cuyo contenido queda en lo sucesivo de la siguiente forma: “5.- Se declara Improcedente el pago de la cuota extra correspondiente al mes de Agosto de 1999, montante a la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,00). SEGUNDO: Del mismo modo, se MODIFICA EL PARTICULAR SEGUNDO, punto 3. del fallo, quedando en lo sucesivo el contenido de la siguiente forma: “3.- Se condena a la Administradora Beldoral, C.A. al pago de VEINTIÚN MILLONES DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 21.280.000,00), por concepto de lucro cesante.
Queda así REFORMADA la decisión apelada, sin la imposición de las costas del recurso dado el carácter del fallo.
Publíquese, regístrese, diaricese, déjese copia, expídase copia certificada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Noveno en lo Civil Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Palacio de Justicia. En Caracas, a los Diecinueve (19) días del mes de julio de 2006. Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ
CESAR E. DOMINGUEZ AGOSTINI LA SECRETARIA
NELLY B. JUSTO M.

En esta misma fecha, siendo las 03:20 p.m., se publicó la anterior decisión.

LA SECRETARIA

CEDA/nbj
Exp. N° 7716