TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 196º y 147°

Parte actora: Ciudadano FRANCISCO GIL RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 11.734.523.

Apoderada judicial de la parte actora: Ciudadana AIDA PRATO ROMERO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 7.078.

Parte demandada: Ciudadano JOSÉ FIGUEIRA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° V- 6.054.511.

Apoderados judiciales de la parte demandada: Ciudadanos FRANCISCO JAVIER HERNÁNDEZ SANTANA y JOSÉ GREGORIO ARAUJO MÁRQUEZ, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 82.478 y 82.707, respectivamente.

Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRAVENTA.

Expediente N°: 05-7845

I
SÍNTESIS DEL PROCESO
Se inició esta causa por demanda intentada en fecha 10 de Diciembre de 2004 por la parte actora, ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Luego de realizarse el sorteo respectivo le correspondió a este Tribunal conocer la presente causa.
En fecha 03 de Febrero de 2005, este Juzgado admitió la demanda, y ordenó el emplazamiento de la parte demandada.
En fecha 17 de Febrero de 2005, este Tribunal ordenó librar oficio N° 0269, dirigido a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, a los fines de informar respecto el último domicilio de la parte demandada. En la misma fecha se cumplió con lo acordado.
En fecha 14 de Abril de 2005, este Juzgado acordó ratificar oficio N° 0269, dirigido a la Oficina Nacional de Identificación y Extranjería, ordenando librar nuevo oficio a dicha Oficina, a los fines de informar del último domicilio de la parte demandada. En la misma fecha se libró oficio N° 0704.
En fecha 18 de Mayo de 2005, este Tribunal libró compulsa a la parte demandada.
En fecha 25 de Mayo de 2005, el Alguacil de este Tribunal dejó constancia en autos de haberse trasladado a la dirección de la parte demandada, resultando imposible lograr su cometido, toda vez que el demandado no se encontraba en el lugar.
En fecha 07 de Junio de 2005, este Tribunal ordenó librar cartel de citación a la parte demandada. En la misma fecha se libró cumplió con lo ordenado.
En fecha 12 de Julio de 2005, los apoderados judiciales de la parte demandada consignaron escrito de contestación a la demanda y reconvención ante este Tribunal.
En fecha 15 de Julio de 2005, este Tribunal admitió la reconvención, y ordenó notificar a la parte actora reconvenida.
En fecha 22 de Julio de 2005, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida consignó ante este Tribunal escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 02 de Agosto de 2005, los apoderados judiciales de la parte demandada reconviniente consignaron ante este Tribunal escrito de promoción de pruebas.
En fecha 12 de Agosto de 2005, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida consignó ante este Tribunal escrito de promoción de pruebas.
En fecha 19 de Septiembre de 2005, este Tribunal ordenó agregar a los autos las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 21 de Septiembre de 2005, la apoderada judicial de la parte actora reconvenida consignó ante este Tribunal escrito de oposición a la admisión de las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente.
En fecha 28 de Septiembre de 2005, la parte demandada reconviniente consignó ante este juzgado escrito de alegatos.
En fecha 10 de Octubre de 2005, este Tribunal se pronunció respecto a la admisión de las pruebas promovidas por las partes.
En fecha 06 de Febrero de 2006, la parte actora reconvenida consignó escrito de informes ante este Juzgado.
En fecha 17 de Febrero de 2006, la parte demandada reconviniente consignó escrito de observaciones a los informes por ante este Tribunal.

II
ALEGATOS DE LAS PARTES
En su libelo de demanda, la apoderada judicial de la parte actora, alegó lo siguiente:
1. Que en fecha 06 de Octubre de 1998, celebró un contrato de opción de compraventa con la parte demandada, sobre un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de Catia La Mar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, según consta en documento autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 06 de Octubre de 1998, anotado bajo el N° 22, Tomo 77.
2. Que el contrato de opción de compraventa del inmueble debía ser ejecutado a más tardar el 31 de Enero de 1999, según se encuentra establecido en el contrato, permitiéndole a la parte demandada el adelanto de diversas modificaciones al inmueble.
3. Que la parte demandada no compró el inmueble en la fecha establecida, ni lo devolvió, pese a haber estado obligada a ello, según lo establece el contrato.
4. Que en el contrato, las partes incluyeron un mecanismo de solución ante el incumplimiento, quedando facultado el propietario a tomar posesión del inmueble con la presencia de un Juez.
5. Que las partes establecieron una penalización, a los fines de resarcir al propietario del inmueble, en el caso de que la parte demandada no adquiriese el inmueble en el lapso previsto, en virtud de la ocupación del mismo.
6. Que la parte demandada instaló un comercio en dicho inmueble, lucrándose sin haber comprado el mismo, y se encuentra ocupando el mismo desde casi setenta y cuatro (74) meses.
7. Que en fecha 05 de Abril de 2004, el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Vargas, practicó inspección judicial sobre el inmueble de marras, encontrándose el mismo en estado de abandono, y que dicho inmueble tiene servicio eléctrico, pese a que carece de medidor.
8. Que demanda al ciudadano José Figueira, por cumplimiento de contrato, para que el mismo sea condenado a lo siguiente:
• En el cumplimiento del contrato suscrito por las partes, específicamente en su cláusula séptima, relativa al derecho de tomar posesión del inmueble, en virtud del no otorgamiento del contrato de compraventa definitivo.
• En pagar la penalización establecida en el contrato, por concepto de indemnización de daños y perjuicios, calculados en la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo) mensuales, dicha cantidad ascendía al momento de introducir el libelo a la cantidad de Veintinueve Millones Trescientos Setenta y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres Bolívares (Bs. 29.373.333,oo), en virtud de haber transcurrido setenta y tres meses (73) y veintiocho días (28), así como las cantidades que se sigan venciendo.
• La indexación o corrección monetaria de las cantidades a que hubiere lugar.
• Las costas y costos del presente juicio.

Asimismo, los apoderados judiciales de la parte demandada, alegaron en su escrito de contestación de la demanda lo siguiente:
1. Que niega y rechaza la demanda incoada, tanto en los hechos enunciados como en el derecho invocado.
2. Que niega y rechaza que el contrato denominado “opción de compraventa”, tenga naturaleza de contrato preparatorio de compraventa, ya que mediante el mismo se perfeccionó la venta del inmueble de marras.
3. Que niega y rechaza que la parte demandada haya incumplido alguna obligación.
4. Que la parte actora debía haber cumplido con las obligaciones que establece la Ley, para que pudiera llevarse a cabo el otorgamiento definitivo del contrato de compraventa.
5. Que la parte demandada pagó con anterioridad a la fecha límite, a saber el 31 de Enero de 1999, siendo que la parte actora evitó en todo momento el otorgamiento del documento de compraventa definitivo, pese a las solicitudes de la parte demandada, alegando que debía tramitar la solvencia del derecho de frente y demás impuestos adeudados.
6. Que la parte demandada entregó las cantidades de dinero establecidas en el contrato por concepto de dicha negociación, manifestando su intención de comprar el inmueble, dichas cantidades superan la cantidad acordada por las partes en el contrato.

Asimismo, la parte demandada, en su escrito de reconvención alegó lo siguiente:
1. Que en la cláusula primera del contrato de “opción de compra”, como lo denominaron las partes, la parte actora reconvenida manifestó la voluntad de venderle a la parte demandada reconviniente el inmueble de marras.
2. Que una vez que la parte demandada reconviniente pagó las cantidades de dinero necesarias por concepto de la negociación, las cuales superaban la cantidad acordada, manifestó igualmente su voluntad de adquirir el inmueble.
3. Que en el contrato se estableció el precio del inmueble en la cantidad de Ochenta Mil Doscientos Cuarenta y Cuatro Dólares Norteamericanos con Setenta y Cinco Centavos de Dólar (U.S.$ 80.244,75).
4. Que el contrato se encuentra perfeccionado, toda vez que las partes manifestaron sus voluntades de vender y comprar, respectivamente, identificaron el inmueble y acordaron el precio, del cual pagó la primera parte la demandada reconviniente.
5. Que demanda al ciudadano Francisco Gil Rodríguez Hernández, por cumplimiento de contrato de compraventa, para que el mismo convenga o sea condenado en lo siguiente:
• Pagar la totalidad de las deudas ante las autoridades administrativas municipales, a los fines de obtener la solvencia de derecho de frente del inmueble vendido.
• Otorgar el documento de venta ante la Oficina Subalterna de Registro Público, así como recibir las cantidades restantes del precio de venta pactado para la fecha de la convención.
La apoderada judicial de la parte actora reconvenida, en su oportunidad de dar contestación a la reconvención, alegó:
1. Que rechaza y contradice la reconvención planteada por la parte demandada reconviniente.
2. Que la parte actora reconvenida había cumplido a cabalidad con los pagos de impuestos municipales y tenía solvente el inmueble.
3. Que rechaza y niega que la parte actora reconvenida haya despojado a la parte demandada reconviniente de dinero alguno, o que haya recibido cantidad alguna de la demandada, como parte del precio del inmueble.
4. Que la parte actora reconvenida recibió una única cantidad de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000,oo), recibida de la parte demandada reconviniente, con ocasión de la firma del contrato.
5. Que no es cierto que el contrato suscrito por las partes sea un contrato de compraventa, ya que la misma tendría lugar con el otorgamiento ante la Oficina Subalterna de Registro del documento correspondiente de venta y el pago de la primera cuota de cuarenta y cinco mil novecientos dólares americanos (U.S.$ 45.900,oo), más la constitución de hipoteca de primer grado para garantizar el saldo del precio.

III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Corresponde ahora proceder a analizar las pruebas de mérito aportadas por las partes para su defensa.
La parte actora reconvenida, en la oportunidad procesal correspondiente, a los fines de demostrar la veracidad de sus alegatos, promovió las siguientes pruebas:
1. Original de documento de propiedad de un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de Catia La Mar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Vargas del Distrito Federal (hoy del Estado Vargas), de fecha 13 de Mayo de 1994, anotado bajo el Nº 18, Tomo 9, Protocolo Primero. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
2. Original de contrato de opción de compraventa, suscrito por las partes, sobre un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de Catia La Mar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 06 de Octubre de 1998, anotado bajo el N° 22, Tomo 77. Dicha prueba representa un documento privado, que al haber sido reconocido por ambas partes adquiere pleno valor probatorio como lo indica el artículo 1.363 del Código Civil. Así se declara.
3. Original de Inspección Judicial evacuada en fecha 05 de Abril de 2004, por el Juzgado Cuarto de Municipio de la Circunscripción del Estado Vargas, sobre el inmueble de marras. Este Tribunal, de conformidad con la disposición contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho medio probatorio, atendiendo a la sana crítica. Así se declara.
4. Copia fotostática simple de sentencia interlocutoria, dictada por el Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declarando la perención de la instancia, de fecha 27 de Mayo de 2004. De conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
5. Prueba de informes dirigida a la sociedad mercantil “Administradora Serdeco, C.A.”, a los fines de que informe sobre las deudas que hubiesen estado pendientes desde el 15 de Mayo de 1998, hasta el 12 de Agosto de 2005, respecto a los servicios de electricidad y aseo urbano prestados al inmueble de marras. Observa este Juzgador, que la prueba no fue evacuada en ninguna oportunidad en juicio, y al no constar la misma en autos, este Tribunal se abstiene de valorar la misma, en virtud de la inexistencia de instrumento sobre el cual pueda realizarse juicio de valor alguno. Así se declara.
6. Original de certificado de solvencia Nº 57161, expedido por la Dirección General de Liquidación y Renta de la Alcaldía del Municipio Vargas, Distrito Federal (ahora Distrito Capital), de fecha 02 de Septiembre de 1998, válido hasta el 31 de Diciembre de 1998, identificado con el Nº 57161, sobre el inmueble de marras. Observa este Tribunal, que el anterior documento tiene naturaleza administrativa, y de conformidad con lo establecido en el artículo 8 de La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo se constituye en un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de veracidad y que además, es erga omnes; en consecuencia, este Tribunal le concede valor probatorio al mismo. Así se declara.

Asimismo, la parte demandada reconviniente, en la oportunidad procesal para promover pruebas, promovió las siguientes:
1. Reprodujo el mérito favorable de los autos. Al no constituir esto ningún medio probatorio, este Tribunal no puede otorgarle tal valor. Así se declara.
2. Copia fotostática simple de cheque de gerencia, por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,oo), girado contra el Banco Canarias de Venezuela, cheque Nº 05009444, de fecha 14 de Mayo de 1998, librado en favor de la parte actora reconvenida, por concepto de la venta de cuotas de participación y abono a la opción de compra, suscrita el 15 de Mayo de 1998. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
3. Copia fotostática simple de venta de cuotas de participación, de fecha 15 de Mayo de 1998, autenticada por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotada bajo el N° 46, Tomo 25. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
4. Copia fotostática simple de contrato de primera opción de compraventa, suscrita por las partes, sobre el inmueble de marras, autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, de fecha 15 de Mayo de 1998, anotado bajo el N° 42, Tomo 25, en la cual se había pactado el precio del inmueble en la cantidad de Cincuenta y Tres Millones (Bs. 53.000.000,oo), y de la cual, según sostiene la promovente, pese a no evidenciarse, puede deducirse que la parte demandada reconviniente pagó la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,oo) como adelanto, en razón de haber establecido, en la segunda opción de compraventa, en una cantidad menor a la primera. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
5. Copia fotostática simple de contrato de opción de compraventa, suscrito por las partes, sobre un inmueble identificado como una (1) casa, ubicada en la Calle Guaicaipuro, Sector Mamo de Catia La Mar, Parroquia Catia La Mar, Municipio Vargas del Estado Vargas, autenticado por ante la Notaría Pública Trigésima Sexta del Municipio Libertador del Distrito Federal, de fecha 06 de Octubre de 1998, anotado bajo el N° 22, Tomo 77. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
6. Copia fotostática simple de cheque de gerencia, por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), dicha cantidad equivalía para la fecha de pago a Diecinueve Millones Novecientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 19.999.994,71), girado contra el Banco República, cheque Nº 06012, de fecha 06 de Octubre de 1998, librado en favor de la parte actora reconvenida, con cargo a una cuenta cuyo titular es la parte demandada reconviniente. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
7. Copia fotostática simple de cheque de gerencia, por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), girado contra el Banco República, cheque Nº 513-0536461, de fecha 06 de Octubre de 1998, librado en favor de la parte actora reconvenida, con cargo a una cuenta cuyo titular es la parte demandada reconviniente. Este Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho instrumento. Así se declara.
8. Prueba de informes, dirigida a la entidad bancaria “Banco Canarias de Venezuela”, para que informe si en fecha 14 de Mayo de 1998, fue librado cheque de gerencia en favor de la parte actora reconvenida, por instrucciones de la parte demandada reconviniente, por la cantidad de Doce Millones de Bolívares (Bs. 12.000.000,oo), cobrado por la parte actora reconvenida. Observa este Juzgador, que la prueba no fue evacuada en ninguna oportunidad en juicio, y al no constar la misma en autos, este Tribunal se abstiene de valorar la misma, en virtud de la inexistencia de instrumento sobre el cual pueda realizarse juicio de valor alguno. Así se declara.
9. Prueba de informes, dirigida a la entidad bancaria “Fondo Común” (antes Banco República), para que informe si en fecha 06 de Octubre de 1998, fueron librados dos (2) cheques de gerencia en favor de la parte actora reconvenida, por instrucciones de la parte demandada reconviniente, el primero por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), y el segundo por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), con cargo a una cuenta cuyo titular es la parte demandada reconviniente, cobrado por la parte actora reconvenida. Este Tribunal, de conformidad con la disposición contenida en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, le otorga valor probatorio a dicho medio probatorio, atendiendo a la sana crítica. Así se declara.

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA DEMANDA PRINCIPAL
Este Tribunal, encontrándose en la oportunidad procesal correspondiente para dictar sentencia en el presente juicio, lo hace en los siguientes términos:
Primeramente, considera de vital importancia para este Tribunal, analizar el contrato suscrito por las partes, en virtud del cual intentan la presente acción. Así tenemos, que las partes al momento de suscribir dicho contrato lo denominaron “opción de compraventa”, tal como sostiene la parte actora.
Sostiene la parte demandada que ha celebrado con la parte actora un contrato de compraventa, el cual ha sido calificado erróneamente como contrato de opción de compraventa, toda vez que en el mismo consta la manifestación de voluntad de ambas partes, por un lado la de vender el inmueble, y por el otro la de adquirir la propiedad del mismo, mediante el pago de un determinado precio, dicho inmueble se encuentra especificado y determinado en el contrato suscrito por las partes.
Existe un principio que establece "in claris non fit interpretatio", es decir, que el contrato por el cual las partes se han obligado voluntariamente no es susceptible de interpretación cuando sus términos son claros y precisos. La doctrina de casación, ha sostenido que ante las declaraciones explícitas y precisas de los contratantes no le es permitido a los Tribunales darles un significado distinto del que aparece evidente del significado propio de las palabras, ya que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.
Por interpretación en contrario de lo anterior, en caso de que las partes o una de ellas no esté de acuerdo con la calificación dada al contrato que han suscrito, el contenido del mismo debe ser analizado por el Tribunal, a los fines de determinar la naturaleza del mismo y su alcance. En esta oportunidad cabe observar la disposición establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Negrillas de este Tribunal)

El artículo transcrito anteriormente, le da la potestad al Juez de interpretar y calificar los contratos que presenten ambigüedades, independientemente de la calificación dada por las partes a los mismos, en atención a las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe.
A los fines de interpretar el contrato en cuestión, considera este Tribunal imprescindible dar a conocer la acepción dada por la doctrina respecto a ambos contratos.
Así tenemos, que la opción de compraventa puede ser unilateral o bilateral, según consienta una o ambas partes, respectivamente. En el presente caso, se observa claramente que la manifestación de voluntad fue de las dos partes, tanto del vendedor como del comprador, en razón de lo cual nos encontramos frente a la llamada “promesa bilateral de venta”.
Respecto a la promesa bilateral, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías”, ha sostenido: “(…) Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta”.
En la misma obra, el Dr. José Luis Aguilar Gorrondona, ha sostenido que el contrato de compraventa es aquel por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio.
Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, define el contrato de compraventa de la siguiente manera: “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”
Cabe citar el criterio manejado por la doctrina mayoritaria en Venezuela respecto a las llamadas “promesa bilaterales”, siendo éste el caso frente al cual nos encontramos. El Dr. Aguilar Gorrondona, en su obra titulada “Contratos y Garantías”, Derecho Civil IV, sostiene lo siguiente: “(…) en el caso de promesa bilateral donde hay mas que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo (…).”
Del estudio de lo anterior, y en concordancia con la posición sostenida por la doctrina mayoritaria venezolana, considera este Tribunal, que pese a que a las partes al momento de suscribir el contrato lo consideraron una opción de compraventa, al analizar las cláusulas del mismo, se observa clara e indudablemente que han sido establecidas obligaciones recíprocas para ambas partes, debiendo ser consideradas principalmente dos (2) obligaciones características del contrato de compraventa, a saber: la obligación del vendedor de trasladar la propiedad definitiva de la cosa, y la obligación del comprador de pagar un precio, el cual ya había sido determinado. Observa este Tribunal, que ambas partes habían manifestado su consentimiento, tanto en la transmisión de la propiedad del inmueble, como en la adquisición del mismo, y el pago de la cosa.
Del contrato suscrito por las partes, se observa la voluntad de los contratantes de vender y comprar, respectivamente, al punto tal de que la cláusula cuarta de dicho contrato le permitía al comprador realizar arreglos al inmueble, el cual sería facilitado por el vendedor.
Considera este Tribunal, que en el caso de marras nos encontramos frente a un contrato de compraventa y no de opción de compraventa, por cuanto al tratarse de una promesa bilateral de compraventa, en la cual ha habido manifestación del consentimiento de ambas partes, por un lado de vender el inmueble y por el otro de adquirir la propiedad el mismo, ha quedado perfeccionado el contrato de compraventa, al estar determinados en dicho contrato todos y cada uno de los elementos esenciales del mismo, a saber: el objeto del contrato, el precio y el consentimiento. Así pues, al haberse transmitido la propiedad de la cosa, lo que estaba diferido era la tradición o entrega del inmueble, la cual surgiría al momento de la protocolización, que en ningún caso es requisito esencial para el perfeccionamiento del contrato de compraventa, toda vez que el mismo ha quedado perfeccionado con la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, siendo que dicha protocolización sólo tiene efectos de oponibilidad frente a terceros.
Ahora bien, la parte actora reconvenida alega que la parte demandada reconviniente ha incumplido con su obligación de realizar la entrega del inmueble de marras, según lo establece el contrato suscrito por las partes, toda vez que no fue otorgado el documento definitivo de compraventa del inmueble.
En razón del alegato anterior, la parte actora reconvenida demandó el cumplimiento del contrato suscrito, específicamente las cláusulas relativas a la entrega del inmueble y el pago de la penalización acordada, por concepto de indemnización de daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada reconviniente a la actora reconvenida.
En virtud de lo anterior, considera este Tribunal pertinente traer a colación lo establecido el artículo 1.167 del Código Civil, el cual reza:
“Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Después de analizar la norma anterior, observa este juzgador la existencia de dos elementos para la procedencia de la acción por resolución de contrato intentada por la parte actora, a saber: (i) la existencia de un contrato bilateral, y (ii) el incumplimiento de una de obligación por la parte demandada.
Al analizar el contrato de compraventa suscrito por las partes, no puede dejar de observar este Juzgador, que la obligación siguiente al otorgamiento de dicho contrato iba dirigida a la parte actora reconvenida. Así tenemos, que la cláusula octava de dicho contrato, establece:
“OCTAVA: (…) EL PROPIETARIO asume la obligación de tener libre de todo gravamen, censo, hipoteca a EL INMUEBLE, y entregar oportunamente a EL OPTANTE, para que se pueda otorgar el documento de Compra-Venta dentro del plazo previsto, las solvencias de EL INMUEBLE y la Planilla de pago al SENIAT del porcentaje correspondiente del Impuesto por la operación, así mismo debe tener vigente su Cédula de Identidad y su RIF. (…)” (sic)

De la cláusula antes expuesta, se deduce indudablemente que la obligación siguiente al otorgamiento del contrato suscrito por las partes le correspondía a la parte actora reconvenida.
Respecto a lo anterior, cabe recordar la disposición contenida en el artículo 1.354 del Código Civil, el cual establece textualmente lo siguiente:
“Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”

Expuesto el artículo anterior, observa este Tribunal que la parte actora no logró demostrar haber cumplido con la obligación a la cual se encontraba compelida, conforme al contrato, en razón de lo cual, el incumplimiento de la parte demandada reconviniente alegado por el demandante resulta ser consecuencia del incumplimiento de la parte actora reconvenida, toda vez que el pago de la totalidad del inmueble debía ser realizado por la parte demandada reconviniente, una vez verificada la solvencia del inmueble y demás obligaciones establecidas en la cláusula octava del contrato por el vendedor.
En razón de lo anterior, considera este Juzgador improcedente la demanda intentada por la parte actora reconvenida, así como la penalización solicitada por la parte actora reconvenida, respecto a la indemnización de daños y perjuicios, toda vez que la obligación le correspondía primeramente al vendedor, y posteriormente al comprador, el cual sólo debía pagar el precio, verificado el cumplimiento de la obligación establecida en la cláusula octava del contrato por parte del vendedor, parte actora reconvenida en este juicio. Así se decide.

V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR LA RECONVENCIÓN
La parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, reconvino a la parte actora en cumplimiento del contrato suscrito por las partes, alegando que el mismo, pese a ser denominado opción de compraventa, se trataba de un contrato de compraventa, en virtud de encontrarse en el mismo la manifestación del consentimiento de las partes contratantes, a los fines de vender y adquirir el inmueble de marras, así como consta la determinación del objeto del contrato y el precio del mismo.
Respecto a la calificación del contrato, la misma fue resuelta por este Juzgador en el capítulo previo, debiendo ser considerado el mismo como un contrato de compraventa, en virtud de lo expuesto en el capítulo IV de esta decisión.
El artículo 1.167 del Código Civil, consagra las acciones de resolución y cumplimiento del contrato, al establecer: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Así pues, encontrándonos frente a un contrato bilateral de compraventa, debe pasar a verificar este Juzgador si el incumplimiento de la obligación resulta imputable a la parte actora reconvenida.
Alega la parte demandada reconviniente que la falta de cumplimiento en el pago de la cantidad restante de la totalidad del inmueble se debió al incumplimiento de la parte actora reconvenida respecto a su obligación, según lo establece la cláusula octava del contrato, referente a la solventa del inmueble.
Observa este Tribunal, que el alegato de la parte demandada reconviniente se encuentra demostrado, toda vez que tal como se observa en el capítulo III de esta sentencia, relativo a la valoración de las pruebas aportadas en juicio por las partes, la parte actora promovió certificado de solvencia Nº 57161 sobre el inmueble de marras, expedido por la Dirección General de Liquidación y Renta de la Alcaldía del Municipio Vargas del Distrito Capital, el cual era válido hasta el 31 de Diciembre de 1998, no abarcado el plazo convenido por las partes para el ejercicio de dicho contrato, toda vez que dicho plazo vencía en fecha 31 de enero de 1999, tal como lo establece la cláusula segunda del contrato, la cual establece textualmente:
“SEGUNDA: El plazo convenido para el ejercicio de esta OPCIÓN se vence el 31 de Enero de 1.999.-” (sic)

Realizado el análisis anterior, este Juzgado verifica que se ha cumplido con los extremos o exigencias del artículo 1.167 del Código Civil para que sea procedente la acción de cumplimiento de contrato; en consecuencia, mal podría este sentenciador declarar sin lugar la reconvención por cumplimiento de contrato intentada por la parte demandada reconviniente. Así se decide.
En esta oportunidad, considera este Tribunal fundamental pronunciarse respecto a un hecho controvertido en este juicio, referente al pago de ciertas cantidades por la parte demandada reconviniente a la parte actora reconvenida, como parte del valor del inmueble.
Observa este Juzgador, que la parte demandada reconviniente, al momento de promover las pruebas para la demostración de la veracidad de sus alegatos, consignó en copias fotostática simples dos (2) cheques de gerencia, librados por el ciudadano José Figueira contra el Banco República, a favor de la parte actora reconvenida, el primero por la cantidad de Treinta y Cuatro Mil Novecientos Catorce Dólares de Norteamérica con Veinticuatro Centavos de Dólar (U.S.$ 34.914,24), dicha cantidad equivalía para la fecha de pago a Diecinueve Millones Novecientos Noventa y Nueve Mil Novecientos Noventa y Cuatro Bolívares con Setenta y Un Céntimos (Bs. 19.999.994,71), y el segundo por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo), ambos de fecha 06 de Octubre de 1998, los cuales fueron ratificados mediante la prueba de informes, emanada de la entidad bancaria “Fondo Común”.
Pese a que la parte demandada reconviniente demostró haber efectuado dichos pagos, no consta en documento alguno que los mismos hayan sido realizados por el comprador para satisfacer la obligación de pago establecida en el contrato de compraventa, en razón del precio establecido al inmueble.
Ahora bien, dispone el artículo 1.354 del Código Civil lo siguiente: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Conforme a lo anterior, observa este Tribunal que la parte demandada no logró demostrar el pago el cual alegó haber realizado a la parte actora, correspondiente a la primera parte del precio estipulado para la venta del inmueble; en consecuencia, quedó desvirtuado el alegato de cumplimiento en parte del pago alegado por la demandada reconviniente, toda vez que el mismo no consta en instrumento alguno. Así se decide.
Ahora bien, cabe destacar que para la procedencia de la solicitud de la parte demandada reconviniente, era imprescindible haber demostrado el cumplimiento de todas y cada una de sus obligaciones establecidas contractualmente, relativas básicamente al pago de las cantidades debidas por concepto del precio establecido al inmueble, u oponer la excepción non adimpleti contractus, consagrada en el artículo 1168 del Código Civil, el cual reza textualmente lo siguiente: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”
Así tenemos, que al no haber alegado la excepción de su incumplimiento la parte demandada reconviniente, la reconvención propuesta resulta a todas luces improcedente, por cuanto la misma se encontraba obligada a cumplir con el pago de las cantidades establecidas en el contrato de opción de compraventa suscrito por la partes. Así se decide.

VI
DISPOSITIVA
De conformidad con los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, declara:
• SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compraventa, interpuesta por el ciudadano FRANCISCO GIL RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ contra el ciudadano JOSÉ FIGUEIRA.

• SIN LUGAR la reconvención de cumplimiento de contrato de compraventa, interpuesta por el ciudadano JOSÉ FIGUEIRA contra el ciudadano FRANCISCO GIL RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ.

De conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte actora reconvenida, al haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.

Regístrese, publíquese y notifíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de Junio de dos mil seis (2.006). Año 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
EL JUEZ,

LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ

LA SECRETARIA ACC.,

MARÍA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las 3:20pm.
LA SECRETARIA ACC.,

Abog. MARÍA GABRIELA HERNANDEZ RUZ

Exp. N° 05-7845
LRHG/MGHR/JERA