TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
RECURRENTE: LUCIA MARIA DE NOBREGA GOUVEIA asistida por la abogada: ANA CRISTINA LOPEZ IBAÑEZ.
MOTIVO: NULIDAD DEL ACTO ADMINISTRATIVO. Resolución D.I 13-2004, de fecha 30 de junio de 2.004, emanada de la Alcaldia del Municipio Valencia del Estado Carabobo.
EXPEDIENTE: Nro. 15.813.
Por ante la Alcaldía del Municipio Valencia, el ciudadano: RAFAEL CERVELLI RIEZO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 7.010.059, en su carácter de arrendatario de unas bienhechurías Taller Mecánico y estacionamiento, inmuebles ubicados en el Barrio La Plata, Avenida 93, Número 63-36, Parroquia Santa Rosa del Municipio Valencia del Estado Carabobo, solicitó la regulación del referido inmueble en fecha 27 de Agosto de 2.003. En fecha primero de Diciembre de 2.004, la ciudadana LUCIA MARIA DE NOBREGA GOUVEIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.454.902., y de este domicilio, asistida por la abogada ANA CRISTINA LOPEZ IBAÑEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 75.679, y de este domicilio, demandó la nulidad de ese acto administrativo con fundamento en los hechos y petitorios que constan en el escrito contentivo de la acción. Una vez que se le dio entrada al expediente, se solicitó de la mencionada Alcaldía el expediente contentivo de las actuaciones administrativas, las cuales una vez recibidas se agregaron al presente expediente, por lo que el recurso fue admitido en fecha 19 de Mayo de 2.005. En consecuencia, se procedió a notificar al Alcalde del Municipio Valencia, al Sindico Procurador Municipal y al Fiscal Segundo del Ministerio Público en lo Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial. Así mismo se ordenó librar cartel de emplazamiento a los interesados de conformidad con lo establecido en el parágrafo Quinto del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo. En fecha 30 de Marzo de 2005, LUCIA MARIA DE NOBREGA GOUVEIA, asistida por la abogada ANA CRISTINA LOPEZ IBAÑEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75.679, otorgo poder APUT ACTA, a la abogada ANA CRISTINA LOPEZ IBAÑEZ. En fecha 08 de Junio de 2005, nombro correo especial a la abogada ANA CRISTINA LOPEZ IBAÑEZ, a los fines de hacer llegar el oficio N° 278, al Ciudadano Fiscal del Ministerio Publico en lo Constitucional Contencioso Administrativo Caracas. En fecha 10 de Junio de 2.005, el Alguacil ciudadano WILLIAM BLANCO, consigno en dos folios Oficios debidamente firmados y sellados, por el Alcalde y Sindico Procurador del Municipio Valencia. En fecha 14 de Junio el Tribunal agrega los oficios consignados por el Alguacil. En fecha 22 de Junio de 2005, la abogada ANA LOPEZ, consigno oficio N° 348, debidamente firmado y sellado por el Fiscal del Ministerio Publico. En fecha 27 de junio mediante auto se agrego el Oficio consignado por la Abogada ANA LOPEZ, y de conformidad con él auto de admisión se ordeno librar cartel de notificación. En fecha 27 de junio de 2005, mediante auto se ordeno abrir una segunda pieza del presente expediente. En fecha 18 de Julio de 2005, la abogada ANA LOPEZ, parte recurrente consignó cartel de emplazamiento publicado en el diario El Carabobeño. En fecha 18 de Julio se agrego el cartel consignado por la abogada recurrente de 2.005. En fecha 28 de Noviembre el Tribunal dicto auto visto que no se solicito la apertura del lapso probatorio, fijo para el octavo día a fin de que presentaran sus informes en forma oral, se libraron las respectivas boletas. En fecha 16 de Diciembre de 2005, la abogada ANA LOPEZ, consigno boleta de Notificación debidamente firmada y sellada por la Oficina del Ministerio Público en lo Constitucional Contencioso Administrativo con sede en la ciudad de Caracas. Cursa al folio 13, diligencia de fecha veintiuno (21) de Diciembre de 2005, suscrita por el Alguacil WILLIAM BLANCO, donde consigna las boletas de notificaciones debidamente firmadas y selladas por las oficinas respectivas de la Alcaldía de Valencia. El día dieciocho (18) de Enero de 2006, siendo las 11:00 a.m., día y hora fijados para que presenten informes de manera oral, se hizo presente la ciudadana ANA CRISTINA LOPEZ IBAÑEZ, en su condición de recurrente y presento sus informes, el Tribunal dejo constancia que la parte demandada no se hizo presente. Se dicto auto de fecha 19 de Enero fijando la segunda etapa de relación en la presente causa con una duración de 20 días hábiles. Habiéndose vencidos todos los tramites procesales en la materia, el Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones.
I
DE LOS HECHOS
El proceso por concluir en esta instancia se activó a través de demanda que pretende la nulidad del acto administrativo emanado de la Alcaldía del Municipio Valencia, de fecha 30 de junio de 2.004, relativa a la fijación del alquiler máximo sobre una bienhechurías (Taller mecánico) y estacionamiento, inmueble ubicado en el Barrio La Planta, Avenida 93, Numero 63-36, Parroquia Santa Rosa del Municipio Valencia del Estado Carabobo. En el escrito contentivo de la demanda de nulidad, el recurrente denuncia lo siguiente: que en la actividad probatoria realizada por los administrados como se advierte en el expediente administrativo, se encontró una copia simple del Contrato de Arrendamiento notariado por ante la Notaria Pública Séptima, inserta bajo el N° 2, Tomo 5 de fecha 23-01-01, un recibo de pago de fecha 27-07-03 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000, oo), pruebas consignadas junto con la solicitud de regulación por el arrendatario; que en cuanto al Contrato de Arrendamiento de su Segunda y Cuarta Cláusula, en primer lugar el canon de arrendamiento con aumentos progresivos por año, y en segundo lugar, el destino o uso del inmueble arrendado con referencia a las bienhechurías y estacionamiento (terreno baldío); que en este sentido, la administración Municipal basa su decisión en el contenido técnico del informe de avaluó, aun cuando no es muy claro y los vicios de forma son evidentes; que por lo que respecta a la solicitud de regulación, la Dirección de Inquilinato, por medio de los peritos de su Sala Técnica, procedió a efectuar un avaluó tanto del terreno como de la construcción; que sin embargo el informe de avaluó como instrumento de prueba presenta en su texto declarativo considerables dudas numéricas en cuanto a la superficie del terreno en donde se encuentra enclavada la construcción objeto de la regulación; que en efecto el documento de propiedad en cuanto a medidas y linderos comprenden una superficie de UN MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y SIETE METROS CON OCHENTA Y SIETE CENTÍMETROS (1.297,87 M2), terreno propiedad de la ciudadana LUCIA MARIA DE NOBREGA GOUVEIA, según consta en documento protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valencia, Estado Carabobo, inscrita bajo el N° 5, folio 1 al 3, Protocolo 1°, Tomo 22, fecha 25-06-86; que alega en su informe técnico el Arquitecto Domingo A. Romero H., entre terreno y bienhechuria (construcción) la cantidad QUINIENTOS CATORCE METROS CONOCHENTA CENTÍMETROS 0( 514,80 M2) menor porción a la descrita en el documento de propiedad; que por una parte y que por la otra cabe preguntarle al perito avaluador ¿ En donde esta el restante SETECIENTOS OCHENTA Y TRES CO SIETE CENTIMOS (783, 07)?; que esta claro que la administración publica desconoció el Contrato de Arrendamiento, por cuanto la superficie de 783,07 M2 forma parte del canon de arrendamiento fijado por la parte contratante; que por fuerza de ello, h sido y es criterio de la administración publica municipal determinar la base imponible en consideración al numero de metros cuadrados (M2) del inmueble en base a la superficie del terreno como la de la construcción ( Artículo 26 de la Ordenanza de Impuesto sobre Inmueble Urbano, de la Gaceta Municipal de fecha 16-11-99), la cual anexo; que si bien es cierto es el hecho de la perdida de la ficha de inscripción catastral del terreno y del documento de propiedad en el expediente catastral; que no menos es cierto que toda actividad administrativa debe ajustarse a los principios de veracidad y comprobación de lo contrario negar su existencia conllevaría en primer lugar, desconocer el derecho privado en cuanto al valor establecido por las partes en el acto de transmisión de la propiedad, en segundo lugar, obviar las características propias que diferencian un terreno ejido de uno privado y en tercer lugar, negar el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario; que sin duda el informe de avaluó presenta en cuanto a su contenido informativo vicios de forma visto que los hechos declarados no se ajustan al supuesto de la norma, que fija prolijamente los elementos que deberán ser tomados a los fines de lograr un avaluó justo y equitativo sin exacerbar los derechos individuales del administrado; que al respecto consigno original de la ficha de inscripción catastral del terreno de fecha 10-10-86, en un folio útil, por una parte y por la otra el recibo de pago de impuesto Municipales de fecha 16-01-04 de un folio útil a los efectos de establecer la base imponible en razón del valor promedio referencial del numero de metros cuadrados de dicho terreno, la copia certificada del Documento de propiedad constituido de seis folios y Ordenanza Municipal del año 1999; que anexo 3,4,5 y 6; que la Dirección Inclinaría para decidir observo: la inspección ocular practicada por el Arquitecto Domingo A. Romero, de cuyos datos e informaciones indica el funcionario son ciertas y en donde los mismos no fueron exagerados ni existe omisión alguna en cuanto a los factores que dieron el resultado obtenido; que de acuerdo a la premisa de datos e información cierta, el exceso de poder es absoluto por cuanto el informe de avaluó presenta inconsistencia numérica y un uso de referenciales comerciales extemporánea; que a los hechos se remite en los siguientes términos; Primero: si se compara los datos de la cedula catastral emitida por el ente administrativo y elaborada por el perito técnico el ciudadano José Andrés Herrera, en fecha 26-11-04, con el informe de avaluó la diferencia de medidas en cuanto a la construcción objeto de la regulación es considerable por cuanto de lo declarado por el arquitecto Domingo Romero, la misma es de 514,80 M2, y la del perito técnico el ciudadano José Andrés Herrera, es de 308,48 M2descrita de la siguiente forma: entre locales y oficinas un total de 105,76 M2 y área de pergolada comercial, un total de 202,72; segundo en lo que respecta al artículo 30 en su numeral 2° de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, su aplicación es errónea por los siguiente hechos: en primer lugar en el punto de Metodología Valuatoria de la parte A.3 de las casillas 6 y 7 del cuadro de referenciales la primera presenta un tiempo de dos años y cuatro mes (31-10-02) y la segunda de dos años un mes (09-08-02) en base a la fecha del avaluó 22-06-04, las mismas son extemporáneas en razón al termino fijado por la Ley de dos años, en segundo lugar, utiliza el suscrito valuador en el informe de avaluó referenciales extemporánea contrario al debido juicio de razonabilidad para dictar un acto legal, justo y oportuno, por cuanto las mismas no ofrecen seguridad al procedimiento administrativo de ajuste por Área, además es necesario señalar que si bien es cierto, que el tope mínimo es de siete tal y como lo declara el suscrito avaluador en el folio 11 del informe, no menos cierto es la existencia valida solo de cinco (5) referenciales comerciales, lo que constituye lo menos del mínimo para el procedimiento de regulación; que los requisitos de fondo están establecidos por la ley en diversas normas y se refieren a la competencia, a la base legal, al objeto, a la causa o motivo y a la finalidad del acto; que en cuanto a la base legal requisito de validez de los actos administrativos, existen vicios de ilegalidad referidos a la violación del derecho y vicios de fondo del acto administrativo; que la contrariedad al derecho conformen a la terminología de la jurisdicción contenciosa administrativa, contemplada en el articulo 259 de nuestra Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, es la primera de las causas de invalidez de los actos; que en primer lugar los actos administrativos son invalidables y pueden ser anulados, por violación del ordenamiento jurídico que rige la actuación administrativa, es decir por alguna de las fuentes del derecho administrativo; que en este sentido el vicio de ilegalidad derivado de la contrariedad al derecho, se produce cuando el acto vulnera la Ley u otro cuerpo normativo de rango legal o sublegal; que es por eso que la ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, consolida el principio de la legalidad; que estos vicios de legalidad serian entonces, la violación de los limites de la discrecionalidad y las violaciones legales en torno a la ejecución del acto administrativo; que habría que analizar si el informe de avaluó se encuentra o no ajustado al principio de legalidad, si hubo o no un uso indebido del poder legal atribuido al funcionario para sus actuaciones, o bien, si las falsas apreciaciones anteriormente señaladas le dieron al acto administrativo los efectos que la ley le atribuye como si estuviera debidamente hechos; que para finalizar valdría la pena preguntarse ¿ para que se dicte el acto? ¿Cual es la finalidad? La Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo, consagra indirectamente este requisito de la finalidad tanto de los actos administrativitos como del procedimiento, que en efecto al regular en el articulo 12 ejusdem, los limites del poder discrecional hace referencia al fin de los actos administrativos, como requisito de fondo, al prescribir que la decisión o acto administrativo debe tener una precisa adecuación con los fines de la norma; que es decir debe estar ajustado a la norma, es decir debe estar ajustado a los fines de la norma jurídica, por lo que se presume que todo acto administrativo, cuando sea dictado por un funcionario, tiene siempre un fin preciso en algunas norma que integra el ordenamiento jurídico, la Ley prescribe que deba haber una finalidad del procedimiento previsto en las normas que regulan los procedimientos, y eso hace responsable al funcionario en aquellos casos en que distorsiona el fin del procedimiento (Art.: 3 y 100 LOPA), de los requisitos de forma se evidencia que la administración hizo caso omiso al Contrato de arrendamiento, al especular con la subjetividad del arrendatario que insiste en desconocer su obligación contractuales con el beneplácito de la administración al declarar el canon máximo de alquiler mensual de un inmueble arrendado en TRESCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 376.484,56), que habría que pensar si este arrendatario goza de este privilegio, cuando el mismo obtiene un beneficio económico considerable en cuanto al arrendamiento de un taller mecánico con características de galpón y a su vez un estacionamiento con una superficie de SETECIENTOS OCHENTA Y TRES METROS CON SIETE CENTIMETROS (783,07 M2), que es así como la doctrina y jurisprudencia patria ha concluido que el elemento causa o motivo del acto administrativo esta constituido por las razones y fundamentos de tanto de hecho como de derecho, sobre las cuales se apoya el mismo, y que atiende a la legalidad interna de fondo, siendo que su reconocimiento legislativo se encuentra evidenciado en los ya citados artículos, que en tal sentido la falta, inexacta o incompleta apreciación de la administración tanto de las razones de hechos como de derecho, así como el atropello a los principios de legalidad y finalidad, en el procedimiento de constitución del acto administrativo constituyendo el vicio de falso supuesto, que de configurarse, daría lugar a la declaración de nulidad del acto, básicamente por ausencia de elemento causa o motivo, la p . Preguntar. Por todo lo anteriormente expuesto, es la razón por la cual solicita muy respetuosamente ante este Tribunal, de conformidad con el artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia y también con el artículo 9, 18 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimiento Administrativo se sirva a decretar la Nulidad de la Resolución Administrativa de fecha 30 de Junio del año 2004, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, mediante resuelve fijar el canon máximo de alquiler mensual de un inmueble ubicado en el Barrio La Plata, Avenida 93, Número 63-36, Parroquia Santa Rosa del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en la Cantidad de TRESCIENTOS STENTA Y SEIS MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 376.484,56) en contra de mi asistida la ciudadana LUCIA MARIA DE NOBREGA GOUVEIA.
DE LA CONTESTACIÓN
Llegada la oportunidad de la comparecencia, no se presentó la demandada ni por sí, ni por medio de apoderado judicial a dar contestación a la demanda.
II
DE LAS PROBANZAS APORTADAS
En la oportunidad fijada por este Tribunal compareció la abogada ANA CRISTINA LOPEZ, y presento de manera oral mediante acta de fecha 18 de Enero de 2006, informes.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Cuando nos referimos a la nulidad de un acto administrativo de efectos particulares, este sólo procede en el sistema que la ley regula, y por las causas taxativas que ella enuncia, los cuales tienen la característica negativa de que los actos afectados no son convalidables (por interpretación a contrario del artículo 81 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos), por cuanto no pueden ser subsanados los vicios que los producen, pero lo anterior no impide que la Administración pueda en cualquier momento, de oficio o a solicitud de los particulares, reconocer la nulidad absoluta de los actos dictados por ella (articulo 83 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos). Esta disposición le confiere a la Administración un poder de auto tutela sobre la validez de sus actos. Otra consecuencia de la nulidad absoluta es que los actos impugnados de nulidad absoluta pueden ser objeto de suspensión por parte del órgano ante el cual se recurra.

En el presente caso la recurrente denuncia la violación de los artículos 12 de la Ley Orgánica de procedimientos Administrativos y artículo 30 numeral 2, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a lo que esta Juzgadora observa: que la decisión dictada en fecha 30 de Junio de 2004, y signada con el N° D.I. 13-2004, de la Dirección de Inquilinato por ser esta una materia especial, el avalúo que va a servir de base para determinar el valor del inmueble que se va a regular, ha de hacerse, con estricta sujeción a la serie de reglas previstas en los artículos 30 y 32 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Todos ellos establecen los factores que han de tomarse en cuenta para la fijación del canon mensual de arrendamiento. En este sentido, reiterada ha sido la Jurisprudencia al señalarnos que todos los extremos legales deben ser observados por el avaluador en su informe, especificando de manera circunstanciada los factores de tasación que han de tomarse en cuenta para la formación del valor. Y de igual manera ha sido pacifica la doctrina de casación, en que la motivación de las experticias constituye, precisamente el señalamiento de las razones, datos y elementos que tuvieron en cuenta el, o los peritos para arribar a una conclusión. Por otro lado la normativa vigente (artículos 29 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) le da una amplia discrecionalidad al funcionario para determinar los valores, y le fija parámetros poco menos precisos que los que existían en la derogada Ley. Empero tal discrecionalidad deberá ser utilizada de manera comedida por el funcionario, teniendo siempre presente a la hora de emitir un juicio los limites a se contrae el artículo 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.

El acto administrativo que se impugna corre a los folios 23 al 70, de este expediente, en el cual se vacía el informe fiscal que dio lugar a la regulación del inmueble. Informe que cursa a los folios 52 al 60, suscrito por la fiscal avaluador Ingeniero BETSY SALAZAR M se observa, que tanto en la elaboración del avalúo como en el acto administrativo, se le dió cumplimiento a los extremos legales inherentes a la materia, en virtud que la Fiscal avaluador en su informe hizo una descripción detallada tanto del terreno como de la construcción. En cuanto a la zonificación se evidencia que fue constatada con la ordenanza de zonificación R-5 Urbana vigente, en cuanto al avaluó del terreno se observa que dejó constancia que lo realizó mediante el método del mercado, el cual consistió en la comparación de las compra ventas de inmuebles similares ubicados en la misma zona o zonas análogas realizadas en los últimos dos (02) años, investigación realizada en el respectivo Registro Subalterno. En cuanto a la edad de la construcción se determino en 20 años, la cual se extrajo en base a la investigación en el sector. En consecuencia habiéndose fundado el acto administrativo impugnado exclusivamente en que la dirección de inquilinato no motivó el avaluó anteriormente analizado, y por cuanto esta Juzgadora puede observar que el Fiscal designado para realizarlo cumplió con las disposiciones contenidas en los artículos 29, 30 y 31 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no incurriendo en violación de la norma legal vigente y que regula la materia, y así se decide.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR el Recurso de Nulidad del acto administrativo intentada por la ciudadana: LUCIA MARIA DE NOBREGA GOUVEIA, asistida por la abogada ANA CRITINA LOPEZ IBAÑEZ, con relación al acto Administrativo contenido en la resolución N° DI. 13-2.004, de fecha 30 de Junio de 2.004, por medio del cual fijó canon máximo de alquiler mensual sobre una bienhechuria (taller mecanico) y estacionamiento, ubicado en el Barrio La Planta, Avenida 93, Número 63-36, Parroquia San Rosa, Municipio Valencia Estado Carabobo, y en consecuencia se declara la NULIDAD del referido acto administrativo.
Publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes de conformidad con los artículos 251 y 233 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el primer (01) días del mes de Junio del dos mil Seis (2006). Años 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

ABOG. TIBISAY SIRIT CARREÑO
LA SECRETARIA TEMP.,
Abg. XIOMARA CALDERA
En la misma fecha se dicto y publico la anterior sentencia siendo las 02:00 p.m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA TEMP.,

ABG. XIOMARA CALDERA
ea.-