TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Expediente N° AP42-R-2004-000388
En fecha 1° de octubre de 2004, se recibió en la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos (URDD) de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, Oficio N° 04-0582 de fecha 16 de junio de 2004, anexo al cual el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, remitió expediente contentivo del recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto en fecha 17 de junio de 2002 por las abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 22.629, 24.896 y 55.187, respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales del ciudadano MANUEL RODRÍGUEZ LORETO, titular de la cédula de identidad N° 6.144.503, contra la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que fijó el canon máximo de arrendamiento mensual para vivienda, al inmueble constituido por el apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, ubicado en la Avenida Este 16, entre las esquinas de Tablitas a Sordo, Parroquia Santa Rosalía, en la cantidad de ciento sesenta y un mil novecientos treinta y nueve bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 161.939,25).
Dicha remisión se efectuó con motivo de la apelación interpuesta, en fecha 27 de mayo de 2004, por el abogado Ramón Pereira Hernández, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 9.372, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano Pedro Perdomo Abreu, titular de la cédula de identidad N° 714.646, quien es arrendatario del inmueble respecto del cual la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura procedió a fijar dicho canon de arrendamiento, contra la decisión dictada en fecha 22 de septiembre de 2003, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto.
El 3 de febrero de 2005, previa distribución, se dio cuenta a la Corte Segunda de lo Contencioso administrativo, y se designó ponente a la Jueza Betty Josefina Torres Díaz.
En fecha 15 de marzo de 2005, la parte recurrente consignó escrito de fundamentación a la apelación interpuesta.
En fecha 20 de abril de 2005, precluyó la oportunidad procesal para la promoción de pruebas, sin que las partes realizaran actividad probatoria durante el lapso correspondiente. En esta misma fecha, esta Corte fijó para el día 24 de mayo de 2005, a las 11:45 de la mañana, la oportunidad en la cual tendría lugar el acto de informes al cual se refiere el aparte 21 del artículo 19 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela.
En fecha 10 de mayo de 2005, la Corte difirió para el día 22 de junio de 2005, a las 11:45 de mañana la oportunidad en que tendría lugar el mencionado acto.
En fecha 22 de junio de 2005, se declaró desierto el acto de informes.
En fecha 28 de junio de 2005, se dijo “Vistos”.
El 6 de julio de 2005, se pasó el expediente a la Jueza Betty Josefina Torres Díaz.
El 13 de octubre de 2005, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia designó como Jueces de esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, a los ciudadanos Ana Cecilia Zulueta Rodríguez, Alejandro Soto Villasmil y Alexis José Crespo Daza, quienes fueron juramentados el día 18 de octubre de 2005.
En fecha 19 de octubre de 2005, se reconstituyó la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, quedando integrada su Junta Directiva de la siguiente manera: Ana Cecilia Zulueta Rodríguez, Presidenta; Alejandro Soto Villasmil, Vicepresidente y Alexis José Crespo Daza, Juez.
El 22 de febrero de 2006, esta Corte se abocó al conocimiento de la presente causa y se reasignó la ponencia al Juez Alexis José Crespo Daza.
En esta misma fecha, se ordenó pasar el expediente al Juez ponente.
Examinadas las actas procesales que conforman el presente expediente, esta Corte pasa a decidir, previas las siguientes consideraciones:

I
DEL RECURSO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO
DE NULIDAD
Las apoderadas judiciales del ciudadano Manuel Rodríguez Loreto plantearon como fundamento del recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, que la Resolución impugnada infringió los artículos 9 y 18 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, pues si bien atribuye al inmueble regulado un valor total, al distribuirlo no señala cuáles fueron los factores o razones que llevaron a la Dirección de Inquilinato a fijar ese valor total, circunstancia que afectaría al acto de inmotivación, por cuanto “(…) el administrado queda totalmente menoscabado en su derecho de impugnación y de defensa por no saber cuáles fueron los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la Administración para la determinación de la renta máxima mensual del inmueble …omissis… a pesar que la Ley determina muy claramente los patrones que se deben seguir a los fines de la fijación (…)”, y que además, el acto no menciona a la persona a la cual va dirigido, a pesar de tratarse de un acto de efectos particulares.
Advierten que la Resolución impugnada tiene su origen en otro acto de mero trámite, que es el informe técnico preparado por la propia Administración autora del acto a fin de corroborar las condiciones, valores y demás datos del inmueble que se pretende regular, pero que este acto presenta múltiples vicios, pues no se atuvo a las exigencias del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que “(…) si analizamos detenidamente el informe técnico se puede observar que no se determina el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y cálculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales no se especifican razonadamente (…).”
En ese sentido, señalan que en el informe técnico que sirve de base fáctica a la Resolución recurrida “(…) no se demuestra al administrado el mecanismo para calcular el valor a su inmueble …omissis… tan sólo se mencionan unas cifras sin interrelacionarlas para utilizar así algún sistema económico matemático a los efectos de la fijación de valores, no suple el funcionario que suscribe este acto administrativo los elementos que lo llevaron a fijar un valor determinado, entonces cómo puede dar un valor tal o cual y además, cómo puede el administrado refutar un argumento sin que esté fundamentado ni probado …omissis… en orden a tales consideraciones denunciamos como infringido por falta de aplicación el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”, lo cual acarrea la nulidad absoluta tanto del informe técnico como del acto impugnado, de acuerdo con lo previsto en el artículo 19, numeral 1, de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Denuncian también que la Dirección General de Inquilinato, además de aplicar un valor de la unidad tributaria incorrecto -al estimar que dicha unidad se encontraba fijada en la cantidad de once mil seiscientos bolívares (Bs. 11.600,00) cuando para la fecha en que produjo la Resolución la referida unidad se encontraba fijada en la cantidad de trece mil doscientos bolívares (Bs. 13.200,00)-, da por demostrado un hecho con pruebas que no aparecen en los autos, ya que “(…) la Resolución N° 004268 da por probado los valores del inmueble que a su vez sirven para la fijación del canon de arrendamiento, en una valoración fiscal arbitraria la cual no se ajusta a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios …omissis… no existe ninguna prueba en autos que acredite el valor unitario del metro de terreno de los inmuebles circunvecinos …omissis… no hay tampoco ninguna prueba que acredite el precio unitario del metro de construcción, en su virtud, ni del valor fiscal declarado, de la clase, calidad …omissis… conducta esta tipificada como falso supuesto en la doctrina y jurisprudencia administrativa (…)”, lo cual afecta de nulidad la decisión conforme a los artículos 12 del Código de Procedimiento Civil y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos.
Con base en los planteamientos expuestos, las apoderadas judiciales del recurrente solicitaron la declaratoria de nulidad por razones de ilegalidad de la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y que a los efectos de restablecer la situación jurídica infringida, se fijara un nuevo canon de arrendamiento del apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, ubicado en la Avenida Este 16, entre las esquinas de Tablitas a Sordo, Parroquia Santa Rosalía, de acuerdo con el índice de inflación que elabora el Banco Central de Venezuela, y con el valor que tenga la unidad tributaria para la fecha, la cual ha sido fijada en la cantidad de catorce mil ochocientos bolívares (Bs. 14.800,00), para lo cual solicitaron la desaplicación por control difuso del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
II
DE LA SENTENCIA APELADA
En fecha 22 de septiembre de 2003, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto en la presente causa, por considerar que la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura no se ajustó a los extremos que prescribe el artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al momento de realizar el avaluó del inmueble cuyo canon de arrendamiento se proponía regular.
En efecto, señaló el a quo que si bien es cierto que en el avalúo que elaboró la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura está contenida la descripción de la zona, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por último, el avalúo propiamente dicho, en el que se indican las medidas del apartamento, los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, “(…) no aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la Administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose su incidencia en el valor establecido (…).”
Prosiguió el Tribunal de la causa señalando que “(…) las citadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastar el avalúo administrativo, con el informe pericial inserto a los folios setenta y cuatro (74) al ciento veintisiete (127) …omissis… resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos Edgard Rojas, Gladys Chacón y Javier Greciano, Perito y Arquitectos respectivamente. El informe pericial presentado describe el inmueble objeto del avalúo y los factores de su localización: tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente, el desarrollo vial local, las principales arterias que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles, la edad y características de la construcción, el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio (sic) análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de las incidencias respectivas, corregido mediante la aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe …omissis… Por último, se indican los servicios auxiliares directos –de importancia relevante para la determinación del valor rental-, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente (sic) los demás elementos exigidos por la Ley (…).”
En tal sentido, una vez declarado que la experticia evacuada en sede judicial se elaboró con total sujeción a las previsiones de los artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil y que la misma merecía pleno valor probatorio, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital consideró que “(…) la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la Administración, corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad del acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para su realización. Por tanto, el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara (…).”
Adicionalmente, a fin de restablecer plenamente la situación jurídica infringida, el a quo, con base en lo previsto en los artículos 26, 259 y 334 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 131 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, y 20 del Código de Procedimiento Civil, desaplicó por control difuso la disposición contenida en el artículo 79 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y, en atención al informe pericial evacuado en sede judicial, fijó como canon máximo de arrendamiento mensual del inmueble a regular la cantidad de ciento cuarenta y tres mil quinientos noventa y siete bolívares con sesenta y cinco céntimos (Bs. 143.597,65), y la cantidad de treinta y cuatro mil ochocientos sesenta y seis bolívares con treinta y tres céntimos (Bs. 34.866,33), por concepto de contribución para el pago de los gastos comunes causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, según lo previsto en el parágrafo único del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
III
DE LA FUNDAMENTACIÓN DE LA APELACIÓN
El apoderado judicial del ciudadano Pedro Perdomo Abreu, ya identificado, fundamentó la apelación interpuesta, alegando que la sentencia recurrida vulnera lo establecido en los artículos 12, 15 y 243, ordinal 5°, del Código de Procedimiento Civil, dado que la misma incurrió en el vicio de incongruencia negativa al no emitir pronunciamiento alguno sobre los alegatos que formuló su representado en la presente controversia, relativos a la violación del artículo 24 de la vigente Constitución, por parte de la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura en el acto recurrido, “(…) como consecuencia de haber aplicado de manera retroactiva el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (…)”, de manera que el a quo ignoró de manera absoluta el alegato formulado por su representado sobre la referida violación de la garantía de irretroactividad y sólo se circunscribió a analizar y decidir las argumentaciones y alegatos del recurrente.
Denuncia asimismo, que el fallo recurrido vulnera igualmente lo previsto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 12 del mismo texto legal, ya que “(…) en el lapso para promover pruebas mi mandante …omissis… promovió como medio probatorio …omissis… la documental constituida por copia de la sentencia dictada por el mismo Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital en fecha 26 de octubre de 1998, mediante la cual se declaró la nulidad de la Resolución N° 1.661, de fecha 29 de julio de 1997 emanada de la Dirección de Inquilinato …omissis… Producto de tal omisión resultó que en la parte motiva de la sentencia no se analizó ni se apreció …omissis… el medio de prueba documental promovido por mi mandante en demostración de sus alegatos. Como consecuencia de lo expuesto, el juzgador incumplió con su deber de examinar toda prueba que esté en los autos (…)”, situación que de haber ocurrido “(…) conduciría a cambiar la suerte de la controversia, que aún cuando fuera la nulidad absoluta de la Resolución impugnada, lo sería por otro motivos y consecuencias distintas a la fijación del canon mensual de arrendamiento (…).”
En relación al fondo de la controversia, ratifica lo expuesto en el escrito por el cual se hizo parte en el presente procedimiento, en cuanto a la aplicación retroactiva por parte de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura del artículo 32, literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en contravención de lo dispuesto por el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, pues, según el apelante, quedó demostrado en autos que el mismo Juzgado Superior Segundo, en fallo del 26 de octubre de 1998, fijó con fuerza de cosa juzgada el canon máximo de arrendamiento mensual para el apartamento N° 6 del edificio “Las Tablitas”, de acuerdo con la Ley de Regulación de Alquileres (artículo 11), la cual disponía que una vez fijado el canon, el mismo sólo podía ser revisado luego de que transcurrieran tres (3) años desde la fijación del canon, y no antes de que faltaran sesenta (60) días para que se cumpliera dicho lapso.
Señala la representación judicial del recurrente que en autos quedó demostrado que la solicitud de fijación del nuevo canon mensual de arrendamiento fue presentada por el propietario del inmueble a regular en fecha 9 de enero de 2001 “(…) lo que demuestra que mediante un simple cómputo que no había transcurrido el lapso de tres (3) años que establecía el artículo 11 de la Ley de Regulación de Alquileres, ni que la nueva solicitud se hiciera dentro de los sesenta (60) días anteriores a la fecha de vencimiento del citado término que acaeció el día 26 de octubre de 2001 (…).”
Respecto a lo anterior afirma que “(…) resulta evidente que una nueva solicitud de regulación a instancia de parte interesada con anterioridad al vencimiento del lapso de tres (3) años señalado, afecta la seguridad jurídica y la estabilidad de los derechos del arrendatario, como ocurrió en el presente caso, situación ésta que contraría flagrantemente el principio de irretroactividad de la ley (…).”
Con base en las alegaciones y denuncias previas, las apoderadas judiciales del recurrente, solicitaron que se declarara con lugar la apelación interpuesta, y se revocara en consecuencia la sentencia impugnada.
IV
DE LA COMPETENCIA
Corresponde a esta Corte, en primer lugar, pronunciarse acerca de su competencia para conocer de la apelación interpuesta por el abogado Ramón Pereira Hernández, y al respecto se observa que:
El presente recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación fue interpuesto ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, al cual corresponde el conocimiento en primera instancia de la presente causa, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 de del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, observa este Órgano Jurisdiccional que el mencionado Decreto-Ley no determinó qué Tribunales de la República conocerían en alzada de las decisiones dictadas por ese Juzgado Superior, por lo que tal competencia quedó atribuida a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, a tenor de lo establecido en el último aparte del artículo 181 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
Empero, es de hacer notar que la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia quedó derogada en virtud de la entrada en vigencia de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, publicada en la Gaceta Oficial Ordinaria de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.942, de fecha 20 de mayo de 2004; asimismo, que el último de los mencionados textos normativos no estableció la competencia de las Cortes de lo Contencioso Administrativo, creadas mediante Resolución N° 2003-00033 de fecha 10 de diciembre de 2003, emanada de la Sala Plena de Tribunal Suprema de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 37.866 del 27 de enero de 2004.
Ahora bien, con el objeto de salvar el vacío existente la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, como cúspide de la jurisdicción contencioso administrativa, mediante decisión N° 2.271 de fecha 24 de noviembre de 2004, Caso: Tecnoservicios Yes’card, C.A., dio parcialmente por reproducidas las disposiciones que en materia de competencia “(…) contenía la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, adaptándolas al nuevo texto que rige las funciones de este Alto Tribunal, la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y la jurisprudencia de este Máximo Tribunal.”
En este sentido, se observa que de acuerdo con lo establecido por esa Sala del Máximo Tribunal, las Cortes de lo Contencioso Administrativo, son competentes para actuar como Alzadas de los Juzgados Superiores Regionales con competencia en lo Contencioso Administrativo.
Siendo ello así, en el presente caso la sentencia apelada fue dictada en fecha 22 de septiembre de 2002, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, mediante la cual se declaró con lugar el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación que interpusieron las apoderadas judiciales del ciudadano Manuel Rodríguez Loreto contra la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, que dictó la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y en la que fijó canon máximo de arrendamiento mensual para vivienda al inmueble constituido por el apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, en la cantidad de ciento sesenta y un mil novecientos treinta y nueve bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 161.939,25).
Visto el Tribunal que conoció en primera instancia de la presente causa, de acuerdo con la decisión del Máximo Tribunal de la República antes referida, esta Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo resulta competente para conocer de la apelación interpuesta. Así se declara.
V
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Pasa esta Corte a examinar los alegatos expuestos por el representante judicial del ciudadano Pedro Perdomo Abreu, según las cuales el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en su decisión de fecha 22 de septiembre de 2002, incurrió en los vicios de incongruencia negativa y silencio de pruebas al no emitir pronunciamiento sobre el alegato esgrimido por la parte apelante en el recurso contencioso administrativo inquilinario de anulación interpuesto, acerca de la supuesta aplicación retroactiva, a través del acto impugnado, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en contravención a lo dispuesto por el artículo 11 de la derogada Ley de Regulación de Alquileres, y al no valorar en modo alguno la sentencia dictada por el mismo Juzgado Superior Segundo, en fecha 26 de octubre de 1998, la cual fue promovida por esa parte como prueba documental del alegato antes indicado.
En primer lugar, resulta conveniente analizar la condición de la parte apelante en el proceso judicial seguido ante el a quo.
A tal efecto, se observa de las actas del expediente, que el prenombrado ciudadano ostenta la condición de arrendatario del inmueble constituido por el apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, ubicado en la Avenida Este 16, entre las esquinas de Tablitas a Sordo, Parroquia Santa Rosalía. Asimismo. Asimismo, que en fecha 6 de noviembre de 2002, se hizo parte en el proceso judicial seguido ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, presentando escrito con las razones de hecho y de derecho por las cuales solicitó la nulidad de la Resolución N° 004268 de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, haciendo uso del lapso de promoción de pruebas, con el objeto de sustentar los alegatos presentados.
Dicho esto, resulta pertinente señalar que el acto impugnado, de los que la doctrina ha denominado como acto cuasi-jurisdiccional, por cuanto la Administración –Dirección General de Inquilinato- cumplió una función equivalente a la del juez para resolver la controversia entre dos partes, es decir, el órgano administrativo no actuó como parte en el procedimiento, decidiendo unilateralmente sobre derechos que le son inherentes, sino que actuó en forma similar a la del juez, dirimiendo un conflicto entre particulares y cuya decisión está sometida al posterior control en sede judicial.
Sobre esta materia debe destacarse la sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, N° 438, de fecha 4 de abril de 2001, (caso: C.V.G SIDERÚRGICA DEL ORINOCO (SIDOR) C.A.), en la cual se señaló lo siguiente:
“Es evidente que la parte directamente involucrada en el procedimiento administrativo que produce un acto de los llamados cuasi-jurisdiccionales, no es un tercero interesado en el juicio de anulación que se lleve a cabo contra dicho acto, sino que es persona directamente interesada en dicho proceso.” (Resaltado de esta Corte).

Dicho esto, cabe concluir que el ciudadano Pedro Perdomo Abreu, en el presente caso no es un tercero interesado sino una parte directamente interesada en la decisión que el juzgado de la causa tomará al respecto, del juicio de nulidad que se seguía contra la Resolución N° 004268 de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Ahora bien, conviene señalar que del examen del fallo cuestionado se desprende que en el mismo se valoran casi exclusivamente los planteamientos efectuados por el ciudadano Manuel Rodríguez Loreto, sin que mediara el necesario análisis de las aseveraciones realizadas por la representación judicial del ciudadano Pedro Perdomo Abreu, quien se hizo parte en el proceso judicial en primera instancia, adminiculándolas con los medios probatorios llevados al proceso; es decir, surge como evidente que la decisión se sustentó prácticamente en las solas afirmaciones esgrimidas por la actora inicial, sin que se evaluaran con profundidad los argumentos efectuados por los demás interesados en el proceso, que igualmente presentaron tanto argumentos de derecho, como elementos probatorios en los cuales fundamentaban sus afirmaciones.
Tal situación se patentiza de manera clara, cuando se observa que la decisión se basó fundamentalmente en que no aparecían señalados y ponderados “(…) elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido”, sin tomar en cuenta cada uno de los alegatos y pruebas aportados, por la parte hoy apelante, bien fuera acogiéndolos o desestimándolos.
Sobre esta materia debe destacarse que doctrinariamente se ha reconocido y así lo ha interpretado la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en múltiples oportunidades, que la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, debiendo por el contrario ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, para dirimir el conflicto de intereses que le ha sido sometido en el proceso. La inobservancia de tal requerimiento deriva en el vicio de incongruencia, el cual se origina cuando no existe la debida correspondencia formal entre lo decidido y las pretensiones y defensas de las partes intervinientes en el juicio, manifestándose tal circunstancia cuando el operador judicial con su decisión, modifica la controversia judicial debatida, bien porque no se limitó a resolver sólo lo pretendido por las partes, o bien porque no resolvió sobre algunas de las pretensiones o defensas expresadas por los sujetos en el litigio; acarreando el primer supuesto una incongruencia positiva y, en el segundo, una incongruencia negativa cuando la decisión omite el debido pronunciamiento sobre algunos de los alegatos fundamentales pretendidos por las partes en la controversia judicial. (Vid sentencia de la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia N° 00623, de fecha 10 de junio de 2004, caso: Banco Venezolano de Crédito, S.A.C.A.).
Así las cosas, la decisión de fecha 22 de septiembre de 2003, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, no tomó en cuenta los argumentos esgrimidos por la representación judicial del ciudadano Pedro Perdomo Abreu, -parte interesada en el presente proceso-, por lo que, considera esta Corte, que el Juez de primera instancia, no se ciñó a lo alegado y probado en autos, conforme expresamente lo dispone el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no analizó suficientemente, todos los alegatos y pruebas suministrados por la partes involucradas, incumpliendo de esta forma con el numeral 5 del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, incurriendo de esta manera el fallo en una incongruencia negativa lo cual lo afecta de nulidad de conformidad con el artículo 244 del prenombrado código adjetivo. Así se declara.
Ahora bien, a tenor de lo establecido en la disposición contemplada en el artículo 209 del mencionado Código; así como de la previsión contenida en el artículo 257 de la Constitución vigente, y en atención al principio de celeridad procesal, le corresponde a esta Corte resolver el fondo del asunto controvertido, lo cual se procede a realizar en los términos siguientes:
Previamente, conviene señalar que en el presente asunto el ciudadano Manuel Rodríguez Loreto, solicitó la nulidad de la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fundamentándose en los artículos 9, 18 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos. Asimismo, manifestó que la referida Resolución, no cumplió con los requisitos del artículo 30 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, e infringió lo previsto en los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil; solicitando finalmente la desaplicación del artículo 79 del referido Decreto por colidar con el artículo 259 del texto Constitucional.
Por otra parte, el ciudadano Pedro Perdomo Abreu, arrentadario del inmueble sujeto a regulación del canon de arrendamiento, solicitó igualmente la nulidad de la referida Resolución, por considerar que se le violentó el principio constitucional de no aplicación retroactiva de la ley, puesto que la Resolución impugnada aplicó de manera retroactiva el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Establecidos cada uno de los alegatos de las partes, esta Corte pasa a analizar el planteamiento de la aplicación retroactiva de la Ley, en virtud de que la procedencia del mismo, acarrearía la nulidad absoluta del acto impugnado, sin necesidad de valorar cualquier otro alegato, puesto que el mismo es un principio de rango constitucional, que se encuentra consagrado en el artículo 24 de nuestra Carta Magna, el cual priva sobre cualquier otro vicio de rango legal.
Ello así, esta Corte observa de las actas del expediente y de las pruebas evacuadas en primera instancia, que en fecha 24 de abril de 1997, la representación judicial del ciudadano Manuel Rodríguez Loreto, propietario del inmueble constituido por el apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, ubicado en la Avenida Este 16, entre las esquinas de Tablitas a Sordo, Parroquia Santa Rosalía, solicitó ante la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Desarrollo Urbano (hoy Ministerio de Infraestructura), fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, del inmueble anteriormente descrito.
Asimismo, que mediante Resolución de fecha 29 de julio de 1997, N° 1661, la referida Dirección fijó dicho canon en treinta y cinco mil seiscientos ochenta y ocho bolívares con sesenta céntimos (Bs. 35.688,60).
Por otra parte, se observa que en fecha 26 de octubre de 1998, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anuló la referida Resolución, y fijó el canon máximo de arrendamiento mensual en la cantidad de ochenta y dos mil cincuenta y seis bolívares con cuarenta y ocho céntimos (Bs. 82.056,48).
Ello así, cabe destacar, que tales hechos fueron verificados bajo la vigencia de la Ley de Regulación de Alquileres, la cual establecía en su artículo 11, lo siguiente:
“Artículo 11: Los cánones de arrendamiento serán revisados a instancia de parte por el organismo encargado de la regulación siguiendo en lo que sea aplicable, el procedimiento establecido en el Capítulo III de esta ley, en los siguientes casos:
a) Cuando hubieren transcurrido tres (3) años después de cada fijación de alquiler máximo
…omissis…”
Asimismo, se observa que en fecha 9 de enero de 2001, la representación judicial del ciudadano Manuel Rodríguez Loreto, luego de la entrada en vigencia del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicitó a la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, nueva fijación del canon de arrendamiento, del prenombrado inmueble fundamentándose en el artículo 32 de la referida ley, la cual dispone:
“Artículo 32: Los cánones de arrendamiento de los inmuebles a los que se refiere el artículo 2, de este Decreto-Ley, serán revisados por el organismo encargado de la regulación a instancia de uno cualquiera de los interesados, en los casos siguientes:
a) Cuando hubieren transcurrido dos (2) años después de cada fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, efectuada y notificada a los interesados por el órgano administrativo competente.
…omissis…”
Ello así, esta Corte observa que el lapso para revisar el canon máximo de arrendamiento varió con la entrada en vigencia de la nueva ley, puesto que la ley derogada preveía el transcurso de tres (3) años después de cada fijación de canon máximo para realizar una nueva solicitud, mientras que la ley vigente prevé dos (2) años.
Dicho esto, resulta preciso analizar si efectivamente hubo aplicación retroactiva del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo cual está expresamente prohibido por nuestro ordenamiento jurídico, específicamente en el artículo 24 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual señala:
“Artículo 24: Ninguna disposición legislativa tendrá efecto retroactivo, excepto cuando imponga menor pena. Las leyes de procedimiento se aplicarán desde el momento mismo de entrar en vigencia, aun en los procesos que se hallaren en curso; pero en los procesos penales, las pruebas ya evacuadas se estimarán en cuanto beneficien al reo o a la rea, conforme a la ley vigente para la fecha en que se promovieron. Cuando haya dudas se aplicará la norma que beneficie al reo o a la rea.”
Dicho esto, resulta necesario hacer mención a la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 27 de febrero de 2003, N° 11 (caso: Abraham Malavé Vs. Constructora Metrovial C.A.), en la cual citando al Dr. Joaquín Sánchez Covisa, en su obra “La Vigencia Temporal de la Ley en el Ordenamiento Jurídico Venezolano”, trató el tema de aplicación retroactiva de la ley y señaló lo siguiente:
“‘(…) PLANTEAMIENTO TEORICO DEL PROBLEMA DE LA IRRETROACTIVIDAD.
Toda ley, en cuanto a norma de Derecho, es decir, en cuanto “ley-proposición”, tiene la estructura de una proposición condicional y puede expresarse siempre de una manera semejante a esta: “Si se realiza el supuesto de hecho S, se producirá la consecuencia jurídica C”.
A la luz de esa comprensión de la esencia de la ley, vamos a plantear teóricamente el problema de la irretroactividad, ya que sólo así pueden recibir una solución satisfactoria y válida para todos los casos las cuestiones de Derecho intertemporal.
Para la mejor inteligencia del problema, debemos comenzar por hacer una observación previa, cuyo desarrollo sistemático será objeto de capítulos posteriores. Tal observación es la siguiente: los supuestos de hecho “S” de cualquier norma de Derecho pueden considerarse siempre constituidos en un instante temporal preciso y, por lo tanto, se realizan siempre bajo la vigencia de una sola ley, en tanto que las consecuencias jurídicas “C” pueden realizarse en un instante preciso o en un determinado transcurso de tiempo y, por lo tanto, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas.
Un supuesto de hecho puede constar de un solo hecho material instantáneo – como el de la mayoría de edad, que se realiza en el momento preciso de cumplir los veintiún años- o de una sucesión de hechos materiales – como puede ser un contrato, en el cual es imaginable la existencia de una oferta, discusión y aceptación sucesivas o como sucede necesariamente en la usucapión, que exige una posesión continuada en el tiempo-. Peor, en este último caso, a pesar de que el supuesto de hecho tiene una aparente prolongación en el tiempo, sólo se realiza verdaderamente en el momento preciso en que se consuma su último elemento constitutivo, que es, en el contrato, el de la perfección, y en la usucapión, el de la terminación del plazo.
Por el contrario, la consecuencia jurídica “C” de un supuesto de hecho, es decir, los efectos de un hecho o acto jurídico cualquiera, pueden tener lugar en un instante preciso, como por ejemplo la transmisión de propiedad subsiguiente a un contrato –que tiene lugar en el mismo instante de su perfección- o pueden tener lugar en un lapso más o menos prolongado, como los derechos y obligaciones que se derivan del arrendamiento, del contrato de trabajo, del matrimonio o de la filiación.
Vemos, pues, según hemos dicho más arriba, las consecuencias jurídicas de un supuesto de hecho, o sea, los efectos de un hecho o acto jurídico, pueden tener lugar bajo la vigencia de dos o más leyes sucesivas, en tanto que el supuesto de hecho correspondiente tiene siempre lugar bajo la vigencia de una ley específica.
Después de las aclaraciones anteriores, estamos en situación de comprender con mayor exactitud el contenido implícito en la proposición fundamental que enunciamos a continuación, la cual resume en forma sintética el principio de irretroactividad y nos servirá de punto de partida para el planteamiento teórico del problema.
La proposición en cuestión es esta:
El principio de irretroactividad exige que, en aplicación, de la regla “tempus regit actum”, la ley vigente en un período dado determine la existencia de los supuestos de hecho “S” verificados bajo su vigencia y las consecuencias jurídicas “C” derivadas de tales supuestos (...)
el problema de la retroactividad entraña tres cuestiones claramente diferenciables, que son, a la vez, los tres requisitos esenciales de toda aplicación de la ley que no incurra en vicio de retroactividad.
1º La ley no debe afectar a la existencia de cualesquiera supuestos de hecho (hechos, actos o negocios jurídicos) anteriores a su vigencia, es decir, la nueva ley no debe valorar hechos anteriores a su entrada en vigor.
2º) La ley no debe afectar los efectos anteriores a su vigencia de cualesquiera de los supuestos de hecho.
3º) La ley no debe afectar a los efectos posteriores a su vigencia de los supuestos de hecho verificados con anterioridad a ella...’” (Negrillas de la Corte).

Dicho esto, se concluye que la nueva ley no puede afectar los hechos o actos verificados bajo la ley anterior.
Ahora bien, al analizar el caso de autos, con cada uno de los requisitos citados supra, esenciales para que no se incurra en el vicio de retroactividad de la ley, es de observar que: la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, en la cual la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura fijó el canon máximo de arrendamiento del apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, (i) no afectó la existencia de algún supuesto de hecho efectuado con anterioridad a su vigencia, puesto que efectivamente la decisión de fecha 26 de octubre de 1998, se verificó con anterioridad a la entrada en vigencia de la nueva ley, (ii) no incidió en los efectos jurídicos (consecuencias jurídicas) consumados con anterioridad a la Resolución impugnada; (iii) afectó los efectos posteriores a la entrada en vigencia de la nueva ley, de los supuestos de hechos verificados con anterioridad a ella, puesto que, la última fijación del canon máximo mensual fue realizada el 26 de octubre de 1998, y según la ley vigente para aquel momento, se requería el transcurso de tres (3) años para poder realizar una nueva solicitud de fijación de canon máximo mensual, por lo que, dicho lapso formaba parte de los efectos de esa última fijación, debiendo haberse dejado transcurrir los tres (3) años para realizar una nueva solicitud, y no aplicar -al caso concreto- el lapso de dos (2) años que contempla la ley vigente, para que fueran revisados los cánones de arrendamiento.
Ello así, los efectos de la regulación efectuada en fecha 26 de octubre de 1998 por el Juzgado Superior Segundo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, se extenderían hasta tres (3) años, luego de haberse realizado la ultima fijación del canon máximo de arrendamiento mensual, tomando como marco legal la Ley de Regulación de Alquileres, es decir, sus efectos se extenderían aun después de la entrada en vigencia de la nueva ley -Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios-, por lo que, dicho lapso debió haberse dejado transcurrir íntegramente para realizar, una nueva solicitud de revisión.
Aunado a lo anterior, cabe destacar que en la relación jurídica arrendador-arrendatario, el débil jurídico está representado por el arrendatario, por lo que, mal podría aplicarse en detrimento de este, una nueva normativa que afecte los efectos de un supuesto de hecho que fue configurado bajo una ley que lo beneficiaba, sin esperar que todos esos efectos se hayan consumado, en su totalidad.
De lo anterior se concluye, que la Resolución impugnada N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, aplicó retroactivamente el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual, la misma es nula de nulidad absoluta. Así se decide.
En consecuencia, resulta inoficioso pronunciarse sobre los vicios alegados por la representación judicial del ciudadano Manuel Rodríguez Loreto, por cuanto la declaratoria de procedencia del vicio de aplicación retroactiva de la ley, anuló el acto administrativo impugnado.
VI
DECISIÓN
Con base en las consideraciones que anteceden, esta Corte Segunda de lo Contencioso-Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara:
1.- QUE ES COMPETENTE para conocer de la apelación interpuesta por la representación judicial del ciudadano PEDRO PERDOMO ABREU, titular de la cédula de identidad N° 6.144.503, contra la sentencia dictada en fecha 22 de septiembre de 2002, por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto en fecha 17 de junio de 2002, por las abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 22.629, 24.896 y 55.187, respectivamente, en su condición de apoderadas judiciales del prenombrado ciudadano, contra la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, que fijó canon máximo de arrendamiento mensual para vivienda, al inmueble constituido por el apartamento N° 6 del Edificio denominado “Las Tablitas”, ubicado en la Avenida Este 16, entre las esquinas de Tablitas a Sordo, Parroquia Santa Rosalía, en la cantidad de ciento sesenta y un mil novecientos treinta y nueve bolívares con veinticinco céntimos (Bs. 161.939,25).
2.- CON LUGAR la apelación interpuesta por el apoderado judicial del ciudadano Pedro Perdomo Abreu, contra la decisión de fecha 22 de septiembre de 2002, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Capital, en consecuencia se ANULA el fallo apelado.
3.- Conociendo del fondo del asunto, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de anulación interpuesto contra la Resolución N° 004268, de fecha 28 de febrero de 2002, dictada por la DIRECCIÓN GENERAL DE INQUILINATO DEL MINISTERIO DE INFRAESTRUCTURA, la cual se anula.
Publíquese, regístrese y notifíquese. Remítase el expediente al Tribunal de origen y déjese copia de la presente decisión. Cúmplase lo ordenado
Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Segunda de lo Contencioso Administrativo, en Caracas, a los ocho (08) días del mes de marzo de dos mil seis (2006). Años: 195º de la Independencia y 147º de la Federación.
La Presidenta,

ANA CECILIA ZULUETA RODRÍGUEZ

El Vicepresidente,

ALEJANDRO SOTO VILLASMIL

El Juez,

ALEXIS JOSÉ CRESPO DAZA
Ponente

La Secretaria,

JENNIS CASTILLO HERNÁNDEZ
AJCD/i
Exp. N° AP42-R-2004-000388
En la misma fecha ocho (08) de marzo de dos mil seis (2006), siendo la (s) 11:45 de la mañana, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° 2006-00428.
La Secretaria