TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, diez de marzo de dos mil seis
195º y 147º

ASUNTO: KP02-R-2006-000074

DEMANDANTE: ELIZABETH MUÑOZ MUÑOZ, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, con cédula de identidad número 9.386.249.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: JESÚS ELÍAS MENDOZA OROPEZA, ELIAS JERÓNIMO MENDOZA ROYET y NIL MARCANO AGUILERA, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 9.361, 76.485 y 63.072, respectivamente.

DEMANDADO: ALVARO DE LA MERCED DUARTE ZERPA, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 14.269.496 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DEL DEMANDADO: CARMEN CECILIA SÁNCHEZ LEAL, LUIS EDUARDO SÁNCHEZ LEAL y MARÍA DANIELA LUZARDO, abogados en ejercicio, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 7.766, 53.214 y 104.169, respectivamente, de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL de ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Suben las presentes actuaciones a esta alzada en virtud de la apelación interpuesta en fecha 24 de enero de 2006, por el Abg. Nil Marcano Aguilera, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, la cual se transcribe así:

“…declara sin lugar la pretensión de Cumplimiento de Contrato Verbal de Arrendamiento, incoado por la ciudadana Elizabeth Muñoz Muñoz contra el ciudadano Álvaro de la Merced Duarte Zerpa, y al mismo tiempo declara parcialmente con lugar la reconvención cuyo objeto es la Resolución del Contrato Verbal de arrendamiento, propuesta por el último de los nombrados, en contra de la primera, siendo que el objeto de ambas pretensiones se trata de un local comercial que forma parte del inmueble en donde se halla el domicilio y residencia familiar del mismo, con entrada independiente, ubicado hacia el final de la Avenida Hernán Garmendia (Av. Circunvalación), entre Avenidas Capanaparo y Warical, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, diagonal a EPA, al lado del establecimiento denominado SABUESOS, de esta ciudad de Barquisimeto,. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el local antes señalado, y se ordena a la arrendataria su inmediata devolución al arrendador, totalmente desocupado, libre de personas.
En consecuencia, se declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el local antes señalado, y se ordena a la arrendataria su inmediata devolución al arrendador, totalmente desocupado, libre de personas y cosas.
Así mismo se condena al actor perdidoso a pagar por concepto de daños y perjuicios la suma de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), mensuales, contados a partir del mes de diciembre de 2004, inclusive hasta el día en que quede definitivamente firme la presente decisión. De igual manera, sobre tales cantidades de dinero, deberá pagar la actora perdidosa intereses legales a la rata del tres por ciento anual (3%) para lo que se ordena, realizar una experticia complementaria al fallo, que deberá ser elaborada por un solo perito, quien será designado por el Tribunal, en tanto en cuanto las partes no pudieren avenirse con respecto al nombramiento del mismo, advirtiéndosele a éste que sobre el cálculo a realizar no podrá operar al sistema de capitalización de intereses, y que deberá atenerse como fecha de inicio y de conclusión de estudio a las previamente indicadas.
Se condena en costas a la actora perdidosa con respecto a la declaratoria sin lugar de su pretensión, por haber resultado totalmente vencida, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento civil, en tanto que no hay condenatoria en costas con respecto a la reconvención, dada la naturaleza de la decisión…”

Síntesis de la Controversia

En fecha 29 de junio de 2005, el abogado Elías Jerónimo Mendoza Royet, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 76.485, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la parte actora ciudadana Elizabeth Muñoz Muñoz, demandó al ciudadano Álvaro de la Merced Duarte Zerpa, mediante libelo de demanda, por medio del cual expuso: Que en el mes de agosto de 2004 su representada celebró en forma verbal con el demandado un contrato o convenio por medio del que este le cedió en calidad arrendamiento un local para fines comerciales que forma parte del inmueble en donde se halla el domicilio y residencia familiar del mismo, con entrada independiente, ubicado hacia el final de la Avenida Herman Garmendia (Av. Circunvalación), entre Avenidas Capanaparo y Warical, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, diagonal a EPA, al lado del establecimiento denominado SABUESOS, estableciéndose el canon de arrendamiento en la suma de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales. Que la arrendataria tenía la intención de establecer en ese inmueble una heladería, por lo que el inmueble requería de considerables reparaciones, a cuyo efecto se contrató al ciudadano Rodrigo Adolfo Cordero, quien es mayor de edad, y con cédula de identidad número V-7.301.054, quien presentó el presupuesto correspondiente con indicación detallada de los trabajos a realizar, cual fue aprobado tanto por la arrendataria como por el arrendador y que ascendía a la cantidad de Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 7.500.000,00) que pagó la ciudadana Elizabeth Muñoz, una vez concluida, entregada y recibida la obra el 21-10-2004, emitiendo el constructor los recibos de pago por esos conceptos, que fueron reconocidos por el arrendador como pago de los cánones de arrendamiento. Que los originales de aquellos recibos se extraviaron, y para suplirlos, el ciudadano Rodrigo Cordero, otorgó declaración jurada por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 21 de junio de 2005, anotado bajo el número 29, Tomo 80. Que cerrado el trato, el ciudadano Álvaro Duarte exigió a su representada como condición para hacer entrega de las llaves del local, la suma de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00), que serían igualmente agregados al monto de las bienhechurías para totalizar una suma general y recibida por el arrendador para cubrir los cánones de arrendamiento. Que entendidas las partes, su representada procedió a cubrir las exigencias del arrendador y pagó la suma en cuestión, y en ese mismo acto, el arrendador le hizo entrega de las llaves del inmueble, conviniendo que en ese contrato se plasmaría en un documento formal contentivo de las cláusulas del negocio realizado. Que se dio inicio a los trabajos de construcción para acondicionamiento del local, se instalaron todos los muebles correspondientes, que ya en condiciones para comenzar su pequeño negocio procedió a instalar las maquinarias y equipos de su propiedad. Que asimismo convinieron que en un plazo no mayor de un mes, el arrendador cumpliría con su obligación de instalar cloacas que serían vertidas al mismo servicio de su casa de habitación, así como que dotaría al local en cuestión de servicio eléctrico autónomo, que sin embargo y para su sorpresa el arrendador no cumplió con esas obligaciones, por lo que le fue imposible obtener los permisos necesarios para el funcionamiento del local, en razón a que el obligado siempre presentaba innumerables excusas, por lo que fue imposible que el arrendador firmara el escrito de contrato de arrendamiento aludido, que por el contrario, el arrendador se ha dado a la tarea de intentar desalojar a su representada del local, aún cuando la misma se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento, ya que con las cantidades de dinero que le ha entregado quedan cancelados (55) meses de arrendamiento, tomando como base los Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00), para realizar las bienhechurías, que dan un total de Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00), teniendo como base el canon de arrendamiento originalmente fijado. Que por cuanto la contratación fue realizada por su representada de manera verbal y a los fines de demostrar al Tribunal sobre la existencia real y efectiva del contrato de arrendamiento, así como la veracidad de los hechos vertidos en el libelo y que la actuación de su representada no es infundada ni temeraria acompaña inspección judicial, realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara en fecha 19 de mayo de 2005, que acreditan, que el Tribunal se trasladó y constituyó en el referido local y dejó constancia de la posesión que detenta su representada sobre el local comercial ya tantas veces referido, y de la misma forma consigna la citación distinguida con el número 227/05 emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren en donde se le participa a su representada que debe ocurrir a la sede de la misma con carácter de urgencia a objeto de tratar asunto derivado del incumplimiento de la relación arrendaticia existente con el ciudadano Álvaro de la Merced Duarte Zerpa, señalando además, que la citación por ser un documento sellado y firmado por el funcionario público actuando dentro de los límites de su competencia, es un documento público, y por tanto hace plena fe así entre las partes frente a terceros acerca del hecho jurídico a que el instrumento se contrae (art. 1360 del Código Civil). Que en atención a lo expuesto ocurre para demandar al ciudadano Álvaro de la Merced Duarte Zerpa, por cumplimiento de contrato y a ese efecto, convenga, o a ello sea condenado por este Tribunal en lo siguiente: A) En que efectivamente de manera verbal a finales del mes de agosto de 2004, realizaron un contrato de arrendamiento sobre el local antes referido. B) Que el canon de arrendamiento fijado fue de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales. C) En que a fin de hacer efectiva esa contratación su representada le hizo entrega por adelantado los cánones de arrendamiento de cincuenta y cinco (55) meses en la forma claramente explicada anteriormente. D) que a expensas de su representada y con dinero de su exclusivo patrimonio se realizaron todos los trabajos de remodelación que debieron hacerse, quedando pagados así los cánones causados a partir del mes de noviembre de 2004, por cuanto se estipuló y aceptó entre las partes que en 2 meses, aproximadamente, debían estar terminadas las bienhechurías, y hasta que se consuman en forma total y definitiva los cánones de arrendamiento equivalentes a los cincuenta y cinco meses cancelados. E) Para que convenga el demandado en que incumplió con su obligación de instalar de manera independiente para el local arrendado los servicios básicos de luz, agua y cloacas. F) Que motivado a su incumplimiento; y aún cuando se mantiene en posesión del local, no ha podido hacer uso del mismo y por lo tanto no debe empezar a transcurrir el descuento de mensualidades como pago a los (55) meses cancelados.

Estimó la demanda en la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00).

Por auto de fecha 27 de julio de 2005, el Tribunal a-quo admitió a sustanciación la demanda, ordenando la citación del demandado, lográndose la misma de manera personal y efectiva conforme consta de recibo de citación firmado en fecha 18 de octubre de 2005, cursante al folio 27 de los autos.

De la Contestación de la Demanda

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada por intermedio de su apoderado judicial Abg. Luis Eduardo Sánchez Leal, contestó así: 1) Declara como cierto el hecho aceptado por la parte actora en su escrito de demanda en el que confiesa que entre ella y su poderdante se celebró un contrato de arrendamiento verbal a inicios del mes de agosto de 2004, sobre un local que forma parte de un inmueble de su propiedad con entrada independiente ubicado en la Avenida Circunvalación de la Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, al lado del local “Sabuesos” con fines comerciales lícitos no explícitos. Sin embargo, niega en todas y cada una de sus partes los argumentos esgrimidos en el escrito libelar por ser falsos los hechos alegados por la actora. 2) Negó, rechazó y contradijo que el canon de arrendamiento pactado haya sido de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales, por cuanto todos los locales propiedad de su mandante son iguales y los alquila por un canon mensual de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), pagaderos por adelantado; y que fue éste el canon pactado con la arrendataria hoy actora en esta acción de cumplimiento. 3) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya acordado con la actora destinar el local arrendado para heladería, ya que su poderdista alquila los locales con fines comerciales, que no interviene en las actividades comerciales de sus arrendatarios ni en las inversiones que necesiten hacer tales inquilinos para el acondicionamiento del establecimiento alquilado conforme sus planes. 4) Negó, rechazó y contradijo que su representante haya acordado con la actora realizar inversión alguna en el local arrendado; pues la compra de maquinarias, barras o meses para la explotación del fondo de comercio sólo sería a cargo del arrendatario. 5) Negó, rechazó y contradijo que el local reseñado en el libelo y alquilado por su representado a la accionante no reuniese las condiciones mínimas de salubridad; por cuanto él mismo se encargó de gestionar todo lo necesario para tal fin. 6) Negó, rechazó y contradijo que el referido local careciera de un baño en buenas condiciones; por cuanto su mandante se encargó de gestionar lo necesario para tal fin. 7) Negó, rechazó y contradijo que al local debieran realizársele trabajos de construcción y/o bienhechurías que fuesen a cargo de su poderdante, por cuanto el alquila sus locales habitables y funcionales. 8) Negó, rechazó y contradijo que al local se le haya realizado trabajos de construcción por un supuesto ciudadano de nombre Rodrigo Adolfo Cordero, cédula de identidad N° V-7.301.054 y que tales trabajos haya sido aprobados por su poderdante. 9) Negó, rechazó y contradijo que al local se le hayan realizados trabajos de construcción por un monto de Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 7.500.000,00) y que éstos hayan sido aprobados por su poderdante. 10) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya reconocido jamás supuestos recibos de pago convenientemente extraviados por la actora por la cantidad de Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 7.500.000,00). 11) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya reconocido como pago de arrendamiento la cantidad de Siete Millones Quinientos mil Bolívares (Bs. 7.500.000,00) supuestamente invertidos por la actora en e local alquilado referido. 12) A todo evento rechazó e impugnó la declaración notariada del tercero, de nombre Rodrigo Adolfo Cordero, pues es total y absolutamente falsa en cuanto a los hechos supuestamente narrados por él y en razón de que no puede constituir prueba alguna de nada; habida cuenta de la ausencia de control de la parte contra quien se pretende producir; pues su contenido sigue siendo el de la prueba testimonial, por más que se encuentre ésta expresada en documento auténtico o copia certificada; pues tal testimonio no constituye una prueba regularmente promovida y evacuada a los efectos de este proceso, y por tanto no tiene influencia admisible en él. 13) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya exigido a la actora la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) como condición para hacerle entrega de las llaves del local; pues dicha cantidad la entregó la actora a su poderdante, a inicios de agosto de 2004, como pago adelantado de siete (7) meses de arrendamiento, a razón de un canon mensual de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), que su poderdante nada tenía que ver con el proyecto de la actora, pero no por ello saldría perjudicado; y desde marzo del presenta año 2005, la actora ha incumplido sus obligaciones de pago de canon de arrendamiento. 14) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya cerrado trato alguno, como pretende afirmar la parte actora en su libelo. 15) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya recibido de la actora la insólita suma de Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00) de manos de la arrendataria como pretende hacer creer al Tribunal. 16) Negó, rechazó y contradijo que el local alquilado por su representado a la actora haya carecido de lo necesario para su habitabilidad y funcionabilidad. 17) Negó, rechazó y contradijo tenga o haya tenido relación alguna con las supuestas inversiones y/o modificaciones que la actora hubiese hecho en el local que le fue alquilado, por cuanto desde agosto de 2004, su poderdante no tiene acceso a dicho bien que es de su propiedad, ni tiene las llaves que abren las puertas de dicho local. 18) Negó, rechazó y contradijo que su poderdante tenga o haya tenido conocimiento del momento no determinado en el escrito libelar en el cual supuestamente la actora estuvo en condiciones de empezar su pequeño negocio. 19) Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga o haya tenido conocimiento de la instalación de máquinas y equipos necesarios para el supuesto desarrollo comercial de la actora, por cuanto desde agosto de 2004, su poderdante no tiene acceso a dicho bien que es de su propiedad. 20) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido con la instalación del servicio de cloacas, por cuanto gestionó y obtuvo la aprobación del permiso para realizar tales obras por parte de la Dirección de Planificación y Control Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara; y aparte practicó a su costa la abducción programada. 21) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya incumplido con la instalación del servicio eléctrico, por cuanto el local cuenta con toda la instalación necesaria y acometida de energía eléctrica. 22) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya dado a la arrendataria un sin número de excusas y promesas como excusa de un supuesto incumplimiento, ya que fue la hoy accionante quien incumplió sus obligaciones locativas. 23) Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga o haya tenido responsabilidad alguna en el hecho de que la arrendataria no haya podido obtener los permisos sanitarios necesarios para la puesta en funcionamiento de su pequeño negocio, por cuanto nada tenía que ver con tal fondo de comercio. 24) Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga o haya tenido responsabilidad en el hecho de no haberse firmado contrato alguno, por cuanto han sido ya dos los contratos presentados por el arrendador a la arrendataria y fue ésta la que se negó a firmarlos. 25) Negó, rechazó y contradijo que su representante haya intentado acción alguna contra la arrendataria, a pesar del derecho cierto que ostentaba y ostenta para solicitar la tutela de sus derechos como propietario del bien alquilado a la actora; el cual ésta pretende disfrutar sin pagar el debido canon locativo. 26) Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, por cuanto hoy en día se encuentra en alto estado de morosidad y que está insolvente desde el mes de marzo de 2005. 27) Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria le haya pagado a su representado la absurda suma equivalente a 55 meses de arrendamiento. Esto es inaudito y francamente pobre en cuanto a argumentación se refiere, pues no es creíble que exista alguien con el criterio de aceptar semejante proposición. 28) Negó, rechazó y contradijo que la arrendataria le haya pagado a su representado la absurda suma Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000.000,00) repartidos en cánones de arrendamiento y pago de bienhechurías. 29) Negó, rechazó y contradijo que su representado tenga o haya tenido responsabilidad en el hecho de que la arrendataria haya fallado en el ejercicio de la actividad comercial que escogió, pues ello depende exclusivamente de las capacidades y limitaciones de la actora. 30) Negó, rechazó y contradijo que su representado no sea una persona seria y honesta, como argumenta la representación judicial de la parte actora en su libelo. A tal efecto en nombre de su representado se reserva las acciones propias para lograr la reivindicación que tal exposición acarrea. 31) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya acosado de manera alguna a la arrendataria exigiéndole desocupación, pues aún cuando legalmente le asiste derecho para hacerlo, no ha ejercido acción contra la arrendataria. 32) Negó, rechazó y contradijo que su representado haya amenazado a la arrendadora con tirar los bienes muebles que allí se encuentran, por cuanto es una persona de sólidos principios morales, aparte de que no ha tenido acceso al bien de su propiedad desde inicios de agosto de 2004 porque no tiene las llaves que abre las puertas del local. 33) Negó, rechazó y contradijo que el escrito libelar sirva para demostrar hecho alguno, como lo pretende hacer ver la representación judicial de la parte actora.
Rechazó la Inspección Extrajudicial consignada por la actora junto con su libelo de demanda.
Rechazó e impugnó la estimación de la cuantía de la demanda.

De la Reconvención

Propuso reconvención en los términos siguientes:

Que construyó y habilitó a sus propias expensas bienhechurías en la parte trasera de su habitación, consistentes en 3 locales comerciales, uno de los cuales fue alquilado a la actora en este proceso, y se dispuso un canon mensual en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) pagaderos por adelantado. Que a inicios del mes de agosto del año 2004, la actora entregó a su representado la suma de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) como pago adelantado de 7 meses de arrendamiento.

Que desde inicios del mes de marzo del año 2005, la actora ha incumplido sus obligaciones de pagar el canon de arrendamiento, por lo que su representado acudió ante la Dirección de Inquilinato y logra que se expida orden de citación a la actora, con el fin de solventar el problema locativo, en virtud de la insolvencia el arrendador se negó a cumplir con sus deberes con fundamento en la excepción non adimpleti contractus; lo que pudo haberse evitado si la actora hubiese pagado los cánones de arrendamiento debidos. En consecuencia, que por el incumplimiento de la arrendataria se le generó al arrendador daños del tipo lucro cesante, a razón de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) por cada mes de incumplimiento, lo que para el mes de noviembre de 2005, ascendía a la suma de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), sin contar los eventuales gastos en que incurrió su representado para llevar el local al estado en que se encontraba antes de celebrar el contrato de arrendamiento con la actora. Que por las razones anteriormente expuestas en nombre de su representado reconviene a la demandante Elizabteh Muñoz Muñoza, para que convenga o en su defecto a ella sea condenada por este Tribunal a: 1°) A la desocupación y posterior entrega inmediata del local concedido en arrendamiento, libre de personas y cosas, 2°) A entregar el local en perfectas condiciones de funcionabilidad y habitabilidad, tal como lo recibió. 3°) el pago de la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), por concepto de indemnización de lucro cesante causados por incumplimiento del pago del canon desde el mes de marzo hasta noviembre de 2005, a razón de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), por cada mes incumplido. 4°) Al pago de la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), por concepto de lucro cesante por cada mes de duración de este proceso a partir del mes de diciembre de 2005. 5°) Al pago de los intereses de mora a la tasa establecida en la ley, así como la indexación monetaria desde la fecha del incumplimiento de la obligación legal de pago de cánones de arrendamiento y las costas procesales y 6°) Estimó su reconvención en la suma de Siete Millones Novecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 7.935.000,00).

En fecha 25 de octubre de 2005, fue admitida la reconvención propuesta, cual fue contestada oportunamente por la reconvenida en los términos siguientes:

Negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada a la desocupación inmediata del local alquilado desocupado de personas y cosas. Negó rechazó y contradijo que su representada deba entregar el local en perf3ctas condiciones de funcionabilidad y habitabilidad. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba pagar al demandado reconveniente la cantidad de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00) por concepto de indemnización por el lucro cesante desde inicios del mes de marzo 2005 hasta noviembre del mismo año. Negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada a pagar la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) por concepto de indemnización de lucro cesante causados por cada mes que dure el presente proceso a partir de inicios de Diciembre de 2005. Negó, rechazó y contradijo que su representada deba reconocer y sea obligada a pagar los intereses de mora y la indexación monetaria. Negó, rechazó y contradijo que su representada esté obligada al pago de las costas procesales y por último negó, rechazó y contradijo la estimación de la demanda en siete Millones Novecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 7.935.000,00).

Igualmente contestó al fondo la Reconvención en los siguientes términos: Que si bien es cierto lo expresado por el apoderado del ciudadano Álvaro Duarte Cerpa, que su representada construyó a sus propias expensas unas bienhechurías en la parte trasera de su habitación, consistente en tres locales para fines comerciales, uno de los cuales fue alquilado a su representada de manera verbal, aceptado y reconocido en forma clara y precisa por el demandado reconveniente, que lo que si no es cierto es que dicho local para el momento en que se realizó la contratación estuviera apto para el uso y destino que de acuerdo al convenio entre las partes se le daría, que el arrendatario incumplió con su obligación de instalar el servicio de electricidad y de hacer la conexión de cloacas al sistema recolector de aguas servidas que de manera independiente a la casa de habitación estaba obligado, (lo subrayado de esta alzada) admite igualmente que el local no estaba acondicionado para el uso y destino previamente convenido, como era el funcionamiento de la heladería, por lo que se hizo necesario acondicionarlo, de acuerdo a las exigencias de los organismos sanitarios para expedir productos alimenticios. Que el demandado reconveniente señala que el local fue alquilado para fines lícitos y no explícitos y que el acondicionamiento para el establecimiento de una heladería nunca fue convenido, argumento que considera totalmente falso. Que en cuanto a lo alegado en que se haya acordado un canon de arrendamiento en la cantidad de Quinientos Mil Bolívares mensuales (Bs. 500.000,00), es completamente falso, que el canon de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) que fue realmente como se acordó, si se ajusta de manera lógica al arrendamiento de un local en las condiciones como fue entregado. Que en cuanto al incumplimiento de pago de arrendamiento desde inicio del mes de mayo de 2005, por parte de mi representada, es completamente falso, ya que el arrendatario reconoce haber recibido la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil (Bs. 3.500.000,00) de manos de la arrendataria, los cuales al ser imputados a los cánones de arrendamiento en la forma como se convino y en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) mensuales, se mantiene solvente en el cumplimiento de ésta obligación hasta el mes de Diciembre de 2005. Esto sin contar con los cánones de arrendamiento que quedaron cubiertos con el pago de los costos de las bienhechurías (trabajos realizados al local) que ascienda a la cantidad de Siete Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 7.500.000,00) para un total pagado de Once Millones de Bolívares (Bs. 11.000,00). Que su representada (la arrendataria) con los pagos que había realizado en la forma y manera como lo dijo anteriormente estaba y está totalmente solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y para finalizar dicen que es absurdo que pueda pretenderse que se haya ocasionado como lo señala el arrendador en su escrito de reconvención daños de tipo lucro cesante equivalente a Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) mensuales, por cada mes del supuesto incumplimiento, que es evidente que su representada quien actuó confiada y de buena fe ha sido la única perjudicada, ya que gastó todo su dinero en los pagos efectuados y hasta la fecha a más de un año de haberse efectuado la contratación no ha podido hacer uso del local, ni de los equipos adquiridos para el funcionamiento de su heladería y por último solicita que la reconvención sea declarada sin lugar y se condene en costas al accionante.

DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

CAPITULO PRIMERO: DOCUMENTALES:

Ratificó y promovió en todas y en cada una de sus partes los documentos acompañados al libelo de demanda que corren insertos a los autos y que a continuación especifica: a) Documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 21 de Junio de 2005, anotado bajo el N° 29, Tomo 80, consignado en original marcado “B”; b) Inspección Judicial practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 19 de Mayo de 2005, anexado marcado “C”; c) Original de la citación N° 227/05 emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, anexado marcado “D”.

CAPITULO SEGUNDO: TESTIMONIALES:

Promovió les testimoniales de los ciudadanos: Clara Escandon, José Ramírez Flores, Rosa Elena Díaz, Iván Añez Arias, Geovanny Bello, Juan Carlos Yépez, Rodrigo A. Cordero González, Pedro Romero, Hernán Añez Arias, Jaykson Ernesto López, Víctor Martínez, todos mayores de edad, domiciliados en la ciudad de Barquisimeto, cuyas declaraciones constan a los folios 142, 147, 155 y 158 de autos.

CAPITULO TERCERO: PRUEBAS DE INFORMES:

1°) Solicitó oficiar a HIDROLARA, Ing. Jorge González, para que informe si durante los primeros meses del año 2005 y por solicitud que hiciera el ciudadano Alvaro Duarte Zerpa, titular de la cédula de identidad N° V-14.269.496, ese organismo instaló o conectó el servicio de alcantarillado o aguas servidas de la ciudad para unas cloacas o cañerías que provienen de unos locales comerciales ubicados exactamente en la Avenida Circunvalación al final de la Avenida Herman Garmendia, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, diagonal a EPA del Centro Comercial Las Trinitarias, al lado del estacionamiento denominado SABUESOS de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara. 2°) Solicita se oficie a ENELBAR, Ing° Khaled Ortiz, a los fines de que informe si existe algún contrato o solicitud del ciudadano Alvaro Duarte, titular de la cédula de identidad N° V-14.269.496, para que este organismo suministre energía eléctrica de manera independiente o autónoma a unos locales comerciales ubicados en la Avenida Circunvalación, final avenida Herman Garmendia, diagonal a EPA del Centro Comercial Las Trinitarias, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias de la ciudad de Barquisimeto Estado Lara. 3°) Solicita se oficie a la Dirección de Planificación de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, Ing° Gerardo Poleo, para que informe al Tribunal si el ciudadano Alvaro Duarte, fue multado o sancionado por ese ente municipal, aproximadamente durante las primera semanas del mes de Febrero del año en curso por haber roto sin haber obtenido previamente el permiso emitido por ese organismo la acera y la capa asfáltica en la Avenida Circunvalación, final de la Avenida Herman Garmendia, diagonal a EPA del Centro Comercial Las Trinitarias, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias de esta ciudad de Barquisimeto y de ser afirmativa su respuesta que indique el monto de la multa o cual fue la sanción administrativa impuesta.

CAPITULO CUARTO: PRUEBA DE EXPERTICIA:

De conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la práctica de la prueba de experticia en el local comercial propiedad del ciudadano Alvaro Duarte Cerpa, ubicado en la Avenida Circunvalación, al final de la Avenida Herman Garmendia, diagonal a EPA Centro Comercial Las Trinitarias y al lado del estacionamiento mercantil SABUESOS, para que a través de experto se deja constancia de los siguientes hechos: 1) Que se determine si la instalación para el fluido eléctrico que tiene el local ocupado por la ciudadana Elizabeth Muñoz, en su condición de arrendataria, de su interior proviene o está conectado al servicio eléctrico público, que presta ENELBAR, e igualmente se determine si hay un medidor de consumo de electricidad propio para dicho local, de manera autónoma e independiente a cualquier otra conexión y de ser afirmativa esta respuesta si el mismo funciona o no. 2) Que se determine so hay un tubo colocado al lado izquierdo en la parte superior de la entrada, es decir, en la entrada del local. 3) Que se determine si dicho tubo es de lo que usualmente y por su ubicación estratégica (cerca del poste de energía eléctrica) se utiliza para que a través de él se haga la acometida eléctrica mediante los cables conductores respectivos. Vale decir, de los que se usan para canalizar y proteger los cables eléctricos que vienen del exterior al interior y se conectan al poste que suministra la energía eléctrica y si dicha conexión finaliza en la breckera del local.

CAPITULO QUINTO: INSPECCION JUDICIAL:

A tenor de lo establecido en el artículo 472 del código de Procedimiento Civil, solicita se traslade y constituya el Tribunal en el local comercial propiedad del ciudadano Alvaro Duarte, ubicado en la Avenida Circunvalación, final de la Avenida Herman Garmendia, diagonal a EPA Centro Comercial Las Trinitarias y al lado de la firma mercantil SABUESOS, con el objeto de realizar una inspección judicial y dejar constancia de los siguientes hechos: 1) Que se deje constancia pormenorizada de las características de las construcciones existentes en el local. A) Baño: Características específicas referidas a paredes, techos, pisos, pieza sanitarias (lavamanos empotrados y poceta) marcos y puerta. B) Local propiamente dicho: características de su estructura, puertas, paredes, pisos, techo, pintura interior y exterior, barra o mesón, tipo de construcción, revestimientos, lavaplatos empotrados y otros. 2) Que se deje constancia si en la entrada del local o acera exterior del mismo existe un medidor de los que instala Hidrolara para medir el flujo de aguas blancas, propio de ese local.
De las pruebas de la parte Demandada

DE LAS DOCUMENTALES:

Promuevo las siguientes pruebas instrumentales:

1°) Consignó, opuso e hizo valer copia fotostática del documento de propiedad registrado del inmueble ubicado en la Urbanización Fundalara Calle Neverí N° 10 Jurisdicción del Municipio Santa Rosa; que evidencia la titularidad del ciudadano Alvaro de la Merced Duarte Cerpa. Marcado “A” en tres folios útiles. 2°) Consignó, opuso e hizo valer copia fotostática de la citación emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren distinguida con el N° 227/05 de fecha 23 de Junio de 2005, marcada “B” en un folio útil. 3°) Consignó opuso e hizo valer citación emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren distinguida con el N° 239/05 de fecha 29 de junio de 2005, marcado “C” en un folio útil. 4°) Consignó, opuso e hizo valer original y copia de la Resolución emanada de la Dirección de Planificación de Control Urbano distinguida con el N° 23-04 de fecha 11 de Noviembre de 2004, marcada “D” en dos folios útiles. 5°) Consignó, opuso e hizo valer original y copia de Presupuesto para Toma y/o Empotramiento, emitido el 16/02/2005 por el Departamento de Catastro de la empresa Hidrolara; marcado “E” en un folio útil. 6°) Consignó, opuso e hizo valer, original del Recibo de Pago por los trabajos de Toma y/o Empotramiento referidos en el numeral anterior emitido por la empresa Hidrolara en fecha 16/02/2005 N° 79028; marcado “F” en un folio útil. 7°) Consignó, opuso e hizo valer, para ser ratificado por su emisor original y copia fotostática del Presupuesto emanado de Construcciones Izquierdo referido a Construcción de Locales Comerciales de fecha 20/01/2004 firmada por el constructor José Luciano Izquierdo, marcado “G” en cinco folios útiles. 8°) Consignó opuso e hizo valer para ser ratificado por su emisor, original y copia fotostática del Contrato emanado de Proyectos de Construcciones y Maderas Los Samanes referido a Construcción de Locales Comerciales de fecha 21/01/2004 firmada por el constructor José Luciano Izquierdo. Marcado “H” en un folio útil. 9°) Consignó, opuso e hizo valer, para ser ratificado por su emisor originales y copias fotostáticas de los siete (7) recibos de pago por el trabajo de construcción de local comercial firmado por el ciudadano José Luciano Izquierdo, marcado del 1 al 7 en (7) folios útiles. 10°) Consignó, opuso e hizo valer, original y copia fotostática del Presupuesto emanado de Madera Buena Vista S.R.L. referido a trabajos anexos en obra de fecha 15/06/2004 firmada por el constructor José Luciano Izquierdo marcado “J” en tres folios útiles. 11°) Consignó, opuso e hizo valer, para ser ratificado por su emisor, originales y copias fotostáticas de los cuatro recibos de pago por trabajos anexos en obra, firmado por el ciudadano José Luciano izquierdo, marcado del 1 al 4 en cuatro folios útiles y 12°) Consignó, opuso e hizo valer, original de plano (Proyección Isométrica) de los locales propiedad del demandado reconveniente en este proceso, marcado “L” en un folio útil.

DE LA INSPECCION JUDICIAL:

De conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal prueba de Inspección Judicial y se constituya en el inmueble propiedad del ciudadano Alvaro de la Merced Duarte Cerpa, ubicado en la parte trasera de la residencia familiar del demandado con entrada independiente constituido en la Avenida Circunvalación entre Avenida Capanaparo y Warical Urb. Fundalara, al lado del estacionamiento denominado SABUESOS para que determine inequívamente que se deje constancia de la concordancia entre la construcción realizada por José Luciano Izquierdo y el estado de dicho local.

DE LA EXHIBICION DE DOCUMENTOS:

Solicitó la exhibición de los siguientes documentos:

1) Original de la copia fotostática de la citación emanada de la Oficina de Inquilinato de la alcaldía del Municipio Iribarren distinguida con el N° 227/05 de fecha 23 de Junio de 2005; y 2) Original de la copia fotostática de la citación emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren distinguida con el N° 239/05 de fecha 29 de Junio de 2005.

TESTIMONIALES:

Opuso la prueba testifical, en las siguientes personas, quienes atestarán acerca de la veracidad de los hechos pretéritos reales: JOSE LUCIANO IZQUIERDO, JOSE DE JESUS RODRIGUEZ HURTADO FREDDY ANTONIO TORCATE FRANK FRANCO SANOJA FRANCESCO SGAMBATO, DANNY JOSE ANDRADE MONTILLA y MARIA ELENA COROMOTO GARFIDEZ DE LAPI, titulares de las cédulas de identidad N° 7.359.141, 7.448.122, 13.843.822 16.544.867, 15.003.015, 12.241.319 y 7.322.580 respectivamente y de este domicilio, cuyas declaraciones constan a los folios 162, 167, 174 y 197, de autos.

En fecha 31/01/2005, se recibió el expediente, le dio entrada y se fijó el décimo día de despacho siguiente para dictar y publicar sentencia, conforme lo señala el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.

En fecha 10/02/2006, la parte demandada presentó escrito de conclusiones a manera de ilustrar al Tribunal, el cual se agregó a los autos.

Por auto de fecha 14/02/2006, se solicitó a la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, información sobre el estado procesal en que se encuentra el procedimiento administrativo llevado por esa Oficina.

Por auto de fecha 15/02/2006, se acumuló el asunto N° KP02-R-2006-002031 a la presente causa; razón por la cual éste Juzgador se pronunciará de ambas apelaciones una vez la Alcaldía de Iribarren dé cumplimiento a lo solicitado.

Por auto de fecha 01/03/2006, se agregó a los autos la información requerida a la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara.

De la competencia

Son diferentes las facultades del Juez Superior en los casos de apelación de autos interlocutorios o de sentencias. En efecto, la apelación de la sentencia otorga al superior competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, y por lo mismo tiene la obligación de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelva sobre el litigio; en cambio, cuando se apela de un auto interlocutorio el superior no adquiere competencia sino sobre el punto incidental o especial que fuera materia del recurso, porque la instancia continúa ante el inferior, y por esto no puede ocuparse de los demás aspectos del proceso.

Uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, es en materia civil, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada. Cuando ambas partes apelan, el superior puede reformar la providencia en cualquier sentido. Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.

Cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado como era lo obvio, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.

Establecidos los limites de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada, se observa que en la presente causa el sentenciador de segunda instancia dispone de competencia amplia para la revisión del fallo apelado, producto de la declaratoria Sin lugar de la demanda interpuesta y de la circunstancia de que la única parte apelante fue precisamente la demandante. Y Así Se Declara.

Ahora bien, corresponde a este Sentenciador determinar sí la decisión definitiva dictada por el a-quo está ajustada o no a derecho y para ello dá por aceptado por las partes los siguientes hechos: 1) Aceptan el contrato verbal sobre el local arrendado; 2) Que dicho contrato lo hicieron el mes de agosto de 2004; 3) Que el demandado Álvaro De La Merced Duarte Zerpa como arrendador recibió de la arrendataria en ese mes de agosto de 2004 la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00); 4) Que para el momento de celebrado el contrato el local no tenía instalado el servicios de cloacas y de luz independiente del inmueble; 5) Que la arrendataria estaba en posesión del inmueble residencia del arrendador; quedando como controvertidos lo siguientes hechos: 1) La cuantía de la demanda; 2) El concepto por el cual recibió el arrendador de parte de la arrendataria la cantidad de Tres Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00) por cuanto uno afirma que por concepto de pago de arrendamiento adelantado, mientras que el otro afirma que fue por la entrega de llaves; 3) Si hay incumplimiento por parte de la arrendataria en el pago del canon por Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00) mensuales desde el mes de marzo de 2005; 4) Sí el arrendatario hizo la inversión en el inmueble arrendado por Siete Millones Quinientos Mil (Bs. 7.500.000,00) y que la misma haya sido aceptada por el arrendador como carga de él.

De las Pruebas y su Valoración

Sobre este particular considera oportuno este Juzgador, que por cuanto este proceso contiene a su vez una reconvención se rige para la valoración de las pruebas el principio de la comunidad de ésta, es decir, que las pruebas promovidas por una de las partes se debe considerar comunes, y el Juez puede valorarlas libremente aún en beneficio del adversario; principio éste que tiene justificación jurídica en la circunstancia de que, como las pruebas constituyen elementos utilizados por el Juez para alcanzar el fin del proceso, nada importa quien las hubiese promovido o aportado. Desde el momento en que ellas producen la convicción o certeza necesaria y son invocadas por la parte a quien beneficia, la función del Juez se limita a aplicar a esos hechos la norma jurídica que los regula, doctrina establecida por la antigua Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia en fecha 19/11/69, la cual ha sido ratificada reiteradamente; y de conformidad con lo preceptuado por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, éste Juzgador la acoge en su plenitud y así se establece.

De la parte Demandante Reconvenida

A) De la documental consignada con el libelo de demanda como anexo “B” consistente en la declaración jurada del ciudadano Rodrigo Adolfo Cordero, hecha ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto en fecha 21 de Junio de 2005, bajo el N° 29, tomo 80 del Libro de Autenticaciones llevados por esa Notaría, este Juzgador la desestima por ilegal por cuanto éste es un tercero en la relación jurídica procesal existente en este caso; motivo por el cual debió haberlo promovido en todo caso como testigo, por cuanto se trató de probar un hecho del cual el fue ejecutor de las mejoras que le ordenó ejecutar la demandante en el inmueble objeto del arrendamiento cuya acción de resolución de contrato aquí se dilucida; medio de prueba éste contemplado en los artículos 477 y 498 del Código de Procedimiento Civil y así se decide.

B) De la documental consignada con el libelo de demanda como anexo “C” consistente en la Inspección Judicial solicitada a título personal por la abogada Suheil Guerrero, titular de la cédula de identidad N° 14.405.864, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 92.044 y practicada por el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, éste Juzgador la desestima por ilegal, en virtud de que la misma fue solicitada por un tercero como es la abogada ut supra señalada y así se decide.

C) De la Documental consistente en la citación N° 227/05 emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual fue anexado con el libelo de demanda como anexo “D”, éste Juzgador desestima de cualquier valor probatorio la misma, por cuanto dicha actuación la hace y la suscribe el abogado Gustavo Morales Aguilar, quien manifiesta ser “Asesor Oficina de Inquilinato” lo cual evidencia a todas luces, que éste no es funcionario público de dicha dependencia oficial y por lo tanto a la luz de la Ley del Estatuto de la Función Pública, el cual es aplicable al régimen funcionarial Municipal y al no tener ese rango, no puede suscribir documento alguno en nombre de dicha dependencia y por lo tanto esa actuación es nula de acuerdo a lo estipulado en el artículo 138 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y así se decide.

D) En cuanto a las testificales de los ciudadanos Clara Escandón, José Ramírez Flores, Rosa Elena Díaz, Iván Añez Arias, Néstor Giovanni Bello, Juan Carlos Yépez, Rodrigo A. Cordero González, Pedro Romero, Hernán Añez Arias, Jackson Ernesto López y Victor Martínez; éste Juzgador está de acuerdo con el a-quo en desestimarlas por haber sido evacuadas en forma extemporánea. En efecto, el a-quo estableció que la contestación a la reconvención la cual es la fecha de referencia para la apertura del lapso probatorio, lo cual ocurrió el 27/10/2005; motivo por el cual el lapso probatorio comenzó el día siguiente, es decir, el 28/10/2005; siendo éste lapso por ser el presente un juicio breve de diez días de despacho, el cual incluye tanto la promoción y evacuación de pruebas, tal como lo prevé el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil.

Ahora bien, en virtud de que las pruebas fueron promovidas el día 04/11/2005, es decir, al 6° día del lapso; y fueron admitidas el día de despacho siguiente 08/11/2005, comisionándose para la evacuación de las mismas al Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, según consta de comisión N° 15.586 y en la cual consta al folio 134 estableció lo siguiente: “omisis... .Asimismo se advierte que han transcurrido 8 días de despacho del lapso de diez días de promoción y evacuación de pruebas…”. Dicha comisión fue recibida por el Tribunal comisionado en fecha 14/11/2005 (folio 135); luego dicho Tribunal en fecha 15/11/2005, le dio entrada a las actuaciones y fijó el tercer día de despacho siguiente para oír la declaración de los testigos Clara Escandón, José Luis Ramírez Flores, Rosa Elena Díaz, Iván Añez Arias, Néstor Giovanny Bello y Juan Carlos Yépez; y para el cuarto día de despacho siguiente a la referida fecha los testigos Rodrigo A. Cordero González, Pedro Romero, Hernán Añez Arias, Jackson Ernesto López, Victor Martínez y Luciano Izquierdo y para el quinto día siguiente a dicha fecha (15/11/2005), los testigos José de Jesús Rodríguez, Freddy Torcate, Frank Franco, Francisco Sgambato, Danny José Andrade Montilla y María Elena Coromoto Garfidez de Lapi; es decir, que de una simple operación aritmética se establece, que si en el a-quo habían transcurrido 8 días de los diez días de despacho del lapso de promoción y evacuación de pruebas, pues los testigos evacuados en el Tribunal comisionado al tercer día de la fecha fijada por éste, tendrían 1 día de extemporáneas; los evacuados al cuarto día de la fecha fijada tendrían 2 días de extemporaneidad y los fijados para el cuarto día tendrían 3 días de extemporaneidad; actuaciones éstas que son ilegales a tenor del artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
Respecto a lo argumentado por la abogada María Virginia Ordóñez, apoderada de la parte apelante en sus informes rendidos ante ésta alzada en la cual manifestó que el a-quo violentó la doctrina de la Sala de casación Constitucional la cual estableció que cuando el lapso probatorio es común a la promoción y a la evacuación no puede hablarse de extemporaneidad por haber vencido el lapso de promoción tal como ocurrió en el presente caso, éste sentenciador rechaza dicho argumento en virtud de que la misma sentencia invocada por ella la contradice ya que establece como doctrina lo siguiente: “que hay medios que de ser promovidos en el último día de la articulación el promovente debe pedir se prorrogue el término para que el Tribunal las provea y se evacuen dentro del lapso de evacuación que así se alarga. El Juez examinará, si acuerda o no la prórroga, juzgando si ella atiende realmente a una causa no imputable a quien la pide.. Es en éstos casos como éste, donde el Juez puede examinar la negligencia en estos ofrecimientos tardíos de la prueba y negar la prórroga por lo que la articulación no se extenderá por ocho audiencias más para que se reciban las pruebas.

Resalta la Sala que se trata de una situación casuística que depende de cada medio y de la necesidad por su naturaleza que se evacuen dentro del término de evacuación. Aquéllos como la experticia, la inspección judicial, la exhibición de documentos o los informes (artículo 433 del Código de Procedimiento Civil), por ejemplo que se reciben en una fecha la cual puede señalarse fuera del término probatorio, podrán recibirse fuera de éste, al igual que lo que sucede con las comisiones o las rogatorias a evacuar en cumplimiento de término extraordinario de prueba. En relación a los otros medios simples nominados o innominados (documentos privados, testigos, etc.) que deben recibirse dentro del término de evacuación (así sea conjunto con el de promoción), la posibilidad de insertarse al proceso fuera del término, sólo es viable si éste se prorrogó o reabrió y para ello es necesario que exista petición de parte ya que es ella quien debe alegar y justificar la causa no imputable que le impide actuar dentro del término probatorio natural…”.

De manera, que establecido como quedó en autos que los testigos fueron promovidos oportunamente pero evacuados fuera del lapso de los 10 días de promoción y evacuación de pruebas, y dado que el promovente no pidió prórroga del lapso probatorio tal como lo permite la doctrina ut supra señalada, pues obliga a desestimar las deposiciones de los testigos por ser ilegal su evacuación, y así se decide.

E) En cuanto a las pruebas de experticia, inspección judicial e informes solicitados a Hidrolara y a Enelbar; así como también la referida a la Dirección de Planificación de Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual fue negada su admisión por parte del a-quo y que el actor reconvenido apeló oportunamente de esa negativa, siendo oída en un solo efecto, y dado que no consta en autos el resultado de las mismas y por cuanto el aquí apelante al ejercer el recurso de apelación de la sentencia definitiva no ratificó a esa, pues de conformidad con lo preceptuado por el artículo 292 del Código de Procedimiento Civil declara extinguida la misma, y así se decide.

De la Parte Demandada Reconveniente

1) Documental consistente en copia fotostática del documento de propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado. La misma se desestima por impertinente ya que ese hecho no es parte de la controversia, y así se decide.

2) Documentales consistentes: 1) En copia fotostática de la citación emanada de la Oficina de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara distinguida con el N° 227/05 de fecha 23 de junio de 2005; 2) En copia fotostática de la citación emanada de la misma Oficina de Inquilinato precedentemente referida distinguida con el N° 239/05 de fecha 29 de junio de 2005. Al respecto se desestima de cualquier valor probatorio por ser copia fotostática, y así se decide.

3) Documentales consistentes en copia y original de la Resolución emanada de la Dirección de Planificación de Control Urbano distinguida con el N° 23-04 de fecha 11 de noviembre de 2004, pues bien, dicha Resolución la cual cursa a los folios 63 al 64, y está firmada por el Arquitecto Carlos Cárdenas Bermúdez en su condición de Director de Planificación y Control Urbano de la Alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara; al respecto esta alzada considera al documento original, como documento público administrativo, por emanar de un ente administrativo, el cual contiene la firma del funcionario y el sello del respectivo órgano administrativo; motivo por el cual goza de veracidad y autenticidad, tal como lo estableció la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° RC-00410 de fecha 4 de mayo de 2004. De manera, que dicho documento se valora de acuerdo a los artículos 1357, 1359 y 1360 del código Civil; y en consecuencia de ello se da por probado que el arrendador (demandado reconveniente) para esa fecha 11/11/2004, recibió la autorización del Municipio para romper la acera del inmueble del cual forma parte el local arrendado y para que efectuara la instalación de las aguas negras y de que a su vez para efectuar dicha instalación tenía 30 días continuos, y así se decide.

4) Documentales consistentes en el presupuesto pasado al demandado por Hidrolara para la toma y empotramiento para la incorporación de aguas negras a la red de las cloacas y del recibo de pago de dicho concepto, los mismos se desestiman como medio de prueba documental por emanar de un tercero, la cual debió ser promovida como testimonial para la ratificación de ellos, tal como lo preceptúa el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; más sin embargo éste Juzgador lo admite como indicio de que para la fecha de la emisión de la misma 16/02/2005, el demandado no había ejecutado la obra aprobada por la Dirección de Planificación Urbana de la Alcaldía del Municipio Iribarren, y así se decide.

5) Respecto a las documentales inserta a los autos a los folios 70 al 112, los cuales debían ser ratificados a través de la prueba testimonial, se desestima de cualquier valor probatorio por cuanto las testimoniales fueron evacuadas en forma ilegal, ya que se realizaron después del lapso de diez días de promoción y evacuación de pruebas. Efectivamente observa éste Juzgador, que la contestación de la reconvención se efectuó el día 27 de Octubre de 2005, las pruebas fueron promovidas el 4 de noviembre del mismo año, siendo admitidas el día 8 de noviembre de 2005 y el día 9 del mismo mes y año, el a-quo modificó el auto de admisión comisionando al Juzgado de Municipio para su evacuación; pero advirtiendo en el mismo auto; que para esa fecha (9/11/05) habían transcurrido 8 días de despacho del lapso de promoción y evacuación de pruebas; (véase folio 117); lo que implica que sólo quedaban 2 días de despacho para evacuar los testigos; luego se observa al folio 136, que el a-quo el día 15 de noviembre de 2005, dictó el auto admitiendo la comisión, y ordenó citar a los testigos de la demandada reconveniente para el quinto día de despacho siguiente, lo cual evidencia, que la evacuación de los mismos se hizo extemporáneamente, lo cual es ilegal de acuerdo a la doctrina invocada por la aquí apelante y basada en los mismos argumentos establecidos por esta alzada al momento de valorar los testigos de la demandante reconvenida, y así se decide.

6) En cuanto a la exhibición de documentos promovidos, éste Juzgador se abstiene de pronunciarse, en virtud de no haberse evacuado la misma, más sin embargo, éstos tiene relación con lo acordado por esta alzada en fecha 14/02/06, a través del auto para mejor proveer cuando ofició a la dirección de la alcaldía del Municipio Iribarren del estado Lara, requiriéndole información sobre el procedimiento administrativo instaurado por el aquí demandado reconvenido Álvaro Duarte Zerpa contra la aquí demandante reconvenida, Elizabeth Muñoz Muñoz, por incumplimiento de la relación arrendaticia existente sobre un inmueble ubicado en la avenida circunvalación entre Avenida Capanaparo y Warical, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias de esta ciudad; Despacho éste que respondió a través de oficio N° 071/06 de fecha 22 de febrero de 2006 en la cual manifiesta “…omisis. En el caso objeto de la presente consulta le estoy remitiendo copia de las citaciones remitidas por esta dependencia a la prenombrada ciudadana en virtud de la denuncia verbal que formulara el Abog. Italo Suárez en representación del ciudadano Álvaro Duarte Zerpa.

En virtud de no haberse producido la celebración del acto conciliatorio previsto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios motivado a la incomparecencia de la parte demandada, es que no rielan en el presente expediente otras actuaciones que remitir”. Información que en nada influye sobre los hechos controvertidos, y así se decide.

Ahora bien, una vez hecha la valoración de las pruebas, corresponde a éste Sentenciador determinar, sí en base de los hechos aceptados y de los demostrados, y luego de subsumidos éstos en la norma jurídica aplicable al caso, las pretensiones de las partes son procedentes o no, para ello se considera oportuno señalar: En virtud de que las partes aceptaron que el contrato de arrendamiento fue efectuado en forma verbal, pues las obligaciones y derechos de las partes se ha de deducir de la normativa establecida en el código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y así se establece.

Primero: Respecto a la determinación de la cuantía para los efectos de conocer tanto de la demanda como la reconvención, observa éste Juzgador, que el demandante por cumplimiento de contrato estimó la acción en la cantidad de Treinta Millones de Bolívares (Bs. 30.000.000,00); y la demandada reconveniente demandó resolución de contrato de arrendamiento y a su vez el lucro cesante causado por el incumplimiento de la obligación de pago del canon de arrendamiento de un año a razón de Quinientos Mil bolívares mensuales (Bs. 500.000,00); éste Juzgador observa, que la estimación de la demanda en (Bs. 30.000.000,00) es la primera de las acciones y a su vez es la estimada más alta; pero que de acuerdo al rechazo que por exagerado hizo la demandada reconveniente, quien argumentó: “que de acuerdo al derecho tal como lo preceptúa el artículo 36 del código de Procedimiento Civil…” las demandas sobre validez o continuación de un contrato de arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus acciones, si el contrato fuere indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”, lo cual no cumplió la demandante en su escrito libelar; hecho éste que éste Juzgador comprueba, ya que de acuerdo al mismo argumento de la demandante reconvenida, dice que el canon de arrendamiento según ella es de (Bs. 200.000,00), que multiplicado por 12 meses daría la cantidad de (Bs. 2.400.000,00); motivo por el cual se considera realmente exagerada la estimación tal como lo argumentó la demandada reconveniente; pero en virtud de que ésta última estimó la reconvención en la cantidad de (Bs. 7.500.000,00), cantidad que considera se corresponde al lucro cesante derivado del no pago de un año del canon de arrendamiento a razón de (Bs. 500.000,00) mensual y dado a que la demandante reconvenida en su contestación a la reconvención sólo se limitó a rechazar y a contradecir la estimación de la demanda en la cantidad de (Bs. 7.935.000,00), actitud ésta que contraviene lo dispuesto por el artículo 38 del código de Procedimiento Civil, el cual la obliga como demandante reconvenida no sólo a rechazarla por insuficiente o exagerada, sino que debió haber formulado su contradicción; es decir, alegar un hecho nuevo, el cual debe igualmente comprobar, tal como lo establece la doctrina de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia N° R4-01417 de fecha 04/12/2004, doctrina ésta que de conformidad con lo establecido por el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil acoge por ser análogo. De manera, que al no haber alegado y probado ningún hecho que desvirtuara la estimación que el demandado reconvenido hizo de la demanda, se tiene como no hecha la oposición a la estimación, quedando en consecuencia firme la estimación hecha por la demandada reconveniente y así se decide.

Segundo: En cuanto a la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la arrendatario, éste Juzgador considera: A) En virtud de que la demandada reconveniente en su contestación aceptó haber recibido de la demandante la cantidad de (Bs. 3.500.000,00) por concepto de pago de canon de arrendamiento a razón de (Bs. 500.000,00) mensuales; cuyo pago es por mensualidades adelantadas; lo que implica que dicho pago se correspondía a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004; enero, febrero de 2005; concepto éste que de conformidad con el artículo 1592 ordinal 2° del Código Civil, constituye un derecho del arrendador y coetáneamente una obligación para el arrendatario; de manera que por cuanto el arrendatario argumentó: “que esa cantidad la entregó por concepto de la entrega de la llave, tenía la carga procesal de acuerdo al artículo 1354 eiusdem en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil de demostrar ese alegato y al no haberlo hecho, pues éste Sentenciador concluye, que la cantidad de (Bs. 3.500.000,00) que la demandante dice haberle entregado al arrendatario y que éste a su vez aceptó haberlo recibido, se corresponde a los cánones de arrendamiento por mensualidades adelantadas a razón de (Bs. 500.000,00) cada mes; siendo pagados con ellos, los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero y febrero de 2005 y así se decide. B)En cuanto al otro hecho controvertido, de que el arrendador se obligó a que en un plazo no mayor de un mes instalaría las cloacas que serían vertidas al mismo servicio de la casa de habitación y a la instalación también del servicio eléctrico autónomo; éste Juzgador considera, que la carga de la prueba de éste alegato, la tiene la demandante (arrendataria) de conformidad con lo preceptuado por el artículo 1354 del Código Civil en concordancia con el artículo 506 del código de Procedimiento Civil, ya que la demandada reconveniente se limitó a rechazar que hubiese asumido esa obligación; de manera que al no haber probado que la demandada reconveniente hubiese asumido esa obligación obliga a establecer por que la arrendataria asumió esa responsabilidad, dado que ella misma acepta haber recibido el local en las condiciones en que se encontraba y manifestó haberle hecho las inversiones en el local para poner a funcionar la empresa que ella tiene; presunción ésta que se basa en que el contrato de arrendamiento el cual está definido en el artículo 1579 del Código Civil como “un contrato por el cual una de las partes contratante se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble e inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que está obligado a pagar a aquella”; es decir, que dicho contrato es bilateral, consensual y oneroso; de manera, que al haber aceptado la arrendataria el local en las condiciones que se encontraba, haberle pagado al arrendador por adelantado 7 meses de arrendamiento e inclusive haberle hecho la inversión que dijo haberle efectuado, y al no haber demostrado el alegato de la obligación asumida por el arrendador, pues permite establecer que el arrendador no incumplió obligación alguna como afirma la demandante. C) En cuanto a la inversión que por Bs. 500.000,00 dice haber hecho la demandante reconvenida en el local objeto del contrato en controversia, según ella fue aceptado por el arrendador reconveniente, y el cual pretende la demandante se le reconozca como imputables al pago de cánones de arrendamiento, éste Juzgador desestima esa pretensión en virtud de no haber sido probada la misma, así como tampoco la aprobación de ésta por parte del arrendador, y así se decide.

De manera, que evidenciado como está que sí existió el contrato de arrendamiento, que la arrendataria recibió y está en posesión del local arrendado, la cual aceptó recibir en las condiciones que lo recibió y de que el arrendador no ha perturbado a la arrendataria en el uso y goce del mismo, obliga a concluir que el arrendador ha cumplido con las obligaciones señaladas en el artículo 1585 y siguientes del Código Civil y las del Decreto con fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; motivo por el cual la demanda de cumplimiento de contrato incoada por la arrendataria Elizabeth Muñoz Muñoz contra el ciudadano Álvaro De La Merced Duarte Zerpa, ambos identificados en autos debe ser declarada sin lugar, y así se decide.

De la Reconvención

En virtud de que el demandado reconveniente demandó la resolución de contrato de arrendamiento, basado en que a pesar de haber sido hecho de manera verbal, la demandante reconvenida le pagó por adelantado la cantidad de (Bs. 3.500.000,00), correspondiente a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2004, enero y febrero de 2005 a razón de (Bs. 500.000,00) mensuales y que ésta le adeuda cánones de arrendamiento; motivo por el cual demandó a su vez el pago de daños de lucro cesante equivalente a (Bs. 500.000,00) mensuales por cada mes de incumplimiento contados a partir del mes de marzo de 2005, hasta la culminación del presente proceso, más los intereses de mora; y dado a que quedó demostrado en autos a través de la valoración de las pruebas que el arrendador entregó a la arrendataria la cantidad de (B. 3.500.000,00); por concepto de pago adelantado del canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2004, enero y febrero de 2005, a razón de (Bs. 500.000,00) mensual y de que tenía en el goce del inmueble arrendado, sin haber pagado los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2005, lo cual evidencia el incumplimiento por parte de la arrendataria de una de las obligaciones como es la de pagar las pensiones de arrendamiento, como lo preceptúa el ordinal 2° del artículo 1592 del Código Civil. De manera que en virtud del incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte de la arrendataria hace procedente de acuerdo al artículo 1167 del Código de Procedimiento Civil la declaratoria de con lugar la acción de resolución que del mismo hace el arrendador reconveniente ciudadano Álvaro de la Merced Duarte Zerpa contra la arrendataria y aquí demandante reconvenida, ciudadana Elizabeth Muñoz Muñoz, con la consecuencia de que la arrendataria (demandante reconvenida) debe pagar los cánones de arrendamiento insolutos a razón de (Bs. 500.000,00) mensuales contados a partir del mes de marzo de 2005 hasta el mes en el cual haga entrega efectiva del inmueble arrendado y no desde el mes de diciembre de 2004 como lo decidió el a-quo; más los intereses legales que por daños y perjuicios derivados del retardo en el cumplimiento de los cánones de arrendamiento, tal como lo prevé el artículo 1277 del Código Civil y que en concordancia con el artículo 1746 eiusdem asciende a la rata del 3% anual y así se decide.

De manera que al tener que modificar la fecha a partir del cual el a-quo ordenó en la sentencia apelada, pagar tanto los cánones de arrendamiento insolutos como de los intereses del 3% anual, obliga a declarar parcialmente con lugar la apelación interpuesta por la arrendataria Elizabeth Muñoz Muñoz, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de ésta Circunscripción Judicial el día 20 de Enero de 2006, revocándose parcialmente la misma, declarándose sin lugar la demanda de cumplimiento de contrato verbal de arrendamiento incoada por la ciudadana Elizabeth Muñoz Muñoz en contra del arrendador Álvaro De La Merced Duarte Zerpa, identificados en autos; y con lugar la demanda de resolución de contrato verbal de arrendamiento y pago de daños y perjuicios incoada por el último de los nombrados en contra del primero, consistiendo el primero de los conceptos en el canon de arrendamiento de los meses insolutos contados a partir del mes de Marzo del 2005; y el segundo en los intereses legales del 3% anual sobre los montos adeudados y así se decide.

DECISIÓN

Por fuerza de las razones antes expuestas, este Juzgado superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara PARCIALMENTE CON LUGAR la apelación interpuesta por la ciudadana ELIZABETH MUÑOZ MUÑOZ, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de fecha 20 de Enero de 2006. REVOCANDOSE PARCIALMENTE LA MISMA; y en consecuencia se decide lo siguiente:

1) SIN LUGAR LA DEMANDA de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO VERBAL DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE incoada por la ciudadana ELIZABETH MUÑOZ MUÑOZ (arrendataria) en contra del ciudadano ALVARO DE LA MERCED DUARTE ZERPA; constituyendo el objeto del contrato en local comercial que forma parte del inmueble en donde se halla el domicilio del último de los nombrados, el cual posee entrada independiente, ubicado hacia el final de la Avenida Hermán Garmendia (Avda. Circunvalación), entre Avenidas Capanaparo y Warical, Urbanización Club Hípico Las Trinitarias, diagonal a EPA, al lado del estacionamiento denominado SABUESOS, de ésta ciudad de Barquisimeto.

2) PARCIALMENTE CON LUGAR LA RECONVENCION que por resolución de contrato de Arrendamiento sobre el local ut supra identificado, intentó el arrendador Álvaro De La Merced Duarte Zerpa en contra de la arrendataria Elizabeth Muñoz Muñoz, ambos identificados; y en consecuencia se declara RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO hecho en forma verbal por las partes sobre el local antes identificado y SE CONDENA a la arrendataria a lo siguiente:

2.1) A pagarle al arrendador los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo de 2005 hasta el mes en que haga efectiva la entrega del local arrendado, a razón de (Bs. 500.000,00) mensual.

2.2) a pagarle al arrendador intereses legales sobre el monto adeudado a cuyo efecto se ordena realizar una experticia complementaria al fallo, la cual deberá ser elaborada por un solo perito, quien será designado por el Tribunal, siempre y cuando las partes no se pusieren de acuerdo respecto al nombramiento del mismo, a cuyo efecto se establece para éste, que sobre el cálculo a realizar no podrá operar la capitalización de intereses y que la fecha de inicio será a partir del mes de marzo de 2005, siendo la fecha de conclusión al momento de la entrega efectiva del inmueble.

3) Se ordena a la arrendataria la entrega del local arrendado al arrendador, totalmente desocupado y libre de personas y cosas.

4) Se condena en costas a la arrendataria ELIZABETH MUÑOZ MUÑOZ, ya identificada, en lo que respecta a la demanda de cumplimiento de contrato por haber resultado totalmente vencida de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil; mientras que en lo que respecta a la reconvención no hay condenatoria en costas por haber sido declarada parcialmente con lugar la apelación.

Regístrese y Publíquese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto, a los diez días del mes de Marzo de dos mil seis (2006).

El Juez Suplente Especial

Abg. José Antonio Ramírez Zambrano

La Secretaria Acc.,

Abg. Milangela Colmenárez de Asuaje

Publicada en su fecha a las 1.30 p.m.

La Secretaria Acc.,

Abg. Milangela Colmenárez de Asuaje