TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: DORIS MARLENE OZHAL, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad No. V-1.346.459, abogada, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 19.309 actuando en su propio nombre y representación, de este domicilio.-
ABOGADO ASISTENTE: ELVA ESPINOZA, venezolana, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 17.670 y de este domicilio.-
DEMANDADOS: LERIENYS DEL MILAGROS FUENTES D` SILVA y WILLIAMS EDGARDO ORASMA ACEVEDO, la primera soltera, el segundo casado, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-13.508.008 y V-4.670.395 y de este domicilio.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS.-
EXPEDIENTE N°: 47.780.-
SENTENCIA: DEFINITIVA.-
I
DE LA NARRATIVA
Comienza la presente demanda por escrito presentado por ante el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, por la Abogada DORIS MARLENE OZHAL actuando en su propio nombre y representación, asistida por la abogada ELVA ESPINOZA en el cual demandó por RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS, a los ciudadanos LENIERYS DEL MILAGROS D` SILVA y WILLIANS EDGARDO ORASMA ACEVEDO, ya identificados.-
Alega la demandante que:
Que en fecha 16 de julio del 2.002 mediante documento autenticado suscribió un contrato de opción de compra venta sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, con los ciudadanos LERIENYS DEL MILAGROS FUENTES D` SILVA y WILLIAMS EDGARDO ORASMA ACEVEDO.-
Que en dicho documento se estableció la venta de un inmueble, constituido por una casa quinta ubicada en la Primera Etapa de la Urbanización Las Quintas de Naguanagua, Segunda Transversal (96), casa No. 176-162, del Municipio Naguanagua, por SETENTA MILLONES DE BOLIVARES (BS. 70.000.000,00) y por concepto de arras la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00), emitiéndose una letra de cambio por la suma antes mencionada.-
Que el termino del contrato para perfeccionar la negociación, lo fue un plazo por sesenta (60) días; a partir del 16 de julio de 2.002.-
Que para la fecha (en que se introdujo la demanda) han transcurrido siete meses y los ciudadanos opcionados no han cumplido con el pago establecido.-
Que han realizado modificaciones en toda la estructura del inmueble, cambiando paredes, quitado el piso de baldosa y la terracota, que desmontaron todas piezas de los baños, closet, frisos, así como las instalaciones de aguas blancas.-
Que todo ello le ha conllevado un perjuicio económico, dándole lugar a tener que acudir ante los organismos jurisdiccionales en defensa de sus derechos.-
Peticiono: 1) Que convengan, o a ello sean condenados por este Tribunal en la entrega inmediata del inmueble. 2) A pagar los daños y perjuicios causados al inmueble, los cuales estima en la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 35.000.000,00). 3) A cancelar las costas y costos procesales.-
Fundamento la demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.264, 1.271, 1.527 y 1.163 del Código Civil.-
Estimo la demanda en la cantidad de NOVENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 90.000.000,00).-
Acompaño a la demanda, original de Documento de Opción de Compra-venta, entre la ciudadana DORIS OZHAL y los ciudadanos LERIENYS FUENTES y WILLIAMS ORASMA, autenticado en fecha 16 de julio de 2.002, bajo el No. 14, Tomo 90, por ante la Notaria Publica Primera de Valencia, Estado Carabobo.-
Previa distribución, correspondió conocer de la presente causa a este Tribunal, por lo que se le da entrada, y es admitida la misma en fecha 23 de abril de 2.003, acordando la citación de la parte demandada, librándose las respectivas compulsas a tal efecto.-
En fecha 23 de mayo de 2.003, fue practicada la citación personal de la ciudadana LENIERYS FUENTES, y el 01 de julio del mismo año, el alguacil del Tribunal consigno compulsa del ciudadano WILLIAMS ORASMA por no haber podido localizar.-
Por auto de fecha 17 de julio de 2.003, el Tribunal previa solicitud de la parte actora, acordó y libro la citación por carteles; y en auto de fecha 02 de octubre de 2.003 se agregaron a los autos las respectivas publicaciones consignadas por la demandante.-
Consta al folio 25 del expediente, auto de avocamiento del Juez Temporal Abogado Darío Pérez Acevedo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.-
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2.003 se designo como Defensor Judicial a la abogado Yolanda Lugo, a quien se notifico en fecha 17 de agosto de 2.004 y presto en su oportunidad el juramento de Ley (folios 28-32).-
En la oportunidad de la Contestación de la demanda, la Defensora Judicial de los demandados presento escrito en el cual negó, rechazo y contradijo la demanda tanto en los hechos como en el derecho y consigno junto a su escrito telegrama enviado a los demandados.-
Abierta la causa a pruebas las partes las promovieron así: Parte Demandada: 1) El merito favorable de los autos. Parte Demandante: 1) Marcado “A” Inspección Judicial practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo sobre el inmueble. 2) Documentales: Marcado “B” Factura original emitida por la CANTV en el mes de febrero de 2.000. Marcado “C” Notificación de cheque devuelto del Banco Provincial y cheque. Marcado “1” Copia simple de Estado de Cuenta emitido por C.A. Hidrológica del Centro de la ciudadana usuaria Naylin Belisario. Marcados “2” a “14” Facturas originales de Hidrocentro, correspondientes a los meses de julio, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2.003, así como enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto, septiembre. Marcado “15” Copia fotostatica simple de Convenio de Pago entre C.A. Hidrológica del Centro y la ciudadana Doris Ozhal. Marcado “16” y “17” Facturas originales de Hidrocentro, correspondientes a los meses de febrero y agosto de 2.004.
Estas probanzas fueron agregadas, admitidas y evacuadas en su oportunidad.-
En fecha 10 de febrero de 2.005 la abogada Doris Ozahl, presento escrito de informes, consigno marcados “A” y “B” Copia fotostatica simple de Recibos de Pago emitido por C.C. HIDROLOGICA DEL CENTRO a la cliente Doris Ozhal, marcado “C” copia fotostatica simple de Convenio de Pago entre C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO y Doris Ozhal y copia fotostatica simple de notificación de cheque devuelto y dos cheques el primero por la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) el segundo por doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00).-
II
ANALISIS PROBATORIO
1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1. Con la Demanda: Documento autentico de Opción de Compra venta celebrado entre la ciudadana DORIS MARLENE OZHAL OSORIO y los ciudadanos LERIENYS DEL MILAGROS FUENTES D` SILVA y WILLIANS EDGARDO ORASMA ACEVEDO, sobre un inmueble constituido por una casa quinta, ubicada en la Urbanización Las Quintas de Naguanagua, Avenida 96, Primera Etapa No. 176-162 en jurisdicción del Municipio Naguanagua, cuyos linderos y medidas son las siguientes: Norte: Con el área de uso propio de la vivienda A-1-A-R, en veintiséis metros, cincuenta decímetros (26,50mts), Sur: Con apartamentos propiedad de la demandante en veintiún metros (21,00mts), Este: Con la futura avenida Parque metropolitano en doce metros (12,00mts) y Oeste: Con la segunda avenida transversal en doce metros (12.00mts), con un área de Doscientos setenta y nueve metros cuadrados aproximadamente (279,00mts); otorgado por ante la Notaria Publica Primera de Valencia, Estado Carabobo, en fecha 16 de julio de 2.002, inserto bajo el No. 14, Tomo 90.-
El Tribunal admite esta prueba con fundamento en lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil.
1.2 Copia fotostática simple de letra de cambio librada en esta ciudad por los ciudadanos Lenierys Fuentes y Williams Orasma a favor de Doris Ozhal en fecha 16 de julio de 2.002, por la cantidad de veinte millones de bolívares (Bs. 20.000.000,00) cuyo original se encuentra en la caja fuerte del Tribunal.-
El Tribunal admite esta prueba con fundamento en lo dispuesto en los artículos 410 del Código de Comercio y 1363 del Código Civil.
1.3 Con las Pruebas: Original de Inspección Judicial, constante de catorce folios útiles, practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo sobre el inmueble, en la cual se dejó constancia de los deterioros existentes en el inmueble y del informe del perito designado para la misma agregado a dichas actuaciones.
El Tribunal valora y admite esta prueba de conformidad con lo establecido en los artículos 1428, 1429 y 1430 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil.
Marcado “B” Original de Factura emitida por CANTV en fecha 04 de febrero de 2.000, correspondiente al 041-0665691 a la ciudadana Doris O. de Longobardi.
Marcado “C” Notificación de cheque devuelto por el Banco Provincial, Oficina Valencia Centro correspondiente a la cuenta 0100012361, por la suma de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) a la orden de la ciudadana Doris Ozhal.-
1.4 Marcado “1” Copia fotostatica simple de Estado de Cuenta emitida por C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO - Valencia Norte a la ciudadana Naylin Belisario, de fecha 30 de agosto de 2.004.-
Marcados con los números “2” al “14” Facturas originales emitidas por HIDROCENTRO C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, Agencia 3206 Naguanagua, a la ciudadana Doris Marlene Ozhal, correspondientes a los meses de julio, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.002, enero, febrero, marzo, abril, mayo, julio, agosto y septiembre de 2.003.-
Marcado con el numero “15” copia fotostatica simple de convenio de pago de la ciudadana DORIS OZHAL, mediante el cual se compromete a cancelar la cantidad de cuarenta y ocho mil doscientos dieciocho bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 48.218,50) a C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO por concepto de deuda en el suministro de agua.-
Marcados con los números “16” al “17” Facturas originales emitidas por HIDROCENTRO C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO, Agencia 1.150 Valencia-Norte, a la ciudadana Doris Marlene Ozhal, correspondientes a los meses de febrero y agosto de 2.004.-
1.5 Con los Informes: Marcada “A” copia fotostatica simple de nueve recibos de pago realizados por la ciudadana Doris Ozhal a C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO.-
Marcada “B” copia fotostatica simple de recibos de pago realizados por la ciudadana Doris Ozhal a C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO.-
Marcada “C” Convenio de Pago No. 2.449 de la ciudadana DORIS OZHAL, mediante el cual se compromete a cancelar la cantidad de ciento ochenta y dos mil quinientos setenta y un bolívares con cuarenta céntimos (Bs. 182.571,40) a C.A. HIDROLOGICA DEL CENTRO por concepto de deuda en el suministro de agua.-
Copias fotostáticas simples de: la Notificación de cheque devuelto por el Banco Provincial, S.A. Banco Universal, correspondiente a la Cuenta Corriente No. 0525-01-000-12361 en fecha 10 de junio de 2.003 por la cantidad de trescientos mil bolívares exactos. Cheque No. 0108-0525-24-00000069 librado en fecha 15 de abril de 2.003 a la orden de Doris Ozhal por la cantidad de trescientos mil bolívares exactos (Bs. 300.000,00). Cheque No. 16363657 librado en fecha 26 de noviembre de 2.002 a la orden de Doris Ozhal por la cantidad de doscientos cincuenta mil bolívares exactos (Bs. 250.000,00).
El Tribunal valora y admite esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por merecerle fe y credibilidad.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: La pretensión solicitada versa sobre la Resolución del Contrato de Opción de Compraventa de un inmueble propiedad de la demandante, otorgado con plazo de sesenta (60) días a contar de la autenticación del documento. Alega la actora, que desde ese entonces han transcurrido siete (7) meses y los opcionados no han cumplido con el pago, realizando modificaciones en la estructura del inmueble que conlleva un perjuicio económico para ella, que le obliga a accionar judicialmente.
En la contestación de la demanda, la defensora judicial designada, como consecuencia de haberse agotado la citación personal de los demandados sin haber sido encontrados, contradijo la pretensión, sin aportar mayores pruebas.
SEGUNDA: Como una consecuencia directa del supuesto contenido en la normas sustanciales y procesales relativas a la obligación de probar el demandante las alegaciones y afirmaciones sostenidas en el libelo, contenidas en los artículos 1354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil, se tiene que la prueba de los hechos, aportadas en su totalidad por la parte demandante lo constituyen el contrato celebrado entre las partes y la inspección judicial practicada extralitem.
En la primera de ellas, consta de manera autentica, como los ciudadanos Lerienys del Milagro Fuentes D´Silva y Willians Edgardo Orasma Acevedo convinieron con la demandante ciudadana Doris Marlene Ozahl Osorio en la opción, preferencia, promesa u oportunidad para comprar el inmueble referido, identificado en dicho documento, así como el precio acordado, que fue de Bs. 70.000.000,oo, la entrega de Bs. 20.000.000,oo en calidad de arras, y el plazo del contrato que fue de sesenta (60) días desde su firma.
En la segunda de ellas, consta por así haberlo aseverado el Juez en su actuación en fecha 2003, que el frente o fachada del inmueble se encuentra enmontado; que la reja de protección, como la del garaje y puerta de entrada se observan oxidados y falta de pintura; escombros de construcción en el porche; el piso en cemento rustico y sin baldosas; una pared de bloques de arcilla sin frisar, de reciente construcción; en el garaje una pared con puerta de metal en construcción; la mayoría de los pisos en reparación, sin baldosas; no existen instalaciones sanitarias, ni tuberías de aguas blancas, así como puertas, closet etc.; modificación de la platabanda del inmueble en la parte posterior de éste; no existen instalaciones eléctricas, ni de aguas blancas y negras.
El informe del práctico designado por el Tribunal durante la inspección, expresa que “…Allí se quiso hacer unas mejoras y modificación de la estructura original, al parecer se notan comienzos de trabajo para ampliaciones y cambios en el inmueble como bien se observa a ojos vistas, lo que analizado en su conjunto, el faltante producto de la demolición está en el orden de un 35%…(e) involucra pintura en general, aseo, botes de escombros, puertas, revestimiento de paredes, ventanas y rejas de protección, arreglo de pisos, instalaciones sanitarias, ductos de aguas blancas y negras, conclusión de placas y techos, es decir, reparación y arreglo en sentido general del inmueble para que así sea apto y manifieste el buen estado de habitabilidad…”.
TERCERA: El Código Civil en su articulo 1167 dispone, “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos…”.
En el presente caso, la demandante peticiona los daños y perjuicios causados, además de la resolución del contrato. En ese sentido observa el Tribunal que en el pacto celebrado entre las partes, se acordó el pago de Bs.- 20.000.000,oo por concepto de arras.
El Código Civil respecto de las arras, establece en su artículo 1263, que “…A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado…”.
En el mismo sentido el artículo 1276 ejusdem prevé, “…Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quién deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.
Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños o perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…”.
Jurisprudencia de vieja data asentó, que jurídicamente se entiende por arras la señal que se da como prenda o seguridad de cumplimiento de los contratos, perdiéndose la suma o el objeto dado en arras si se falta a lo convenido. (JTR Vol. III Pág 47. 10/02/1953).
En el presente caso, el contrato estipula y así lo declaran las partes, la entrega y recibo de Bs. 20.000.000,oo por concepto de arras.
CUARTA: En materia de interpretación de los contratos, el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, expresa, “…omissis…En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”
En ese sentido, el Tribunal observa que en el documento fundamental de la acción ejercida, no consta que los opcionados hayan declarado haber recibido el inmueble como consecuencia de la negociación, y en cuanto al cumplimiento del plazo del contrato para realizar la compraventa, este fue garantizado mediante la entrega de la cantidad señalada en arras. Es decir, que en materia de opción, preferencia, promesa u oportunidad para adquirir un inmueble, el consentimiento u otorgamiento de la misma no conlleva la entrega de la cosa, toda vez que esta se realizará al momento de cumplir con la tradición, pagado como haya sido el precio.
De manera tal, que si la opcionante hizo entrega del inmueble a los opcionados fue bajo su propio riesgo por cuanto que, además de no constar en el contrato suscrito, ella no se encontraba obligada a ello, que hiciese nacer a su favor alguna acción o derecho.
La prueba de inspección de fecha 09 de octubre de 2003, aun cuando establece el estado del inmueble, cuestión que no quedó estipulada al tiempo de la celebración del contrato, no logra obtener información sobre quienes son los ocupantes del inmueble al momento de su realización, que hace presumir al Tribunal que abandonaron la casa después de otorgar la opción, conforme con los alegatos de la demandante, o bien nunca estuvieron en ella, conforme con los términos del contrato.
Como consecuencia de lo anterior el Tribunal declara que no es procedente la petición de daños y perjuicios habiendo sido garantizados estos mediante el aporte de arras, declarados por las partes contratantes, mientras que la declaración de Resolución del Contrato, como una manera de liberarse de la obligación contraída de enajenar el bien de su propiedad, debe declararse procedente. Así se decide.
QUINTA: En razón de los precedentes análisis y consideraciones, este Tribunal administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 243, 254, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y 1160, 1167 y 1264 del Código Civil, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato y daños y perjuicios, intentada por la ciudadana Doris Marlene Ozahl, mediante asistencia de abogada, contra los ciudadanos Lenierys del Milagro D´Silva y Willians Edgardo Orasma Acevedo, mediante defensora judicial. En consecuencia, se declara resuelto el contrato de opción de compraventa celebrado entre partes. Se acuerda poner en posesión del mismo a la propietaria demandante.
No proceden las costas procesales.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal a los catorce (14) días del mes de marzo de dos mil seis (2.006). Años 195º de la Independencia y 147º de la Federación.-
EL JUEZ PROVISORIO,

Abog. Rafael Ricardo Gimenez.
LA SECRETARIA,

Abog. Mayela Ostos F.

En la misma fecha, se dicto y publico la anterior sentencia siendo las doce y treinta del mediodía (12:30m.).-
LA SECRETARIA,

EXP.47.780
DEC.-