TSJ Regiones - Decisión

VENEZUELA REPUBLICA BOLIVARIANA DE
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
DEMANDANTE: NIDIA RODRIGUEZ DE MORENO en su carácter de Director Principal de INVERSIONES NIROMIC, C.A.
APODERADO: ABG. JOSE BENITO PERAZA
DEMANDADA: RAQUEL GUADALUPE MENDEZ DE SITZWOHL
APODERADAS. ABGS. NORIS GONZALEZ DE PEREZ Y NAZIRA BRUZUAL DE CAMPOS.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: Nro. 15.985.
En fecha 08 de Mayo de 2006, la ciudadana NIDIA RODRIGUEZ DE MORENO venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-4.129.132, procediendo en su carácter de Director Principal de INVERSIONES NIROMIC, C.A., asistida por el abogado JOSE BENITO PERAZA titular de la Cédula de Identidad Nro.V-4.242.211, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 43.611, presentó demanda por ante el Juzgado Distribuidor, contra la ciudadana RAQUEL GUADALUPE MENDEZ DE SITZWOHL venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-4.130.990 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un Inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 28, ubicado en el piso 15, del Edificio Torre Miranda, situado en la Avenida Bolívar Norte N° 128-A-131 y 128-A-141, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia, del Estado Carabobo. Por auto de fecha 17 de Marzo de 2006, se admitió la demanda por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En fecha 29 de Marzo de 2006 comparece la Abogada Noris González de Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.319.940 y consigna poder especial que le fuera otorgado por la ciudadana Raquel Méndez en fecha 20 de Marzo de 2006 por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia inserto bajo el N° 79, tomo 43 de los libros de autenticaciones llevados al efecto. Mediante Escrito de fecha 29 de Marzo de 2006 la Abogada Noris González de Pérez solicitó al Tribunal no decretara la Medida de Secuestro solicitada por la parte actora en el Libelo de la demanda. Por auto de fecha 29 de Marzo de 2006 dictado por el Juzgado Séptimo de los Municipios valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial se acordó agregar a los autos el poder especial otorgado por la ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl a las Abogadas Noris González de Pérez y Nazira Bruzual de Campos. Llegada la oportunidad de la contestación de la demanda en escrito de fecha 31 de Marzo de 2006, la Abogada Noris González de Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 17.626 actuando como Apoderada Judicial de la ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl, parte demandada presentó escrito de contestación de la demanda constante de cuatro (4) folios útiles y recaudos (legajos de recibos, y copias simples de jurisprudencias). Mediante diligencia de fecha 31 de Marzo de de 2006 la Abogada Noris González solicita al Tribunal sea decretada Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble que ocupa su poderdante en calidad de inquilina el cual está ubicado en la Avenida Bolívar Norte, Edificio Torre Miranda, piso 15, N° 28. Abierta la causa a pruebas en escrito de fecha 05 de Abril de 2006 la Abogada Noris González de Pérez presentó escrito de Promoción de pruebas en tiempo hábil, constante de tres (3) folios útiles. Por auto de fecha 06 de Abril de 2006 el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial se pronunció acerca de la admisibilidad de las pruebas promovidas. Por auto de fecha 06 de Abril de 2006 el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial negó la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar solicitada por la Apoderada Judicial de la parte demandada. Mediante diligencia de fecha 11 de Abril de 2006 la Abogada Noris González de Pérez, Apela del auto que niega la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar y del auto de admisión de pruebas en lo que respecta a la prueba de Exhibición de documento la cual fue negada por dicho Tribunal. En escrito de fecha 11 de Abril de 2006 la Abogada Noris González de Pérez en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada procedió a recusar a la Juez del Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 82 del Código de Procedimiento Civil. Mediante diligencia de fecha 11 de Abril de 2006 la Abogada Noris González solicitó se le de todo el valor probatorio a los documentos presentados, por cuanto a las tres y Treinta de la tarde (3:30 p.m.) terminó el despacho sin que la otra parte haya presentado escrito alguno de impugnación. Mediante diligencia de fecha 17 de Abril de 2006 la Abogada Noris González ratificó la solicitud de Medida de Prohibición de enajenar y gravar y solicita se le de todo el valor probatorio a los recibos consignados con la contestación de la demanda. En fecha 17 de Abril de 2006 la Abogada LIGIA RODRIGUEZ SALAZAR en su carácter de Juez Provisorio del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y san Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo de conformidad con el artículo 92 del Código de Procedimiento Civil procedió formalmente a rendir informe respecto a la recusación planteada por la Abogada Noris González de Pérez, Apoderada Judicial de la parte demandada. Por auto de fecha 17 de Abril de 2006 El Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial remitió al Juzgado Distribuidor de Municipios con oficio N° 241 el presente expediente. Por auto de fecha 21 de Abril de 2006 el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial recibió la presente causa. En acta de fecha 21 de Abril de 2006 la Abogada ZOLANDA ACEVEDO DE GARCIA en su carácter de Juez Titular del Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial se INHIBIO de conocer la presente causa. Por auto de fecha 26 de Abril de 2006 se acordó remitir el presente expediente al Juzgado Distribuidor el mismo fue remitido con oficio N° 263-006. Por auto de fecha 27 de Abril de 2006 se recibió en este Tribunal el presente expediente dándosele el número 15.985 e igualmente la Juez Dra. Tibisay Sirit Carreño se avocó al conocimiento de la causa de conformidad con lo establecido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 03 de mayo de 2006 la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno asistida por el Abogado Benito Peraza, se da por notificada de la presente causa. Por escrito de fecha 03 de Mayo de 2006 la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno asistida por el Abogado José Benito Peraza presentó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles y un anexo marcado “A”. En fecha 03 de Mayo de 2006 compareció por ante este Tribunal la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno en su carácter de Director Principal de Inversiones Niromic, C.A., otorgó Poder Apud-Acta al Abogado José Benito Peraza. Por escrito de fecha 08 de Mayo de 2006 la Abogada Noris González impugnó el documento presentado por la parte demandante el cual riela al folio ciento diecinueve (119) del expediente. Por auto de fecha 08 de Mayo de 2006 se admitieron las pruebas presentadas por la ciudadana Nidia Rodríguez asistida por el Abogado José Benito Peraza. En fecha 11 de mayo de 2006 comparece la Abogada Noris González de Pérez y mediante diligencias y solicita al Tribunal sea desechado el escrito de pruebas presentado por el apoderado de la parte demandante y solicita al Tribunal se tenga como no presentado prueba alguna, igualmente insistió en la Apelación del auto que niega la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del presente juicio y desistió de la apelación en contra de la negativa de la admisión de la prueba de exhibición de documentos.
Cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO: En la oportunidad de dar contestación a la Demanda la Abogada Noris González de Pérez en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada alegó la cuestión previa prevista en el númeral 7° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, que prevé: “… La existencia de una condición o plazo pendiente…” Por cuanto la demandada ocupa el inmueble en calidad de inquilina desde el 01 de Febrero de 2002 y no como en forma temeraria ha señalado la demandante presentado acuerdo como los que se acompañan a la demanda como supuestos instrumentos fundamentales de la acción con el objeto de beneficiarse, tratando de hacer ver que la relación comenzó el 03 de febrero del año 2004, fecha esta en que su poderdante cumplió 2 años ocupando el inmueble, es decir, el día 01 de Febrero de 2006 cumplió cuatro (4) años dentro del mismo.
A este Respecto el Tribunal observa lo siguiente: El Artículo 346 ordinal 7° que preceptúa lo siguiente: “ La existencia de una condición o plazos pendientes”, la parte Demandada alegó que existe un plazo pendiente para el vencimiento de la prorroga legal, tal como preceptúa el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Del detenido estudio de las actas se evidencia que cursa a los folios 6 y 7 del expediente Contrato de Arrendamiento sobre la Prorroga Legal suscrito por la Arrendadora y el cual fue firmado por la Arrendataria, donde se especifica claramente que la prorroga legal culminaría el 02 de febrero de 2006, asimismo se observa que la demanda fue interpuesta en fecha 08 de Marzo de 2006 y que fue admitida en fecha 17 de marzo de 2006, es decir, ambas fechas posteriores al vencimiento de la prorroga legal, evidenciándose de lo anteriormente expuesto que no existe ningún plazo pendiente, por consiguiente se desecha la cuestión previa opuesta, y así se decide.
DE LA IMPUGNACIÓN A LA CUANTÍA.
La Apoderada de la parte demandada alegó que en relación a la Estimación a la demanda realizada por la demandante en la cantidad de Dos Millones Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs. 2.310.000,00), de acuerdo a lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazó en nombre de su mandante tal estimación, por considerarla insuficiente ya que al ser condenada la parte demandante en el presente juicio en costas y costos, más los honorarios profesionales, la estimación de la demanda realizada por la demandante es exigua; a tal efecto se estima en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00).
A este respecto la Juzgadora observa: que en el libelo de demanda la parte actora señala que estima la demanda en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 2.310.000,00).
El artículo 36 ejusdem establece: “En las demandas sobre la validez o continuación de un arrendamiento, el valor se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios. Si el contrato fuere por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año”, en consecuencia a Juicio de esta Juzgadora la suma estimada por el demandante encuadra con lo establecido en dicha disposición legal antes transcrita, la cual señala de manera clara y precisa que en materia de arrendamiento el valor de la demanda se determinará acumulando las pensiones sobre las cuales se litigue y sus accesorios; así mismo Nuestro Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 05 de Agosto de 1.997, ponente Magistrado Dr. Aníbal Rueda, juicio Zadur E. Bali Asapchi Vs. Italo González Russo, exp. N° 97-0189, S. N° 0276; O.P.T. 1997, N°8/9, PAG. 422 y ss. R&G 1997, tercer trimestre, tomo CXLIV (144) N° 950-97, Pág. 415 y ss. dejo sentado 6. “.... El vigente C.P.C., en su Art. 38, agrega un nuevo elemento al señalar que el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada ... (...) conviene revisar si efectivamente la doctrina anotada supra es aplicable bajo la vigencia del actual C.P.C. (...) en aplicación a lo antes expuesto en lo sucesivo se podrán observar los siguientes supuestos: a) si el actor no estima la demanda siendo apreciable en dinero, él debe cargar con las consecuencias de su falta, quedando sin estimación la demanda. b) Si el demandado no rechaza la estimación en la oportunidad de la contestación, la estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio. c) Si el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor. d) La sala puede establecer definitivamente la cuantía únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenido en el propio libelo de la demanda...”. Sentencia ésta citada en el Código de Procedimiento Civil comentado por Patrick J. Baudin L. pagina 54, año 2. 004. En sentencia de fecha 12 de Agosto de 1.993, ponente Magistrado Dr. Aníbal Rueda, juicio Roberto Henríquez Ledesma Vs. José Ríos Rey, Exp. N° 93-0153; O.P.T. 1993, N° 8/9, Pág. 356 y ss. 2.- “... el C.P.C. estipula de manera estricta la forma que debe utilizarse para el cálculo del valor de la demanda en los juicios que versen sobre la validez o continuación de los contratos de arrendamiento (...) La más autorizada doctrina nacional ha profundizado el alcance de la norma citada, indicando, en tesis compartida por la Sala, que la diferenciación entre los juicios referidos a la validez y continuación de los contratos de arrendamiento, determina una especial consideración con respecto al cálculo de la cuantía en los mismo. En efecto el Dr. Marcano Rodríguez estima que “a propósito de esta regla, es menester distinguir entre las demandas que solamente tenga por objeto el pago de pensiones de arrendamiento, y las que versen sobre la validez o continuación del contrato de arrendamiento en sí. Por ejemplo, si el propietario demanda a su arrendatario por el pago de una o mas pensiones atrasadas, y el demandado arguye contra esa demanda con cualquiera defensa que no onda en tela de juicio el título mismo del arrendamiento, el valor de la causa será el de la pensión o pensiones demandadas, unido al de sus accesorios también reclamados. Pero, si, por el contrario, el demandado se defendiese alegando la nulidad o pidiendo la resolución del contrato, tal defensa aumentaría el valor económico del litigio en el caso de nulidad, de la pensión o pensiones reclamadas al de la suma total de las correspondientes al número de años por los cuales se pactó el arrendamiento, más los accesorios; y en el caso de no continuación por resolución del contrato, el valor de la pensión o pensiones reclamadas al de las que falten por correr hasta la fecha en la que debería terminar el contrato”. Sentencia esta citada del libro de Código de Procedimiento Civil de Patrick J. Baudin L. Libro Primero, pagina 51, año 2. 004. Por lo anteriormente analizado esta Juzgadora declara que la estimación de la demanda realizada por el demandante en la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 2.310.000,00), fue realizada dentro de lo establecido en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto aún cuando no se refiere a cánones de arrendamiento, si se trata de sanciones de carácter accesorias del Contrato de Prorroga Legal, cuantificables de manera dineraria, y así se decide.-
I
DE LOS HECHOS
Del libelo de la demanda se desprende, que la acción intentada es Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble distinguido con el número 28, ubicado en el piso 15 del Edificio Torre Miranda, situado en la Avenida Bolívar Norte N° 128-A-131 y 128-A-141, Valencia Estado Carabobo. Quedando la litis planteada de la manera siguiente:
POR LA PARTE ACTORA: Narra en su libelo de demanda, que su representada dio en Arrendamiento un inmueble constituido por un apartamento signado con el N° 28, ubicado en el piso 15, del Edificio Torre Miranda, Situado en la Avenida Bolívar Norte N° 128-A-131 y 128-A-141, jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, contrato que anexó y opone marcado con la letra “A” de fecha 03 de Febrero de 2004, por el cual su representada dio en Arrendamiento el referido inmueble a la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe, quien es venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-4.130.990 de este domicilio en la dirección del inmueble antes identificado. Que el contrato de arrendamiento celebrado entre su representada y la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe conforme a la cláusula tercera del referido contrato, venció el dos (2) de febrero de 2006, no obstante la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe, en su condición de arrendataria se le estableció el contrato que regularía el derecho de la prorroga legal de la Arrendataria conviene que si, a la expiración del termino de la prorroga legal este contrato no entregare el inmueble a la Arrendadora totalmente desocupado de personas y/o cosas; y en las mismas buenas condiciones en que lo recibe, La Arrendadora, podrá exigir concepto de indemnización por daños y perjuicios ocasionados, y que conviene la arrendataria en pagar a la arrendadora la suma de setenta mil bolívares diarios (Bs. 70.000,00) por concepto de daños y perjuicios al no entregar el inmueble en el día convenido, así como todos los gastos judiciales y extrajudiciales, incluyendo los honorarios profesionales de abogado en que se tuviera que incurrir para conseguir dicho fin. Que vencido como fue la prorroga legal correspondiente de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “A” del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prorroga ya disfrutó y venció el día dos (2) de Febrero de 2006, según el lapso que le corresponde, tal como se evidencia del contrato de arrendamiento y de la prorroga legal del mismo, el cual acompañó marcados con la letras “A” y “B”. Que vencida como se encuentra la prorroga legal desde la fecha dos (2) de febrero de 2006 y no habiéndose producido la entrega material del inmueble arrendado por todas las razones de hecho antes expuestas es por lo que demanda por Cumplimiento de Contrato a la ciudadana MENDEZ DE SITZWOHL RAQUEL GUADALUPE, ya antes identificada para que convenga o en su defecto lo establecido en la cláusulas tercera y encontrándonos en consecuencia dentro de los parámetros y disposiciones contenidas en las cláusulas Segunda, Cuarta y Quinta del contrato de prorroga legal y del artículo 1.167 del Código Civil, es por lo que considera que procede totalmente el cumplimiento del contrato de arrendamiento, asimismo solicitó las costas procesales del presente juicio y los honorarios Profesionales, el ajuste por inflación de las cantidades demandadas. Estimó la demanda en la suma de Dos Millones Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs. 2.310.000,00). Fundamentó la demanda en los artículos 1.167, 1.160 y 1.592 del Código Civil y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
POR LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la Abogada Noris González de Pérez, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 17.626 actuando en su carácter de representante legal de la ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl, presentó escrito de contestación a la demanda constante de cuatro (4) folios útiles y en el mismo alegó las siguientes defensas: Que si bien es cierto que la Arrendataria Raquel Méndez tiene una relación arrendaticia con la demandante Nidia Rodríguez de Moreno, Directora de Inversiones Niromic, C.A., Arrendadora y que como Arrendataria se le ha reconocido en el escrito libelar en reiteradas oportunidades su derecho a gozar de una Prorroga Legal, hecho este prueba de confesión de la demandante la cual invocó a favor de su poderdante. Que igualmente se desprende de la demanda que tal prorroga procede en ambos contratos celebrados a tiempo determinado, no menos cierto es que la mencionada relación jurídica arrendaticia comenzó el día 01 de Febrero del año 2002, según el contrato de arrendamiento, que es practica viciosa de la administradora no entregárselos a los inquilinos, pero se encuentra en poder de la demandante, lo cual se probará en su oportunidad legal. Que igualmente se evidencia del recibo de depósito del inmueble objeto del presente juicio, emanado de la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno, al igual que de todos y cada uno de los correspondientes a los cánones locatarios de los meses del año 2002, que en forma original acompaña al escrito, a fin de probar la temporalidad de la relación arrendaticia, marcados con las letras de la “A” a la “U”, respectivamente. Que de tales instrumentos se corrobora que la ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl, tiene cuatro (4) años ocupando el inmueble ubicado en el piso 15, N° 28 del edificio Torre Miranda, de la Avenida Bolívar Norte, Valencia, Estado Carabobo, en calidad de inquilina. Que de dichos instrumentos se reitera que la demandada ocupa el inmueble en calidad de inquilina desde el 01 de Febrero del año 2002 y no como en forma temeraria ha señalado la demandante presentado acuerdo como los que se acompañan a la demanda como supuestos instrumentos fundamentales de la acción con el objeto de beneficiarse, tratando de hacer ver que la relación comenzó el 03 de febrero del año 2004, fecha esta en que su poderdante cumplió dos (2) años ocupando el inmueble, es decir, el día 01 de Febrero de 2006 cumplió cuatro (4) años dentro del mismo. La demandante de autos interpone la demanda por cumplimiento de contrato el 08 de marzo, el Tribunal la admite el 17 de marzo de 2006, fecha esta de la prorroga legal. Que por ello debe proceder la cuestión previa invocada a favor de su mandante, tal como lo preceptúa el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, en lo relativo a la prorroga legal. Transcribe el artículo textualmente. Que al aplicar esta norma de orden público, se llega a la conclusión de que: si un inquilino ocupa un inmueble desde el 01 de Febrero del año 2002 al 01 de Febrero del año 2006, tiene cuatro años ocupándole en calidad de arrendatario; si le demandan el 08 de marzo de 2006, lo están demandando estando el inquilino en prorroga legal de un año. Que se demanda a su representada Raquel Méndez de Sitzwohl disfrutando de su prorroga legal, el cual es violatorio del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por todas las consideraciones antes esgrimidas, en nombre de su mandante solicita del Tribunal declare Nulos todos los acuerdos entre la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno Directora de Inversiones Niromic, C.A., y su representada ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl por carecer de valor alguno, al obligar a la inquilina a renunciar a derechos Irrenunciables. Que rechaza en nombre de su mandante la estimación de la demanda realizada por la demandante, en la cantidad de Dos Millones Trescientos Diez Mil Bolívares (Bs. 2.310.000,00) por considerarla insuficiente, ya que al ser condenada la parte demandante en el presente juicio en costas y costos, más los honorarios profesionales, la estimación de la demanda realizada por la demandante es exigua; y que a tal efecto se estima en la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,00); Cuestión resuelta en el Punto Previo de esta Sentencia.
II
DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES
INTERVINIENTES Y SU VALORACION
PARTE DEMANDADA:
En escrito de fecha 05 de Abril de 2006, la abogada NORIS GONZALEZ DE PEREZ , presentó escrito de pruebas constante de tres (3) folios útiles y en el cual promovió lo siguiente:
Invocó el Merito favorable que arrojan las actas del proceso a favor de su mandante especialmente:
En la confesión de la parte demandante, en ella pretende probar lo referente a la relación arrendaticia de su poderdante y su derecho de orden público a la prorroga legal, que corre inserta al folio 1, del escrito libelar el cual copiado textualmente dice: “…Segundo: Ahora bien el contrato de Arrendamiento celebrado entre mi representada y la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe, conforme a la cláusula tercera del referido contrato venció el 2 de Febrero de 2006…”
A este respecto la Juzgadora se pronunciará en la motiva de la sentencia.
-Reprodujo en todas y cada una de sus partes en nombre de su representada el recibo de depósito y todos los que por concepto de cánones de arrendamiento correspondiente a los años 2002, 2003, 2004, 2005 y 2006, respectivamente acompañados al escrito de contestación, emanados de la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno, a los fines de probar que la relación arrendaticia comenzó el día 01 de Febrero de 2002.
A este respecto la Juzgadora observa: Cursa agregado a los folios 27 al 77 del expediente, legajos de recibos emitidos por Inversiones Niromic, C.A., correspondiente: uno de fecha 01 de Febrero de 2002, por concepto de garantía sobre el inmueble, los subsiguientes por concepto de cancelación de cánones de arrendamiento de los años 2002, 2003, 2005 y el correspondiente al mes de enero de 2006 por concepto pago de arrendamiento por prorroga legal, instrumentos estos de los cuales se evidencia que efectivamente existía una relación entre las partes demandante y demandada una relación arrendaticia desde el año 2002. Se valoran de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, por no haber sido desconocido por el demandante, y así se decide.
-Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil la Exhibición del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de Febrero de 2002 celebrado entre la ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl y Nidia Rodríguez de Moreno, Directora de Inversiones Niro,ic, C.A..
A este respecto se observa que mediante auto de fecha 06 de Abril de 2006 dictado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo se negó la admisión de esta prueba por cuanto el promovente no acompañó un medio de prueba que haga presumir que el documento que se solicita se encuentre en poder del adversario, asimismo por diligencia de fecha 11 de Abril de 2006 la Abogada promovente de la prueba Apeló de dicho auto y por diligencia de fecha 11 de Mayo de 2006 desistió de dicha Apelación.
PARTE DEMANDANTE:
En fecha 03 de mayo de 2006 la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno en su carácter de Director Principal de Inversiones Niromic, C.A., asistida por el Abogado José Benito Peraza consignó escrito de promoción de pruebas constante de dos (2) folios útiles y un anexo, en el cual promovió lo siguiente:
-Invocó en su favor el merito favorable que arrojan los autos como los es: El libelo de la demanda.
A este respecto cabe señalar, que la solicitud al merito favorable, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.
-Invocó el Merito Favorable que arrojan los autos del Contrato de Arrendamiento a tiempo determinado y el de regulación para la prorroga legal suscrita y aceptada por la arrendataria.
A este respecto la Juzgadora observa: Cursa agregado a los folios 3 al 5 del expediente, documento Privado del cual se desprende que es un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado entre Inversiones Niromic, C.A., representada por la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno (Arrendadora) y la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe ciudadanos (Arrendataria) en el cual ambos adquirieron derechos y obligaciones que la vigencia del mismo sería de un año fijo contado a partir del 03 de Febrero de 2004. Igualmente se observa que cursa al folio 6 y 7 del expediente Contrato de Arrendamiento sobre la prorroga legal suscrito entre se desprende que es un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado entre Inversiones Niromic, C.A., representada por la ciudadana Nidia Rodríguez de Moreno (Arrendadora) y la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe (Arrendataria) en el cual las partes convinieron en que la duración de la prorroga legal sería de un año contado a partir del 2 de febrero de 2005 hasta el 2 de febrero de 2006, aún cuando la demandante solicitó la nulidad de dicho contrato de prorroga legal, la misma no demostró durante el proceso causa de anulabilidad o nulidad, como por ejemplo un vicio en el consentimiento o que la causa fuera ilícita, sino que todo lo contrario la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece según el artículo 38 la legalidad de dicho contrato. Se valoran dichos documentos de conformidad con el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, por no haber sido desconocido ni impugnado su firma o contenido por la demandada, y así se decide.
-Invocó el Principio de la comunidad de la prueba en el sentido de que las pruebas aportadas por ella y que favorezcan al demandado sean apreciadas a su favor y las que promueva la parte demandada y que le favorezcan sean apreciadas a su favor.
A este respecto cabe señalar, que la solicitud al merito favorable, no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición que rige en todo el sistema probatorio venezolano, y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual al no ser promovido un medio probatorio susceptible de valoración, se considera que es improcedente valorar tales alegaciones, y así se decide.
-Promovió comunicación de fecha 20 de Enero de 2005 (folio 119) emanada de Inversiones Niromic, C.A., dirigida a la ciudadana Méndez de Sitzwohl Raquel Guadalupe, y en la misma informan a la arrendataria que no le será renovado el contrato de arrendamiento.
A este respecto se observa que cursa al folio 119 de expediente comunicación enviada por Inversiones Niromic, C.A., a la ciudadana Raquel Guadalupe Méndez de Sitzwohl en la cual le informan a dicha ciudadana que no le será renovado el contrato de arrendamiento, a este respecto se observa que dicha comunicación carece de firma de la demandada, solo se lee “…Se le entregó original y no quiso firmar copia Inspector Solórzano. Alcaldía de Valencia…” e igualmente carece de sello por parte de la Alcaldía de Valencia, por lo que es necesario señalar que para la validez del instrumento privado es una formalidad esencial que debe estar suscrito por el obligado de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil, que impone tal requisito y condición ya que la escritura privada no prueba su origen como lo hace el documento público o autentico, razón por la cual dicho instrumentos carece de valor probatorio, y así se decide.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que estrictamente rige nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
Así mismo consagra que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; la Juzgadora observa, que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia, en virtud del contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado y consignado en autos, entre Invesiones Niromic, C.A., (arrendadora), y la ciudadana Raquel Guadalupe Méndez de Sitzwohl (folios 3, 4, 5 del expediente), que se desprende de los recibos que cursan a los folios 27 al 77 que dicha relación arrendaticia comenzó en febrero de 2002 y con lo cual se demuestra la relación existente entre las partes involucradas en esta relación contractual.
Nuestro legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o modificar entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre las participantes un vinculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Con esta disposición quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. O en otros términos: que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, ya en interés público, ya para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para imponerle los más duros pactos.
La doctrina nos define la prorroga legal: la prorroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre y que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley.
Este beneficio se encuentra establecido en el artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios artículo 38 “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto algunos inmuebles indicados en el artículo1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:….”.
En este orden de ideas tenemos que cursa agregados a los autos folios 3 al 5 del expediente contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado entre Inversiones Niromic, C.A., (Arrendadora) y Raquel Guadalupe Méndez de Sitzwohl (Arrendatarios), que la vigencia del mismos sería de un (1) año fijo contado a partir del día tres (3) de febrero de 2004, igualmente cursa a los folios 6 y 7 del expediente Contrato de Arrendamiento sobre la Prorroga Legal, los mismos fueron consignados con los que trata de probar que la Arrendataria le otorgó a la Arrendadora la prorroga legal contemplado en la letra “B” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que la misma ya venció y ésta no ha entregado el inmueble.
Así tenemos que el presente caso se demanda el cumplimiento de un contrato por vencimiento del término, el cual es un derecho o facultad que tiene la parte que ofrece eficazmente cumplir, de solicitar la terminación judicial del contrato, si la otra no cumple con su respectiva obligación. La parte actora señala que el contrato objeto de la pretensión según su contenido fue fijado a tiempo determinado; es decir de un año fijo contado a partir del 03 de Febrero de 2004 el cual concluía el 03 de Febrero de 2005, igualmente observa quien aquí decide que cursa a los folios 6 y 7 del expediente Contrato de Arrendamiento sobre la Prorroga legal en la cual la Arrendataria estableció “… que la duración del contrato sería de un año lapso de prorroga legal por el tiempo que le corresponde legalmente a la Arrendataria tal como lo contiene el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contado a partir del 02 de Febrero de 2005 hasta el 2 de Febrero de 2006…”, que la Arrendataria firmó y estampó sus huellas digitales en el mencionado contrato en señal de conformidad, asimismo se observa que los recibos consignados en autos por la demandada correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre, Diciembre de 2005 y Enero de 2006 fueron expedidos por la Arrendataria por concepto de pago de Arrendamiento por prorroga legal.
Existiendo este alegato de incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria por no haber hecho entrega del inmueble en el tiempo estipulado; Siendo así tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señala que la ciudadana Raquel Méndez de Sitzwohl tiene cuatro (4) años ocupando el inmueble ubicado en el piso 15, N° 28, del Edificio Torre Miranda de la Avenida Bolívar Norte Valencia Estado Carabobo en calidad de inquilina que en este caso se demanda a su representada disfrutando de su prorroga legal.
Cabe destacar que el artículo 38 establece de manera correlativa el tiempo de prorroga que le corresponde a un arrendatario cumplidor de sus obligaciones, y si bien es cierto que en el caso que nos ocupa quedó demostrado que la relación arrendaticia comenzó en el año 2002, también es cierto que le sigue correspondiendo solamente 1 año de prorroga de conformidad con el artículo 38, literal “B” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que el contrato de arrendamiento vencía el 03 de Febrero de 2005 y que en fecha 02 de febrero de 2005, un día antes de vencerse el contrato, las partes de mutuo acuerdo establecieron una prorroga legal de un año, a partir de allí, de conformidad con el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le correspondía a la demandada una prorroga legal de un (1) año que culminó el 02 de Febrero de 2006, por cuanto la demandada al momento de firmar el contrato de prorroga legal tenía tres (3) años ocupando el inmueble en calidad de inquilina, es decir desde el 01 febrero de 2002 hasta 02 febrero de 2005, por lo que la demanda de Cumplimiento de Contrato debe prosperar, y así se declara.
La parte actora solicitó en su demanda que en la oportunidad de sentenciar se ordene la indexación judicial. Esto es lo que se conoce en doctrina como adecuación o actualización del valor nominal al valor real por indexación, la rectificación o corrección monetaria. En Venezuela, a partir del 18 de febrero de 1.993, es un hecho notorio la depreciación de la moneda a causa de la inflación. En consecuencia se hace necesario en el caso planteado indexar para actualizar el valor del daño sufrido al momento de ordenar su liquidación, corrigiendo de esta manera la pérdida del valor adquisitivo de la moneda por su depreciación por efecto de los fenómenos inflacionarios, todo lo cual repercute en el valor de la suma demandada y acordada como indemnización por los daños materiales, se acuerda el ajuste por inflación y se ordena practicar una experticia complementaria en la oportunidad de la ejecución de la sentencia, con la finalidad de actualizar la suma demandada. Para ello, el experto que se designe deberá orientarse tanto, por el monto demandado como por el índice inflacionario del Banco Central de Venezuela desde la fecha de admisión de la demanda y la ejecución del fallo, y así se declara.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por Inversiones Niromic, C.A., mediante su Apoderado Judicial Abogado Benito Peraza contra la ciudadana RAQUEL MENDEZ DE SITZWOHL, todos de características constantes en autos.
Se condena a la demandada ciudadana Raquel Guadalupe Méndez de Sitzwohl a entregar a la demandante Inversiones Niromic, C.A,. el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 28, ubicado en el piso 15, del Edificio Torre Miranda situado en la Avenida Bolívar Norte N° 128-A-131y 128-A-141Jurisdicción de la Parroquia San José Municipio Valencia, Estado Carabobo totalmente desocupado, en el mismo buen estado de uso y conservación en que lo recibió y solvente de los servicios públicos.
Se condena a la demandada a cancelar la suma resultante de la experticia complementaria del fallo, por los días transcurridos en el inmueble hasta su definitiva entrega, a razón de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00) diarios según lo convenido en el Contrato de Prorroga Legal, a partir de la fecha en que debió entregar el inmueble, es decir a partir del 03 de Febrero de 2006.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida.
Publíquese, déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los veinticuatro (24) días del mes de Mayo de 2006. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO
LA SECRETARIA TEMPORAL:

Abg. XIOMARA CALDERA
En la misma fecha se dictó y publico la anterior sentencia siendo la 3:20 p.m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL.

ABG. XIOMARA CALDERA
TSC/ar.