TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentado en fecha 16-02-2006, el ciudadano: PABLO JOSÉ PAZ CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.843.459 y de este domicilio, asistido por la Abogada. DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, inscrita en el IPSA bajo el N° 8.203, demandó al ciudadano: JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.257.344 y de este domicilio, por DESALOJO, alegando que celebró el día 30 de Septiembre de 2.004, contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano: JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ, identificado up-supra, y que el mismo ha continuado ocupando el inmueble, lo que ha ocasionado que se convierta la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, ubicado en la Carrera 5, entre calles 2 y 3, N° 2-42, Barrio Unión, Parroquia Unión, Municipio Iribarren del Estado Lara. Que dicho inmueble esta construido sobre terreno ejido que mide DOSCIENTOS VEINTIÚN METROS CON CUARENTA CENTÍMETROS CUADRADOS (221,40 M2), dentro de los siguientes linderos: NORTE: Carrera 5 que es su frente, en línea de 9 metros; SUR: Ejidos ocupados por Antonio Chávez, en línea de 9 metros; ESTE: Ejidos ocupados por Aurora de Alvarado, en línea de 24,60 metros y OESTE: Ejidos ocupados por Virgilio Gómez, en línea de 24,60 metros, conviniéndose que el canon de arrendamiento era por la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que cancelaría por mensualidades vencidas. Que hasta la presente fecha el accionado, anteriormente identificado, adeuda los cánones de arrendamiento a partir de Enero, 2005, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2005, Enero y Febrero del presente año, a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) cada mes, incumpliendo con lo convenido lo cual era en cancelar los cánones de arrendamiento en la oportunidad establecida. Que el arrendatario se encuentra insolvente en el pago de esos cánones de arrendamiento, causándole daños y perjuicios. Por ello, demandó al ciudadano: JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ, ya identificado, para que sea convenga o a ello sea condenado por este Tribunal a lo siguiente: Primero: Desalojar el inmueble objeto de la presente acción, haciendo entre del mismo libre de bienes y personas. Segundo: A indemnizar, pagando por concepto de daños y perjuicios, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (280.000,00) correspondiente a los meses de Enero, 2005, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del 2005, Enero y Febrero del presente año, a razón de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) cada mes y los que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble. Tercero: Al pago de costas y costos del proceso.- Cuarto: Solicitó Medida Preventiva de Secuestro sobre el inmueble, de conformidad con los artículos 599, ordinal 7mo, 588 y 585 del Código de Procedimiento Civil. Estimaron la presente demanda en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (280.000,00) y fundamentó su acción en los artículos 545, 1.167 y 1.185 del Código Civil Venezolano, en concordancia con los artículos 34, literal “a” y 40 del Decreto con Rango y Fuerza de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Al folio 3, riela auto de Admisión de la demanda, de fecha 20-02-06.- A los folios 4 y 5, riela diligencia efectuada por el alguacil de este despacho, en donde dejó constancia de haber citado a la parte demandada.- En fecha 06-03-06, compareció el Abogado: JOSÉ FILOGONIO MOLINA, inscrito en el IPSA bajo el N° 25.994, asistiendo al ciudadano JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ y presentó escrito de contestación a la demanda, según se evidencia del folio 6 al 10.- Al folio 11 riela diligencia suscrita por la ciudadana: IVEIDA CORINA LÓPEZ MEDINA, actuando con el carácter de Apoderada del Municipio Iribarren del Estado Lara, con anexos que corren insertos a los folios 12 al 15.- Al folio 16 riela auto emitido por este Juzgado, en donde se acordó citar al Sindico Procurador Municipal mediante oficio acompañado de Copia Certificada de la demanda y todos sus anexos. Riela al folio 17, escrito de promoción de pruebas presentado por la parte actora.- En fecha: 13-03-2006, el Tribunal estampó auto.- Riela al folio 20, escrito de promoción de Pruebas presentado por la parte demandada, acompañado de anexos que rielan del folio 21 al 25. En fecha: 14-03-2006, compareció la parte actora y otorgó poder apud acta a los Abogados: DIGNA ARRIECHE MOGOLLON, CARMEN SOPHIA RODRÍGUEZ ARRIECHE y JORGE ENRIQUE RODRÍGUEZ, inscritos en el Ipsa bajo los Nros. 8.203, 84.939 y 113.809, respectivamente y asimismo ratificó todas y cada una de la las partes el escrito de promoción de pruebas presentado por la Abogada. Digna Arrieche. Riela al folio 27, auto donde se acordó librar oficio al Sindico Procurador Municipal de esta Circunscripción Judicial, a fin de practicar la Citación correspondiente, el cual se evidencia en copia al folio 28.- En fecha: 29-03-2006, el alguacil del Tribunal dejó constancia de haber notificado al Sindico Procurador Municipal.- Riela al folio 30, auto en donde el Tribunal dejó constancia de haberse reanudada la presente causa y admitió las pruebas promovidas por ambas partes.- A los folios 30 y 31, el Tribunal dejó constancia que los testigos: SUHEY PINEDA y JAIME CARRILLO, no comparecieron a declarar.- Al folio 33, riela diligencia suscrita por la parte actora donde impugnó los documentos consignados con el escrito de pruebas por la parte demandada, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil y 433 eiusdem. Al folio 34, se acordó nuevamente el examen de los testigos promovidos por la parte actora, a solicitud de la misma. Riela al folio 35, acta donde se dejó constancia que la testigo: CARMEN TERESA PUERTA no compareció a declarar. A los folios 36 y 37, riela la declaración de los testigos promovidos por la parte actora, ciudadanos: SUGEIN PINEDA y JAIME CARRILLO, titulares de las cedulas de identidad Nros. 12.702.784 y 10.779.142, respectivamente. Al folio 38, riela escrito de promoción de pruebas, presentado por la parte actora, acompañado de un anexo que riela al folio 39, las cuales fueron admitidas por auto que riela al folio 40, en donde se acordó librar oficio N° 4920-623 a la Oficina Técnica Social de Tierras Urbanas de la Alcaldía del Municipio Iribarren, a los fines de que informara sobre la adjudicación de la tierra donde esta construido el inmueble objeto de la presente pretensión.- Riela al folio 43, auto de fecha 04-06-06, donde se difirió la Sentencia Definitiva en la presente causa, por el lapso de TREINTA DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTES a la fecha del mismo, en virtud de que el Juez se encontraba avocado a la causa Civil N° KP02-N-2005-316. Al folio 44 riela oficio emitido por la Oficina Técnica Social de Tierras Urbanas de la Alcaldía del Municipio Iribarren, dando respuesta al oficio N° 4920-623, librado por este Juzgado. Y transcurrido como ha sido íntegramente el lapso para dictar Sentencia en la presente causa, este Juzgador procede a proferir el mismo y en la parte dispositiva del fallo ordenará la notificación de las partes, conforme lo prevé el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.-

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

PUNTO PREVIO:

Por razones de técnica procesal, pasa este Tribunal a dilucidar en primer término, dos situaciones que planteó el demandado en su escrito de contestación de demanda. Tales situaciones son: la impugnación a la estimación de la demanda y la prescripción como medio para adquirir la propiedad del inmueble cuyo desalojo se demanda en la presente causa.

- I -

Sobre la impugnación de la estimación de la demanda realizada, para lo cual fue rechazado el monto estimado que “conforme con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, la estimó en veinte millones de bolívares”. Este Juzgador observa que el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil, establece las reglas para determinar el valor de una demanda cuando se trata de materia arrendaticia, para ello prevé que cuando se trate de un contrato por tiempo indeterminado, el valor se determinará acumulando las pensiones o cánones de un año.
Así, y sin ánimo de pronunciarse sobre la existencia o no del contrato, se observa que la demandante alegó que el canon de arrendamiento mensual que debía pagar la parte demandada era de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) y multiplicada esta cantidad por doce meses que conforman un año da un total de doscientos cuarenta mil bolívares (Bs. 240.000,oo). Y de autos se observa que la parte actora estimó su acción en la suma de: DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,oo), razón por la cual no se considera insuficiente la estimación realizada por la actora en su escrito libelar; por lo cual la impugnación realizada no puede prosperar, ni mucho menos llegar a la suma señalada en su escrito de contestación.- Y ASÍ SE DECIDE.

- II -

Con respecto a la prescripción como medio para adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo, de conformidad con el artículo 1.956 del Código Civil en virtud de la “pública, pacífica y legítima ocupación del inmueble por más de veinte años (20)”, para lo cual se fundamenta en lo establecido en los artículos 1.952, 1.953, 1.954, 1.960 y 1.977 del Código Civil.
En ese sentido, se tiene que el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, establece la forma en que debe realizarse la contestación de la demanda, otorgando a la parte demandada la posibilidad –si así lo considerare conveniente- de alegar defensas como lo son la falta de cualidad o interés en el actor o demandado para intentar o sostener, respectivamente, el juicio; también las cuestiones previas contenidas en los ordinales 9°, 10° y 11° del artículo 346 del mismo Código, siempre y cuando no se hubiesen invocados como cuestiones previas; o también intentar reconvención o mutua petición. De igual manera, conforme lo prevé el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se prevé que el demandado debe oponer las defensas de fondo en el mencionado escrito de contestación.
Ahora bien, por falta de técnica legislativa, las figuras de la prescripción adquisitiva (usucapión) y extintiva, están reguladas en la misma normativa legal, vale decir, en el artículo 1.952 del Código Civil. La primera se trata de una demanda propiamente dicha, que se ventila por el procedimiento ordinario según las reglas establecidas en el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil y siguientes; la segunda, al contrario, se trata de una defensa que la parte demandada puede alegar cuando se pretende el cumplimiento de una obligación, la cual ya no es exigible en virtud de la prescripción ya verificada. Esta última es la que puede alegarse como defensa de fondo en un escrito de contestación de demanda.
Así, de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se observa, que la parte demandada pretende que se declare en su favor la prescripción (adquisitiva) por el transcurso de más de veinte años sobre el inmueble cuyo desalojo se demanda. Tal pretensión es manifiestamente impertinente por cuanto: a) La misma debe ventilarse por demanda principal por las reglas del juicio ordinario y no como una defensa de fondo, como se alegó; b) Tal demanda debe realizarse por ante un Tribunal de Primera Instancia en lo Civil del lugar donde está situado el inmueble.
Y siendo que tales circunstancias escapan de toda lógica y tratamiento procedimental, razón por lo cual se rechaza tal pretensión por improcedente. Y ASÍ SE DECIDE.

Aclarado lo anterior, pasa este Juzgador a pronunciarse sobre el fondo del asunto planteado y al respecto observa:

PRIMERO: Expone el actor en su libelo de demanda que en fecha 30-09-2004, celebró contrato de arrendamiento verbal con el ciudadano JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ; que el arrendatario ha continuado ocupando el inmueble lo que ha ocasionado que se convierta la relación arrendaticia a tiempo indeterminado; que el inmueble dado en arrendamiento está ubicado en la carrera 5 entre calles 2 y 3 N° 2-42, Barrio Unión, cuyos linderos y medidas especificó en su libelo; que el canon de arrendamiento convenido era de veinte mil bolívares (Bs.20.000,oo); que el arrendatario adeuda los cánones de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero y febrero de 2006; que debido a la insolvencia le ha causado daños y perjuicios porque ha dejado de percibir la cantidad de dinero que le corresponde. Que por tal razón interpone la presente demanda por desalojo de inmueble para que el ciudadano JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: a) Desalojar el inmueble objeto de la presente acción, haciendo entrega del mismo, libre de bienes y personas; b) En indemnizar por concepto de daños y perjuicios, la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,oo) correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, razón de veinte mil bolívares mensuales y los meses que se sigan venciendo hasta la total entrega del inmueble. Fundamentó su demanda en lo previsto en los artículos 545, 1.167 y 1.185 del Código Civil y 34 literal “A” y 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.---------------------------------------------------------------------

SEGUNDO: En la contestación de demanda, la parte demandada, alegó la falsedad del presunto contrato verbal de arrendamiento; que es falsa la existencia de dicho contrato “por lo que mal podría existir falta de pago ya que jamás a (sic) efectuado pago alguno, y consecuencialmente no puede existir deuda alguna”; que desde hace 31 años ocupa el inmueble y que jamás ha sido perturbado por nadie; que la ocupación siempre ha sido con ánimo de dueño; que resulta falsa la aseveración de la existencia del contrato verbal; que en el año 2002 compra el supuesto comprador; que deja transcurrir más de dos años sin cobrar un supuesto arrendamiento para luego señalar que hay un contrato verbal; que es ilógico que permita a unos desconocidos el uso y disfrute del inmueble recién adquirido; que es falso que adeude daños y perjuicios si no existe contrato alguno; que la negociación la hicieron a espaldas de los ocupantes a la ciudadana MARIA ARISTOBALINA YAJURE a favor de quien reposa data de posesión de 1957; por último procedió a impugnar la estimación de la demanda y alegar en su favor la prescripción adquisitiva, situaciones éstas que fueron ya resueltas en el punto previo del presente fallo; solicitó que la demanda fuese declarada sin lugar y con lugar la prescripción interpuesta.------------------------------------------------------

TERCERO: Planteada en estos términos la controversia, pasa este Juzgador analizar el material probatorio aportado al presente proceso.
La parte actora promovió: a) Mérito favorable de autos; b) Testimoniales de los ciudadanos SUGEIN PINEDA (f.36), JAIME CARRILLO (f.37); c) Constancia emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara (f.39); y d) Información requerida a la Oficina Técnica de Tierras Urbanas de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual cursa al folio 44.
Con respecto a las deposiciones de los ciudadanos SUGEIN PINEDA (f.36), JAIME CARRILLO (f.37), este Tribunal observa que los mismos están hábiles y contestes en afirmar la existencia del contrato de arrendamiento que vincula a las partes actuantes en el presente proceso, razón por lo cual sus dichos son apreciados conforme a las reglas del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En relación a la Constancia emanada de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, la misma tiene el carácter de instrumento público, según lo establecido por el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se desprende el hecho que el demandante, ciudadano PABLO JOSÉ PAZ CASTILLO, está realizando diligencias para la adjudicación de tierra. Ahora bien, de dicha comunicación no se desprende a que área de terreno de origen municipal se refiere, y, por otro lado, en el presente juicio no se va a dilucidar sobre la propiedad de las tales tierras o no, razón por la cual se desecha tal instrumental por no aportar nada útil al presente proceso.
Por último, en relación a la información suministrada por la Oficina Técnica de Tierras Urbanas de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, la cual cursa al folio 44, se desprende a favor del demandante, una solicitud de adjudicación sobre la parcela de terreno donde se encuentra construida las bienhechurías cuyo desalojo se demanda en el presente juicio, la cual constituye en su favor una presunción iuris tantum en cuanto a la regularidad del terreno, la cual no ha sido decidida en virtud de oposición formulada por el ciudadano. Tal instrumental, igualmente se desecha por no aportar nada útil al proceso, porque lo acá discutido versa sobre un contrato de arrendamiento y no sobre la propiedad de la tierra donde se encuentran construidas dichas bienhechurías.- Y ASÍ SE ESTABLECE.----------------------------------------------------------------------
Por su lado, la parte demandada promovió: a) Copia certificada del acta de matrimonio entre los ciudadanos JOSÉ PAUSIDES ARRAEZ y NELLY MIREYA YAJURE (f.21); b) Copia certificada del Acta de Defunción de la ciudadana NELLY YAJURE, cónyuge del demandado (f.22); c) Constancia de residencia emitida por la Asociación de Vecinos ASOVE Unión I de la Parroquia Unión (f.23); d) Constancia emitida por la Oficina Técnico Social de Tierras Urbanas de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara (f.24).
Con respecto a la copia certificada del acta de matrimonio, este Tribunal observa que la misma tiene el carácter de instrumento público en los términos consagrados en el artículo 1.357 del Código Civil. Y de dicha instrumental no se evidencia elemento alguno donde se desprende el hecho esgrimido por la demandada en el sentido que para la fecha del matrimonio se encontraba residiendo en el lugar cuyo desalojo se demanda en el presente proceso; y al no aportar elementos de convicción al presente proceso se desecha la misma.
Igual valoración se le otorga a la Copia certificada del Acta de Defunción de la ciudadana NELLY YAJURE, cónyuge del demandado, ya que de la misma no se desprende que el inmueble cuyo desalojo se demanda sea el mismo donde presuntamente residía dicha ciudadana, ya que de una simple lectura de tal acta se observa que el número de la casa señalado como su domicilio era el 2-60 y el que tiene la casa cuyo desalojo se pretende es el N° 2-42, ambos ubicados en la carrera 5 entre calles 2 y 3 de Barrio Unión, lo cual no podría llevar a convicción alguna a quien acá decide de que se trate del mismo inmueble.
En relación a la Constancia de residencia emitida por la Asociación de Vecinos ASOVE Unión I de la Parroquia Unión, este Tribunal observa que la misma tiene el carácter de instrumento privado emanado de tercero que no es parte en el presente juicio, por lo cual, conforme al artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, ha debido ser ratificada mediante la prueba testimonial, razón por la cual se desecha dicha instrumental.
Por último, se observa que la Constancia emitida por la Oficina Técnico Social de Tierras Urbanas de la Alcaldía del Municipio Iribarren del Estado Lara, tiene el carácter de instrumento público, según lo establecido por el artículo 1.357 del Código Civil y del mismo se desprende el hecho que el demandado JOSÉ GREGORIO ARRAEZ YAJURE, tercero en el presente proceso, está tramitando titularidad de la tierra que ocupa en la dirección del inmueble cuyo desalojo se demanda. Tal instrumental no es apreciada por este Juzgador por cuanto en el presente juicio no se va a dilucidar sobre la propiedad de las tales tierras o no, y de la misma se desprende a favor de ese tercero, una solicitud de adjudicación sobre la parcela de terreno donde se encuentra construida las bienhechurías cuyo desalojo se demanda en el presente juicio, la cual constituye en su favor una presunción iuris tantum en cuanto a la regularidad del terreno; pero, se insiste, por ello, la mencionada instrumental se desecha por no aportar nada útil al proceso, porque lo acá discutido versa sobre un contrato de arrendamiento y no sobre la propiedad de la tierra donde se encuentran construidas dichas bienhechurías Y ASÍ SE ESTABLECE.------------------------------------------

CUARTO: Vistos los alegatos, defensas y probanzas de las partes, este Tribunal pasa a dilucidar la cuestión traída a juicio:
Establecen los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, lo que la doctrina ha denominado la carga de la prueba. Según este principio, corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos; en materia obligacional, la parte que pida su ejecución debe probar su existencia, y, por otro lado, quien pretenda eximirse de su cumplimiento debe probar su pago o el hecho que la extingue.
En ese sentido, este Sentenciador observa que la parte demandante pretende la entrega del inmueble que identificó en su libelo, alegando la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado en forma verbal por cuanto el demandado no ha cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y enero y febrero de 2006.
La existencia de tal relación contractual fue desconocida y negada por la parte demandada. Correspondía pues a la parte actora demostrar tal relación arrendaticia para que surgiese para el demandado la obligación de pagar canon alguno.-
Y que, de las pruebas aportadas por la parte actora, se observa que la misma, con los testigos promovidos, demostró plenamente en autos la existencia de tal relación contractual, por lo que le correspondía a la parte demandada demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación de cancelar canon de arrendamiento, observándose igualmente del contenido que conforman las actas procesales; que la parte demandada no promovió prueba alguna que le favoreciera para desvirtuar el hecho alegado por el actor en su contra, razón por la cual la demanda intentada debe prosperar.- Y ASÍ SE DECIDE.---------------------------------------------------------------

QUINTO: La parte actora, en su libelo de demanda, reclamó el pago a título de indemnización de daños y perjuicios, la suma de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,oo) causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir correspondiente a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005, y enero y febrero de 2006; así como también el pago equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total y completa desocupación del inmueble, a razón de veinte mil bolívares mensuales.-
Con respecto a tal pedimento, este Tribunal observa que por ser una de las principales obligaciones del arrendatario la de cancelar el canon de arrendamiento, y no existiendo en autos prueba alguna del cumplimiento de tal obligación, este Tribunal con el objeto de compensar tal falta de cumplimiento de obligación, acuerda el pago de dicho suma a titulo de indemnización de daños y perjuicios.- Y ASÍ SE ESTABLECE.-----------------