TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
EXPEDIENTE No. 50.212
PARTE DEMANDANTE: Ana Providencia Monasterios, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, C.I. No. 4.115.096.
APODERADAS JUDICIALES: Leticia Hernández, Susana García Payan y Milagros Irureta, abogadas en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado Nos. 86.419, 61.654 y 62.199 en su orden.
PARTE DEMANDADA: Hennel Pavel Niño Quevedo, venezolano, mayor de edad, C.I. No. 12.763.590, de este domicilio.
MOTIVO: Resolución de Contrato de Arrendamiento.
SENTENCIA: Definitiva (Apelación)
I
La presente causa, fue distribuida en fecha 28 de abril de 2006, y se dio por recibida en fecha 03 de mayo de 2006, (folios 103 y 104 de la pieza principal), fijándose en fecha 23 de mayo de 2006, conforme al artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, el décimo día de despacho siguiente para el dictado de la sentencia.
Conoce esta Alzada, por la apelación que hiciese la parte demandada contra la sentencia de fecha 11 de abril de 2006, por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín, que declaró Con Lugar la demanda de Desalojo, ordenando el Desalojo del inmueble objeto de la acción; el pago de la deuda generada por la línea telefónica instalada en dicho inmueble; El pago de la deuda del servicio de agua; el pago de la deuda del servicio de electricidad; mas el pago de los servicios públicos que genere y que sigan venciendo hasta la fecha del desalojo; el pago de los cánones de arrendamiento insolutos que va desde el mes de noviembre hasta el mes de abril de 2006, y los que se sigan venciendo hasta la fecha de la entrega del inmueble; declaró la condenatoria en costas.
II
Alega la parte demandante:
Que en fecha 11 de octubre de 2003, su representada suscribió contrato de arrendamiento con el demandado; que se pactó con una duración de seis (6) meses, prorrogable a su vencimiento por igual período; que el canon de arrendamiento estipulado fue la suma de Bs. 300.000,oo mensuales anticipados, pagaderos en los primeros días del mes; que los pagos por servicios públicos de condominio, electricidad, aseo, agua, y teléfono debía hacerlo el arrendatario puntualmente.
Que es el caso, que el arrendatario, en fecha 20 de diciembre de 2006 consignó el pago correspondiente al mes de noviembre por ante el Tribunal de Municipios Guacara y San Joaquín, expediente No. 1067; que es evidente la insolvencia del arrendatario, respecto de los cánones correspondientes a los meses de noviembre y diciembre del año 2005; enero y febrero del año 2006, ya que consignó extemporáneamente, por tardío los meses de noviembre y diciembre; y tal como alegó, no consta en el expediente de consignación, depósito alguno en lo que respecta a los de enero y febrero 2006.
Que la línea telefónica instalada al inmueble, tiene deuda hasta el mes de enero, según estado de cuenta emitido por la CANTV; que igual sucede en relación con el servicio de agua, por no haber pagado los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, y diciembre de 2005, y enero de 2006; de la misma manera se debe el servicio de electricidad, conforme con los estados de cuenta de la empresa Eleoccidente, que van desde junio de 2004, hasta diciembre de 2005.
Que la consignación realizada por quién se presume familiar del arrendatario, carece de legitimidad y en consecuencia no produce efecto liberatorio alguno, al no haber sido hecha conforme lo dispuesto por el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Que ante todo lo expuesto, demanda en nombre de su representada al ciudadano Hennel Pavel Niño Quevedo, para que convenga o a ello sea condenado: PRIMERO: En la resolución del contrato de arrendamiento ya identificado. SEGUNDO: En devolver el inmueble arrendado en el mismo buen estado en que lo recibió, libre de personas y bienes y solvente en todos los servicios prestados al mismo. TERCERO: En pagar los meses de noviembre y diciembre de 2005, enero y febrero de 2006, a razón de Bs. 300.000,oo cada uno, mas lo que se venzan durante el proceso y mientras ocupe el inmueble. CUARTO: pagar la suma de Bs. 2.696.476,04, que es el monto de la deuda por concepto de servicios públicos, más la que se siga acumulando mientras ocupe el inmueble. Solicitó medida de secuestro y embargo. No estimó expresamente su demanda. Fundamentó la pretensión en lo establecido en los artículos 1167 del Código Civil y 33 de la Ley Sobre Arrendamientos inmobiliarios.
La citación del demandado fue verificada según consta de la declaración del demandado en el recibo que otorgó al Alguacil del Tribunal de Guacara, en fecha 03 de marzo de 2006, y su consignación en igual fecha que corre a los folios 66 y 67 del expediente que se decide.
La contestación de la demanda fue dada el siete de marzo de 2006, es decir, al segundo día de despacho siguiente a la citación. En ella, el demandado, en un primer término, peticionó para ser resueltas de manera verbal, el pronunciamiento sobre cuestiones previas. A) Ilegitimidad e incapacidad del demandante; B) Defecto de forma, en el señalamiento del nombre del demandado y error en el señalamiento de su cédula de identidad.
Ambas cuestiones previas fueron resueltas, por la Juez de conocimiento, en capitulo previo a la sentencia de mérito. En cuanto al fondo, rechazaron todas y cada una de las pretensiones de la demandante. Alegó la defensa de fondo de ilegitimidad. Alegó la defensa de fondo de pago de la obligación.
A los folios que van desde el 74 hasta el 80, según diligencia de fecha 24 de marzo de 2006, la parte demandada consignó comprobantes de consignación y depósito.
En sus motivaciones, al folio 90, la sentenciadora de la primera instancia, dejó asentado lo siguiente:
“…Así las cosas, encuentra quién aquí juzga que la calificación jurídica apropiada en el presente caso, es la acción de DESALOJO por insolvencia o falta de pago, en razón que si bien la parte accionada ha venido consignando el canon de arrendamiento, mediante consignaciones efectuadas por ante este Tribunal, de la revisión efectuada a las mismas, se desprende que las mismas han sido extemporáneas por tardías, en razón de que según se desprende de la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento objeto de esta demanda, las partes convinieron que el canon de arrendamiento serían pagadas “…con puntualidad por mensualidades por adelantadas, los días 1ros (01) de cada mes o dentro de los cinco (5) días siguientes a esta fecha…”, en este sentido, tenemos que según los recibos que rielan a los folios 75 hasta los folios 80 del expediente de Consignación signado con el No. 1067, fue consignado en fecha 16 de Enero de 2006, el pago correspondiente al canon de arrendamiento del mes de Noviembre de 2005; el 03 de febrero de 2006, el pago correspondiente al canon de arrendamiento al mes de Diciembre del 2005 y el 17 de Febrero del año 2006, fue consignado el pago correspondiente al canon del mes de enero…Por otra parte, en cuanto al alegato formulado por la parte accionada, en relación a la propiedad del bien inmueble y de que el mismo, supuestamente, forma parte de la comunidad conyugal y/o concubinaria, este Tribunal se abstiene de pronunciarse con respecto a tales alegatos, en virtud que en el presente procedimiento no se encuentra en discusión la propiedad o no del bien inmueble en cuestión, ya que el objeto de la litis es la relación contractual existente entre las partes contratantes y si existe incumplimiento de la misma y como ya se dijo no se discute propiedad…”.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: Antes de analizar las defensas opuestas en la causa, y la pretensión; esta Alzada debe proceder a confirmar o no la calificación de la acción intentada, dada la afirmación de la demandada de que en el pronunciamiento hubo ultra petita, en su escrito presentado ante este Despacho en fecha 07 de junio de 2006, al exponer que “se observa nítidamente el querer favorecer a la parte actora, de buena o mala fe, a través de dar mas de lo que fue exigido”.
Como consecuencia de lo dicho, el Tribunal observa que conforme con la demanda, la parte actora peticiona, con fundamento de derecho en lo establecido en los artículos 1167 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; Primero: La resolución del Contrato de arrendamiento; Segundo: Devolver el inmueble arrendado, en buen estado y solvente, libre de personas y bienes; en pagar Bs. 1200.000,oo por los meses vencidos y los que se venzan; en pagar Bs. 2.696.476,04 por la deuda de servicios públicos y las que se acumulen.
El instrumento fundamental de la acción, que lo es el contrato de arrendamiento y que fuese acompañado con el escrito de demanda comprende un documento privado suscrito en fecha 11 de octubre de 2003, entre las partes y el fiador designado Henry Niño Guerra, C.I. No. 3.624.350. En él consta, respecto de la duración del contrato, en su Cláusula Segunda, que el contrato tendría una vigencia de seis (6) meses contados a partir del día 01 de noviembre de 2003, prorrogable a su vencimiento por igual período de tiempo a menos que una de las partes con un mes de anticipación a la fecha de su vencimiento manifieste a la otra su voluntad de no prorrogarlo.
Si la parte demandante está accionando para que se resuelva judicialmente el contrato, significa que este se encontraba vigente, que es una de las reglas de la resolución, es decir, un contrato vigente que padece incumplimiento en su ejecución; distinto de la acción de desalojo en la cual también hay incumplimiento en su ejecución o pago, pero después de terminado el contrato y el propietario haber soportado al inquilino en la ocupación, la cual pagaba y ha dejado de hacerlo, o siendo indefinido y verbal, haberle notificado al deudor, para desalojarlo, conforme las causales establecidas en la Ley especial.
Quiere decir entonces, que el primero de mayo de 2004, venció el contrato y se prorrogó convencionalmente, por un período igual que debía vencer el primero de noviembre de 2004.
SEGUNDA: Ahora bien, el alegato de incumplimiento de la actora sostiene que el arrendatario consignó el canon ante tribunales, a partir del mes de noviembre de 2005, de manera extemporánea y califica que esa actuación lo hizo insolvente. Es decir, que el arrendador dejo de recibir en su domicilio, o dejó de pasar recogiendo por el domicilio del deudor el canon respectivo, hasta tener conocimiento de la consignación por la notificación del Tribunal receptor. No dice nada el contrato al respecto, sin embargo sustancialmente la norma estipula que el lugar del pago es el domicilio del deudor, aunque en materia inquilinaria, al interpretarse el artículo 51 de la Ley, la misma dispone que “cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente el pago”, se debe entender que el arrendatario está obligado a realizar el pago en el domicilio del arrendador. En el presente caso el deudor optó por hacer las consignaciones, de lo que se presume que se le notificó de algo que no aceptó y le llevó a usar el pago, alternativamente.
Estos hechos que se analizan tienen vigencia en el tiempo en el año 2006, en el mes de mayo, que es cuando el demandante intenta su acción. ¿Qué pasó entonces, a partir del primero de noviembre de 2004, en la relación arrendaticia llevada por las partes. ¿Se notificó para la terminación del contrato de arrendamiento, por alguna de las partes, que originase la prorroga legal del artículo 38, o se prorrogó nuevamente el contrato convencionalmente?.
Simplemente el contrato continuó ejecutándose pacíficamente entre las partes, durante el año 2005 y 2006, hasta el tiempo en que una de ellas ejerce el derecho de acción. Debe entonces el sentenciador acogerse a lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto que, “en la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.
En esa idea, de la Cláusula Tercera del contrato se desprende que el arrendatario dio en calidad depósito la suma de Bs. 900.000,oo para responder por la solvencia en el pago de los servicios públicos y privados, y agrega que de prorrogarse el contrato se haría o establecería por medio de convenio privado a este contrato, quiso decir, entiende el Tribunal distinto al contrato suscrito.
Por ello, no puede estimar esta Alzada la petición de pago de sumas reclamadas por concepto de servicios públicos y privados, habiendo sido reglamentado por las partes, la manera de proceder en el supuesto de incumplimiento de estos rubros, conforme lo previenen los artículos 21 y siguientes de la Ley Especial.
El contrato habla de prorrogar por el mismo período, mientras no haya notificación entre partes de no continuarlo, lo que significa que siempre será escrito, a tiempo determinado, prorrogable a voluntad de las partes, sin posibilidad de que se indetermine sin el cumplimiento de estos requisitos, que daría origen a un lapso de prorroga legal, que incumplido, haría indeterminado el contrato y sería entonces cuando surgirían las causales de hecho y derecho para ejercer la acción de desalojo.
Por eso, el alegato de las partes de una supuesta opción de compra venta, y el ofrecimiento de un supuesto contrato de comodato, como hecho para proceder a consignar ante tribunales, es irrelevante a la presente situación por no haber prueba en autos que corrobore tales afirmaciones, que no afecta en ningún modo el desarrollo o ejecución del contrato que se resuelve.
Distinto es, el alegato de insolvencia del arrendatario, por no haber consignado en la oportunidad debida, que si puede tener influencia en la pretensión, de no haberse dado cumplimiento con el supuesto de hecho de la norma que le regula.
Las pruebas analizadas, en cuanto a la excepción de pago que alega el demandado mediante consignaciones, tienen como resultado que las mismas fueron efectuadas extemporáneamente, si se toma en cuenta lo dispuesto en el artículo 51 de La Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone que, “…Cuando el arrendador de un inmueble (se) rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad…”
Los recibos otorgados por el Juzgado Primero de los Municipios Guacara y San Joaquín dejan constancia como el arrendatario depositó según comprobante bancario No. 48175790 el mes de diciembre de 2005, cuya validación tiene fecha 31/01/06; según comprobante bancario No. 48175792 el mes de noviembre, cuya validación tiene fecha 16/01/06; según comprobante bancario No. 48737504 el mes de enero de 2006, cuya validación tiene fecha 16/02/06. No consta que haya sido consignado el mes de febrero.
Y aunque no hubiese sido así, y el ciudadano Secretario del Tribunal referido se hubiese equivocado en la expedición de los recibos de consignación; las fechas de validación de los comprobantes bancarios dan fe de que fueron hechos fuera de los lapsos que determina el artículo 51, y 56 de la Ley especial, para considerar que se encontraba solvente de manera legitima.
TERCERA: En cuanto la defensa de falta de legitimación en la causa, alegando la parte demandada que no es propietaria la demandante, y por lo tanto no puede demandar, consta a los folios 22 al 27 de los autos los documentos de propiedad del inmueble a nombre de la demandante y de su cónyuge Cristóbal Antonio Rodríguez Yépez, por lo cual tanto para administrar como lo es contratar en arrendamiento, como para disponer del derecho de la comunidad como lo es ejercer la acción, se encontraba totalmente facultada, salvo prueba en contrario que no reposa precisamente en el expediente.
Ante el resultado de los anteriores análisis y consideraciones efectuados a la pretensión intentada, este Tribunal, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana, y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 242, 243, 254, 881 del Código de Procedimiento Civil, y 33, 51 y 56 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, declara: CON LUGAR, la apelación formulada, y en consecuencia; PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana Ana Providencia Monasterios contra Hennel Pavel Niño Quevedo, representadas las partes por los abogados Leticia Hernández y Elio Meléndez, todos identificados en esta sentencia. SEGUNDO: Declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre el inmueble ubicado en la Calle “B”, sector “E”, No. 112, Urbanización Turumo, Guacara, Estado Carabobo, y su entrega al demandante, libre de personas y bienes. TERCERO: Condena al demandado al pago de los cánones pendientes de pago y los que se venzan hasta la entrega definitiva del inmueble; pudiendo disponer el arrendador de las cantidades que le han sido consignadas, como forma de pago de aquellas que se encuentran pendientes, en conformidad con lo dispuesto en los artículos 52 y 55 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios. CUARTO: No proceden las costas en conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. QUINTO: Queda revocada la sentencia dictada por la primera instancia.
Publíquese, Regístrese y bájese el expediente.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal a los quince (15) días del mes de noviembre de dos mil seis (2.006). 196º y 147º.
El Juez Provisorio,

Abog. RAFAEL RICARDO GIMENEZ.
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a la 01:05 de la tarde.-
La Secretaria,
EXP.50.212
DEC.-