REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR CUARTO EN LO CIVIL CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA REGIÓN CAPITAL
Exp. 03338
En fecha 26 de diciembre de 2001, la abogada PILAR PÉREZ ÁLVAREZ, titular de la cédula de identidad Nº 3.725.830, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 51.846, actuando en su propio nombre y representación, en su condición de arrendataria del inmueble identificado como Residencias “TORRE CARABOBO”, ubicado en la Candelaria, entre las esquinas de Pele el Ojo a Peligro, Piso 11, Apartamento 11-B, Parroquia La Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, interpuso ante el Juzgado Superior Distribuidor recurso contencioso administrativo de nulidad contra la Resolución Nº 000841 de fecha 17 de agosto de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, mediante la cual se autoriza a la parte arrendadora para que proceda por ante la jurisdicción ordinaria la desocupación del inmueble en cuestión, si al término de tres (3) meses, plazo que concede el artículo 2 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, el arrendatario no lo hubiese desalojado.-
Recibidos los antecedentes administrativos reseñados en el expediente Nº 71.748-521 y encontrándose cumplidos los extremos de Ley, se admitió en este Juzgado el recurso contencioso administrativo de nulidad en fecha 31 de mayo de 2002, ordenándose notificar personalmente mediante boleta, a los ciudadanos ROBERTO PERICOLO GASARO Y MARÍA ENRIQUETA ARANA DE PERICOLO, propietarios y arrendadores del inmueble, y al ciudadano Fiscal del Ministerio Público con Competencia Nacional en la Materia Inquilinaria. Así mismo, se ordenó el emplazamiento a los interesados conforme al Artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.-
En fecha 18 de febrero de 2003 este Juzgado ordenó librar el cartel de emplazamiento a los interesados conforme lo estipulado en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, el cual fue consignado el 28 de febrero de 2003.-
En fecha 28 de marzo de 2003, se dio apertura al lapso probatorio de la presente causa de conformidad con el artículo 127 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.-
En fecha 29 de abril de 2003, visto el escrito de pruebas presentado por la ciudadana, abogada PILAR PÉREZ ÁLVAREZ, se admiten las pruebas consignadas por la parte actora con excepción de las promovidas en su Capítulo V, ya que la misma no es conducente para determinar la nulidad del acto administrativo recurrido.-
En fecha 11 de junio de 2003, este Tribunal dejó constancia que comenzó la primera etapa de la relación de la causa, finalizando la misma en fecha 25 de junio de 2003.-
En fecha 1 de julio de 2003, oportunidad fijada por el Tribunal para que tuviera lugar el acto de informes, compareció el abogado JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, Inpreabogado No. 1.608, en carácter de apoderado judicial de la parte opositora, quien consignó informe constante de siete (07) folios útiles y anexos en veintidós (22) folios útiles.-
En fecha 2 de julio de 2003, comenzó la segunda etapa de la relación de la causa, concluyendo la misma en fecha 11 de agosto de 2003, habiéndose dicho “vistos” se fijó el lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia tomándose en consideración la complejidad y naturaleza del caso.-
Habiendo concluido el estudio del expediente, se pasa a decidir sobre la base de las siguientes consideraciones:
I
DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSOS
A los fines de conocer los fundamentos del recurso contencioso administrativo de nulidad incoado por la parte recurrente contra la Resolución Nº 000841, de fecha 17 de agosto de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, este Tribunal procede a resumir los alegatos esgrimidos por ésta:
Manifiesta ser poseedora precaria del inmueble identificado como Residencias “TORRE CARABOBO”, Piso 11, Apartamento 11-B, ubicado en la Candelaria, entre las esquinas de Pele el Ojo a Peligro, parroquia la Candelaria, Municipio Libertador del Distrito Capital, y que ejerce la nuda propiedad, disfrute, goce y tenencia de la cosa de manera legítima conforme a una convención arrendataria vigente, suscrita por uno de los copropietarios en la fecha 1 de julio de 1981, por lo que lo califica como un contrato de arrendamiento a tiempo indefinido.
Afirma como consumado el agotamiento de la vía administrativa toda vez que la Resolución Nº 000841, de fecha 17 de agosto de 2000, causó estado al ejecutarse la notificación al interesado mediante cartel ordenado por la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.
Que se encuentra dentro del plazo establecido para ejercer el recurso contencioso administrativo de anulación de conformidad con los artículos 181 y 182 de la derogada Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia.
Que mediante la Resolución Nº 000841, de fecha 17 de agosto de 2000, la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura resolvió autorizar a la parte arrendadora para que procediese por ante la jurisdicción ordinaria a demandar la desocupación del inmueble, sin tomar en cuenta sus alegatos.
Que el poder conferido al abogado JUAN LUIS AGUANA FIGUERA, apoderado judicial de la parte recurrida, fue concedido principalmente para la venta de dos inmuebles ubicados en la parroquia la Candelaria, dentro de los cuales, se menciona el inmueble que tiene en calidad de arrendataria, ofreciéndose este en venta en dos oportunidades a su persona y terminaron siendo infructuosas por voluntad del apoderado judicial de los arrendadores, ya que el mismo “quiere vender el inmueble a precios del mercado sin tomar en consideración el tiempo que ella tiene en el mismo”.
Que el apoderado judicial de la parte arrendadora no tiene facultad para introducir la citada solicitud de desalojo, visto que el contrato de arrendamiento es intuito persona, procediendo de tal forma como si su mandante estuviera vivo y resulta que el ciudadano ROBERTO PERICOLO GASARO murió en fecha 21 de enero de 1997 en Nápoles, República de Italia, por lo que el poder quedó extinguido, en razón de que al morir uno de los solicitantes, copropietarios del inmueble objeto del procedimiento de desalojo, el mismo no debe prosperar.
Que si bien es cierto que la ciudadana cónyuge del cujus es copropietaria del mencionado inmueble, también es cierto que la misma no consignó ningún documento valedero que la acredite como heredera del causante, ni tampoco presentó los documentos de haber cumplido con las disposiciones legales que rigen en materia de sucesiones, vale decir el haber acreditado ante la Dirección de Sucesiones del Ministerio de Hacienda, su condición de heredera de los bienes que le pertenecen.
Que el poder adminiculado al expediente administrativo y otorgado en el exterior, no cumplió con los requisitos, para la fecha 19 de enero de 1996, a fin de autentificar la firma del funcionario otorgante por ante el Ministerio de Relaciones Exteriores, lo que para el momento era un requisito indispensable del referido Ministerio.
Que el poder dado por los arrendadores al apoderado judicial, es para actos de disposición y en consecuencia no se observa que el mismo haya sido registrado por el Registro Subalterno respectivo.
Que el apoderado judicial de la parte opositora, alegó como fundamento de la acción de desalojo la necesidad de la ciudadana CARMEN TERESA ARANA, progenitora de la copropietaria, de ocupar el inmueble ya que la misma se encuentra en una habitación con el carácter de arrendataria, supuesto que según la parte actora, contradice la constancia emitida por la Jefatura Civil de la Parroquia El Recreo en fecha 8 de julio de 1998, elaborada por un funcionario comisionado, que relata que al momento en que visitó el inmueble donde existía la supuesta habitación de la ciudadana progenitora de la opositora, ciudadana CARMEN TERESA ARANA, no residía en el inmueble.
Que en ningún momento el arrendador ha hecho ninguna mejora, ni siquiera ha hecho arreglos en el apartamento, por cuanto la parte recurrida se fue a vivir a Italia desde el año 1981, por lo que se le obligó a cubrir reparaciones menores, mayores y mantenimiento, cuyo dinero fue de su propio peculio, por tal motivo, considera injusto e irregular que se le haya aplicado una figura irregular, como lo es el Desalojo, por cuanto la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, a la hora de decidir, no tomó en cuenta sus pruebas sino que se limitaron a admitir la pruebas del apoderado judicial de los arrendadores, quien en todo momento “ha tratado de que se le desaloje para obtener beneficios en cuanto a la venta del inmueble”.
Que la Administración al momento de dictar la Resolución Nº 00841, en fecha 17 de agosto de 2000, violó varios de los requisitos formales del acto administrativo transgrediendo de tal manera las disposiciones contenidas en los artículos 18 y 19 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, en vista de que dicho acto administrativo carece de motivación lo que acarrea un vicio al mismo que debe ser sancionado con la nulidad absoluta.
Que denuncia como infringidos los artículos 12 y 15 del Código de Procedimiento Civil, en virtud que la Dirección General de Inquilinato del Misterio de Infraestructura, al momento de decidir, no se atuvo a lo alegado y probado en autos y desestima sus alegatos. En el mismo tenor, plantea que la Administración decidió de manera arbitraria fundamentando su actuar “sin una prueba clara y determinante” dando por probados hechos con pruebas que no aparecen en autos, comprendiendo esto un vicio de falso supuesto que acarrea la nulidad del acto administrativo impugnado.
Que por las razones antes expuestas, solicita a este Tribunal declare Con Lugar la nulidad del acto administrativo contenido en la Resolución Nº 000841 de fecha 17 de agosto de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y por tanto, que se restablezca la situación jurídica lesionada.
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE OPOSITORA
Pasa este Tribunal a resumir los alegatos del apoderado judicial de la parte opositora reseñados en fecha 1 de julio de 2003, oportunidad fijada por este Juzgador para presentar informes, los cuales son:
Que sus representados reúnen las condiciones legales para intervenir en este proceso, donde se ventila un recurso de nulidad contra un acto administrativo de efectos particulares, ya que de conformidad con las disposiciones contenidas en el artículo 121 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, sus mandantes poseen un interés personal, legítimo y directo en el caso de marras por ser los legítimos propietarios del inmueble cuya desocupación fue autorizada por la Resolución cuya nulidad se demanda, quedando estos facultado para presentar argumentos jurídicos en defensa de la legalidad y validez jurídica del acto administrativo impugnado.
Que la oportunidad para la comparecencia de los interesados en el recurso de nulidad no se limita al término de los diez (10) días previstos en el artículo 125 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, sino que los mismos pueden comparecer ante el Tribunal, cuando tengan conocimiento del recurso, sin necesidad de esperar una oportunidad precisa, ni esperar la publicación del cartel, y formular ante el Juez, todos los alegatos que estimen necesarios, sin que por ello puedan considerarse sus alegatos como extemporáneos.
Que con referencia al argumento del poder extinguido por la presunta muerte de uno de los poderdantes- argüido por la accionante-, observa que no está probado en autos el fallecimiento del copropietario del inmueble, y que en el supuesto negado de que así fuera, el poder no pierde su eficacia jurídica y conserva su validez, toda vez que la cónyuge del cujus sería la propietaria de la mitad del valor del citado apartamento, en razón de la comunidad de bienes existente entre los cónyuges, y de una parte de la otra mitad del inmueble por herencia. Aunado a esto, cualquiera de los cónyuges tiene la facultad de celebrar contratos de arrendamiento sobre los bienes de la comunidad, sin consentimiento expreso del otro cónyuge, ya que este contrato es de simple administración, requiriéndose solo el consentimiento del otro cónyuge en el supuesto contemplado en el artículo 168 del Código Civil, referentes a los actos de disposición que vayan a ser emprendidos sobre los bienes.
Que de conformidad con los requisitos del poder otorgado en el exterior, el artículo 50 de la Ley de Reforma Parcial de la Ley Orgánica del Servicio Consular establece expresamente que los actos otorgados en los Consulados de Venezuela en el exterior, previo el cumplimiento de las disposiciones legales vigentes en Venezuela, no requerían la certificación de la firma del funcionario consular que había presenciado el acto, por parte del Ministerio de Relaciones Exteriores de Venezuela.
Que en relación al registro del poder por tratarse de actos de disposición, rechaza la objeción de la parte accionante, toda vez que el registro de un poder se realiza inmediatamente antes del acto de disposición que éste autoriza, por lo tanto no es necesario protocolizarlo con anterioridad si no se va a realizar ningún acto de disposición. Al efecto explana, que para solicitar una regulación de inmueble no se requiere que el apoderado judicial que actúa presente un poder registrado.
Que el hecho de no haberse consignado en el expediente la declaración de herencia por parte de la cónyuge en el supuesto que su esposo haya muerto, no la priva del derecho de propiedad que tiene sobre el apartamento en referencia ya que le pertenece de pleno derecho la mitad del mismo.
Que por tener la cónyuge acreditado en autos la mitad del apartamento en comento, la autoriza para solicitar la regulación del citado inmueble, de conformidad con la letras c y d del artículo 34 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que estipula que se considerarán interesados para todas las actuaciones relacionadas con la legislación Inquilinaria, el titular de algún derecho que le permite el uso, goce y disfrute del inmueble y aquellos cuyos derechos legítimos, personales y directos, pudieren resultar afectados por la regulación de un inmueble o la exención de tal regulación.
Que rechaza el vicio de inmotivación alegada por la recurrente, ya que la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura al subsumir la decisión contenida en la Resolución Nº 000841, de fecha 17 de agosto de 2000, a las disposiciones contenidas en la Ley de Regulación de Alquileres, el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y en el Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres, demuestra que el acto administrativo impugnado esta suficientemente motivado.
Que en el caso de autos se alegó y se probó ante el Órgano Administrativo, que la copropietaria del inmueble arrendado necesitaba el desalojo del mismo para que lo ocupara su progenitora, causal esta prevista en el artículo 34 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas y sobre la cual se resolvió el acto administrativo impugnado.
Que la Administración no viola la disposición contenida el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que se refieren, al deber de los jueces en tener como norte la verdad debiendo los mimos atenerse a lo alegado y probado en autos, toda vez que consta que para dictar la Resolución Nº 000841, de fecha 17 de agosto de 2000, se analizó el alegato de la recurrente referente a la muerte del copoderdante, así como el hecho de que su cónyuge no presentare ningún documento que la acreditara como heredera del causante, quedando desestimados los mismos por el hecho de que la cónyuge es copropietaria del inmueble arrendado y que de conformidad con el artículo 34 del Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas se considera como interesada.
Que la Resolución impugnada deja constancia que también tuvo a su vista el Acta de Matrimonio entre los copropietarios del inmueble, probando de manera indubitable que la cónyuge en el supuesto dado del fallecimiento de su esposo, era una de sus legítimas herederas, y por lo tanto continuaba teniendo la cualidad de propietaria del citado inmueble, trayendo como efectos subsecuentes la legitimidad para solicitar el desalojo, sin necesidad de tener que presentar otro documento para acreditar su condición de heredera.
Solicita se declare Sin Lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad incoado en contra de la Resolución Nº 000841, de fecha 17 de agosto de 2000, emanado de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y en el mismo tenor pide que se condene a la solicitante del recurso de nulidad al pago de las costas procesales de conformidad con el artículo 274 de Código de Procedimiento Civil.
III
DEL REGIMEN LEGAL APLICABLE
Como punto previo, considera imperativo este Juzgado Superior precisar el régimen jurídico aplicable a la presente causa, y a tal efecto, observa:
El siete de Diciembre del año 1999, fue publicada en Gaceta Oficial Nº 36.845, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Dicha ley, conforme con la disposición contenida en el artículo 93 derogó diversos textos normativos, entre los cuales debe resaltarse la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas.
Ahora bien, la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 88, advierte lo siguiente: “omissis…los procedimientos administrativos en curso seguirán tramitándose hasta su conclusión definitiva por las disposiciones bajo las cuales se inicio su tramitación, en lo que le sea aplicable”. En este sentido, se observa que la disposición antes aludida obliga al Juez encargado de decidir las causas de contenido inquilinario, someterse al régimen jurídico, tanto sustantivo como adjetivo, que establecía la Ley de Regulación de Alquileres y el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, claro está, siempre que la causa se haya iniciado bajo la vigencia de estos últimos textos arrendaticios.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Con respecto al escrito de informes de las partes en litigio, este Tribunal observa:
La parte arrendataria al inicio del procedimiento administrativo, objetó el poder concedido por la parte propietaria al hoy apoderado, observándose que la Administración no hizo pronunciamiento expreso sobre el alegato satisfaciéndose en esta instancia.
Al respecto observa este Tribunal que el poder conferido al abogado actuante es un poder especial para la venta del inmueble, evidenciándose de la revisión exhaustiva de dicho documento que las facultades conferidas y enumeradas en el mismo, obedecen a las actuaciones para instrumentalizar la especialidad del mandato conferido, no dejando lugar a actuaciones distintas a las delegadas por el mandante. Aunado a ello, los mandatos pueden ser de carácter general o especial, ello así porque deben obedecer a la verdadera intención del que lo confiere, quien limita y enmarca las facultades del apoderado, razón que se debe a que el mandatario sustituye ante terceros a quien representa con todas las obligaciones, derechos y deberes que derivan de tales actuaciones, siendo en extremo delicado cuando no consta la manifestación de voluntad del mandante, por lo que el mismo no se puede interpretar mas allá de lo dispuesto en relación a las facultades conferidas al apoderado. Consta igualmente que la parte recurrente, al comparecer en sede administrativa impugnó oportunamente dicho mandato, y la Administración, como ya se expresara, no se pronunció en relación a su impugnación, resultando pues que ante la impugnación oportuna y la especialidad del mandato, este debe quedar desechado del procedimiento que nos ocupa, por lo que las actuaciones cumplidas por los abogados en ejercicio del mismo resultan nulas por no estar debidamente facultados para ello, incluso la solicitud de desalojo formulada, y así se declara. En virtud de lo expuesto, este Juzgado declara la nulidad del acto administrativo impugnado. Así se decide.
Por otra parte, haciendo uso de la Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, acerca de la facultad que tiene el Juez para incluir su experiencia sobre hechos y conocimientos para el mayor análisis del caso sometido a su conocimiento, este Tribunal considera por la experiencia en el medio y más aun por ser frecuente en materia inmobiliaria la comisión de excesos que lesionan de tal suerte derechos de terceros por personas no legitimadas debidamente para actuar, aunado al hecho, sin querer entrar en el fondo de la controversia por considerar desechado el poder por insuficiente, que de la revisión exhaustiva de las actas procesales se evidencia contradicción entre los hechos alegados y probados por la solicitante del recurso, análisis que se permite hacer este Juzgador a fin de no violentar el derecho a una justicia expedita sin formalidades innecesarias.
Declarada la nulidad del acto administrativo impugnado, resulta inoficioso para este Tribunal evaluar los demás elementos argüidos por ambas partes, ya que los mismos no podrán modificar la decisión asumida. Así se declara.
V
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, declara CON LUGAR el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto la abogada PILAR PÉREZ ÁLVAREZ, actuando en su propio nombre y representación contra la Resolución Nº 000841 de fecha 17 de agosto de 2000, emanada de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, y en consecuencia SE ANULA.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y NOTIFÍQUESE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Cuarto en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, en Caracas a los ______________ (______) días del mes de octubre de dos mil seis (2006). Años 196º de la Independencia y 147º de la Federación.
DRA. RENEE VILLASANA
JUEZA PROVISORIA
ABG. JACKSON LÓPEZ
SECRETARIO
En esta misma fecha siendo las (_________), se publicó y registró la anterior decisión.
ABG. JACKSON LÓPEZ
SECRETARIO
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