TSJ Regiones - Decisión

MOTIVO: DESALOJO.

El presente juicio se inició en virtud del libelo de demanda presentado en fecha 12-06-2006, por la ciudadana DAYANNA MAILING PEREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.025.051, debidamente asistida por los Abogados. EDGAR ISAAC SÁNCHEZ y MARIA CAROLINA TREJO ROMERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 17.827 y 23.263, respectivamente, mediante el cual demandaron a la ciudadana: DIOSA ELENITZA FREITEZ PEREIRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 9.611.888, por DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por un local comercial que forma parte de una casa distinguida con el N° 55-8 ubicada en la Urbanización El Obelisco, carrera 25 entre calles 55 y 56, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, en virtud de que en fecha: 01 de noviembre del 2003, suscribió contrato de arrendamiento con la accionada, el cual acompañó a su escrito libelar, marcado con la Letra “A” y el cual le pertenece según consta en documento debidamente protocolizado por ante el Registro Inmobiliario Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, de fecha 06 de diciembre del 2005, Nº 48, Tomo 22, Protocolo Primero, el cual anexó igualmente marcado con la Letra “B”. Igualmente acompañó su escrito con copia del acta de matrimonio expedida por la Alcaldía de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, bajo el Nº 108, folio 109 vto del Libro de Registro Civil de Matrimonios de fecha 29 de mayo del 2003, marcada con la letra “C” y de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil. Que el referido contrato se fue prorrogando durante los siguientes años, por lo que se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado, para lo cual pactaron un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, y de mutuo acuerdo se fue incrementando en la actualidad a TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL OLIVARES (Bs. 375.000,oo) mensuales. Que es el caso, que en los actuales momentos necesita el local alquilado para utilizarlo como habitación para su menor hijo, circunstancia ésta que le notificó a la arrendataria mediante telegrama. Que por otra parte, la arrendataria violando la cláusula novena del contrato inicial, procedió a realizar reformas fundamentales en el local, sin su consentimiento, así pues construyó un mesón de concreto en el medio del local por lo cual modificó de manera sustancial el área a la vez que dañó el piso por cuanto hubo que romperlo para tal construcción. Que por todos los medios, y de manera amistosa le han notificado a la arrendataria la necesidad que tienen de ese local, enfatizándole la urgencia de ampliar mi casa para la habitación de mi menor hijo, siendo la arrendataria sorda a mis dichos, no tomando en cuenta la situación familiar por la que atravieso porque estamos viviendo en estado de hacinamiento, es por ello que con fundamentó en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con el artículo 1.160 del Código Civil, demandaron por DESALOJO, a la ciudadana: DIOSA ELENITZA FREITEZ PEREIRA, reservándose el ejercicio de la acción por daños y perjuicios que le han ocasionado. Finalmente, estimó la presente demanda en la suma de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,oo). En fecha: 16-06-2006 se admitió la demanda y se ordenó la citación de la parte demandada.- En fecha: 21-06-2006, el alguacil de este Tribunal dejó constancia de haber citado debidamente a la parte demandada, folios 10 y 11.- A los folios 12 al 14, cursa escrito de contestación de la demanda presentado por la ciudadana: DIOSA ELENITZA FREITEZ PEREIRA, parte demandada en el presente juicio, debidamente asistida por el Abogado. RANIER GONZÁLEZ; en el cual también opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.- En fecha: 27-06-2006, compareció el Abogado. EDGAR ISAAC SÁNCHEZ, y presentó escrito de subsanación de cuestiones previas, folio 15.- En fecha: 28-06-2006, compareció la parte demandada y otorgó poder apud acta al Abogado. RANIER GONZÁLEZ, inscrito en el Ipsa bajo el Nro. 92.289, folio 16.- En fecha: 28-06-2006, compareció la Abogada. MARIA CAROLINA TREJO, y presentó escrito de subsanación de Cuestiones Previas, asimismo acompañó a su escrito instrumento poder que le fuera conferido por la actora a su persona y al Abogado. EDGAR ISAAC SÁNCHEZ, inscrito en el Ipsa bajo el Nº 17.827.- Abierto el juicio a pruebas ambas partes promovieron las suyas, las cuales se admitieron a sustanciación salvo su apreciación o no en la definitiva; evacuándose en su oportunidad la inspección judicial promovida por la parte actora (folio 20 al 41).- En fecha: 18-06-2006, la apoderada actora presentó escrito.- En fecha: 20-06-2006, el Tribunal estampó auto.- A los folios 44 y 45, riela la información requerida a la Oficina Regional Electoral del Estado Lara y al Registrador Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, pruebas éstas promovidas por la parte demandada.- Y habiendo transcurrido íntegramente el lapso, para dictar Sentencia en la presente causa, este Tribunal pasa a hacerlo y en la parte dispositiva del fallo ordenará la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil y para ello observa:

PUNTO PREVIO:

Por razones de técnica procesal y de conformidad con lo previsto en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento, en primer término, con respecto a la cuestión previa invocada por la parte demandada contenida en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa al defecto de forma en el libelo de demanda, por cuanto –a su decir- no dio cumplimiento a la exigencia contenida en el ordinal 4° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, ya que no determinó con precisión el objeto de la pretensión, pues no indicó su situación y linderos.
En este sentido, se observa que cursa al folio 15, escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, mediante el cual, de conformidad con lo establecido en el artículo 350 procedió a subsanar voluntariamente el defecto de forma denunciado.
Así, con vista al mencionado escrito este Tribunal declara debidamente subsanada la cuestión previa invocada. Y ASÍ SE ESTABLECE.-
Dilucidado lo anterior, pasa este Tribunal a pronunciarse sobre el fondo del asunto controvertido, en los siguientes términos:

PRIMERO: Alegó la parte en su libelo de demanda que en fecha 01-11-2003, suscribió contrato de arrendamiento con la ciudadana DIOSA ELENITZA FREITEZ PEREIRA, titular de la cédula de identidad N° 9.611.888, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un local comercial que forma parte de una casa distinguida con el N° 55-8, ubicada en la Urbanización El Obelisco, Carrera 25 entre calles 55 y 56, de esta ciudad; que el referido contrato de arrendamiento, fue prorrogado durante los siguientes años y se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado; que se pactó un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, el cual se fue incrementando hasta la suma de TRESCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 375.000,oo); que necesita el local para utilizarlo como habitación para su menor hijo; que la arrendataria ha violado lo estipulado en la cláusula novena pues construyó un mesón de concreto en el medio del local; que por todos los medios y de manera amistosa ha notificado a la arrendataria la necesidad de local, enfatizándole la urgencia de ampliar su casa para la habitación de su menor hijo; que está viviendo en estado de hacinamiento; que por ello con fundamento en el literal “b” del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, intentó la anterior demanda por DESALOJO, en contra de la ciudadana: DIOSA ELENITZA FREITEZ PEREIRA. Finalmente, se reservó el ejercicio de la acción por los daños y perjuicios.---

SEGUNDO: En la contestación de la demanda, la parte demandada, luego de haber opuesto la cuestión previa que ya este Tribunal declaró debidamente subsanada por la parte actora, en el punto previo del presente fallo; procedió a negar, rechazar y contradecir el hecho de que el contrato se haya convertido en un contrato a tiempo indeterminado, ya que la cláusula segunda –a su decir- establece prorrogas automáticas por periodos de seis meses; que la demandante pretende es confundir maliciosamente al juzgador para desconocer la prorroga legal que le confiere la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.--------------------------------------------------
Rechazó, negó y contradijo que la demandante requiera el local comercial para convertirlo en una habitación para su hijo; que ella (la demandante) quiere –a su decir- aprovecharse del punto comercial que junto con su hijo e esposo ha obtenido; que las modificaciones que hizo las realizó previa consulta; que le haya notificado de manera amistosa la necesidad del local y que al contrario la demandante se ha presentado al local en varias oportunidades a insultarlo, por lo cual acudió a la Prefectura de Iribarren a denunciarla en el mes de junio. Que los hechos alegados y argumentados son falsos e impertinentes, no ajustados a la verdad y al derecho.------------

TERCERO: Trabada como quedó en estos términos la presente controversia, pasa este Sentenciador a dilucidar la cuestión sometida a su conocimiento.
En ese sentido, se observa que la parte demandada fundamentó su defensa, en el hecho realizado por la parte actora, en el sentido de que –a su decir- trató de confundir al Tribunal al calificar maliciosamente el contrato como uno indeterminado. Así, en materia de arrendamiento, el Juez debe hacer previamente una valoración de la relación contractual que vincula a las partes, para poder precisar si la vía escogida por el actor es la procedente para hacer valer su pretensión en juicio.
Ahora bien, la parte actora fundamentó su pretensión en lo previsto en el artículo 34 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Así, el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé:
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado… (resaltado añadido)

De la norma parcialmente transcrita, se tiene que para la procedencia de la acción de desalojo de un inmueble se requiere, como primer requisito, la existencia de una relación arrendaticia fundada en un contrato celebrado de forma verbal o por escrito que se haya indeterminado.
Corolario de lo anterior es que el Juez debe hacer un análisis para determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia que vincula a las partes para encausar la acción intentada por la vía previamente escogida por el actor.
En el caso de marras, del estudio minucioso de la relación de los hechos, se observa que las partes intervinientes en el presente proceso, están contestes en afirmar que la relación contractual que los vincula emana de un contrato de arrendamiento que, en copia fotostática simple, acompañó el actor a su libelo de demanda; y de su cláusula Segunda se evidencia que el término que las partes estipularon era de seis (06) meses contados a partir del 01-11-2003, prorrogable automáticamente por lapsos iguales, a menos que una de las partes manifestare a la otra su deseo de darlo por terminado, y por escrito mediante telegrama o notificación judicial, y con no menos de 30 días continuos de anticipación a la fecha de vencimiento del término original o de cualquiera de las prorrogas.
En tal sentido, y conforme a lo previsto en el único aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el juez debe hacer la interpretación de los contratos en atención al propósito y a la intención de las partes. Así, aplicando el principio previsto en dicha disposición legal, se concluye que la intención de las partes fue que la relación que los vinculara fuese siempre a un término fijo, prorrogable automáticamente por periodos iguales y consecutivos de seis meses. Y para dar término a dicha relación, por estipularlo así las partes, debía realizarse notificación (mediante telegrama o un Tribunal) que pusiese término, caso en el cual correría la prorroga legal según lo consagrado en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, según el tiempo de la relación que hasta ese momento haya existido.
En el presente caso, se evidencia que la parte actora procedió a notificar mediante telegrama que cursa al folio 22, en la cual le informó que “da por terminado el contrato de arrendamiento para lo cual concedió 30 días continuos a partir de la siguiente fecha 05 de abril del año 2006, para la desocupación del mismo según la cláusula segunda de dicho contrato…”.
Ahora bien, siendo que todo contrato se constituye en ley entre los contratantes, las partes deben someterse a las obligaciones allí asumidas. En ese sentido y del análisis de dicho telegrama el cual es valorado como instrumento privado en los términos consagrados en el artículo 1.375 del Código Civil, se evidencia lo siguiente: 1) La arrendadora demandante, motu proprio, procedió a rescindir del contrato para lo cual concedió un lapso para la desocupación del inmueble alegando su necesidad; 2) El aludido telegrama no se realizó en los términos convenidos, puesto que no se indicó que el contrato no se prorrogaría para que al arrendatario le naciera el derecho de gozar de la prorroga legal.
En otro orden de ideas, este Juzgador observa que una de las características de los contratos bilaterales es que en ellos impera el principio de la autonomía de la voluntad y es formado mutuo consenso, es decir, el consentimiento de la voluntad de ambas partes es lo que allí impera y por eso se dice que se constituye ley entre ambas. Por ello, el legislador igualmente previó, en caso de revocatoria o dejar sin efecto lo que ellos hayan convenido el mutuo disenso, según el cual AMBAS PARTES (por ser un contrato bilateral) DECIDEN RESCINDIR total o parcialmente lo pactado o lo que haya de cumplirse. Tal figura esta recogida en el artículo 1.159 del Código Civil.
Así, con esta percepción, se observa que la notificación a que se refiere la Cláusula Segunda del contrato de arrendamiento no fue realizada en los términos allí establecidos, puesto que no se le indicó al arrendatario la no prorroga automática del contrato, ni mucho menos se le informó sobre la prorroga legal que pudiere corresponderle; razón por la cual se considera que fue mal realizada dicha notificación y, consecuencialmente, no surte efecto jurídico alguno conforme a dicha cláusula.
Por ello, al no existir término de vigencia del contrato y no configurase el supuesto de hecho previsto en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, referente a la tácita reconducción, se tiene que la naturaleza del contrato es a tiempo determinado. Y ASÍ SE ESTABLECE.
Conclusión de todo lo anteriormente expuesto, es que la relación que vincula a las partes actuantes en el presente proceso escapa de la esfera que abraza el encabezado del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y ASÍ SE ESTABLECE.
En consecuencia, de todo lo anteriormente argumentado se deduce que la defensa esgrimida por la parte demandada, en el sentido de alegar la improcedencia de la acción dada la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que lo vincula con la parte actora debe prosperar y, por consiguiente, desechar la presente acción y ser declarada SIN LUGAR la demanda. Y ASÍ SE DECIDE.
Analizado lo anterior, para este Tribunal resulta inoficioso analizar el material probatorio aportado al proceso, así como también cualquier otro alegato o defensa que las partes hayan esgrimido.
Decidido lo anterior, no cabe duda para este Sentenciador considerar que la acción intentada no debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.