TSJ Regiones - Decisión

Por libelo de demanda presentado en fecha 08-08-2005, la ciudadana ANTOINETTE JRESSATI DE BUJANA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 2.535.334, actuando en su carácter de Vice-presidenta de la empresa INVERSIONES GLADYAN S.R.L., inscrita en el Registro Mercantil del Estado Lara, en fecha: 26-12-1983, bajo el Nº 18, Tomo 3-H, asistida por la Abogada. SOUAD ROSA SAKR SAER, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 35.137, demandó por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a la ciudadana BETTY ENRIQUETA CARRIZO DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° 3.322.098, alegando la actora, que desde el 01 de agosto de 1994, suscribió contrato de arrendamiento ante la Notaria 3° de Barquisimeto, anotado bajo el N° 32, Tomo 1 de los libros llevados por esa oficina, con la accionada de autos, por un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Gladyan, de su propiedad, distinguido con el N° 1-3, alinderado de la siguiente manera: NORTE: con casa y solar de Maria Zavarce, SUR: Carrera 19 que es su frente, ESTE: Casa y solar que es o fue de José Reyes Peñarrocha, y OESTE: Calle 32, situado en la Carrera 19 cruce con la Calle 32 de la ciudad de Barquisimeto en Jurisdicción de la Parroquia Concepción del Estado Lara. Que dicho inmueble fue arrendado para vivienda de uso familiar. Que el término de duración de dicho contrato fue de un año fijo, si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito de su voluntad de rescindirlo con un mes de anticipación, se considera prorrogado por un periodo igual de tiempo al convenido aplicando todas las cláusulas previstas, tal como lo establece la cláusula TERCERA del contrato referido. Que el monto del canon de arrendamiento en el primer año se estableció en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 15.000,00) mensuales, el cual aumento progresivamente a la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 140.000,00) las cuales debían ser canceladas por mensualidades vencidas el primer día siguiente al vencimiento de cada mes. Que la mencionada arrendataria desde el mes de junio de 2005, ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto del año 2005, a razón de Bs. 140.000,oo mensuales, lo cual hacen una totalidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 560.000,00), que por tal motivo fundamentó su acción en los artículos 1264 y 1592 del Código Civil, así como en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Por lo cual demandó la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a la accionada de autos, anteriormente identificada, del inmueble descrito ut supra, a los fines de que sea condenada por este Tribunal o que convenga en Resolver el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendataria en fecha 01 de agosto de 1994; en entregar debidamente desocupado el inmueble anteriormente descrito, libre de personas y cosas y dejar sin ningún efecto el contrato de arrendamiento de fecha 01-08-1994, en que se le condene igualmente a pagar la cantidad de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 560.000,00) por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades del alquiler, desde el mes de mayo de 2005 a razón de CIENTO CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 140.000,00) mensuales, así como los que sigan quedando insolutos hasta que se complete la total y absoluta entrega del inmueble, asimismo se le condene a la cancelación de los servicios públicos como agua, aseo urbano y luz eléctrica, y al pago de las costas y costos del presente proceso. Solicitó medida preventiva de Secuestro sobre el inmueble y estimó la acción por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 600.000,00). A los folios 3 y 4 rielan los documentos fundamentales de la presente acción.- Cursa al folio 5, auto de admisión de la presente acción, en el cual se libró Boleta de Citación. En fecha 09-12-2005, la parte actora consignó copia del poder que le acredita su representación y copias del libelo de la demanda, a los fines de librar boleta de citación. En fecha: 12-12-2005, el Tribunal dictó auto.- Al folio 12 de autos, cursa escrito de reforma de la demanda, en el cual reforma el motivo de la pretensión por Desalojo por falta de pago de dos mensualidades consecutivas y estima su acción en la cantidad de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 1.260.000,00), dicha reforma fue admitida por auto de fecha 10-02-2006. En fecha 21-03-2006, el alguacil de este Juzgado diligenció dejando constancia que no localizó a la parte demandada en la dirección suministrada. Al folio 22, la parte actora solicitó la citación por carteles, la cual es acordada en fecha 28-03-2006, mediante auto que riela al folio 23. Al folio 24, la parte actora consigna ejemplares de los carteles librados, debidamente publicados en la prensa. Al folio 27, riela diligencia de la Secretaria de este despacho, dejando constancia que publicó cartel de citación en la morada del demandado. En fecha 13-06-2006, la parte actora solicitó la designación de defensor ad litem a la parte demandada, lo cual es debidamente acordado en fecha 15-06-2006. Al folio 30, la parte demandada, otorgó poder apud acta a las abogadas GLORIA CARVAJAL ORDUZ y MIRTHA LÓPEZ RODRÍGUEZ, inscritas en el I.P.S.A., bajo el N° 23.695 y 54.837, respectivamente, dándose por citadas en la misma en la presente causa. En fecha 22-06-2006, las apoderadas judiciales de la parte demandada, presentaron escrito de contestación a la demanda, constante de 3 folios útiles. En fecha 27-06-2006, la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas constante de 3 folios útiles y 32 anexos, las cuales fueron admitidas por auto de fecha 28-06-2006. Al folio 72, cursa acta de reconocimiento de contenido y firma del ciudadano: ANTONIO JOSÉ BUJANA MALUFF, la cual fue declarada desierta. Al folio 77, cursa oficio emanado del Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara. Al folio 74 de autos, cursa escrito de observaciones, constante de 4 folios útiles, presentado por la parte demandada. Al folio 78, cursa auto difiriendo la presente decisión y transcurrido como ha sido íntegramente dicho lapso, este Juzgador procede a proferir el mismo y en la parte dispositiva del fallo, ordenará la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:

EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA:

PRIMERO: Alegó la parte actora en su reforma de libelo de demanda que en fecha 01-08-94, suscribió un contrato de arrendamiento presentado para su reconocimiento por ante la Notaría Tercera de Barquisimeto, quedando anotado bajo el N° 32, Tomo 1, Rec., de los libros de reconocimientos llevados por esa Notaría, con la ciudadana BETTY ENRIQUETA CARRIZO DE GARCÍA, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 3.322.098, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Gladyan, distinguido con el N° 1-3, cuyos linderos especificó en su escrito libelar; que el término de duración sería de un año fijo si ninguna de las partes hubiere dado aviso por escrito su voluntad de rescindirlo con un mes de anticipación, en cuyo caso se considerara prorrogado únicamente por igual periodo de tiempo que el convenido; que el canon de arrendamiento mensual se pactó originalmente en la suma de Bs. 15.000,oo mensuales, el cual se ha ido aumentando progresivamente hasta alcanzar la suma actual de Bs. 140.000,oo; que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones correspondientes a los meses de mayo, junio, julio y agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2005 y enero de 2006, para un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.260.000,oo) y que por tal razón demandó el DESALOJO DEL INMUEBLE arrendado y en consecuencia la entrega del mismo totalmente desocupado; asimismo demandó, a título de resarcimiento de los daños y perjuicios, el pago de la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.260.000,oo) causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir a razón de Bs. 140.000,oo mensuales; así como también el pago equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble; igualmente demandó la entrega del inmueble con todos los servicios debidamente cancelados, tales como agua, aseo urbano y luz eléctrica. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.592 del Código Civil y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

SEGUNDO: En el acto de contestación de la demanda, la parte demandada afirmó como cierto el hecho que el contrato de arrendamiento que lo vincula con la parte demandante se transformó en un contrato a tiempo indeterminado y que el canon de arrendamiento mensual era originalmente de Bs. 15.000,oo y progresivamente se ha ido aumentando hasta alcanzar la suma de Bs. 140.000,oo mensuales. Sin embargo, en otro orden de ideas, arguyó que el actor, falsamente señala que su representada (demandada) desde el mes de junio del 2.005 (sic) dejó de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2.005 (sic) y enero del 2.006 (sic) a razón de Bs. 140.000,oo, los cuales hacen un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.260.000,oo). Alega que sí ha cumplido con su obligación de cancelar todos y cada uno de los cánones arrendaticios; que el ciudadano ANTONIO JOSÉ BUJANA MALUFF, representante legal de INVERSIONES GLADYAN S.R.L. desde el mes de junio 2005 se negó a recibir el monto del canon y el mes de mayo lo recibió directamente; que en vista de la negativa de recibir los pagos, se vio en la necesidad de efectuar su consignación por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara en el asunto N° KP02-S-2005-009603. Que por cuanto la arrendadora se negó a recibir los correspondientes cánones de arrendamiento, incumplió con su obligación de mantener a la arrendataria en el goce pacífico de la cosa arrendada, establecida en el numeral 3 del artículo 1.585 del vigente Código Civil, pues con tal actitud trató maliciosamente de hacer caer a su representada en un estado de morosidad; esgrime que por cuanto la acción está fundada en un contrato a tiempo indeterminado por la vía del desalojo, esta condicionada a que la falta de pago sea cierta y no siendo así, la pretensión de la arrendadora no puede prosperar por lo que solicita que la demanda sea declarada sin lugar.-

TERCERO: Trabada en estos términos la presente controversia, pasa este Juzgador a analizar el fondo del asunto planteado.
En ese sentido, este Juzgador observa lo siguiente: a) Por un lado está una parte (actora) que alega que por cuanto el contrato de arrendamiento que suscribió con la parte demandada se indeterminó y que ésta última se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, según lo argüido, hace procedente la demanda con fundamento en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; b) Por otro lado, se tiene a la otra parte (demandada) que niega su insolvencia y que a tal efecto consignará copia fotostática certificada de las consignaciones arrendaticias realizadas por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara.
En este orden de ideas y conforme a las reglas contenidas en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hechos, pasa este Tribunal a analizar si las consignaciones efectuadas por la parte demandada son válidas y oportunas a fin de que pueda prosperar la excepción de pago invocada, a fin de enervar la acción incoada en su contra.
Ahora bien, fueron demandados como cánones insolutos los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005 y enero de 2006 a razón de Bs. 140.000,oo, para un total de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.260.000,oo), en donde la parte demandada, durante el lapso probatorio, trajo a los autos copia fotostática certificada del expediente de consignación de alquileres signado con el N° KP02-S-2005-009603, que cursa por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, el cual es apreciado como documento público en los términos previstos en el artículo 1.357 del Código Civil y ASÍ SE ESTABLECE. Y del contenido de las mismas evidenció este Sentenciador la forma en que fueron cancelados los cánones de arrendamiento demandados, de la siguiente forma:
El canon de arrendamiento del mes de mayo de 2005 fue cancelado el 31-05-2005 según copia certificada de recibo expedido por la parte actora (f.43); el canon de arrendamiento del mes de abril de 2005 fue cancelado el 30-04-2005 según copia certificada de recibo expedido por la parte actora (f.43); estos recibos no fueron impugnados por la parte actora, razón por la cual se tiene como fidedigno su contenido y se aprecia en todo su valor probatorio, con lo cual se demuestra que estos meses fueron cancelados dentro del término establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE.
En cuanto a los cánones de arrendamiento de los meses de junio y julio del 2005, estos fueron cancelados el 10-08-2005 (f.46); vale decir, el canon correspondiente al mes de junio de 2005 fue realizado fuera del término previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE.
Con respecto al canon de arrendamiento del mes de agosto de 2005, fue cancelado 28-09-2005 (f.49); vale decir, fuera del término previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE.
El canon de arrendamiento del mes de septiembre de 2005 fue cancelado 13-10-2005 (f.52); vale decir, dentro del término previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE.
El canon de arrendamiento del mes de octubre de 2005 fue cancelado 09-11-2005 (f.54); vale decir, dentro del término previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE.
El canon de arrendamiento del mes de noviembre de 2005 fue cancelado 15-12-2005 (f.57); vale decir, dentro del término previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE.
Finalmente, los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2005, enero y febrero de 2006 fueron cancelados el 13-03-2006 (f.64); vale decir, los cánones de los meses de diciembre de 2005 y enero de 2006 fueron realizados fuera del lapso previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y ASÍ SE ESTABLECE. No así el canon correspondiente al mes de febrero de 2006.

CUARTO: Así las cosas, este Tribunal observa lo siguiente: El supuesto de hecho previsto en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé que basta con que el arrendatario se encuentre insolvente en el pago de dos mensualidades consecutivas para la procedencia del desalojo de un inmueble arrendado en forma verbal o por escrito a tiempo indeterminado.
De manera que, se hace necesario para este Tribunal determinar, en primer lugar la naturaleza de la relación arrendaticia que vincula a las partes, como primer presupuesto de la acción incoada.
En este sentido observa este Juzgador que el contrato de arrendamiento que cursa a los folios 03 y 04 de las presentes actuaciones, tiene el carácter de instrumento auténtico en los términos que prevé el artículo 1.357 del Código Civil. Así, del mismo contrato, muy especialmente de la cláusula TERCERA del contrato, se observa que la voluntad inicial de las partes contratantes fue de hacerlo por un término fijo, prorrogable únicamente por igual periodo de un año, si ninguna de las partes hubiere dado aviso a la otra por escrito su voluntad de rescindirlo. Por ello, al haber expirado el término original, y no realizarse el desahucio correspondiente, se prorrogó contractualmente por un periodo de un año fijo, y al expirar dicha prorroga y seguir ocupando el inmueble arrendado y recibir pago de cánones convenidos verbalmente operó la figura de la tácita reconducción prevista en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil; con lo cual se tiene que el presente contrato es un contrato de arrendamiento por escrito a tiempo indeterminado.- Y ASÍ SE ESTABLECE.
Por otro lado, ambas partes están contestes en afirmar que la naturaleza jurídica del contrato que los vincula es la de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En segundo lugar, pasa este Sentenciador a revisar el segundo presupuesto previsto en el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual es la falta de pago de dos mensualidades consecutivas.
Así, este Juzgador observa que los cánones de arrendamiento de los meses de junio, agosto y diciembre del 2005 y enero de 2006, fueron cancelados el 10-08-2005 (junio), 28-09-2006 (agosto) y 13-03-2006 (diciembre y enero del 2006); es decir, fuera del lapso de 15 días siguientes a la fecha de vencimiento de la respectiva mensualidad, violando lo prescrito en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; con lo que se configura el supuesto de hecho antes señalado y ASÍ SE ESTABLECE.
En este orden de ideas se tiene que la acción incoada debe prosperar y ASÍ SE DECIDE.

QUINTO: La parte actora, en su reforma de demanda, reclamó el pago a título de indemnización de daños y perjuicios, la suma de UN MILLÓN DOSCIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 1.260.000,oo) causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2005 y enero de 2006 a razón de Bs. 140.000,oo; así como también el pago equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de interposición de la demanda hasta que se produzca la total y completa desocupación del inmueble
En ese sentido, este Tribunal observa que la parte demandada demostró su solvencia en el pago de los meses de mayo, julio, septiembre, octubre, noviembre de 2005 y febrero de 2006.
Aun cuando la parte demandada no probó su solvencia en el pago de los meses de junio, agosto, diciembre de 2005 y enero de 2006, por haber realizado el pago de manera extemporánea, este Tribunal en virtud del llamado constitucional de garantizar una justicia imparcial y expedita, deja sentado en la parte motiva, y subsiguientemente en la parte dispositiva del presente fallo, que el pago efectuado por la parte demandada por ante el Juzgado Primero del Municipio Iribarren del Estado Lara, quedan a favor del demandante; así como también el mes cancelado y no demandado por no ser exigible al momento de la reforma de la demanda, del mes de febrero de 2006. La misma suerte no corren los meses subsiguientes de marzo de 2006, razón por la cual procede el pago de una cantidad equivalente al canon de arrendamiento dejados de percibir de Bs. 140.000,oo calculados hasta la fecha en que se verifique la entrega definitiva del inmueble arrendado Y ASÍ SE DECIDE.-----------------------------------------------------------------
Por todo lo anteriormente expuesto, la acción intentada debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR y ASÍ SE DECIDE.-----------------