TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEUELA.
EN SU NOMBRE
JUZGADO NOVENO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.
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DEMANDANTE: YOLE SILVIA MARIA LANCELLOTTI DORSIS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° V-6.065.276.-
APODERADAS JUDICIALES DE LA DEMANDANTE: ADA BEATRIZ GONZALEZ y CARMEN MIREYA CARDEL, abogadas en ejercicio, de este domicilio e inscritas en el Inpreabogado bajo Nros. 29.785.13.691, respectivamente.-
DEMANDADOS: Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A, inscrita en fecha 26 de Julio de 1.979, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal (hoy Distrito Federal), y Estado Miranda, bajo el Nº 28, Tomo 113 A pro, y modificada en Asamblea general Extraordinaria de Accionistas celebrada el día 19 de Noviembre de 1.991, anotada por ante el Registro mercantil, en fecha 15 de Enero de 1.992, bajo el Nº 29, Tomo 6-ASGDO, representada por la ciudadana: CARMEN ELENA RUIZ DE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 951.071, y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI R., representada por su Presidente, ciudadano: NUNZIO RENZELLA, titular de la cèdula de identidad Nº V-6.266.514.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: De la co-demandada: Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., los Abogados MARIA EUGENIA RODRIGUEZ RUIZ y PEDRO VARGAS C., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 24.963 y 44.526, respectivamente, y de la co-demandada: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI R., la Abogada ANA LUCIA CABEZAS L., inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 104.355.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
EXPEDIENTE N° 06-3492.-
SENTENCIA DEFINITIVA.-

-I-
Se inician las presentes actuaciones, mediante libelo de demanda, presentado por las apoderadas judiciales de la parte Actora, en el cual proceden a demandar al ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A, y la JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI R., en el Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento Verbal, a los fines de que se le restituya a su representada el uso del puesto de estacionamiento que venía usando, o en su defecto otro puesto donde la misma pueda aparcar sus vehículos como co-propietaria de un inmueble del Edificio Centro Manfredi R., el cual ha venido ocupando dentro del área de estacionamiento.-
Fundamentó la presente acción en los artículos 8 literal “b”, 11, 12, 13, 18 y 33 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, asì como en las normas contenidas en el decreto de Congelación de Alquileres.-
Previo régimen de distribución le correspondió a este Juzgado conocer del presente proceso, donde por auto de fecha 16-02-2006, se admitió la demanda, y se emplazó a la parte Demandada, para que diera contestación el SEGUNDO (2°) DÍA DE DESPACHO siguiente a la constancia en autos de la Citación del último de los co-demandados.-
Estando la parte demandada, debidamente citada, en fecha 31-07-2006, consignaron escritos de Contestación a la Demanda.-
Abierto el lapso a Pruebas, ambas partes consignaron sus respectivos escritos de Pruebas, los cuales fueron debidamente admitidos.-
Trabada así la litis, este Tribunal para decidir OBSERVA:

-II-
PRIMERO: Alega la parte actora en su libelo de Demanda, que es copropietaria de un inmueble identificado como el apartamento No. 6C, Piso 6, nivel 12 de la Torre Norte de viviendas, del conjunto de edificios Centro Manfredi R., situado en la Esquina de La Glorieta, intersección de la Avenida Oeste 12 y Norte-Sur, Parroquia Santa Teresa, Municipio Libertador del Distrito Capital, así como de un porcentaje de las áreas comunes conforme al Documento de Condominio del edificio, que según sus dichos dispone que el Local de estacionamiento denominado B, se destina para el uso de estacionamiento de vehículos automotores, explotando el negocio de estacionamiento de vehículos propiedad de terceros pero los copropietarios del conjunto de Edificios Centro Manfredi tendrán derecho preferencial para el estacionamiento mediante el pago de la tarifa que se establezca y siempre cuando los terceros cumplan con las normas o reglamentos que para tal efecto dicte el propietario del estacionamiento B o quien sus derechos represente. A tal fin produjo el documento de propiedad y condominio del inmueble. Igualmente alega que el estacionamiento se lo reservó el propietario hasta la promulgación de la Ley de Propiedad Horizontal en el año 1979, oportunidad en la cual éste con otros copropietarios del Edificio, constituyen una compañía anónima denominada ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., con “el fin de adquirir los puestos de estacionamiento en base al valor de las acciones”, tal operación no fue notificada, por lo que se quedó sin puesto de estacionamiento, aun cuando otros copropietarios pudieron adquirir mas acciones que les dio derecho hasta tres puestos para un solo apartamento. Sostiene que en el Reglamento de la compañía Estacionamiento de Propietarios La Glorieta, C.A., en sus artículos 3 y 4, establecen: Artículo 3: “la Asamblea General de Accionistas de la compañía podrá utilizar las áreas comunes del inmueble, propiedad de la compañía para estacionamiento de vehículos automotores, en cuyo caso, podrá autorizar al presidente de la compañía para que este celebre contratos de arrendamiento con los demás accionistas de la compañía fijando los cánones de arrendamiento de los mismos”. Artículo 4: “los accionistas podrán celebrar cualesquiera contrato cuyo objeto sea el uso de los puestos de estacionamiento de vehículos a ellos asignado por la compañía con los demás accionistas de la compañía, quienes tendrán preferencia para suscribirlos en su defecto, solamente podrán celebrar contratos con terceras personas que residan en el conjunto de edificios denominado Centro Menfredi R”. En virtud de lo anterior, así como consecuencia de la inseguridad reinante en los últimos 25 años en las calles que hace imposible dejar los vehículos en zonas aledañas al Edificio, la actora solicitó a la directiva de la compañía propietaria del estacionamiento y a la Junta de Condominio que le fuera otorgado como en efecto lo fue desde hace 8 años en forma verbal un contrato de arrendamiento con la empresa sobre un puesto de estacionamiento, y luego sobre otro puesto de estacionamiento con los propietarios de dicha compañía y de acuerdo con la Junta de Condominio a quien se le asignó la administración de esos puestos alquilados de dicho estacionamiento B, el cual a su vez tienen que pagar el condominio en el porcentaje correspondiente a la carga prevista en la Ley, y “siendo que por mandato la Administrador Tauros, S.R.L., la que gestiona o retiene las cobranzas correspondientes a la Junta de Condominio, los cánones de arrendamiento de ese estacionamiento vienen incluidos para su cobro, en el recibo de condominio del edificio, tal como se evidencia de los recibos que se anexan.” La responsabilidad de la administración de los cánones de arrendamiento corresponde además a la Junta Directiva del Estacionamiento a la Junta de Condominio del Edificio, a través de la Administradora citada, quien hace efectivo los cobros y los traslada al estacionamiento. -En fecha 31 de agosto de 2004, fue notificada que “por expresas y precisas instrucciones de la Junta Directiva de la empresa Estacionamiento de Propietarios Glorieta C.A., a partir del próximo mes de septiembre 2004, el canon de arrendamiento por DOS (2) puestos de estacionamiento que usted está usando en la cantidad de Bs. 120.000,00 mensuales”, aumento al cual se negó la actora como secuela de la Resolución conjunta de los Ministerios de Industrias Ligeras y Comercio y de Infraestructura, Nos. 152 y 046 de fecha 18 de mayo de 2004, posteriormente prorrogada, relativa al congelamiento de los alquileres, ante lo cual la parte arrendadora se molestó y manifestó que de no pagar el aumento desalojara. Ante lo cual recibió en fecha 23 de junio de 2005, notificación emitida por la Administradora Taurus, S.R.L., siguiendo instrucciones del Estacionamiento de Propietarios La Glorieta, C.A. dándole aviso que no le continuarían cobrando el canon de arrendamiento, ante lo cual procedió a consignar este ante el Juzgado 25 de Municipio de esta Circunscripción Judicial. No obstante lo antes narrado continuó estacionando hasta el 17 de enero de 2006, oportunidad en la cual se vio impedida de hacerlo, al conseguir soldado al piso y rejas laterales 3 barras de hierro, con lo que se violentó su derecho a la defensa, la Ley de Arrendamientos, ante lo cual se le manifestó que no podía estacionar ahí por estar ubicado en una zona de circulación lo que impide el paso de vehículos, lo cual según sus dichos es falso, por lo cual solicitó amigablemente otro puesto, dado que durante 8 años cumplió siempre con sus obligaciones como arrendataria. Por los motivos expuestos demandó a ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS GLORIETA, C.A., y a la JUNTA DE CONDOMINIO DEL CONJUNTO DE EDIFICIOS CENTRO MANFREDI R., por incumplimiento de contrato, y daños y perjuicios que le ha causado la violación del contrato, solicitando se condenase a que se le continuara cumpliendo el contrato de arrendamiento verbal que vincula a las partes.-

SEGUNDO: En la oportunidad de la contestación a la demanda, compareció la abogada Paola Verónica Reverón Hurtador, en su condición de apoderada de Angélica Añon Ávila, en su condición de representante de la Junta de Condominio del Edificio Manfredi R., y alegó:
Opuso la cuestión previa contemplada en el ordinal 4 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por carecer del carácter de representante legal que se le atribuyó en el libelo, por cuanto se nombró el 21 de octubre de 2005, una nueva Junta de Condominio, en la cual tan solo quedó electa para el cargo de secretaria, al cual también renunció el 4 de noviembre de 2005, por lo que quien debió ser citado para representar a la Junta de Condominio es su actual Presidente, ciudadano: Nunzio Renzella.-
No obstante la cuestión previa opuesta a todo evento pasó a contestar al fondo de la demanda, lo cual hizo en los términos siguientes:
Falta de cualidad de la Junta de Condominio pues conforme la misma actora establece, la propietaria del estacionamiento es la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS GLORIETA, C.A. y no la Junta de Condominio del Edificio, quien como reconoce la actora solo se encarga del cobro de los cánones de arrendamiento a los copropietarios del Edificio Manfredi R, que son a la vez arrendatarios de los puestos de estacionamiento, pero que la Junta no tiene injerencia en las decisiones de la propietaria, aunado al hecho de que no existe en autos prueba que asevere que la Junta sea la Administradora del local o que haya celebrado el contrato de arrendamiento ni verbal, ni escrito con la actora o alguno de los copropietarios del edificio sobre puestos de estacionamiento que componen el inmueble propiedad de la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS GLORIETA, C.A., además solo puede administrar la Junta las cosas comunes, y siendo que el local estacionamiento no lo es, mal puede ser administrador del mismo, tal y como lo reconoció la propia actora al invocar la correspondencia de la Administradora Taurus, S.R.L., en la que se indica que es siguiendo instrucciones de la empresa propietaria.-
Que el hecho que la misma administradora se encargue del cobro de las cuotas de condominio y del arrendamiento del local estacionamiento, no significa que el estacionamiento forme parte del Edificio o sus áreas comunes, por demás de no existir prohibición de acumular en el mismo recibo distintos conceptos por razones operativas.-
Para el supuesto que se considerase que sí tiene la co-demandada cualidad para sostener el presente juicio, procedió a:
- Rechazar, negar y contradecir la demanda en todas y cada una de sus partes.
- Impugnó todos aquellos documentos presentados por la actora con el libelo de demanda en copia fotostáticas, los suscritos por cualquiera de los representantes o administradores en nombre de la Junta de Condominio.
- La excepción del contrato no cumplido - NON ADIMPLETI CONTRACTUS, por cuanto la actora no cumplió su obligación de pago de los cánones de arrendamiento oportunamente, como consta de las propias constancias de consignaciones producidas por ella.-
A su vez, luego de citado la persona que se indicó como Presidente de la Junta de Condominio, éste compareció en su oportunidad y contestó la demanda, en los mismos términos antes explanados, y luego la co-demandada procedió a dar nuevamente contestación a la demanda.
La parte actora posteriormente ratificó e insistió en hacer valer todos los instrumentos producidos.-
Por su parte, la sociedad mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A., rechazó, negó y contradijo la demanda, y además sostuvo:
- Que en el año 1977, CORPORACIÓN FELMAN construyó el conjunto de Edificios denominado Centro Manfredi R, constituido por dos torres de vivienda, una de oficina, locales comerciales y dos áreas de estacionamiento designadas con las letras A y B. Posteriormente vendió las distintas dependencias pero, se reservó las áreas de estacionamiento, que las cedió en arrendamiento a un tercero para que éste explotara el negocio, pero dejando a salvo el derecho preferencial de los propietarios de los apartamentos de las Torres de Viviendas para aparcar allí sus automóviles.-
En el año 1979, por Decreto Presidencial se establece que todo apartamento dado en venta en propiedad horizontal debía tener un puesto de estacionamiento para vehículo del copropietario que lo adquiera, por lo que a fin de darle cumplimiento a dicho Decreto se creó una comisión constituida por los Copropietarios de los apartamentos de las Torres de Viviendas, para que Corporación Felman, C.A., les diera en venta el área de estacionamiento distinguida con la letra B del Documento de Condominio, lo cual fue aceptado.-
Los nuevos propietarios realizaron la consulta con profesionales del derecho con la finalidad de determinar la mejor forma de efectuar la negociación, quienes recomendaron la constitución de una compañía anónima en la cual cada copropietario en base al tipo de acción tendría el número de puestos que comprara. Es por ello que se constituye dicha empresa, con la finalidad de brindarle la posibilidad de acceder a un puesto de estacionamiento a los copropietarios de las Torres de Vivienda del conjunto.-
Que hubo copropietarios que les fue notificada la negociación del área de estacionamiento y manifestaron no estar interesados en adquirir acciones, por no tener vehículos, otros no tenían el dinero, como en el caso de la hoy actora, cuyo padre al serle ofrecida la negociación manifestó no tener interés en la misma por no tener vehículo ni el dinero en ese momento.-
Narra que la actora desde hace aproximadamente 8 años vive en el apartamento 6C del Centro Manfredi R, el cual siempre fue habitado por sus padres y hermano, que al mudarse le solicitó al presidente de la compañía propietaria del estacionamiento le dejase aparcar provisionalmente un vehículo de su propiedad en la rampa de entrada y salida del estacionamiento por un lapso de 2 semanas, pues por motivos de trabajo llegaría tarde esos días. El presidente de la empresa Miguel Volpiccela sin el consentimiento de los accionistas y contraviniendo las directrices contempladas en el Libro de Condominio del Centro Manfredi y los estatutos internos, permitió a título personal a la actora estacionar el vehículo provisionalmente en una esquina de la rampa de entrada y salida, área en la cual se obstaculiza la libre circulación de los demás autos que transitan en dicha área, incluso algunos copropietarios han rayado sus vehículos en las maniobras para tener que girar para acceder a la rampa de entrada y salida del estacionamiento.-
Con el transcurrir del tiempo se negó a desalojar el espacio ante lo cual, el presidente de la empresa de la época, le indicó que entonces colaborará con una cuota mensual que coadyuvara a los accionistas a pagar los costos de servicios operativos indispensables para el funcionamiento del estacionamiento.-
Que como el ciudadano Miguel Volpicella no había sido autorizado para la negociación, ni el cobro, por lo que la empresa no estaba obligada por contrato, le solicita a la Administradora Taurus, S.R.L., que administra las Torres de Viviendas que en el recibo de condominio correspondiente al apartamento 6C facture la supuesta mensualidad por el uso de estacionamiento, por lo que en los recibos se observa que los pagos no se efectúan al estacionamiento, sino al condominio, por lo que no existe ningún contrato verbal entre las partes.-
Destaca que donde estacionaba la actora era área común y que para la celebración del contrato se requiere la autorización de la Asamblea de Accionistas.-
Ante la situación fue modificada la Junta Directiva, y la actora mediante diversos abogados trató que le fuere vendida el área para estacionar, indicándosele siempre que era imposible venderle o arrendar la misma, dada su ubicación, llegando incluso el caso al INDECU con iguales resultados.
Al no obtener sus pretensiones han procedido por distintas vías a amedrentar a los directivos y accionistas de la empresa.- Que la actora nunca vivió en el apartamento en cuestión sino sus padres quienes era propietarios del mismo, para la fecha en que se negoció el estacionamiento, oportunidad en la cual sus progenitores manifestaron no tener interés en adquirir acciones que le confirieran derecho a un puesto de estacionamiento, por lo que no son accionistas de la empresa propietaria.- Que se le autorizó por una persona que no tenía la capacidad suficiente para estacionar pero provisionalmente el vehículo, pero que nunca ha existido contrato alguno entre las partes, por demás de ser imposible ya donde estaciona es área común donde está prohibido por el documento de condominio estacionar.- Invocan en artículo 3 del Reglamento Interno de la compañía Estacionamiento La Glorieta, C.A. para fundar la falta de capacidad de quien autorizó o permitió estacionar para ello, que se requiere sea accionista, y la prohibición del documento de condominio de estacionar en dicha área, en concordancia por el numeral d, artículo 7 del Reglamento antes citado, por lo que sostienen que no existe contrato y de existir sería nulo.-
En cuanto a los fundamentos legales, alegó que los mismos no son aplicables pues no rigen el arrendamiento o aparcamiento de vehículos automotores, sino de inmuebles urbanos y suburbanos. Que no resulta posible restituirle el uso del área como estacionamiento, en virtud que: no existe contrato verbal entre las partes, no es accionista, y el área es de uso común, por lo que se violaría el derecho constitucional a la propiedad.- Por último en relación a las disposiciones relativas al área de estacionamiento establecidas en el documento de condominio, alegan que una vez pasó a ser propiedad de la actual empresa, quedó derogada la cláusula por los nuevos reglamentos y no brindar servicio al público en general, desde hace aproximadamente 27 años, alegando en consecuencia la prescripción de cualquier acción en contra de los actos cumplidos relativos a la adquisición y manejo del estacionamiento B.-

TERCERO: La parte actora consignó junto al libelo de la demanda, los siguiente recaudos: Instrumento poder que legitima el carácter de las apoderadas actuantes, que no fue impugnado por lo que queda firme; copia certificada del documento de propiedad del apartamento 6C, Torre Norte de Vivienda del Conjunto de Edificios Centro Manfredi R, del cual se constata que la actora es co-propietaria del mismo, el cual como documento público merece pleno valor probatorio; copia del documento de condominio que quedó reconocido por las partes, al invocarlo y hacerlo valer no impugnando la copia fotostática producida salvo por la citada como representante de la Junta de Condominio, aún cuando la impugnación de tal suerte no resulta fundamentada, y menos en relación a las partes que convienen en su reconocimiento, del cual se constata que el área de estacionamiento fue configurado como un local; copias certificadas de la Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 19 de noviembre de 1991, donde se participa la compra del estacionamiento por la empresa ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS GLORIETA, C.A. y como se reglamentaria su uso, y de fecha 10 de junio de 2004, donde se elige a una nueva Junta Directiva, lo cuales al ser emanados del Organo Competente y tener carácter de públicos se aprecian; correspondencia de fecha 31 de agosto de 2004, cursada por la Administradora Taurus, S.R.L., notificándola de un aumento en el canon de arrendamiento por instrucciones de la Empresa Estacionamiento de Propietarios Glorieta, C.A., por dos puestos de estacionamiento; misiva de fecha 23 de junio de 2005, donde la indicada Administradora por instrucciones de la empresa notifica que requieren la desocupación del área de circulación que ocupa dentro del estacionamiento para aparcar dos vehículos, por impedir la circulación, e indicándole que a partir del 1 de julio no tendrá acceso al estacionamiento, eliminándose el cargo en el recibo de condominio. Ambos instrumentos son documentos privados que fueron impugnados expresamente por la Junta de Condominio (su representante), y no emanan de ninguna de las partes de este proceso, por lo que para ser valoradas debieron ser promovidas de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; carta del 21 de junio de 2005, dirigida por el Estacionamiento Glorieta a Administradora Taurus, S.R.L., donde la indica que ante la actividad desplegada de la actora de forzar contrario a la ley la venta del área ocupada por ella en forma provisional dentro del estacionamiento y negarse a pagar los gastos en que ha hecho incurrir a la empresa ante las gestiones agotadas por ella que resultaron infructuosas, dicha área debe volver a ser usada como área de circulación y no habrá lugar a más cargos por uso por tal concepto en el recibo de condominio, instrumento privado que no fue impugnado y se aprecia por emanar de una de las partes.-
Produjo también recibos de pago de condominio emitidos por Administradora Taurus, S.R.L., de todos los meses del año 2005, 2004, 2003, 2002, 2001, 1999, y noviembre y diciembre de 199, los cuales fueron impugnados por la Junta de Condominio, pero en los cuales se observa el cargo por puesto de “estacionamiento Glorieta”, que por demás, tal hecho fue reconocido por el Estacionamiento en su contestación, al aducir que se aceptó el uso provisional por un representante de la empresa sin estar debidamente autorizado para ello, quien también indicó a la Administradora del condominio realizara el cargo, que según las misivas antes citadas fue ordenado retirar una vez notificado que no se continuaría autorizando el uso de estacionamiento del área de circulación a la actora, por lo que es un hecho convenido y no controvertido entre las partes, no obstante la impugnación instrumental.-
Inspección Judicial evacuada en el Estacionamiento de Propietarios La Glorieta, C.A. en la cual se dejó constancia que en los recibos de condominio consta el pago del arrendamiento del puesto de estacionamiento; de los puestos indicados por la solicitante, ubicados a mano derecha después de la rampa de acceso al estacionamiento, dejando constancia que no obstruyen el libre acceso de entrada y salida de vehículos; del soldamiento al piso a una reja con tubos de metal impidiendo estacionar vehículo; la existencia de 80 puestos algunos en puestos demarcados y otros en áreas comunes; que la notificada manifestó que existen 72 carros de los propietarios y 9 se encuentran alquilados; así como que la entrada y salida del estacionamiento es por una misma vía, por encontrarse cerrada la otra. Documental que no solo no fue impugnado, sino que la parte contraria hace valer para develar otros hechos a su favor.-
Copia certificada del expediente de consignaciones donde consta el documento constitutivo de la compañía del estacionamiento; justificativo de testigo para acreditar la condición de inquilina, documento de condominio, instrumento que prueba que la actora está consignando el pago por los puestos de estacionamiento objeto del debate.-
Correspondencia del 21 de octubre de 2005, donde consta la designación de la Junta de Condominio del Edificio, documento privado impugnado por quien se le opone sin indicar en que consistía expresamente la impugnación, razón por la cual no se puede considerar formalizada la impugnación del instrumento y por demás hecho convenido posteriormente por la parte en su contestación y al comparecer el Presidente de la indicada Junta.
Inspección Judicial mediante la cual se constata que la Administradora Taurus, S.R.L. es la administradora del Edificio; que los descuentos que se hacen en las facturas lo son por mandato de la Junta de Condominio, así como los cargos de 5 puestos de estacionamiento, pero que no administra los puestos de estacionamiento Glorieta sino el Conjunto de Edificio Manfredi R. y es a través de la Junta de Condominio que recibe las instrucciones en relación a los 5 copropietarios que tienen alquilados al Estacionamiento La Glorieta, C.A. Se acompañó para que formara parte integrante de la solicitud, copia del contrato de administración suscrito entre la comunidad de propietarios del Centro Manfredi R. y la Administradora Taurus, S.R.L., copia de la Asamblea de fecha 10 de febrero de 1998, 23 de febrero de 1999, 22 de marzo de 2000, 18 de junio de 2001, 9 de julio de 2001, 18 de septiembre de 2002, 3 de febrero de 2004, documento que no fue impugnado y se valora plenamente.-
Dentro del lapso probatorio hizo valer las actas procesales, y reprodujo y promovió cada uno de los instrumentos antes citado y acompañados con el libelo de demanda.-

CUARTO: En la oportunidad de contestar la demanda la Junta de Condominio, no compareció, sino, la ciudadana ANGÉLICA AÑON ÁVILA, quien produjo copia de Acta de Junta de Condominio de fecha 21 de octubre de 2005, en la cual consta que como presidente quedó electo Nunzio Renzella, y comunicación de fecha 4 de noviembre de 2005, por la cual renunció al cargo de secretaria de la Junta de Condominio del Centro Manfredi R, instrumentos que se valoran por no haber sido atacados en modo alguno.-
Por su parte, la parte codemandada ESTACIONAMIENTO GLORIETA, C.A., acompañó al contestar la demanda misivas de fechas 12 de junio de 2004 y 6 de septiembre de 2004, que les fue dirigida por un abogado citándolos para tratar asunto de su interés, que conforme alegaron asistían a la actora en su pretensión de que le fuera vendido el área de estacionamiento que venía ocupando, los cuales como documentos privados emanados de terceros debían haberse sido promovidos y evacuados conforme lo dispone el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por tanto no pueden apreciarse; copia de la denuncia ante el INDECU, en igual sentido antes expresado, en cuya acta levantada al efecto se dejó constancia de lo articulado por ambas partes, que resulta la misma pretensión prácticamente que lo tratado en el presente juicio, copia de actas de un procedimiento público tramitado ante un Organismo Administrativo, por lo que se aprecian dichos documentos como tal; y Acta de reunión de Junta Directiva de la empresa de fecha 3 de noviembre de 2004, en la cual se acordó que visto los perjuicios que la hoy actora les está causando, se proceda a restituir a su estado original el área que venía usando, es decir, circulación y área común de dicho inmueble, instrumento privado no impugnado por lo que se aprecia conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y del cual se deriva el hecho que los accionistas estaban en conocimiento del uso por parte de la actora de un área para estacionar.-
Dentro del lapso probatorio, reprodujo el mérito favorable de las actas procesales y las testimoniales de los ciudadanos MICHELE VINCENZO VOLPICELLA CATALANO, PILAR BAJON DE GONZALEZ, ALEXIS KRAYS Y GIOVANNI YANUZZI, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad No. 6.073.068, 3.710.952, 5.975.556 y 2.992.649, respectivamente.-
Promovió la planilla original de declaración de rentas al SENIAT, para evidenciar que la empresa no realiza actividad comercial alguna y comunicación de fecha 6 de diciembre de 2005, de los accionistas a la empresa, exigiendo se aplique los estatutos de la empresa, en lo relativo a la prohibición de aparcar vehículos en la rampa; estatutos y reglamento de la compañía; el documento de condominio; la inspección judicial efectuada en las instalaciones de la Administradora Taurus, S.R.L. donde se dejó constancia que la misma no administra los puestos de estacionamiento y que fue notificada de las consignaciones, por tanto, las mismas carecen de validez; la inspección producida por la actora evacuada en el estacionamiento, donde se deja constancia que el arrea ocupada por la actora esta ubicada en la rampa de entrada y salida.-
De la evacuación de las testimoniales se obtuvo: Testigo Volpicella Catalano Michelle Vincenzo: que fue presidente de la empresa propietaria del estacionamiento en el año 1992 hasta hace dos años; que dejó estacionar a la actora en la rampa de entrada y salida del estacionamiento, porque un día se le pidió por cuanto salía muy tarde de la universidad, pero aclarándole que sí era por poco tiempo; luego de 15 días como observó que continuaba estacionando y se negaba a salir, le dijo que por lo menos aportara algo al condominio, pues le iban a reclamar a él. Que el permiso que le dio fue personal y provisional; que la actora no es accionista de la empresa y su papá no quiso comprar una acción por no tener carro. Declaró no existir contrato con la actora para poder aparcar su vehículo allí, no estar autorizado por la asamblea para permitir el estacionamiento de vehículos de la actora; que los vehículos allí aparcados obstruyen la visión del vigilante hacia el ángulo de la puerta, pues es de ida y vuelta; que sabe de la prohibición de estacionar en esa zona, que un área común no puede ser arrendada a una persona no accionista de la empresa; que le pidió en diversas oportunidades a la actora que desocupara la rampa de entrada y salida de vehículos pero nunca le hizo caso. Al ser repreguntado, declaró que sigue siendo accionista de la empresa, tiene su puesto y no ejerce ningún cargo y que desde hace aproximadamente 3 o 4 años le permitió a la actora estacionar allí; que conoce el artículo 4 y 5 del reglamento del estacionamiento, pero que aplicaba antes de hacerse la compañía, que no sabe que recibos están mandando los últimos dos años, ni que se pague Bs. 120.000,00, que como no era ejecutivo de la empresa para la fecha de las comunicaciones, mal le pueden pedir que ratifique las mismas, pero que donde la piden la desocupación sí pues es área común y esquina, la actora quería comprar y la empresa le dijo que no.-
De la testigo Pilar Bajon de González: Que es propietaria de un apartamento en el Conjunto Centro Manfredi R. y lo adquirió hace 28 años, sin puesto, pues así los vendían; que le notificaron que los copropietarios iban a comprar el estacionamiento sí quería un puesto, a lo cual manifestó que no pues no estaba bien económicamente, por lo que no es accionista, ni tiene puesto de estacionamiento; que por no ser accionista no tiene derecho, deber u obligación ni pedir un puesto de estacionamiento alquilado ni en propiedad; que hay otros copropietarios que no tiene puesto por no haber adquirido las acciones y que piensa no pueden obligar a los accionistas a que les vendan o arrienden puesto porque es de una compañía anónima. Al ser repreguntada, que es propietaria del apartamento 8-C, Torre B, que no pudo contestar el año en que le hicieron la oferta, y no tener interés en declarar.-
En cuanto a la testimonial de YANNUZZI PELLEGRINO GIOVANNI, que adquirió un inmueble en el Edificio Manfredi en el año 1979, sin puesto de estacionamiento, por lo que tuvieron que comprarlo después; que hubo un tiempo que los propietarios del Centro Manfredi tenían prioridad para estacionar sus vehículos en el estacionamiento denominado B, que habría que definir que es el estacionamiento B, pero sí tenían prioridad y la siguen teniendo por que se lo reservaron cuando vendieron los 4340 metros cuadrados que tiene el estacionamiento y tiene acceso justamente para la rampa de entrada que actualmente está obstruida; que antes de comprarlo era arrendado a un tercero, y el estacionamiento era público, entraba todo el mundo; que no conoce la cláusula del documento de condominio, pero que muchos de los que vivían en los apartamentos tenían acceso al estacionamiento; que el proceso de adquisición del estacionamiento por parte de los co-propietarios fue conforme a lo articulado por la codemandada, indicando incluso como fue el arreglo con quien alquilaba el estacionamiento en la época; que hubo como 5 o 6 propietarios que no quisieron participar en la compra no obstante notificarles, entre ellos los padres de la actora, por no tener carro ni dinero para ello; que la actora comenzó a vivir hace 7 o 8 años en el edificio; que no se autorizó al ciudadano MICHELE VOLPICELLA para permitir o autorizar a la actora para aparcar, y al reclamársele dijo que lo hizo por una obra de caridad; que existe prohibición de aparcar en dicha zona; incluso se demarcó como área “prohibido estacionar”; que el estacionamiento de vehículos en dicha zona sí obstaculiza la visión, y aún mas, que al lado de donde están los vigilantes se cerró una puerta que pertenece al Ministerio, “el día que esos señores vuelvan abrir esa puerta, tendríamos que quitar a los vigilantes porque molestan, ese pedacito de rampa tiene acceso 3 propietarios del área B, los del Ministerio y los de la residencias, va a desaparecer muchas áreas comunes; que no le consta existe ningún contrato entre la empresa y la demandante. Al ser repreguntado contestó que la empresa se maneja por una Junta Directiva, que no forma parte de la misma; que ha observado estacionado los vehículos de la actora; narró el proceso de adjudicación de los puestos, y declaró no haber visto la partida de nacimiento de la demandante, pero que siempre supo que quienes vivían en el apartamento 6-C eran sus padres pues él le preguntaba y ella contestaba que bien, y llevan el mismo apellido.-

QUINTO: Del análisis de lo planteado en el presente juicio, ésta Juzgadora, observa que la cuestión previa opuesta por la citada en nombre de la co-demandada JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI, fue subsanada, pues la parte actora convino en la misma al solicitar la citación del representante de dicha Junta, quien se dio por citado en forma personal y compareció a contestar la demanda, por ello, sí bien es cierto por la naturaleza del presente procedimiento cual es arrendaticio, se tramita por una vía especial, en la cual no está pautada las incidencias ni la forma de tramitarlas, el hecho que las partes hayan dispuesto y procedido: una aceptando la cuestión previa y llamando al juicio al verdadero representante, y la otra haciéndose parte y contestando, no lesiona el derecho a la defensa ni debido proceso a ninguna de las partes involucradas en este proceso, al contrario, se ejecuta y pone en practica los nuevos postulados constitucionales de una justicia expedita sin dilaciones ni reposiciones inútiles, por tanto, se declara, que la cuestión previa opuesta fue debidamente subsanada, y al respecto no hay más sobre lo cual decidir.-

SEXTO: A los fines del mejor entendimiento del presente fallo, estima quien decide que debe precisarse en primer lugar los términos de la controversia y luego como éstos afectan la esfera de las partes intervinientes en el proceso como partes.- En efecto podemos resumir que:
- La actora pretende se le cumpla un contrato verbal de arrendamiento por dos puestos en el estacionamiento que forma parte del Centro Manfredi, del cual a su vez, forma parte el apartamento No. 6-C Torre B, siendo copropietaria del mismo.- En relación a sus dichos quedó probado: Que el área de estacionamiento es propiedad de la co-demandada ESTACIONAMIENTO GLORIETA, C.A. y funciona para estacionamiento; que le fue cargado el canon de arrendamiento mensualmente desde finales del año 1998, en el mismo recibo de condominio, por tal uso –hecho aceptado por las partes-; que efectivamente durante ese tiempo utilizó un área del estacionamiento para aparcar dos vehículos; que los representantes del estacionamiento decidieron no continuar la relación existente desde hace años por los daños causados por la actora en sus gestiones tratando de que le sea vendido un puesto, por los dichos de ambas partes y la misiva cursada por los representantes del estacionamiento a la Administradora Taurus, S.R.L.-
- Por su parte la Junta de Condominio alegó que no tiene cualidad para sostener el presente juicio, por cuanto ni arrendó ni ha cumplido instrucciones en tal sentido por el propietario del estacionamiento, lo cual quedó probado con los dichos de las otras dos partes, que concuerdan entre sí, al reconocer que la relación es solo entre los propietarios del estacionamiento y la actora, y que solo se utiliza a la Administradora del Condominio para el cobro del alquiler del puesto, como incluso la propia administradora reconoce en el acto en el cual se evacuó la inspección judicial antes valorada. Por tanto resulta evidente que la Junta de Condominio no tiene cualidad para sostener el presente juicio, y así se decide.-
- A su vez la co-demandada, ESTACIONAMIENTO GLORIETA, C.A., trata de desvirtuar la relación arrendaticia sosteniendo que no resultan aplicables las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; que no suscribió ningún contrato de arrendamiento, sino que uno de sus representantes legales sin autorización permitió que la actora se estacionara provisionalmente, y al observar que no dejaba de hacerlo a pesar de solicitarse que no aparcara más, se le dio instrucciones para que pagara algo por estacionar que se le cargaba en el condominio. Pero que no puede darse en arrendamiento dicho inmueble por ser área común e impedir el paso, por demás que para arrendar se requiere la autorización de la Asamblea de Accionistas.-
Así las cosas queda claro y convenido por las partes que desde hace aproximadamente 8 años, la actora aparca su vehículo en el estacionamiento propiedad de la co-demandada, hecho por demás que resulta público y notorio, además de reconocido por los Accionistas de la empresa, pues incluso de la misiva privada cursada a la Administradora girando instrucciones, se lee que establece que no pueda estacionar más, es decir, que era por todos conocidos que dicha ciudadana estacionaba en dicha área, configurándose sí bien es cierto no en una autorización formal emanada con los requisitos establecidos en sus estatutos, si una situación de hecho que le confirió el derecho a la actora a estacionar en una área del estacionamiento contra el pago de una contraprestación que denominaron las partes alquiler, todo lo cual al tratar de encuadrarlo en una figura legal queda delimitado dentro de la conceptualización del arrendamiento, conforme a lo dispuesto en el artículo 1579 del Código Civil, conclusión que dictamina este Tribunal en aplicación de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.-
Tratándose de un arrendamiento de un inmueble y no excluido de su ámbito de aplicación en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la legislación aplicable y el procedimiento a seguir es el pautado en dicho cuerpo legal, y así se decide. -
Por otra parte, debemos recordar que los contratos no requieren ser escritos, ni de formalidades, salvo que la ley así lo exija; que las situaciones de hechos convalidados con efectos jurídicos son regladas por la Ley y los Tribunales; que desde la formación del Estado de Derecho, nadie puede tomarse el derecho por sus propias manos, sino que debe someterse la controversia a los órganos de administración de justicia o de conciliación se lo prevea la Ley, las partes o el acuerdo escrito, cabe indicar más allá de quien sea el verdadero titular del contrato de arrendamiento.-
En el presente caso, la parte co-demandada Estacionamiento La Glorieta, C.A., pretende desconocer una relación que dado los términos en que ha quedado probado en autos es arrendaticia surgida o nacida en su día imperfecta, pues según sus propios dichos se requería por ejemplo la autorización de la Asamblea, entre otras formalidades, pero por otra parte reconoce el hecho de permitir estacionar por sus autoridades, el cobro de un monto mensual por el uso del estacionamiento, hecho probados con sus propios argumentos, de los testigos y de las correspondencias privadas producidas, y más allá de sí es área común o no, si impide o no la circulación, debían respetar el acuerdo o impugnarlo por las vías legales preexistentes, y no como lo hicieron por una vía de hecho.-
Quedó pues probado en autos la existencia de un contrato o convenio por unos puestos de estacionamiento contra el pago de un alquiler, sí bien es cierto no consta un contrato escrito, sino consta por las propias declaraciones de las partes que la actora desde hace año ha utilizado un área en el estacionamiento para aparcar sus vehículos y de los recibos y dichos que ha pagado por ello. Quien le arrendó como antes se expuso, no resulta determinante en el presente caso, pues sí bien las personas jurídicas actúan a través de un órgano y según lo pautado al efecto por su documento constitutivo y estatutos, en el presente caso, ha quedado reconocido por la empresa propietaria del estacionamiento que el área fue cedida a título personal por un representante, pero desde hace 8 años aproximadamente, siendo tal uso conocidos por todos, sin que nadie ejerciera acciones legales contra quien arrendó o el arrendatario mismo, al contrario consta que se ha tolerado y cobrado por dicho uso, perfeccionándose el pacto arrendaticio en el devenir del tiempo.-
El alegato de que es un área común y por tanto no puede ser cedida en arrendamiento, no quedó probado en autos, así como que impide la circulación, sino por los dichos de uno de los testigos, no siendo suficiente para quien decide. Para ello debió demostrar que el área utilizada por la actora para estacionar correspondía a un área común según el documento de condominio, mediante experticia. Por lo que en aplicación de lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, que dispone “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla...”, al no quedar probado tales afirmaciones el Tribunal las debe desechar, y así se decide.-
Aunado a lo anterior, queda impedido el Tribunal de pronunciarse sobre la posibilidad de continuar ejecutándose el contrato, es decir sí puede ser usada dicha área para estacionar o no, pues la parte no reconvino a la actora con el objeto de terminar la relación con fundamento a tales alegatos, sino solo los esgrime en defensa del hecho que se le imputa, cual fue impedir por vías de hecho que la parte actora estacionara su vehículo, infringiendo de tal suerte el derecho a la defensa y debido proceso a la actora, derechos estos incluso de rango constitucional.-
Por tanto quedó probada la relación arrendaticia, el hecho de que sin previo juicio y sentencia firme se le impida el uso de los puestos de estacionamiento a la actora y en consecuencia este Tribunal considera que la demanda resulta procedente tan solo en lo relativo a que la parte co-demandada con la cual quedó trabada la litis como secuela de la declaratoria con lugar de la defensa previa de falta de cualidad de la Junta de Condominio, es decir, ESTACIONAMIENTO LA GLORIETA, C.A., cumpla con la obligación asumida de permitir el estacionar a la actora, hasta tanto exista un pronunciamiento judicial que declara extinguida la relación arrendaticia.-

-III-
D E C I S I O N
Por todos los razonamientos que anteceden, este Tribunal NOVENO DE MUNICIPIO de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara CON LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 4° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; propuesta por la parte co-demandada: JUNTA DE CONDOMINIO DEL EDIFICIO MANFREDI R., y PARCIALMENTE CON LUGAR la Demanda intentada por YOLE SILVIA MARIA LANCELLOTTI DORSIS, contra la co-demandada: Sociedad Mercantil ESTACIONAMIENTO DE PROPIETARIOS LA GLORIETA, C.A, ambas partes identificadas en autos, y como consecuencia de ello, se CONDENA a la co-demandada, a que cumpla con la obligación asumida de permitir a la Actora, el uso del puesto de estacionamiento que venía ocupando, hasta tanto exista un pronunciamiento judicial que declare extinguida la relación arrendaticia existente entre las partes.-
Dada la naturaleza del fallo, no hay condenatoria en Costas.-
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA DE LA PRESENTE DECISION EN EL COPIADOR DE SENTENCIAS DE ESTE TRIBUNAL.-
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Noveno de Municipio de la Circunscripción Judicial del Area Metropolitana de Caracas.- En Caracas, a los VEINTISEIS (26) días del mes de SEPTIEMBRE del año DOS MIL SEIS (2006).- Años: 196º y 147º.-
LA JUEZ,

DRA. INDIRA PARIS BRUNI.

LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA P.
En esta misma fecha se publicó y registró la anterior decisión, siendo las dos de la tarde (2:00 p.m).- LA SECRETARIA,

ABG. MARIELA ARZOLA P.

IPB/MAP/sa.
EXP. Nº 06-3492.
SENTENCIA DEFINITIVA.