TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veinte (20) de septiembre de dos mil seis
196º y 147º

ASUNTO: KP02-R-2006-000849

PARTE ACTORA: OLEGARIO DIEZ Y RIEGA VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.705.152, domiciliado en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunilla del Estado Zulia.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARTIN DIAZ COLL y JUAN JOSE CASTILLO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.264 y 114.811, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: JOSÉ REQUENA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.968.233 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA DEMANDADA: JULIO E. RAMÍREZ ROJAS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 30.640, de este domicilio.

SENTENCIA: DEFINITIVA EN JUICIO DE DESALOJO (POR APELACIÓN DEL JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS PALAVECINO Y SIMON PLANAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO LARA)

DETERMINACIÓN PRELIMINAR

Conoce este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, como alzada la presente causa por apelación interpuesta por la parte demandada en fecha 20 de Junio de 2006 contra la sentencia dictada en fecha 16 de Junio de 2006 por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaro Con Lugar la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano OLEGARIO DIEZ Y RIEGA VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.705.152, domiciliado en Ciudad Ojeda, Municipio Lagunilla del Estado Zulia, a través de sus apoderados judiciales MARTIN DIAZ COLL y JUAN JOSE CASTILLO, Abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.264 y 114.811, respectivamente, contra el ciudadano JOSÉ REQUENA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.968.233 y de este domicilio.. Por lo que corresponde a este Tribunal dictar el pronunciamiento en Alzada, ahora bien, en fecha 08/05/06 (f.1 al 4) la parte actora consignó escrito de demanda. En fecha 16/05/06 (f.11), fue admitida por el Tribunal A-Quo la presente demanda. En fecha 23/05/06 (f.13), el Alguacil del Tribunal, consignó boleta de notificación debidamente firmada por la parte demanda. En fecha 24/05/06 (f.15), la parte actora solicitó al Tribunal el Decreto de Medida de Secuestro, requiriendo a su vez ordenar el deposito en su persona. En fecha 25/05/06 (f.22 al 24), la parte demanda, introdujo escrito de contestación a la demanda. En fecha 05/06/06 (f.37 y 38), la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas. En fecha 05/06/06 (f.61), fueron admitidas la pruebas promovidas por la parte actora. En fecha 07/06/06 (f.62), la Parte demandada otorgó Poder Apud Acta al Abogado JULIO E. RAMÍREZ DÍAZ. En fecha 08/06/06 (f.63), la ciudadana ALICIA JACKELINE ARRIECHI PARRA ratificó el contenido y firma del recibo de ingreso signado con el No. 0878 de fecha 21/04/06. En fecha 09/06/06 (f.64 al 66), la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas en esa misma fecha. En fecha 16/06/06 (f.68 al 77), el Tribunal A-Quo dictó Sentencia en el presente juicio. En fecha 20/06/06 (f.79), la parte demandada apeló de la Sentencia emitida. En fecha 26/06/06 (f.82), el Tribunal A-Quo, acordó oír la Apelación interpuesta en ambos efectos. En fecha 25/07/06 (f.85), quien suscribe se avocó al conocimiento de la presente causa. En fecha 10/08/2006 siendo la oportunidad para dictar sentencia se difirió la misma para el quinto día de despacho.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De los términos en que fue emitida la demanda, evidencia esta alzada de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara que la presente causa ha sido intentada por el ciudadano OLEGARIO DIEZ Y RIEGA VERA contra el ciudadano JOSÉ REQUENA PERDOMO, alegando la parte demandante que en fecha 27 de Enero de 2.005, suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano JOSE REQUENA PERDOMO, que tenia como objeto el arrendamiento de un bien inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en la urbanización Copacoa, distinguida con el No. C3-24, situada en la población de Cabudare, Parroquia José Gregorio Bastidas, del Municipio Palavecino del Estado Lara, constituida la misma por dos (2) habitaciones, área de sala-comedor, UN (1) baño, con todas sus piezas y cerámica en buen estado, cocina en mampostería y solvente para esa fecha, con todos los servicios. Que el referido contrato por tiempo determinado tenía una duración de SEIS (6) meses contados a partir del 29/01/05, estableciéndose en el que no operaría la tácita reconducción salvo que se cumplieran las condiciones siguientes: Que una de las partes no manifestara lo contrario a la otra por escrito, con un lapso de antelación de TREINTA (30) días calendario a la fecha de expiración; Que el nuevo contrato se haría con revisión del contrato de arrendamiento, de acuerdo al índice de inflación promedio anual de los últimos doce (12) meses indicado por el Banco Central de Venezuela; Que el arrendatario le estuviera dando el uso para el cual lo alquiló y que el arrendatario estuviera pagando puntualmente el canon de arrendamiento. Continuó en su escrito exponiendo que el canon de arrendamiento fue fijado de común acuerdo en la CLAUSULA SEGUNDA del contrato, en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (280.000,00 Bs.) mensuales, incluyéndose en este los gastos de condominio, el cual debería ser cancelado por el arrendatario los día 29 de cada mes, por mensualidad anticipada, estableciéndose igualmente la cantidad de MIL BOLÍVARES (1.000, oo Bs.) diarios por conceptos de gastos de cobranzas una vez vencida la mensualidad del arrendamiento. Que de igual manera se estipuló por voluntad de las partes que la falta de pago de una sola mensualidad, dará derecho al arrendador de exigir por vía judicial la resolución del contrato de arrendamiento. Que tomando en cuenta que el término de duración del Contrato de Arrendamiento comenzó a regir el día 29/01/05, el mismo culminó el día 29/07/05 y que siendo que no se cumplieron las condiciones del contrato estipuladas en la Cláusula Segunda es por lo que le concedió al arrendatario la prórroga legal establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que para el caso concreto es de seis (6) meses por cuanto el período de duración era menor de un año por lo que dicha prórroga expiró el día 29/01/06 y hasta la fecha no ha querido hacer entrega del bien in comento además de encontrarse insolvente en el pago del canon de arrendamiento desde el mes de Noviembre de 2.005, lo que suma un retraso de CINCO (5) meses en el pago. Fundamentó su acción en los artículos 38, 39 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código de Procedimiento Civil, solicitando el Desalojo y consecuencialmente la entrega del inmueble arrendado, el pago de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.400.000,00 Bs.) por concepto de CINCO (5) mensualidades de canon de arrendamiento dejados de pagar desde el mes de noviembre, el pago de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (3.150.000,00 Bs.) por concepto de intereses de mora que se obtiene de multiplicar la cantidad de treinta y cinco mil (35.000,oo) diarios desde el 29/01/06 hasta el 29/04/2006, fecha en que expiro la prorroga, intereses pactados en la cláusula décima segunda del contrato, y el pago de las costas y costos del procedimiento. Solicitó de igual forma el decreto de Medida Cautelar de Secuestro y estimó la acción en la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (4.550.000,00 Bs.)

Por su parte el apoderado judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestar la pretensión, lo hizo en los siguientes términos: Negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes, las argumentaciones y consideraciones que se exponen en el libelo de la demanda por cuanto no son ciertos los hechos allí narrados ni mucho menos resulta procedente el derecho invocado, alegando que reconoce como cierto que en fecha 27/01/05 suscribió un Contrato de Arrendamiento con la parte actora sobre el bien in comento; que el canon de arrendamiento se estipuló en la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (280.000, 00 Bs.), que se estipuló por voluntad de las partes que la falta de pago de una sola mensualidad, daría derecho al arrendador de exigir por vía judicial la resolución del Contrato de Arrendamiento; que en la Cláusula Décima Quinta se estipuló que la única persona autorizada para recibir el pago del Canon de Arrendamiento era el Licenciado Jorge Luis González; que se estableció en la Cláusula Décima Sexta que a los fines de alguna notificación o comunicación al Arrendatario se haría en el inmueble objeto del Contrato; que a pesar de lo estipulado, en los meses siguientes las disposiciones fueron modificadas de hecho, tanto en su vencimiento original como en lo estipulado en la forma de pago del canon de arrendamiento, pues al llegar la fecha de vencimiento, es decir, el 29/07/05, no se le informó ni notificó de ninguna manera, por persona alguna que el mismo había culminado, sino que se le informó por parte del Administrador que el propietario había decido prorrogarle el contrato y que la relación arrendaticia se mantendría igual hasta la firma del nuevo contrato de arrendamiento; que igualmente se modificó la forma de cancelación establecida llegándose a aceptarle abonos a cuenta o pagos parciales; que al no recibir ningún tipo de notificación o comunicación, el contrato concluyó legalmente y al mantenérsele en el uso, goce y disfrute del inmueble de manera pacífica, sin perturbación alguna y sin requerírsele de ninguna forma el inmueble y pero aún, recibírsele los pagos por los alquileres sucesivos al vencimiento del contrato sin observación o condición alguna en su recibo, tal como se demuestra de pago N°.270 de fecha 24/05/2005, 0226 de fecha 02/06/05 que corresponde a el periodo 29/04/05 y el 29/05/05 y planillas de deposito N°.44365626, 46088109, de la cuenta de la administradora, ha operado por mandato legal,la continuación de la relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Continuó en su escrito exponiendo que si bien el Contrato indica expresamente su no prórroga y que de continuar la relación arrendaticia se haría un nuevo contrato, no se hace alusión alguna a la prórroga legal, razón por la que considera que esta circunstancia que hace valer la parte actora con fundamento de su acción de haber disfrutado o haber transcurrido la prórroga Legal, ha debido ser notificada oportunamente es decir no puede considerarse como sobreentendida. Por otra parte expuso que la presente acción es por Cumplimiento de Contrato con fundamento en el vencimiento del lapso o tiempo de contratación, que en ningún caso por incumplimiento del pago de los cánones de arrendamiento. Negó, rechazó y contradijo de que se encuentra en mora adeudado la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (1.400.000,00 Bs.) por concepto de CINCO (5) mensualidades de arrendamientos dejados de pagar, informando que se encuentra totalmente solvente en dichos pagos, por que acudió a consignarlos ante el Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara. Finalmente negó, rechazó y contradijo estar obligado a cancelar la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (3.150.000,00 Bs.)

EL A-quo por su parte en la oportunidad de dictar sentencia lo hizo en los siguientes términos: luego de hacer una síntesis de las actuaciones y pruebas promovidas por las partes decidió:

..En relación a la prueba promovida, en el literal “B”, la parte demandada, expresa que promueve marcado “A”, la copia certificada del expediente de consignaciones emanada del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, la cual, se ha analizado con antelación en esta decisión, y poco aporta a favor de la defensa de la parte demandada, por cuanto por el contrario, se confirma de dicha copia que fueron consignados de manera conjunta los cánones de arrendamiento a que se refiere la parte demandada, contraviniendo de esta forma el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que en su texto contrae la consignación al canon de arrendamiento correspondiente a un mes, dentro de los quince (15) días siguientes al vencimiento de dicha mensualidad, por lo que se desestima tal probanza a favor de la parte demandada y así se declara, con fundamento en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la declaración efectuada por el representante judicial del propietario del inmueble, según la cual no realizó ningún tipo de comunicación verbal o escrita, ni por si ni por intermedio del Administrador, a su representado, como inquilino sobre la culminación de la relación arrendaticia y el comienzo de la prórroga legal, se aprecia por argumento en contrario, la afirmación de la parte actora como exacta, en cuanto a que tal beneficio opera de pleno derecho, a tenor de lo previsto por el literal a del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no existiendo ningún tipo de obligación por parte de la “ARRENDADORA”, de manifestar o notificar a su “ARRENDATARIO”, sobre la culminación de la relación arrendaticia y comienzo de la prórroga legal, y así se establece.
En cuanto al particular segundo del escrito de pruebas de la parte demandada, mediante el cual hace valer los comprobantes de pago que se encuentran agregados al expediente, y que fueran consignados por dicha parte, en el acto de contestación de la demanda, discriminados todos en los literales “A”, “B”, “C”, y “D”, del referido particular, aún cuando el demandado afirme que con ellos pretende demostrar la modificación de que fue objeto el contrato de arrendamiento original suscrito con la parte actora, nada aportan en relación a la situación controvertida, es decir no prueban el pago reclamado de las mensualidades adeudadas y reclamadas en el libelo de demanda, que sería en el caso de la parte demandada, lo fundamental a probar para dar al traste con la pretensión de la parte actora, por lo cual se desestiman de conformidad con lo previsto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
En cuanto al particular tercero del escrito de pruebas de la parte demandada, efectivamente tal como señala dicha parte, la acción avanzada por la parte demandante, se identifica como de cumplimiento de contrato por vencimiento del término de la prórroga legal del mismo, toda vez que el mismo al comenzar a regir tal como lo expresa el mencionado acuerdo de voluntades el día 29 de enero de 2.005, culminó el día 29 de julio de 2.005, y afirmándonos en la normativa contenida en la letra a del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece expresamente que en el caso de los contratos a tiempo determinado, habrá una prórroga llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, la cual será obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, situando la misma en las relaciones cuya duración no excedan de un año, en el lapso máximo de seis meses, nos da un plazo que expiraba en el caso de especie, el día 29 de enero del presente año, 2.006, por lo cual se desecha igualmente tal aseveración. Por otra parte, en el texto del libelo de demanda que se analiza expresamente, no se menciona que la acción intentada, lo sea por resolución de contrato por incumplimiento, conforme se evidencia del texto de la parte petitoria del libelo, siendo la mención de resolución del contrato de arrendamiento contenida en el mismo, totalmente incidental, y referida a la convención acordada por las partes, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, tantas veces invocado en esta decisión, pero no en la parte petitoria del libelo, que es discriminatoria, en una acción de la naturaleza de la de autos, si observamos que el artículo 1.167, da opción a la parte a la cual se le incumple, de optar por una de las dos acciones, además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, por todo lo cual, se desestima como prueba la afirmación hecha por el demandado en este particular Tercero de su escrito de Pruebas, a tenor de lo previsto por el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
De la misma forma, y luego de analizada la cláusula Décima Segunda del tantas veces mencionado contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo cumplimiento se solicita, se evidencia de su lectura que el arrendatario, se obliga a pagar la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,oo) por cada día de mora en la entrega del bien arrendado, lo cual se cumple en el presente caso, dado que dicho bien inmueble, objeto del contrato de arrendamiento entre las partes en el presente juicio, ha debido entregarse por el arrendatario al arrendador, el día 29 de enero del año 2.006, fecha ésta en que se vencía la prórroga legal, circunstancia ésta que no se ha cumplido en el presente caso, y así se señala.
Por todo ello, y no encontrando prueba suficiente aportada por la parte accionada, que pudiera rebatir, las afirmaciones, contenidas en la pretensión del demandante en su libelo, la presente acción debe declararse procedente en derecho, como en efecto se declara.

Por las razones expuestas el A.-quo declaró con lugar, la acción intentada, por OLEGARIO DIEZ Y RIEGA VERA contra el ciudadano JOSE REQUENA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad N° 5.968.233, por Cumplimiento de Contrato, en consecuencia, condenó al demandado, ciudadano JOSE REQUENA PERDOMO, ya identificado, a: 1) Desalojar el inmueble arrendado, constituido por una casa ubicada en la Urbanización Copacoa, distinguida con el N° C3-24, situada en la población de Cabudare, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara. 2) Pagar la cantidad de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00) por concepto de cinco mensualidades de canon de arrendamiento, a partir del mes de noviembre del año 2.005. 3) Pagar la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 3.150.000,00), por concepto de mora diaria en la entrega del inmueble a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 35.000,00) diarios, contados a partir del 29 de enero de 2.006, hasta el 29 de abril del 2.006. Igualmente se le condenó en costas por haber resultado totalmente vencido.

Planteado así la litis pasa esta juzgadora a analizar las pretensiones de las partes y la sentencia dictada por el Tribunal A-quo, para ello pasa a considerar la competencia de esta alzada para decidir y las pruebas aportadas al expediente:

Competencia de actuación del Juzgado Superior.
En los casos de apelación de sentencias definitivas otorga al tribunal que conoce en alzada competencia sobre todo el proceso como fallador de instancia, por lo que tiene el deber de revisar el expediente en todos sus aspectos para dictar la sentencia que resuelve la controversia planteada. Ahora es menester indicar que el Superior no puede agravar la situación del apelante único porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la resolución. Por lo que el principio “tantum apellatum quatum devolutum”. Por el cual quien ejerce el derecho de apelación no puede ver deteriorada su situación. Cuando ambas partes apelan, el Superior puede reformar la providencia en cualquier sentido, cuando una parte apela y la otra se adhiere a la apelación, el Superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorable a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la resolución o providencia es favorable totalmente a una de las partes, con base en alguna de las razones alegadas por esta, y el Superior encuentra que esa razón no es valedera, entonces tiene el deber de examinar las otras razones expuestas. Los jueces tienen la obligación de pronunciarse sobre todo lo alegado por las partes, por tanto resulta viciada la sentencia que no resuelve en forma precisa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas.

PRUEBAS CURSANTES EN AUTOS
SE ACOMPAÑÓ AL LIBELO
Documento Privado, Original de Contrato de Arrendamiento suscrito por los ciudadanos OLEGARIO DIEZ Y RIEGA VERA y JOSÉ REQUENA PERDOMO en fecha 27-01-2005 (f. 5 y 6), y por cuanto fue reconocido por la demandada Esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio en cuanto a la existencia de la relación y las condiciones que regirían la convención de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.

SE ACOMPAÑÓ A LA CONTESTACIÓN
1) Recibos de pago signados con los N° 1102, 1103, 1104, 0066,0067, 0270, 0226, 0441, 0346, 0280 de fechas 25-01-2005, 25-01-2005, 24-01-2005, 02-04-2005, 02-04-2005, 04-05-20005, 02-06-2005, 04-07-2005, 26-07-2005, 13-09-2005 (f. 25 al 34); Recibo de Depósitos en el BANCO UNIVERSAL FONDO COMÚN, N° 46088109 y 44365626, respectivamente, (f. 35 y 36); y toda vez que no fueron impugnados o desconocidos por el demandante esta juzgadora les da valor probatorio en cuanto a los pagos efectuados al demandante hasta la fecha 13-09-2005, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil. Así se establece.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA:

1) Confesión de la Parte Demandada en su escrito de Contestación, al reconocer el contrato de arrendamiento suscrito con su poderdante. Reconocimiento del monto por la contraparte del canon de arrendamiento, y de la condición conforme a la cual se estipuló en el contrato que la falta de pago de una mensualidad daría derecho al arrendador a exigir la resolución del contrato. Alegato este no relevante, pues la propia demandada es conteste en reconocerlo. Además, si bien existen ciertas afirmaciones que el juzgador puede tomar en cuenta como indicios de una situación por esclarecer, las exposiciones que emiten las partes para apoyar sus defensas no constituyen una confesión propiamente dicha como medio de prueba a promover, así lo ha ratificado el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil, por ejemplo, la sentencia N° 00259 de fecha 19-05-2005 bajo la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Caballero. En consecuencia, este particular no requiere valoración alguna por parte de este Tribunal. Así se establece.

2) Marcada con letra “A”, Copias Certificadas emanada del Juzgado Primero de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, del expediente de consignaciones N°. 206/06 (f. 39 al 59). Esta Juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto a las consignaciones hechas por el demandado en fecha 03 de abril de 2006, por las pensiones correspondientes a los meses ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2006, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
3) Marcadas con letra “B”, Recibo de Ingreso N° 0878, de fecha 21/03/06. Esta Juzgadora le otorga valor probatorio en cuanto al condominio cancelado por el demandado, correspondiente a los meses de ENERO, FEBRERO Y MARZO de 2006 al ser ratificado de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:
4) Confesión de la Parte Actora, en su escrito de pruebas, cuando reconoce de manera libre y espontánea, que se vio motivado a exigir la entrega del inmueble arrendado “ya que el inquilino consignó, de manera extemporánea e incompleta en el mes de Abril de 2.006, el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de Enero, Febrero y Marzo de 2.006; la misma se desechan por las razones ya expuestas relativas a la confesión, exposición que este Tribunal da por reproducido. Así se establece.
5) Comprobantes de Pago Nos. 270 y 0226 de fechas 04/05/05 y 02/06/05, respectivamente, correspondientes al alquiler del período comprendido entre el 29/04/05 y 29/05/05; Planillas de Depósito 44365626 a la Cuenta Corriente de la Empresa Administradora González y Asociados de fecha 28/12/05 abierta en el Banco Fondocomun por un monto de QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (560.000, oo Bs.); Planilla de Depósito No. 46088109 de fecha 17/11/05 a nombre de la ciudadana JOHANA BELLORIN por un monto de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (285.000,00 Bs.); las mismas no requieren de consideración pues fueron valoradas ut-pra.
6) Promovió el Libelo de la demanda en cuanto a su contenido, exponiendo que de su lectura se demuestra fehacientemente que la acción intentada por la representación judicial del propietario del inmueble es de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por Vencimiento del Término y nunca una acción de Resolución de Contrato por incumplimiento. La cual se desecha pues a juicio de esta Juzgadora nada significativo o contundente aporta al hecho aquí controvertido, en todo caso, será en la parte motiva de esta sentencia en la que se analizará el tipo de juicio aquí discutido y su relevancia en los alegatos de las partes. Así se Decide.

VALOR DE LAS PRUEBAS

A los fines de pronunciarse sobre la pretensión contenida en la demanda esta juzgadora pasa a analizar la naturaleza y el valor de las pruebas, al respecto cabe señalar:

Nuestra Sala de Casación Civil, de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “Al atribuir la carga de la prueba, la doctrina moderna, atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho anunciado que se ha de probar...” En nuestro País, esa doctrina tiene su fundamento legal en el ya citado artículo 1354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que aún cuando se refiere a las pruebas de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias de derecho.

La Sala de Casación Civil ha dicho que: “...la carga de la prueba no depende de la afirmación o de la negativa de un hecho, sino directamente de la obligación de probar el fundamento de lo alegado en el juicio...”. “...en efecto, quien quiera que siente como base de su acción o de excepción, la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es hoy admisible, como norma absoluta, la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sea por hechos o circunstancias contrarias...”

Cuando las partes aportan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción, que se va a traducir en la sentencia, sin que le queden dudas, no tienen ningún interés en determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando, llegado el momento de dictar sentencia, el Juez encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicios para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos y ello por que en nuestro derecho, el Juez en ningún caso al dictar sentencia definitiva puede absolver la instancia, (artículo 243 y 244 del Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente), pues, según nuestro ordenamiento jurídico al momento de dictar sentencia definitiva, el Juez no puede acogerse a la antigua regla romana non liqqet.

Ahora bien, esta juzgadora debe señalar que si bien la carga probatoria se traduce en la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no puede ser de una parte ni para una parte, ni tampoco para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.

Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo

Antes de pasar a considerar el fondo de la controversia, esta juzgadora estima necesario delimitar estas tres instituciones: Cumplimiento de Contrato, Resolución de Contrato y Desalojo; contempladas en nuestra normativa vigente, pues por momentos las exposiciones de las partes parecen confusas en cuanto a su ubicación. De manera general debe señalarse que la Resolución del Contrato y el Desalojo como instituciones civiles operan ante el incumplimiento o falta de observancia de alguna de las obligaciones válidamente suscritas por las partes y se diferencian entre sí en que la Resolución del Contrato es utilizada en los contratos a tiempo determinados o fijado por las partes en el que la posterior entrega del inmueble consta de manera irrefutable; el Desalojo, como institución civil, es propia de los contratos a tiempo indeterminado, es decir, aquellos en los que no se ha establecido un tiempo fijo de duración o que se estableció en principio un tiempo fijo y luego las partes manifiestan su voluntad de continuar la relación generalmente sin firmar un nuevo contrato, denominado por la Ley especial en materia de arrendamiento como Tácita Reconducción. ¿Qué es y cuando opera, entonces, el Cumplimiento de Contrato como institución civil, en materia de arrendamientos? Es aquella institución por la cual el arrendador podrá exigir cualquier ejecución del contrato por parte del inquilino y a la que este esté obligado, independientemente que el contrato se encuentre en plena vigencia o no, finalización o extinción del contrato, ya que en definitiva cualquier obligación en la relación arrendaticia, legal o convencional, puede ser exigido su cumplimiento, por ello un contrato a tiempo determinado puede estar concluido pero si el arrendatario no ha desocupado el inmueble y debe cánones opera la figura del Cumplimiento de Contrato como institución civil. Otro aspecto que suele crear confusión, es que en juicios de Resolución y Cumplimiento de Contratos de Arrendamientos se utiliza la palabra “desalojo” también, sin embargo, esto no quiere decir que las figuras estén inmersas o confusas porque, por ejemplo, como consecuencia de las citadas instituciones puede surgir la posibilidad de la entrega del bien al arrendador, que no es otra cosa que el arrendatario deje de poseer el inmueble, es decir, sea desalojado, pero ese desalojo es una consecuencia jurídica de la acción intentada más no la acción misma (institución civil), independientemente a que la misma sea de Cumplimiento o Resolución.

Cumplimiento de Contrato

La actora alega que la presente acción es intentada por cumplimiento de contrato y puesto que ha expirado tanto el lapso del contrato como la prórroga legal el inmueble debe ser entregado, mientras que la demandada pretende desvirtuarla alegando que ha cumplido con todas sus obligaciones y que acordaron una prórroga, por lo que en todo caso la figura ideal es la Resolución de Contrato y dado que ha cumplido con todas sus obligaciones la demanda debe ser declarada sin lugar. Por lo tanto, debe esta juzgadora analizar cuál es la institución pertinente, aclarando también, que de prosperar el Cumplimiento del Contrato los demás argumentos basados como defensas ante la Resolución serán impertinentes.

El Artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece:

En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.

El Artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios igualmente señala:

SIC: “La prórroga legal opera de pleno derecho vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”.

El Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios agrega:
SIC: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.

Riela a los folios cinco y seis (f. 5 y 6) el contrato valorado ut-supra por esta alzada y suscrito por las partes en fecha 26-01-2005 y en ella se constata de manera expresa que la duración del mismo sería de “seis (06) meses contados a partir del 29 de enero del 2.005 hasta el 29 de julio del año 2.005”, de hecho, es tajante el contrato al señalar que en caso de continuar la ocupación del inmueble “no se operará en ningún caso la tácita reconducción” y establece cuatro condiciones para que la misma sea procedente. Con esto, cae a tierra el alegato de la demandada de que no fue notificada en ningún momento de la terminación del contrato. Y en cuanto a la notificación de la prórroga legal, debe entenderse que la misma opera de plano derecho siendo obligatoria para el arrendador pero facultativa para el arrendatario, con menor razón puede pretender el demandado una notificación siendo un derecho facultativo que le beneficia a él. Por tanto, concluido el contrato en fecha 29 de julio de 2.005, comenzaba en fecha 30 de julio del año 2.005 la prórroga legal de pleno derecho y según el artículo 38 ordinal 1 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la misma tendría una duración de seis (06) meses, es decir, que en fecha 30 de enero de 2.006, concluiría la citada prórroga. ¿Qué consecuencias se extraen de la prórroga legal? Una vez que la relación arrendaticia es prorrogada legalmente de conformidad a la Ley Especial, todas y cada una de las obligaciones y estipulaciones contenidas en el contrato se mantendrán en plena vigencia, salvo las variaciones de los cánones de arrendamiento a consecuencia de un procedimiento de regulación y en aquellos casos de inmuebles exentos de regulación el convenio de las partes que determinen el ajuste de los cánones de arrendamiento durante la prórroga. En el caso de análisis se evidencia que se verificó la prórroga establecida por la ley, por lo que consecuencialmente opera la entrega del inmueble antes descrito como parte del Cumplimiento de Contrato válidamente suscrito por las partes. Así se decide.

Así las cosas es entendible, por tanto, porque resulta impertinente aquellas pruebas tendentes a demostrar el cumplimiento de las obligaciones como si la causa alegada fuese por Resolución de Contrato, pues ha quedado verificado la procedencia del Cumplimiento de Contrato como institución civil pertinente en este expediente, criterio muy bien expresado también por el A-quo y que este Tribunal comparte en su integridad. Ahora bien, en cuanto a las cánones condenados por el mismo, a saber, UN MILLÓN CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.400.000,00) por los meses de noviembre de 2.005 hasta abril de 2.006, si disiente esta alzada, en primer término los dos depósitos bancarios y valorados ut-supra tienen como fecha 17-11-2005 y 28-12-2005 (f. 35 y 36) por un monto equivalente a tres meses aproximadamente, sumado a esto, corre al folio 34 la cancelación del mes de septiembre y dado que debe presumirse el pago de las anteriores mensualidades en razón de este último, por lo que esta alzada considera honrado el pago de los cánones de arrendamiento citados como indicio de los depósitos bancarios no contradichos ni desconocidos por el demandante. En cuanto a los meses de enero del año 2006 a abril del año 2006, la demandante es conteste en reconocer lo verificado en autos, a saber, la consignación en el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, de los cánones insolutos pertenecientes a los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2.006 (f. 45 al 53), por lo que no es procedente la nueva condenatoria toda vez que el propio demandante puede realizar el cobro en la cuenta que el citado tribunal abrió a su favor, teniendo solamente que remitirse al mismo. Ante tales consideraciones, resulta forzoso para esta Juzgadora declarar la improcedencia en el cobro de las aludidas pensiones arrendaticias. Así se decide.

En cuanto a la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 3.150.000,00) alegadas por el demandante y acordadas por el A-quo, debido al cumplimiento en la entrega del inmueble desde la fecha 29-01-2006 al 29-04-2006 de conformidad con la cláusula DÉCIMA SEGUNDA del contrato, esta Alzada debe señalar que el mismo resulta procedente toda vez que el mismo se acordó en caso de mora por la entrega del inmueble y no por el pago. Por ello, verificado como fue el derecho que asiste al demandante por la desocupación del inmueble desde el 29 de enero de 2.006 y dado que el demandado no cumplió con su obligación, resulta procedente el mismo como justa compensación por el perjuicio previsto por las partes. Así se decide.

Del análisis del material probatorio evacuado por las partes en este Juicio y analizadas ut supra, resulta concluyente para este juzgado que las partes suscribieron un contrato a tiempo determinado, operó la prórroga legal de pleno derecho, finalmente, la no entrega del inmueble por el demandado, lo que hace que el arrendador pueda solicitar el pago como indemnización reconocido por las partes en el contrato, en tal sentido, la demanda por Cumplimiento de Contrato y su consecuente desalojo debe prosperar y así debe decidirse.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la parte demandada, ciudadano ALFREDO JOSÉ REQUENA PERDOMO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 5.968.233 y de este domicilio contra la sentencia definitiva proferida por el Juzgado Segundo de los Municipios Palavecino y Simón Planas de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, que declaró Con Lugar la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano OLEGARIO DIEZ Y RIEGA VERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.705.152 y de este domicilio. En consecuencia SE DECLARA PARCIALMENTE CON LUGAR, la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. QUEDA ASI MODIFICADO EL FALLO APELADO. Se condena al demandado: Primero: A desalojar el inmueble arrendado, constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Copacoa, distinguida con el N°.C3-24, situada en la población de Cabudare, Parroquia José Gregorio Bastidas, Municipio Palavecino del Estado Lara; Segundo: A pagar la cantidad de TRES MILLONES CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.3.150.000,oo), por concepto de mora diaria en la entrega del inmueble a razón de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES ( BS. 35.000,oo) diarios, contados a partir del 29 de Enero de 2.006, hasta el 29 de Abril de 2.006. Tercero: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total.
Esta decisión queda definitivamente firme en la fecha de su publicación. En consecuencia, remítase de inmediato, al tribunal de origen a los fines de su ejecución. Librese oficio.
PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. BAJESE OPORTUNAMENTE. DÉJESE COPIA.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Lara, en Barquisimeto, a los veinte (20) días del mes de Septiembre de dos mil seis (2.006). Años 196° y 147°.

La Juez Suplente Especial

Mariluz JOSEFINA PEREZ

LA SECRETARIA

ELIANA HERNÁNDEZ SILVA

En esta misma fecha se publico y registro siendo las 03:05.p.m. y se dejo copia

La Secc.Acc.