TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÙDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

Visto sin informes de las partes.-

En fecha del 1º de Marzo del 2.007, la ciudadana EUDORINA BRITO DE LAREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.420.216, de profesión Maestra y de este domicilio, asistida del abogado JOSE MIGUEL AGUILERA RIVAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.935, presento escrito de demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, contra la ciudadana Rosa Cristina Estaba, en los términos siguientes:
“Que en fecha del 30 de Agosto del 2.006, estando debidamente facultada por su hermana ROSALINA BRITO DE BENITEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 3.134.708, según se observa del documento anexo “A”, suscribió contrato de documento privado con la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.949.181, sobre una casa ubicada en la calle Cantaura, Nº 25 de esta ciudad de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, propiedad de su mandante según anexo “B”. Que en la cláusula Tercera de dicho contrato se expresa con toda claridad que la duración sería de Seis (6) meses fijos, es decir hasta el último día del mes de Febrero del año 2.007, pudiendo ser prorrogado por igual tiempo o más, siempre que así lo convinieran ambas partes, con Treinta (30) días de anticipación, lo cual no ocurrió. Que el contrato de arrendamiento venció el último día del mes de Febrero del 2.007 y a pesar de que el artículo 1.599 del Código Civil Vigente, le exime de practicar el correspondiente desahucio a la arrendataria, cumplió con ese requisito innecesario, manifestándole su voluntad de no prorrogar el contrato, tal como se observa del anexo “C”.
Que a pesar de sus múltiples gestiones amistosas, para dar por terminado el contrato de arrendamiento, por causa del vencimiento del termino como causal de extinción del mismo; y muy a pesar de utilizar el desahucio, que no es otra cosa que la notificación o el despido y la arrendataria quedarse en el inmueble, sea considerada como poseedora de mala fe, que es el caso de su demandada ROSA CRISTINA ESTABA, que hasta la presente fecha la arrendataria se ha negado a cumplir su obligación principal como es la entrega del bien inmueble arrendado, hecho este que le otorga el derecho a solicitar el Cumplimiento del Contrato de arrendamiento que suscribieron, fundamentado en la terminación del mismo.-
Fundamenta el actor su demanda en los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.579 y 1.599, todos del Código Civil.-
Concluye la actora en los siguientes términos: “Que por los razonamientos expuestos, tanto de los hechos como del derecho, queda claramente comprobado la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado Seis (6) meses fijos, sin prorrogas de ninguna índole, en donde la arrendataria se niega a cumplir con una de sus obligaciones principales, como es la entrega del bien arrendado.-
Que en fuerza de lo narrado fundamentado en las disposiciones legales citadas, es que acude para demandar como en efecto demanda a la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.949.181, para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal, a entregar la cosa arrendada en las mismas condiciones en que la recibió libre de personas y bienes.-
A los efectos de determinar la competencia del Tribunal estima la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000, oo)
Que se reserva el derecho de intentar acción contra la demandada por daños y perjuicios que su arbitraria e indebida permanencia en un inmueble ajeno esta causando a su propietaria, aún después de vencido el contrato.-
Solicita igualmente la actora, que de conformidad con lo previsto en el artículo 588 y 599 ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, se practique medida de secuestro del bien inmueble arrendado, por cuanto se corre el riesgo de que quede ilusoria la ejecución del fallo o se puedan producir más daño al inmueble”.-
Por auto de fecha 5 de Marzo del 2.007, el Tribunal admitió la presente demanda y se emplazó a la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA, a comparecer por ante este Tribunal, al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda. F 11
Al folio 14 corre inserta Poder Especial, otorgado por la ciudadana EUDORA BRITO DE LAREZ, al abogado JOSE MIGUEL AGUILERA RIVAS.-
En diligencia suscrita de fecha 12 de MARZO del 2.007, el AGUACIL del Tribunal deja constancia de haber practicado la citación personal de la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA. F. 16
A los folios 19 y 20, corre inserto Poder Especial Apud Acta, otorgado por la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA, parte demandada, al abogado LUIS FELIPE LEAL TOTESAUT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.555.-
En fecha del 15 de Marzo del 2.007, compareció por ante este Tribunal, el abogado LUIS FELIPE LEAL TOTESAUT, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA y dio contestación a la demanda en los siguientes términos:
“Rechaza y contradice en nombre de su representada, tanto en los hechos como en el derecho, la pretensión de la demandante, ciudadana Eudorina Brito Larez, cuando afirma que suscribió el día 30 de Agosto del 2.006 un contrato de arrendamiento, haciendo pensar la demandante, maliciosamente, que dicho contrato era el único y transcurridos los Seis (6) meses de duración, debía entregar su mandante el inmueble arrendado libre de personas y cosas. Que no menciona para nada la demandante en su escrito libelar, que su representada tenia más de Diez (10) años como arrendataria del inmueble. Que la demandante hace suscribir un contrato de Seis (6) meses y luego vencido este, demanda por cumplimiento de contrato, sin mencionar que la relación arrendaticia no es nueva, como se hace ver en el contrato de referencias, sino por el contrario esta sujeta a las regulaciones establecidas en la Ley de arrendamientos inmobiliarios y por tanto a su poderista le corresponde una Prorroga, por un lapso máximo de Tres (3) años, artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que la prorroga legal, a tenor del artículo 39 de la citada ley opera de pleno derecho.-
Que por esta razones es por lo que solicita en nombre y representación de su mandante ROSA CRISTINA ESTABA, antes identificada, declare Sin Lugar, la acción que por cumplimiento de contrato ha intentado en su contra la ciudadana EUDORINA BRITO LAREZ, igualmente solicita le sea concedida la Prorroga Legal, establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por tener su mandante más de Diez (10) años como arrendataria del inmueble objeto de la presente acción.-
En fecha del 19 de Marzo del 2.007, comparece por ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora y solicita copias Simples de los folios 19, 20, 21, 23 y 24. F 25
A los folios 26 al 30, corre inserto escrito de pruebas presentados por las partes.-
Por auto de fecha 23 de Marzo del 2.007, el Tribunal admite las pruebas.- f 32
Del análisis de las pruebas.-
Pruebas de la Parte Actora.-
Al Capítulo Único: Reproduce y hace valer en su contenido y firma el merito de los autos y especialmente el Contrato de Arrendamiento a Tiempo Determinado. Documento que corre inserto al folio 7 del presente expediente y que el sentenciador tiene como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Pruebas de la Parte Demandada.-
Al Capítulo Primero: Reproduce el merito favorable de los autos que beneficien a su representada. Alegatos que el sentenciador no entra analizar por no ser objeto de valoración de pruebas.-
Al Capítulo Segundo: Promueve las testimoniales de los ciudadanos: Maria de los Santos de Salgado, Rosa Elena Adrián y Maria del Pilar Fermín Martínez; cuyas testimoniales rielan a los folios 39 al 45 ambos inclusive.-
Declaraciones de la testigo Maria de los Santos Jiménez Salgados; se observa que dice conocer de trato vista y comunicación a la ciudadana ROSA CRISTINA ESTABA; Que sabe y le consta que la señora ROSA CRITINA ESTABA, tiene muchísimos años, habitando la casa en la calle Cantaura Nº 25, entre nueve y diez años; Que sabe y le consta que dicha ciudadana, le ha hecho reparaciones menores y también la ha pintado. Repreguntada, la testigo, manifestó: Que conoce el significado de las palabras determinado e indeterminado; Que desconoce que la señora Rosa Estaba, tenga un contrato a tiempo determinado o indeterminado; Que conoce a la señora Rosa Estaba, desde hacen muchos años y después cuando su nieto estaba en la orquesta infantil, que estaba en ese grupo y que además cuando salían tarde de allí la acompañaban a su casa porque estaba sola; Que no pertenece al grupo de la señora Rosa Estaba; Que la invito a participar en este acto el abogado de la señora Rosa.-
Declaraciones de la testigo: Rosa Elena Adrián, manifestó lo siguiente: “Que conoce suficientemente bien a la ciudadana ROSA ESTABA; Que sabe y le consta que ella vive en la calle Cantaura, casa Nº 25, ha una casa donde ella vive; Que en el año 1997, cuando ella llegó allí, ya la ciudadana Rosa Estaba, vivía allí; Que siempre visitaba a la ciudadana Rosa Estaba, porque ella le colocaba inyecciones cuando se enfermaba; Que sabe y le consta que la señora Rosa Estaba, pinta la casa y le hace remiendos a las goteras. Repreguntada la testigo, manifestó: Que ella le aplica inyecciones en razón de la amistad, al igual que lo hace otro vecino; Que la señora Rosa Estaba, la invito a participar en este acto.-
Declaraciones de la testigo Maria del Pilar Fermín Martínez, depuso lo siguiente: “Que conoce a la señora Rosa Estaba, porque tiene trabajando 23 años allí y siempre la ve cuando pasa; Que la señora Rosa Estaba, vive en la calle Cantaura, frente al Mercal; Que la señora Rosa Estaba, tiene como Diez (10) años viviendo en la calle Cantaura; Que no sabe si la señora Rosa Estaba, ha realizado mejoras por dentro a la casa, pero que por fuera siempre la tiene pintadita. Repreguntada la testigo manifestó: Que la señora Rosa Estaba, vive como inquilina; Que no sabe el significado de la palabra determinado o indeterminado; Que no la une ningún vínculo con la señora Rosa Estaba y quien la invito a participar en este acto fue la señora Rosa Estaba.
Del análisis de las preguntas y repreguntas que le fueron realizadas, por las partes a los testigo, se puede apreciar, que las mismas son concordantes entre sí y que en ningún momento caen en contradicción de sus dichos al ser repreguntadas.
Aún más también se evidencia que tienen conocimiento directo de los hechos y es por ello que este sentenciador las aprecia en todo su valor probatorio, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil
Al Capítulo Tercero: solicita se oficie a la empresa UNITEL, C.A., a los fines de que informe, la fecha desde el cual su mandante es suscriptor del sistema por cable. Documento que corre inserto al folio 46 del expediente y que este sentenciador aprecia por tener relación con la presente causa.-
Al Capitulo Cuarto: Solicita la prueba de Inspección Judicial, para dejar constancia del estado del inmueble y cuyas resultas rielan a los folios 37 y 38, y es apreciada por el sentenciador en todo su valor probatorio, tal como lo señala el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Al Capítulo Quinto: Promueve la prueba de Posiciones Juradas, el cual el sentenciador no entra analizar por cuanto no fue citada la contraparte en su oportunidad.-
Finalizadas el análisis de las pruebas, presentadas por las partes el Tribunal pasa a decidir la presente causa, para lo cual hace las siguientes consideraciones:
De la lectura del expediente, observa quien suscribe que el tema decidendum se circunscribe a la determinación de si el contrato es por tiempo determinado o indeterminado y en lo sucesivo determinar si procede la Prórroga Legal.
El novísimo Decreto-Ley que regula los arrendamientos inmobiliarios, tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses, estableciendo nuevas normas, sustantivas o adjetivas.-
La relación arrendaticia esta en la esfera del libre poder negocial de las partes por regla general, sin embargo, en atención a la importancia de la vivienda como hogar y a la disponibilidad de un lugar adecuado para el desarrollo de la actividad o servicio lucrativo que provea el ingreso familiar y el desarrollo económico, la Ley se extiende en términos generales al alquiler de bienes inmuebles urbanos y suburbanos. Es por ello que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto de que el artículo 7º declara irrenunciables los derechos que la Ley en cuestión reconoce al arrendatario, añadiendo, que: “será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Siendo esta norma de carácter proteccionista, comprendidas en el Derecho Social, es decir, el que corresponde a la justicia social a favor del débil jurídico, puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el derecho del Trabajo, según el cual el “contrato realidad”, priva sobre el escriturado. Este concepto ha sido incorporado en el numeral 1º del artículo 89 de la Constitución Bolivariana, que señala:<< En las relaciones laborales prevalece la realidad sobre las formas o apariencias>>. El principio del “contrato realidad” tiene efectos favorables también para el arrendador respecto a los privilegios legales.-
Ahora bien en el caso de análisis, se observa que el apoderado judicial de la parte actora, alega la terminación del lapso de arrendamiento y como consecuencia de ello la Resolución del contrato de arrendamiento.-
Considera quien suscribe, que en el caso de estudio, se evidencia que el apoderado judicial de la parte actora, con su forma de accionar violento la norma prevista en el artículo 38 del Decreto-Ley, que señala lo siguiente: “En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinados, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario”.
No duda el sentenciador en determinar que en la presente causa debió el acciónate una vez terminado el lapso de arrendamiento, notificar a la arrendataria que a partir de ese momento tendría derecho del uso de la prorroga legal.-
No hacerlo así viola la citada norma y es por ello que este sentenciador considera que la acción de Cumplimiento de Contratos en los términos planteados por el actor es improcedente. Así se declara.-
En cuanto a la determinación del contrato si el mismo es por tiempo determinado o indeterminado, se observa que el modo en que fue planteado la controversia, por el apoderado judicial de la parte demandada, al alegar que su mandante tiene de Nueve a Diez años aproximadamente ocupando el inmueble, hechos que demostró mediante la prueba de testigos y como consecuencia de ello es forzoso determinar que la demandada tiene aproximadamente entre nueve y diez años ocupando el inmueble. Así se decide.-
Por todo lo antes expuesto este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato, incoada por el abogado JOSE MIGUEL AGUILERA RIVAS, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana Eudorina Brito de Larez, contra la ciudadana Rosa Cristina Estaba, representada por su apoderado judicial Luís Felipe Leal T., ambas partes identificadas en autos.
Se condena en costas a la demandante, por resultar totalmente vencida en la presente causa, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Carúpano a los Diez (10) días del mes de Abril del Dos Mil Siete (2.007). Años 196º de la Independencia y 148 de la Federación.-
EL JUEZ,
Dr. Miguel Ángel Cordero.-

EL SECRETARIO,
Abg. Osman Monasterios B.-

Nota: La anterior sentencia fue publicada a las 10: 15 a.m., día de su fecha previas las formalidades de Ley. Conste.-

EL SECRETARIO
Abg. Osman Monasterios B.-

Exp.: 4.861.-