TSJ Regiones - Decisión

JUEZ PONENTE: JAVIER TOMÁS SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
EXPEDIENTE Nº AP42-N-2003-002167

En fecha 06 de junio de 2003, se recibió en la Secretaría la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, oficio Nº 622 del 03 de junio de 2003, proveniente del Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, anexo al cual remitió el expediente contentivo del recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por las Abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 22.629, 28.896 y 55.187, respectivamente, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos MARLENE RODRÍGUEZ de DE FREITAS y LUIS JOSÉ DE FREITAS RODRÍGUEZ, titulares de las cédulas de identidad números 4.250.704 y 4.052.470, respectivamente, contra el acto administrativo contenido en la Resolución N° 002276 de fecha 27 de abril de 2001, dictado por la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL HOY MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA.

Dicha remisión se efectuó en virtud del recurso de apelación ejercido por los ciudadanos Rodolfo Araujo y Simón Araujo Albarran, titulares de las cédulas de identidad números 4.960.134 y 2.058.680, respectivamente, actuando con el carácter de arrendatarios del inmueble objeto de regulación, asistidos por la Abogada Yamileth Albornoz, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 76.373, contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2003, dictada por el mencionado Juzgado Superior, mediante el cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto.

Por auto de fecha 10 de junio de 2003, se dio cuenta a la Corte, se fijó el lapso de diez (10) días de despacho siguientes para el comienzo de la relación de la causa, a tenor de lo previsto en el artículo 162 y siguientes de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia rationae temporis, y se designó ponente.

En fecha 12 de junio de 2003, el ciudadano Rodolfo Araujo, asistido por la Abogado Yeni Ibarra Romero, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 76.889, consignó escrito de fundamentación de la apelación.

En fecha 03 de julio de 2003 se dio inicio a la relación, el 17 de julio de 2003 se abrió el lapso de cinco días de despacho para la promoción de pruebas, el cual venció en fecha 30 del mismo mes y año.

En fecha 31 de julio de 2003, los apelantes asistidos por la Abogada Yeni Ibarra Romero, consignaron escrito de promoción de pruebas.

Mediante auto de fecha 07 de agosto de 2003, la Corte ordenó remitir las actuaciones al Juzgado de Sustanciación, y por auto del Juzgado de Substanciación de fecha 03 de septiembre de 2003, ordenó remitir el expediente a la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo.

Mediante auto de fecha 09 de septiembre de 2003, la Corte fijó el día para la celebración del acto de informes, el cual se efectuó en fecha 01 de octubre de 2003, dejándose constancia de la consignación del escrito de informes por parte de la parte apelante, y en esa misma fecha se dijo “Vistos”.

Realizado el estudio del expediente, esta Corte pasa a dictar sentencia, previas las consideraciones siguientes:

-I-
DE LOS FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE NULIDAD

En fecha 05 de abril de 2005, las Abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos Marlene Rodríguez de De Freitas y Luis José De Freitas Rodríguez, quienes son casados entre si, interpusieron ante el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, recurso contencioso administrativo de nulidad, contra la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fundamentando su pretensión en las siguientes razones de hecho y de derecho:

Expusieron, que sus mandantes son propietarios del inmueble identificado como “Edificio Ynestela”, ubicado en la calle Argentina de la Urbanización Nueva Caracas, Parroquia Sucre del Municipio Libertador.

Señalaron, que el acto administrativo impugnado infringe lo dispuesto en los artículos 9, 18 y 20 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por carecer de motivación, lo cual a su decir, menoscaba el derecho de defensa y de impugnación de sus representados, pues les impide conocer los argumentos de hecho y de derecho aplicados por la administración para la determinación de la renta mensual del inmueble objeto de regulación inquilinaria.

Indicaron, que el acto administrativo impugnado tiene su origen en un acto administrativo de trámite como lo es el Informe Técnico que la propia administración realizó para la determinación de “…las condiciones, valores y demás datos del inmueble que se pretende regular…”, de cuyo texto se desprende que no contiene el uso, clase, calidad, situación, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyen en las operaciones y cálculos requerido para fijar su justo valor, así como tampoco se consideró el valor fiscal declarado o aceptado por el propietario, ni el valor de transmisión de la propiedad en los últimos seis meses anteriores a la solicitud de regulación, o el valor de enajenación de inmuebles similares en los últimos dos años, factores a los cuales el Informe Técnico no hace mencion, infringiéndose así lo dispuesto en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Denunciaron la infracción de lo dispuesto en los artículos 12 y 15 del Código de procedimiento Civil, por cuanto el acto administrativo que se impugna no se atiene a lo alegado y probado en autos, todo ello en concordancia con lo dispuesto en el artículo 320 ejusdem y 12 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por dar como probado un hecho que no consta en autos, como es el precio del inmueble, requerido para la regulación inquilinaria del mismo.

Solicitaron, que se declare la nulidad absoluta del acto administrativo contenido en la Resolución N° 002276 de fecha 27 de abril de 2001, dictado por la Dirección de Inquilinato del hoy Ministerio del Poder Popular para la Infraestructura, y que se fije nuevamente el canon de arrendamiento acorde a lo establecido en el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; solicitando también la desaplicación del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios por ser contraria a lo establecido en el artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.

-II-
DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia de fecha 22 de mayo 2003, el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, declaró con lugar el recurso de nulidad interpuesto por las Abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos Marlene Rodríguez de De Freitas y Luis José De Freitas Rodríguez, contra la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fundamentando su decisión en las consideraciones siguientes:

“…El avaluó que elaboró la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura y sobre el cual calculó los porcentajes rentables establecidos en Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, contiene la descripción del inmueble, sus características, discriminación de áreas, mediciones de la construcción y por ultimo el avalúo propiamente dicho, el cual indica las medidas de terreno y construcción los equipos e instalaciones, valores unitarios y resultantes respectivos, que arrojan al final, la estimación del valor total del inmueble.

No aparecen señalados ni ponderados los elementos de juicio considerados por la administración para arribar a los valores asignados, omitiéndose toda referencia a los factores que la Ley obliga a evaluar, los cuales deben mencionarse expresamente en el dictamen respectivo, indicándose la proporción de su incidencia en el valor establecido.

Las anotadas deficiencias quedan evidenciadas de manera notoria al contrastarlo con el informe pericial inserto a los folios setenta (70) al ciento uno (101), resultado de la experticia evacuada en esta sede por los expertos JOSE FRANC1SCO GALAVIS TREJO, Ingeniero, NESTOR BELFORT VERA, Ingeniero, y ALBERTO LOPEZ GARCÍA, Ingeniero.

El informe pericial presentado describe el inmueble, los factores de su localización: tradición legal y linderos, la zonificación según el plano regulador vigente; el desarrollo vial local, las principales arterías que conectan con el sistema vial general de la zona metropolitana y los servicios públicos, privados y disponibles; la edad y características de la construcción: el análisis del valor asignado al terreno, la metodología empleada y un estudio análisis comparativo de negociaciones referenciales efectuadas en la zona, con indicación de los incidencias respectivas, corregido mediante la aplicación de los índices de inflación del Banco Central de Venezuela a la fecha de elaboración del informe, por ser ello lo procedente con vista del destino de la prueba, que es la del restablecimiento de la situación jurídica infringida, mediante la presente sentencia. Por último, se indica los servicios auxiliares directos - de importancia relevante para la determinación del valor rental -, evaluándose su influencia en el valor y ponderándose circunstanciadamente los demás elementos exigidos por la Ley, como pavimentación de calles, cloacas, acueductos, luz, teléfono y similares.

Por haber sido evacuada la experticia con total sujeción a la legislación especial y a las previsiones de los Artículos 451 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, le corresponde mérito probatorio pleno. De allí que la notable diferencia entre los valores que arroja y los establecidos por la administración, corrobora la existencia de vicios en el avalúo practicado por esta última, vicios cuya naturaleza y magnitud afectan la legalidad de acto de fijación de alquileres del cual es causa, pues consiste en la infracción de los extremos que prescribe el Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, para su realización. Por tanto el acto administrativo resultante debe ser anulado y así se declara.

La naturaleza del anterior pronunciamiento releva al Tribunal de entrar a conocer las denuncias restantes. …omissis…

Habiendo sido declarada nula la Resolución impugnada, pasa el Tribunal a analizar y decidir la solicitud de restablecimiento de la situación jurídica solicitada. …omissis…

El artículo 259 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, establece lo siguiente: …omissis…

Por su parte el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, dispone textualmente lo siguiente: …omissis…

Asimismo, el artículo 26 de la Constitución establece: …omissis…

De otra parte, el segundo aparte del artículo 334 de la Constitución, consagra el control difuso de constitucionalidad de las leyes por parte de todos jueces de la República. …omissis…

A su vez, el artículo 20 del Código de Procedimiento Civil, dispone que: …omissis…

Ahora bien, visto que el primer aparte del artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. …omissis…

Este Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 334 constitucional y 20 del Código de Procedimiento Civil, y visto que la norma contenida en artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, antes trascrito, viola abiertamente las disposiciones contenidas en los artículos 26 y 259 de la Constitución, DESAPLICA POR INCONSTITUCIONAL EN EL CASO CONCRETO, el mencionado artículo 79 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en consecuencia, procede a restablecer la situación jurídica infringida mediante la fijación del canon de arrendamiento máximo mensual al inmueble de autos. Así se decide.

Ahora bien, analizado exhaustivamente el informe pericial correspondiente a la experticia evacuada para determinar el valor del inmueble a regular y concluyéndose que la misma se ajusta a los extremos impuestos por las normas aplicables en la materia, se le acuerda valor de plena prueba y se resuelve proceder a fijar el canon de arrendamiento solicitado, con base al valor estimado en la misma, el cual monta a la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS SESENTA Y DOS BOLÍVARES CON CINCUENTA Y UN CÉNTIMOS (Bs. 237 384 262 51) equivalentes a 16 039,47 unidades tributarias a razón de Bs. 14.800 la unidad tributaria vigente para la fecha de la consignación de la experticia practicada al inmueble de autos, por lo que corresponde aplicar un porcentaje de rendimiento anual del 9% de conformidad lo previsto en el articulo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, resultando como canon de arrendamiento máximo para comercio y vivienda, Edificio denominado “YNESTELA en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS OCHENTA MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.780.381,97), distribuidos más adelante entre cada una de las distintas dependencias que lo conforman. …omissis…

Decide:
PRIMERO Se declara con lugar el recurso contencioso de nulidad interpuesto. …omissis…

SEGUNDO A los fines de reestablecer la situación jurídica lesionada por el acto anulado se fija al inmueble antes identificado canon de arrendamiento máximo mensual para comercio y vivienda, en la cantidad de UN MILLON SETECIENTOS OCHENTA MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y UN BOLIVARES CON NOVENTA Y SIETE CENTIMOS (Bs. 1.780.381,97). …omissis…

TERCERO: Conforme lo exige el artículo 131 de la Ley Orgánica de la Corte Suprema de Justicia, se declara expresamente que los efectos la presente sentencia en el tiempo, tendrán lugar desde la fecha en que la misma definitivamente firme, en adelante, para las dependencias destinadas a comercio, y para las destinadas a vivienda, desde que quede definitivamente la presente sentencia y haya transcurrido el plazo de vigencia de la Resolución conjunta de los Ministerios de Infraestructura, y de producción y Comercio, publicada en la Gaceta Oficial N° 37.667, de fecha 08 de abril de 2003…”.

-III-

DE LA FUNDAMENTACIÓN A LA APELACIÓN

Mediante diligencia consignada por este Órgano Jurisdiccional en fecha 12 de junio de 2003, el ciudadano Rodolfo Araujo, asistido por la Abogada Yeni Ibarra Romero, consignó escrito de fundamentación de la apelación en los siguientes términos:

Expuso, que en efecto se practicó la experticia en base a la cual el a quo dictó su decisión, la cual cumplió con las exigencias del procedimiento respectivo, pero que sin embargo, considera que “…la apreciación tenida por este juzgador, sobre las condiciones del inmueble es una, y la apariencia y verdadero estado de este es otra. Pues, repetimos, aunque se hayan cumplido los extremos de procedimiento, las condiciones de deterioro y vejez del inmueble, son de apariencia tal que no es cónsono el monto que se pretende asignar con este…”, por lo que su inconformidad con la cantidad de un millón noventa mil cuatrocientos sesenta y cinco bolívares con cincuenta y ocho céntimos (Bs. 1.090.465,58) fijada por el a quo como la cantidad máxima mensual del canon de arrendamiento del inmueble objeto de regulación.

Consideró que hay incongruencia entre la citada cantidad y el monto que definitivamente debe operar, en virtud al principio de equidad, solicitando que el canon de arrendamiento sea fijado mediante una ponderación entre los intereses del demandado y el demandante, lo que arrojaría una cantidad de seiscientos cincuenta mil veintiséis bolívares con cincuenta y tres céntimos (Bs. 650.026,53).

-IV-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

Corresponde a esta Corte pronunciarse respecto al recurso de apelación ejercido por los ciudadanos Rodolfo Araujo y Simón Araujo Albarran, asistidos por la Abogada Yamileth Albornoz, contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2003, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante el cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad interpuesto, y a tal efecto observa:

Es criterio reiterado de este Órgano Jurisdiccional, que la fundamentación del recurso de apelación tiene como fin poner en conocimiento del Juez de Alzada los vicios que se le atribuyen a la sentencia de primera instancia, así como los motivos de hecho y de derecho que sustentan dichos vicios. Así, se ha dejado sentado, que la correcta fundamentación del recurso de apelación exige, en primer lugar, la oportuna presentación del escrito en el lapso correspondiente y, en segundo lugar, la exposición de las razones de hecho y de derecho en que el apelante fundamente su recurso, independientemente de que tales motivos se refieran a la impugnación del fallo por vicios específicos o a la disconformidad con la decisión recaída en el juicio. Tal exigencia se deriva de la naturaleza propia del recurso de apelación, el cual puede servir como medio de impugnación o como medio de atacar un gravamen. Si el apelante no cumple con las exigencias señaladas, se produce el desistimiento de la acción previsto en el artículo 19 párrafo 18 de la Ley Orgánica del Tribunal Supremo de Justicia.

Precisado lo anterior, advierte esta Corte que en el presente caso, la parte apelante no denunció vicios en la sentencia recurrida, sino que se limitó a manifestar su desacuerdo con la apreciación tenida por el sentenciador a quo sobre las condiciones del inmueble objeto de regulación, respecto de la apariencia y verdadero estado de éste, admitiendo a su vez que se dio cumplimiento con los extremos del procedimiento seguido para la determinación del monto máximo de alquiler, del que manifiesta no estar de acuerdo ante esta Alzada, solicitando una nueva regulación inquilinaria del inmueble.

De lo anterior, estima esta Corte que, en principio, en el caso de autos se produciría el desistimiento de la acción, por errónea fundamentación de la apelación (vid. sentencia N° 2595 de fecha 05 de mayo de 2005, dictada por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia), por cuanto, la apelante no indicó las razones de hecho y de derecho en que fundamentó el recurso de apelación. No obstante, se evidencia la existencia de disconformidad con la sentencia dictada por el Tribunal a quo, por lo que esta Corte considera necesario pronunciarse al respecto, y tal efecto observa:

A los folios 70 al 85 del expediente judicial, corre inserta la experticia practicada por los Ingenieros Nenry López, José Gaivis y Néstor Belfort Vera, quienes determinaron el valor del inmueble para ese entonces en doscientos treinta y siete millones trescientos ochenta y cuatro mil doscientos sesenta y dos bolívares con cincuenta y un céntimos (Bs. 237.384.262,51), que equivale a 16.039 unidades tributarias a razón de 14.800 la unidad tributaria para la fecha.

Ahora bien, en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se establece que para la fijación del canon de arrendamiento para inmuebles cuyo valor sea mayor a 12.501 unidades tributarias, se debe aplicar la tasa del 9% anual sobre el valor del inmueble.

Al respecto constata este Órgano Jurisdiccional, que el Tribunal de la causa aplicó correctamente al caso de autos lo establecido en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el cálculo del canon de arrendamiento, pues el 9% del valor del inmueble determinado en 237.384.262,51, es la cantidad de 21.364.584, cifra que dividida entre las doce mensualidades en que debe ser pagada, arroja un monto de 1.780.381 bolívares por mes, cifra que corresponde a la determinada por el a quo como canon de arrendamiento mensual, lo cual lleva a este Órgano Jurisdiccional a declarar sin lugar la apelación interpuesta, y a confirmar la decisión apelada, pues no se desprende de ella vicio alguno que pueda infisionarla de nulidad, mas allá de la manifestada inconformidad del apelante sobre el resultado de la misma. Así se decide.

Con fundamento en las consideraciones que preceden, esta Corte declara sin lugar la apelación interpuesta por los ciudadanos Rodolfo Araujo y Simón Araujo Albarran, asistidos por la Abogada Yamileth Albornoz, contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2003, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital. En consecuencia, confirma la decisión apelada. Así se decide.

-IV-

DECISIÓN

Por las razones antes expuestas, esta Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por los ciudadanos Rodolfo Araujo y Simón Araujo Albarran, asistidos por la Abogada Yamileth Albornoz, contra la sentencia de fecha 22 de mayo de 2003, dictada por el Juzgado Superior Segundo en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Capital, mediante la cual declaró con lugar el recurso contencioso administrativo de nulidad, interpuesto por las Abogadas Teresa Borges García, Leonides Elena Arcia Rojas y Sergia Tineo Dotantt, actuando con el carácter de apoderadas judiciales de los ciudadanos MARLENE RODRÍGUEZ de DE FREITAS y LUIS JOSÉ DE FREITAS RODRÍGUEZ, contra la DIRECCIÓN DE INQUILINATO DEL HOY MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA LA INFRAESTRUCTURA, .

2. CONFIRMA la decisión apelada.

Publíquese, regístrese y notifíquese. Déjese copia de la decisión y remítase al Tribunal de origen.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Sesiones de la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en Caracas a los veintiséis (26) días del mes de abril de dos mil siete (2007). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ PRESIDENTE,

JAVIER TÓMAS SÁNCHEZ RODRÍGUEZ
PONENTE

LA JUEZ VICE-PRESIDENTE,

AYMARA GUILLERMINA VILCHEZ SEVILLA
LA JUEZ,

NEGUYEN TORRES LÓPEZ

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,

YULIMAR DEL CARMEN GÓMEZ MUÑOZ

Exp. N° AP42-N-2003-002167
JSR/-

En fecha__________ ( ) de _____________de dos mil siete (2007), siendo la (s)__________ de la_______, se publicó y registró la anterior decisión bajo el N° _________________ .-
La Secretaria Accidental,