TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de Abril de dos mil ocho
197º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2007-0002676

PARTE DEMANDANTE: NEMROD EDUARDO GONZALEZ CAMPOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.020.035.

APODERADA JUDICIAL DE LA DEMANDANTE: Liliana Rodríguez Montero, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 58.373.

PARTE DEMANDADA: GERONIMO RAFAEL COLMENAREZ TAPIA Y YAJAIRA CRISTINA BARRAGAN DE COLMENÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 8.050.391 y 5.243.702.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Mailen Gisela Colmenárez Piña, Gilma Betty Ross y María Teresa Ramírez Sánchez, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 94.133, 15.698 y 16.568.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA y NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA INTERLOCUTORIA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra Venta y Nulidad de Contrato de Arrendamiento, interpuesto por el ciudadano Nemrod Eduardo Gonzalez Campos, ya identificado, a través de su Apoderada Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 20 de Abril de 2006, celebró un contrato de opción de compra venta privado, con los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento destinado a vivienda distinguido con el N° 00-03 del Bloque 5, Edificio 1 de la Urbanización Ruezga Sur de la ciudad de Barquisimeto, Parroquia Catedral, Municipio Autónomo Iribarren del Estado Lara. Que el referido apartamento tiene una superficie de SESENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (68,67 Mts2), que consta de TRES (03) dormitorios, sala-comedor, cocina, lavadero y un baño y que sus linderos son los siguientes: NORTE: con la pared del apartamento 00-04; SUR: con la junta de dilatación y pared que da al apartamento 00-02 del Bloque 4; ESTE: con el área de circulación del edificio y OESTE: con la fachada oeste del edificio; PISO: con terreno con que se levanta el edificio y TECHO: con piso del apartamento 01-03. Que le corresponde el 5,263% de participación de la administración, conservación, mantenimiento y reparación de las cosas comunes del edificio. Que tal como se desprende de dicho contrato el precio por el cual se obligaron a venderle los demandados, fue por la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES DE BOLÍVARES (37.000.000, oo Bs.), entregando en ese acto la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.), en dinero efectivo y de curso legal, como inicial y parte del precio de venta comprometiéndose a pagar el saldo restante, la cantidad de TREINTA Y CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (35.000.000, oo Bs.) mediante un crédito que solicitaría ante una entidad bancaria. Que la duración del contrato de opción a compra venta sería por un lapso de NOVENTA (90) días más SESENTA (60) días de prórroga, a partir de la firma de dicho contrato. Que igualmente se comprometieron en que el caso de incumplimiento de alguna de las partes los haría incurrir en el pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios. Que en fecha 28 de Abril de 2006, introdujo los documentos requeridos por el crédito hipotecario para la obtención de la vivienda en el banco Fondo Común, Banco Universal. Que en fecha 15 de Septiembre de 2006, le informaron del banco que el crédito había sido aprobado y que debía retirar el documento definitivo de venta para llevarlo a la Oficina Inmobiliaria de Registro del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, quienes le dirían la fecha para firmar y en consecuencia la entrega del cheque a nombre de los vendedores. Que es el caso que los demandados hasta la fecha han incumplido con las obligaciones pactadas en el contrato, por cuanto no se ha protocolizado el documento definitivo de venta y que tampoco han honrado el pago de la Cláusula Penal de indemnización de los Daños y Perjuicios que le ocasionaron, establecida en la Cláusula Sexta del contrato. Continuó exponiendo que por cuanto no poseía vivienda y su familia estaba ocupando una habitación con escasas condiciones de habitabilidad, aceptó la propuesta de los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenarez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez de suscribir un contrato de arrendamiento sobre el bien inmueble objeto de la demanda, con el objeto de ocupar de manera inmediata dicho inmueble. Que es evidente que a causa de la necesidad de vivienda y de su ignorancia, suscribió ese contrato según el cual le dan en arrendamiento el mismo bien objeto de la presente demanda por un tiempo de duración de SEIS (06) meses y que es una cuestión ilógica si el contrato de opción de compra venta sería por un lapso de NOVENTA (90) días, más SESENTA (60) días de prórroga y que lo comprometieron a pagar cánones de arrendamiento mientras resolvía el crédito hipotecario por un lapso mayor al fijado en la opción de compra venta y que se evidencia claramente que la intención de éstos ciudadanos fue la de manipularlo y engañarlo para la suscripción de ese contrato. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.159, 1.167, 1.259, 1.264, 1.269, 1.271, 1.146 y 1.154 del Código Civil. Solicitó decreto de Medida Preventiva de Prohibición de enajenar y gravar sobre el bien inmueble en referencia. Que por todo lo expuesto es por lo que ocurre a demandar como en efecto lo hace a los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenárez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez para que convengan en la presente demanda o en su defecto sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: 1) Al cumplimiento del contrato de opción a compra celebrado y al acatamiento del deber que tienen los vendedores de formalizar el contrato de venta del inmueble objeto del presente litigio, ajustándose plenamente a los requisitos de Ley, relativos a la relación del pacto consensual, descripción exacta de la cosa vendida, precio de la venta así como también la causa o título de adquisición que legitima la transferencia de la propiedad, 2) Al pago de la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) por concepto de daños y perjuicios ocasionados por la inejecución de la obligación contraída por los ciudadanos Gerónimo Rafael Colmenarez Tapia y Yajaira Cristina Barragán de Colmenárez, 3) A la devolución de las cantidades dadas en arrendamiento durante los meses Mayo a Noviembre de 2006, a razón de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (250.000, oo Bs.) cada mes, la cantidad total de UN MILLÓN SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (1.750.000, oo Bs.) y 4) Al pago de las costas y costos del presente juicio, así como los honorarios de Abogado, calculados prudencialmente por este Tribunal.
En fecha 16 de Julio de 2007, se admitió la demanda y se negó el decreto de medida preventiva solicitada.
En fecha 13 de Marzo de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda, consignó escrito de promoción de cuestiones previas exponiendo que propone la del ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haber hecho en el libelo la acumulación prohibida en el artículo 78 ejusdem. Que en efecto, dicha cuestión es procedente en base a que consta en el libelo de la demanda que la parte actora acumula a la acción de cumplimiento de contrato de opción a compra venta la acción de nulidad de contrato de arrendamiento. Que si bien es cierto que la doctrina procesal venezolana admite la acumulación de acciones, siempre que las mismas no se excluyan por se contrarias entre si ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si, permitiendo que si las acciones son incompatibles entre sí podrán acumularse una subsidiaria de la otra siempre que los procedimientos por donde discurren ambas, sean compatibles. Que en el presente caso el actor propone de manera acumulativa dos acciones que derivan de títulos diferentes una de la otra cuya acumulación no es procedente toda vez que tienen procedimientos incompatibles ya que la acción de nulidad de contrato de arrendamiento su procedimiento está determinado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo éste el procedimiento breve, mientras que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra se tramita por el procedimiento ordinario y que se está en presencia de una inepta acumulación de acciones, por lo que la acumulación no puede darse de manera simple o concurrente o de manera subsidiaria tal como ocurre en el presente Juicio.
En fecha 05 de Marzo de 2008, el Tribunal mediante auto, advirtió a las partes que del lapso previsto en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 13 de Marzo de 2008, el Tribunal, mediante auto, advirtió a las partes del cómputo del lapso previsto en la Ley relativo a la articulación probatoria de ocho días
En fecha 01 de Abril de 2008, se advirtió a las partes que desde esa fecha se computaría el término de diez (10) días de despacho para dictar sentencia interlocutoria
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia interlocutoria, este Tribunal observa:
ÚNICO
Del Defecto de Forma de la Demanda
Debe este juzgador pronunciarse acerca de la cuestión previa contenida en el numeral 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, cabe destacar que se refiere al defecto de forma de la demanda por haberse hecho la acumulación prohibida del artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Se observa que en el caso bajo estudio, la pretensión de la actora en su escrito de demanda se dirige a que la parte demandada convenga en el cumplimiento del contrato celebrado con la actora, al propio tiempo que judicialmente sea declarada la nulidad de una convención arrendaticia que las mismas partes celebraron como consecuencia de la relación jurídica previamente tipificada.
En tal virtud, la parte demandada expone que las pretensiones esgrimidas por la actora en su libelo se excluyen en cuanto a su trámite procesal, pues, por una parte el cumplimiento de contrato debería ser sustanciado a través del procedimiento ordinario, en tanto que por la otra, la nulidad del contrato de arrendamiento debe encauzarse por el procedimiento breve, dada la especialidad de la materia sustantiva inquilinaria.
Así que, acerca de la cuestión previa opuesta, en criterio del suscrito, el artículo 78 del vigente Código de Procedimiento Civil, identifica en forma inequívoca cuáles son las “acciones” [rectius: pretensiones] que se excluyen entre sí, y por ello Ricardo Henríquez La Roche, en sus “Comentarios al Código de Procedimiento Civil”, Tomo I, expone un criterio que a la sazón resulta también pertinente, en los términos siguientes:
El instituto de la acumulación pretende la economía procesal, la cual se logra al ser sustanciadas en un solo proceso y decididas en una sentencia varias pretensiones, acumuladas todas en una demanda...o postuladas en distintas demandas, generativas de distintos procesos que son acumulados posteriormente...La acumulación tiene por objeto también evitar la eventualidad de sentencias contrarias o contradictorias, lo cual constituye un verdadero riesgo debido a la conexión existente entre ambas causas (art. 52) (pg 269)
Citando jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo), prosigue tal autor señalando:
En esta materia, cabe distinguir dos hipótesis: a) que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea acogida la principal; y b) que la pretensión eventual o subsidiaria sea propuesta para el caso de que sea negada aquella. La admisión de este tipo de acumulación subsidiaria favorece la economía procesal porque evita la multiplicidad de los juicios y tiene una importancias práctica considerable en sistemas como el nuestro, en el cual existe la preclusión para interponer nuevas peticiones o reformar la demanda, a partir de la terminación del acto de la contestación de la demanda (art. 364) Modera un poco la rigidez del sistema que obligaría de otra forma a perder todo el proceso iniciado por una formulación errónea de la pretensión. (CSJ, Set. 17-11-88) (pg.272)
De su parte, el autor patrio Arístides Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II, Teoría General del Proceso”, ilustra lo referente a la inepta acumulación de acciones, y expresa:
“En tres casos prohíbe la ley la acumulación de pretensiones: a) cuando se excluyan mutuamente o sean contrarias entre sí; b) cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal; y c) cuando tengan procedimiento legales incompatibles entre sí.
La acumulación realizada en contravención a esta prohibición es lo que se denomina en la práctica del foro inepta acumulación, y constituye un defecto de forma de la demanda que se debe hacer valer mediante la alegación de la cuestión previa prevista en el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En ese orden de ideas, cabe advertir que la propia Ley de Arrendamiento Inmobiliarios establece:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.(destacado añadido)
Por lo que, hechas tales consideraciones doctrinarias, jurisprudenciales y legales, así como del análisis exhaustivo de los autos, observa quien Juzga que, efectivamente, en el escrito libelar, la actora pretende sean satisfechas en el mismo pronunciamiento judicial dos pretensiones cuyos procedimientos mal pudieran ser ventilados al unísono, pues, se insiste, el cumplimiento de contrato debe serlo conforme al procedimiento ordinario, en tanto que la nulidad arrendaticia requerida a través del procedimiento breve, haciéndose por tanto, inconciliables los trámites procesales dispuestos para cada uno de ellos, en cuanto se quieran acumular, conforme sucedió en el caso de autos, por lo que con fundamento anterior, quien Juzga debe desechar la Cuestión Previa opuesta. Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la cuestión previa interpuesta con ocasión pretensión de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento y Nulidad de Contrato de Arrendamiento, intentada por el ciudadano NEMROD EDUARDO GONZALEZ CAMPOS, contra los ciudadanos GERONIMO RAFAEL COLMENAREZ TAPIA Y YAJAIRA CRISTINA BARRAGAN DE COLMENÁREZ, todos previamente identificados.
En consecuencia, se advierte a la actora que a partir del día de despacho siguiente a la publicación del presente fallo, se abrirá el lapso de cinco (05) días de despacho para que subsane los defectos u omisiones observados, conforme lo dispone el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, apercibiéndole que de no proceder de esa manera dentro del plazo perentorio antes indicado, se extinguirá el proceso.
Se condena en costas de la incidencia a la parte demandante por haber resultado totalmente perdidosa a tenor de lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los catorce (14) días del mes de Abril del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi