TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiuno de Abril de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-V-2006-005486

PARTE DEMANDANTE: LUIS A. LANDER PEÑALVER, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.314.641.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: MARIA VIRGINIA RONDON URDANETA Y FRANCISCO CARRILLO AVELLAN, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 108.987 y 60.670, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: CORPORACION CBR C.A, inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 1 de septiembre del año 1998, bajo el N° 56, Tomo 38, en la persona del ciudadano JHONNY GALAVIZ RINCÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° en su condición de presidente de la Corporación.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Liliana Rodríguez Montero, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 58.373.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, con ocasión a la pretensión de Cumplimiento de Contrato, interpuesto por el ciudadano Luis A. Lander Peñalver, ya identificado, a través de sus Apoderados Judiciales, en el que manifiestan como fundamento de su pretensión que en fecha 30 de Agosto de 2003, contrató con la Empresa Corporación CBR, C.A., la Compra-Venta a Plazos de una parcela de terreno y un inmueble que la vendedora construiría sobre el mismo. Que dicho terreno se encuentra ubicado en Altos de La Florida, La Piedad, Municipio Palavecino del Estado Lara. Que en ese contrato de venta a plazos, que las partes suscribieron bajo la inapropiada denominación “Reservación de Venta”, que la vendedora que para los efectos del mismo se hacía llamar La Promotora, vendió tanto el terreno como la casa que la vendedora debía construir y que estaría signada bajo el N° 102, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Palavecino, Estado Lara, en fecha 15 de Septiembre de 1998, bajo el N° 38, Folios 1 al 2, Protocolo 1, Tomo 20. Que en dicho contrato de compra venta a plazos, se estipuló como precio de la venta, tanto del terreno como del inmueble, la cantidad de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (42.000.000, oo Bs.) que iban a ser cancelados por el comprador, indebidamente denominado “El Aceptante” en el documento suscrito por las partes de la siguiente manera: una primera parte por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (17.000.000, oo Bs.), la cual sería cancelada por su representado de la forma siguiente: un primer desembolso por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.), suma ésta que fue cancelada en el momento de la firma del documento, y que obliga a la vendedora (promotora) a suspender cualquier oferta que comprometiera las obligaciones señaladas en el contrato suscrito y que el monto restante de CATROCE MILLONES DE BOLIVARES (14.000.000, oo Bs.), a ser cancelados mediante doce cuotas mensuales y consecutivas de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000, oo Bs.) cada una, la primera de ellas con vencimiento el día 30 de Septiembre de 2003; que igualmente, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) que serían cancelados el 15/12/03 y la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (4.800.000, oo Bs.) que serían cancelados el 15/08/04. Que se convino que los VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES restantes, serían cancelados a través de crédito hipotecario que debía tramitar su poderdante ante una institución financiera. Que conforme al documento de venta a plazos suscrito por su mandante y la Empresa Corporación CBR, C.A., el 15 de Diciembre de 2003, se fijó como la fecha en la que vencía la presunta reservación (contrato de venta a plazos) pactada por las partes y que se firmaría, según lo estipulado en el documento, en su cláusula quinta, una supuesta opción a venta definitiva, momento para el cual, ya su representado había cancelado las TRES (03) primeras cuotas convenidas, es decir, SEIS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (6.800.000, oo Bs.) convenidos, correspondientes al pago de la cuota inicial de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000, oo Bs.), las cuotas 1, 2 y 3 de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000, oo Bs.) cada una y el pago de una cuota especial por DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000, oo Bs.) como cuota correspondiente al 15/12/03. Que sin embargo, para el 15 de Diciembre de 2003, no fue firmado ningún contrato de opción a venta definitiva, tal como lo hacían llamar las partes en el contrato de venta a plazos firmado el 30 de Agosto de 2003. Que su representado se vio constreñido a firmar con Corporación CBR, C.A., en fecha 02 de Diciembre de 2003, un contrato de mandato, mediante el cual la mandataria (vendedora) se obligaba a gestionar en nombre y representación del mandante (comprador) todo lo concerniente para la adquisición del inmueble vendido. Que no obstante a este hecho, su mandante continuó cancelando las cuotas próximas a vencerse, según lo estipulado en el contrato de venta a plazos inicialmente pactado, de manera continua y reiterada y que así fue abonando a la cancelación total de dicho inmueble, presumiendo la buena fe de la Empresa. Que continuó cancelando hasta pagar la última cuota, la N° 12, que vencía el 30 de Agosto de 2004, por la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000, oo Bs.). Que cancelada en su totalidad la deuda adquirida por la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (17.000.000, oo Bs.), solo quedaba un saldo restante de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (25.000.000, oo Bs.) que debían ser cancelados a través de un crédito hipotecario. Que visto el atraso en la construcción de la vivienda, su poderdante decidió no tramitar dicho crédito hasta tanto no se encontrara en construcción el inmueble, más siguió realizando pagos sucesivos a Corporación CBR, C.A., por iniciativa propia aún cuando el contrato no lo estipulase, como abono a la cantidad de VEINTICINCO MILLONES DE BOLÍVARES (25.000.000, oo Bs.) que el debía tramitar ante una Institución Bancaria y de ese modo solicitar un préstamo bancario por menor cantidad. Que el 30 de Junio de 2005, su poderdante realizó el último pago por la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (1.000.000, oo Bs.), habiendo cancelado en resumen para la fecha, la cantidad de VEINTIDÓS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (22.500.000, oo Bs.), cuando en principio se pactó que le correspondía pagar DIECISIETE MILLONES DE BOLÍVARES (17.000.000, oo Bs.) y que para esa fecha no se había iniciado la construcción del inmueble. Que en varias ocasiones su representado se dirigió a la sede de la Empresa Vendedora a los fines de solicitar información referente a la construcción del inmueble, sin recibir respuesta satisfactoria, sino la promesa de que el inmueble estaría listo para finales del año 2005 y que solo se construyó la primera etapa de la urbanización, que comprende las casas enumeradas del 1 al 100 y que la casa N° 102, supuestamente correspondiente a su mandante a la fecha de interposición de la demanda no ha sido entregada. Que el documento suscrito por su representado en fecha 30 de Agosto de 2003, pese a la denominación de contrato de reservación que se le dio inicialmente, en realidad se trata de un contrato de venta a plazo, y que la promotora lo reconoce en la cláusula cuarta donde señala: “la promotora se compromete a entregar la parcela y la casa aquí vendida, totalmente terminada con los servicios de luz, agua, cloacas, drenajes, vialidad”. Que de ésta cláusula se evidencia que efectivamente le fue vendido a su cliente la parcela de terreno y el inmueble que el vendedor se obligaba a construir, bajo la forma de pagos a plazos para la compra de la misma. Que la figura de la venta a plazos se encuentra evidenciada en el contrato antes mencionado, ya que en su cláusula segunda señala el monto total de la venta que era de CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (42.0000.000, oo Bs.) y que luego expresamente se estableció que “serán cancelados por los aceptantes de la siguiente forma” desglosando los pagos de la forma expuesta. Que en esa misma cláusula segunda se señaló el pago de cuotas iguales, mensuales y consecutivas de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (600.000, oo Bs.), y que de allí se evidencia que estas corresponden al pago total del precio de la venta, en cuotas de vencimiento sucesivo, dejando claro que se está en presencia de un contrato de venta, específicamente de venta a plazos. Fundamentó su pretensión en los artículos 1.167 y 1.264 del Código Civil. Que por lo expuesto ocurre para demandar a Empresa Corporación CBR, C.A. para que cumpla con la obligación de entregar a su mandante el inmueble construido para el momento y signado con el N° 102, de la Urbanización Conjunto Residencial Altos de La Florida. Solicitó Medida Preventiva de Embargo sobre bienes muebles propiedad de la parte demandada y Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre bienes inmuebles propiedad de la parte demandada.
En fecha 16 de Enero de 2007, se admitió la demanda.
En fecha 17 de Enero de 2007, se negó el decretó Medidas Preventivas solicitada.
En fecha 10 de Octubre de 2007, la parte demandada presentó escrito de contestación de la demandada y en esa misma fecha, el Tribunal, mediante auto, dejó constancia que la parte demandada no dio contestación a la demanda ni por si ni por medio de apoderado, siendo el día 09/10/07 el último para hacerlo.
En fecha 31 de Octubre de 2007, ambas partes, presentaron escritos de pruebas.
En fecha 14 de Noviembre de 2007, se admitieron en cuanto a sustanciación se refiere, las pruebas promovidas por las partes intervinientes en la presente causa. Asimismo, se fijó el vigésimo quinto día de despacho siguiente a la fecha, a las 3:00 p.m., para practicar la inspección judicial promovida por ambas partes. Se ordenó oficiar al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, a los fines de que informare lo requerido por la parte actora en su escrito de pruebas. De igual manera, se ordenó intimar a la parte demandada para que compareciera por ante este Tribunal a las 9:30 a.m. del tercer día de despacho siguiente a que constare en autos su intimación para que exhibiera el documento señalado por la parte actora en el escrito de pruebas.
En fecha 08 de Enero de 2008, se practicó la inspección judicial promovida por ambas partes, dejando constancia el Tribunal que se observó un inmueble en cuya parte frontal se observa el N° 102 que presumiblemente corresponde al mismo número de parcela sobre la que se encuentra constituida una vivienda la cual se observa terminada. Que el inmueble está distribuido con sala con área anexa, cocina, comedor, una habitación principal con su baño y una habitación adicional además de otro baño, una puerta de metal que permite el acceso a la parte posterior del inmueble o patio, que a un costado del inmueble en la parte posterior se observa un área destinada para lavadero. Que la vivienda en referencia tiene techo de machihembrado en buen estado de conservación, así como los pisos de la casa con baldosas, las paredes frisadas aunque el Tribunal pudo apreciar en las dos habitaciones señaladas agrietamiento en el área de las paredes, que el inmueble carece de puertas salvo la referida en el particular anterior, que el inmueble está dotado de ventanas panorámicas, que los baños están recubiertos de baldosas pero que sin embargo no se pueden constatar las condiciones y estado de funcionamiento de las instalaciones de electricidad, aguas blancas y negras, y que el inmueble está totalmente desocupado, esto en cuanto a los particulares solicitados por la parte demandada. En cuanto a la inspección promovida por la parte actora, el Tribunal tuvo a la vista el plano de Parcelamiento del Conjunto Residencial Altos de La Florida del que se evidencia la ubicación particular de la parcela distinguida con el N° 102, de cuyas medidas y linderos dejó constancia el Tribunal, según el instrumento en referencia.
En fecha 15 de Febrero de 2008, se recibió Oficio del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción judicial del Estado Lara, informando que cursa por ante ese Juzgado, causa signada con el N° KP02-V-2003-1269, de Juicio de Cumplimiento de Contrato, seguido por el ciudadano Alcides Radame García Pérez contra la Sociedad Mercantil Corporación CBR, C.A.
En fecha 19 de Febrero de 2008, las partes presentaron escritos de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
Conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil:
Artículo 1.133:
El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
Artículo 1.159:
Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160:
Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.264:
Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos contractuales originalmente pactados.
La pretensión de la actora tiene por objeto lograr el cumplimiento del contrato objeto de la presente causa. Sin embargo, se observa que la parte demandada en la oportunidad procesal pertinente, no contestó la demanda, quedando así a su cargo, traer a los autos los elementos probatorios que considerare convenientes, a través de los que pudiere hecer la contraprueba de los hechos afirmados por la actora, pues de conformidad con las normas que regulan la distribución de la carga de la prueba, vale decir, los artículos 506 del Código de Procedimiento civil y 1.354 del Código Civil Venezolano, quedaba de cuenta de la demandada aportar los elementos necesarios para validar sus afirmaciones o desvirtuar lo alegado por la parte demandante.
Por su parte, la actora, produjo original del contrato suscrito entre las partes, al cual se le otorga todo el valor probatorio, por no haber sido impugnado ni desconocido por la parte contraria y donde este Juzgador observa, todo lo alegado por el accionante en su libelo de demanda, desprendiéndose del mismo la convención expresa de las partes del plazo de vencimiento de la reservación una vez llegada la fecha establecida en la cláusula quinta de dicho contrato, esto es, el Este Sentenciador observa que la parte actora arguye que la demandada hasta la fecha no le ha hecho entrega del bien inmueble en referencia, tal como lo suscribieron en el instrumento constituido por el contrato in comento.
Por ello, la parte actora al demandar el cumplimiento de la obligación de transferencia de dicho inmueble, demostró la existencia de la obligación al traer a los autos el contrato que los vincula.
Se observa que fueron traídos a los autos, por la parte actora, recibos de pago de las cantidades de dinero convenidas en el contrato, que pese a haber sido extendidos en forma privada, no fueron impugnados en modo alguno por la parte demandada, teniendo ésta la carga de haberlos impugnado.
De igual forma la representación judicial de la parte demandada, promovió prueba de Inspección Judicial, prueba esta que también fue promovida por la parte actora y de la que dejó constancia el Tribunal de las condiciones del inmueble y de que el mismo se encuentra desocupado. Sin embargo siendo una carga de la parte actora desvirtuar a través de las pruebas promovidas, lo alegado por la parte actora en el libelo de la demandada acompañado a su escrito de promoción probatoria, con dicha prueba no logra demostrar causas imputables al demandado o causas que la excusen por la no entrega del inmueble identificado plenamente en los autos.
En sentido de lo expuesto, el artículo 1.167 del Código Civil prevé lo siguiente:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.
A la letra de la norma antes transcrita, se tiene que la pretensión de resolución o cumplimiento de contrato tiene su fundamento legal en una misma norma, pero cuyos efectos jurídicos y condiciones de procedibilidad discrepan una de la otra; pero es el incumplimiento de una obligación contractual el supuesto fáctico que da nacimiento a ambas acciones.
Así pues, la pretensión de cumplimiento persigue como fin que la parte que dejó de observar su obligación, cumpla con la misma, bien sea conviniendo en hacerlo o que así lo ordene el Tribunal correspondiente.
Ahora bien, siendo el contrato ley entre las partes, el cual los obliga a cumplir lo expresado en ello y a las consecuencias que de él se deriven, según lo disponen los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil; es por lo que este Juzgador observa que la obligación reclamada emana de un documento, cuyo valor probatorio debe surtir plenos efectos en la presente
En consecuencia, debe concluirse que la actora no sólo satisfizo las obligaciones que estaban de su cargo dentro del plazo establecido en el instrumento suscrito, sino que incluso extendió su responsabilidad incluso llegando a pagar porciones del saldo deudor que, según el instrumento suscrito entre las contratantes, debía ser satisfecho a través de un crédito otorgado por una entidad financiera, puede colegirse que actuó diligentemente en la consecución de su obligación. Por ende, al traer a los autos los medios de prueba necesarios que obran en su beneficio de acuerdo a las reglas que regulan la distribución del onus probandi antes aludidas, como son el contrato suscrito entre las partes, así como los recibo de pago suscritos por la demandada a través de los que se evidencia la recepción por parte de ésta de las cantidades de dinero en ellos descrita, demostrativo del cumplimiento de las obligaciones de cargo de la actora por no haber sido desconocidos en modo alguno, y, por otra parte, al demostrar con la inspección judicial evacuada que el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento es requerido judicialmente efectivamente está construido, sin que haya mediado justa causa para que la demandada se rehúse a hacer la transferencia de la propiedad a la que originalmente se obligó, no puede este juzgador sino estimar como fundada en derecho la pretensión de la actora. ASI SE ESTABLECE.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por el ciudadano LUIS A. LANDER PEÑALVER, contra CORPORACION CBR C.A, ambos previamente identificados.
En consecuencia, dentro de los diez (10) días de despacho siguientes contados a partir de que quede definitivamente firme la presente decisión, deberá la demandada perdidosa proceder a otorgar el instrumento definitivo de venta sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno que tiene un área total de CIENTO SESENTA Y SIETE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA DECÍMETROS CUADRADOS (167,50 Mts2) y la casa sobre ella construida, situado en Altos de La Florida, La Piedad, Municipio Palavecino del Estado Lara y que según el instrumento acompañado a los autos sus linderos son: NORTE: en DIEZ METROS (10 Mts) con área verde; SUR: en DIEZ METROS (10 Mts) con calle Los Pinos; ESTE: en DIECISEIS METROS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS (16,75 Mts) con Parcela 103 y OESTE: en DIECISEIS METROS CON SETENTA Y CINCO DECÍMETROS (16,75 Mts) con Parcela 101, según Documento Protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Palavecino, Estado Lara, en fecha 15 de Septiembre de 1998, inscrito bajo el N° 38, folios 1 al 2, Tomo 20°, Protocolo 1°; advirtiéndosele además que dentro del período referido deberá la actora gananciosa consignar en autos el saldo deudor de su obligación, esto es, la cantidad DIECINUEVE MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (19.500.000,oo Bs.), equivalentes a DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (19.500,oo Bs.F.) cifra esta resultante de los VEINTIDOSMILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (22.500.000,oo Bs.), equivalentes a VEINTIDOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES FUERTES (22.500,oo Bs.F.), pagados a la parte demandada, según recibos de pago a su favor, sustraídos a los CUARENTA Y DOS MILLONES DE BOLÍVARES (42.000.000, oo Bs.) que debían ser cancelados; una vez hecho lo cual, sin que la demandada perdidosa hubiere observado la conducta descrita, el presente fallo servirá de título suficiente de propiedad del inmueble aludido, según la prescripción contenida en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida de acuerdo con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintiún (21) días del mes de Abril del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 11:30 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi