REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO RECURSANTE: RUNZAN HUNG WU, de nacionalidad China, comerciante, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. E-81.957.588, en su condición de Representante Legal de la sociedad mercantil COMERCIAL CITY CENTER C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 28/01/2005, anotado bajo el No. 65, Libro 265-A y de este domicilio, parte actora, asistido de la Abogada AMOHOS SELIDET GONZALEZ CLAVIJO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 115.512.- MOTIVO: RECURSO DE APELACIÓN contra la Sentencia Definitiva dictada por el JUZGADO DE MUNICIPIO, DEL MUNICIPIO JUAN JOSE MORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO (Expediente No. 1.088/08); en el juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano MANUEL ARADA DOS SANTOS MATEUS, de nacionalidad Portuguesa, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. E-81.195.376 y de este domicilio, en su carácter de Apoderado de la ciudadana ROSA ALICE DE JESUS DE MATEUS, asistido de la Abogada TATIANA DIAZ DELGADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 69.212.- EXPEDIENTE No: 16.263 SENTENCIA: DEFINITIVA (ALZADA) ANTECEDENTES Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada proveniente del Juzgado de Municipio, del Municipio Juan José Mora de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, contentivo del juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano el ciudadano MANUEL ARADA DOS SANTOS MATEUS, en su condición de Apoderado de la ciudadana ROSA ALICE DE JESUS DE MATEUS, asistido de la Abogada TATIANA DIAZ DELGADO, contra la sociedad mercantil COMERCIAL CITY CENTER C.A., representada por el ciudadano RUNZAN HUNG WU, asistido de la Abogada AMOHOS SELIDET GONZALEZ CLAVIJO, todos identificados en el encabezamiento de la presente decisión; por APELACIÓN que intentara la parte demandada de la Sentencia Definitiva dictada en fecha 01/04/2008 (F-68 al 71), proferida por el mencionado Tribunal de Municipio, en la causa que cursa en ese Despacho en el Expediente signado con el No. 1.088/08.- Previa Distribución en fecha 10/04/2008 (F- Vto., 75), le correspondió el conocimiento de la presente causa a este Despacho, dándosele entrada en fecha 11/04/2008 (F-76), fijándose en el mismo, lapso para dictar Sentencia de conformidad con lo establecido en el Artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.- Con informes de las partes, y cumplidas como se encuentran todas las etapas, trámites y procedimientos de Ley, declara válido el presente proceso y siendo la oportunidad legal de emitir la presente decisión, éste Juzgador lo hace de la siguiente manera: -I- DE LA SENTENCIA APELADA El A-quo en Sentencia apelada expuso: “(…)(…)que se demando el Desalojo de un inmueble (local comercial) ubicado en la calle San José de Morón, Municipio Juan José Mora, Morón, Estado Carabobo, plata baja del edificio Mónica, de conformidad con el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es decir, por la falta de pago de cánones de arrendamiento desde el mes de octubre de 2.007; en este orden de ideas corresponde a la parte acota demostrar la relación arrendaticia y así lo hizo, toda vez que con el libelo de demanda trajo a los autos contrato de arrendamiento suscrito entre su persona y Comercial City Center C.A, además de haber sido reconocida así expresamente en el acto de contestación a la demanda por el demandado de autos, por lo que tenemos como cierta la relación arrendaticia existente entre la parte actora ciudadano Manuel Arada Dos Santos en representación de la ciudadana Rosa Alice de Jesús de Mateus, así lo estima este Tribunal y valora dicha situación como una confesión judicial espontánea, de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil…” Prosigue señalando (…)(…)En el presente caso se evidencia del escrito de consignación presentado en el lapso de promoción de pruebas y cuyo expediente cursa por ante este Juzgado, que la consignación de los cánones de arrendamiento fueron efectuados en fecha 30 de enero de 2.008 y así fue afirmado en la contestación a la demanda y en el escrito de pruebas por el demandado de autos, lo que quiere decir, que dichos depósitos fueron hechos de manera extemporánea conforme al contenido de la norma mencionada, pues a todas luces después de vencido el lapso de quince (15) días del vencimiento de las pensiones. Así pues el pago debe hacerse en la oportunidad indicada en el contrato o dentro del término de la prórroga establecido en la ley, pues los pagos hechos antes o después del plazo señalado constituyen violación de la obligación de pagar la pensión arrendaticia. Y como quiera que el demandado aún cuando realizó la consignación no lo hizo conforme a lo previsto en el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por lo que es preciso admitir que incumplió el contrato de arrendamiento que tiene celebrado…(sic)Es bueno aclarar que en el caso que nos ocupa no es objeto de prueba la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre las partes, en virtud de que el demandante presentó como prueba de ello un contrato de arrendamiento que luego se convirtió en verbal y por otro lado el demandado así lo acepto expresamente en la contestación al fondo de la demanda, por lo que correspondía entonces al accionado probar el cumplimiento por su parte de la obligación reclamada, es decir, demostrar que conclusión de tener cierta lar elación jurídica que obliga al demandado, quien por su parte no probó el cumplimiento de sus obligaciones en consecuencia la presente acción debe prosperar y así se decide…” El A-quo finalmente concluye: “(…)(…)Estos hechos ciertos, para esta Juzgadora se encuentran respaldados por el contenido del escrito de contestación a la demanda…(sic)mediante el cual admite la relación arrendaticia y además haber efectuado la consignación de los cánones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2.007 y enero del presente año el día 30 de enero de 2.008, lo que coincide con la apertura del expediente de consignación, lo que es evidentemente extemporáneo conforme al artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y así se declara…” Con fundamento al pronunciamiento del A-quo parcialmente transcrita, en el Particular titulado DISPOSITIVA, el Juzgador de la Primera Instancia en la Sentencia bajo análisis, dispone y declara: “(…)(…)este JUZGADO DEL MUNICIPIO JUAN JOSE MORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, ADMINISTRANDO JUSTICIA, EN NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO, instaurara por ante este Tribunal, el ciudadano MANUEL ARADA DOS SANTOS, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ROSA ALICE DE JESÚS DE MATEUS, en contra de la Sociedad Mercantil COMERCIAL CITY CENTER C.A, representada por el ciudadano RUNZAN WU, suficientemente identificados en autos, en consecuencia se ordena la inmediata desocupación del inmueble arrendado por parte del demandado de autos. Se condena al demandado a pagar la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 12.000,oo) a razón de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 2.000,oo) por mensualidad vencida desde el mes de octubre del año 2.007 hasta la presente fecha, cuyo motivo compensará con la suma de los cánones consignados ante este Tribunal en expediente de consignación Nº 180/08 y las que se vencieran hasta la Entrega definitiva del inmueble arrendado…” LA PARTE APELANTE, MOTIVA SU APELACIÓN EN LA PRIMERA INSTANCIA EN LOS SIGUIENTES TÉRMINOS: Que en la Sentencia se expone el incumplimiento en el pago de su representada, siendo que la mora fue inducida astutamente por el actor, ya que quiso cancelar en todo momento pero la conducta evasiva del demandante lo indujo a no cancelar en su momento, buscando la asistencia legal de una abogada.- Que se tome en cuenta las pruebas consignadas, especialmente las marcadas con las letras “C”, “G”, “H” e “I”; la presentación de la demanda 14 días después de la consignación hecha por mi representada ante el Juzgado de Municipio en fecha 30/01/2008, siendo notificado el 06/02/2008; los recibos de pagos posteriores de los meses de Febrero y Marzo del 2.008 consignados por el Juzgado del Municipio Juan José Mora.- Que a sabiendas del derecho que tiene el demandante de disponer de su local, ya que un supermercado no es un negocio fácil de trasladar y su desocupación inmediata implica graves daños. DE LOS INFORMES EN ESTA ALZADA LA PARTE APELANTE ALEGA EN SU ESCRITO DE INFORMES: Que la Sentencia dictada por la Jueza del A-quo se basa en la aplicación del Artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desestimándose las pruebas aportadas en su defensa declarándolas inoficiosas, ya que las pruebas consignadas da fe de su buena actuación como arrendatario, en especial la marcada “C” que riela al folio 34, en la cual se expresa la voluntad clara y contundente del demandante de mantenerlo como su arrendatario.- Que esta prueba fue validada por el demandante al aceptar plenamente su contenido ya que en el momento de impugnarla no lo hizo, destacando que al enviarle el escrito de fecha 17/12/2007 el actor dejó de lado cualquier problema, aceptando ser un arrendatario cumplidor.- Que en dicha prueba se le hizo una oferta real, aumentando el canon de arrendamiento, que el contrato de arrendamiento se renovaría por seis meses mas, concediéndome una prórroga legal de otros 6 meses y, ofreciéndome la primera opción de venta sobre el inmueble.- LA PARTE DEMANDANTE EN SU ESCRITO DE INFORMES ALEGA: Invoca a su favor la extemporaneidad de las consignaciones efectuadas por la parte demandada, según expediente de consignaciones arrendaticias que cursa por ante el Juzgado del Municipio Juan José Mora del Estado Carabobo que se acompaña en copia simple marcada con la letra “A”.- Ratifican e invoca el principio jurídico “de que nadie puede alegar en su defensa su propia torpeza”; ratificando en todas y cada una de sus partes la Sentencia dictada por el Tribunal A-quo, por cuanto es un hecho notorio confesado por la demandada que se encuentran en situación de insolvencia que encuadra dentro de las previsiones del Artículo 34, ordinal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; finalmente solicita se condene en costas y se ordene la inmediata desocupación del inmueble.- FUNDAMENTOS DE LA DECISIÓN Trabada la litis en los términos expuestos, este Tribunal observa: -I- En demanda como la presente, siempre es conveniente determinar con precisión la existencia de los requisitos que exige el Artículo 34 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en concreto son: 1-) La existencia de una relación arrendaticia –verbal o escrita- a tiempo indeterminado y; 2-) La existencia de la causal invocada.- Este comentario lo trae a colación este Juzgador, por cuanto que en relación al primer requisito enunciado, es decir, la relación arrendaticia verbal o escrita a tiempo indeterminado, existe una evidente confusión, que aún cuando no fue argumentada por la parte apelante, no obstante tiene el deber este Juzgador de aclarar al respecto.- En el caso de autos, la Juzgadora de la Primera Instancia señala, “que no es objeto de prueba la existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado entre las partes, en virtud de que el demandante presentó como prueba de ello un contrato de arrendamiento que luego se convirtió en verbal, y por otro lado el demandado así lo aceptó expresamente en la contestación al fondo de la demanda”.- Resulta esta afirmación no consono con lo que se desprende de autos y con la realidad legal vigente en el País.- En efecto, no podría nunca hablarse que una relación arrendaticia escrita, entre las mismas partes, sobre un mismo objeto o inmueble, entre otras cláusulas regulatorias de la relación, pase de ser escrita a ser verbal; esto sería una negación de las normas legales contenidas en los Artículos 1.599 y 1.600 del Código Civil, normas estas que regulan la existencia de los Contratos que se pactan a tiempo determinado, que por su misma naturaleza tienen que ser por escrito y que implica la presunción de renovación cuando una vez expirado el tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada.- Que es lo que ha ocurrido en el presente caso.- Ese contrato que riela a los folios 17 al 19, es el contrato que evidencia la existencia de la relación arrendaticia de marras, que comenzó con un término fijo el 01 de Enero de 2.006 hasta el 01 de Enero de 2.007, pero, que al quedarse el inquilino en el inmueble con los restantes meses y haberlo consentido así el propietario arrendador, lo que ocurrió fue el nacimiento de la presunción de renovación establecida en el Artículo 1.600 del Código Civil, convirtiéndose la relación arrendaticia que existía entre las partes mediante contrato escrito y a un término fijo, en una relación arrendaticia entre las partes mediante contrato escrito y a un tiempo indeterminado.- De la misma forma y como colorario de lo inmediato anteriormente concluido, esa misma intención se desprende de la comunicación que riela al folio 34 donde se hablan de prórrogas y de renovación de contrato, lo que patentiza que se estaban refiriendo a los contratos que ya existían, como el de marras, pues, no puede prorrogarse ni renovarse algo que no existe; siendo que de igual manera es lo que señala en su contestación la parte demandada, cuando refiere dicha comunicación como la decisión del arrendador-demandante de aumentar en forma unilateral el canon de arrendamiento y de prorrogar dicho contrato.- Con estas líneas quiere dejar claro este Juzgador, que ciertamente se evidencia el cumplimiento del requisito que existe el Artículo 34 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que esta no consiste, como lo señaló la A-quo, en una relación arrendaticia escrita que luego se convirtió en verbal, sino que la misma sigue siendo una relación arrendaticia escrita a tiempo fijo y que al darse las circunstancias en el Artículo 1.600 del Código Civil, esta se convirtió en una relación arrendaticia escrita a tiempo indeterminado Y; ASÍ SE DECIDE.- -II- El Segundo de los requisitos que exige la procedencia de la presente acción, es que se constate la existencia de cualquiera una de las causales establecidas en el Artículo 34 del Decreto con Valor, Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Al efecto, la parte demandante en el presente asunto demanda el Desalojo fundamentando su acción en el literal “a” del Artículo 34, es decir, que el arrendatario ha dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas, contadas estas a partir de los meses de Octubre y Noviembre del año 2.007 en lo adelante.- A contrario de lo expuesto por el querellante, la demandada se excepciona señalando su solvencia aduciendo que para la fecha de interposición de la demanda (14/02/2008) ya había consignado ante el Tribunal de la causa y en fecha 30/01/2008 los cánones correspondientes a dichos meses (Octubre y Noviembre de 2.007), siendo notificado el demandante en fecha 06/02/2008.- Ahora bien, al negar este Tribunal argumentos como el establecido en la contestación de la demanda, y referidos a la conductas evasivas del arrendatario de no recibir los pagos de los cánones correspondientes; se debe señalar que el legislador ciertamente, para resguardar los derechos de los arrendatarios en el Artículo 51 del Decreto en comento, establece la posibilidad voluntaria de consignar los mismos por ante el Tribunal de Municipio dentro de los 15 días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad respectiva.- Vale decir, el mes de Octubre del año 2.007, ha debido ser cancelado el 05/11/2007, ó, consignado en caso de negativa ante el Tribunal competente a mas tardar el 20/11/2007; el mes de Noviembre de 2.007, ha debido ser cancelado el 05/12/2007, ó, consignado en caso de negativa ante el Tribunal competente a mas tardar el 20/12/2007; el mes de Diciembre de 2.007, ha debido ser cancelado el 05/01/2008, ó, consignado en caso de negativa ante el Tribunal competente a mas tardar el 20/01/2008, y así sucesivamente, aproximadamente, en los meses subsiguientes.- En su contestación, espontáneamente el demandado expone, que consignó el 30 de Enero de 2008 por ante el Tribunal competente los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.007 y Enero de 2.008; evidenciándose una mora o atraso en el pago de los cánones de arrendamiento del mes de Octubre de 2.007 consistente en dos (2) meses y diez (10) días, aproximadamente, en relación a la fecha de su debida consignación (20/11/2007); del mes de Noviembre de 2.007 consistente en un (1) mes y diez (10) días, aproximadamente, en relación a la fecha de su debida consignación (20/12/2007); lo cual se traduce en el aserto establecido por la Juzgadora de la Primera Instancia, al considerar como extemporánea la consignación hecha y, en consecuencia, a juicio de este Juzgador cumplida así la causal contenida en el literal “a” del Artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Y; ASÍ SE DECIDE.- DISPOSITIVA Por todo lo anteriormente expuesto, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el ciudadano RUNZAN HUNG WU, en su condición de Representante de la sociedad mercantil COMERCIAL CITY CENTER C.A., asistido de la Abogada AMOHOS SELIDET GONZALEZ CLAVIJO, contra la Sentencia Definitiva proferida por el JUZGADO DE MUNICIPIO, DEL MUNICIPIO JUAN JOSE MORA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO (Expediente No. 1.088/08), dictada en fecha 01 de Abril de 2.008; en el juicio que por DESALOJO incoara el ciudadano MANUEL ARADA DOS SANTOS MATEUS, en su condición de Apoderado de la ciudadana ROSA ALICE DE JESUS DE MATEUS, asistido de la Abogada TATIANA DIAZ DELGADO, todos identificados en el encabezamiento de la presente decisión.- SEGUNDO: SE MODIFICADA LA SENTENCIA apelada en los términos aquí expuestos.- TERCERO: Se declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano MANUEL ARADA DOS SANTOS MATEUS, en su carácter de Apoderado de la ciudadana ROSA ALICE DE JESUS DE MATEUS, asistido de la Abogada TATIANA DIAZ DELGADO, contra la sociedad mercantil COMERCIAL CITY CENTER C.A., representada por el ciudadano RUNZAN HUNG WU, asistido de la Abogada AMOHOS SELIDET GONZALEZ CLAVIJO, todos identificados Y; ASI SE DECIDE.- CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.- Remítase el presente expediente a su Tribunal de origen en su debida oportunidad.- Publíquese y Déjese copia.- Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Puerto Cabello, a los Veintinueve (29) días del mes de Abril del año Dos Mil Ocho (2.008).- Años: 197° de la Independencia y 149° de la Federación.- El Juez Titular, Dr. RAFAEL EDUARDO PADRON HERNANDEZ La Secretaria, Abog. MERCEDES MEZONES En la misma fecha, siendo las 03:20 de la tarde, se dictó y publicó la anterior decisión.- Se expidió copia certificada para el archivo.- La Secretaria, Abog. MERCEDES MEZONES EXPEDIENTE EN ALZADA No. 16.263 REPH/Marisol.