TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SEXTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS

PARTE ACTORA: ADMINISTRADORA YURUARY, C.A, sociedad mercantil inscrita en el Registro Mercantil II de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 9 de agosto de 1977, bajo el No. 67, Tomo 97.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: WILLIAM LÓPEZ LINAREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 10.132.
PARTE DEMANDADA: ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 796.898 y 4.170.430, respectivamente.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA por la abogada en ejercicio NANCY MAWAD, en su carácter de defensora judicial designada; y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, por la abogada LILI ZUTA PEREDA, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 18.882 y 84.576, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO - APELACIÓN
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 15.728

Corresponde a este tribunal conocer el recurso ordinario de apelación interpuesto por la abogada LILI ZUTA PEREDA, en su carácter de apoderada judicial de la parte co-demandada, ciudadana GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, parte demandada en la presente causa contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de mayo de 2008, la cual fue oída en ambos efectos, que declaró procedente la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento planteada por la parte demandante. El presente expediente es recibido el 10 de junio de 2008, mediante sistema de distribución correspondiéndole su conocimiento, y por auto de fecha 18 de junio de 2008, se fijó el 10° día de despacho siguiente para decidir.

ANTECEDENTES

Comenzó la presente causa con la introducción de la demanda ante el tribunal distribuidor de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, correspondiendo su conocimiento al Juzgado Tercero de Municipio, por parte de la empresa ADMINISTRADORA YURUARY, C.A, contra las ciudadanas ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, para plantear en su contra pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento, debido al presunto incumplimiento. Afirma en su libelo: “Consta de contrato de arrendamiento que produzco y opongo… que el 15 de septiembre de 1976, Administradora Unión C.A., celebró con Isabel María Garrido Saavedra y Gloria Elizabeth Gordon Goldenberg… un contrato por el cual le di en arrendamiento un inmueble constituido por el apartamento Pent House número 2 del edificio Residencias Marfin, ubicado de Rosario a Cristo. Avenida Fuerzas Armadas. Caracas. Municipio Libertador, contrato este del cual mi representada es cesionaria de los derechos y acciones inherentes a el (sic) arrendador. Consta de las cláusulas: tercera, cuarta y vigésima del contrato de arrendamiento producido y opuesto lo siguiente: Tercera: “•… El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contados a partir de esta fecha; mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración… Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por las modalidades que se regulan el plazo de duración o término del mismo” Cuarta: “Al terminar el presente contrato, por cualquier causa que sea, El inquilino se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo reciben en este acto…” Vigésima: “Para todos los efectos del presente contrato, sus derivados y consecuencias se elige como domicilio especial en la ciudad de Caracas… Consta de notificación que produzco y opongo… practicada por el Juzgado Décimo quinto de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el día 27 de octubre de 2003, que mi representada notificó a: Isabel María Garrido Saavedra y Gloria Elizabeth Gordon Goldenberg, su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento que tenía suscrito por el apartamento… a partir de su vencimiento el cual se operaría el día 15 de septiembre de 2004, por lo tanto deberían entregar a mi representada en la citada fecha el inmueble ya identificado totalmente desocupado en las mismas condiciones en que lo recibió. Asimismo, le notificó que tenían derecho a la prórroga establecida en el artículo: 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si no estuviesen incursos en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Ahora bien, ciudadana Juez, es el caso que la prórroga a que tenían derecho: Isabel María Garrido Saavedra y Gloria Elizabeth Gordon Goldenberg, ya identificadas, era de tres (3) años a contar del día: 15 de septiembre de 2004 y en base a la notificación de no prórroga producida… la relación arrendaticia entre mi representada y las expresadas ciudadana Isabel María Garrido Saavedra y Gloria Elizabeth Gordon Goldenberg se le ha vencido el término contractual; y el lapso de la prórroga legal, venció el día: 15 de septiembre de 2007 de conformidad con lo previsto en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que en base al contrato producido y opuesto, la relación contractual comenzó el día: 15 de septiembre de 1976 y estas asimismo, han incumplido obligaciones contractuales como es el entregar el inmueble a mi representada; de conformidad con el artículo: 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en nombre de mi representada, en su carácter de arrendador, procedo a demandar, como en efecto demando a: Isabel María Garrido Saavedra y Gloria Elizabeth Gordon Goldenberg, ya identificadas, en su carácter de inquilinos para que convengan o en su defecto sean condenados por el Tribunal: En el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, ya identificado a mi representada en el mismo buen estado de aseo y conservación en que lo recibieron”. Estima su demanda en la cantidad de cuatro millones de bolívares (Bs. 4.000.000,00).

Admitida la demanda en fecha 5 de abril de 2007. Infructuosos los trámites tendientes a lograr la citación personal de los demandados, se procedió de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. En fecha 13 de marzo de 2008, compareció la representación de la codemandada LILI ZUTA PEREDA, para darse por citada y consignar escrito de contestación a la demanda. Mediante auto dictado en fecha 31 de marzo de 2008, se designó defensor judicial de la ciudadana ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA, a la abogada NANCY MAWAD. La defensora fue notificada, aceptó el cargo y se juramentó. Emplazada para dar contestación a la demanda, compareció en fecha 6 de mayo de 2008, a los efectos de dar contestación a la demanda, negando en términos genéricos la pretensión de la actora, y afirmando su imposibilidad de conocer los hechos de la controversia. En la misma fecha la codemandada LILI ZUTA PEREDA, volvió a consignar escrito de contestación a la demanda. En dicho escrito admite como cierto que en fecha 15 de septiembre de 1976, la Administradora Unión C.A., celebró contrato de arrendamiento con las demandantes sobre el inmueble identificado: Niega que haya sido notificada judicialmente de la no prorroga del contrato. Que no es cierto que la prórroga haya sido de tres (3) años, contado a partir del 15 de septiembre de 2004. Impugna el acta judicial mediante el cual el Juzgado Décimo de Municipio le notificó la no prorroga “por lo que estas resultas carecen de legitimidad, porque se ha infringido la ley y no se ajusta a derecho, ni al debido proceso…”. Afirma que dicha notificación es nula de nulidad absoluta. Rechaza la estimación de la demanda. Alega la falta de cualidad para accionar, en virtud que la demandantes no tienen derecho. Invoca las disposiciones normativas contenidas en los artículos 26 y 49 de la Constitución.

Estando en la oportunidad para decidir, en fecha 30 de mayo de 2008 el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró con lugar la demanda. En fecha 4 de junio de 2008 comparece ante el a quo la representación judicial de la parte codemandada para apelar de la decisión dictada en fecha 30 de mayo de 2008. Corresponde a esta alzada conocer el recurso ordinario de apelación interpuesto.

DE LA ESTIMACIÓN DE LA DEMANDA

Señaló la parte co-demandada en su contestación: “No es cierto y por ello expresamente niego y rechazo, que la presente acción sea por la cantidad de cuatro mil bolívares (Bs. 4.000,00), por cuanto lo cierto es que la demanda es improcedente” (destacado nuestro). Establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil: “Cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará. El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capitulo previo en la sentencia definitiva…Omissis…”. En el caso de especie se impugna la estimación de la cuantía de manera general. No señaló la parte co-demandada si su impugnación se debía a que la estimación fue exagerada o insuficiente. En este orden, el tribunal debe dejar establecido que la impugnación de la cuantía, como cualquier acto alegatorio, comporta una carga argumentativa para quien la invoca. No basta, entonces, rechazar o impugnar la cuantía; es necesario manifestar el motivo, es decir, su insuficiencia o exageración y señalar también el monto sugerido por el impugnante. Lo anterior no es más que la aplicación del principio que informa al procedimiento civil, a saber, el principio dispositivo, establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, así: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”. Así las cosas, al no haber la parte co-demandada argumentado suficientemente los motivos por los cuales impugna la estimación de la demanda, no puede el tribunal suplir la defensa en cuestión, pues sería una abierta contravención al principio de igualdad procesal garantizado legalmente en el artículo 15 del Código de Procedimiento Civil y constitucionalmente en el artículo 26. En consecuencia se declara improcedente la impugnación a la estimación de la demanda y así se declara.

DE LA FALTA DE CUALIDAD

Establece el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil: “…Omissis… Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá hacer valer este la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio… Omissis…”. Ha dicho nuestra conspicua doctrina, a saber, Luís LORETO, que “La cualidad expresa un modo de ser del derecho de acción; denota la relación en que se encuentran uno o más sujetos con la acción intentada; indica el lado subjetivo de la acción. Se trata, como he dejado apuntado, de una relación de identidad lógica entre la persona del actor y la persona a quien la ley concede la acción (cualidad activa); y de la persona del demandado, con la persona contra quien la acción es concedida (cualidad pasiva). En el primer caso, la cualidad no es un derecho, ni el título de un derecho, sino que expresa una idea de pura relación; el segundo, no es una obligación, ni el título de una obligación, sino que expresa igualmente una idea de pura relación, y nada más…” (Cfr. LORETO, Luís. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad). La cualidad o legitimación ad causam es definida por Eduardo COUTURE en su Vocabulario Jurídico como: “La condición jurídica en que se halla una persona con relación al derecho que invoca en juicio, ya sea en razón de su titularidad o de otras circunstancias que justifican su pretensión”. Así, la cualidad o legitimación a la causa, está referida a la identidad lógica, en palabras de LORETO, que existe entre un sujeto que se postula titular de cierta situación jurídica y aquel que establece la norma de manera indefinida en el tiempo y espacio, y con carácter general (posición activa o pasiva dentro de la estructura de la norma).

La parte co-demandada ciudadana MARÍA LUCÍA FERNANDEZ NUÑEZ, alegó en su contestación: “Es el caso ciudadano Juez, que nos encontramos ante un juicio por “cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga”, donde opongo a la actora su manifiesta falta de cualidad para accionar en contra de mi representada en la forma como lo hace, por no tener derecho de acción que exige la Ley, donde podemos darnos cuenta que la pretensión es realmente desalojarla del inmueble que ocupa mi representada desde TREINTA Y UN AÑOS, por lo que no puede proceder tal solicitud, por lo que resultaría anticonstitucional, que de manera EQUIVOCADA Y DE MALA FE la parte actora pretende sorprender la buena fe de este tribunal, no niego que sea accionable o demandable, pero siempre y cuando la acción sea ejercida siguiendo el procedimiento establecido de conformidad con las leyes, considero sin temor a equivocarme, que han quedado suficientemente esbozados los argumentos que sustentan la tesis de improcedencia e inadmisibilidad de la acción interpuesta por la demandante…”. Al respecto considera el tribunal que la defensa en cuestión de ninguna manera se relaciona con la falta de cualidad como ha sido definida por esta instancia precedentemente; son argumentos de fondo que no guardan relación con la defensa perentoria de falta de cualidad, que se refiere como se dijo a la necesaria de identidad lógica entre los sujetos procesales y los sujetos materiales que postula la norma en abstracto. En consecuencia se declara sin lugar la excepción de falta de cualidad. ASÍ SE DECLARA. En otro sentido, el tribunal no encuentra motivo para estimar que la pretensión planteada deba ser declarada inadmisible, pues no hay vicio tal que provoque dicha circunstancia. En todo caso, fue carga de la parte demandada destacar las correspondientes defensas previas en contra de pretensión actora, cuestión que no se verificó. En consecuencia se declara improcedente la denuncia. ASÍ SE ESTABLECE.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

El contrato, según dispone el artículo 1.133 del Código Civil: “Es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”, esta manifestación de voluntad es creadora de efectos jurídicos entre las partes contratantes, efectos a los que la ley atribuye fuerza de ley según el artículo 1.159 eiusdem. El contrato de arrendamiento en los términos establecidos en el artículo 1.579 ibídem: “Es un contrato por medio del cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o “inmueble”, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquélla”. En este sentido el arrendamiento, dentro de la clasificación de los contratos es consensual, bilateral y oneroso, para lo cual le es aplicable, como es el caso que nos ocupa, la disposición establecida en el articulo 1.167 del Código Civil que reza: “En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

En el presente caso, se ejerce una acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado, motivada por el incumplimiento de la parte demandada (arrendataria) de entregar el bien arrendado, tras haberse agotado el lapso que concede la ley de prorroga (prorroga legal). Por su parte, entre las defensas opuestas por la parte demandada, figura aquella según la cual, en la relación contractual que nos ocupa no se ha vencido la prorroga legal todavía, en virtud que no se ha realizado legalmente la notificación de la culminación del contrato de conformidad con las cláusulas de ésta. No es un hecho controvertido la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, por lo tanto es un hecho fuera de debate la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 15 de septiembre de 1976, por ADMINISTRADORA UNIÓN C.A., y cedido a ADMINISTRADORA YURUARY C.A., con ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, sobre un inmueble constituido por el apartamento Pent House número 2 del edificio Residencias Marfin, ubicado de Rosario a Cristo. Avenida Fuerzas Armadas. Caracas. Municipio Libertador. Y así se declara. Asimismo de los folios 8 al 9, se evidencia instrumento privado que documentó el referido contrato fechado 15 de septiembre de 1976, el cual se valora en todo su mérito de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y así se declara.

La cláusula tercera del contrato es del tenor siguiente: “•… El plazo de duración del presente contrato será de un (01) año fijo, contados a partir de esta fecha; mas si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración… Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se regirán por la modalidades que se regulan el plazo de duración o término del mismo”. Pues bien, se observa de esta cláusula que las partes fijaron una prorroga convencional de su contrato; prorroga que según su inteligencia indica la posibilidad de prorrogas sucesivas indefinidas. Esto es, la cláusula no se limita a establecer que se trata de una sola prorroga, sino que deja abierta la posibilidad de interpretar que la intención fue estipular una sucesión de prorrogas siempre y cuando se dieran las condiciones que la misma cláusula establece. Se evidencia esta afirmación cuando las partes estipularon en su contrato: “…si al vencimiento del término fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo, o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente, y de pleno derecho, por un término igual al que se establece como plazo inicial de duración…”. Se dejó pues abierta la posibilidad de verificar prorrogas varias y sucesivas, dependiendo de la actitud de cualquiera de las partes (dar aviso al vencimiento del plazo fijo o de cualquiera de las prórrogas, su deseo de no resolverlo). El tribunal puntualiza de conformidad con el único aparte del artículo 12 el Código de Procedimiento Civil, que reza: “…en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito de las y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe…”, que la intención de las partes al estipular la cláusula que nos ocupa, fue crear la posibilidad de que se produjeran prorrogas sucesivas con el mismo plazo del contrato de arrendamiento celebrado y así se declara.

Ahora bien, las demandantes alegan que notificaron judicialmente su intención de no prorrogar el contrato. A tales efectos consignaron solicitud de notificación judicial Nº 030162 presentada por la empresa ADMINISTRADORA YURUARY C.A., y sustanciada ante el Juzgado Décimo de Municipio de esta Circunscripción Judicial, inserta a los folios 10 al 23, ambos inclusive, la cual una vez admitida, fue llevada a efecto según acta levantada en fecha 27 de octubre de 2003, la cual es el del tenor siguiente: “… se trasladó y constituyó el tribunal en la siguiente dirección: Pent House, número 2, del edificio residencias “Marfin”, situado de Rosario a Cristo, avenida Fuerzas Armadas, Caracas, Municipio Libertador… Primero: Que la administradora Yuruary, C.A., es cesionaria de los derechos y acciones a el (sic) arrendador del contrato de arrendamiento que tiene originalmente suscrito con administradora unión C.A., por el inmueble constituido por el apartamento: Pent House número 2, del edificio Residencias “Marfin”, ubicado de Rosario a Cristo, avenida Fuerzas Armadas, Caracas, Municipio Libertador. Segundo: que el contrato de arrendamiento referido, no les será prorrogado a partir de su vencimiento, el cual se operará el día 15 de septiembre de 2004, fecha en la cual deberán entregar a mi representada el expresado inmueble, completamente desocupado y en buen estado de aseo y conservación en que lo recibieron. Tercero: que llegado el día de vencimiento del expresado contrato, tendrán derecho a la prorroga establecida en el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, si no estuviesen incursos en el incumplimiento de sus obligaciones legales y contractuales. En este estado se deja constancia que se procedió a imponer de la misión del tribunal a un ciudadano que dijo ser arrendatario de una habitación de las tres que componen el referido inmueble, quien se negó a su vez a dar mayor información al tribunal con respecto a su nombre y cédula de identidad, procediendo en consecuencia el tribunal a describir el mismo: persona de contextura gruesa, de aproximadamente un metro setena y cuatro centímetros, de cabellos largos y de bigote…”. El tribunal valora este documento en todo su mérito de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

Con relación a la impugnación de esta prueba que hace la co-demandada, fundamentándose en la violación del derecho a la defensa y el debido proceso, en virtud que no se encontró presente el solicitante y que además no se identifica al sujeto que la recibió; el tribunal estima que la actuación del tribunal llevada al efecto tiene plena validez y que la misma no afecta el derecho a la defensa o debido proceso de las demandadas; el hecho que en el acta sólo consten la firma del juez y del secretario, no disminuye la posibilidad de defensa de las arrendatarias, y en todo caso, quien podría verse afectado por dicha circunstancias es el solicitante, más sin embargo, tal alegato no es sostenido; por el contrario, los actores hacen valerla, lo cual es suficiente para admitir su validez. Asimismo, como lo dijera el a quo, la actuación en cuestión es emanada de un funcionario competente para dar fe pública, por lo que se presume que la actuación en cuestión tiene plena validez, salvo prueba en contrario, que no consta en autos; la parte demandada invocó la violación de las normas relativas al emplazamiento que prevé el Código de Procedimiento Civil en los artículos 215 y siguientes, al respecto observa el tribunal que las violaciones denunciadas en el caso de notificaciones judiciales extralitem no aplican de manera alguna, pues tales normas se aplican a procedimientos judiciales contenciosos, y no a notificaciones judiciales extralitem. Por otro lado, respecto a la falta de identificación de quien recibiera la notificación, estima el tribunal como lo hizo el a quo, que basta que la misma se recibida por un sujeto, pues sería peregrino exigir como requisito sine qua non para su validez la identificación plena de quien la reciba y así se declara. A mayor abundamiento, el tribunal acoge el criterio jurisprudencial citado por la recurrida, en este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 14 de Diciembre de 2006, con ponencia del Magistrado Pedro Rondón Haaz, en un caso en el cual se discutía un asunto similar al analizado, a saber:

“… en relación con la problemática que surgió con la verificación de la notificación del desahucio, la Sala observa que la arrendataria negó la existencia de la notificación de la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, por cuanto esa información la contenía un telegrama que ella no recibió personalmente, circunstancia que fue estimada por el Juzgado de primera instancia, razón por la cual consideró que no se había efectuado el desahucio. En cambio, el juez de alzada del juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento, consideró válidamente practicado el desahucio, pues el telegrama cumplía con los extremos que preceptúa el artículo 1.375 del Código Civil. Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera verificado el desahucio o debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.”. (…). En el caso de autos, no existe duda de que el telegrama que la arrendadora envió a la arrendataria con el propósito de informarle acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento que habían suscrito, se entregó en el inmueble que constituye el objeto del contrato, con lo cual coherente con el artículo 1.137 in fine del Código Civil, se presume que esa decisión del arrendador era de su conocimiento. El criterio del tribunal de primera instancia del juicio que motivó el amparo de autos, de que el telegrama que informaba la voluntad del arrendador de no prorrogar el contrato de arrendamiento no era válido, puesto que no había sido recibido personalmente por la arrendataria, causaría una distorsión indeseable en el equilibrio que debe impera en todo contrato de arrendamiento, donde ambas partes tiene obligaciones y deberes que cumplir. La simple consideración de que a falta de recepción personal por la parte arrendataria del desahucio, el mismo se tiene como no realizado, a pesar de que se hubiere hecho en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, daría lugar a una práctica insana por parte de los arrendatarios de no recibir ninguna comunicación que provenga de los arrendadores con el único objetivo de la evasión de cualquier notificación que implique el conocimiento de un hecho que provoque un efecto jurídico determinado. (…)”. (Negrillas del Tribunal).”.

Así pues, el hecho de que la arrendataria no hubiese recibido personalmente la notificación de estudio no la vicia de nulidad, pues la misma fue recibida por un sujeto descrito por el tribunal al momento de llevar a efecto a la notificación. Por lo tanto el tribunal otorga plena validez a la notificación de estudio. En consecuencia, las arrendatarias desde el 27 de octubre de 2003, estaban al tanto que el contrato vencería en fecha 15 de septiembre de 2004. ASÍ SE DECLARA.

Visto lo anterior, es menester determinar cuándo venció la prorroga legal. El contrato fue suscrito en fecha 15 de septiembre de 1976 y culminó como se destacó en fecha 15 de septiembre de 2004. Tuvo una duración de veinte ocho (28) años y así se declara. En este sentido, el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: … Omissis… d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años… Omissis…”. En atención a esta norma, correspondió una prorroga legal de tres (3) años. De manera que la misma venció el 15 de septiembre de 2007 y así se declara.

A partir de esta fecha las arrendatarias estaban en la obligación de entregar el inmueble, de conformidad con el artículo 1.594 del Código Civil: “El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió de conformidad con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor”, en concordancia con el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que reza: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello”, y adminiculada con la cláusula tercera referida coordinada con la cuarta que reza: “Al terminar el presente contrato, por cualquier causa que sea, El inquilino se obliga a entregar el inmueble debidamente desocupado en las mismas buenas condiciones y buen estado de mantenimiento en que lo reciben en este acto…” Con base a las consideraciones precedentes, esta alzada estima procedente la pretensión de cumplimiento de contrato planteada y así se decide.

A los folios 60 al 61, 67 al 68 y 100 al 101, se evidencian copias simples del contrato de arrendamiento celebrado. Al respecto el tribunal estima que las mismas son inútiles, pues la existencia del contrato no es un hecho controvertido, y en todo caso, el original del contrato fue ya analizado por este tribunal en la oportunidad que se refirió supra y así se declara. La misma consideración debe hacerse respecto de los documentos insertos a los folios 62, 69 y 102, relativos al acta que levantó el tribunal de municipio en el momento de llevar a efecto la notificación judicial que se ha referido en este fallo, por lo tanto se declara su inutilidad y así se declara.

Con base en las consideraciones precedentes, esta alzada considera que la sentencia dictada por el tribunal a quo se encuentra ajustada en cuanto a sus consideraciones y a los efectos jurídicos que la misma conlleva, por lo tanto resulta improcedente el recurso ordinario de apelación intentado. Luego, se declara con lugar la pretensión de cumplimiento de contrato de arrendamiento planteada por la empresa ADMINISTRADORA YURUARY C.A., contra las ciudadanas ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, ordenándose la entrega del inmueble y así se decide.

DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, actuando como tribunal de alzada, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR el recurso ordinario de apelación interpuesto por la abogada LILI ZUTA PEREDA, en su carácter de apoderada judicial de la parte co-demandada, ciudadana GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, parte demandada en la presente causa contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de mayo de 2008. Se CONFIRMA la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas en fecha 30 de mayo de 2008, en el juicio que por cumplimiento de contrato de arrendamiento siguió la empresa ADMINISTRADORA YURUARY C.A., contra las ciudadanas ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG. Se declara CON LUGAR la pretensión que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpusiera la empresa ADMINISTRADORA YURUARY, C.A., contra las ciudadanas ISABEL MARÍA GARRIDO SAAVEDRA y GLORIA ELIZABETH GORDON GOLDENBERG, todos identificados en el presente fallo. En consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la actora el inmueble dado en arrendamiento constituido por un apartamento Pent House distinguido con el No. 2, edificio “MARFIN”, situado de Rosario a Cristo, avenida Fuerzas Armadas, Municipio Libertador, Caracas.
De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Sexto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas, a los seis (6) de agosto de dos mil ocho (2008). Años 198° de la Independencia y 149 ° de la Federación.
EL JUEZ,

HUMBERTO J. ANGRISANO SILVA
EL SECRETARIO,

HECTOR VILLASMIL
En la misma fecha se publicó y registró la anterior sentencia, siendo las __________.m.
LA SECRETARIA
HJAS/LGG/jigc.
EXP. Nº 15.728