REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, catorce de agosto de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO : KP02-V-2007-004499
Exp. 13262 / Resolución de Contrato de Compra-Venta
Se dio inicio a la presente causa el día 1° de noviembre de 2007 mediante auto de admisión del libelo de demanda interpuesto por la ciudadana GLADYS TEODORA LOZADA LOPEZ quien es venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 4.376.723, asistida por el abogado Francisco A. Wohnsiedler, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 30.320, en contra de la ciudadana BEATRIZ JOSEFINA GOMEZ SILVA, igualmente venezolana, de mayor edad, titular de la cédula de identidad N° 15.057.432 y de este domicilio. Admitida la demanda, se emplazó a la demandada de autos para que compareciera a dar contestación a la demanda dentro de los veinte días de despacho siguientes a que constare en autos su citación, librándose compulsa el 08-11-07. En fecha 08-01-08 consignó el Alguacil del Tribunal recibo de citación debidamente firmado por la demandada, quien compareció a dar contestación el día 15-02-08, asistida por las abogadas Milagros Medina y Martha Mathos, inscritas en el I.P.S.A. bajo los N° 90.488 y 102.203 respectivamente; a quienes le confirió poder apud acta en fecha 29-02-08. Así mismo la demandante en fecha 11-03-08 otorgó poder apud acta a los abogados Ada de Bianco y Francisco Wohnsiedler inscrita la primera en el I.P.S.A. bajo el nº 56.238. Abierta la causa a pruebas ambas partes promovieron las suyas, las cuales fueron admitidas y evacuadas por el tribunal. En la oportunidad de informes, ninguna de las partes presentó escrito. Concluidas así las etapas del juicio y estando la causa en estado de dictar sentencia, este tribunal procede a dictaminar en los siguientes términos:
Manifiesta la actora que mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barquisimeto de fecha 24-08-2006, inserto bajo el N° 52, Tomo 134, el cual reproduce marcado “A”, celebró contrato de opción a compra venta con la ciudadana Beatriz Josefina Gómez Silva, cuyo objeto es un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, consistente en un apartamento identificado con el N° 03-01, ubicado en la Urbanización La Ruezga II, Bloque 17, Edificio 1, piso 3, Parroquia Unión de esta ciudad y que el mismo le pertenece según documento protocolizado por ante el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Estado Lara de fecha 16-08-06, bajo el N° 24, Tomo 24, Protocolo Primero, cuyas medidas, linderos y demás especificaciones da por reproducidas en el anexo marcado “B”. Continúa manifestando que en la cláusula segunda se estableció que la opcionante se comprometía a comprar el referido inmueble por la cantidad de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,00) entregando para ese momento a la opcionada la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00) cuyo monto sería imputable al precio definitivo de venta y que el resto del mismo sería pagado a través de crédito de Ley de Política Habitacional por la entidad Banco Central, cuyo pago se efectuaría en un plazo de noventa días más una prórroga de treinta días, contados a partir de la autenticación del contrato. Así mismo manifiesta que en la cláusula tercera se estipuló que si la compra venta no se efectuaba por causas imputables a la opcionada, ésta se obligaría a devolver a la opcionante el monto entregado en condición de arras, esto es Bs. 3.000.000,oo más el 50% adicional calculado sobre dicho monto en la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,oo) como penalización por daños y perjuicios causados por el incumplimiento, de igual manera se estableció que, si el incumplimiento se producía por causas imputables a la opcionante ésta estaría penalizada con el 50% del monto entregado como opción a compra, esto es Bs. 1.500.000,oo por lo que afirma, la opcionada estaría obligada a devolver la suma de Bs. 1.500.000,oo del monto entregado en calidad de arras de la opción. En este sentido aduce la actora que cumplió con su obligación de suministrarle a su debido tiempo a la hoy demandada todos los recaudos que le exigió para la tramitación del crédito ante la entidad bancaria consistentes en el documento de propiedad del inmueble, liberación de cláusula opcional, certificación de gravamen de los últimos 10 años, boletín de notificación catastral, solvencia de HIDROLARA y RIF personal, los cuales reproduce en copia simple marcados C, D, E, F, G y H; siendo el caso que la demandada no cumplió con su obligación de gestionar el crédito para la adquisición de la vivienda lo que impidió que se llevara a cabo la compra venta del inmueble, configurándose así una causa de incumplimiento, imputable a la demandada, por lo que en aplicación de la cláusula tercera del contrato está obligada a devolverle a la opcionante la cantidad de Bs. 1.500.000,00 razón por la cual y con fundamento en los artículos 1167 y 1264 del Código Civil, acude ante este tribunal a fin de demandar a la ciudadana Beatriz Josefina Gómez Silva para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en la resolución del contrato de compra venta y que sirve de fundamento para la presente acción y en recibir de la parte actora la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.000,00) monto al que únicamente quedó obligada como opcionada a reintegrarle a la opcionante conforme a lo establecido en la cláusula tercera del contrato. Así mismo solicita el pago de las costas y costos del proceso. Por último, estima la demanda en la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000,00)
Por su parte la demandada en su escrito de contestación admite la celebración del contrato de opción a compra suscrito de forma auténtica con la demandante el día 24-08-2006 sobre el inmueble descrito en el libelo, sin embargo niega, rechaza y contradice la demanda por no ser ciertos los hechos alegados en el mismo. En este sentido sostiene que es falso que haya incumplido con su obligación de gestionar el crédito para la adquisición de la vivienda señalada en el contrato, que la demandante pretende resolver a través de la presente acción y que ello impidiera la materialización de dicha operación. Así mismo expresa que es la propia demandante quien ha impedido la materialización del negocio jurídico puesto que cada vez que se acercaba la fecha la venta del inmueble, ésta incrementaba su valor de manera arbitraria producto del tiempo transcurrido que no era otra que el establecido en el contrato. Adicionalmente señala que la vendedora, quien estaba al tanto de que la adquisición del bien era a través de solicitud de crédito bancario, le exigía la cancelación total del precio sin haberse vencido el plazo estipulado en el contrato, negándose a firmar compromisos escritos de venta a pesar de haber aceptado el incremento en el valor del bien, sugiriendo además la entrega del efectivo sin la entrega de ningún comprobante o recibo, lo cual no fue aceptado por su persona sin que ello significara la ruptura del contrato ni de la venta pues la demandante le afirmaba que le esperaría y entretanto le cobraba un pago mensual por habitar el inmueble que con animus dominus ella poseía. Así mismo manifiesta la mala fe de actora y sus intenciones claras y evidentes de burlar la ley y a este órgano jurisdiccional pues, además de intentar la presente acción de resolución del contrato de opción a compra, también intentó demanda pretendiendo la entrega material del inmueble, razones por las que solicita se deseche la pretensión de la demandante.
Siendo estos los términos de la demanda y los de la contestación observa esta juzgadora que la pretensión de la demandante consiste en que se declare judicialmente resuelto el contrato de opción a compra suscrito con la demandada por no haber cumplido ésta con la obligación de tramitar el crédito hipotecario que permitiría materializar la venta definitiva del inmueble en el plazo estipulado, por lo que solicita sea declarado resuelto el contrato celebrado, se acuerde la entrega del dinero que de conformidad a la cláusula contractual está obligada a restituir a la demandada y que asciende a la cantidad de un mil quinientos mil bolívares fuertes (Bs. 1.500,oo). Así como sea condenada la demandada a pagar las costas procesales. Por su parte la demandada niega esta circunstancia y manifiesta que fue la conducta de la demandante que impidió la materialización del negocio jurídico por pretender incrementar arbitrariamente el precio de venta previamente convenido en el contrato, y que es falso que haya dejado de tramitar el crédito con el cual se cancelaría el precio y que la verdadera razón por la cual no se realizó la operación es porque cada vez que iba a concretarse la operación, la opcionada, aumentaba el precio de la venta.
Las anteriores afirmaciones nos llevan necesariamente a analizar los términos en que fue pactada la contratación y en este sentido se observa que la demandante reprodujo una documental cursante a los folios 4, 5 y 6 de los autos, consistente en un contrato celebrado de forma auténtica entre ésta y la demandada, el cual surte efecto pleno en esta causa por haberlo aceptado expresamente la demandada en su escrito de contestación. Con respecto a la negociación contenida en este documento, lo primero que debemos determinar es su naturalaza jurídica, ya que la calificación no viene dada por el nombre que las partes le den al contrato sino que su naturaleza viene determinada por el contenido de sus cláusulas y en este sentido la doctrina patria ha establecido ciertos aspectos para establecer si se está en presencia de un contrato preliminar o de oferta de venta o por el contrario, si se está en presencia de un verdadero contrato de venta. Entre otras cosas se ha señalado que el contrato preliminar o de oferta de venta conlleva una obligación de concluir un contrato futuro, es por ello que su principal característica es la de ser un contrato que genera obligaciones de hacer y no de dar, lo que implica necesariamente que no da lugar a la entrega inmediata del bien; entre tanto que el contrato de venta o definitivo tiene como principal característica, que genera obligaciones de dar, por lo que éste permite la transmisión inmediata del derecho mismo. Así también en el contrato de venta las partes manifiestan su consentimiento en la transmisión de la propiedad y establecen las condiciones de la venta, por lo que el contrato se perfecciona inmediatamente con el consentimiento expresado, sin que en ello incida el hecho de que se pacten pagos parciales. Sobre el perfeccionamiento del contrato, el jurista patrio Eloy Maduro Luyando en su obra Curso de Obligaciones señala que éste se perfecciona cuando las partes aceptan las condiciones del negocio. En el caso del contrato de venta de un inmueble basta que las partes se pongan de acuerdo sobre el objeto y el precio y en este sentido señala el artículo 1474 del Código Civil que “la venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio” Tratándose de bienes inmuebles, el derecho sustantivo establece como requisito solemne el registro del documento de venta, lo que no quiere decir que esto sea un elemento esencial para la validez del contrato sino que es una formalidad legal para que la venta produzca efectos frente a terceros, de manera que su perfeccionamiento viene dado por el consentimiento legítimamente manifestado. Ahora bien, una vez analizado el contrato traído a juicio y de acuerdo con las consideraciones anteriormente expresadas, concluye esta sentenciadora que éste es un contrato de venta por el cual Gladys Teodora Lozada López vendió a Beatriz Josefina Gómez Silva, un inmueble cuyos linderos y demás especificaciones constan en el contrato suscrito, conviniendo las partes que el precio sería de Bs. 53.000.000,00 de los cuales fue condición pactada que la compradora entregaría Bs. 3.000.000,00 al momento de la firma y el remanente sería pagado mediante crédito hipotecario tramitado ante la entidad bancaria Banco Central en un plazo de 90 días el cual comenzaría a correr desde el momento de la firma del contrato, estipulándose igualmente un plazo adicional de 30 días como prórroga. En este mismo sentido entrando a resolver el fondo de lo planteado y tal como se dijo anteriormente, la actora pretende la resolución del contrato suscrito con la demandada por considerar que la negligencia de ésta impidió que se llevara a cabo la venta del inmueble en el plazo estipulado, pues no gestionó el crédito hipotecario a pesar de haberle entregado oportunamente la documentación necesaria para tal fin; sin embargo la demandada se excepciona manifestando el haber gestionado el crédito hipotecario y que la venta no se materializó por culpa de la vendedora quien arbitrariamente pretendía incrementar el precio pautado sin entregarle ningún tipo de comprobante.
Ante tales alegatos es necesario entrar a analizar las pruebas aportadas por la partes pues como lo señala el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación y en este sentido ha quedado suficientemente probada la existencia de la obligación a través del contrato incorporado en autos y que previamente fue objeto de valoración, en donde claramente se observa que la compradora se comprometió a pagar como precio total de la venta la cantidad de cincuenta y tres millones de bolívares (Bs. 53.000.000,oo) de los cuales pagó en la fecha de autenticación la cantidad de tres millones (Bs. 3.000.000,oo) quedando pendiente un saldo de cincuenta millones (Bs. 50.000.000,oo) el cual sería cancelado en el lapso de NOVENTA (90) DIAS contados a partir de la autenticación, con posibilidad de una prorroga de TREINTA (30) DÍAS; cantidad ésta que no sería cancelada en efectivo por parte de la compradora sino mediante un crédito hipotecario que debía tramitar ante la entidad bancaria Banco Central. En este punto es necesario aclarar que de acuerdo con los términos del contrato hasta aquí examinados, la venta fue convenida mediante el pago de una cuota de tres millones canceladas en el momento de la autenticación y el resto es decir la cantidad de cincuenta millones (Bs. 50.000.000,oo) en un plazo de 90 días prorrogable por treinta días más, de suerte que como la fecha de inicio para el computo del plazo inicial y de la prorroga comenzaba a contarse a partir de la autenticación del documento y ello ocurrió el 24 de agosto de 2006, los noventa días se vencían el 23 de noviembre de 2006 y la prorroga el 24 de diciembre del mismo año. Por su parte, la demandada al haber negado el incumplimiento que le imputa la actora debió demostrar que efectivamente no sólo había gestionado la solicitud de crédito hipotecario sino que además había obtenido el mismo dentro del plazo estipulado en que debía pagar el resto del monto pactado o, en todo caso, demostrar que fue la actitud culposa o negligente de la actora lo que impidió que obtuviera el préstamo en el tiempo convenido tal como lo asevera en su escrito de contestación cuando afirma que la venta no se efectuó oportunamente por los aumentos compulsivos del precio que venia realizando la vendedora, violentando lo contractualmente convenido, circunstancia éstas que no están demostradas en los autos, toda vez la actividad probatoria de la demandada consistió en producir como prueba documental un Informe de Tasación que contiene el logotipo de la entidad bancaria Central Banco Universal y que cursa desde el folio 28 al folio 49, siendo necesario señalar que el mismo no surte valor probatorio en el presente juicio al no haber sido ratificado conforme a lo dispuesto en el artículo 431 del Código Adjetivo por ser un documento emanado de un tercero, además de que en caso de ratificación éste documento por sí solo no puede llevar a la demostración de que en efecto el crédito fuere aprobado antes de la fecha de vencimiento del plazo estipulado para cumplir con el pago por lo que debe quedar desechado y así se establece. Promovió igualmente la demandada las declaraciones testimoniales de los ciudadanos Mónica Virginia Dudamel Fernández y Jesús Alberto Yépez Camacho a objeto demostrar la existencia del vínculo contractual que une a la actora con la demandada así como el cumplimiento de la obligación por parte de ésta, sin embargo sus declaraciones estuvieron orientadas a demostrar la existencia de la relación contractual entre las partes lo cual no es un hecho controvertido en esta causa en donde el aspecto a dilucidar es si en efecto hubo o no incumplimiento por parte de la demandada de los términos del contrato, adicionalmente con tales declaraciones no puede pretenderse demostrarse que unilateralmente una de las partes hubiese cambiado los términos de la contratación o que una de ellas haya cumplido con los términos del contrato, pues expresamente lo prohíbe el artículo 1387 del Código Civil, el cual textualmente establece: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”. En consecuencia de lo anterior tales declaraciones deben quedar desechadas. Así mismo se observa que fue promovida por la parte actora prueba de informes dirigida al Banco Central, C.A. a fin de que éste informara al tribunal si la demandada de autos había tramitado ante dicha institución un crédito hipotecario, no constando en autos las resultas de esa actuación, sin embargo debe quedar claro que de haber sido afirmativa la respuesta por parte de la entidad bancaria, el contrato celebrado tenía un plazo dentro del cual la parte demandada debía cumplir con la entrega del dinero restante o en todo caso con la entrega por parte de la institución bancaria de la cantidad que correspondía a esta luego de haberse aprobado el crédito, de suerte que en caso de que la entidad bancaria informara que la demandada había solicitado el crédito no era elemento suficiente para considerarla exonerada del cumplimiento del plazo, pues cuando las partes en un contrato bilateral establecen un plazo para el cumplimiento de una obligación ésta debe cumplirse en el tiempo estipulado a menos que el cumplimiento de la obligación se haya sometido a una condición suspensiva que no dependa de ninguna de las partes, sino de un hecho externo caso por ejemplo que se hubiere establecido que el plazo para pagar el remanente del precio sería noventa días y treinta días de prorroga siempre y cuando en ese plazo se hubiere aprobado el crédito solicitado por la compradora pues en esa situación el cumplimiento del plazo iba a estar subordinado al hecho de que la institución bancaria hubiere aprobado el crédito. En este caso la cláusula no fue redactada con condición suspensiva sino simplemente en ella se estableció el plazo dentro del cual la parte debía cumplir con el pago el cual no sería en efectivo sino mediante el otorgamiento por parte de una entidad bancaria de un crédito a favor de la compradora por lo tanto y como quiera que de conformidad con lo establecido en el artículo 1160 del Código Civil siendo el contrato ley entre las partes y obligarlas no solo a cumplir lo estipulado en ellos sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, en concordancia con lo previsto en el artículo 1264 del mismo Código en el que se estipula que, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas es por lo que la presente acción de resolución debe prosperar al no haber demostrado la demandada el cumplimiento de su obligación de pago o en todo caso haber demostrado que las causas de su no cumplimiento oportuno fueran debidas a hechos imputables a la actora como fue alegado en la contestación de la demanda. Quedan desechadas las documentales que rielan a los folios 7, 8, 10, 11 las cuales si bien tienen valor probatorio por tratarse de copias simples de documentos públicos, no aportar ningún elemento de convicción sobre los hechos controvertidos en la presente causa. En cuanto a las copias simples insertas a los folios 9, 12, 13, 14 y 15 las mismas deben quedar igualmente desechadas por no cumplir con los extremos del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
En consideración a lo precedentemente expuesto, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO interpuesta por la ciudadana GLADYS TEODORA LOZADA LOPEZ contra la ciudadana BEATRIZ JOSEFINA GOMEZ SILVA, ambas suficientemente identificadas en la parte narrativa de este fallo. Queda resuelto el contrato de venta celebrado. Se ordena a la demandante a poner a disposición de la demandada la suma de un mil quinientos bolívares fuertes (Bs. F. 1.500,00) monto que conforme al contrato se estipuló sería reintegrado a la compradora en caso de que por causa imputable a ésta no se llevara a cabo la operación de compra venta dicha cantidad deberá ser consignada mediante cheque de gerencia a nombre de la beneficiaria inmediatamente después de que quede firme el fallo dictado. Se condena a la demandada al pago de las costas del proceso por haber vencimiento total conforme lo establece el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto la presente sentencia es dictada fuera del lapso de Ley se ordena notificar a las partes.
Publíquese y Regístrese.
Dado, Firmado y Sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en Barquisimeto a los catorce (14) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2008). Años: 198º y 149º.
La Juez,

Dra. Libia La Rosa de Romero
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto
En la misma fecha se publicó, siendo las 11:29 a.m.
La Sec.,