TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DE MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

“Vistos”.- Sin Informes de las partes.-

Se inicia la presente causa, por escrito presentado en fecha del 07 de Noviembre de 2.008, por el Ciudadano: JULIÁN ALVINO, venezolano, mayor de edad, comerciante, y de este domicilio, asistido en este acto por el Abogado en ejercicio Dr. LUÍS FELIPE LEAL TOTESAUT, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.555, y de este domicilio.-
Alega el actor, que es propietario de un inmueble ubicado en la Calle Santa Fe, Nº 63, del Sector Versalles de esta Ciudad de Carúpano, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, tal como consta de documento debidamente Protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Bermúdez del Estado Sucre, anotado bajo el Nº 59, de la serie, folios 77 al 78, Protocolo Primero, Tomo II, en fecha 08 de Junio de 1.971.-
Que en fecha 15 de Junio del 2.007, dio en arrendamiento el referido inmueble a la Ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, quien es venezolana, mayor de edad, Licenciada en Educación, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.875.653, y de este domicilio, cuyo contrato tenia una duración de Un (01) año y se estableció la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLÍVARES (Bs.F. 150,00), como canon de arrendamiento.-
Que en fecha 15 de Junio de 2.008, se venció el termino del contrato, y la Ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, se ha negado a desocupar el inmueble arrendado, dejando por pagar los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto, Septiembre, y Octubre de 2.008, lo que totaliza la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 600,00), en mensualidades vencidas y no pagadas; mas la cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO CON CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES (Bs. F. 225,48) de deuda de electricidad con la empresa CADAFE.
Que el Ordinal 2º del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece que: “Solo podrá demandarse el desalojo del inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 2° Que el Arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas”. Encontrándose la arrendataria, Ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, suficientemente identificada, en el supuesto previsto en la norma transcrita, es decir, que ha dejado de pagar mas de Dos (02) Mensualidades consecutivas.-
Que es por lo que ocurre ante esta Autoridad para demandar como en efecto lo hace, a la Ciudadana ANA RODRIGUEZ DE DONA, venezolana, mayor de edad, Licenciada en Educación, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.875.653, con domicilio en la Calle Santa Fé, Sector Versalles, Casa Nº 63, de esta ciudad de Carúpano, y en cuya dirección pide sea Citada, por DESALOJO, a tenor de la previsión contenida en el ordinal 2° del Articulo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios y solicita que declare CON LUGAR la demanda.-
Que obligue a la demandada, además de entregar el inmueble arrendado libre de personas y cosas, en el mismo buen estado de conservación y mantenimiento en que lo recibió, a pagar las siguientes cantidades:
1°) La cantidad de SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00), que es la deuda acumulada hasta la presente fecha.
2) La cantidad de DOSCIENTOS VEINTICINCO CON CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.225,48), por deuda contraída con la Empresa CADAFE, por el servicio de electricidad del inmueble arrendado.
3) Las costas y costas del presente procedimiento, así como los honorarios profesionales de abogados.
Señala como su domicilio procesal, Calle Úrica Nº 91, Carúpano Estado Sucre.
Por auto de fecha 12 de Noviembre del 2.008, el Tribunal, admitió la presente demanda y emplazó a la demandada Ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.- F 06.-
A los folios 07 y 08 rielan diligencias del Ciudadano Alguacil de este Juzgado, en donde deja expresa constancia de haber logrado la citación personal de la demandada.-
A los folios 09 al 10 y sus vueltos, riela escrito de contestación a la demanda suscrita por la Ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, asistida del abogado en ejercicio JOSÉ LUÍS MEDINA SUCRE, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 65.360, el cual lo hace en los siguientes términos:
Que en fecha 15 de Junio del 2.005, celebró un contrato de arrendamiento sobre un bien inmueble ubicado en la Urbanización Versalles, Calle Santa Fé, Casa Nº 63, de esta Ciudad de Carúpano, con el Ciudadano: JULIÁN ALVINO, cancelando mensualmente para aquella oportunidad un monto de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) mensuales, como canon de arrendamiento, el cual era cancelado de manera puntual, al vencerse el mismo, lo cual prueba con recibos de los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del 2.005, que agrega en bloque marcado “A”, el mismo, fuera renovado de manera tácita para el año 2.006, sin que se incrementara el canon de arrendamiento, siendo igualmente cancelado en los mismos términos del Contrato celebrado en el año 2.005, hecho que prueba con recibos de cancelación, de fecha 15-05; 15-06; y 15-07- del 2.006; que agrega en bloque marcado “B”. Para el año 2.007, al vencerse el contrato anterior, firmo el día 15 de Junio del 2.007, un nuevo Contrato, donde se incremento el Canon de Arrendamiento, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 150.000,00), según la cláusula tercera y se le entrego al arrendador, la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), como deposito, tal como se evidencia en la cláusula octava, del referido contrato que agrega marcado “C”, y cuyos pagos se cancelaron igual que en los años anteriores, como se evidencia de recibos que agrega en bloques marcados “D” de los meses de Abril, y 15 de Junio del 2.008.-
Que en Noviembre del 2.007, la Ciudadana: HELENNY ROQUE, quien es concubina del demandante, le ofreció de manera verbal, la casa en venta, por un monto de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30.000), a lo cual accedió, y realizo todo lo pertinente para adquirir el referido bien, por intermedio de un anticipo de Prestaciones Sociales, del Ministerio del Poder Popular para la Educación, en virtud de que tiene Cinco (05) años, interrumpidos trabajando, y el mismo se gestiono, por un monto de NOVENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 90.000); con la certeza de que al realizarse el estudio correspondiente, el mismo seria aprobado por un monto de CUARENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 40.000), cantidad esta que cubriría el precio acordado y me quedaba un remanente para reparaciones menores; que la respuesta de la Ciudadana: HELENNY ROQUE, fue negativa, señalando que ella no iba a votar su casa en TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30.000), informándole en el mes de Junio, cuando cancelo el ultimo mes y vencido el contrato, y de manera verbal le hizo mención que le quedaban tres meses para que le desocupara la casa; para luego demandarla en Desalo a pesar de que cobro los meses de Julio, Agosto y Septiembre del 2.008, del deposito, estando solvente con el pago de la luz, como lo demuestra con documento marcado “E” y “F”; una vez aclarada su situación, pasa a contestar la demanda, el cual lo hace en los siguientes términos:
Que niega que en fecha 15 de Junio del 2.007, le fuera cedida en arrendamiento la casa en cuestión, por cuanto viene ocupando la misma, en calidad de arrendataria, desde el 15 de Junio del 2.005.-
Que niega, rechaza y contradice que deba los meses de Julio, Agosto y Septiembre del 2.008, por cuanto los mismos los descontó el Arrendador del depósito que asciende al monto de CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 450,00), como se evidencia de documento que agrega marcado “E” y “F”, y en lo sucesivo el Arrendador no le ha presentado recibo alguno para pagar. Que no es cierto que este insolvente con el pago del servicio eléctrico, los mismo han sido cancelados trimestralmente, y en la medida que fueron presentados los recibos por CADAFE, como lo demuestra de documentos agregados marcados “E” y “F”.-
Que rechaza, niega y contradice el derecho invocado por la parte demandante, por cuanto la misma no se ajusta a los hechos, invocando en su beneficio el contenido del articulo 38, literal “B”, de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; por cuanto en este caso particular al vencerse el contrato en fecha 15-06-2.008. Estaba solvente, y el arrendatario, no hizo el correspondiente desahucio de manera formal, limitándose a colocar en los recibos del mes de Julio, Agosto y Septiembre del 2.008, unas notas donde se le informaba el lapso que tenia para desocupar, como se evidencia en los recibos agregados en el bloque marcados “A”, pido al tribunal declare sin lugar la demanda interpuesta en mi contra por el Ciudadano: Julián Alvino.-
En fecha 19 de Noviembre de 2.008, comparece por ante este Tribunal, la ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, parte demandada, asistida por el Abogado en ejercicio JOSÉ LUÍS MEDINA SUCRE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 65.360; y mediante diligencia presentó Poder APUD ACTA, otorgado al Abogado en ejercicio JOSÉ LUÍS MEDINA SUCRE, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nº 65.360.- F- 28.-
En fecha Diecinueve (19) de Noviembre de 2.008, el Secretario de este Juzgado deja constancia que siendo la oportunidad legal para dar contestación a la presente demanda compareció la ciudadana: ANA RODRÍGUEZ DE DONA, asistida del abogado en ejercicio JOSÉ LUÍS MEDINA SUCRE, inscrito en el Inpreabogado con el Nº 65.360, y presento escrito de contestación constante de Dos (02) folios útiles siendo las 01:00 p.m.-
En fecha 20 de Noviembre del 2.008, el abogado en ejercicio LUÍS FELIPE LEAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.555, asistiendo en este acto al Ciudadano: JULIÁN ALVINO, parte demandante, solicita que le se han expedidas copias simples de los folios Nueve (09) al Veintiocho (28), ambos inclusive, del presente expediente.- F- 31.-
Por auto de fecha Veintiséis (26) de Noviembre de 2.008, el Tribunal, admitió la presente solicitud, suscrita por el abogado en ejercicio LUÍS FELIPE LEAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 28.555, asistiendo en este acto al Ciudadano: JULIÁN ALVINO, y ordeno expedir Copia Simple de los folios Nueve (09) al Veintiocho (28), ambos inclusive, del presente expediente.- F 32.-
Llegada la oportunidad para promover pruebas, solo la parte demandada hizo uso de ese derecho, tal como se observa en el folio 33 de la presente causa.-

Análisis de las pruebas de la demandada.-

Al Capitulo Primero: Reproduce el merito de los autos, específicamente el escrito de contestación y sus anexos. Por cuanto el escrito de contestación a la demanda, no es un medio de pruebas, sino la defensa que hace la parte sobre hechos alegados por su contraparte en el escrito de demanda. De manera que el escrito de demanda no es considera como una prueba dentro del proceso.
En cuanto a los anexos que corren inserto a los folios 11 al 16, son documentos privados (recibos), correspondiente a los años 2.005 al 2.007 que al no ser desconocido por la actora el tribunal los tiene como reconocidos, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Al folio 17 corre inserto, documento privado de contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes que igualmente tiene como reconocido, quien suscribe, de conformidad con lo previsto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
A los folios 20, 21 y 22, corren inserto documentos privados, que el sentenciador tiene como reconocidos, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
A los folios 23 al 26, corren insertos recibos emanados de la empresa Eleoriente, de solvencia de pago de los meses de Junio, Julio y Agosto del 2.008.-
Analizadas las pruebas presentada por la parte demandada, el Tribunal pasa a decidir la presente causa, para lo cual hace las siguientes consideraciones:
En el caso de marras se observa que el hecho controvertido, versa, sobre la solvencia de la parte demandada en el pago de los cánones de arrendamientos, hecho este alegado por el apoderado judicial de la parte actora, con fundamento en el artículo 34.a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en tal sentido dispone dicha norma lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a Dos (2) mensualidades consecutivas.-
Para la demanda de resolución de contrato por falta de pago, es menester aguardar 15 días al vencimiento del segundo mes, según se colige del artículo 51º de la Ley.-
Dispone el artículo 51de la norma en comento lo siguiente: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquiera persona debidamente autorizada que actué en nombre y descargo del arrendatario consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente, por la ubicación del inmueble, dentro de los Quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”.
El novísimo Decreto-Ley que regula los arrendamientos inmobiliarios, tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses, estableciendo nuevas normas, sustantivas o adjetivas.-
La relación arrendaticia esta en la esfera del libre poder negocial de las partes por regla general, sin embargo, en atención a la importancia de la vivienda como hogar y a la disponibilidad de un lugar adecuado para el desarrollo de la actividad o servicio lucrativo que provea el ingreso familiar y el desarrollo económico, la Ley se extiende en términos generales al alquiler de bienes inmuebles urbanos y suburbanos. Es por ello que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del Derecho Social, al punto de que el artículo 7º declara irrenunciables los derechos que la Ley en cuestión reconoce al arrendatario, añadiendo, que: “será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Siendo esta norma de carácter proteccionista, comprendidas en el Derecho Social, es decir, el que corresponde a la justicia social a favor del débil jurídico, puede aplicarse analógicamente el principio elaborado por el derecho del Trabajo, según el cual el “contrato realidad”, priva sobre el escriturado. Este concepto ha sido incorporado en el numeral 1º del artículo 89 de la Constitución Bolivariana, que señala:<< En las relaciones laborales prevalece la realidad sobre las formas o apariencias>>. El principio del “contrato realidad” tiene efectos favorables también para el arrendador respecto a los privilegios legales.-

La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos; sino también en la posibilidad legal del arrendador de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga probatoria según sus distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones; todo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
En este sentido y vista la forma en que fue planteada o rechazada, la demanda, en donde niega, rechaza y contradice, los hechos alegados por la actora en su escrito de demanda y dado que la carga de la prueba en este tipo de juicio, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, tal como lo señala la doctrina, cuando afirma lo siguiente: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición, lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal.
Establece igualmente la jurisprudencia que: “El peso de la prueba no puede depender de las circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra”, tal como lo señala el articulo 506 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.354 del Código Civil.-
En el caso de marras, la demandada trajo a los autos documento privados (recibos), que el sentenciador apreció de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, como reconocidos, en donde se deja en evidencia que el contrato es de fecha anterior a la señalada por el actor en su escrito de demanda, específicamente del año 2.005 y no del 2.007, como erróneamente lo señala en su escrito de demanda.-
Corre también inserto a los folios 20 al 22 documentos privados (recibos), que el sentenciador en el análisis de las pruebas tuvo como reconocidos, en donde se evidencia de la cancelación de los meses 7, 8, 9 y no así el mes 10 del año 2.008, cuyos meses alega el actor, que esta insolvente la demandada.-
E igualmente corren insertos a los folios 24 al 26, recibos de la Empresa Eleoriente de solvencia de los meses de Junio al mes de Agosto, aun cuanto esto no es causal para demandar en desalojo, por cuanto dichas causales están taxativamente establecidas en el artículo 34.a, de Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
De forma que los meses alegados por el actor, del cual se encuentra insolvente la demandada, únicamente es el mes 10 del año 2.008, en consecuencia no aplica la norma alegada por el en su escrito de demanda es decir el artículo 34.a de dicho Decreto Ley.-
En consecuencia considera quien suscribe que la presente acción debe ser declarada Sin Lugar. Así de decide.-
Por todo lo ante expuesto este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara SIN LUGAR, la demanda de DESALOJO, incoada por el ciudadano JULIAN ALVINO, asistido del abogado LUIS FELIPE LEAL TOTESAUT, contra la ciudadana ANA RODRIGUEZ DE DONA, representada judicialmente por el abogado JOSE LUIS MEDINA SUCRE. Ambas partes identificadas en autos.
Se condena a la parte actora en costas, por resultar totalmente vencida en la presente causa, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente decisión.-
Dada, sellada y firmada, en la Sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Carúpano a los Diez (10) días del mes de Diciembre del Dos Mil Ocho (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
EL JUEZ,
Dr. Miguel Ángel Cordero.-
EL SECRETARIO,
Abg. Osman Monasterios Blanco.-
La presente sentencia fue publicada el día de su fecha a las 2:20 p.m., previas las formalidades de Ley. Conste.-
EL SECRETARIO,
Abg. Osman Monasterios Blanco.-

Exp.: 4.963.-