TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Municipio de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
Caracas, nueve (9) de diciembre de dos mil ocho
198º y 149º

DEMANDANTES: “IRMINA BUCHOLSKA y DANUTA BUCHOLSKI”; venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.076.492 y V-6.061.985, respectivamente. Con domicilio procesal constituido en autos en: Este 3, Avilanes a Río, Res. Kamarata, Torre B, piso 5, apartamento 0502-B, La Candelaria, Caracas.

REPRESENTACION JUDICIAL
DE LAS DEMANDANTES: “YOLANDA MOLLEGAS, TERESA GARCÍA y ANTONIO SILVA”, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 37.465, 9.549 y 99.050, respectivamente.

DEMANDADOS: “CARLOS EDUARDO VIERA y NANCY BEATRIZ HERNÁNDEZ”, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-6.894.532 y V-4.853.928, respectivamente; sin domicilio procesal constituido en autos.

REPRESENTACIÓN JUDICIAL
DE LOS DEMANDADS: “ROBERTH QUIJADA RODRÍGUEZ”, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 54.386.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

SENTENCIA: DEFINITIVA

CASO: AP31-V-2008-001579

I
DESARROLLO DEL JUICIO

El 20 de junio de 2008, la ciudadana Irmina Bucholska, asistida de la abogada Teresa García, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 9.549, presentó ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, formal libelo de demanda pretendiendo con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cumplimiento de la obligación de entrega de un inmueble arrendado a los ciudadanos Carlos Eduardo Viera y Nancy Beatriz Hernández, alegando el vencimiento del término de la prorroga legal, constituido por el “local de oficina distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, el cual está situado ente las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, Avenida Oeste, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital”.
Por auto dictado en fecha 26 de junio de 2008, se admitió la demanda por no ser contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada para el segundo (2°) día de despacho siguiente a la constancia en autos de su citación, a los fines de la contestación de la demanda.
En fecha 1 de julio de 2008, la ciudadana Irmina Bucholska, procediendo en su propio nombre y como apoderada de Danuta Bucholska, otorgó poder apud acta a los abogados Yolanda Mollegas, Teresa García y Antonio Silva.
En esta misma fecha, la parte accionante consignó fotostatos a fin de elaborarse la compulsa.
El 11 de julio de 2008, se libró la compulsa.
El 17 de julio de 2008, el ciudadano Julio Echeverría en su condición de Alguacil adscrito a esta sede judicial, informó que habiéndose trasladado a la dirección del inmueble objeto de la demanda, no pudo citar personalmente a la parte demandada.
Posteriormente, el 22 de julio de 2008, previa solicitud de la parte actora, se libró cartel de citación conforme lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de agosto de 2008, la ciudadana Secretaria del tribunal dejó constancia del cumplimiento de las formalidades de publicación, consignación y fijación del cartel de citación de la parte demandada.
En fecha 23 de septiembre de 2008, el abogado Roberth Quijada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.386, manifestando actuar sin poder conforme el artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al tribunal la perención de la instancia.
El 7 de octubre de 2008, la representación judicial e la parte actora solicitó la designación de un defensor judicial; lo cual fue acordado por auto del día 9 del mismo mes y año, recayendo el nombramiento en la persona de la abogada Francia Vargas Sánchez, quien una vez notificada del cargo, aceptó y prestó el juramento de Ley.
En fecha 22 de octubre de 2008, comparecieron personalmente los ciudadanos Carlos Viera y Nancy Hernández, en su condición de parte demandada, instituyendo mandatario judicial apud acta al abogado Roberth Quijada, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.386.
Así las cosas, el 24 del mismo mes y año, la representación judicial de la parte demandada, supra identificado, presentó escrito de contestación a la demanda, alegado todo cuanto creyó pertinente aducir en defensa de los derechos e intereses de sus patrocinados.
Mediante diligencia del 28 de octubre de 2008, los mandatarios judiciales de la parte accionante reprodujeron el merito probatorio de los autos.
El 6 de noviembre de 2006, el mandatario judicial de la parte demandada promovió las pruebas que consideró idóneas y pertinentes a sus alegatos.
En fecha 14 de noviembre de 2008, por razones urgentes y preferentes del tribunal, se difirió por cinco (5) días de despacho la publicación del fallo definitivo.
Por lo tanto, vistas las actas que conforman el presente expediente, este Juzgador pasa a dictar sentencia definitiva previa las siguientes consideraciones:

II
HECHOS CON RELEVANCIA JURÍDICA

La parte demandante, dentro del elenco de afirmaciones de hecho en que basa su pretensión, alegó en el escrito libelar lo siguiente:

Alegatos de la parte demandante

1. Adujo, que es propietaria de un local de oficina distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, el cual está situado ente las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, Avenida Oeste, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital, adquirido por ser herederas únicas y universales de sus padres, como consta de las respectivas solvencia de declaración sucesoral que acompañan al libelo de la demanda.
2. Sostuvo, que el 25 de julio de 2006, celebró contrato de arrendamiento con los ciudadanos Carlos Viera y Nancy Hernández, sobre el antes identificado inmueble, por el plazo fijo de seis (6) meses con un canon de Bs.F. 600,00; asimismo, manifestó que previamente se habían celebrado otros contratos de arrendamiento, por lo que el local estuvo alquilado durante tres (3) años.
3. Aseveró, que a partir del 25 de enero de 2007, fecha en la que venció el plazo de duración del último contrato, comenzó a correr la prorroga legal establecida en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; la cual venció el 25 de enero de 2008.
4. Afirmó, que pese a las múltiples gestiones realizadas al concluir la prorroga legal, con el objeto de que los arrendatarios hicieran la entrega material del inmueble, éstos aún siguen ocupándolo y no han pagado los cánones de alquiler desde el mes de junio de 2007; y que después del vencimiento de la prorroga legal, tampoco han recibido cantidad alguna por concepto de cánones de alquiler.
5. Que, por las razones expuestas demanda a los arrendatarios para que cumplan con su obligación de entregar el inmueble, por cuanto se ha vencido el plazo de la prorroga legal.

Señala como fundamento de derecho los artículos 1.159, 1.160, 1.167, 1.592, 1.594 y 1.595 del Código Civil; y los artículos 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A los fines de enervar los fundamentos de hecho y derecho esgrimidos por la parte demandante en el libelo de la demanda, la representación judicial de la parte demandada en su escrito de fecha 24 de octubre de 2008, alegó las siguientes excepciones de fondo:

Alegatos de la representación judicial de la parte demandada

1. Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho la demanda intentada por la parte actora.
2. Luego, adujo que la parte la parte actora mal puede pretender hacer efectiva una prorroga legal de un contrato de arrendamiento, cuyo desahucio nunca fue participado a sus representados bajo ninguna forma, cuando lo correcto era, a su decir, participarle por lo menos, que se había dado inicio a la referida prorroga legal, cosa que no sucedió.
3. Alegó, que mal puede la parte actora demandar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento por supuesto vencimiento de la prorroga legal, cuando dejó transcurrir cinco (5) meses desde el supuesto vencimiento de la misma, siguiendo sus representados ocupando el inmueble sin oposición alguna por parte de los actores, y que por tal motivo estamos en presencia de un contrato por tiempo indeterminado.

De acuerdo con las afirmaciones de hecho que esgrimen las partes de la relación jurídica procesal, es de suyo evidente que el thema decidendum conlleva a establecer la procedencia en Derecho de la acción que ejerce la parte accionante, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando como causa petendi de su pretensión que vencido el término de la prorroga legal, los arrendatarios no han cumplido con su obligación de hacer entrega del inmueble objeto de la demanda.
A tales efectos, el tribunal observa:

III
FUNDAMENTOS DEL FALLO

Es deber ineludible de los jueces realizar el examen de todo el material probatorio que cursa a los autos, a fin de que la verdad procesal surja del análisis y concatenación del conjunto de las pruebas ofrecidas por los litigantes.
Así, en el caso sub iudice a los fines de la distribución de la carga de la prueba, es conveniente precisar que la representación judicial de la parte demandada, en el escrito de contestación a la demanda rechazó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, y afirmó que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado.
Entonces, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código Civil, en concordancia con el artículo 506 del Texto Adjetivo Civil, este juzgador pasa a valorar el material probatorio ofrecido por las partes, en los siguientes términos:

Pruebas de la parte actora

1. Promovió, junto al libelo de la demanda, - copia certificada del instrumento registrado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito del Distrito Federal, hoy Distrito Capital, el 12 de agosto de 1966, bajo el Nº 28, tomo 7 del protocolo primero. – Copia certificada de las actuaciones administrativas contenidas en los expedientes números 960949 y 063815, con sus respectivos certificados de solvencias, los cuales se admiten conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como instrumentos capaces de evidenciar la titularidad del derecho de propiedad que asiste a la parte actora, sobre el inmueble objeto de la demanda; y así se decide.-
2. Promovió, original del instrumento privado que contiene el contrato de arrendamiento accionado, titulo de la demanda, suscrito el 26 de julio de 2006. Este instrumento se valora conforme lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.364 del Código Civil, y 444 del Código de Procedimiento Civil, teniéndose como un instrumento legalmente reconocido idóneo y suficiente para demostrar la existencia del vínculo arrendaticio suscrito entre las partes de la relación jurídica procesal, sobre el inmueble objeto de la demanda, así como también el contenido y alcance de las estipulaciones y compromisos por ambos asumidos, y así se decide.-
3. Promovió, original de las actuaciones evacuadas en sede de jurisdicción voluntaria contenidas en el expediente Nº S-7911-06, nomenclatura interna del Juzgado Noveno de Municipio de esta misma Circunscripción Judicial, la cual se admite para el proceso conforme lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y se valora como un documento público por emanar de un funcionario competente, capaz de evidenciar la manifestación de voluntad (desahucio) que hiciere la anterior arrendadora del inmueble a la arrendataria, de no renovarle el contrato al vencimiento del término de la prorroga contractual vigente para ese entonces; así se establece.-
4. Durante la etapa probatoria, se limitó a reproducir el merito de autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, siendo el juez quien conforme lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra obligado a valorar todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso; así se establece.-

Pruebas de la parte demandada

1. Durante la etapa probatoria se limitó a reproducir el merito favorable de autos, especialmente el contrato de arrendamiento que sirve de título a la demanda, lo cual se insiste, de acuerdo con los principios de comunidad de la prueba y adquisición procesal, y fundamentalmente lo previsto en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil, es el juez quien se encuentra obligado a valorar todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso; así se establece.-

Ahora bien, tal y como ha sido establecido supra, en el caso de autos la parte accionante interpone la demanda aspirando obtener de este órgano jurisdiccional, con fundamento en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, una sentencia favorable de condena que acoja su pretensión de cumplimiento, argumentando que los arrendatarios Carlos Eduardo Viera y Nancy Beatriz Hernández, pese a los múltiples requerimientos extrajudiciales que se le han hecho, no ha cumplido con su obligación de hacer entrega del inmueble cedido en alquiler, una vez vencido el término de la prorroga legal previsto en el literal b) del artículo 38 eiusdem.
Por otra parte, advierte quien aquí decide que la representación judicial de la parte demandada, dentro del elenco de afirmaciones y excepciones de hecho que formuló en el escrito de contestación a la demanda, alegó que los arrendadores no le participaron a sus representados del inicio de la supuesta prorroga legal, y que en todo caso, al haber dejado transcurrir más de cinco (5) meses a partir del vencimiento de esa supuesta prorroga legal, se produjo la indeterminación del contrato.
En tal sentido, en aras de una tutela judicial efectiva, es menester hacer los siguientes señalamientos:
Parafraseando el egregio Dr. José Melich-Orsini, en su obra Doctrina General del Contrato, 4ª edición, página 15 y siguiente, “nuestra doctrina del contrato está imbuida de la idea de que la razón de ser de la virtualidad que tiene el contrato para crear, modificar o extinguir vínculos jurídicos entre los sujetos que lo celebran deriva del poder dela voluntad de darse su propia ley.- En la concepción clásica o, si se prefiere decir, liberal e individualista del contrato, este poder de darse la propia ley se vincula a la voluntad como fenómeno psicológico y a la idea de la libertad para disponer de sus propios actos”. De allí que, podamos afirmar de manera categórica, que la fuerza obligatoria del contrato se fundamenta en el acuerdo o consenso de voluntades –pacta sunt servanda.
En el caso de marras, las partes acordaron establecer un vínculo jurídico instrumentado en el contrato de arrendamiento suscrito el 26 de julio de 2006, en cuya cláusula segunda se estipuló lo siguiente:

“SEGUNDA: Duración: El plazo de duración del presente contrato de arrendamiento es de SEIS (6) MESES fijos, contados a partir del VEINTICINCO (25) de Julio del Dos Mil Seis (2.006). Queda entendido que este contrato en ningún caso pasará a ser por tiempo indeterminado, ni se operará la tácita reconducción del mismo.”

La inteligencia de la cláusula en referencia pone de manifiesto, que las partes de acuerdo al principio de la libre autonomía para contratar, convinieron establecer la duración del contrato por el término de seis (6) meses fijos, contados a partir del 25 de julio 2006; por consiguiente, la duración del contrato quedó limitada hasta el 25 de enero de 2007. Seguidamente, a partir del vencimiento del término contractual, comenzó a transcurrir inexorablemente el plazo de prorroga legal de un (1) año, ex vi legis artículo 38 literal b) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que a su vez venció el 25 de enero de 2008. Tal situación de hecho patentiza, que la obligación a cargo de los arrendatarios de hacer la entrega del inmueble objeto de la demanda, a partir de ésta última fecha, se convirtió en pura y simple pudiendo en consecuencia la arrendadora, mediante las vías judiciales preexistentes, exigirles que cumplan con tal obligación, pues es cierto que nació para la parte actora el interés procesal de ejercer las acciones pertinentes contra los arrendatarios contumaces, con el fin de conminarlos judicialmente al cumplimiento de la obligación de hacer la entrega del inmueble arrendado.
Por otra parte, colige este operador jurídico que la mora por parte de los arrendatarios en la entrega del inmueble cedido en alquiler, deriva de la propia ley al establecer el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Y, tal derecho a la prorroga legal que corresponde al arrendatario una vez llegado el día del vencimiento del plazo contractualmente estipulado, siempre y cuando se encuentre solvente en el cumplimiento de sus obligaciones arrendaticias, nace sin necesidad de que el arrendador tenga la obligación de participárselo al arrendatario, pues se insiste, tal derecho se activa por voluntad de la ley, además de que conforme a la máxima diez interpellat pro homine, el día interpela por el hombre, esto es, el deudor se constituye en mora por el solo cumplimiento del plazo fijado, sin que se necesite de la interpelación.
En cuanto al argumento que aduce la representación judicial de la parte demandada, de haber operado la tácita reconducción, se advierte que según dispone el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Esta norma debemos adminiculara con lo previsto en el artículo 1.614 eiusdem, en cuya virtud los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.
Ahora bien, en el caso de autos, no existen elementos de prueba que permitan llegar a tal conclusión, esto es, presumir que se ha configurado la reconducción del contrato accionado, el cual ciertamente se pactó inicialmente por tiempo determinado, y por mandato del artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, también lo fue durante la prorroga legal que disfrutó el arrendatario por el termino de seis (6) meses. En todo caso, no existe un lapso de caducidad legal ni contractual para el ejercicio de una acción, como la de marras, dentro del marco de una relación arrendaticia; luego, nada afecta el hecho de que la parte actora haya presentado la demanda después de cinco (5) meses de haberse vencido la prorroga legal; y de ser cierto que operó la tacita reconducción del contrato, al menos la parte demandada debió acreditar plenamente cuales fueron esos hechos concretos que- a su juicio- han transformado la naturaleza jurídica de la convención arrendaticia suscrita inicialmente a tiempo determinado, y que por consiguiente, hacen procedente la aplicación de las normas jurídico positivas relativas a tal institución, lo cual no hizo; así se decide.-
De tal manera que, con fundamento en todo lo antes expuesto, colige este juzgador que la parte actora cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, en armonía con la máxima romana “incumbit probatio qui dicit, no qui negat”, la cual se traduce en que cada parte debe probar sus respectivas afirmaciones de hecho, razón por la que debe hacerse acreedora de las consecuencias jurídicas que el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios contempla, para lo cual es necesario advertir que el resultado de la litis depende esencialmente de la prueba de los hechos, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado;
En cambio, la representación judicial de la parte demandada no acreditó a los autos elementos idóneos y capaces de demostrar los hechos modificativos o impeditivos esgrimidos en la contestación a la demanda, debiendo por tanto sucumbir en la contienda como será establecido en la parte dispositiva del presente fallo; así se decide.-

IV
DISPOSITIVA

En razón de todos los argumentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: PROCEDENTE en Derecho la pretensión de cumplimiento contenida en la demanda incoada por Irmina Bucholska Wozniak y Danuta Bucholski de Murla, contra Carlos Eduardo Viera y Nancy Beatriz Hernández de Viera, ambas partes plenamente identificadas en el presente fallo; y en consecuencia, se condena a la parte demandada a entregar a la accionante el siguiente inmueble: “local de oficina distinguido con el Nº 1, ubicado en la planta baja del edificio MAVIS, el cual está situado ente las esquinas de Camino Nuevo a Piñango, Avenida Oeste, Parroquia Catedral, Municipio Libertador del Distrito Capital”.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada, conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
REGISTRESE, PUBLIQUESE y NOTÍFIQUESE. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en Caracas a los nueve (9) días del mes de noviembre de 2008. Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez

Abg. Richard Rodríguez Blaise
La Secretaria, Acc.

Kelyn Contreras

En la misma fecha siendo las 2:25 de la tarde se registró y publicó la anterior decisión.-

La Secretaria