TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198° y 149°

EXP. No. AP31-V-2008-000722.

DEMANDANTE: La ciudadana ANA MARISELA VIVAS QUINTERO, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.242.492, representada judicialmente por los Abogados OSWALDO A. ABLAN HALLAK y OSWALDO E. ABLAN CANDIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.301 y 36.358, respectivamente.

DEMANDADO: El ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 23.681.363, debidamente representado por el Abogado en ejercicio JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ MATHEUS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 31.875.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por los Abogados OSWALDO A. ABLAN HALLAK y OSWALDO E. ABLAN CANDIA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 67.301 y 36.358, respectivamente, actuando en sus carácter de apoderados judiciales de la parte actora, ciudadana ANA MARISELA VIVAS QUINTERO, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.242.492, ejerciendo la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 23.681.363, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.

Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:

Que la relación arrendaticia existente se inició en fecha 01/06/2005, en virtud del contrato de arrendamiento inmobiliario celebrado entre su representada y el ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, sobre el inmueble identificado como apartamento letra y numero (E-63) (Propiedad Horizontal), situado en la Planta No. 6 de la Torre “E”, Sub-Etapa B-1, de la Etapa “B” del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, ubicado en la Avenida José Antonio Páez de la Urbanización El Paraíso, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital.

Que en fecha 20/08/2007, su representada y el ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, celebraron un nuevo contrato de arrendamiento inmobiliario, tal y como consta en el documento autenticado por la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 20/08/2007, inserto bajo el No. 61, Tomo 50 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría.

Que en la Cláusula cuarta: duración del contrato del antes referido contrato de arrendamiento inmobiliario se convino textualmente: “La duración del presente contrato es de ocho (08) meses fijos que se comenzarán a contar a partir del primero (1°) de junio de 2006 y terminarán el treinta y uno (31) de enero de 2007”.

Que en la Cláusula quinta: prorroga legal del contrato de arrendamiento inmobiliario en comento se acordó textualmente lo siguiente: “Las partes del presente contrato acuerdan expresamente que, si “EL ARRENDATARIO” hiciere uso de la Prórroga Legal que le corresponde a la presente relación arrendaticia, prevista en el artículo 38, literal b), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, para el lapso comprendido entre el primero (1°) de febrero de 2007 y el treinta y uno (31) de enero de 2008”.

Que en la Cláusula duodécima: cláusula penal del contrato de arrendamiento inmobiliario antes referido, como cláusula penal se convino textualmente lo siguiente: “como Cláusula Penal se ha convenido que, si al termino o vencimiento de la Prorroga Legal correspondiente a la presente relación arrendaticia, “EL ARRENDATARIO” no devuelve completamente desocupado de personas y bienes “EL INMUEBLE”, estará obligado a pagarle a “EL ARRENDOR” la cantidad de bolívares resultantes de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, por cada día de demora o retardo que trascurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, y hasta la absoluta y total desocupación de “EL INMUEBLE”, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de devolver “EL INMUEBLE” en fecha prevista”.

Que con todo lo anteriormente expuesto se prueba plenamente que, al treinta y uno (31) de enero del año 2007, fecha del vencimiento del plazo estipulado, la relación arrendaticia que les ocupa había tenido una duración total convencional de un (1) año y ocho meses; en razón de lo cual, de conformidad con lo dispuesto en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38, Literal b), el contrato de arrendamiento se prorrogó legalmente por un lapso máximo de un (01) año, que se comenzó a contar del primero (1°) de febrero del año 2007, y venció el treinta y uno (31) de enero del presente año 2008, fecha ésta última en la que el ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, en su carácter de arrendatario, debió haber cumplido con su obligación legal y contractual de entregar el inmueble arrendado.

Que es el caso que habiendo ocurrido el vencimiento del lapso de la prórroga legal a que tenía derecho, y no obstante las múltiples gestiones extrajudiciales efectuadas, el ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, en su carácter de arrendatario, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado; causándole así daños y perjuicios a su representada.

Que por las razones de hecho antes expuestas, y con fundamento en las disposiciones legales antes transcritas, en nombre de su representada ciudadana ANA MARISELA VIVAS QUINTERO, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.242.492, en su carácter de propietario y arrendador, es por lo que ocurren por ante este Tribunal a demandar como en efecto lo hacen al ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, en su carácter de arrendatario, para que convenga o en su defecto este Tribunal declare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento inmobiliario, por el vencimiento de la prórroga legal, y extinguido el referido contrato, y , por ello, en consecuencia, sea condenado por este Tribunal a lo siguiente:

PRIMERO: A hacer entrega material, real y efectiva del inmueble antes identificado, a su representada ciudadana ANA MARISELA VIVAS QUINTERO, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.242.492, totalmente desocupado de personas y de bienes, en el mismo buen estado de aseo, conservación, limpieza y mantenimiento en que lo recibió al inicio de la relación arrendaticia (1 de junio del año 2005) y solvente en el pago de todos y cada uno de los servicios públicos y privados de que se haya hecho uso en el inmueble.

SEGUNDO: A pagarle a su representada la ciudadana ANA MARISELA VIVAS QUINTERO, mayor de edad de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 10.242.492, por concepto de aplicación de la Cláusula Penal establecida en la Cláusula Duodécima: Cláusula Penal, del contrato de arrendamiento en cuestión , la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. F. 46,66), por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la antes referida prorroga legal (31 de enero del presente año 2008), y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, así como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo de la prórroga legal que le correspondió.

TERCERO: En pagar las costas y costos que genere el presente litigio.

Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.

Mediante auto de fecha 01/04/2008, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.

Mediante decisión dictada por este Tribunal en fecha 10/04/2008, se negó la Medida de Secuestro solicitada por la parte actora por las razones explanadas en la misma.

En fecha 27/10/2008, compareció el Abogado JOSE SANTIAGO RODRIGUEZ MATHEUS, Apoderado de la parte demandada y consigno poder que le faculta para darse por citado y posteriormente en fecha 30/10/2008, consigno escrito de contestación a la demanda, donde opuso la cuestión previa del ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y así mismo, reconvino a la parte actora.

Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 30/10/2008, se pronunció en cuanto a la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, negando la admisión de la misma.

Estando dentro del lapso legal para promover pruebas, la parte demandada promovió escrito de pruebas en fecha 10/11/2008, el cual fue providenciado por el Tribunal en fecha 25/11/2008, al igual que las pruebas promovidas por la parte actora en esa misma fecha.
Siendo la oportunidad para dictar sentencia en el presente juicio, el Tribunal pasa a hacerlo previa las siguientes consideraciones:

II

PUNTO PREVIO

En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alego la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, referido a el defecto de forma del libelo de la demanda, en cuanto al objeto de la pretensión demandada, en tal sentido alego lo siguiente:

“….Se desprende del Libelo de la demanda, específicamente del CAPITULO SEGUNDO, referente al objeto de la pretensión, donde la actora alega textualmente así: “En la presente demanda, el objeto de pretensión es el cumplimiento del contrato de arrendamiento inmobiliario existente, por el vencimiento de la prorroga legal, por haber incurrido el ciudadano ASSAAD HASSAN HANI, en su carácter de arrendatario, en el incumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, al vencimiento del lapso legal establecido; lo que, de conformidad con lo previsto en los artículos 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.167 del Código Civil, y en las Cláusulas CUARTA: DURACIÓN DEL CONTRATO: QUINTA: PRORROGA LEGAL y DUODÉCIMA: CLÁUSULA PENAL del precitado contrato de arrendamiento, da derecho a nuestra representada la ciudadana ANA YARISELA VIVAS QUINTERO, en su carácter de propietario y arrendador, a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado, al vencimiento de la prórroga legal, y el pago de los daños y perjuicios que hubiere lugar”.
De lo antes trascrito se puede apreciar, que la representación de la actora, hace referencia a que la pretensión de la demanda es el cumplimiento del contrato de arrendamiento, inmobiliario existente por el vencimiento de la prorroga legal, pero se observa claramente que la actora no indica a que contrato de arrendamiento se refiere o se contraen sus alegatos en relación al vencimiento de la prorroga legal….”

Ahora bien, los artículos 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y 346 ordinal 6º y 340 ordinal 4º del Código de Procedimiento Civil, establecen lo siguiente:

“Artículo 35.-En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva….”
“Artículo 346 Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas: ……..
6° El defecto de forma de la demanda, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340, o por haberse hecho la acumulación prohibida en el artículo 78…..”

Artículo 340 El libelo de la demanda deberá expresar:………….
4° El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales……”
La cuestión previa alegada esta referida, al defecto de forma del libelo de la demanda por no haberse indicado en el libelo el objeto de la pretensión, de conformidad con el ordinal 4º del artículo 340 ejusdem, indicando dicha norma, que el objeto de la pretensión deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos si fuere semoviente; los signos, señales y particularidades que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales, observando el Tribunal, que en el libelo de la demanda la parte actora señala expresamente:
“El demandante es nuestra representada la ciudadana ANA MARISELA VIVAS QUINTERO……en su carácter de propietario y arrendador del inmueble identificado como APARTAMENTO NUMERO E RAYA SESENTA Y TRES (Nº E-63) (Propiedad Horizontal), situado en la planta Nº 6 de la Torre “E”, Sub-Etapa B-1, de la Etapa “B” del Conjunto Residencial TERRAZAS DEL PARAISO, ubicado en la Avenida José Antonio Páez de la Urbanización El Paraíso, Parroquia El Paraíso, Municipio Libertador del Distrito Capital, Distrito Metropolitano de Caracas. El precitado APARTAMENTO Nº E-63 tiene una superficie aproximada de setenta y seis metros cuadrados con cuarenta y ocho decímetros cuadrados (76,48 m2) y esta alinderado así: NORTE: Hall de circulación, ducto de servicios generales y Apartamento Nº E-62; SUR: Fachada sur del Edificio; ESTE: Fachada este del Edificio; y OESTE: Escaleras generales, ductos y Apartamento Nº E-64; tal y como consta en el documento registrado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de Julio de 1993, bajo el Nº 16, Tomo 10, Protocolo Primero…..”

En tal sentido, si bien es cierto, que la identificación del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, cuyo cumplimiento aquí se demanda, se coloco en un capitulo distinto al capitulo denominado “objeto de la pretensión”, el mismo si fue identificado, y a esto, es que esta referida la cuestión previa alegada, y no al supuesto alegado por la parte demandada al oponer la presente cuestión previa, por lo que el Tribunal considera que la misma no puede prosperar en derecho y así se decide.
Por otra parte, la demandada en la contestación de la demanda, alego lo siguiente: “Niego, rechazo y contradigo el valor de estimación de la demanda, de Dos Mil Quinientos Diecinueve Bolívares Fuertes con Sesenta y Cuatro Céntimos (BS F.2.519,64), pues el actor no indica de donde extrae dicha cantidad….”
Ahora bien, por cuanto, estamos en presencia de una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento donde se esta demandando la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. F. 46,66) por cada día que ha transcurrido después de la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, quiere decir, que no se esta ante una demanda de libre estimación, a las cuales se refiere el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que señala:
“Artículo 38 Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la estimará.
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El Juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo a la sentencia definitiva.
Cuando por virtud de la determinación que haga el Juez en la sentencia, la causa resulte por su cuantía de la competencia de un Tribunal distinto, será éste quien resolverá sobre el fondo de la demanda, y no será motivo de reposición la incompetencia sobrevenida del Juez ante quien se propuso la demanda originalmente.”
Y en el caso, de haber sido la presente demanda, una de las referidas en la norma in-comento, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la norma, por lo que esta defensa es desechada por el Tribunal y así se decide.

DECISION DE FONDO

En el libelo de la demanda, la parte actora alega que, la relación arrendaticia se inicio en fecha 01 de Junio de 2005 hasta el 31 de Mayo de 2006, por el periodo de un (1) año, mediante contrato de arrendamiento notariado en fecha 13 de Junio de 2005, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, anotado bajo el Nº 44, tomo 24 de los libros de autenticaciones, sobre el apartamento E-63, ubicado en el piso 6 de la Torre “E”, Sub-Etapa B-1, de la Etapa “B” del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, ubicado en la Avenida José Antonio Páez de la Urbanización El Paraíso, que posteriormente las partes en fecha 20 de Agosto de 2007, celebraron por ante la Notaria Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, un segundo contrato de arrendamiento, el cual comenzó a regir desde el 01 de Junio de 2006 hasta el 31 de Enero de 2007, por un periodo de ocho (8) meses, que vencido el segundo de los contratos, en fecha 31 de Enero de 2007 y por tener la relación arrendaticia una duración de un (1) año y ocho (8) meses, le correspondía al inquilino la prorroga legal de un (1) año de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual comenzó a correr a partir del 01 de Febrero de 2007 y venció el 31 de Enero de 2008, sin que el arrendatario hiciera entrega del inmueble, por otro lado alego, que el contrato de arrendamiento en su cláusula duodécima se estableció, que si al termino o vencimiento de la prorroga legal, el arrendatario no devuelve completamente desocupado de personas y bienes el inmueble, estará obligado a pagarle al arrendador, la cantidad de bolívares resultantes de multiplicar por dos (2) el valor equivalente al canon de arrendamiento diario vigente para la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal, por cada día de demora o retardo que transcurra después de la fecha de terminación o vencimiento de la prorroga legal y hasta la absoluta y total desocupación del inmueble, como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de su obligación de devolver el inmueble en la fecha prevista.
La parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda en un largo escrito, impugno el primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes e hizo valer el segundo contrato de arrendamiento celebrado en fecha 20 de Agosto de 2008, el cual comenzó a regir en fecha 01 de Junio de 2006 al 31 de Enero de 2007, alegando que en el presente caso existen dos (2) contratos de arrendamiento por el mismo inmueble, con lapsos de tiempo distintos, uno por un (1) año fijo y el otro por ocho (8) meses fijos, que ni en el primer contrato, ni en el segundo, las partes establecieron prorroga contractual, sino que simplemente establecieron plazos fijos de vencimiento para cada uno, que el arrendatario tenia derecho a hacer uso potestativamente de la prorroga legal de seis (6) meses que nacía del primer contrato celebrado, conforme al literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pero que sucedió, que en vez de hacer uso de dicha prorroga legal, que nacía de ese primer contrato, inmediatamente al vencer el lapso que venia corriendo de un año, procedió a firmar un nuevo contrato de arrendamiento pero esta vez por ocho (8) meses fijos, que esto no quiere decir, desde el punto de vista legal, que este ultimo contrato sea sustitutivo de la prorroga del primer contrato, que este ultimo contrato es una relación nueva y distinta al primer contrato, donde ambas partes estipularon ocho (8) meses fijos a partir del 01 de Junio de 2006 al 31 de Enero de 2007, de tal manera, que a partir del 01 de Febrero de 2007 comenzó un lapso de prorroga legal de seis (6) meses que vencieron el 31 de Julio de 2007, que a partir de esta ultima fecha la arrendadora continuo cobrando los cánones de arrendamiento hasta el mes de Enero de 2008, y que a cada recibo le coloco una leyenda referente a una supuesta prorroga legal de un año, ya que la arrendadora toma el lapso del extinto contrato y lo suma al lapso del nuevo contrato, sin respetar la prorroga de este ultimo contrato, es decir, mezcla a su conveniencia los lapsos para establecer a su favor una supuesta prorroga vencida de un (1) año, violando así la prorroga legal de seis (6) meses de este ultimo contrato, que en virtud del recibo de los cánones de arrendamiento después de vencida la prorroga legal en fecha 31 de Julio de 2007, produjo la indeterminación del contrato de arrendamiento; por otra parte, la demandada solicito la nulidad de la cláusula quinta del ultimo de los contratos de arrendamiento celebrados, mediante la cual se pretende extender al arrendatario una supuesta prorroga legal de un (1) año, así mismo, impugno, desconoció y solicito la nulidad del contenido de la nota que aparece como leyenda en cada uno de los recibos de pago de alquileres correspondientes desde el mes de Febrero de 2007 hasta el mes de Enero de 2008, ambas fecha inclusive, relativo a la prorroga legal de un (1) año e igualmente negó, rechazo y contradijo que tenga que pagar cantidad alguna por supuesto concepto de cláusula penal.
Trabada la littis con la contestación de la demanda, debe este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, pasar a analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, teniendo en cuenta lo establecido en los artículos 1354 y 506 del Código de Procedimiento Civil, que disponen:

“Artículo 1354.-Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
“Artículo 506.-Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. …”

Pruebas de la parte actora:
Original del instrumento poder que corre inserto a los folios que van del folio 16 al 18, autenticado por ante la Notaría publica Trigésima Octava del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 12 de Marzo de 2008, anotado bajo el Nº 28, tomo 39 de los libros de Autenticaciones, el cual no fue impugnado, ni tachado por la parte demandada, por lo que el Tribunal lo valora como documento autenticado, quedando demostrado con el, la representación de la parte actora.
Original del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios que van del 19 al 20, registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Libertador del Distrito Federal, en fecha 13 de Julio de 1993, registrado bajo el Nº 16, tomo 10, protocolo primero, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que el Tribunal lo valora como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1357 del Código Civil, con el cual queda demostrada la propiedad del inmueble.
Original del contrato de arrendamiento, que corre inserto a los folios que van del 21 al 25, celebrado entre las partes en el presente juicio y notariado ante la Notaría Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 13 de Junio de 2005, anotado bajo el Nº 44, tomo 24 de los libros de Autenticaciones, el cual fue impugnado por la parte demandada en la contestación a la demanda, mas no fue tachado de falso, por lo que siendo la tacha de falsedad, la vía para atacar este tipo de documentos, y sin haberse ejercido esta defensa, ya que, los documentos que pueden ser objeto de impugnación a parte del instrumento poder, son las copias simples de los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que el Tribunal proceda a valorar dicho contrato como documento autenticado ante un funcionario para dar fe pública, con el cual quedo demostrado, que la relación arrendaticia se inicio el 01 de Junio de 2005 hasta el 31 de Mayo de 2006.
Original del contrato de arrendamiento que corre inserto a los folios que van del 26 al 29, celebrado entre las partes en el presente juicio y notariado ante la Notaría Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 20 de Agosto de 2007, quedando anotado bajo el Nº 61, tomo 50 de los libros de Autenticaciones, el cual no fue tachado por la parte demandada, por lo que el Tribunal lo valora como documento autenticado, quedando demostrado con el, que el segundo contrato de arrendamiento tuvo una vigencia desde el 01 de Junio de 2006 hasta el 31 de Enero de 2007.
Prueba de confesión espontánea, en cuanto a la confesión de la parte demandada efectuada en el escrito de contestación de la demanda con relación a la vigencia de los contratos de arrendamiento, la cual es valorada por el Tribunal.
Pruebas de la parte demandada:
Original de los recibos de pago de cánones de arrendamiento de los meses que van desde Febrero de 2007 hasta Enero de 2008, que corren insertos a los folios que van del 75 al 86, los cuales se valoraran mas adelante.
Original de recibos de pago de cánones de arrendamiento que corren insertos a los folios que van del 87 al 97, los cuales se desechan, por cuanto no aportan elemento probatorio al iter procesal y no guardan relación con los hechos debatidos.
Planillas de depósito de los cánones de arrendamiento depositados ante el Banco Industrial de Venezuela y consignados ante el Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, que corren insertos a los folios que van del 98 al 106 y copia simple del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 2008-0215, que corre insertas a los folios que van del 118 al 146, el Tribunal las valorara mas adelante.
Ahora bien, revisadas las pruebas de las partes, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en este fallo, en tal sentido, constituye principio cardinal en materia procesal, el llamado principio dispositivo, contenido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, aquel conforme al cual el Juez debe decidir conforme a lo alegado y probado en autos por las partes, sin que pueda sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados. El anterior precepto establece los límites del oficio del Juez, pues para el no puede existir otra verdad que la que resulta de los alegatos y actividad probatoria de las partes, debiendo en consecuencia atenerse a estos alegatos para decidir.
Se trata de un requisito, de que la sentencia debe contener decisión con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, según el Ordinal 5° del artículo 243 ejusdem, lo que significa que el Juez está obligado a decidir sobre las cuestiones propuestas o planteadas por las partes, porque el límite de toda controversia judicial está circunscrito por los hechos alegados como fundamento de la pretensión en el libelo de la demanda y los hechos aducidos como fundamentos de las excepciones o defensas opuestas en la oportunidad de la contestación de la demanda, quedando de esta manera trabada la litis, razón por la cual con posterioridad a estos actos no pueden las partes traer nuevos hechos al proceso que alterarían la relación procesal ya cerrada.
Por otra parte, establece el artículo 1.133 del Código Civil, que el contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.
De igual forma estipulan los artículos del citado Código que a continuación se transcriben que:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. …”

“Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Ahora bien, según las pruebas apartadas al proceso, la relación arrendaticia se inicio mediante un primer contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, ante la Notaría Pública Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, de fecha 13 de Junio de 2005, anotado bajo el Nº 44, tomo 24 de los libros de Autenticaciones, el cual tuvo una vigencia desde el 01 de Junio de 2005 hasta el 31 de Mayo de 2006, tal y como lo señala la cláusula cuarta de dicho contrato que señala:

“Cuarta: Duración Del Contrato. La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, que comenzara a contar a partir del primero (1º) de junio de 2005 y terminara el treinta y uno (31) de mayo de 2006.”

Posteriormente las partes celebraron un segundo contrato de arrendamiento ante la Notaría Publica Cuadragésima Segunda del Municipio Libertador, en fecha 20 de Agosto de 2007, quedando anotado bajo el Nº 61, tomo 50 de los libros de Autenticaciones, el cual comenzó a regir el 01 de Junio de 2006 al 31 de Enero de 2007, tal y como lo establece la cláusula cuarta de dicho contrato que señala:

“Cuarta: Duración Del Contrato. La duración del presente contrato es de ocho (8) meses fijos, que comenzara a contar a partir del primero (1º) de junio de 2006 y terminaran el treinta y uno (31) de enero de 2007.”

Por lo que, vencido el ultimo de los contratos de arrendamiento, el 31 de Enero de 2007, al día siguiente, es decir, 01 de Febrero de 2007 comenzó a correr, automáticamente y de pleno derecho la prorroga legal de un (1) año, que le correspondía al arrendatario por tener la relación arrendaticia una duración de un (1) año y ocho (8) meses, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que señala:

“Artículo 38.- En los contratos de arrendamientos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día de vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo a las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogara por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menos de cinco (5) años, se prorrogara por un lapso máximo de un (1) año……” (Negrillas del Tribunal)

En tal sentido, la prorroga legal termino el 01 de Febrero de 2008, observando el Tribunal, que los recibos de pago de cánones de arrendamiento que corren insertos a los folios que van del 75 al 86, los cuales no fueron desconocidos por la parte actora en el presente juicio, teniéndose por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, de los mismos se evidencia, que los cánones de arrendamiento recibidos por la actora, correspondientes a los cánones de arrendamientos de los meses que van de Febrero de 2007 a Enero de 2008, correspondían a la prorroga legal de un (1) año, que comenzó el 01 de Febrero de 2007 y finalizo el 01 de Febrero de 2008, por lo que, en el presente caso, no ha operado la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, ya que no se observa, de las pruebas aportados a los autos, las cuales comprenden las planillas de depósitos de cánones de arrendamiento que corren insertas a los folios que van del 98 al 106 y las copias simples del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 2008-0215, las cuales se tienen como fidedignas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, toda vez, que no fueron impugnadas, que el arrendador, vencida la prorroga legal en fecha 01 de Febrero de 2008, no continuo recibiendo del inquilino o retirando del Tribunal Vigésimo Quinto de Municipio del Área Metropolitana de Caracas, los cánones de arrendamiento, por lo que en el presente caso, como se dijo anteriormente, no opero la tacita reconducción, trayendo como consecuencia la indeterminación del contrato de arrendamiento y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a lo alegado y solicitado por la demandada en la contestación de la demanda, referido a que, impugno, desconoció y solicito que se declare nula la nota que aparece como leyenda en cada uno de los recibos de pago de cánones de arrendamiento de los meses que van desde Febrero de 2007 a Enero de 2008, el Tribunal debe indicar, con relación a la impugnación, que dicha defensa es procedente contra las copias simples de documentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, a los fines de que no se tengan como fidedignas, en cuanto al desconocimiento, dicha defensa, la puede alegar la parte a quien se le oponga un documento privado como emanado de ella o de algún causante suyo, siendo que en el caso de autos, los recibos de pago de cánones de arrendamiento emanan de la parte actora, por lo que, no pueden ser desconocidos por la parte demandada y en cuanto a la nulidad de la leyenda que aparece en cada uno de los recibos en referencia, debe en todo caso, solicitarla la parte demandada por la vía principal, al igual que la nulidad de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes y autenticado en fecha 20 de Agosto de 2007.
Por todos los razonamientos antes expuestos la presente demanda debe prosperar en derecho y así se decide.

III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda interpuesta por ANA MARISELA VIVAS QUINTERO contra ASSAAD HASSAN HANI por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada, a entregar a la parte actora el Apartamento Nº E-63, situado en la planta 6 de la Torre “E”, Sub-Etapa B-1, de la Etapa B, del Conjunto Residencial Terrazas del Paraíso, ubicado en la Avenida José Antonio Páez de la Urbanización, el Paraíso Municipio Libertador del Distrito Capital, solvente en el pago de los servicios públicos y privados.
TERCERO: Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora como indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de la obligación de entregar el inmueble arrendado al vencimiento del plazo de la prorroga legal y por concepto de aplicación de la cláusula penal establecida en la cláusula duodécima (cláusula penal) del contrato de arrendamiento, la cantidad de CUARENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. F. 46,66) por cada día que ha transcurrido a partir del día siguiente al vencimiento de la prorroga legal (01-02-2008) y hasta la entrega definitiva del inmueble.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada por resultada vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los nueve (9) días del mes de Diciembre de 2008.- Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
En esta misma fecha, siendo las 3:20 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR.,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

AP31-V-2008-000722