TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE:
EL JUZGADO DECIMOCTAVO DE MUNICIPIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
Años: 198º y 149º

EXP. No. AP31-V-2008-001798.

DEMANDANTE: La ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14/09/1990, bajo el No. 3, Tomo 92-A-Pro, representada judicialmente por los Abogados: CARLOS BRENDER, ANTONIO TAHHAN y ROBERTO SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 7.820, 34.417 y 66.600, respectivamente.

DEMANDADO: El ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.819.784, debidamente representado por los Abogados en ejercicio VICENTE CABRERA DIAZ y JOSE GREGORIO MENA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números: 47.194 y 50.273, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Se inicia este procedimiento mediante libelo de demanda interpuesto por el Abogado ANTONIO TAHHAN, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 34.417, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 14/09/1990, bajo el No. 3, Tomo 92-A-Pro, ejerciendo la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, contra el ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.819.784, correspondiéndole el conocimiento de la presente causa a este Juzgado Decimoctavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Como hechos constitutivos de la pretensión procesal sometida a la consideración de este Tribunal, afirma el apoderado judicial de la parte actora entre otras cosas lo siguiente:
Que en fecha 28/06/2004, se celebró un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, autenticado por ante la Notaría Publica Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, quedando anotado bajo el No. 13, Tomo 34, entre la empresa ADMINISTRADORA C.B.A, C.A., por una parte y por la otra el ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, como el arrendatario, por el local distinguido con el numero y letra 2-A, del Edificio Los Ángeles, ubicado en la Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda.
Que por resolución No. 011689, de fecha 21/12/2007, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijó como canon de arrendamiento mensual para el local 2-A, objeto del arrendamiento, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON ONCE CENTIMOS (Bs. F. 1.263,11), dicha resolución le fue notificada a los arrendatarios del Edificio Los Ángeles, según consta de informe fiscal de fecha 28/01/2008.
Que Mediante notificación realizada por la Notaria Publica Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29/05/2007, previo traslado y constitución en la dirección del inmueble, la Notaria dejó constancia de haber notificado al ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, que en virtud de que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01/07/2004, sobre el inmuebles antes identificado, venció en fecha 30/06/2007, era voluntad de su representada darlo por terminado, por tanto, le correspondía una prorroga legal de un año de conformidad con lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, por consiguiente, la prorroga legal venció en fecha 30/06/2008, fecha esta en que el arrendatario debió hacer entrega del inmueble.
Que vencida la prorroga legal, el ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, no hizo entrega del inmueble objeto de la presente demanda, totalmente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió, lo cual, constituye grave incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas libremente por éste.
Que de lo antes expuesto, se deduce que el arrendatario, violó lo dispuesto en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, al no haber entregado el inmueble arrendado libre de personas y bienes para la fecha de terminación de la prorroga legal, esto es, para el día 30/06/2008, lo cual hace procedente demandar el cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga lega y el pago de los daños y perjuicios.
Que en virtud de las razones de hecho y de derecho antes expuestas, es que acude ante este Tribunal en su carácter antes expuesto a demandar, como en efecto lo hace formalmente al ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad No. 10.819.784, para que convenga o a ello sea condenado por el Juzgado a lo siguiente:
PRIMERO: Al cumplimiento del contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, celebrado en fecha 28/06/2004, objeto de la presente demanda y a la consiguiente entrega del inmueble constituido por el Local distinguido con el numero y letra 2-A, del Edificio Los Ángeles, ubicado en la Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, completamente desocupado de bienes y personas y en las mismas buenas condiciones en que lo recibió.
SEGUNDO: Al pago de la suma de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON ONCE CENTIMOS (Bs. F. 1.263.11) mensuales, por concepto de indemnización sustitutiva de los alquileres que deje de percibir su representada por la ocupación ilegal del ciudadano JUAN ÁNGEL LEAL OLAVE, después de vencimiento de la prorroga legal del inmueble ante citado, el cual venció el 30/06/2008, o sea, que la indemnización comienza a correr a partir del 01/07/2008, hasta que se dicte sentencia definitiva en el presente juicio.
TERCERO: En pagar las costas y costos que genere el presente litigio.
Planteada la controversia en los términos anteriormente expuestos, observa esta sentenciadora que la fase de sustanciación de este procedimiento fue cumplida en su totalidad, en efecto.
Mediante auto de fecha 15/07/2008, se admitió la presente demanda ordenándose librar la compulsa correspondiente para que se practicara la citación de la parte demandada.
Cumplidos los trámites legales de rigor para la citación de la demandada, la misma se hizo efectiva en fecha 22/09/2008, posteriormente compareció en fecha 23/10/2.008, el Apoderado de la parte demandada, VICENTE CABRERA DIAZ, y consigno escrito mediante el cual opuso cuestiones previas y contesto al fondo la demanda.
Estando dentro del lapso legal para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de tal derecho.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 30/10/2008, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte actora.
Mediante auto dictado por este Tribunal en fecha 04/11/2008, se pronunció sobre las pruebas promovidas por la parte demandada.

PUNTO PREVIO

En el libelo de la demanda la parte actora alego que en fecha 28 de Junio de 2008, celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 13, tomo 34, con el ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE, sobre el local distinguido con el Nº 2-A, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, que el termino de duración del contrato fue por un (1) año, contado a partir del 01 de Julio de 2004, prorrogable automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notificara a la otra, por escrito y por un mes de anticipación, por lo menos a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de las prorrogas sucesivas, de la voluntad de no prorrogarlo, que mediante Resolución de fecha 21 de Diciembre de 2007, la Dirección de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura, fijo un canon de arrendamiento de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 1.263,11), que mediante notificación practicada por la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital en fecha 29 de Mayo de 2007, se notifico al inquilino la no prorroga del contrato, la cual venció el 30 de Junio de 2007, por lo tanto le correspondía una prorroga legal de un (1) año de conformidad con lo establecido en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que vencida la prorroga legal, el inquilino no hizo entrega del inmueble, motivo por el cual se demando el cumplimiento del contrato de arrendamiento.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, la parte demandada alego las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2º y 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, reconoció la relación arrendaticia, el nuevo canon de arrendamiento fijado por la Dirección de Inquilinato en la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS SESENTA Y TRES BOLIVARES FUERTES CON ONCE CENTIMOS (Bs. 1.263,11) y la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, así como el hecho de haber hecho uso de la prorroga legal, por otra parte, alego la demandada, que la actora omitió al Tribunal, la voluntad de las partes de continuar con la relación arrendaticia posterior al vencimiento de la prorroga legal, la cual esta expresada no solo en el consentimiento de ambas partes, sino también, en la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento por parte de la arrendadora ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., lo que bien se demuestra con los recibos de pago de cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, meses estos posteriores al vencimiento de la prorroga legal, que como consecuencia de la continuidad en el cobro de los cánones de arrendamiento posterior a la prorroga legal, se dio nacimiento a una nueva relación contractual arrendaticia, pero a tiempo indeterminado, por lo que se hace inoficiosa la consecución de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, interpuesta por la parte actora, por lo que pide que la presente acción se declare sin lugar e inadmisible.
Con relación a la tacita reconducciòn del contrato de arrendamiento, la parte actora alego en su escrito de promoción de pruebas lo siguiente: Que se le olvido a la parte demandada lo establecido en el artículo 1601 del Código Civil que señala: “Si ha habido deshaucio, el arrendatario, aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducciòn”, que cuando el arrendador efectúa el deshaucio, es decir, la notificación de no prorroga del contrato de arrendamiento, no cabe la tacita reconducciòn, que por lo tanto, tampoco puede sostenerse que ha habido un desistimiento tácito de la presente acción por cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal, aunado a ello, citó criterios expuestos por el Dr. GUSTAVO CONTRERAS, publicado en el Diario de los Tribunales y por un Juzgado Superior y de Primera Instancia, y sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, de fecha 17 de Septiembre de 2007, a los fines de sustentar su alegato, al respecto se debe señalar, que los criterios establecidos en estas decisiones y señalados por la parte actora, no son vinculantes para el Juez, el cual solo debe tomar como vinculantes las sentencias dictadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, cuando estas se refieran a las interpretaciones sobre el contenido o alcance de las normas y principios constitucionales, tal y como lo establece el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, por lo que el Tribunal, como punto previo, pasa emitir su pronunciamiento con relación a la indeterminación del contrato de arrendamiento, previa las siguientes consideraciones:
El presente caso, se trata de un juicio de cumplimiento de contrato por vencimiento del termino del mismo y la prorroga legal, en el cual las partes celebraron un contrato de arrendamiento en fecha 28 de Junio de 2004 por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, anotado bajo el Nº 13, tomo 34, sobre el local distinguido con el Nº 2-A, del Edificio Los Ángeles, Calle Los Ángeles, Municipio Chacao del Estado Miranda, el cual comenzó a regir en fecha 01 de Julio de 2004 por un (1) año, según la cláusula tercera de dicho contrato que establece:

“TERCERA: El termino de este contrato es de UN (1) AÑO contado a partir del primero (1º) de julio de 2004; este termino se considerara prorrogado automáticamente por lapsos de un (1) año, si una de las partes no notifica a la otra, por escrito y con un mes de anticipación por lo menos, a la terminación del plazo inicial o de cualquiera de las prorrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se consideraran como plazo de duración inicial o de cualquiera de las prorrogas sucesivas, de su voluntad de no prorrogarlo. Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se consideraran como plazo de duración inicial o a tiempo determinado y se regirán por las mismas condiciones que para el se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por “EL ARRENDATARIO”….”

Por lo que el contrato de arrendamiento entro en vigencia el 01 de Julio de 2004 por un (1) año y por cuanto no hubo notificación sobre la no prorroga del mismo, este se prorrogo por periodos iguales de un (1) año, posteriormente el 29 de Mayo de 2007, la Notaría Pública Primera del Municipio Libertador del Distrito Capital, le notifico al arrendatario, sobre la no prorroga del contrato de arrendamiento, en tal sentido y por haberse hecho la notificación dentro del tiempo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento antes citada, el mismo venció el 01 de Julio de 2007, comenzando a correr al día siguiente, es decir, el 02 de Julio de 2007 y de pleno derecho, la prorroga legal de un (1) año, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por haber tenido la relación arrendaticia una duración de tres (3) años, la cual venció el 02 de Julio de 2008, ahora bien, en cuanto a la indeterminación del contrato de arrendamiento, alegada por la parte demandada, en virtud, de que vencida la prorroga legal, la parte actora y arrendadora del inmueble ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., recibió los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, se debe señalar, que si bien, el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, faculta al arrendador o propietario para retirar los cánones de arrendamiento cuando estuviere en curso cualquier proceso judicial entre los contratantes, por causa derivada de una relación arrendaticia, sin que ello pueda considerarse como renuncia o desistimiento de la acción, a menos que se fundamente el juicio en la falta de pago de cánones de arrendamiento, entiende esta juzgadora, que el artículo esta referido solo a la renuncia o desistimiento de la acción y no establece nada sobre la indeterminación del contrato de arrendamiento o que se produzca la tacita reconducciòn del mismo, pues bien, salvo la excepción establecida en dicha norma, en los demás casos, como en el de autos, el recibo de los cánones de arrendamiento no acarrea el desistimiento tácito de la acción (de cumplimiento de contrato), pero el juez en su sentencia debe pronunciarse, y mas en el caso, que le fuera alegada, sobre la consecuencia que acarrea para el contrato, el hecho de recibir de los cánones de arrendamiento después de vencida la prorroga legal, para lo cual se establece, que para que un contrato de arrendamiento se indetermine en el tiempo y opere la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, se requiere que una vez vencida la prórroga legal, el inquilino continúe ocupando el inmueble con la venia del arrendador, siendo una prueba indefectible de ello, el hecho que el arrendador continúe recibiendo los cánones de arrendamiento, una vez vencida la prórroga legal.
El arrendatario no podría oponer la tácita reconducción del contrato, por el sólo hecho de continuar en el goce de la cosa, después de vencida la prorroga legal, no se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada y para que opere la tácita reconducción, es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado.
Ahora bien, corresponde determinar cómo se evidencia la voluntad del arrendador de dejar al arrendatario en posesión de la cosa arrendada, y en este sentido, el caso típico, sería que el arrendador recibiera el canon de arrendamiento después del vencimiento de la prórroga legal, pues entonces claramente, estaría manifestando que aunque el contrato terminó tiene la voluntad de que el arrendatario continúe gozando de la cosa más allá del término pactado; pues, evidentemente si el arrendador procede a cobrar el canon de arrendamiento posterior al vencimiento de la prórroga legal, está manifestándole al arrendatario que quiere que él continúe con sus obligaciones como inquilino, en las condiciones pactadas (salvo la duración del contrato), esto es, el mismo objeto, igual canon de arrendamiento; pero, ahora indeterminado, operando así la tácita reconducción.
En tal sentido, corre inserto a los folios que van del 54 al 56, los recibos de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, recibidos por la arrendadora ADMINISTRADORA C.B.A., C.A., los cuales tratándose de documentos privados emanados de la parte actora, no fueron desconocidos, por lo que se tienen por reconocidos de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, surtiendo pleno valor probatorio, ahora bien, según la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, el canon de arrendamiento debía ser pagado por mensualidades vencidas, el día ultimo de cada mes, esto significa, que vencida la prorroga legal el 02 de Julio de 2008, los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre de 2008, no correspondían al periodo de la prorroga legal, lo que demuestra indefectiblemente la voluntad del arrendador de mantener al inquilino en el goce de la cosa, trayendo como consecuencia, la tacita reconducción del contrato de arrendamiento, lo que hace improcedente la acción de cumplimiento de contrato, resultando forzoso declarar sin lugar la demanda.
Con vista a la anterior declaratoria este órgano jurisdiccional no hace pronunciamiento en cuanto a las demás defensas alegadas en el presente juicio y al fondo de la causa, así como las demás probanzas que cursan en autos y así se decide.
III

Por todos los razonamientos antes expuestos, este Tribunal Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda interpuesta por ADMINISTRADORA C.B.A., C.A. contra el ciudadano JUAN ANGEL LEAL OLAVE por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, todos identificados al inicio de esta sentencia.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado vencida en este proceso.
Regístrese, Publíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en el archivo del Tribunal, a tenor de lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Décimo Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas a los (09) días del mes de Diciembre de 2008. Años 197° y 148°
LA JUEZ TITULAR

Abg. LORELIS SANCHEZ
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ

En esta misma fecha, siendo las 3:15 de la tarde, se publicó y registró la anterior sentencia.
EL SECRETARIO TITULAR,

Abg. EDUARDO GUTIERREZ
Exp. N° 2008-001798