TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, cuatro de Diciembre de dos mil ocho
198º y 149º
ASUNTO: KP02-R-2008-000989

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: ANA PASTORA HERNANDEZ DE PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.913.532.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA: Cesar Arnaldo Jiménez P., Carmen Adriana Uzcategui C. y Marilú Gutiérrez Jiménez, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 12.713, 47.715 y 114.892, respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: CARMEN L. HERNANDEZ y MARLY MACARENA HERNANDEZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.928.190 y 12.690.728, respectivamente.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: JOSE EMILIO GIMENEZ MENDIA, LUIS ALBERTO PEREZ MEDINA y ALBA CRISTINA SOSA, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 90.126, 92.391 Y 83.047, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO (APELACIÓN)
SENTENCIA DEFINITIVA

Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda, posteriormente reformado, con ocasión a la pretensión de Desalojo, interpuesta por la ciudadana Ana Pastora Hernández de Pérez, ya identificada, asistida de Abogada, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que consta de contrato privado de arrendamiento, que en fecha 15 de Agosto de 2004, mediante cedió en arrendamiento a las ciudadanas Carmen L. Hernández y Marly Macarena Hernández, un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento, distinguido con el Nº 1, que forma parte de un inmueble de mayor extensión signado con el Nº 2-18, ubicado en la calle 16 entre carreras 2 y 3 de Barrio Unión, de ésta ciudad de Barquisimeto, comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con área de estacionamiento y patio interior del inmueble, que es su frente; Sur: Con la carrera 2; Este: Con el Apartamento Nº 2, de su propiedad; y Oeste: Con la calle 16. Que en la cláusula segunda del contrato se estableció que la duración del mismo era de SEIS (06) meses fijos, contados a partir del 15 de Agosto de 2004, prorrogable por igual lapso a menos que una de las partes manifestare a la otra con por lo menos TREINTA (30) días de anticipación al vencimiento, su deseo de no prorrogarlo o que hubieren hecho uso de la prórroga legal y que vencida la misma deberían hacer entrega del inmueble desocupado, en buen estado y solvente de los servicios. Que se convino un ajuste en el canon de acuerdo al índice general de precios al consumidor, en caso de renovación. Que en la cláusula tercera se convino un canon de arrendamiento de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES (140.000,oo Bs.), es decir, CIENTO CUARENTA BOLIVARES FUERTES (140,oo Bs.F.) mensuales, por los SEIS (06) meses del término fijo, por mensualidades vencidas dentro de los TRES (03) primeros días del mes, en su domicilio, con una penalidad de 1.500,oo Bs. por cada día de atraso en el pago. Que el canon fue ajustado de mutuo acuerdo a CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (196.000,oo Bs.) es decir, CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (F.196,oo Bs.), haciendo las arrendatarias efectivo su pago a partir del mes de Enero de 2006, hasta Julio de 2007, le pagaron. Que en la cláusula quinta se convino que los servicios y el mantenimiento serían por cuenta de los arrendatarios y que en la cláusula sexta se convino como las reparaciones menores y locativas serían por cuenta y orden de los mismos, respondiendo por daños y perjuicios que ocasionaren una reparación mayor no hecha por la falta de notificación de los arrendatarios y que en la cláusula décima declararon recibir el inmueble objeto del contrato en perfectas condiciones de uso y conservación, obligándose a devolverlo en esas mismas condiciones. Que en la cláusula décima primera, las arrendatarias se obligaron a acatar un reglamento, entre cuyas normas está, mostrar el inmueble cuando les fuere requerido por su persona para constatar su estado y a indemnizar los daños que sufriera en sanitarios, instalaciones eléctricas, vidrios y otros. Que vencido el término fijo del contrato el día 15/02/05, habiéndose consumido la prórroga de SEIS (06) meses el 15/08/05 y continuar los arrendatarios ocupando el inmueble hasta la fecha, sin oposición de su parte, dicho arrendamiento se renovó con duración indeterminada, que fue reconducido, ya que solo se pactó UNA (01) prórroga de SEIS (06) meses y que se ha prorrogado indefinidamente en el tiempo. Que siendo que el contrato comenzó el 15/08/04, las mensualidades se cuentan de QUINCE (15) a QUINCE (15) y que el primer mes de contrato inicial, el mes de Septiembre, corrió desde el 15/08/04 al 15/09/04, y así sucesivamente, comenzando la mensualidad el 15 de cada mes y terminando el 15 del mes siguiente. Que en consecuencia la mensualidad debía pagarse entre el día DIECISEIS (16) al DIESIOCHO (18) de cada mes. Que es el caso, que las arrendatarias no han pagado las mensualidades de arrendamiento correspondiente a los meses de Agosto de 2007 (15/07/2007 a 15/08/2007); Septiembre de 2007 (15/08/2007 a 15/09/2007); Octubre de 2007 (15/09/2007 al 15/10/2007); Noviembre de 2007 (15/10/2007 al 15/11/2007); Diciembre de 2007 (15/11/2007 al 15/12/2007); Enero de 2008 (15/12/2007 al 15/01/2008); Febrero de 2008 (15/01/2008 al 15/02/2008) y Marzo de 2008 (15/02/2008 al 15/03/2008); que debían ser cancelados dentro de los tres días siguientes a su vencimiento, entre los días Nros. 16 y 18 de cada mes. Que por lo expuesto procede a demandar a las ciudadanas Carmen L. Hernández y Marly Macarena Hernández, por Desalojo, para que convengan o a ello sean condenadas por el Tribunal en lo siguiente: 1) En desalojar y entregar el inmueble objeto de la convención arrendaticia suficientemente descrito en esta demanda completamente desocupado de personas y cosas; 2) En pagar la cantidad de UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.1.568,00) por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las mensualidades de alquiler dejadas de percibir por los meses de Agosto 2007 a Marzo 2008, ambas inclusive, a razón de CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (196.000,oo Bs.), es decir, CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLIVARES FUERTES (196,oo Bs. F.) mensuales, con lo cual la privaron del usufructo correspondiente de esos pagos, así como también en pagar el monto equivalente a los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo desde la fecha de la interposición de la presente demanda hasta que se produzca la total entrega material del inmueble arrendado a satisfacción en las mismas condiciones en que lo recibió y 3) En pagar las costas y costos del presente juicio. Fundamentó su pretensión en los Artículos 33 y 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en los artículos 1.264, 1.592, 1.600 y 1.614 del Código Civil. Estimó la pretensión en la cantidad de DOS MIL BOLIVARES FUERTES (2.000,oo Bs. F.)
En fecha 03 de Abril de 2008, el Juzgado Cuarto del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda.
En fecha 23 de Julio de 2008, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en el que admitió como cierto que en fecha 15 Agosto de 2004, sus poderdantes celebraron con la parte actora, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble identificado en autos, el cual siguen ocupando en calidad de arrendatarias, apegadas a la legislación vigente. Que dicha relación jurídica arrendaticia tuvo su origen con anterioridad a la celebración de dicho contrato, siendo el mismo un intento de la demandante para novar los derechos y obligaciones derivados del vínculo arrendaticio ya existente entre las partes, de manera de convertirlo en un arrendamiento a tiempo indeterminado cuya legítima ocupación data desde la década de 1990, a un arrendamiento a tiempo determinado. Que se admite como cierto que dicho contrato tenía una vigencia de 06 meses y que a partir del 15 de Febrero de 2005, pasó a constituir un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado cuyos efectos jurídicos se mantienen vigentes a la presente fecha. Asimismo admitieron como cierto el hecho de que el canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de CIENTO CUARENTA BOLÍVARES FUERTES (140,oo Bs.F.) y que posteriormente, a partir del mes de Enero de 2006, sería por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SEIS BOLÍVARES FUERTES (196, oo Bs.F.), siendo éste el monto vigente hasta la fecha. Negaron, rechazaron y contradijeron la supuesta insolvencia de sus poderdantes en los cánones de arrendamiento aducidos por la parte actora ya que dicha obligación de pago fue satisfecha mediante el procedimiento de consignación arrendaticia llevado por ante el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren, Expediente Nº KP02-S-2007-15625. Que desde el mes de Agosto de 2007 la arrendadora comenzó a perturbar a sus poderdantes, en su posesión de manera infundada y violenta, pretendiendo desocuparlas, llegando a cambiar en diversas oportunidades la cerradura de la puerta principal, lo que constituye un incumplimiento de su obligación de garantizar a las arrendatarias el pacífico y regular uso del bien dado en arrendamiento, por lo que sus poderdantes se han visto forzadas a instar las gestiones conciliatorias y de resguardo a la seguridad cívica, prestadas por al Prefectura del Municipio Iribarren, por la Dirección de Inquilinato del Municipio Iribarren y que en virtud de haberse visto amenazada la seguridad de las niñas que habitan en el inmueble, acudieron a obtener una Medida de Protección, por parte del Consejo de Protección al Niño y al Adolescente competente y que a raíz de esta fecha la arrendadora se ha negado a recibir el pago de los cánones de arrendamiento por lo que se vieron obligadas a efectuar el pago a través de procedimiento de consignación arrendaticia. Que por no encontrarse configurados los extremos de ley previstos en el artículo 34.a de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud del pago realizado solicitan la declaratoria de improcedencia de la demanda. Seguidamente propuso reconvención exponiendo que el área de terreno sobre la cual se encuentra construido el bien inmueble en referencia, es un Ejido sometido al dominio público del Municipio Iribarren. Que a los fines de resolver la nulidad del contrato de arrendamiento en referencia, la Ordenanza de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal del Municipio Iribarren, del año 1997, en su artículo 27, establece un límite al principio de autonomía de la voluntad que inhibía la celebración del contrato so pena de nulidad y que en virtud de que las construcciones sobre las cuales se ejecuta el contrato de arrendamiento se encuentran sobre un terreno ejido, y en vista de que para la celebración del mismo no se solicitó la autorización del Alcalde, precedida de la aprobación del Concejo Municipal con vista al Informe del Síndico Procurador, el contrato de hizo en contravención a la dicha Ordenanza. Continuaron exponiendo que sobre el contrato, existe vicio en el consentimiento por error de derecho, vició en el objeto por tratarse de una prestación ilícita y vicio en la causa por ser ilícita. Solicitaron la notificación del Municipio Iribarren como tercero interesado tanto en la Reconvención como en la demanda principal, a través de la persona del Alcalde del Municipio Iribarren y al Síndico Procurador Municipal. Solicitaron que la demanda se a declarada sin lugar y la condenatoria en costas de la parte demanda reconvenida; que sea declarada la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes; que sea condenada en costas la parte reconvenida, en la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES FUERTES (3.000, oo Bs.), de conformidad con los artículos 36 y 38 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 25 de Julio de 2008, el Tribunal A-Quo, admitió la reconvención propuesta.
En fecha 29 de Julio de 2001, la Representación Judicial de la parte actora reconvenida, presentó escrito de contestación a la reconvención propuesta, negándola, rechazándola y contradiciéndola. Admitió que el inmueble está construido sobre un terreno ejido propiedad del Municipio Iribarren. Negó, rechazó y contradijo que haya impedimento alguno para celebrar el contrato de arrendamiento entre las partes y que permitan determinar su nulidad; que la Ordenanza de Ejidos y Terrenos Propiedad Municipal del Municipio Iribarren del año 1997, establezca límites al principio de Autonomía de la Voluntad que inhiban la celebración del contrato en cuestión so pena de nulidad; que la celebración del contrato se haya hecho en contravención con el artículo 27 de la Ordenanza de Ejidos y Terrenos Propiedad Municipal del Municipio Iribarren del año 1997; que existan vicios en el consentimiento por error de derecho ni ningún otro, ni que existan vicios en el objeto por tratarse de una supuesta prestación ilícita o vicios en la causa por ser ésta ilícita; que las demandadas reconvincentes tengan interés jurídico actual en el presente Juicio; la violación de las normas de la Constitución Nacional de la República Bolivariana de Venezuela, de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal y de la Ordenanza de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal. Que su mandante no es concesionaria en uso del terreno sobre el cual se encuentran construidas las bienhecurías objeto del contrato de arrendamiento y que por lo tanto mal podría aplicársele el artículo 27 ejusdem ya que la prohibición allí establecida es para el concesionario en uso, siendo que se encuentra en trámite solicitud de adjudicación en venta del terreno sobre el cual se encuentran construidas las bienhecurías ante la Municipalidad de Iribarren. Que las arrendatarias han venido ocupando las bienhecurías en referencia sin problema alguno, por todo el tiempo del contrato y hasta la fecha y que el hecho de no existir tal autorización no ha impedido el objeto del mismo y que el vicio del objeto es inexistente. Que las partes cumplieron con lo que se ofrecieron en el contrato. Que la falta de legitimación del arrendador si la hubiere, no produce la nulidad o anulabilidad del contrato en referencia y que el contrato contiene todos los elementos para su existencia, insistiendo en su validez.
En fecha 11 de Agosto de 2008, la representación judicial de la parte demandada reconviniente presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 12 de Agosto del mismo año, acordando oficiar lo conducente a la prueba de informes al Tribunal Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara.
En fecha 12 de Agosto de 2008, la Representación Judicial de la parte demandante reconvenida, presentó escrito de pruebas, siendo éstas, admitidas en la misma fecha.
En fecha 16 de Septiembre de 2008, el Juzgado Segundo del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, remitió al Tribunal A-Quo, copias certificadas del expediente de consignaciones Nº KP02-S-2007-15625.
En fecha 18 de Septiembre de 2008, el Tribunal A-Quo, dictó Sentencia definitiva, declarando Sin Lugar la demanda y sin lugar la reconvención en la pretensión intentada.
En fechas 22 y 23 de Septiembre de 2008, las Representaciones Judiciales de las partes, mediante diligencia, apelaron de la Sentencia dictada por el Tribunal A-Quo.
En fecha 02 de Octubre de 2008, éste Tribunal le dio entrada a las actuaciones en los libros respectivos.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
PRIMERO
Previo al conocimiento del fondo de la presente causa es necesario analizar y precisar la naturaleza del contrato bajo el cual se fundamenta la Representación Judicial de la parte actora para afirmar la existencia de la relación contractual, en virtud de lo dispuesto por la Juzgadora para dictar la sentencia recurrida. Al respecto, es de observar, que la duración de los contratos de arrendamiento, puede ser a término o tiempo determinado, el cual es establecido por las partes contratantes o puede estar vigente hasta que ellos lo decidan, siendo en este caso un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
En cuanto el primero de los nombrados, establece del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y postestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.
De lo que se colige, que el legislador, estableció un beneficio o plazo de gracia a favor del arrendatario, el cual opera una vez culminado el contrato, y en donde éste puede mantenerse en posesión del inmueble por un tiempo determinado, que va a depender del lapso durante el cual se mantuvo la relación arrendaticia; siendo éste derecho, la prórroga legal.
En el segundo de los casos, resulta preciso transcribir el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone:
Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b) y c) de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
Por lo que, en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado, no existe tal posibilidad, establecida en el artículo 38 ejusdem, en virtud de que, solo de acuerdo a las causales taxativamente expresas en el artículo trascrito, es que el arrendador puede intentar una acción judicial para que a través del órgano competente, se ordene la desocupación del inmueble por parte del arrendatario.
Ahora bien, el legislador estableció dentro de las normas que rigen la materia de arrendamiento, la posibilidad de la conversión de un contrato a tiempo determinado en uno a tiempo indeterminado, lo cual tiene lugar cuando una vez culminado el contrato en el cual se estableció el tiempo de duración de la relación contractual, el arrendatario continúe ocupando el inmueble sin oposición del arrendador; en éste caso, se tiene que el arrendamiento continúa bajo las misma condiciones, exceptuando, el tiempo de duración, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil, que dispone:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Por otra parte, cabe destacar, que, dentro del ordenamiento jurídico venezolano, igualmente se encuentran previstas las vías idóneas para acudir ante los órganos de administración de justicia a solicitar sus pretensiones. En tal sentido, en el caso de los contratos a tiempo determinado, la pretensión adecuada para que las partes acudan ante el órgano jurisdiccional a hacerla valer, debe ser a través del cumplimiento de contrato o resolución del mismo de acuerdo a lo requerido por éste; ahora bien, si el contrato es a tiempo indeterminado, y el arrendatario desea, por ejemplo, no continuar con el contrato de arrendamiento, y a pesar de haber puesto en conocimiento al arrendador de tal solicitud sin que éste acate la misma, la vía procesal establecida por la Ley para hacer cumplir tal petición, es la del desalojo.
SEGUNDO:
Tal como ha quedado expuesto, la pretensión de la actora tiene por objeto lograr el desalojo del inmueble que es objeto del contrato de arrendamiento, que, según su propio decir, se trata de una relación con término o a tiempo indeterminado, en forma privada desde el día 15 de Agosto del año 2004.
En la oportunidad de presentar su contestación a la demanda, la representación judicial de la demandada, reconoció de manera expresa que es cierta la existencia de la relación arrendaticia con la parte demandante, conviniendo en el hecho de que se trata de una relación locativa a tiempo indeterminado.
De la revisión de las actas procesales que conforman la presente causa, observa quien esto decide, que el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, es un contrato a tiempo indeterminado.
Ahora bien, de lo anteriormente expuesto, y de acuerdo a las pruebas aportadas por ambas partes durante el curso del proceso, específicamente del instrumento privado, que se encuentra inserto en original a los folios 04 al 06 del expediente, y al cual se le otorga valor probatorio, se denota que, efectivamente existió una relación arrendaticia a consecuencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un período de tiempo de SEIS (06) meses, prorrogables por el mismo término, siempre que así las partes lo convinieran de forma expresa. Asimismo, señala el mismo instrumento que dicho lapso comenzaría a correr desde el día 15 de Febrero de 2004; y siendo que la defensa de la parte demandada no trajo a los autos elementos probatorios que desvirtuaran fehacientemente tales argumentos, es que se tienen como ciertos y verdaderos.
Asimismo, señala la representación judicial de la parte demandada, que en virtud de que la parte actora se negó a recibir el pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de Agosto de 2007, observando quien juzga que la parte demandada realizó consignación arrendaticia de los meses de Agosto y Septiembre de 2007, ante el Juzgado Segundo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, según recibo de consignación fecha 02 de Noviembre de 2007, evidenciando este Juzgador, que de acuerdo a lo establecido en el contrato en referencia, la parte demandada debía cancelar los cánones de arrendamiento, a través de mensualidades vencidas los TRES (03) primeros días de cada mes y siendo que realizó ambas consignaciones en la mencionada fecha, se concluye que canceló inoportunamente las mensualidad correspondiente s a los períodos comprendidos entre el 15 de Agosto de 2007 al 15 de Septiembre de 2007 y del 15 de Septiembre de 2007 al 15 de Octubre de 2007, razón por la cual la parte demanda se encuentra insolvente en el pago correspondiente a DOS (02) mensualidades consecutivas, incurriendo así en la causal establecida en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios.
De lo anterior, este Juzgador, evidencia que la parte demanda continuó ocupando el inmueble sin oposición de la parte actora, y siendo que, como bien lo afirmó y reconoció la demandante, la arrendataria continuó en posesión del inmueble y ésta efectuó las consignaciones de cánones de arrendamiento, aunque de manera inoportuna, y en atención a ello es por lo que tal relación contractual consiguientemente se convirtió en indeterminada; pese al análisis expuesto por la Juzgadora del Tribunal A-Quo en su parte motiva del fallo, por lo que en consecuencia, se desechan tales exposiciones, y a corolario de ello, resultando así procedente la pretensión de la parte actora de desalojo del inmueble de conformidad con lo establecido en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Así se decide.
Asimismo, y como consecuencia de todo lo expuesto, al haber sido demostrada la existencia de la relación locativa y que la demandada se encuentra insolvente en el pago del canon arrendaticio establecido por las partes, pues de las instrumentales consignadas por la demandada reconviniente dentro de la oportunidad probatoria, se evidencia que tales pagos no se adecuaron a las previsiones estatuidas en el artículo 51 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vale decir, que los mismos debieron ser realizados dentro de los 15 días siguientes a la fecha previamente fijada en el contrato para que tuviera lugar el pago de la pensión según el mes correspondiente, debe estimarse como fundada en derecho la pretensión de la actora, debiendo ser declara con lugar. Así se decide.
TERCERO
La parte demandada propuso reconvención exponiendo que el área de terreno sobre la cual se encuentra construido el bien inmueble en referencia, es un Ejido sometido al dominio público del Municipio Iribarren, aduciendo que la Ordenanza de Ejidos y Terrenos de Propiedad Municipal del Municipio Iribarren, del año 1997, establece un límite al principio de autonomía de la voluntad que inhibía la celebración del contrato so pena de nulidad y que en virtud de que las construcciones sobre las cuales se ejecuta el contrato de arrendamiento se encuentran sobre un terreno ejido, y en vista de que para la celebración del mismo no se solicitó la autorización del Alcalde, precedida de la aprobación del Concejo Municipal con vista al Informe del Síndico Procurador, el contrato se celebró en contravención a la dicha Ordenanza.
Por su parte, la actora reconvenida, en la oportunidad de dar contestación ala reconvención propuesta, admitió el hecho de que el inmueble está construido sobre un terreno ejido propiedad del Municipio Iribarren.
De lo anterior este Juzgador trae a colación, lo establecido en el artículo 155 de la Ley Orgánica del Poder Público Municipal, que es del tenor siguiente:
“Los funcionarios judiciales están obligados a citar al síndico procurador o síndica procuradora municipal en caso de demandas contra el Municipio, o a la correspondiente entidad municipal, así como a notificar al alcalde o alcaldesa de toda demanda o solicitud de cualquier naturaleza que directa o indirectamente obre contra los intereses patrimoniales del Municipio o la correspondiente entidad municipal.
Dicha citación se hará por oficio y se acompañará de copias certificadas de la demanda y todos sus anexos. Mientras no conste en el expediente la citación realizada con las formalidades aquí exigidas, no se considerará practicada. La falta de citación o la citación practicada sin las formalidades aquí previstas, será causal de anulación y, en consecuencia, se repondrá la causa. Una vez practicada la citación, el síndico procurador o síndica procuradora municipal tendrá un término de cuarenta y cinco días continuos para dar contestación a la demanda.
Los funcionarios judiciales están obligados a notificar al síndico procurador o síndica procuradora municipal de toda sentencia definitiva o interlocutoria.”

En atención a la aplicación del supuesto normativo trascrito, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Sentencia de fecha 09 de Octubre de 2002, con ocasión a la apelación que se interpusiera en contra de un Recurso de Amparo que conociera un Tribunal Superior concerniente a una pretensión de ese tipo cuyo origen estaba en la decisión de un Tribunal de Primera Instancia que ordenó, por aplicación de la norma contenida en el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal, la reposición de la causa y nulidad de lo actuado en el juicio que por reivindicación se dedujera sobre unas bienhechurías erigidas sobre un terreno de propiedad municipal, y en ese sentido el Supremo observó:
La señalada disposición legal consagra la obligación de los funcionarios judiciales de notificar al Síndico Municipal cuando en el procedimiento que se sigue pueda tener interés directo o indirecto el Municipio.
Al respecto, conviene indicar que la jurisprudencia ha considerado que el interés directo es aquel cuyos efectos jurídicos van dirigidos y se producen inmediatamente en la esfera patrimonial del ente, que en este caso sería el Municipio; y que en los intereses indirectos “…hay que partir de la idea de que el acto no apunta en su intencionalidad inmediata a la producción de efectos sobre cualesquiera bienes en general, sino que debe tenerse en cuenta solamente aquellos próximos, no remotos, que van a herir y a alcanzar intereses patrimoniales de los cuales la República puede afirmar y sostener una titularidad y posesión cierta” (Sentencia del 28 de marzo de 1996, dictada por la Sala de Casación Civil de la entonces Corte Suprema de Justicia, Caso: Alexis Martínez Galindo).
Conforme con lo expresado anteriormente, la Sala observa que en el caso de autos, tal como lo declaró el a quo, el fallo dictado el 14 de junio de 2000, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, vulneró los derechos constitucionales a la defensa y al debido proceso de la parte accionante, toda vez que el juicio reivindicatorio que dio origen a dicho fallo se había planteado entre particulares que discutían la reivindicación de la propiedad de unas bienhechurías, pero no se debatía la propiedad del terreno en el cual estaban construidas; juicio éste en el que, además, se había cumplido a cabalidad con el principio de doble instancia.
Por tanto, estima la Sala que si bien es cierto que siendo propietario el Municipio Iribarren del Estado Lara del terreno en el cual se levantaron las bienhechurías objeto de la reivindicación entre particulares, podría considerarse un posible interés en las resultas del juicio, pero ese interés no correspondía a la posibilidad de que su derecho de propiedad pudiera ser discutido o afectado, puesto que no se estaba atacando el derecho de propiedad sobre el terreno ejidal, motivo por el cual el funcionario judicial no estaba en la obligación de notificar al Síndico Procurador Municipal del señalado municipio, conforme lo establece el artículo 103 de la Ley Orgánica de Régimen Municipal. Así de declara.
En consecuencia, esta Sala Constitucional debe confirmar el fallo sometido a consulta, y así se declara. (Negrillas y subrayado de este Tribunal)
Por ello, tal razonamiento se hace plenamente aplicable al presente caso, en donde, si bien es cierto, no se trata de una pretensión dirigida a amparar el dominio de las bienhechurías, sino la concerniente a la discusión acerca de los derechos personales derivados del contrato de arrendamiento. Así como tampoco se vulnera con ella, el derecho de propiedad del Municipio, según aducen las contendientes, por lo cual, en virtud de lo anteriormente expuesto, al no considerarse en el presente juicio el derecho de propiedad del terreno sobre el cual se encuentra construido el inmueble objeto de la demanda, sino la relación locataria como tal, mal puede prosperar en derecho, la pretensión de nulidad del contrato de arrendamiento. Y así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR la apelación interpuesta por la Apoderada Judicial de la parte demandante reconvenida, CON LUGAR la pretensión de Desalojo interpuesta, SIN LUGAR la apelación propuesta por parte de la demandada reconviniente y SIN LUGAR Reconvención de Nulidad del Contrato de Arrendamiento en el Juicio de Desalojo, intentado por la ciudadana ANA PASTORA HERNANDEZ DE PEREZ, contra los ciudadanos CARMEN L. HERNANDEZ y MARLY MACARENA HERNANDEZ, identificadas.
En consecuencia, se ordena a la demandada desalojar y entregar el inmueble objeto de la convención arrendaticia suficientemente descrito en el presente totalmente desocupado de personas y cosas, así como se le condena a pagar la cantidad de UN MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs.1.568,00) por concepto de resarcimiento de los daños y perjuicios causados por la falta de pago de las pensiones dejadas de percibir por los meses de Agosto 2007 a Marzo 2008, ambas inclusive, así como también en pagar el monto equivalente a los cánones que se vencieron desde la última de las fechas señaladas hasta que se publica la presente decisión.
Queda REVOCADO el fallo apelado.
Se condena en costas a la demandada reconviniente de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Notifíquese a las partes del presente fallo a tenor de lo establecido en el artículo 251 ibidem.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los cuatro (04) días del mes de Diciembre del año dos mil ocho (2008). Años 198º y 149º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:50 a.m.
El Secretario,
OERL/mi