TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: UMBERTO MISTRON SIMONETTI, ELBA HERNÁNDEZ DE MISTRON y TERESA MISTRON DE HERNÁNDEZ.
DEMANDADA: IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ.
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE: 52.772
SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN).
I

Suben a esta Alzada por Distribución para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones, contentivas de demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por los ciudadanos UMBERTO MISTRON SIMONETTI, ELBA HERNÁNDEZ DE MISTRON y TERESA MISTRON DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.241.936, V-2.851.270 y V-7.107.083 y de este domicilio; mediante su apoderada judicial, abogado MILAGROS DEL VALLE MONRROY MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.665, contra la ciudadana IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.099.241 y de este domicilio; en virtud del recurso de apelación ejercido por la ciudadana IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ, en su carácter de demandada, ejercido éste contra la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de julio de 2008.
Previa realización del sorteo de distribución, son recibidas en este Tribunal las presentes actuaciones en fecha 13 de Agosto de 2008.
En fecha 22 de septiembre de 2008, es fijado el décimo (10°) día de Despacho siguiente, para dictar sentencia en la presente causa.
El 01 de octubre de 2008, la parte demandante presentó escrito de informes en esta alzada.
Tramitado el procedimiento conforme a la ley; entra esta Instancia a decidir la presente causa, previo a las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Afirma la demandante que es propietaria de un inmueble constituido por una casa de habitación de dos pisos ubicada en la Urb. La Isabelica, Nº 24, Sector 10, Vereda 16, Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, según documento registrado en la oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 02-06-1993, Nº 23, Folios 1 al 3, Pto. 1º, Tomo 12. Que IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ, sobre el anterior inmueble DE FECHA 25-01-2002 y que la duración del contrato seria de seis (06) meses, contados a partir del 25 DE ENERO DE 2002 hasta el 25 DE JULIO DE 2002 por un canon de Bs.130.000,00 actualmente de acuerdo a la reconversión monetaria en Bs. F.130,00. Que los actores le ofertaron en venta el 25-07-2002 el inmueble a IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMÉNEZ por un monto de Bs.20.000.000,00 actualmente de acuerdo a la reconversión monetaria en Bs. F.20.000,00, posteriormente firmaron una prorroga para la desocupación y celebraron un nuevo contrato de arrendamiento por 6 meses contados a partir del 25 DE ENERO DE 2003 hasta el 25 DE JULIO DE 2003 por el mismo canon. Los actores firmaron una nueva opción de compra venta con la demandada sobre el mismo inmueble por el precio de Bs.18.000.000,00 actualmente de acuerdo a la reconversión monetaria en Bs. F.18.000,00 y que con el transcurso del tiempo el contrato de arrendamiento era a tiempo indeterminado. Que los actores efectuaron múltiples gestiones extrajudiciales pidiéndole a la arrendataria la desocupación del inmueble sin que tengan resultado, teniendo que mudarse UMBERTO MISTRON SIMONETTI y ELBA HERNÁNDEZ DE MISTRON “arrimados”a la casa de su hija Teresa Mistron de Hernández y teniendo casa propia los primeros. Que la arrendataria no les permitía revisar el inmueble. Que no pueden ubicar a la arrendataria para que desocupe el inmueble para que la ocupen UMBERTO MISTRON SIMONETTI y ELBA HERNÁNDEZ DE MISTRON y que tampoco paga cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, y que por este concepto adeuda Bs. 1.040.000,00 actualmente de acuerdo a la reconversión monetaria en Bs. F.1.040,00, calculando cada mes a Bs. F.130,00 cada uno.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1.179, 1.592, 1.133, 1.159, 1.160, 1.167, 1.264 y 1.277 del Código Civil y 33, 24, 34 y 39de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, y 36 274 y 286 del Código de Procedimiento Civil.
Que demanda a la ciudadana IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMÉNEZ, para:

1. La resolución del Contrato de Arrendamiento con fundamento en la cláusula cuarta del Contrato y en el Art. 1.167 del Código Civil.
2. En la desocupación y entrega el inmueble arrendado.
3. A pagar Bs. F. 1.040,00 por concepto de pago de cánones de arrendamiento de los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero y febrero de 2008, calculando cada mes a Bs. F.130,00 cada mes mas la cantidad de Bs. F.9,86 por concepto de intereses de mora calculados a la tasa pasiva promedio de los meses de julio (10,85), agosto (11,12), septiembre (11,25), octubre (11,40), noviembre (11,58) y diciembre (11,15) de 2007, enero y febrero de 2008 a la tasa pasiva promedio, y los cánones que se sigan venciendo con sus respectivos intereses moratorios hasta la entrega definitiva del inmueble hasta la fecha definitivamente firme de la sentencia.
4. Al pago de las costas y costos del proceso.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la demandada no compareció ni por si, ni mediante apoderado judicial a presentar escrito de contestación.
De la revisión exhaustiva del escrito de informes presentado en esta alzada, se evidencia que la demandante invoco los supuestos establecidos en el articulo 362 del Código de Procedimiento Civil, referentes a la confesión ficta. Por lo que procede el tribunal a verificar si se dieron dichos supuestos en la presente causa.
Del estudio hecho a los autos del expediente, consta que la demandada quedó citada voluntariamente el 08 de abril de 2008 mediante diligencia suscrita debidamente asistida del abogado JOSE ORLANDO BECERRA, inscrito en el IPSA bajo el Nº 94.821, en consecuencia la demandada en la presente causa debía dar contestación a la demanda al segundo día de despacho siguiente al 08 de abril de 2008, lo cual no hizo. Con lo cual se considera cumplido el primero de los requisitos de procedencia de Confesión Ficta esto es “SI EL DEMANDADO NO DIERE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA DENTRO DE LOS PLAZOS INDICADOS EN ESTE CÓDIGO…”
En cuanto a las pruebas que puede promover la demandada confesa, se ha pronunciado reiteradamente el máximo tribunal, en una de cuyas más recientes decisiones, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 29 de agosto de 2003, con ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, expediente Nro. 03-0209, sentencia Nro. 2428, expresó:
“…el supuesto relativo a si nada probare que le favorezca, hace referencia a que el demandado que no dio contestación a la demanda, podrá promover cuantas pruebas crea conveniente, siempre y cuando vayan dirigidos a hacer contra prueba a los hechos alegados por el actor. En tal sentido la jurisprudencia venezolana en una forma reiterada, ha venido señalando en muchísimos fallos, que lo único que puede probar el demandado en ese “algo que lo favorezca”, es la inexistencia de los hechos alegados por el actor, pero ha indicado de esta forma, que no puede nunca el contumaz probar ni excepciones perentorias, ni hechos nuevos que no ha opuesto expresamente. Criterio que es compartido por esta Sala, al señalar que la expresión “probar algo que lo favorezca”, se encuentra referida a que el demandado podrá probar la inexistencia de los hechos que narró el actor en su pretensión… Que el contumaz debe dirigir su carga probatoria a hacer contraprueba de los hechos alegados por su accionante, de lo cual se puede concluir a evento en contrario que devienen en infructuosas las pruebas promovidas con relación a excepciones o defensas que debieron haberse alegado en la oportunidad procesal de la contestación y no se hizo, con lo cual dichas pruebas no van dirigidas a beneficiar a la parte por cuanto lo controvertido quedó fijado con los hechos que alegó la parte actora, y su negativa de existencia.
De esta manera, el rebelde al momento de promover pruebas. Debe dirigir esta actividad probatoria a llevar al proceso medios que tiendan a hacer contraprueba a los hechos alegados por el accionante, ya que no le está permitido probar aquellos hechos que vienen a configurar defensas o excepciones que requieran haberse alegado en su oportunidad procesal…”
En el caso de autos, la demandada dirigió su actividad probatoria a demostrar excepciones y defensas que debió oponer al momento de contestar la demanda, en concreto, trató de demostrar que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, según el objeto de la prueba por ella misma señalado en su escrito de promoción:
Documento de propiedad de las bienhechurías y del terreno donde se demuestra la propiedad del inmueble arrendado.
Contratos de arrendamientos celebrados entre las partes autenticado y privado que demuestra las características de la relación arrendaticia alegada en el libelo. Dos Contratos privado de opción de compra venta del inmueble arrendado entre las partes alegado en el libelo.
Notificación de no prorroga del ultimo contrato de arrendamiento. Facturas demostrativas de gastos efectuados por el arrendatario al inmueble arrendado y por servicios públicos. Recibo de pago del canon de arrendamiento del mes de junio de 2007 y recibo de consignaciones arrendaticias efectuados en el Tribunal Tercero de Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo
De la anterior transcripción parcial del escrito de promoción de pruebas de la demandada, se evidencia que la misma trató de demostrar excepciones y defensas, concretamente que se encontraba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, que efectuó gastos en mejoras y servicios, la propiedad del inmueble arrendado; en consecuencia, dado que las pruebas de la demandada están encaminadas a demostrar excepciones y defensas que debió alegar –y no alegó- la accionada en la oportunidad de la contestación, se considera configurado el segundo requisito de procedencia de la confesión ficta, esto es, “SI EL DEMANDADO NADA PROBARE QUE LE FAVOREZCA…”
En cuanto al requisito de, NO SER CONTRARIA A DERECHO la pretensión de la parte actora, se observa que en la presente causa el actor demanda la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, celebrado entre los demandantes UMBERTO MISTRON SIMONETTI, ELBA HERNÁNDEZ DE MISTRON y TERESA MISTRON DE HERNANDEZ y la demandada IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ, la cual fundamentó en el artículo 1.167 del Código Civil.
Debe distinguirse en la presente causa si se trata de una acción por cumplimiento de contratos o una acción por desalojo y por tratarse dicha solicitud de orden publico, procede el tribunal a verificar la misma:
La Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo de un inmueble arrendado, es de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, siempre y cuando se trate de un contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, de lo que se concluye que, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, conforme a las causales taxativamente establecidas en la norma antes mencionadas.
En el caso de autos la demandante alega que la demandada ha incumplido con las cláusulas contractuales, en virtud de que notificó a la demandada de la no renovación del contrato y que siguió corriendo el tiempo y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado. En consecuencia, considera quien juzga que en la presente causa, no es procedente la demanda por resolución de contrato, por cuanto el contrato celebrado entre las partes se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, ya que la demandante dejó en posesión del inmueble a la demandada.
De modo pues que por tratarse el caso de autos de un contrato de arrendamiento a TIEMPO INDETERMINADO, ya que la arrendataria continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso la arrendadora, lógicamente operó la tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente N° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) en sobre el punto, decidió:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: I) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, II) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon…” y otras… ..omissis…
“La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público..(…) En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.”
Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia estableció:
1. Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2. Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
3. Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.
De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
En la presente causa, se encuentran configurados los dos primeros supuestos de la confesión ficta, como lo son QUE LA DEMANDADA NO DIERE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA Y QUE NO PROBARE NADA QUE LE FAVOREZCA, pero considera quien juzga que no se encuentra satisfecho el tercer requisito de procedencia, como lo es QUE LA PRETENSIÓN NO SEA CONTRARIA A DERECHO, al ser contraria a derecho la pretensión de la demandante, la presente demanda resulta ser inadmisible y así se declara.
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la ciudadano GUSTAVO AYALA, en su carácter de Apoderado Judicial de la demandante ciudadana IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana UMBERTO MISTRON SIMONETTI, ELBA HERNÁNDEZ DE MISTRON y TERESA MISTRON DE HERNANDEZ, contra la ciudadana IVONNE ESTHER TÉLLEZ JIMENEZ.
TERCERO: QUEDA REVOCADA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de julio de 2008.
CUARTO: Dada la naturaleza del fallo no existe condenatoria alguna en costas.
Notifíquese a las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los ocho (08) días del mes de diciembre del año dos mil ocho (2.008).
El Juez Provisorio,
Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abg. MAYELA OSTOS FUENMAYOR.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Exp. Nro. 52.772.-
PP/aa.-