TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

PARTE DEMANDANTE: SALMAN WAHEB WAHEB, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 22.000.958, de este domicilio.
PARTE DEMANDADA: ESTEBAN HIGINIO PÉREZ CAÑA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 908.157, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado CARLOS FELIPE ALVIZU, inpreabogado N° 19.008.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogadas YORAISI RODRIGUEZ e INGRID HIGUERA, Inpreabogados Nos. 74.153 y 86.926, respectivamente.
MOTIVO: Desalojo
EXPEDIENTE: 08/8047

CAPÍTULO PRIMERO

En fecha 20 de octubre de 2.008, ingresa a este Tribunal previo el cumplimiento del requisito de distribución, la causa contentiva de juicio de desalojo por falta de pago incoado por el ciudadano SALMAN WAHEB WAHEB asistido del abogado CARLOS FELIPE ALVIZU contra el ciudadano ESTEBAN HIGINIO PÉREZ CAÑA, a fin de conocer en alzada la apelación interpuesta por el abogado CARLOS FELIPE ALVIZU en su condición de apoderado actor contra la sentencia del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 13 de octubre de 2.008 que declaró sin lugar la pretensión del actor.
Por auto de fecha 21 de octubre de 2.008, de conformidad con el contenido del artículo 893 del Código de Procedimiento Civil se fijó la causa para sentencia, suspendiéndose dicho lapso por abocamiento de la Jueza Temporal de fecha 23 de octubre de 2.008, donde se ordenó la notificación de las partes, acogiéndose el criterio de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia N° 101 de fecha 20 de febrero de 2.008, con ponencia de la Magistrada Carmen Zuleta de Merchán, expediente 07/1654.
En fecha 23 de octubre de 2.008 fue notificada por el alguacil la abogada Yoraisi Rodríguez como apoderada judicial de la parte accionada, y en fecha 27 del mismo mes y año el abogado Carlos Felipe Alvizu, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, consignó diligencia y escrito, configurándose su notificación.
Vencido el lapso de suspensión así como el otorgado para que las partes ejercieran su derecho a r

ecusar de existir motivo para ello, siendo la oportunidad para decidir este Tribunal en alzada pasa a hacerlo con base en las consideraciones siguientes:
DEL CONTRADICTORIO
En el presente caso la controversia quedó planteada de la manera como se indica a continuación:
La parte actora alegó en su demanda haber adquirido en fecha 01 de mayo de 2.007 por documento de compra-venta protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario de Puerto Cabello, Estado Carabobo, bajo el N° 29, folios 171 al 176, Tomo 10, un inmueble constituido por un edificio propio para la habitabilidad familiar y el terreno sobre el cual está construido, denominado Edificio Londres, distinguido con el N° 8-74, ubicado en la calle Ayacucho, Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, constituido por una planta baja con tres (3) apartamentos y una planta alta con cuatro (4) apartamentos y su respectiva azotea; dentro de los siguientes linderos: Norte, terreno que es o fue la calle Mariño y terreno que es o fue de Lorenzo Calderin; Sur, calle Ayacucho, que es su frente; Este, inmueble que es o fue de Petra Margarita Guerra; y Oeste, terrenos que son o fueron de Guillermo Pitre. Alega que por mandato expreso contenidos en los artículos 1314 ordinal 3° y 552 del Código Civil se produjo la figura de la novación subjetiva como nuevo acreedor propietario y titular de todos los derechos, acciones, intereses, créditos, frutos civiles u otros sobre el referido inmueble, muy especialmente los vínculos o derechos personales de crédito derivados de contratos de arrendamiento celebrados por sus causantes particulares con anterioridad a su compra. Alega que el apartamento N° 8-80 se encuentra ocupado con el carácter de arrendatario por el ciudadano Esteban Higinio Pérez Caña, siendo el referido vínculo arrendaticio de naturaleza verbis y en consecuencia a tiempo indefinido, por un canon mensual de trescientos cincuenta bolívares (Bs. 350,oo), motivo por el cual a través de la pretensión de Desalojo llevada por ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, expediente 998, puso en conocimiento legal del arrendatario ser el nuevo propietario del inmueble y en consecuencia acreedor del canon mensual, pasado, presente y futuro que debió y debe pagar el arrendatario por ocupar el apartamento 8-80, planta baja del edificio Londres de esta ciudad desde el 01 de noviembre de 2007; expone el actor que en cuanto a su persona corresponde al arrendatario haber dejado de pagar el canon mensual desde noviembre de 2007 motivo por el cual incurrió en la causal de desalojo prevista en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, al dejar de pagar más de dos mensualidades consecutivas, en virtud de ello demanda el desalojo del ciudadano ESTEBAN HIGINIO PEREZ CAÑA.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, el ciudadano ESTEBAN HIGINIO PÉREZ CAÑA, asistido de abogado, arguyó lo siguiente:
Impugna de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil la copia del documento de compra-venta que acompaña la demanda, y que se encuentra en los folios al 5 al 13.
Opone la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 eiusdem, referida a la Cosa Juzgada en relación a la decisión de fecha 5 de mayo de 2.008 emanada del Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, expediente N° 998, la cual quedó definitivamente firme. Indica que es una demanda interpuesta por la misma causa, por el mismo demandante y sobre el mismo inmueble.
Al dar contestación al fondo de la demanda alega que en fecha 10-diciembre-1959 contrajo matrimonio con la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa, la cual falleció el día 23-febrero-1.995, de cuya unión nacieron dos hijas de nombres Sixta Lorena Pérez Vásquez, titular de la cédula de identidad V-7.164.340, y Maigualida Pérez Vásquez, cédula de identidad V-8.586.870, ambas mayores de edad; que su prenombrada esposa fallecida, en el año 1970 convino con la señora Felicia Barreto de Fassbrooks, arrendar el deslindado inmueble hasta el 31-enero-1994, fecha en la cual una vez fallecida la propietaria sus herederas las ciudadanas María Teresa Bracho, cédula de identidad N° V-5.560.056 y Yuraida del Valle Bracho López, cédula de identidad N° V-10.686.280 le otorgaron a su esposa una opción de compra donde se puede identificar a) que se trata de un deslindado inmueble, b) que las identidades de las vendedoras se corresponden con la identidad de las vendedoras que vendieron al actor. Indica que la opción fue realizada en fecha 24-11-1.993, notariada por ante la Notaria Primera de Puerto Cabello, bajo el N° 86, Tomo 4° en fecha 31-01-1.994; señala que el día 25-11-1.993 se concretó o perfeccionó la venta del deslindado inmueble como se evidencia de recibo de pago donde se desprende a) la fecha en la cual se perfeccionó la compra del referido inmueble (25-11-1993), b) el monto de dicha venta que corresponde al mismo monto de la opción, o sea la cantidad de Doscientos mil Bolívares (Bs. 200.000,oo), c) el concepto del recibo es el objeto de la opción, es decir por concepto de compra de inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 1 el cual forma parte de la planta baja del edificio Londres, d) corresponde a la misma dirección a la señalada en el libelo de demanda, es decir, calle Ayacucho, jurisdicción de la Parroquia Fraternidad del Municipio Puerto Cabello, Estado Carabobo, e) las firmas corresponden a las propietarias en ese momento del edificio objeto de la demanda, f) la persona que hace entrega del dinero es su difunta esposa.
Expone que ese dinero fue recibido por concepto de compra del deslindado apartamento, un día después de que se firmara la opción, presentada para autenticación el 24-11-1993 y verificadas las firmas el 31-01-1994, perfeccionándose la oferta el 25-11-1993. Señala que la dueña del inmueble era la señora Felicia Barreto de Fassbroks posteriormente adquirieron por derecho de sucesión las ciudadanas Maria Teresa Bracho y Yuraida del Valle Bracho López y su esposa que por documento de opción de compra y verificación conforme al recibo, pasaron a ser tres las dueñas, las identificadas ciudadanas con cinco apartamentos y un local comercial y su esposa (difunta) con un apartamento, que al morir su esposa heredaron sus dos hijas y él, transformándose en seis personas los dueños, alega que si las identificadas ciudadanas vendieron la parte que a ellas correspondía al actor, el actor no es el único dueño, ya que la cualidad de propietario la tienen sus dos hijas, el actor y él, por lo que no puede el actor subrogarse solo la cualidad de propietario único al quedar demostrado que el actor comparte la propiedad del referido inmueble.
DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS Y SU ANÁLISIS

El actor presentó las pruebas siguientes:
• Copia simple del instrumento de compra-venta, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, bajo el N° 29, folios 171 al 176, Tomo 10 de fecha 01-mayo-2.007 (folios 5 al 11). Esta copia fue impugnada por la parte contraria en la oportunidad de la contestación, motivo por el cual el actor en el lapso probatorio a los fines de hacer valer el instrumento solicitó su cotejo a través de la prueba de inspección judicial, a los fines de cotejar la referida copia con su original que reposa en el expediente N° 3.067 llevado por ante el Juzgado Primero del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial, todo lo cual fue practicado por el Tribunal a-quo como consta a los folios 86 al 87, donde dejó constancia de la existencia de dicho documento en original, expidiéndose copia certificada del mismo que quedó inserta a los folios del 76 al 85 y al tratarse de un instrumento público en copia certificada se aprecia de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil.

• Copia simple de la sentencia definitiva emanada del Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello, en el expediente N° 998, promovida a los fines de demostrar, con la referida pretensión, que el arrendatario tuvo conocimiento de que el actor es el nuevo propietario del inmueble desde el 01-mayo-2007, la referida copia no fue impugnada por la parte contraria por lo que se le otorga valor probatorio en cuanto a su contenido, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Confesión Calificada. Como medio probatorio alegó la confesión calificada al admitir el demandado la falta de pago de más de dos mensualidades consecutivas. Al respecto la doctrina ha señalado que la confesión es un medio probatorio que consiste en el reconocimiento de un hecho que hace el interesado de un acto propio, en atención a un asiento jurídico que de alguna manera resulta desfavorable al confesante (Rangel Romberg, Aristides. Al no tratarse de la prueba de confesión obtenida de las posiciones juradas, prevista en los artículos 403 al 419 del Código de Procedimiento Civil, sino de de una declaración que consta en el expediente, tal afirmación, como el resto de los méritos que se desprendan de autos, serán valorados según las reglas de la sana crítica, ex artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.

En este orden, la parte accionada presentó los medios probatorios siguientes:

• Copia fotostática del acta de matrimonio (folio 42 y vto.) demostrativa de las nupcias contraídas entre el ciudadano Esteban Higinio Pérez Caña y la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa, por en la parroquia Catedral del municipio autónomo Iribárren del estado Lara, en fecha 10-diciembre-1959. La referida copia fue impugnada por la parte actora, presentando el demandado en el lapso probatorio copia certificada de la misma (folio 95 y vto.), motivo por el cual se le otorga valor probatorio conforme a los artículos 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia fotostática del instrumento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto Cabello de fecha 31-enero-1.994, bajo el N° 86, Tomo 4, folios 44 al 45. El mismo fue impugnado por la contraparte, consignando copia certificada la parte demandada en el lapso probatorio (folios 96 al 100), siendo nuevamente impugnado por el actor (folio 106). De manera que tratándose de un instrumento privado reconocido, el mismo tiene la misma fuerza probatoria del instrumento público y hace fe hasta prueba en contrario, de modo que el demandante no utilizó el medio de impugnación idóneo expresado en la ley sustantiva como era la tacha del documento conforme al artículo 1.381 del Código Civil, en consecuencia, no puede prosperar la impugnación sobre este instrumento, y se valora conforme al artículo 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a su contenido.

• Copia fotostática de documento privado (folio 46) relacionado con recibo de pago, el cual fue presentado en original en el lapso probatorio (folio 101), siendo impugnado por el accionante (folio 106). De este documento se observa que se trata de un documento privado no reconocido que emana de un tercero que no es parte en el juicio por consiguiente resulta inoficiosa la impugnación realizada por parte del actor, por otra parte, de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, el promovente de esta prueba debió solicitar la ratificación del mismo por el tercero a través de la prueba testifical y al no hacerlo, el mismo no tiene ningún efecto probatorio y en consecuencia es desechado del proceso.

• Copia fotostática del acta de defunción de la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa (folio 51) expedida por el Registro Civil de la parroquia Fraternidad del municipio Puerto Cabello, la cual fue impugnada por el actor y presentada en copia certificada en el lapso probatorio (folio 104). Se trata de la copia certificada de un documento público, circunstancia por la cual se valora de conformidad con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a su contenido.

• Copia fotostática del acta de nacimiento de la ciudadana Maigualida Pérez Vásquez, expedida por el Registro Civil de la parroquia Catedral, municipio Iribárren del Estado Lara (folio 52), la cual fue impugnada por el actor por ser presentada en copia simple, y al no haber sido presentada copia certificada de dicho instrumento, el mismo carece de valor probatorio ex artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

• Copia fotostática del acta de nacimiento de la ciudadana Sixta Lorena Pérez Vásquez, expedida por la Alcaldía del municipio Catedral, del distrito iribárren del estado Lara. Este instrumento no fue impugnado por lo tanto se tiene como fidedigna, en cuanto a su contenido, valorándose conforme al artículo 429 de la Ley adjetiva civil.

• Copia fotostática de la sentencia emanada del Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello de esta circunscripción judicial, en virtud del juicio de desalojo incoado por el ciudadano Salman Waheb Waheb contra los ciudadanos Esteban Higinio Pérez Caña y Jesús Alberto Houston (folios 53 al 64) se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a su contenido.

• Prueba de Informes. El a quo expidió el oficio N° 4370-269 de fecha 25-septiembre-2.008, recibiendo información mediante el oficio N° 4330-127 de fecha 02-octubre-2008 (folio 110), de donde se desprende que efectivamente en sus archivos reposa el expediente N° 998, donde las partes son, como demandante: Salman Waheb Waheb, asistido del Abogado Carlos Felipe Alvizu, y como demandados: Esteban Higinio Pérez Caña y Jesús Alberto Houston Daut, siendo el objeto de la demanda el desalojo por estado de necesidad, previsto en el literal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, se valora de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil.

CONSIDERACIONES DEL A-QUO PARA DECIDIR
El Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello, se pronunció sobre la cuestión previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Cosa Juzgada alegada por la parte demandada, la cual declaró sin lugar. Por cuanto dicha decisión no fue apelada, esta Alzada obvia pronunciarse al respecto y pasa a las consideraciones sobre el mérito de la causa realizadas por el tribunal sentenciador de la manera siguiente:
“…De tal manera, conforme a los términos en que quedó planteada la controversia se tiene que el demandado admitió su condición de arrendatario del inmueble con la antigua propietaria, pero hasta el año 1994, específicamente hasta el 31 de enero de 1994, fecha que señala que su esposa hoy fallecida suscribió una opción de compra, alegando la condición de propietario a partir de ese momento, de allí entonces que se tiene como cierto y por ende fuera del debate probatorio la condición de inquilino del demandado solamente hasta el año 1994, por así haberlo admitido, en consecuencia se plantea en la presente causa, controversia en cuanto a la relación arrendaticia atribuida por el demandante a partir del año 1994, que daría lugar al pago de los cánones de arrendamiento señalados como morosos, lo que fundamenta la pretensión de Desalojo incoada.
De allí entonces, que lo relevante a los efectos de la presente decisión es establecer si la posesión del inmueble que ostenta el demandado, continuó a partir del año 1994 fundamentada en una relación arrendaticia que había concertado con la anterior propietaria.
En el caso de autos, para tal constatación no basta con que el demandado se encuentre en la posesión efectiva del inmueble, ni que éste pueda pertenecerle a la parte actora, pues al no haber sido admitida por el demandado la condición de inquilino, se requiere la certeza que conforme a la naturaleza de la situación jurídica invocada por el actor como fundamento del derecho deducido en la demanda la posesión del demandado derive de una relación arrendaticia, independiente de haberla contraído con el propietario anterior, pues de acuerdo a lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, las condiciones arrendaticias no varían aún cuando el inmueble pase a ser propiedad de una persona distinta del anterior propietario.
Dicho lo anterior, corresponde determinar bajo las reglas de la carga de la prueba la comprobación de los hechos controvertidos, prueba esta que corresponde al actor al no haber aceptado el demandado la condición de inquilino atribuida.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, bajo la interpretación de los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, ha señalado, que desde el punto de vista procedimental, el legislador ha acogido de manera expresa el aforismo reus in excipiendo fit actor, que se traduce en que “corresponde al actor la carga de la prueba de los hechos que invoca en su favor y corresponde al demandado la prueba de los hechos que invoca en su defensa. Así en sentencia N° 364 del 30 de mayo de 2006, la Sala en ratificación de tal criterio, estableció:
“Al respecto la Sala observa que el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determinar a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor los hechos constitutivos, es decir aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos, ya que este puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los hechos del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos …”

Al analizar las pruebas de la parte actora, el a quo decidió, en relación con el documento presentado junto al libelo de la demanda e inserto en los folios 6 al 11, que el mismo se encuentra en copia fotostática, que es un documento de compra del inmueble autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello en fecha 27 de febrero de 2.007 y protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, en fecha 1° de marzo de 2.007, bajo el N° 29, folios 171 al 176, Tomo 10; que al ser impugnado dicho documento, la parte actora promovió la prueba de inspección judicial a los fines de cotejarlo, la cual fue practicada por ese tribunal quien dejó constancia de la existencia del documento original que reposa en el expediente N° 3.067 en el Tribunal Primero de municipio de Puerto Cabello, consignándose copia certificada del mismo, donde se evidencia la condición de propietario que ostenta el ciudadano Salman Waheb Waheb, por compra que hiciera a las ciudadanas Margiory Lisbeth López Bracho y Yuraida del Valle López Bracho, del inmueble constituido por el edificio denominado Londres y el terreno construido sobre él, otorgándole valor probatorio a dicho instrumento.

En relación con la confesión calificada, no la estima en virtud de considerar que los alegatos de las partes no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, ya que solamente delimitan la controversia.
En cuanto a las pruebas de la parte demandada el a quo estableció, en lo atinente al acta de matrimonio, que la aprecia por ser documento público de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1.357 del Código Civil, demostrativa del vínculo conyugal que existió entre el demandado y la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa, aún cuando sus efectos y consecuencias no puedan ser valorados en el presente juicio por no ser materia de discusión la condición de cónyuge y heredero del demandado.
En cuanto al documento autenticado por ante la Notaría Pública de Puerto Cabello en fecha 31 de enero de 1.994, bajo el N° 86, Tomo 4, le otorgó valor probatorio por tratarse de documento privado reconocido, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin valorar los efectos y consecuencias que pudieran generar dicho documento, al no discutirse la condición de propietario del demandado, de donde deviene tal condición, sino que el hecho controvertido se encuentra referido a la condición de inquilino que bajo un contrato verbal a tiempo indeterminado le ha sido atribuida por el demandante.
Del instrumento inserto al folio 46 establece que se trata de una copia simple de documento privado que en principio no tiene valor probatorio por no encontrarse dentro de la categoría de documentos a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, que posteriormente fue presentado su original siendo impugnado por la parte actora, cuya impugnación fue desechada por no utilizar el accionante los mecanismos adecuados conforme al artículo 443 eiusdem, por consiguiente al no ser desvirtuado el documento privado, produce sus efectos jurídicos, sin embargo no entró el a quo a valorar los efectos que dicho documento pudiera generar, ni si el mismo prueba o no la condición de propietario del demandado, ni menos el perfeccionamiento de la venta, por no ser materia de discusión.
En cuanto al documento público presentado en copia fotostática simple inserto a los folios 47 al 50, impugnado por el actor, lo desecha por carecer de valor probatorio al no encontrarse ratificado bajo los mecanismos establecidos en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
En lo que concierne a las actas de defunción y nacimiento, valora la primera de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por ser demostrativa del fallecimiento de la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa (folio 54) sin analizar sus efectos por no contribuir a dilucidar el hecho controvertido, que es la condición de inquilino del demandado y no su condición de cónyuge y heredero. El acta de nacimiento (folio 52), la desecha por haber sido impugnada por el actor y no ratificada mediante los mecanismos del artículo 429 eiusdem, no otorgándole valor probatorio. A la partida de nacimiento (inserta al folio 102) le otorga valor probatorio de acuerdo con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido impugnada por la parte actora.
En relación con la copia de la sentencia emitida por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, no procede a su análisis por haberlo realizado al decidir la cuestión previa de cosa juzgada.
De la prueba de informes considera que la misma fue analizada en el pronunciamiento sobre la cosa juzgada.
El a quo concluye su decisión de la manera siguiente:
“Pues bien, del análisis del material probatorio aportado al proceso evidencia esta sentenciadora que la parte actora nada aportó para demostrar la condición de inquilino del demandado a partir del año 1994, solamente se limitó la parte actora a acompañar el documento de propiedad del inmueble, sin que aportará ninguna otra prueba que conlleve a este Tribunal a deducir la relación arrendaticia alegada, la cual tampoco puede establecerse de la sentencia proferida por otro Tribunal que opone la parte actora como cosa juzgada, toda vez que la condición de inquilino del accionado como hecho controvertido no se encuentra probada en este juicio, y no puede presumirse por el solo hecho de la posesión que detenta el demandado del inmueble, ya que dicha posesión podría tener diversos orígenes y su fuente en derechos reales o contractuales de distinta naturaleza, cuyas consecuencias jurídicas son distintas a las que nacen de un arrendamiento, pero que en todo caso no corresponde dilucidarlo en el presente juicio, sino en uno autónomo y distinto a este, en donde se debata con las pruebas pertinentes si el demandado ostenta otra condición. Aunado a esto, debe tenerse en cuenta que el medio probatorio en que el actor pretende fundamentar la condición de inquilino del demandado como cosa juzgada, se encuentra en la sentencia proferida por el Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello, con la cual la cosa juzgada alegada por la parte accionada fue declarada sin lugar.
Cabe agregar, que para que proceda el Desalojo por falta de pago establecido en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es necesario que exista una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y que el demandado haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas. De allí entonces, que bajo el amparo de la carga de la prueba contenida en los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, es evidente que al actor le corresponde demostrar, además de la propiedad del inmueble, la existencia de la relación arrendaticia alegada en la demanda para pretender la ejecución de los efectos obligatorios derivados de la relación arrendaticia.

CAPÍTULO II
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

Para decidir esta Alzada lo hace con base en las consideraciones siguientes:
Al entrar en vigencia la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario, lo relativo a los conflictos arrendaticios deben someterse a sus normas y sólo a las situaciones no previstas en la referida Ley pueden ser aplicables disposiciones contenidas en otras normativas legales.
También cabe señalar, que de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, los cuales establecen el principio de la carga probatoria, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de manera que, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. De manera que estas disposiciones legales le permiten decidir al juez, ante la falta de prueba, quien y de qué modo, asumirá las consecuencias.
Al respecto Magaly Perretti en su obra “Las Pruebas en el Derecho Venezolano”, Ediciones Liber. Caracas, 2008, pág. 140, cita al Procesalista Rengel-Romber, donde establece:
“En el proceso dispositivo, los limites de la controversia (thema decidendum) quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación; ambos actos requieren la alegación o afirmación de los hechos en que se fundamentan, tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba …”

De allí la máxima latina: “la carga de la prueba incumbe al que afirma”.
En este orden de ideas, la parte actora alegó la figura de la novación subjetiva, específicamente el ordinal 3° del artículo 1.314 del Código Civil y el artículo 552 eiusdem, atribuyéndose la condición de arrendador-propietario y titular de todas las acciones, intereses, créditos y frutos civiles sobre el inmueble, constituido por un terreno y el edificio construido sobre él, ubicado en la calle Ayacucho N° 8-74, del municipio Puerto Cabello, estado Carabobo, conformado por una planta baja con tres apartamentos y una planta alta con cuatro apartamentos, así como su respectiva azotea. Alegó que el apartamento signado con el N° 8-80 se encontraba ocupado por el ciudadano Esteban Higinio Pérez Caña en carácter de arrendatario existiendo una relación arrendaticia verbal y en consecuencia a tiempo indeterminado, por tales circunstancias demandó el desalojo, por estar incurso en la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Con relación a la titularidad del inmueble, la condición de propietario quedó demostrada con la copia del instrumento de compra-venta, protocolizado ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Puerto Cabello, bajo el N° 29, folios 171 al 176, Tomo 10 de fecha 01-mayo-2.007, de allí que no hay duda de que el propietario del inmueble es el demandante, por haber cumplido el requisito necesario para oponer la propiedad ante terceros, de acuerdo con los artículos 23 y 43 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en concordancia con el ordinal 1° del artículo 1920 y el artículo 1924 del Código Civil.
En sentido contrario, el demandado, ciudadano Esteban Higinio Pérez Caña, alegó que en el año 1970 su difunta cónyuge, Mercedes Pastora Vásquez Ochoa, hoy fallecida, convino con la señora Felicia Barreto de Fassbrooks, también fallecida, en el arrendamiento del apartamento ubicado en la planta baja del Edificio Londres signado con el N° 8-80, hasta el 31 de enero de 1994, cuando las herederas de la antigua arrendadora otorgaron a su esposa una opción de compra por la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo), siendo dicho instrumento y el recibo de pago, demostrativos del perfeccionamiento de la venta, pasando a ser los herederos de dicho bien, a la muerte de su esposa, sus dos hijas y él.
De los alegatos del accionado como medio de excepcionarse del pago de los cánones de arrendamiento, se advierte la posible propiedad del inmueble constituido por el apartamento 8-80 del Edificio Londres, la cual no fue analizada por el a quo por considerar no ser materia debatible en el presente proceso; sin embargo, quien decide observa la procedencia de su análisis a los fines de determinar si el demandado se encuentra ocupando el inmueble en calidad de inquilino o de propietario, en virtud de que para el arrendatario también opera la subrogación de los deberes y derechos, y con el objeto de dilucidar la controversia planteada. En este sentido, el demandado presentó como medio probatorio de su propiedad un documento de opción de compra reconocido y un recibo de pago, siendo este último desechado del proceso por emanar de terceros y no ser ratificado a través de la prueba testimonial.
El documento de opción de compra incorporado al proceso no reúne los requisitos legales para ser oponible a terceros como documento de propiedad, de manera que al no demostrar la parte demandada su condición de propietario como cónyuge heredero de la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa, debe determinarse bajo qué título ocupa el inmueble.
Para resolver esta situación, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé lo siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario¬-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto¬-Ley.”
Para que opere la subrogación de derechos prevista en la norma citada, esta juzgadora extrae las condiciones siguientes:
• Que exista una relación de arrendamiento.
• Que ocurra, por cualquier causa, la transferencia del inmueble arrendado y la venta sea válida.
• Que el arrendatario se encuentra en posesión del inmueble antes del acto de enajenación.
En el caso bajo análisis se observa, que: 1) Existió una relación arrendaticia verbal sobre el inmueble objeto del proceso celebrada verbalmente en 1970, entre las ciudadanas Mercedes Pastora Vásquez Ochoa y Felicia Barreto de Fassbrooks; 2) La relación arrendaticia pasó de los anteriores contratantes a las partes del presente proceso en virtud del fallecimiento de la primera arrendataria y la compra del inmueble realizada por el actor de marras, respectivamente; y, 3) El arrendatario se encuentra en posesión del apartamento objeto de la presente controversia.
De acuerdo con lo señalado, se está en presencia de la subrogación prevista en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya que al fallecer la antigua arrendataria, Felicia Barreto de Fassbrooks, sus herederas y vendedoras del inmueble Maria Teresa Bracho y Yuraida del Valle López Bracho se subrogaron en el carácter de arrendadoras continuando con la relación arrendaticia, por lo que al venderle al demandante de autos, éste se subrogó a su vez en las anteriores arrendadoras; de igual manera al fallecer la ciudadana Mercedes Pastora Vásquez Ochoa, antigua arrendataria, sus herederos continuaron la relación arrendaticia en los mismos términos establecidos con la antigua arrendadora.
En consecuencia, al haberse demostrado que el actor es el propietario del inmueble; que el demandado no ocupa el inmueble en calidad de propietario sino de arrendatario mediante contrato verbal, condición que aquel heredó de su difunta cónyuge y que éste adquirió en virtud de haber comprado el inmueble objeto de la controversia; que el demandado dejó de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a más de dos mensualidades consecutivas, específicamente, el arrendador alega no haber recibido pago alguno desde el 1° noviembre de 2007, aspecto sobre el que no hay controversia ya que el demandado se considera propietario y por ello no paga los cánones de arrendamiento correspondientes; quien juzga debe declarar con lugar la presente apelación.

CAPÍTULO III
DECISIÓN
Por los razonamientos expuestos, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
Primero: Con lugar la apelación ejercida por el abogado CARLOS FELIPE ALVIZU en su carácter de apoderado judicial del ciudadano SALMAN WAHEB WAHEB contra la sentencia de fecha trece (13) de octubre de dos mil ocho, emanada del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello de esta Circunscripción Judicial; en consecuencia se anula la referida decisión.
Segundo: Con lugar la demanda de desalojo por la causal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios interpuesta por el ciudadano SALMAN WAHEB WAHEB asistido del Abogado CARLOS FELIPE ALVIZU contra el ciudadano ESTEBAN HIGINIO PEREZ CAÑA.
Tercero: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por resultar vencido en el presente proceso.
Publíquese, regístrese, déjese copia y remítase al Tribunal de origen en el lapso comprendido en el artículo 37 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Dado firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Puerto Cabello, a los doce (12) días del mes de diciembre del año dos mil ocho. Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.

La Jueza Titular,

Abogada CLAUDIA A. OLAVARRIA L.

La Secretaria,

Abogada MARITZA RAFFO PAIVA

En la misma fecha siendo las 11:00 de la mañana, se dictó y publico la anterior decisión.

La Secretaria,

Exp. No.8047
(Alida)