TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA
ACTORA: JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA
URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA.
APODERADA: YULMAIN J. GALANTÓN DÍAZ, I.P.S.A. N° 66.570.
DEMANDADA: CARMEN SUSANA REYES BRITO, C.I.N° V-
5.860.155.
APODERADOS: JOSÉ A. SOLÍS FERNÁNDEZ, MARCOS J. SOLÍS
SALDIVIA, LAURA E. GONZÁLEZ VÉLIZ, LUIS J.
BASTARDO ORTÍZ, JOSÉ A. LARES PINTO y
AUGUSTO R. GONZÁLEZ RAMOS, I.P.S.A. Nos.
3.313, 43.655, 84.750, 106.893, 111.845 y
106.895, respectivamente
CAUSA: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, PAGO DE
CÁNONES DE ARRENDAMIENTO, INTERESES
MORATORIOS, CUOTAS DE CONDOMINIO, AGUA
Y LUZ.
EXPEDIENTE: N° 07-4829.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
En fecha primero (1°) de octubre de dos mil siete (2007), se recibió en este Tribunal, demanda contra CARMEN SUSANA REYES BRITO, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad No. V-5.860.155, intentada por JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA, representada por DAMELIS LEZAMA MEAÑO, EVELIA RAMÍREZ DE COVA y FRANCISCO CARABALLO, mayores de edad, venezolanos, domiciliados en Cumaná y con cédulas de identidad Nos. V-3.012.919, V-5.089.608 y V-5.860.155, respectivamente, asistida por la abogada YULMAIN J. GALANTÓN DÍAZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 66.570.

Las pretensiones de la actora fueron las siguientes:
1. DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento distinguido con el N° 00-01, ubicado en la planta baja del Bloque N° 28 de la urbanización Fe y Alegría, situada en Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, dado en arrendamiento por la actora a la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-5.860.155, por el tiempo determinado de seis (6) meses, contados a partir del cuatro (4) de septiembre de mil novecientos noventa y ocho (1998), con un canon de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo), o con la reconversión Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 50,oo) mensuales, según contrato de arrendamiento, que se acompañó al libelo, el cual se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado al operar la tácita reconducción.
Las causas alegadas para demandar el desalojo, fueron: la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre enero de de dos mil cuatro (2004) y septiembre de dos mil siete (2007).
2. LOS DAÑOS Y PERJUICIOS constituidos por el monto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses comprendidos entre enero de de dos mil cuatro (2004) y septiembre de dos mil siete (2007), a razón de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo), o con la reconversión Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 50,oo) mensuales, el pago de las cuotas de condominio normales y especiales, y los servicios de agua y luz del inmueble.
Fundamento legal: los hechos alegados para demandar el desalojo se subsumen en la causal establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “ a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.”

LA ADMISIÓN
En fecha primero (1°) de octubre de dos mil siete (2007), se admitió la demanda, se anotó en el Libro de Causas bajo el Nº 07-4829 y se ordenó la citación de la demandada, para que el segundo día de despacho, después de citada, diera contestación a la demanda.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha diecinueve (19) de octubre de dos mil siete (2007), en oportunidad legal, la demandada asistida por el abogado MARCOS SOLÍS SALDIVIA, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 43.655, contestó la demanda de esta manera:
Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de la actora para proponer la pretensión deducida, por cuanto “… a quien le correspondería decidir en relación al destino del presunto contrato de locación que (en un supuesto no aceptado) existiría sobre el inmueble…es a la asamblea general de copropietarios y no a la junta de condominio.”
Contestó el fondo de la pretensión, alegando que “… la misma no se compadece con la realidad de los hechos y el derecho que regula las circunstancias de modo y tiempo en las que venía ocupando el inmueble”.
A todo evento “…impugnó la copia fotostática simple de un documento privado que, marcada con la letra “C”, fue acompañada por la parte actora al escrito libelar”.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA ACTORA
Con el libelo de la demanda:
1. La fotocopia del Documento de Condominio, protocolizado en
la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, el día catorce (14) de junio mil novecientos noventa (1990), bajo el N° 34, Tomo 9 del Protocolo Primero, al no ser impugnada en la oportunidad legal, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, fue destinado para viviendas, según las normas en él establecidas y en lo no previsto en las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.
2. El acta de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, protocolizada en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha veintiocho (28) de enero de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 41, Tomo 5° del Protocolo Primero, se valora de acuerdo al artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el día veintiocho (28) de julio de dos mil tres (2003), se constituyó la Junta de Condominio del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, integrada por un Presidente, un Tesorero, un Secretario de Actas y Correspondencia y tres Vocales.
3. El acta de la Asamblea Extraordinaria de Propietarios del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, protocolizada en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha veintisiete (27) de julio de dos mil siete (2007), bajo el N° 37, Tomo 14° del Protocolo Primero, se valora de acuerdo al artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que el día cuatro (4) de marzo de dos mil siete (2007), se designaron como integrantes de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, a los propietarios siguientes: Damelis Lezama, Presidenta; Francisco Caraballo, Tesorero; Evelia Ramírez, Secretaria de Actas y Correspondencia; y Nellys Yegues, Gladis de Salazar y José Andrades, Vocales; y que se acordó la recuperación del apartamento ocupado por la ciudadana SUSANA REYES.
4. El contrato de arrendamiento celebrado entre la Junta de Condominio del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría y CARMEN SUSANA REYES BRITO, cuyo texto (dos páginas) es original, y la parte donde firman los contratantes es una fotocopia, el cual fue impugnado por la demandada en la contestación de la demanda, no se valora, por cuanto la actora no solicitó el cotejo con el original o con una copia certificada expedida con anterioridad, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código del Código de Procedimiento Civil.
En el escrito de promoción:
5. Reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual es intrascendente, ya que el Tribunal está obligado a examinar todas las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
En este sentido, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia del año dos mil seis (2006), con ponencia de su Vicepresidente, AYMARA GUILLERMINA VILCHEZ SEVILLA, expresó: “… se observa, en primer lugar, que la parte recurrente en su escrito de promoción de pruebas reproduce “el mérito favorable que arrojan los autos”, siendo que por ello el a quo indicó que no se había promovido medio de prueba alguno. En tal sentido, esta Corte reitera una vez más que al reproducir el mérito favorable de los autos de documentos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez contencioso administrativo siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades. Así, por ejemplo, mediante sentencia N° 18035 de fecha 19 de marzo de 1.998, estableció lo siguiente:“…De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia de esta Corte, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador. Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por las partes en sus escritos de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara....”.
6. La relación de la deuda de la demandada, por concepto de pensiones de arrendamiento del inmueble, objeto de la pretensión, emanada de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, por un monto de Dos Millones Ochocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 2.850.000,oo), al no ser impugnada por la demandada, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que al día treinta y uno (31) de octubre de dos mil siete (2007), la demandada debía la mencionada cantidad, por concepto de cánones de locación.
7. La relación de la deuda, por concepto de cuotas ordinarias y especiales de condominio, emanada de la Junta de Condominio del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, por un monto de Ochocientos Once Mil Bolívares (Bs. 811.000,oo), no tiene valor probatorio, por cuanto el Documento de Condominio del edificio, no le asignó cuota condominial al apartamento objeto de la pretensión.
8. El estado de cuenta del consumo de energía eléctrica del inmueble objeto de este juicio, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que se adeuda a Cadafe, la cantidad de Un Millón Veintinueve Mil Ciento Cuarenta y Un Bolívares (Bs. 1.029.141,00) o Un Mil Veintinueve Bolívares Fuertes con catorce céntimos (Bs. F. 1.029,14).
9. La copia certificada del expediente de consignación de alquileres, distinguido con el N° 03-322, que se lleva en este Tribunal, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que la demandada consignó cánones de arrendamiento, a favor de la actora, por la cantidad de CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 50,oo), por cada uno de los meses octubre y noviembre de 2003, y febrero de 2004, y consiguientemente como prueba de la existencia de la relación de locación, entre las partes de este procedimiento.
10. Las comunicaciones del INAVI a este Juzgado y de la actora a la Directora de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Sucre, no se valoran porque no guardan relación inmediata y directa con la litis.
11. TESTIMONIALES:
11.1. NIRMA TERESA VÁSQUEZ GÓMEZ, declaró: PRIMERA: ¿Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana, CARMEN SUSANA REYES BRITO, celebró contrato de arrendamiento con la Junta de Condominio del Bloque N° 28 de la Urbanización Fe y Alegría, representado para aquel entonces por su Presidente?. Contestó: Bueno yo tengo entendido que lo que yo he preguntado que para ella y le hicieron su contrato, cuando la ubicaron allí, cuando la alquilaron. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que el inmueble dado en arrendamiento es un apartamento que originalmente era destinado para uso de conserjería? Contestó: si me consta, porque yo vivo en otro que es igual, que tiene un apartamento para conserjería. TERCERA : ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, si está morosa en los cánones de arrendamiento?. Contestó: si, este yo soy representante de asuntos vecinales dentro de una asociación civil que funciona en la urbanización y he estado muy pendiente de ese caso y si tengo informaciones que desde hace tiempo no cancela el pago del inmueble y de los otros servicios. CUARTA: ¿Diga la testigo, quien le ha dado la información del caso en cuestión? Contesto: la Señora Damelis Lezama. QUINTA: ¿Diga la testigo, a quien representa la señora Damelis Lezama? Contesto: ella es la presidenta de la junta de condominio y es la propietario de un apartamento y representante de los copropietarios. Es todo. Cesaron.
11.2. RÓMULO ANTONIO TOTESAUTT SÁNCHEZ, declaró: PRIMERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana, CARMEN SUSANA REYES BRITO, celebró contrato de arrendamiento con la Junta de Condominio del Bloque N° 28 de la Urbanización Fe y Alegría, representado para aquel entonces por su Presidente?. Contestó: Si. Donde funciona el condominio. Las instalaciones del condominio que es un apartamento donde funciona con una sala anexa de reuniones. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, si está morosa en los cánones de arrendamiento? Contestó: si y no solamente en los cánones de arrendamiento, sino en energía eléctrica, condominio, agua, si en los servicios. TERCERA: ¿Diga el testigo, como obtuvo la información de la morosidad de la ciudadana, CARMEN SUSANA REYES BRITO, en su carácter de arrendataria del inmueble identificado con el apartamento 00-01 del bloque 28 de la Urbanización Fe y Alegría?. Contestó: soy fundador de la urbanización fe y alegría, sector super bloque, soy presidente de la Asociación Civil Comando Social Comunitario Super Bloque, y como todos los martes nos reunimos, es donde nos llega la problemática de la urbanización de todos los edificios, en su totalidad diecisiete (17) edificios, donde existe cinco (05) torres y doce (12) edificios pequeños, se atiende la parte social, deportiva, problemas vecinales, porque tenemos una secretaria que de asunto comunitario. Es todo. Cesaron.
11.3. ANTONIO MARIA CEDEÑO, contestó: PRIMERA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana, CARMEN SUSANA REYES BRITO, celebró contrato de arrendamiento con la Junta de Condominio del Bloque N° 28 de la Urbanización Fe y Alegría, representado para aquel entonces por su Presidente?. Contestó: no lo se. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, vive en un inmueble que está ubicado en el bloque 28, identificado con el N° 00-01, planta baja de la Urbanización Fe y Alegría del sector Super Bloque? Contestó: si vive. TERCERA: ¿Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana CARMEN SUSANA REYES BRITO, se encuentra morosa en los cánones de arrendamiento del referido inmueble ?. Contestó : En las reuniones de condominio que se han hecho, la directiva ha manifestado allí que esta señora está morosa, a las que yo he asistido, ellos los dice, en las reuniones que he asistido que la señora esta morosa, por lo cual yo lo creo. CUARTA: ¿Diga el testigo, quien le ha dado esa información?. Contestó: en las reuniones que se han hecho en la Junta de Condominio, se ha dicho que esa señora no paga. Es todo. Cesaron.
Las testimoniales no se valoran por cuanto la existencia de un contrato de locación y la falta de pago de cánones de arrendamiento, no se prueban mediante este medio.
EL DEMANDADO NO PROMOVIÓ MEDIOS DE PRUEBAS

DECISIÓN
La demandada opuso la falta de cualidad de los actores para proponer la pretensión deducida, por cuanto lo concerniente a la administración y conservación de las cosas comunes a todos los apartamentos, no corresponde a la Junta de Condominio sino a la Asamblea General de Copropietarios, sujeto de derecho habilitado para comparecer ante el Tribunal y deducir una pretensión procesal que propenda la declaratoria judicial de tal desalojo.
En relación a la falta de cualidad es jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Político Administrativa, en sentencia del 19-8-2002, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, que:
“La cualidad o legitimatio ad causam es condición especial para el ejercicio del derecho de acción y podemos entenderla siguiendo las enseñanzas del Maestro Luis Loreto, como aquélla “... relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada, y la persona abstracta a quien la ley concede la acción o la persona contra quien se concede y contra quien se ejercita en tal manera ...”. (Ensayos Jurídicos, “Contribución al Estudio de la Excepción de Inadmisibilidad por Falta de Cualidad”, Fundación Roberto Goldschmidt. Editorial Jurídica Venezolana, Caracas 1987, p.183. ).
Es decir, la cualidad debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar válidamente en juicio, idoneidad que debe ser suficiente para que el órgano jurisdiccional pueda emitir un pronunciamiento de mérito a favor o en contra; y que en nuestro ordenamiento jurídico debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como se expresa en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil vigente.”
Este Tribunal observa, que La Ley de Propiedad Horizontal, en el literal e) de su artículo 20, establece que corresponde al administrador del condominio, “ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes…”.
Como no consta en autos que los copropietarios, hubiesen nombrado un administrador, es a la Junta de Condominio a quien incumbe ejercer las funciones de administrador, a tenor del literal c) del artículo 18 ejusdem.
Así pues, cuando en el presente caso, a falta de un administrador, la Junta de Condominio demanda el desalojo del inmueble arrendado a CARMEN SUSANA REYES BRITO, su cualidad emana de la propia Ley de Propiedad Horizontal, por lo que la opuesta defensa perentoria, por falta de cualidad de la JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA, es improcedente y así se decide.
En relación al fondo de la demanda, se observa:
La actora pretende el desalojo del inmueble objeto de este juicio, por cuanto la demandada no pagó los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses comprendidos entre enero de de dos mil cuatro (2004) y septiembre de dos mil siete (2007), y el pago los daños y perjuicios constituidos por el monto de los cánones de arrendamientos correspondientes a dichos meses, el pago de las cuotas de condominio normales y especiales, y los servicios de agua y luz del inmueble.
En relación a que la demandada no pagó los cánones de arrendamientos de los meses, comprendidos entre enero de de dos mil cuatro (2004) y septiembre de dos mil siete (2007), en el expediente no consta que la demandada hubiese probado que pagó las pensiones de arrendamientos, que el actor alegó como no pagadas. Considera este juzgador, que al tratarse de una demanda de desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento, le bastaba a la actora presentar el contrato o señalar las pensiones de locación a las que la demandada estaba obligada a un pago de tracto sucesivo, para que sea a la demandada, a quien corresponde oponer el pago y probarlo, lo cual no hizo, por lo que está probado la falta de pago de dichas pensiones, y así se decide.
Sobre el pago de las cuotas de condominio normales y especiales, la demandada no estaba obligada a su pago, porque el Documento de Condominio del Bloque 28 de la urbanización Fe y Alegría, no le fijó cuota condominial, y así se decide.
En lo concerniente al pago servicio de agua, la actora no probó su monto, y así se decide.
En relación a la cancelación de la energía eléctrica, se condena a la demandada a pagar a la actora, la cantidad de Un Mil Veintinueve Bolívares Fuertes con catorce céntimos (Bs. F. 1.029,14).
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la defensa de fondo de falta de cualidad de la actora para proponer la pretensión deducida; y CON LUGAR esta demanda que intenta JUNTA DE CONDOMINIO DEL BLOQUE 28 DE LA URBANIZACIÓN FE Y ALEGRÍA contra CARMEN SUSANA REYES BRITO, por DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento distinguido con el N° 00-01, ubicado en la planta baja del Bloque N° 28 de la urbanización Fe y Alegría, situada en Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, ordenándose la entrega del apartamento a la actora, y el pago los daños y perjuicios constituidos por el monto de los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses comprendidos entre enero de de dos mil cuatro (2004) y septiembre de dos mil siete (2007), por la suma total de DOS MIL OCHOCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES FUERTES (Bs. 2.850,oo), y los servicios de energía eléctrica del inmueble, por la cantidad de Un Mil Veintinueve Bolívares Fuertes con catorce céntimos (Bs. F. 1.029,14).
No hay condenatoria en costas por cuanto la demandada no fue totalmente vencida.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los veinticinco (25) días del mes de enero de dos mil ocho (2008).
El Juez Provisorio,

Antonio José Lara Inserny La Secretaria,

María Rodríguez

NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3,00 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
La Secretaria,

María Rodríguez,