REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS. Año: 197° y 148° PARTE ACTORA: GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad No. 11.026.029. APODERADOS JUDICIALES DE LA ACTORA: AGUSTIN BRACHO, ALEJANDRO MATA BENITEZ, NORA ROJAS y LAURA BOLINAGA, Abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.286, 13.471, 54.168 y 107.335, respectivamente. PARTE DEMANDADA: ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de las cédulas de identidad Nos. 7.529.471 y 6.344.376, respectivamente. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ORLANDO MORENO, Abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 43.582. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. EXPEDIENTE: 05-7851. - I – Síntesis del Proceso Se trata el caso que nos ocupa de una pretensión que por cumplimiento del contrato incoara el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS en contra de los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS, antes identificados. Dicha demanda fue admitida por este Juzgado en fecha 25 de enero de 2005. En fecha 10 de agosto de 2005, el apoderado judicial de la parte demandada se dio por citado en nombre de sus representados. En fecha 6 de octubre de 2005, la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y reconvención. Por auto de fecha 18 de octubre de 2005, este Tribunal admitió la reconvención propuesta. En fecha 25 de octubre de 2005, la parte actora reconvenida consignó escrito de contestación a la reconvención. En fecha 14 de noviembre de 2005, la parte demandada reconviniente consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 15 de noviembre de 2005, la parte actora reconvenida consignó escrito de promoción de pruebas. En fecha 23 de noviembre de 2005, este Tribunal dictó pronunciamiento respecto de la admisión de las pruebas promovidas por las partes. En fecha 18 de junio de 2007, la demandante reconvenida solicitó sentencia en el presente proceso. - II – Alegatos de las Partes Alega la parte actora reconvenida, en su escrito de demanda lo siguiente: A) Que suscribió con los codemandados representados por la ciudadana GAMELINA ARIAS RODRIGUEZ, un contrato de opción de compraventa en fecha 16 de julio de 2003, sobre un inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. B) Que el inmueble se encuentra comprendido entre los siguientes linderos: NORTE: Con parte de la fachada norte del edificio y con vacío sobre patio descubierto del apartamento No. 14; SUR: Con el apartamento distinguido con el No. 123, Cuarto de Basura, Foso de ascensores y con vacío sobre patio descubierto del apartamento No. 14; ESTE: Con apartamento distinguido con el No. 121, Cuarto de basura y con pasillo; OESTE: Con parte de la fachada oeste del edificio y con vacío patio descubierto del apartamento No. 14. C) Que el mencionado inmueble le pertenece a los codemandados y el precio de venta fue la cantidad de Bs. 50.000.000,00. D) Que el comprador le entregó a los vendedores la cantidad de Bs. 25.000.000,00 imputables al pago al momento de la firma del documento definitivo de compraventa, dentro de un plazo no mayor de 120 días. E) Que en fecha 11 de septiembre de 2003, el actor suscribió un documento donde le hace entrega de Bs. 17.000.000,00 al ciudadano ARGENIS CASTILLO OCANDO como complemento de pago por la opción de compraventa, concediéndole una extensión del plazo para el pago de la deuda total de la cantidad de Bs. 50.000.000,00 hasta el día 31 de diciembre de 2003. F) Que siendo que los codemandados se encuentran domiciliados en la ciudad de Guatemala y ha perdido el contacto con ellos a los fines de finiquitar la venta definitiva, proceden a demandar por cumplimiento de contrato. Por su parte, la demandada reconviniente se excepciona, argumentando lo siguiente: A) Que las firmas del actor tanto en el documento de compraventa como en el instrumento poder, son totalmente distintas. B) Negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho alegados por la parte actora. C) Que al momento de la firma del contrato de opción de compraventa, el actor quedó adeudando a los demandados la cantidad de Bs. 2.000.000,00; y que llegada la fecha para la firma del contrato definitivo de compraventa, el actor no cumplió su obligación de comprar. D) Que no obstante lo anterior, el ciudadano ARGENIS CASTILLO, recibió la cantidad de Bs. 17.000.000,00, de los cuales Bs. 2.000.000,00 correspondían a la cantidad adeudada desde la firma del contrato de opción de compraventa y Bs. 15.000.000,00 correspondían a parte del pago del saldo del precio, por lo que se le concedió prórroga al comprador hasta el 31 de diciembre de 2003, con el compromiso del actor de colocar al día la documentación necesaria. E) Que vencida la prórroga, el actor tampoco cumplió el compromiso de compra del inmueble por no disponer de los medios económicos necesarios, tal y como se evidencia de correo electrónico enviado en fecha 21 de septiembre de 2004, es decir, 9 meses después de vencida la prórroga otorgada al actor. F) Que la ciudadana GAMELINA ARIAS tenía poder otorgado por los demandados, para vender el inmueble y recibir cantidades de dinero, por lo que el actor conocía que la mencionada ciudadana se encontraba facultada para suscribir el contrato de compraventa definitivo. G) Que la codemandada OLGA GALINDEZ se reunió con el actor en el inmueble objeto del presente litigio y el actor solicitó un nuevo plazo para el pago del saldo adeudado. H) Que durante la negociación el actor se hizo acompañar por la ciudadana ANNA TERESA SCHETTINO, la cual pagó parte de las cantidades entregadas a los codemandados y que solicitó permiso a la apoderada de los codemandados para guardar unos muebles en el inmueble objeto del presente litigio. I) Que al solicitarle la devolución de la llave del inmueble, el actor se negó a regresar la llave y se mantuvo ocupando el inmueble de manera ilegal y abusiva desde el mes de octubre de 2004. J) Que la ciudadana NILSA JIMENEZ le manifestó a la codemandada OLGA GALINDEZ que se encontraba arrendada en dicho inmueble. K) Que el actor pidió para irse del inmueble que se le devolviera la cantidad entregada, sin que le fuera retenida la cantidad de Bs. 5.000.000,00 por cláusula penal L) De igual manera, reconvino a la actora en los siguientes términos: Que el contrato de opción de compraventa se encuentra disuelto de pleno derecho desde el 31 de diciembre de 2003, fecha en que venció la prórroga otorgada al actor. M) Que debe pagar la cantidad de Bs. 5.000.000,00 por concepto de indemnización establecida en la cláusula cuarta del contrato. N) Que pague la cantidad de Bs. 7.700.000,00 por concepto de ocupación y uso arbitrario del apartamento; así como la cantidad de Bs. 100.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios ocasionados a los demandados. - III - De las Pruebas y su Valoración Así las cosas, este juzgador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.354 del Código civil, en concordancia con lo dispuesto por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, pasa a hacer el análisis de las probanzas traídas a los autos por las partes: PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE ACTORA RECONVENIDA: A. Promueve junto al libelo de la demanda, contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, de fecha 16 de julio de 2003. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- B. Promovió copia certificada del documento de propiedad del inmueble objeto del presente litigio. Al respecto, este sentenciador observa que dichas copias tienen valor probatorio por ser fidedignas de su original y por no ser impugnadas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.- C. Promovió constancia de recibo de complemento de pago, de fecha 11 de septiembre de 2003, por la cantidad de Bs. 17.000.000,00, emanado de la parte demandada reconviniente. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- D. Promovió certificación de gravamen del inmueble objeto del presente litigio, emanado del Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Sucre del Estado Miranda. Este juzgador admite dicho instrumento contractual por guardar pertinencia con los hechos alegados, y lo valora de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, que al no haber sido tachado ni impugnado en alguna manera, debe tenerse como un documento capaz de dar fe de las afirmaciones que de él se desprenden; por tanto, este Tribunal le otorga valor probatorio. Así se declara.- E. En la oportunidad probatoria, reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se declara.- F. Promovió inspección judicial evacuada por ante el Juzgado Décimo Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fecha 11 de noviembre de 2005. Al respecto, observa este sentenciador que la misma de conformidad con lo establecido en el artículo 898 del Código de Procedimiento Civil, posee el valor de una presunción desvirtuable. Así se declara.- G. Promovió constancia de residencia emanada de la Prefectura del Municipio Autónomo Sucre del Estado Miranda, expedida a nombre de la parte actora en el presente proceso. Este juzgador observa, que el acta de nacimiento consignada por la parte actora, es un documento administrativo que tiene presunción Iuris Tantum de legitimidad (salvo prueba en contrario), es decir, que es carga de quien alega su falsedad debe probarlo. Por lo tanto, visto que la parte demandada no ejerció ningún medio probatorio de los consagrados en el Código de Procedimiento Civil para demostrar lo contrario, este Tribunal toma este documento como reconocido y en consecuencia, oponible a la contraparte de quien lo alega y en consecuencia, por ser un documento emanado de la administración este tribunal debe darle todo el valor probatorio que la ley le concede. Asimismo, se tiene por auténticos los hechos presenciados por la autoridad, en virtud de lo dispuesto en el artículo 457 del Código Civil. Así declara.- PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE: A. Promovió una serie de mensajes electrónicos dirigidos presuntamente entre las partes a través de los correos electrónicos o e-mails. Al respecto, observa este Tribunal que de conformidad con lo establecido en el artículo 6 de la Ley sobre mensajes de datos y firmas electrónicas, cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un Mensaje de Datos al tener asociado una Firma Electrónica. Ahora bien, siendo que la presente probanza no cumple con los requisitos establecidos por el mencionado artículo, debe necesariamente este Tribunal desechar la presente probanza. Así se declara.- B. En la oportunidad probatoria, reprodujo el mérito de los autos lo cual no constituye medio de prueba alguno, ya que es obligación del juez por mandato de los artículos 12 y 509 ambos del Código de Procedimiento Civil, analizar todas cuantas pruebas se haya producido para el proceso, y así se declara.- C. Promovió prueba testimonial de la ciudadana ANNA TERESA SCHETTINO, la cual al momento de prestar juramento manifestó tener interés en la presente causa, razón por la cual se desecha la presente probanza, de conformidad con lo establecido en el artículo 478 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.- D. Promovió prueba testimonial del ciudadano RICARDO LUGO. Es de precisarse que dicho ciudadano fue el único testigo evacuado en el presente proceso y en virtud de que la ley adjetiva señala que el juez es quien por sana critica debe valorar dicho material probatorio el mismo lo hace observando que es una reiterada de la doctrina el aforismo jurídico que esboza lo siguiente testus unus testus nullius, y por el cual el testigo único no tiene valor probatorio. Así se declara.- - IV- Del Punto Previo La parte demandada reconviniente, en la oportunidad procesal correspondiente a contestar la demanda procedió a observar al Tribunal que las firmas del ciudadano GUILLERMO BASTIDAS tanto en el contrato de opción de compraventa como en el instrumento poder otorgado a sus abogados son diferentes entre sí. Al respecto, debe observar este Tribunal que la parte demandada reconviniente no hizo uso de ninguno de los medios de impugnación contenidos en la ley para atacar las firmas de la parte actora reconvenida contenidas tanto en el libelo de la demanda como en el instrumento poder otorgado a sus abogados. Vistas las consideraciones anteriores, debe precisar este juzgador que de conformidad con lo expresado anteriormente, este juzgador considera improcedente la solicitud realizada por la parte demandada reconviniente. Así se decide.- - V – Motivación Para Decidir Siendo la oportunidad legal para dictar sentencia en el presente juicio, se observa: Se ventila aquí una acción de cumplimiento de contrato de opción de compraventa por un supuesto incumplimiento de las obligaciones contraídas por los presuntos vendedores ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS, partiendo de la afirmación de que los presuntos vendedores tenían la obligación de otorgar el documento definitivo de compraventa. Debe observar este sentenciador que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que la norma rectora de la acción de cumplimiento de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente: “Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” Del texto de la norma precedente, se evidencia claramente los dos (2) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber: 1. La existencia de un contrato bilateral; y, 2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones. De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato incoada en este caso, debe este Juzgador pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos contrato de opción de compraventa suscrito en fecha 16 de julio de 2003, anotado bajo el No. 61, Tomo 37 de los libros llevados por la Notaría Pública Trigésima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital. En primer lugar, debe este Tribunal determinar la naturaleza del presente contrato, y a tal fin considera necesario este Tribunal citar lo que expresa el autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra Contratos y Garantías: “Promesa bilateral de venta. A) Concepto. Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de venta. B) Naturaleza jurídica. El Código Napoleónico establece que la promesa de venta desde que haya consentimiento de las partes sobre la cosa y el precio, vale venta (art. 1.589). La doctrina francesa sostiene que la disposición sólo se refiere a la promesa bilateral de venta; pero discute sobre el sentido de la norma. Según una tesis, en caso de incumplimiento de una de las partes, la otra podría obtener una sentencia judicial que hiciera las veces de contrato, de modo pues que el artículo en cuestión vendría a permitir la ejecución especifica de las obligaciones contraídas. Según la otra tesis, el legislador sólo quiso aclarar que expresiones tales como ‘prometo vender’ o ‘prometo comprar’ son normalmente utilizadas por las partes como equivalentes a las expresiones ‘vendo’ o ‘compro’. Así entendida la norma, no tendría aplicación cuando los contratantes dispusieran lo contrario en forma inequívoca.” En virtud de lo anterior, observa este juzgador que la naturaleza del contrato es una promesa bilateral de compraventa. Así se decide.- De otra parte y en virtud de que la pretensión de los accionantes se contrae a una acción de cumplimiento de contrato, específicamente de opción de compraventa, estima este Juzgador que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato de bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente. En efecto, la consagración legislativa de la acción de cumplimiento, se encuentra en el artículo 1.167 del Código Civil, el cual fue transcrito anteriormente. Por lo anterior, debe seguidamente este Juzgador entrar a analizar si en el presente caso existe o no un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser judicialmente reclamado. A tal efecto, resulta imperante definir la institución del “contrato bilateral”, para lo cual resulta obligatoria la cita de las normas de derecho positivo que instituyen en nuestro sistema jurídico la institución civil del contrato, y que específicamente definen el contrato bilateral. Rezan los artículos 1.133 y 1.134 del Código Civil: "Artículo 1.133.- El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.” “Artículo 1.134.- El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y es bilateral, cuando se obligan recíprocamente." Negrillas y subrayado del Tribunal Del estudio hermenéutico de las normas transcritas, se debe concluir que para que estemos en presencia de un “contrato bilateral”, y sea en consecuencia procedente la acción de cumplimiento del contrato bilateral, es necesario que exista una convención entre dos o más personas, donde además, estas personas contratantes se obliguen recíprocamente. Específicamente el contrato de compraventa, cuya existencia es alegada por los accionantes en el caso sometido a este estudio, encuentra su consagración legal en el artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza: “Artículo 1.474.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un cosa y el comprador a pagar el precio.” De allí que la doctrina patria ha definido la naturaleza jurídica del contrato de compraventa como consensual, sinalagmático, oneroso, conmutativo y principal. Es consensual porque el dominio se transfiere por el solo consentimiento de las partes, siendo que este consentimiento de las partes debe recaer en cuanto a los dos elementos esenciales específicos de la compraventa, como lo son la cosa vendida y su precio; es sinalagmático o bilateral porque surgen de este contrato obligaciones recíprocas para vendedor y comprador; es oneroso y conmutativo porque se presume la reciprocidad entre la cosa y el precio; y, es principal porque tiene sustantividad y autonomía propia, no dependiendo de ningún otro contrato. De igual manera, en forma unánime y pacífica, la doctrina y la jurisprudencia patria, así como en el derecho comparado, se han identificado tres elementos específicos del contrato de compraventa, en el cual debe concurrir: 1) El consentimiento: que es un elemento común a todo contrato e involucra la capacidad civil de quienes contratan. Como ha quedado asentado, en el caso de la compraventa este consentimiento tiene que concurrir en las personas del comprador y del vendedor, y estar referido en torno a la entidad de la cosa vendida y en torno al precio de la misma. 2) La cosa: que por regla general, son objeto de la compraventa, todas las cosas que se encuentran en el comercio. 3) El Precio: que es la suma de dinero que se cambia por la cosa. Estos tres elementos deben tener una íntima vinculación entre sí, siendo que el elemento rector en el contrato de compraventa, al igual que en todos los contratos, viene dado por el consentimiento de ambas partes, pues, como ha señalado este Juzgador, el acto de voluntad legítimamente manifestado (consentimiento) de quien compra y quien vende, debe ser concurrente en torno a la identidad de la cosa vendida, así como respecto del precio de la misma. En virtud de lo anterior, considera quien aquí decide que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.141 del Código Civil, los elementos esenciales para la existencia de todo contrato son: a) Consentimiento de las partes, b) Objeto que pueda ser materia de contrato y c) Causa lícita. Definiendo los elementos esenciales del contrato, y en cuanto a las consecuencias que produce la deficiencia o inexistencia de uno cualquiera de tales elementos, señala la doctrina civilista más autorizada, representada por Maduro Luyando: “(Los elementos esenciales a la existencia del contrato) Son aquellos indispensables a la propia figura del contrato, de modo que la falta de alguno de ellos impide la formación del contrato, lo hace inexistente. Es el caso del consentimiento, el objeto y la causa. La ausencia de uno de estos elementos implica la no existencia del contrato." En el caso sub-iudice, observa Tribunal que la oferta de venta de un bien, solo puede ser realizada por el propietario y no por un tercero, como efectivamente ocurre en el caso de marras. Por ello, el contrato traído a los autos cumple con los requisitos establecidos previamente. Aunado a lo anterior, debe este Tribunal observar que la parte demandada reconviniente aceptó la existencia del mencionado contrato de opción de compraventa, suscrito en fecha 16 de julio de 2003. Visto lo anterior, habiéndose cumplido el primero de los requisitos para reclamar la acción de cumplimiento de contrato, considera este tribunal pasar a analizar el segundo de los requisitos. Así se decide.- En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción resolutoria, es decir, el incumplimiento de la parte demandada, observa este Tribunal que al decir de la actora reconvenida, dicho incumplimiento se circunscribe a la falta de protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio por parte de los vendedores demandados. Ahora bien, a los fines de probar si la obligación de protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, fue efectivamente incumplida por la parte demandada reconviniente, debe este Tribunal entrar a revisar las actas del presente expediente. Sobre este punto, es menester destacar que en el escrito de contestación de la demanda, la representación judicial de la demandada alegó lo siguiente: “Es el caso, ciudadano Juez, que al momento de la firma del contrato de opción de compraventa, el ciudadano GUILLERMO BASTIDAS, quedó adeudando a los ciudadanos ARGENIS CASTILLO y OLGA GALINDEZ, la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVERES (Bs. 2.000.000,00). Igualmente, llegada la fecha para la firma del contrato definitivo de compraventa, el ciudadano GUILLERMO BASTIDAS, no cumplió con su obligación de comprar. A pesar de ello el ciudadano ARGENIS CASTILLO, recibe del ciudadano GUILLERMO BASTIDAS la cantidad de DIECISIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 17.000.000,00) de los cuales DOS MILLONES (Bs. 2.000.000,00) corresponden a la cantidad que el ciudadano GUILLERMO BASTIDAS quedó adeudando al momento de la firma del contrato de opción de compraventa y la cantidad de QUINCE MILLONES (Bs. 15.000.000,00) como parte de pago, razón por la cual, el ciudadano ARGENIS CASTILLO, confiando en la buena fe del ciudadano GUILLERMO BASTIDAS, le concede por vía de excepción una prórroga hasta el día 31 de diciembre de 2003 (…) con el compromiso por parte del ciudadano GUILLERMO BASTIDAS, de poner nuevamente al día toda la documentación necesaria”. Ahora bien, luego del análisis de los alegatos esgrimidos por la demandada en su contestación de demanda donde se exceptúa y del análisis al material probatorio, debe este sentenciador observar que en el mencionado contrato se estableció lo siguiente: “CUARTO: Las partes se comprometen a firmar el contrato definitivo de compraventa en un lapso no mayor de CIENTO VEINTE (120) DIAS. Si vencido este lapso no se ha suscrito el contrato definitivo de compraventa por causas imputables a “EL COMPRADOR” o a “LOS VENDEDORES”, ambos deberán indemnizar a la parte afectada la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), según el caso, debiendo “LOS VENDEDORES” devolver la cantidad dada en la opción de compraventa a “EL COMPRADOR”, más la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 5.000.000,00), por concepto de daños y perjuicios.” (Negrillas del Tribunal) No obstante lo anterior, las partes en fecha 11 de septiembre de 2003, acordaron una prórroga hasta el día 31 de diciembre de 2003, para el pago de los DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) restantes para completar los CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 50.000.000,00) pactados por las partes como precio de venta del inmueble, lo cual quedó establecido en los siguientes términos: “Para cerrar dicho contrato de compraventa y proceder a la firma del documento de compraventa definitivo, resta el pago de Bs. 10.000.000,00 (diez millones), así como la puesta al día nuevamente de toda la documentación necesaria para la firma por parte del Sr. Bastidas ya que, habiéndose preparado toda la documentación a tiempo para la firma de mi parte, se le ha concedido por excepción una extensión en el plazo de cancelación de la deuda total para que logre acumular la cifra acordada para la venta que es en total de Bs. 50.000.000,00 (cincuenta millones). Dicho plazo se extiende por medio de este documento hasta el 31 de diciembre de 2003.” Ahora bien, observa este sentenciador que del extracto anterior se desprende la obligación de parte del actor reconvenido de poner al día nuevamente la documentación necesaria para la firma del documento definitivo de compraventa, así como el pago del saldo del precio de venta que correspondía a la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 10.000.000,00), obligaciones éstas que debían cumplirse a fin de la protocolización definitiva del documento de compraventa. En virtud de lo anterior, debe este Tribunal en primer lugar, plasmar la definición de lo que significa la Obligación: Para el autor Eloy Maduro Luyando la obligación es definida de la siguiente manera: “...una relación jurídica o lazo de derecho en virtud del cual una persona, denominada deudor, se compromete frente a otra, denominada acreedor, a cumplir en su obsequio o beneficio una determinada conducta o actividad.” Para el autor clásico francés Planiol el concepto de obligación se expresa de la siguiente manera: “Un lazo de derecho por el cual una persona está obligada hacía otra a hacer o no hacer alguna cosa.” De lo anterior, debe este juzgador observar que del mencionado documento de complemento de pago y extensión del plazo de la opción de compraventa se desprende la existencia de la obligación de poner al día nuevamente la documentación necesaria para la firma del documento definitivo de compraventa, así como el pago del saldo del precio de venta que correspondía a la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 10.000.000,00), necesarias para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio. Ahora bien, habiendo la actora reconvenida demostrado su voluntad de poner a disposición del Tribunal el pago del saldo del precio pactado por las partes en el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se pretende, debía de igual manera la actora reconvenida demostrar el cumplimiento de su obligación de actualizar los documentos necesarios para la protocolización de documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigo. En virtud de lo anterior, la carga de la prueba respecto del cumplimiento de dicha obligación recae sobre el actor reconvenido, a fin de demostrar el cumplimiento de la obligación de actualizar y poner al día los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio. Ahora bien, debe este Juzgador referirse a la prueba en sí misma. En este sentido, conviene citar al afamado procesalista venezolano RENGEL-ROMBERG, Arístides, quien, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, en su tomo III, afirma lo siguiente: “La prueba es un acto de parte y no del juez. Las partes suministran el material probatorio al juez, del mismo modo que suministran los temas de la prueba en sus alegatos. Esto es una manifestación del principio dispositivo según el cual, el juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados”. (Negritas del Tribunal) En el caso de marras, la parte actora reconvenida no demostró el cumplimiento de la obligación referida a la actualización de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio. Al no haber demostrado la parte actora reconvenida el cumplimiento de dicha obligación contractual, mal podría este Tribunal condenar a la parte demandada reconviniente a cumplir con su obligación de protocolización del documento definitivo de compraventa cuando la parte actora reconvenida no ha cumplido con una de sus obligaciones. Lo anterior, en virtud del principio que rige el derecho probatorio en nuestro país respecto de la carga de la prueba de las partes, a saber: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que haya sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”, esta máxima de nuestro derecho probatorio está contenida en el artículo 1354 del Código Civil y, en el mismo sentido, lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, el cual prevé lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación, debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación” (Negritas del Tribunal) Debe recordar este Juzgador que las partes tienen la carga de probar sus afirmaciones de hecho, realizadas tanto en el libelo de la demanda y en el acto contestación de la misma para poder hacer valer su pretensión ante el Juez. La carga procesal, objeto de grandes discusiones doctrinarias, ha sido definida de manera acertada y aprobada por el afamado doctrinario GOLDSCHMIDT, James, en su obra Teoría General del Proceso como “La necesidad de realizar un acto para prevenir un perjuicio procesal”. En el presente caso, no cumplir con la carga probatoria que tienen las partes conlleva a que las mismas sufran los efectos de dicha conducta, resultando necesario para este Juzgador declarar la improcedencia de la demanda intentada por el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS en contra de los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS. Por tanto, este sentenciador debe necesariamente declarar la improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS, en virtud de que él mismo no cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a que se refieren los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, y así se decide.- - VI - De la Reconvención Llegado el momento para decidir la presente reconvención, este Tribunal lo hace, atendiendo a las siguientes consideraciones: La parte demandada reconviniente alegó como fundamento de su reconvención que la actora reconvenida incumplió con sus obligaciones asumidas en el contrato de opción de compraventa, al no realizar los trámites a que estaba obligada para procurar la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio; así como el pago del saldo adeudado por concepto del precio en que se comprometió a comprar. De igual manera, alegó que el actor reconvenido se encuentra ocupando de manera ilegal el inmueble objeto del presente litigio desde el mes de octubre de 2004. Respecto al alegato de los demandados reconvinientes, debe este Tribunal observar que la parte actora reconvenida no demostró el cumplimiento de la obligación referida a la actualización de los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, por lo que mal podría la parte demandada reconviniente, en su carácter de vendedora, realizar los trámites necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio. Como consecuencia de lo anterior, al ser la obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa, una obligación que depende directamente del cumplimiento o no de la obligación del comprador actor reconvenido, de actualizar los documentos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compraventa del inmueble objeto del presente litigio, mal podría declararse la improcedencia de la reconvención propuesta. Aunado a lo anterior, debe este Tribunal observar que respecto del alegato de la parte demandada reconviniente referente a que el actor reconvenido se encuentra ocupando de manera ilegal el inmueble objeto del presente litigio desde el mes de octubre de 2004. La propia parte actora reconvenida en su escrito de contestación a la reconvención expresó lo siguiente: “En efecto como se dijo anteriormente mi representado se encuentra en el inmueble por intermedio de un contrato de opción compra-venta (sic)…” (Negrillas del Tribunal) En obsequio a la verdad y a la justicia, no puede dejar de apreciar este Juzgador que en su contestación a la reconvención, el apoderado judicial de la parte actora reconvenida, convino en la ocupación del inmueble objeto del presente litigio por parte del comprador ciudadano GUILLERMO BASTIDAS. Como consecuencia, resulta fehacientemente probada en este proceso, la ocupación del inmueble objeto del presente litigio por parte del comprador ciudadano GUILLERMO BASTIDAS, así como de la confesión espontáneamente realizada por la parte actora reconvenida en este proceso, en su escrito de contestación a la reconvención. Así se decide.- En virtud de lo anterior, debe este Tribunal observar que como consecuencia del anterior análisis del material probatorio conlleva a este sentenciador concluir, que la parte demandada reconviniente cumplió con su correspondiente carga de demostrar los hechos constitutivos de su pretensión, con estricta sujeción a la máxima de que cada parte tiene la carga procesal de probar sus respectivas afirmaciones de hecho; de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: “Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectiva afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba.” Así como lo establecido en el artículo 1354 del Código Civil que establece lo siguiente: “Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.” Al respecto, observa este sentenciador que “si me considero acreedor, es absolutamente preciso que demuestre la obligación de mi pretendido deudor, o de lo contrario, no puedo obligarle al pago”. Probar es esencial al resultado de la litis, y en esta actividad es necesario el empleo de todos los medios que dispone la ley, para llevar al ánimo del juzgador la certeza o veracidad de la existencia del hecho alegado. Así pues, los documentos acompañados como títulos fundamentales de la pretensión de la demandada reconviniente, son conducentes para demostrar el incumplimiento por parte de la actora reconvenida; por tanto este sentenciador debe necesariamente declarar procedente la reconvención propuesta por los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS, en virtud de que la parte demandada reconviniente cumplió con la carga procesal de probar lo alegado a lo que se refiere el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.- Una vez establecido lo anterior, debe este Tribunal pasar a referirse a la reclamación de la parte demandada reconviniente respecto de los daños y perjuicios por la ocupación ilegal del inmueble. Al respecto, observa este Tribunal que el presente proceso fue originado de un contrato de opción de compraventa celebrado entre las partes, por lo que todas reclamaciones deben ser originadas de las cláusulas pactadas por las partes en el mismo. En ese orden de ideas, debe precisar quien aquí decide que con relación a los daños y perjuicios derivados de la relación contractual antes mencionada, las partes pactaron en la cláusula cuarta del referido contrato, la cantidad de dinero que por concepto de indemnización sería pagada en caso de incumplimiento, es decir, la cantidad de Bs. 5.000.000,00, actualmente equivalentes a BsF. 5.000,00. De conformidad con lo anterior, observa este Tribunal que al tratarse de una relación contractual, la misma se rige única y exclusivamente por lo establecido en dicho contrato de acuerdo con el contenido del artículo 1159 del Código Civil, que reza que “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”. Siendo así lo anterior, mal podría este Tribunal condenar a la parte actora reconvenida al pago de cantidades de dinero por concepto de indemnización de daños y perjuicios que no fueron previstos en el contrato suscrito entre las partes. Así se decide.- - VII – Dispositiva Como consecuencia de lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de cumplimiento de contrato de opción compraventa incoada por el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS en contra de los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS; todos identificados en el encabezado del presente fallo. SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos ARGENIS JOSE CASTILLO OCANDO y OLGA TRINIDAD GALINDEZ ARIAS contra el ciudadano GUILLERMO REFAEL BASTIDAS ROJAS. TERCERO: Se declara extinguido el contrato de opción de compraventa y su prórroga suscritos en fechas 16 de julio de 2003 y 11 de septiembre de 2003, respectivamente sobre el inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. CUARTO: En consecuencia, se ordena entregar libre de bienes y personas, y en las mismas buenas condiciones de mantenimiento y conservación en que le fue entregado el inmueble constituido por el apartamento No. 124, ubicado en el piso 12, del Edificio “Residencias Villa Laura”, situado en la parcela distinguida con el No. 22, Manzana No. 541-23, ubicado en la Avenida Principal con calle 15 de la Tercera Etapa de la Urbanización Palo Verde, hacía Filas de Mariche, antigua carretera Petare-Santa Lucía, en Jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Miranda. QUINTO: Se NIEGA la reclamación realizada por la parte demandada reconvenida relativa a los daños y perjuicios por concepto de ocupación y uso arbitrario y sin autorización del inmueble objeto del presente litigio. SEXTO: Vista la naturaleza del presente fallo, en que ninguna de las partes ha resultado totalmente vencida, no hay especial condenatoria en costas. Déjese Copia Certificada de la presente decisión en la sede del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en la parte in fine del artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. REGÍSTRESE, PUBLÍQUESE Y NOTIFÍQUESE de la decisión, por haber sido pronunciada fuera del lapso de Ley. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los ( ) días del mes de enero de dos mil ocho (2008). EL JUEZ, LUIS RODOLFO HERRERA GONZÁLEZ LA SECRETARIA, MARIA GABRIELA HERNANDEZ RUZ En la misma fecha se registró y publicó la anterior sentencia siendo las_________. LA SECRETARIA, Exp. No. 05-7851. LRHG/VyF.