TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas
196º y 147º

ASUNTO: AP31-V-2007-002218

PARTE DEMANDANTE: JOSE GREGORIO DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.411.743, representada en juicio por los abogados, Andrés R. Montenegro Lares y Rafael Rangel Sánchez, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 77.295 y 48.917, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: NELLY DEL CARMEN ALCANTARA CADAMU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 8.210.013, asistido en el presente juicio por el abogado en ejercicio, Roberto Velásquez Tayupo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 36.284.

MOTIVO: DESALOJO.
I
Se inicia el presente procedimiento por demanda presentada por la parte actora ya identificada, en fecha 2 de Noviembre de 2.007, por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de este Circuito, correspondiéndole el conocimiento de la misma a este Juzgado, previa distribución.
Sostiene la representación judicial de la actora en el libelo de la demanda, entre otras cosas, lo siguiente:
1.- Que consta de documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitana, el 21 de enero de 2004, bajo el No. 74, Tomo III, que su representado celebró con la ciudadana NELLY DEL CARMEN ALCANTARA CADAMU, ya identificada, contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual se transformó a tiempo indeterminado, sobre un inmueble de su propiedad, constituido por una casa ubicada en La Pastora, calle Norte Catorce, distinguida con el No. 23-1, entre las esquinas de La Cruz y Cola de Pato, Municipio Libertador.
2.- Que ante la negativa de la arrendataria de hacer entrega del inmueble, su mandante le ofreció en venta el mismo, a través del Juzgado 5º de Municipio de esta Circunscripción; venta que, finalmente no se realizó.
3.- Que su representado tiene un hijo llamado IGOR JOSÉ DUQUE DAVILA, titular de la cédula de identidad No. 12.390.196, como se evidencia de partida de nacimiento aportada, domiciliado en el estado Táchira, y que como no conseguía empleo en dicho estado, se trasladó a Caracas, ciudad en fue contratado por la empresa DISTRIBUIDORA JM MAPRI, C.A., con el cargo de Jefe de Equipos Médicos, y un salario de Un Millón Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.050.000), como –afirma- se desprende de constancia de trabajo acompañada; y en razón de no tener vivienda, por la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000), arrendó un apartamento situado en la Parroquia El Valle de Caracas.
4.- Que el salario no cubre las necesidades primordiales, como lo son, pago de alquiler, gastos inherentes al grupo familiar, lo que hizo necesario habitar el inmueble con su padre, dado que su esposa e hija se encuentran en el estado Táchira, encontrándose el grupo familiar disperso, siendo necesario cuidar y compartir con su menor hija,
5.- Que ante dicha necesidad procedió a accionar el desalojo con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

A través de auto dictado el día 7 de Noviembre de 2.007, el Tribunal admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando la citación de la parte demandada.
Citada como fue la demandada de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, el día 4 de Diciembre de 2007, compareció asistida de abogado; y en la oportunidad legal correspondiente, a través de escrito, dio contestación a la demanda, en los términos siguientes:
Rechazó, negó y contradijo la demanda, tanto en los hechos como en el derecho, manifestando que si bien era cierto que, celebró contrato de arrendamiento con la parte actora, fue sorprendida en su buena fe, pues con antelación a la celebración de dicho contrato, quedó entendido que, celebraríamos un contrato de arrendamiento con opción a compra del inmueble, cuyo precio fue fijado en la suma de Sesenta Millones de Bolívares (Bs. 60.000.000), de los cuales entregó la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000), al ciudadano JOSE GREGORIO DUQUE, por concepto de inicial de la referida venta, contiendo –igualmente- que le hiciera al inmueble todas las reparaciones que serían imputables al precio.
Adujo que, en octubre de 2006, la parte actora visitó el inmueble, una vez culminados los trabajos de reparación, y satisfecho con la remodelación efectuada, se convino que pondría al día, toda la documentación para finiquitar la venta.
Que no obstante ello, me remitió a su abogado, quien me informó que el precio de la venta era Ciento Ochenta y Cinco Millones de Bolívares.
Rechazó, negó y contradijo que el actor tenga un hijo viendo en esta ciudad de Caracas, a pesar de que anexa contrato, siendo ´pesto otra forma de sorprender al Tribunal.

Abierto el juicio a pruebas, solo la actora hizo valer las instrumentales acompañadas al libelo, ante la falta de desconocimiento y tacha por parte de la parte demandada.
En fecha 16 de Enero de 2008, el Tribunal realizó cómputo de los lapsos procesales verificados en el presente juicio.
II
Del exhaustivo estudio realizado al libelo de demanda, constata este Despacho que, la parte actora intentó acción de desalojo, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la necesidad de ocupar el inmueble, pretendiendo –en consecuencia- la entrega del inmueble de su propiedad, constituido por una casa ubicada en La Pastora, calle Norte Catorce, distinguida con el No. 23-1, entre las esquinas de La Cruz y Cola de Pato, Municipio Libertador por un apartamento distinguido 127, situado en el piso 12, Torre “B” del Conjunto Residencial San Juan, ubicado en la parroquia San Juan, Municipio Libertador del Distrito Capital, que aduce ocupa la demandada en calidad de arrendataria, en virtud del contrato arrendaticio que celebraran; con fundamento en la necesidad que tiene su hijo de ocupar el mismo.
La representación de la actora acompañó al libelo, los siguientes instrumentos:
1.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Quinta de San Cristóbal, estado Táchira, el 4 de octubre de 2007, bajo el No. 16, Tomo 271, folios 53-54, no tachado en forma alguna por la parte demandada, y de cuya lectura se constata la representación judicial del profesional del derecho que actúa en nombre y representación de la demandante, y así se establece.
2.- Documento autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, el 21 de enero de 2004, bajo el No. 74, Tomo 3, documento que lejos de ser objetado en la forma de ley, fue reconocido por la demandada al contestar la demandada, quedando así, probado en juicio la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que vincula a las partes litigantes, y así se establece.
3.- Copia simple de documento registrado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Federal, el 4 de mayo de 1.979, bajo el No. 15, Protocolo 1º, Tomo 16, de fecha 16 de mayo de 1986; copia fotostatica que al no haber sido impugnada, se tiene como fidedigna, de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; prueba documental con la cual se demuestra en juicio, el carácter de propietario que sobre el inmueble de autos, tiene el ciudadano JOSE GREGORIO DUQUE, demandante en el presente procedimiento, y así se establece.
4.- Expediente distinguido S-5631-06, contentivo de las actuaciones de naturaleza extra litem realizara el Juzgado 5º de Municipio de esta Circunscripción Judicial; no tachadas por la demandada, por lo que el contenido de tales actuaciones arrojan valor probatorio en actas, del cual se constata que, en fecha 14 de Noviembre de 2006, el Juez Titular de dicho Juzgado, notificó personalmente a la demandada, del ofrecimiento de venta que del inmueble arrendado le realizara el propietario del mismo, y así se establece.
5.- Copia certificada de acta No. 4.121, expedida por la Oficina Principal de Registro Público de Maracaibo, estado Zulia, en la cual se hace constar el nacimiento de IGOR JOSE, hijo de JOSE GREGORIO DUQUE (Demandante) y María Rosalía Dávila.
6.- Documento de fecha 25 de octubre de 2007, de cuya lectura se aprecia fue expedida –según su contenido- por una empresa distinguida bajo la denominación social, DISTRIBUIDORA JM MAPRI, C.A., a la cual este Juzgado no le concede valor jurídico alguno, pues se trata de una documental privada expedida de una empresa que no es parte en el caso bajo estudio, no siendo ratificada conforme a lo exigido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, y así se establece.
7.- Documento autenticado por ante la Notaría Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano, el 16 de Agosto de 2007, bajo el No. 80, Tomo 83, documental que será analizada más adelante.
Por su parte, la demandada al dar contestación a la demanda incoada, además de rechazarla, negarla y contradecirla, reconociendo el contrato arrendaticio acompañado a la demanda; alegó como defensa que, fue sorprendida por el propietario, pues el convenio entre ellos, era celebrar dicho contrato con opción de compra, precio que había sido fijado por las partes, y del cual el propietario recibió parte, aunado de haberle realizado al inmueble arrendado mejoras, cuyos montos serían imputables a la precio total de venta. Igualmente, sostuvo que, no era cierto que el actor tuviera un hijo viviendo en Caracas, pagando canon, a pesar de haber acompañado el contrato.
Debe –igualmente- destacarse que, de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, las partes tienen las cargas de probar sus respectivas afirmaciones de hecho.
En el caso bajo estudio, ambas partes reconocen y convienen en el hecho que las vincula un arrendamiento, en virtud de un contrato que las mismas suscribieran por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Área Metropolitana de Caracas, el 21 de enero de 2004, quedando así, como previamente se señalara, probada en autos la relación arrendaticia existente entre las partes, sin determinación en el tiempo y así se establece.
Ahora bien, se constata de las actas que, la parte demandada no realizó actividad probatoria alguna, sólo se limitó a alegar los hechos previamente señalados, pero en ningún caso, produjo al juicio la demostración de las afirmaciones fácticas esgrimidas en el escrito de contestación; máxime si trajo hechos nuevos a los planteados en el libelo y así se establece.
El desalojo ha sido sustentado por la actora –en su condición de propietario- en la necesidad que tiene su hijo de ocupar el inmueble, quien por razones laborales se vino del estado Táchira a Caracas, habitando –en calidad de inquilino- un inmueble situado en la Parroquia El Valle de Caracas, y que su ingreso mensual no le es suficiente para cubrir las necesidades básicos de todo hogar, más aún si su cónyuge y menor hija, se quedaron en la ciudad de San Cristóbal.
La más autorizada doctrina ha sostenido que, para la procedencia del desalojo por la causal consagrada en el literal b) del mencionado artículo 34, deben probarse los siguientes elementos: 1º.- la existencia de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado o verbal; 2º.- la cualidad de propietario del inmueble; y 3º.- la necesidad del propietario de ocupar el inmueble arrendado, o algunos de sus parientes consanguíneos, dentro del segundo grado, sin cuya prueba no resulta procedente el desalojo.
El Dr. Gilberto Guerrero Quintero, en su obra “Tratado de Derecho Inmobiliario”, volumen I, página 195, UCAB, 2.003, señala:
“… La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No sólo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar el inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una sociedad mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas. …”.

Analizadas las pruebas producidas en autos, constata este Juzgado, que fueron demostradas –en lo respecta a la acción de desalojo incoada- la existencia entre las partes de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con el contrato arrendaticio traída con el libelo; el carácter de propietario que tiene el demandante respecto al inmueble arrendado, con el documento registrado acompañado a la demanda, previamente valorado; el parentesco establecido en la norma especial, con el acta de nacimiento producida en autos; y en relación a la exigencia legal prevista consistente en la necesidad invocada por el actor de la necesidad que tiene su hijo del inmueble, debe sostenerse lo siguiente:
Tal como lo expresa la respetada doctrina referida en el presente fallo, “la necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no sólo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera”.
Emerge de las actas que integran el presente expediente, que efectivamente con la prueba documental que riela a los folios 29 al 32 del presente expediente, consistente en el Contrato de Arrendamiento celebrado por el hijo del actor, en calidad de inquilino (para el cual es requerido el inmueble de autos), por un apartamento situado en la avenida intercomunal de El Valle, con un canon mensual de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000), actualmente Cuatrocientos Cincuenta Bolívares fuertes, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Vigésima del Municipio Libertador del Distrito Metropolitano de Caracas, el día 16 de Agosto de 2007, bajo el No. 80, Tomo 83, no tachado en la forma procesal idónea por la demandada, se demuestra en juicio, el hecho que, efectivamente el hijo del propietario (demandante) del inmueble cuya entrega pretende, actualmente vive bajo la figura del arrendamiento, lo que implica per se, su obligación de pagar una cantidad como contraprestación por el uso del inmueble, en los términos convenidos.
La causal de desalojo argumentada en el caso bajo estudio, se contrae a un requerimiento del inmueble por parte del propietario, ante la necesidad que tiene su hijo de habitarlo. En ese sentido, considera este Juzgado, luego de un detenido análisis fáctico y jurídico de la causal accionada, que dicha necesidad es amparada por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la voluntad de dar por terminada la relación arrendaticia no obedece a razones económicas; por el contrario, pretende retirar el inmueble del mercado arrendaticio, para que sea ocupado por su hijo, y éste no continúe con la carga económica que le impone el arrendamiento celebrado, pues de lo contrario, sostener que no se trata de una necesidad, sería obligarlo a mantenerse bajo una condición onerosa, teniendo la posibilidad de que de sus ingresos, no sea mermados con un pago mensual de alquiler, ocasionándole así, un perjuicio. Circunstancias por la que se considera probada la necesidad como causal de desalojo prevista en el literal b) del artículo 34 del citado texto legal, y así se establece.
III
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Tribunal administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, con fundamento en el literal b) del artículo 34 de la Lety de Arrendamientos Inmobiliarios, declara CON LUGAR la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano JOSE GREGORIO DUQUE contra la ciudadana NELLY DEL CARMEN ALCANTARA. En consecuencia, se declara terminada la relación arrendaticia existente entre las partes y se condena a la demandada a entregar el inmueble arrendado constituido por una Casa No. 23-1, situada entre las esquinas de La Cruz y Cola de Pato, calle Norte Catorce, La Pastora, Caracas; concediéndole a la demandada, un lapso improrrogable de seis meses para dicha entrega, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Se condena en costas a la parte demandada, de acuerdo a lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese. Regístrese y Déjese copia.
Dada, firmada y sellada, en el Juzgado Tercero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) de Enero de 2008.
La Jueza,

Abg. Carmen Jolenne Goncalves Pittol
El Secretario
Juan E. Freitas Ornelas

En esta misma fecha, (18-01-2.008), siendo las 2:37 p.m., se registró y publicó la anterior decisión, dejándose copia de la misma en el archivo del Tribunal, a los fines indicados en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
El Secretario,