TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, veintiocho de Enero de dos mil ocho
198º y 149º

ASUNTO: KP02-R-2007-001384

DEMANDANTE: VIRGINIA FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.860.419 procediendo en su propio nombre y representación.

DEMANDADA: ALTAIR MERCEDES TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 7.341.712.

APODERADO JUDICIAL DE LA DEMANDADA: WOLFANG HERNANDEZ, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 119.348.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO (APELACIÓN)
SENTENCIA DEFINITIVA

En fecha 09 de octubre de 2007, la Abogada VIRGINIA FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.860.419, e inscrita en el I.P.S.A. bajo el No. 15.260, interpuso demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, contra la ciudadana ALTAIR TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.341.712, y expuso lo siguiente: Que en fecha 15 de febrero de 2006, había celebrado un contrato de arrendamiento privado con la ciudadana ALTAIR MERCEDES TORRES, sobre un local comercial, ubicado en la calle 19 entre carreras 21 y Avenida 20, local No. 01, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, del cual afirma ser propietaria. Que en dicho contrato se estableció en la cláusula tercera que el término de duración del mismo sería un año fijo a contar de la fecha primero de abril de 2006. Que el 12 de marzo de 2007, a través de la oficina de IPOSTEL, se había enviado a la arrendataria telegrama con acuse de recibo notificándole que el contrato de arrendamiento celebrado no sería renovado y que la fecha de vencimiento era el primero de abril de 2007; que ese telegrama fue debidamente entregado y recibido por la arrendataria en fecha 12 de marzo de 2007; que la arrendataria comenzó a disfrutar de su correspondiente prórroga legal, la cual de seis meses, y que la misma venció el día primero de octubre de 2007, siendo notificada de tal situación mediante telegrama con acuse de recibo, pero que no fue recibido por la arrendataria por cuanto ésta se negó. Que para la fecha de la interposición de la demanda, la arrendataria aún continuaba ocupando el inmueble en cuestión. Por último, solicitó que la arrendataria conviniera o fuera condenada por el Tribunal a quo a:
La entrega inmediata del inmueble que ocupaba la arrendataria libre de personas y objetos.
El pago de la cantidad de TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 30.000,00), de acuerdo a lo establecido en la cláusula décima primera del contrato en cuestión, por concepto de indemnización por cada día de retardo en la entrega de inmueble objeto del contrato.
El pago de los subsiguientes cánones de arrendamiento mientras durara la acción judicial y la entrega definitiva del inmueble y de la solvencia de los servicios público del cual se encontraba dotado el inmueble.
El pago de los costos que originara la presente la acción interpuesta por su persona.
Que se decretara medida de secuestro de la cosa arrendada.
Admitida como fue la presente demanda por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, en fecha 16 de octubre de 2007, y citada como quedó la parte demandada, ésta compareció a los fines de dar contestación a la misma, a través de su apoderado judicial Abg. WOLGFANG HERNANDEZ, en fecha 25 de octubre de 2007, y lo hizo en los siguientes términos:
Que para el vencimiento de la prórroga legal de un año, no fue tomado en cuenta el tiempo real, el cual, afirma la apoderada, era de treinta (30) años, es decir, desde el año 1977, donde el ciudadano VALENTIN PEREIRA CHABIEL (difunto) y CANDELARIO FIGUEROA (difunto), habían realizado un contrato verbal de arrendamiento, en el cual sólo a partir del año 1991 se habían comenzado a consignar recibos de pago por canon de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 19 entre carrera 20 y 21, Edificio Figueroa, Local No.1. Que la ciudadana VIRGINIA FIGUEROA, desconocía la relación arrendaticia real de los prenombrados, que de buena fe y mediante contrato verbal, habían durado treinta (30) años aproximadamente, de forma pacífica e ininterrumpida.
Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en contra de su poderdante, en todos sus términos y exposiciones tanto en los hechos como en el derecho, por cuanto alegó que no era cierto que su representada hubiese suscrito contrato de alquiler inmobiliario ubicado en la dirección que señaló anteriormente, con la demandante.
Desconoció, impugnó y tacharon de falso el contrato de arrendamiento presentado por la parte actora, alegando que el mismo no había sido firmado por su representada.
Promovió la cuestión previa establecida en el artículo 346, en su ordinal 6°.
Rechazó, negó y contradijo que su representada haya recibido y firmado alguna comunicación de entrega del inmueble.
Por su parte, la representación legal de la actora, en virtud de la cuestión previa propuesta por la demandada, presentó escrito rechazando la misma.
Visto el desconocimiento de la firma plasmada en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso, se dio apertura a una incidencia de cotejo, en la cual se nombraron expertos grafotécnicos para la práctica de la experticia solicitada por la parte actora. Y en donde posteriormente presentaron informe técnico pericial, el cual arrojó como resultado que la rúbrica desconocida e impugnada, efectivamente pertenecía a la parte demandada. Al mismo tiempo, ambas partes presentaron escritos de pruebas, y que fueron admitidos por el Tribunal a quo.
Estando dentro del lapso legal establecido para dictar sentencia, el Tribunal de la causa lo hizo en fecha 28 de noviembre de 2007, declarando:
Sin Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, y condenada en costas a la parte opositora.
Parcialmente Con Lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DE TÉRMINO, intentada por la ciudadana VIRGINIA FIGUEROA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.860.419, contra la ciudadana ALTAIR TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.341.712.
Ordenó a la demandada la entrega a la actora del local comercial ubicado en la calle 19 entre carreras 21 y Avenida 20, local No. 01, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, solvente con los servicios públicos.
Negó la solicitud de pago de cánones de arrendamiento, y no condenó en costas a la parte demandada.
En fecha 30 de noviembre de 2007, la representación judicial de la parte demandada, mediante diligencia, apeló de la decisión dictada por el Tribunal a quo, por lo que fue oída la misma en ambos efectos. El día 12 de diciembre de 2007, fue recibida la presente causa por éste Tribunal, y siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva en la misma, este Tribunal observa:
Primero
Conforme establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:
Artículo 33: Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prorroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.
El íter procesal a seguir en la sustanciación de la presente causa es aquel que, en principio, prevén los artículos 880 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en tanto en cuanto no existan otras disposiciones que modifiquen o alteren el procedimiento allí previsto.
De tal suerte que la recurrida al decidir de la manera en que lo hizo, actuó con apego a la disposición establecida en el artículo 35 de la misma Ley especial, así:
“Artículo 35: En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.(omissis)”
Por ello, al revisar las actas procesales, observa este juzgador que en la oportunidad procesal pertinente, la demandada opone como cuestión previa la cuestión previa a que se contrae el ordinal 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Ahora bien, el régimen general de cuestiones previas que si bien no resulta plenamente aplicable al procedimiento inquilinario, cuando menos goza de principios generales que si resultan de observancia obligatoria que le son propios y que deben, en tanto normas procesales, ser de acatamiento irrestricto por el sentenciador, merced a lo que conviene traer a colación la disposición del mismo Código respecto a la posibilidad de recurrir las cuestiones de previo pronunciamiento:
Artículo 357: La decisión del Juez sobre las defensas previas a que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º y 8º del artículo 346, no tendrá apelación.(omissis)
En consecuencia, en criterio de quien esto decide, la revisión jurisdiccional que del fallo del a-quo hace el órgano que procede en Alzada, está circunscrita, en casos como el presente, al mérito de la causa y no al aspecto adjetivo a que se contrae la cuestión previa aludida, pues en caso contrario, tal proceder vulneraría el precepto legislativo preinserto, y en consecuencia, el criterio dispuesto por el juzgado de primer grado o fase de jurisdicción para su resolución, escapa al control que sobre la misma pudiera tener el suscrito. Así se establece.
Segundo
Ahora bien, respecto del problema de fondo, vale decir, la controvertida permanencia de la relación contractual, y conforme establecen los artículos 1133 y 1159 del Código Civil:
Artículo 1.133: El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Artículo 1.159: Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Por tanto, al tratarse de una convención que se hace ley entre las partes, la propia ley sustantiva civil general señala como efecto de los contratos:
Artículo 1.160: Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.

Artículo 1.264: Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención.
Merced a tales disposiciones, conviene dilucidar a cargo de cuál de las partes debe acreditarse el cumplimiento o incumplimiento de los términos originalmente pactados, para luego estimar la pertinencia en derecho de las alegaciones fácticas planteadas por las contendientes.
Por ello, y a la luz de las normas precedentemente transcritas, debe ser considerado el informe técnico pericial evacuado en primer grado de jurisdicción, de acuerdo con el que, contrariamente a lo aducido por la demandada, la firma estampada en el instrumento objeto de estudio corresponde efectivamente a aquella, en virtud de lo que debe quedar fijado el hecho correspondiente a la existencia de la relación locativa en los términos expuestos en el instrumento fundamental de la pretensión de la actora, vale decir, que tal arrendamiento tendría una duración fija de una año, a partir del primero de abril de 2006 cuya fecha de vencimiento fue el primero de abril de 2007; y, a partir de es entonces comenzó la arrendataria a hacer uso del correspondiente período de prórroga legal, que, a tenor de lo establecido en el literal a) del artículo 38 de la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sería por un lapso de seis meses, y que la misma venció el día primero de octubre de 2007.
Siendo ello así, y quedando puesta de manifiesto la certidumbre de la relación contractual, junto con las disposiciones en ella establecidas, debe igualmente atenderse al hecho apropiadamente establecido por el a-quo que refiere la aquiescencia de la hoy demandada respecto a que la relación locativa que existía sobre el inmueble caracterizado en autos, había ya finalizado entre las partes que concurrieron a ese acto, a propósito de lo cual, mal podría invocar a su favor privilegios o prerrogativas propios de un arrendamiento al que resultaba ajena por haberlo así declarado en el instrumento que regula la relación sustantiva que le es propia.
En otro orden de ideas, concuerda esta Alzada con el criterio expresado por el a-quo acerca de las penalizaciones requeridas por la actora en su libelo, pues exige el pago del canon por concepto de la ocupación que del inmueble sigue haciendo la arrendataria pese a haber concluido la prórroga legal, y, simultáneamente, la indemnización acordada por el retardo en la entrega del bien objeto del contrato locativo, lo que, de concederse, generaría una indeseable doble penalización proveniente de un único hechos, en virtud de lo que debe estimarse como pertinente la apreciación hecha por la recurrida al disponer la obligación de la arrendataria de pagar, por concepto de mora en la entrega del local arrendado la suma de treinta mil Bolívares (Bs. 30.000,00) diarios para la fecha de su estimación, suma ésta que debe ser reexpresada a tenor de lo establecido en el articulo 3 así como en la disposición transitoria tercera del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Reconversión Monetaria dictado por el Ejecutivo Nacional Publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 38.638 de fecha 6 de marzo de 2007 en la cantidad de treinta bolívares fuertes (Bs.F. 30,00). Así se decide.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, administrando Justicia, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta en contra de la Sentencia Definitiva dictada por el Juzgado Tercero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 28 de noviembre de 2007, que declaró parcialmente con lugar la pretensión por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término intentada por la ciudadana VIRGINIA FIGUEROA, en contra de la ciudadana ALTAIR MERCEDES TORRES, ambas previamente identificadas.
En consecuencia, deberá la segunda de las nombradas entregar a la primera, en forma inmediata, libre de bienes y personas, el inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 19 entre carrera 21 y Avenida 20, local No. 01, de esta ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, solvente con los servicios públicos que le son inherentes.
De igual manera, se condena a la ciudadana ALTAIR MERCEDES TORRES pagar a favor de la ciudadana VIRGINIA FIGUEROA la suma de treinta bolívares fuertes (Bs.F. 30,00) por cada día de mora en que ha ocupado el inmueble ya tipificado una vez vencida la prórroga legal, vale decir, desde el 1ª de octubre de 2007, hasta la fecha en que se dicta la presente decisión.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza de la decisión.
Esta decisión queda definitivamente firme en la fecha de su publicación. En consecuencia, remítase de inmediato, al Tribunal de origen a los fines de su ejecución. Líbrese oficio.
Regístrese y Publíquese y déjese copia certificada en el Tribunal de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil venezolano vigente.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los veintiocho (28) días del mes de Enero del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 148º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
La Secretaria Accidental,
Abg. Mariana Moreno Izarza

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 9:40 a.m.
La Secretaria Accidental,
OERL/mi