TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, nueve de Enero de dos mil ocho
197º y 148º

ASUNTO: KP02-R-2007-001367

PARTE DEMANDANTE: GERARDO JOSÉ TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.393.983, en su condición de Heredero Único y Universal, declarado así, según consta de testamento registrado por ente el Registro Inmobiliario del Segundo Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara, anotado bajo el N° 4, Protocolo Cuarto, Tomo Único, en fecha 12/11/04.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: María Mileydi Díaz Vargas, inscrita en el I.P.S.A. bajo el N° 117.661

PARTE DEMANDADA: OLIVIA ROSA APONTE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.327.219.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Joel Romero Rivas, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 2.541.

MOTIVO: DESALOJO en APELACIÓN
SENTENCIA DEFINITIVA
Se inicia el presente proceso a través de libelo de demanda con ocasión a la pretensión de Desalojo, interpuesta por el ciudadano GERERADO JOSÉ TORRES, ya identificado, a través de su Apoderada Judicial, en el que manifiesta como fundamento de su pretensión que en fecha 01 de Junio de 1997, la ciudadana Olivia Rosa Aponte, en su condición de arrendataria, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Fidelia Torres de Hernández. Que en fecha 01 de Octubre de 2004, comenzó la arrendataria a faltar con las cláusulas del contrato celebrado entre las partes, hasta Diciembre del año 2004, que no continuó pagando el canon de arrendamiento fijado, que esta situación era de forma reiterada, presentándose así la misma, en todo el período comprendido desde el 01 de Enero del año 2005 hasta Diciembre del mismo año, desde el 01 de Enero del año 2006 hasta Diciembre del año 2006 y continuando el mismo incumplimiento desde los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2007. Que en fecha 19 de Noviembre de 2004, la ciudadana Fidelia Torres de Hernández, falleció sin percibir ninguna cantidad de dinero por parte del arrendatario. Que ésta obligación era exigida por el Heredero Único y Universal, el ciudadano Gerardo José Torres. Que ésta condición de heredero Único y Universal lo faculta amplia y suficientemente para exigir conforme a la Ley, el canon de arrendamiento incumplido. Que la arrendataria se niega a pagar los cánones de arrendamiento que adeuda sobre el bien inmueble y asimismo a realizar de manera pacífica la entrega del mismo. Que en el mencionado contrato, la arrendataria, acepta todo lo pactado en el mismo, donde se señala que la arrendadora da en arrendamiento a el arrendatario una casa situada en la carrera 25 esquina calle 20, N° 24-85, de esta ciudad de Barquisimeto, propiedad de la primera; que el canon de arrendamiento mensual es por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000, oo Bs.) a pagar los días 1° de cada mes por el tiempo que dure el contrato, para que en caso de que fuere suspendido o modificado el canon de arrendamiento por el organismo competente, la arrendadora, podrá a su voluntad dar por terminado el contrato o exigir su cumplimiento hasta su vencimiento total. Que la falta de pago de DOS (02) mensualidades consecutivas dará derecho a la arrendadora, a solicitar la resolución del contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado. Que el inmueble está constituido por el valor total de un inmueble consistente en una casa de paredes de bloques, pisos de cemento, techada con platabanda, edificada sobre un terreno ejido en enfiteusis que tiene un área de DOSCIENTOS DOCE METROS CUADRADOS (212Mts2), situada en la calle 20, N° 24-85 con cruce con la carrera 25, Municipio Catedral, Hoy Parroquia Catedral, Municipio Iribarren del Estado Lara, con los siguientes linderos: NORTE: carrera 25 con calle Coto Paúl; SUR: casa que fue de Elisa Pérez hoy de Fabiola de Villegas; ESTE: con terrenos ocupados por Manuel S. y OESTE: calle 20 antes calle Falcón, su frente. Amparado por Data de Posesión de fecha 09/08/1955, Folio y N° 35 del Libro N° 1. Que el referido inmueble lo hubo la causante por herencia de su cónyuge, según consta en planilla sucesoral N° 853, de fecha 10/12/1974, quien a su vez lo hubo según Documento Protocolizado bajo el N° 125, folios 175 al 176, protocolo primero, el 26 de Diciembre de 1939, por ante la hoy oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio Iribarren del Estado Lara. Que posteriormente según Resolución (Autorización para Vender Bienes Sucesorales), con el N° de Providencia Administrativa N° SNAT/2000/0616, de fecha 26/09/06, emanada de la División de Recaudación de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Centro Occidental del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) posteriormente publicada en Gaceta Oficial N° 38.532 de fecha 28/09/06, corresponde al debido otorgamiento de la Autorización para vender bienes pertenecientes a la Sucesión de Fidelia Torres Hernández, inscrita en el R.I.F. N° J-31330910-9, Expediente N° 1048/2006, que dicha autorización no se ha podido realizar, lo que lesiona directamente su patrimonio, por el motivo de no poder efectuar la enajenación respectiva del bien inmueble, para poder cumplir con el pago correspondiente a la declaración sucesoral, y también con el pago de la multa sobre esa declaración, por haberse vencido el lapso correspondiente de esa misma, y por estar ocupado todavía dicho bien inmueble, que ha impedido que se realice la venta correspondiente. Que en vista de toda esa situación, ha dejado de percibir por todo ese tiempo, el valor correspondiente del verdadero canon de arrendamiento, sobre el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento, considerándose una desproporción del valor estipulado sobre el mismo, con la cantidad verdadera que establecen los artículos 29 y 30 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que por todo lo expuesto es por lo que demanda por Desalojo, como en efecto lo hace, a la ciudadana Olivia Rosa Aponte para que acuerde la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas y cosas y totalmente solvente tanto el pago de los cánones de arrendamiento como el de los servicios públicos. Solicitó sea condenada la parte demandada, a cancelar la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (2.800.000, oo Bs.) que adeuda por concepto de justa indemnización y perjuicios por no percibir los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde el 01 de Octubre de 2004, hasta Diciembre del año 2004, asimismo desde el 01 de Enero de Enero de 2005 hasta Diciembre del mismo año, desde el 01 de Enero del año 2006 hasta Diciembre del año 2006, continuando el mismo incumplimiento desde Enero, Febrero, Marzo y Abril del año 2007. Que por concepto de mora se calculen por parte del Tribunal, los intereses que correspondan a los años 2004, 2005, 2006 y los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril de 2007. Solicitó por concepto, de la fijación de canon de arrendamiento del inmueble, se fije por parte del Tribunal, de acuerdo al porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, la representación correspondiente en Unidades Tributarias y que se calcule por parte del Tribunal, la totalidad de la suma que adeuda la arrendataria a su mandante, realizándose así la indemnización, del verdadero canon de arrendamiento que corresponde al inmueble. Solicitó el pago de las costas y costos del proceso por concepto del 30%. Solicitó el Decreto de Medida de Secuestro sobre el inmueble arrendado. Fundamentó su pretensión en los artículos 34.a, 29, 30 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en el artículo 1.167 del Código Civil y en el artículo 599.7 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 24 de Mayo de 2007, el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, admitió la demanda.
En fecha 03 de Julio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, presentó escrito de contestación a la demanda, en la que negó, rechazó y contradijo la demanda interpuesta exponiendo que no es cierto el contenido de la demanda ya que los DOS (02) contratos de arrendamiento, fueron suscritos entre su poderdante y la ciudadana Fidelia Torres Hernández, hoy difunta, siendo una de las características de dichos contratos, ser intuito personae. Que por lo tanto no es transferible al ciudadano Gerardo José Torres y que éste no acompañó al libelo de la demanda, documento de propiedad debidamente registrado. Que conforme a la tradición no existe documentación alguna de dicho inmueble que ocupa su representada. Que está pendiente que la ciudadana Olivia Rosa Aponte, puede adquirir el terreno o parcela donde se encuentra la inhabitable construcción que hoy ocupa su representada a través de trámites estrictamente legales para adquirir dicha parcela de terreno a través de las gestiones que realiza por ante la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Iribarren. Impugnó el contrato de arrendamiento presentado por la Apoderada Actora por las condiciones propias que presenta el inmueble, según inspección realizada por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Iribarren, de fecha 11 de Octubre de 2005. Que su representada no canceló más ni cancelará más, los cánones de arrendamiento porque está comprobado y probado que se está en presencia de “un rancho” y que es sabida la prohibición de arrendamiento de ranchos según la Ley. Que la casa se encuentra en muy mal estado, que en las paredes se observan agrietamientos pronunciados y que está a punto de derrumbarse sobre la casa vecina. Que presenta filtraciones en la platabanda, que el piso presenta agrietamiento y hundimientos, tonándose más crítica la situación porque en dicho inmueble habitan varios niños de muy corta edad y que inclusive uno de ellos padece de problemas congénitos. Y que pretender cobrar cánones de arrendamiento de un inmueble que constituye un rancho, es ilícito arrendamiento o subarrendamiento de las viviendas urbanas o suburbanas que no posean las condiciones elementales mínimas de sanidad y habitabilidad.
En fecha 06 de Julio de 2007, el Apoderado Judicial de la parte demandada presentó escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas las mismas en fecha 09 de Julio del mismo año y en fecha 12 de Julio de 2007, la representación judicial de la parte actora, consignó escrito de promoción de pruebas siendo admitidas las mismas en fecha 13 de Julio del mismo año.
En fecha 16 de Julio de 2007, el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, practicó la Inspección Judicial solicitada por la parte demandada, trasladándose y constituyéndose en el inmueble ubicado en la carrera 25 esquina calle 20, signado con el N° 24-85, Barquisimeto, dejando constancia que luego de un recorrido por la parte interna y externa del inmueble, que el mismo presenta grietas de diversos tamaños, profundidad en casi todas las paredes que lo conforman. Que asimismo se pudo constatar el desprendimiento de friso en alguna parte del techo y de la pared externa que da hacia la carrera 25. Y que de acuerdo con la información suministrada por las personas que se encontraban dentro del mismo, se encuentran menores de edad, de cinco, tres y un año de edad.
En fecha 16 de Julio de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, mediante escrito, impugnó las fotocopias de los documentos que se encuentran a los folios siguientes: al folio CIENTO SESENTA Y CINCO (165) ya que no guarda relación alguna con la demanda, marcados con las letras “G y H”, folio CIENTO SESENTA Y SEIS (166), e igualmente impugnó la fotocopia que marcada con la letra “I”, en CUATRO (4) folios , los folios 167, 168, 169, 170 y la fotocopia que se encuentra al folio CIENTO SETENTA Y UNO (171) por no estar relacionado con la demanda. Impugnó las fotocopias que aparecen a los folios SEIS (6), SIETE (7) y OCHO (8), que pretende hacer valer el demandante como testamento, por no existir relación alguna en cuanto a la declaración sucesoral que se encuentra a los folios167, 168, 169 y 170, siendo muy significativo que la otorgante del testamento, la ciudadana que en vida respondiera al nombre de Fidelia Torres de Hernández, no firmó de su puño y letra dicho testamento debido a una enfermedad que padecía en sus manos que le impidió hacerlo, firmando a ruego la ciudadana Rosa Cecilia Hernández de Torres.
En fecha 06 de Noviembre de 2007, el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara, dictó Sentencia definitiva, declarando Parcialmente Con Lugar la demanda de Desalojo incoada, se condenó a la parte demandada a hacer entrega a la parte accionante, del inmueble que ocupa en calidad de inquilino. Se condenó a la parte demandada a pagarle a la parte actora, los cánones, asimismo desde el 01 de Enero de 2005 hasta Diciembre del mismo año, desde el 1° de Enero de 2006 hasta Diciembre del año 2006, desde Enero a Abril del año 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (70.000, oo Bs.) cada mes, para un total de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (2.800.000, oo Bs.) y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble. A pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los cuales no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las SEIS (6) principales entidades financieras , conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, el cual será determinado conforme a una experticia complementaria del fallo, calculados dichos intereses desde la fecha de la interposición de la demanda hasta que quede firme la Sentencia.
En fecha 14 de Noviembre de 2007, el Apoderado Judicial de la parte actora, mediante diligencia, renunció en forma voluntaria, amplia y suficiente al experto contable
En fecha 27 de Noviembre de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, apeló la Sentencia dictada, por ser ésta ambigua y que al declarar Parcialmente Con Lugar la demanda, no explica el porqué de la decisión.
En fecha 04 de Diciembre de 2007, éste Tribunal le dio entrada a las actuaciones en los libros respectivos.
En fecha 05 de Diciembre de 2007, la Representación Judicial de la parte demandada, consignó escrito de informes.
Siendo la oportunidad procesal para dictar sentencia definitiva, este Tribunal observa:
ÚNICO
En primer término, conviene examinar lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que a la letra reza:
“Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”
Causal éstas que fue invocada como fundamento de la pretensión explanada por la actora en su libelo de demanda, y en tal virtud corresponde al infrascrito juez de mérito determinar su procedencia, a la luz de las probanzas traídas al proceso.
Así, en ese orden de ideas debe ponerse de manifiesto que las partes se encuentran convenidas en la naturaleza de “a tiempo indeterminado” que refiere a su relación contractual, merced a lo que para la pertinencia en derecho de la pretensión de la actora, deben tenerse en consideración los principios que regulan en forma general la carga de la prueba en el derecho venezolano, expresados en los artículos 1.354 del Código Civil Venezolano vigente, en concordancia con los artículos 254 y 506 del Código de Procedimiento Civil, como apropiadamente lo apreció la recurrida.
Por ello, una revisión pormenorizada de las actas procesales dan cuenta de la condición con la que el actor dice proceder, pues de acuerdo con el contenido de la providencia administrativa N° SNAT/2006/0616 de fecha 26-09-06, emanada de la División de Recaudos de la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Centro Occidental del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), así como de la copia certificada del instrumento protocolizado del inmueble arrendado, y la autorización para vender bienes sucesorales, copia del formulario para autoliquidación de impuesto sobre sucesiones, copia del oficio N° 11027 todos provenientes del Serivio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), copia de planilla sucesoral N° 853 de fecha 10-12-1974 a cargo de Fidelia Torres de Hernández en su condición de Heredera Universal de Ramón Hernández, acta de matrimonio entre los ciudadanos Fidelia Torres y Ramón Hernández, que por no haber sido tachados de falso ni impugnados en su valor probatorio debe estimárseles como documentos públicos, a tenor de lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil.
En atención a la alegación hecha por la representación judicial de la demandada, referente a que ésta habita en un “rancho” y por lo tanto, la pretensión de la actora ha debido ser declarada inadmisible desde un primer momento, conviene advertir que aún cuando el inmueble objeto del contrato locativo se halle vetusto por la acción del tiempo y la ausencia de reparaciones que éste requiera, debe atenderse a la propia definición que la ley especial que regula la materia aporta en su artículo 6º y se refiere a las mismas como “aquellas construidas con materiales inadecuados o perecederos, tales como tablas, latas y cartones, que carecen de servicios de infraestructura primaria”. Por ello, al no existir constancia en autos de que el inmueble en referencia presenta las características indicadas, mal puede acogerse favorablemente ese señalamiento pues a tal fin deben valorarse de acuerdo a las reglas de la sana crítica, las reproducciones fotográficas acompañadas en autos que dan cuenta de las características que presenta el inmueble. Así se establece.
En obsequio de las consideraciones precedentes, y como quiera que la carga de la prueba de la solvencia reposaba en cabeza de la demandada, es decir, que a ella correspondía a plenitud desvirtuar los hechos constitutivos de la pretensión formulada por el actor, y sin que efectivamente lo hubiere hecho debe este juzgador coincidir con la recurrida que han de reputarse como impagas las pensiones de arrendamiento que corresponden desde 01 de octubre de 2004 hasta el momento en que se dicta la presente decisión, razón por la cual deben también ser desechados por impertinentes las instrumentales que cursan insertas a los folios 47 al 144 por estar referidas ellas a mensualidades distintas a las que atañen al objeto de este proceso, y, por lo tanto, la situación de insolvencia no controvertida eficazmente por la arrendataria se identifica con el supuesto general y abstracto preceptuado en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ya antes transcrito. Por ello, la reclamación judicial de la actora propuesta en ese sentido debe estimarse como fundada en derecho, y así se establece.
Sin embargo, concuerda este juzgador procediendo en Alzada con el criterio dispuesto por el a-quo, en lo que atañe a negar la solicitud formulada por la actora a objeto que sea el órgano jurisdiccional quien establezca el importe de la pensión locativa de conformidad con la fórmula que ella misma propone, para sí poder establecer la cifra total de lo que en su criterio adeuda el arrendatario, pues tal proceder excede sensiblemente de las facultades decisorias que le son conferidas a los Tribunales, amén de que ello debe formar parte de las aspiraciones libelares de la actora, y así también se establece.
DISPOSITIVA
Por fuerza de las consideraciones precedentemente señaladas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA SIN LUGAR la apelación interpuesta en contra del fallo dictado por el Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara en fecha 06 de Noviembre de 2007, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión de desalojo de inmueble interpuesta por el ciudadano GERARDO JOSE TORRES, en contra de la ciudadana OLIVIA ROSA APONTE, ambos ya identificados.
Queda así CONFIRMADO el fallo apelado.
En consecuencia, se condena a la perdidosa a:
1. Dealojar de manera inmediata el inmueble que ocupa que está constituido por unas bienhechurías conformadas por una casa, ubicada en esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara, edificada sobre un terreno ejido en enfiteusis que tiene un área de doscientos doce metros cuadrados (212 mt2), situada en la calle 20 con la carrera 25 N° 24-85 de esta ciudad, alinderada de la siguiente manera: Norte: carrera 25 antes calle Coto Paul; Sur: casa que fue de Elisa Pérez hoy Fabiola de Villegas; Este: terrenos ocupados por Manuel S. y Oeste: calle 20 antes calle Falcón que es su frente; totalmente desocupado de bienes y personas;
2. A pagar en beneficio de a la parte actora, la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.800.000,00) en concepto de daños y perjuicios por haber ésta dejado de percibir los cánones de arrendamiento, desde el 1ero de enero de 2005 hasta el mes de Abril del año 2007, a razón de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) cada uno, así como los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble;
3. A pagar los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento que deberán ser calculados por medio de experticia complementaria del fallo, advirtiéndosele a quienes sean elegidos para su elaboración que para la fecha de inicio del cálculo de los mismos deberá tomarse la fecha de la interposición del libelo de la demanda y la de culminación será aquella en que se publique la presente decisión, así como que deberán notar que, de acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dichos intereses no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, así como que tampoco sobre dicho cálculo podrá operar el sistema de capitalización de intereses.
Se condena en costas del recurso a la apelante, de conformidad con lo previsto en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Déjese copia certificada del presente fallo, por fuerza del dispositivo contenido en el artículo 248 eiusdem. Publíquese y Regístrese.
Por quedar definitivamente firme en la fecha de su publicación, remítase al Tribunal de origen.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito del Estado Lara, en la ciudad de Barquisimeto, a los Nueve (09) días del mes de Enero del año dos mil ocho (2008). Años 197º y 148º.
EL JUEZ
Abg. Oscar Eduardo Rivero López
El Secretario Accidental,
Abg. Roger Adán Cordero

Seguidamente se publicó en su fecha, siendo las 10:00 a.m.
El Secretario Accidental,
OERL/mi