TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Primero del Municipio Iribarren de la Circunscripción Judicial del Estado Lara
Barquisimeto, dieciséis de enero de dos mil ocho
197º y 148º

ASUNTO: KP02-V-2007-004992
Vista la demanda anterior y los recaudos que la acompañan, por Resolución de Contrato de Arrendamiento, presentada y suscrita por el Abogado CARLOS ALBERTO RUIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 92.450, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MACRINA GORRIN DE DIRVELIS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 7.393.451; contra los ciudadanos INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos.7.892.331 y 7.761.486, respectivamente. Al respecto, este órgano jurisdiccional observa:
Manifestó el Apoderado Judicial de la ciudadana MACRINA GORRIN DE DIRVELIS, que la misma mantiene una relación arrendaticia desde el 15 de Octubre del año dos mil dos, a tiempo determinado, en fecha 30 de enero del 2006, su representada suscribió el último contrato privado de arrendamiento con los ciudadanos INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, ya identificados en autos, en un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida, y un pequeño local de su única y exclusiva propiedad ubicado en la Carrera 2, Calle 7ª. Nro. 7-73, frente a la Cruz Verde, de esta ciudad de Barquisimeto Estado Lara. Igualmente manifestó que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece que se podrá solicitar el desalojo en su literal a) “que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas” y que el arrendatario no ha cancelado el canon de arrendamiento incumpliendo así una de las principales obligaciones de la relación arrendataria, desde el mes de septiembre del año 2007, habiendo dejado de cancelar las mensualidades de octubre 2007, noviembre 2007 y que debió cancelar el canon mensual de arrendamiento, y es la fecha en la cual todavía no ha cancelado, y se ha dirigido en diversas oportunidades a exigirle el pago, y no abre la puerta del apartamento y se esconde, además de consumir los servicios como agua, luz, teléfono, gas, sin cancelarlos, produciéndole un grave daño, en lo que va de ocupar el inmueble, por más de las múltiples gestiones amistosas para el cobro, le ha sido imposible su efectivo cobro, en razón de que el arrendatario se esconde cada vez que se dirige a solicitarlo, siendo así que el arrendatario sea considerado como un poseedor de mala fe, a su vez por mal uso del inmueble, sin procurar el más mínimo mantenimiento le ha causado daños a la propiedad, un deterioro mayor al uso común, causal establecida en su artículo 34 literal e, debido a los subarrendamientos subsistentes en la propiedad, causal establecida en el literal g, del mismo artículo. Por lo tanto, ocurre a demandar como en efecto demanda a los ciudadanos INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, para que convenga en dar por RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (negrillas del tribunal) y acuerde el desalojo del inmueble arrendado conforme a lo establecido en el artículo 34 en concordancia con el literal A, E, G del referido artículo de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Ahora bien, por cuanto las normas que rigen al contrato de arrendamiento son de orden público, corresponde a este órgano jurisdiccional determinar previamente los presupuestos procesales para la admisión de la presente demanda.
De la revisión del petitorio del libelo de demanda se evidencia que la parte actora demanda la Resolución del Contrato de Arrendamiento, fundamentado la acción en el artículo 34 literales a, e y g de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en el artículo 1167 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
De lo cual se evidencia que demandó la resolución del contrato de arrendamiento fundamentándolo en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es la norma aplicable al desalojo y no a la resolución del contrato de arrendamiento.

Ahora bien, luego de examinado el libelo de demanda y el contrato de arrendamiento que lo acompaña, se evidencia que el referido contrato pasó a ser a tiempo indeterminado, por cuanto la arrendadora permitió que el arrendatario continuara en el inmueble arrendado, vencida la prórroga legal de seis (06) meses que le correspondía, encuadrándose en lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil que establece:
“Artículo 1600.-Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presuma renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de interposición de la presente demanda, sólo le son aplicables las normas especiales atinentes a los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Del anterior análisis, concluye este Tribunal que la acción (Resolución de Contrato de Arrendamiento) intentada por la parte demandante no es la idónea para obtener lo pretendido; pues, lo calificado por nuestra legislación, es la acción de Desalojo contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, que regula las relaciones arrendaticias a tiempo indeterminado; lo que conlleva a que se declare la inadmisibilidad de la demanda propuesta, todo esto con fundamento en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil que prevé:
“Presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, al las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”
De lo cual se desprende que en este caso en estudio sólo se permite a la parte actora proceder de conformidad a lo previsto en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé lo siguiente:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”.
Lo que significa que sólo por dichas causales puede el arrendador solicitar el desalojo y no es procedente la acción de resolución de contrato, ya que ésta sólo es aplicable a los contratos por tiempo determinado, y en el caso que nos ocupa estamos en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado.
Claramente se observa que la presente demanda se encuentra dentro del supuesto de inadmisibilidad por ser “CONTRARIA A DERECHO”, tal y como lo estableció en Amparo, la Sala Constitucional de Nuestro más Alto Tribunal de la República, en sentencia N° 834, expediente N° 02-0570, de fecha 24 de Abril de 2002, caso Juan José Camacaro Pérez; en donde entre otras cosas señaló que:
En efecto, consta en el expediente que el demandante pretendía, entre otras cosas que el demandado conviniera “...en que el contrato de arrendamiento por la Planta Baja de la Quinta CLARA, quedó extinguido por vencimiento del término”, es decir el demandante entendía que el contrato era a tiempo determinado.
Por su parte, el demandado en la oportunidad de promover pruebas, señaló:
“Igualmente reproduzco y hago valer, la Notificación efectuada por el ciudadano Ricardo Gadaly, parte actora en el presente proceso, en fecha 25 de Enero de 1990, la cual cursa en autos marcada con la letra ‘B’, donde se evidencia de que el contrato objeto de la presente demanda, se convirtió en un contrato de tiempo indeterminado, debido a que se le permitió a (su) representado seguir ocupando el inmueble después del vencimiento del contrato...”
En criterio de la Sala, la sentencia que fue impugnada no debió desestimar el escrito de pruebas de la demandada con fundamento en que no se demostró la contrariedad a derecho de la demanda, sino que se opusieron excepciones y defensas, cuando lo ajustado a derecho era declarar que la acción que incoó por el demandante sí era contraria a derecho, por cuanto la misma no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez que no existe la demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento, cuando el mismo es a tiempo indeterminado. En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato…….En el caso de autos, se encuentra que el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, el cual actuó como Tribunal de Alzada, si se hubiere percatado del error jurídico en la calificación de la demanda, debió declarar inadmisible la misma…….”
Con fundamento en la norma invocada y en acatamiento a la sentencia parcialmente transcrita, vinculante para todos los Tribunales de la República, a la luz del artículo 335 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, y con vista en que en el caso sub-iudice la parte actora no incoó la acción idónea; pues, tal como se dijo antes al pasar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado lo correcto y ajustado a derecho era intentar el desalojo y no la resolución de contrato de arrendamiento como efectivamente lo hizo.
Expuestas las consideraciones que anteceden, se evidencia que la acción interpuesta no es subsumible en la norma anteriormente transcrita; y siendo ésta de orden público no pueden ser relajables ni por el Juez ni por las partes. Razón por cual no le es permisible a este órgano jurisdiccional, admitir una demanda de “Resolución de Contrato de Arrendamiento” en un contrato de arrendamiento por tiempo indeterminado.
En consecuencia y con mérito a los argumentos antes señalados este JUZGADO PRIMERO DEL MUNICIPIO IRIBARREN DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO LARA, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE, la acción de resolución de contrato incoada por el Abogado CARLOS ALBERTO RUIZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 92.450, en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana MACRINA GORRIN DE DIRVELIS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad No. 7.393.451; contra los ciudadanos INGRID MARIA FERREIRA DE PULGAR y LUIS MIGUEL PULGAR QUINTERO, venezolanos, mayores de edad de este domicilio y titulares de las Cédulas de Identidad Nos.7.892.331 y 7.761.486, respectivamente. Así se decide. No hay condenación en costas por la naturaleza del presente fallo.
Publíquese y Regístrese.
Dado, firmado y sellado en la Sala de Despacho del Juzgado Primero del Municipio Iribarren a los dieciséis (16) días del mes de Enero del año dos mil ocho (2008) Años: 197° y 148°.

La Juez Temporal,

Dra. Keydis Pérez Ojeda
La Secretaria,

Audrey Lorena Pinto

En la misma fecha se publicó siendo las 11:00 a.m.-
La Secretaria,