TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

PARTE ACTORA.-
EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-3.858.992, de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA.-
LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 54.561, de este domicilio.

PARTE DEMANDADA.-
Herederos desconocidos de la ciudadana ANA MALPICA GARCIA; EDUARDO ENRIQUE NUÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-7.055.825 y V-7.122.441, respectivamente, de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA
ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 24.658, de este domicilio.

MOTIVO.-
RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
EXPEDIENTE: 9.759

La abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ, el 04 de octubre de 1996, demandó por Retracto Legal Arrendaticio a los ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NUÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, dándosele entrada y admitiéndose el 18 de octubre de 1996, ordenando el emplazamiento de los accionados, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a que conste en autos al última citación, a dar contestación a la demanda, ordenando asimismo el emplazamiento de los herederos desconocidos de la finada ANA MALPICA GARCIA, por medio de edicto, de conformidad con el artículo 231 del Código de Procedimiento Civil.
El Juzgado “a-quo” el 19 de diciembre de 1996, a solicitud de la parte actora, acordó librar nuevo edicto, y acordó asimismo la citación del co-demandado ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA, por carteles, de conformidad con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
El 14 de febrero de 1997, la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, consignó ejemplares de los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, en los cuales aparecen publicados el edicto ordenado en el auto anterior. Igualmente, el 19 del mismo mes y año, dicha abogada, consignó ejemplares de los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados en el referido auto. Asimismo, mediante diligencia de fecha 25 de febrero de 1997, la Secretaria del Juzgado “a-quo” deja constancia de haber fijado el cartel de citación librado al co-demandado ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA.
Consta asimismo, que la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, el 04 de marzo de 1997, consignó ejemplares de los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, en los cuales aparecen publicados el edicto ordenado en el auto dictado el 19 de diciembre de 1996, así como también la cesión de derechos litigiosos derivados del presente juicio que el demandante, hizo a las ciudadanas NERZA JANET GARCIA y CARLOTA MANINAT DE GOMEZ, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, el 04 de febrero de 1997, bajo el No. 66, Tomo 17. Igualmente, dicha apoderada actora, mediante diligencias de fechas 17 y 24 de marzo de 1997, consignó ejemplares de los Diarios “El Carabobeño” y “Noti-tarde”, en los cuales aparecen publicados el edicto ordenado en el aludido auto dictado el 19 de diciembre de 1996.
En fecha 31 de marzo de 1997, el abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, consigna poder conferido por los accionados, y se dio por citado en el presente juicio.
La abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, el 09 y 17 de abril de 1997, consignó ejemplares del Diario “El Carabobeño”, en los cuales aparecen publicados el edicto ordenado en el auto dictado el 19 de diciembre de 1996.
El abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, en su carácter de apoderado judicial de los accionados, el 21 de abril de 1997, presentó un escrito contentivo de contestación a la demanda.
La abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, el 29 de abril de 1997, consignó ejemplares del Diario “Noti-tarde”, en los cuales aparecen publicados el edicto ordenado en el auto dictado el 19 de diciembre de 1996.
El Juzgado “a-quo” el 03 de junio de 1997, dictó un auto, en el cual designó como defensor de oficio a los herederos desconocidos de la sucesión de ANA MALPICA GARCIA, a la abogada MARLENY SANCHEZ, quien una vez notificada, mediante diligencia de fecha 17 de junio de 1997, aceptó el cargo que le fue designado y prestó el juramento de ley.
Asimismo, el Juzgado de la causa, el 27 de junio de 1997, dictó un auto, en el cual ordenó la citación de la precitada defensora de oficio, abogada MARLENY SANCHEZ, para que compareciera dentro de los veinte (20) días de despacho siguientes a su citación, a dar contestación a la demanda.
El abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, en su carácter de apoderado judicial de los accionados, el 31 de julio de 1997, presentó un escrito contentivo de contestación a la demanda; e igualmente, el 12 de agosto de 1997, la abogada MARLENY SANCHEZ, en su carácter de defensora de oficio de los herederos desconocidos de la sucesión de ANA MALPICA GARCIA, presentó un escrito contentivo de contestación a la demanda.
Durante el procedimiento, ambas partes promovieron las pruebas que a bien tuvieron, y vencido como fue el lapso de evacuación, el Juzgado “a-quo” el 28 de abril de 1998, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la caducidad de la acción, opuesta por la defensora de oficio de los herederos desconocidos de la sucesión de ANA MALPICA GARCIA, y en consecuencia, extinguido el proceso; contra dicha decisión apeló el 25 de mayo de 1998, la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, recurso éste que fue oído en ambos efectos, mediante auto de fecha 28 de mayo de 1998, razón por la cual el presente expediente subió al Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil, Bancario, del Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial, donde quedó una vez efectuada la distribución, donde se le dio entrada el 27 de julio de 1998.
Consta igualmente que el abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, en su carácter de apoderado judicial de los accionados, el 13 de noviembre de 1998, presentó un escrito contentivo de informes.
Las ciudadanas NERZA JANET GARCIA y CARLOTA MANINAT DE GOMEZ, mediante diligencia de fecha 13 de noviembre de 1998, le confirieron poder a los abogados EDGARD GOMEZ, y JAIRO JOSE GARCIA; los cuales en su carácter de apoderados judiciales de dichas ciudadanas, el 13 de noviembre de 1998, presentó un escrito contentivo de informes.
El precitado Juzgado Superior Segundo Civil, el día 29 de junio de 2006, dictó sentencia, declarando sin lugar la apelación interpuesta por la parte actora, contra la sentencia dictada el 28 de abril de 1998, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de esta Circunscripción Judicial, contra dicha decisión ejerció recurso de casación el 19 de enero de 2007, el abogado JAIRO JOSE GARCIA, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas NERZA JANET GARCIA y CARLOTA MANINAT DE GOMEZ, recurso éste que fue admitido por dicho Tribunal, mediante auto de fecha 1º de febrero de 2007, razón por la cual el presente expediente fue remitido a la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, donde se le dio entrada el 23 de febrero de 2007, y quien en fecha 10 de agosto de 2007, dictó sentencia declarando con lugar el recurso de casación anunciado contra la referida sentencia dictada el 29 de junio de 2006, por el mencionado Juzgado Superior Segundo Civil.
Por las razones antes expuestas, es por lo que el presente expediente fue remitido al este Tribunal, dándosele entrada el 28 de noviembre de 2007, bajo el número 9759, y encontrándose la misma al estado de dictar sentencia, este juzgador pasa a decidir previas las consideraciones siguientes:

PRIMERA.-
En el presente expediente corren insertas entre otras las actuaciones siguientes:
a) Escrito libelar, presentado por la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, en el cual se lee:
“…A) Consta de documento privado correspondiente al Contrato de Arrendamiento de fecha 27 de julio de 1983… que mi representado es arrendatario desde hace más de trece (13) años de un inmueble propiedad de la ciudadana ANA MALPICA GARCÍA… constituido por una casa y el terreno no le corresponde, ubicada en la Calle Valencia… N° 3 del antes Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo, hoy Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo…
Mi representado ha ocupado el inmueble durante el tiempo que ha durado el contrato de arrendamiento sin ausentarse, está absolutamente solvente con el pago de los correspondientes cánones de arrendamiento del inmueble antes señalado… todo de conformidad a las obligaciones previstas en el contrato.
B) El día 14 de diciembre de 1.992, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, anotado bajo el No. 20, Tomo 38 del Protocolo 1º, el indicado inmueble fue vendido a la ciudadana ANA MALPICA GARCÍA a EDUARDO ENRIQUE NÚÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NÚÑEZ MALPICA, por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00)…
…tiene más de trece (13) años ocupando el inmueble como arrendatario, y se encuentra totalmente solvente con las obligaciones que le impone el Contrato de Arrendamiento celebrado desde el 27 de julio de 1983… tiene perfecto derecho a adquirir el referido inmueble con preferencia a cualquier tercero eventualmente interesado como lo establece la ley y, en este caso concreto, con preferencia a los ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NÚÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NÚÑEZ MALPICA… sin que previamente se le hubiese avisado de tal operación a mi representado… por la vendedora o los compradores, para que en uso a los derechos que le confiere la Ley, expresara oportunamente dentro del término legal siguiente a la oferta válida, su voluntad de adquirir o no el referido inmueble por el mismo precio y en los mismos términos y condiciones que constan en el documento protocolizado antes citado…
…que tanto los compradores como la vendedora del mencionado inmueble violaron, por omisión, la obligación de hacer contenida en el artículo 1.547 del Código Civil…
…En virtud de las razones precedentemente expuestas… demando a los herederos desconocidos de la ciudadana ANA MALPICA GARCÍA… y en su carácter de vendedora, fallecida el 06 de enero de 1994, según... acta de defunción levantada por ante la Prefectura de la Parroquia San José del Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo… así como a los ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NÚÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NÚÑEZ MALPICA… en su carácter de compradores; con el objeto de que convengan en que para la adquisición del inmueble, gozaba mi representado… del derecho de preferencia para la adquisición de dicho inmueble en el momento de la referida compra-venta, todo ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.546, 1.547 del Código Civil y Artículo 6 del Decreto sobre Desalojo de Viviendas. Y en consecuencia que la venta a que se contrae la indicada escritura pública no es oponible a su representado, el cual tiene perfecto derecho a sustituir… a EDUARDO ENRIQUE NÚÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NÚÑEZ MALPICA como compradores del tantas veces referido inmueble… en las mismas condiciones del contrato de venta ya indicado; ofreciendo la suma de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), precio estipulado en la venta, más los correspondientes derechos de registro, gastos y costos de la negociación y gastos conservatorios debidamente demostrados por los demandados. Solicitamos que la Sentencia Definitiva… sirva de título de propiedad a nuestro representado…
…estimo esta acción en la suma de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00)…”
b) Escrito de contestación a la demanda presentado por el abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, en su carácter de apoderado judicial de los accionados, en el cual se lee:
“…Me opongo, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos, así como en el derecho que se pretende fundar, todo el contenido de la demanda, así como también de la cesión y traspaso de todos los derechos litigiosos que le corresponden o pudieran corresponderles con motivo de la acción de Retracto Legal…
Es totalmente falso que el demandante en autos, mantenga una relación de carácter arrendaticia con la propietaria (fallecida), ciudadana ANA MALPICA GARCÍA, de fecha 27 de julio de 1.983. Lo cierto es que existe esa relación arrendaticia, pero de un nuevo contrato entre los mismos contratantes, pero de fecha 1 de junio de 1.991, y con un nuevo canon de arrendamiento por la suma irrisoria de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300,oo) mensuales…
Que el día catorce (14) de diciembre de 1.992, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo… el inmueble objeto del presente juicio, fue vendido por la propietaria… a sus únicos sobrinos (LOS ARRENDADORES PROPIETARIOS)… por el precio de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), pero también es muy cierto que el Arrendatario desde hace casi tres (3) años, consigna por ante el Juzgado Cuarto de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, hasta la presente fecha la suma de MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00) mensuales por concepto de cánones de arrendamientos, donde los beneficiarios son los ARRENDADORES PROPIETARIOS, es decir, los hermanos EDUARDO ENRIQUE y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA… El Arrendatario sabe y les consta que desde hace mucho tiempo que son los nuevos propietarios, es decir, tenía conocimiento suficiente de la operación de Compra-Venta. A estas alturas, después de haber transcurrido tanto tiempo, el demandante… no puede alegar, que no fue notificado, que no fue avisado…
…de acuerdo en el Artículo 1547, en concordancia con el Artículo 1.539 de nuestro Código Civil vigente y después de haber transcurrido tanto tiempo… el Arrendatario nunca tuvo INTERES en adquirir el inmueble, salvo ahora… cuando la acción del Retracto Legal está prescrita… por lo que la presente acción es extemporánea e inoportuna…
Me opongo, rechazo y contradigo tanto la acción de Retracto Legal, como la Cesión y Traspaso de los derechos litigiosos que le corresponden o pudieran corresponderle al Arrendatario-Demandante, con motivo de la presente acción de Retracto Legal. La Cesión de los derechos de carácter Arrendatario, no debe ser cesionados y traspasados a un tercero, y menos aún ceder los derechos de una acción de Retracto Legal a un tercero, la Ley otorga y da ese beneficio preferentemente, única y exclusivamente al Arrendatario y no a un tercero. Porque si el Arrendatario cede sus derechos en el retracto legal, con esto está demostrando una vez más, que el Arrendatario no tiene INTERÉS de adquirir el inmueble y esto va en contra del espíritu del legislador de proteger el derecho preferente que tiene el Arrendatario…
…el día 30 de abril de 1.996 a través del Juzgado Cuarto de Parroquia, se le notificó al Arrendatario sobre la no prórroga del contrato de arrendamiento y el mismo la firmó y estuvo conforme. Posteriormente… el día 26 de julio de 1.996, el Arrendatario a través de la Alcaldía del Municipio San Diego de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ejerció el derecho de preferencia para seguir ocupando el referido inmueble. Dicho derecho fue declarado sin lugar y el solicitante firmó la notificación de la decisión de la Alcaldía…”
c) Escrito de contestación a la demanda presentado por la abogada MARLENY SANCHEZ, en su carácter de defensora de oficio de los herederos desconocidos de la sucesión de ANA MALPICA GARCIA, en el cual se lee:
“…Opongo al demandante la caducidad de la acción… en virtud de los razonamientos siguientes:
PRIMERO: Consta en documento protocolizado… que el inmueble objeto del juicio, fue vendido por su legítima propietaria ciudadana ANA MALPICA GARCÍA, a sus únicos sobrinos ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NÚÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NÚÑEZ MALPICA, en fecha 14 de diciembre de 1.992…
SEGUNDO: Aplicables como son… las disposiciones del retracto legal establecidas en el Código Civil… por remisión expresa del artículo 6º del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, observamos en el artículo 1547, dos lapsos. El primero de nueve (9) días… al interesado… para que de contestación al aviso dado por el vendedor o el comprador respecto a si hace uso del derecho del retracto concedido por la Ley.
El segundo lapso, es el de cuarenta (40) días contados a partir de la fecha de protocolización del documento de compra venta… para que el retrayente no presente o ejerza su derecho a ser uso del retracto… el actor instaura un juicio de retracto legal arrendaticio porque la vendedora y sus comparadores, omitieron el aviso al que se contrae el artículo in comento, a pesar de hallarse presente.
En virtud de no encontrarse disposición taxativa alguna en las normas sobre retracto legal contempladas en los artículo 1.546, 1.547 y 1.548 del Código Civil… referente a la omisión del aviso para el retrayente presente, tal laguna de la Ley ha sido despejada a través de jurisprudencia patria la cual ha sido reiterada y pacífica…
…A la luz de las anteriores consideraciones, forzoso es concluir que al haberse obviado el aviso al inquilino presente EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ en la oportunidad correspondiente respecto de la venta del inmueble ocupado por él en calidad de arrendatario el cual perteneció a la fallecida ANA MALPICA GARCIA, hasta el día 14 de diciembre de 19921, fecha de protocolización del documento de compra venta, el plazo para ejercer su derecho de retracto legal sobre el inmueble aludido… en el libelo de demanda, feneció inexorablemente a los cuarenta (40) días subsiguientes de haberse registrado el referido contrato de venta… En consecuencia, obligan al precitado inquilino a considerarse notificado de la aludida venta a partir de ese acto, y al no haber hecho uso del derecho de retracto legal dentro de ese plazo, precluyó su derecho.
Como consecuencia… el ejercicio del derecho de Retracto Legal Arrendaticio por parte del ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ sobre el inmueble ubicado en la calle Valencia… No. 3 de la población de San Diego del Estado Carabobo, debe ser considerado EXTEMPORÁNEO…
…En el supuesto negado que el Juzgador declarara con lugar la acción de retracto legal arrendaticio, subsidiariamente señalo que sería ineficaz, pues burlaría la finalidad… en el artículo 6° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, y ampararía a terceros no protegidos por la citada disposición legal… porque el inquilino conjuntamente con su cónyuge, cedió y traspasó a terceros ajenos a la litis por el precio de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), todos los derechos litigiosos, que a su juicio le corresponden o pudieren corresponderle con motivo de la acción de retracto legal… Con esta manifestación de voluntad, el ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ tácitamente confiesa su desinterés de adquirir el inmueble objeto de la acción por él incoada y demuestra que el interés perseguido por él era otro…
…niego, rechazo y contradigo la estimación de la demanda efectuada por el actor en su libelo estipulada en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), en razón de considerarla exagerada. Como fundamento legal… invoco el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil… Solicito al Juzgador la adecue… referencialmente el CANON DE ARRENDAMIENTO mensual pagado por el ARRENDATARIO ACCIONANTE a los propietarios del inmueble objeto de la acción, cuyo monto es de UN MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.300,00)….
…Por los argumentos anteriormente explanados solicitamos… En consecuencia, DECLARE SIN LUGAR la acción incoada por el ARRENDATARIO ACCIONANTE… CON LUGAR las defensas interpuestas…”
d) Sentencia dictada por el Juzgado “a-quo”, el 28 de abril de 1998, en la cual se lee:
“…este Juzgado primero de Primera Instancia… DISPONE: Primero: CON LUGAR la defensa opuesta: La Caducidad de la acción establecida en la Ley, por lo cual la presente demanda queda desechada y extinguido el proceso.- Segundo: Declara SIN LUGAR la Acción por Retracto Legal intentada por el ciudadano Eduardo Arturo Garcia Suarez, parte demandante, contra los herederos desconocidos de la ciudadana Ana Malpica Garcia y los ciudadanos Eduardo Enrique Nuñez Malpica y Adolfo Alejandro Nuñez Malpica, parte demandada…”
e) Diligencia de fecha 25 de mayo de 1998, suscrita por la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, en la cual apela de la sentencia anterior.
f) Auto dictado el 28 de mayo de 1998, por el Juzgado “a-quo”, en el cual oye en ambos efectos la apelación interpuesta por la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada actora, contra la sentencia dictada el 28 de abril de 1998.

SEGUNDA.-
Como punto previo, este Sentenciador pasa a pronunciarse sobre la primera defensa opuesta, por la defensora de oficio de los herederos desconocidos de la sucesión ANA MALPICA GARCIA, alegada igualmente por el abogado ANTONIO JOSE RODRIGUEZ BARTOLI, en su carácter de apoderado judicial de los accionados, en sus escritos de contestación a la demanda, en relación a la caducidad de la acción, y las consecuencias que pueden derivarse de su procedencia o no en la presente causa, fundamentándose en el artículo 1547 del Código Civil, el cual establece:
"No puede usarse del derecho de retracto sino dentro de nueve días, contados desde el aviso que deba dar el vendedor o el comprador al que tiene este derecho o a quien lo represente. Si no estuviese presente y no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura. "
En este sentido, en el Diccionario “Venelex 2003”, Tomo I, a la página 198, al conceptuar “CADUCIDAD”, se lee:
“…Según la docta definición de la Corte Suprema de Justicia (hoy Tribunal Supremo de Justicia) es “Una Sanción Jurídica Procesal en virtud de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para el valimiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad”…
…Clases
La Doctrina y la Jurisprudencia están contestes en admitir que existen dos clases de caducidad, a saber: La Legal y la convencional. La caducidad legal es la establecida por el legislador y es de estricto orden público. La caducidad convencional es la estipulada por las partes en sus relaciones contractuales, y es de orden privado…”
Asimismo, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia No. 00163, de fecha 05 de febrero de 2002, asentó:
“…La caducidad es un plazo que concede la ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho plazo, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la ley…”
Este Sentenciador considera necesario destacar que, la caducidad, se considera como la pérdida de un derecho; que se verifica por la inobservancia de una determinada conducta, impuesta por una norma para la conservación de tal derecho (cuando ya se goza del mismo, o en caso contrario si no se le tenía, para la adquisición de tal derecho). En sentido estricto implica la pérdida de un derecho o la expectativa de tenerlo, en la esfera de los intereses del titular de tal derecho. La caducidad tiene como presupuesto el no cumplimiento del específico comportamiento previsto, durante el preciso término prefijado, en la norma; de allí que generalmente se confunda la caducidad con el término.
En consecuencia, hay caducidad, cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, dependen de que sean hechos dentro de un lapso a tiempo determinado; de tal modo, que el término está tan así identificado con el derecho que, transcurrido aquel, se produce la extinción de éste, por lo tanto es una sanción jurídica procesal.
Cuando esos plazos inexorables están establecidos por el legislador, estamos en presencia de una caducidad legal; que siendo de orden público, puede ser alegada en cualquier estado y grado de la causa, obligando al Juez a pronunciarse sobre la misma, de cualquier forma que se plantee, y aún decretarla de oficio sin que nadie la haya alegado.
En este sentido, en aras de mantener los derechos, principios y obligaciones que se conjugan en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que impone la necesidad de una justicia efectiva, y el derecho de acceso a la justicia, impone el deber al jurisdicente de observar de manera estricta todas aquellas situaciones que tiendan a menoscabar dichos derechos, y a examinar en análisis exhaustivo, que realmente se hayan cumplido respecto a las causas que los involucre todas y cada una de las exigencias que la ley les impone tanto a los arrendadores como a los propietarios, sin olvidar también el derecho de estos últimos respecto a sus bienes dados en arrendamiento, toda vez que lo que se tiende es evitar, si se quiere eliminar, los abusos que se venían cometiendo en contra de los inquilinos.
Ahora bien, realizadas las acotaciones doctrinarias necesarias a los fines de resolver la controversia planteada, se observa que respecto a la Caducidad Legal establecida para ejercer el derecho de retraer, se plantean situaciones distintas, a saber: a) si el inquilino es notificado por el "vendedor o comprador" con posterioridad a la enajenación, le será aplicable a dicho inquilino-retrayente- para el ejercicio de la "acción" de retracto, el lapso de caducidad legal de nueve (9) días computados a partir de dicha notificación, b) por el contrario si el inquilino no ha sido notificado por el "vendedor o el comprador" con posterioridad a la enajenación , por la específica circunstancia de que "no estuviere presente y no hubiere quien lo represente", le será aplicable a dicho inquilino -retrayente- el lapso de caducidad legal de cuarenta (40) días contados desde la fecha del registro de la escritura respectiva".
Ante la presencia del vacío legal referente al lapso de caducidad para intentar la acción de retracto legal arrendaticio, en el caso de que no haya sido notificado del cambio de propietario del bien inmueble que ocupa con ese carácter, hace procedente la aplicación de lo dispuesto del mecanismo de integración analógico previsto en el único aparte del artículo 4 del Código Civil; por lo que este Sentenciador trae a colación la sentencia No. 260, dictada el 20 de mayo de 2005, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. No. 2004-000807, en el caso de Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y otra, la cual se transcribe a continuación:
“…En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones expuestos, especialmente que los postulados proclamados por la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela imponen las necesidades de una justicia efectiva, y que la novísima legislación inquilinaria es de orden público y confiere derechos irrenunciables a los arrendatarios (artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) inclusive el derecho a retraer, aunado a que las previsiones analizadas comportan cierto arcaísmo; la Sala a los fines de dar cumplimiento a los artículos 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, anteriormente transcritos garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen a los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose, presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, pueda ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad (implícito en el ejercicio de la acción de retracto) debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado, es la que origina tal incertidumbre y su cumplimiento en modo alguno depende de quien tiene el derecho a ejercer la acción sino del comprador, vendedor (arrendador) y más recientemente, de acuerdo con la ley vigente, para los casos de retracto legal arrendaticio, únicamente del adquirente. Así se decide…”
En el caso sub-judice, consta de los autos los siguientes Instrumentos: a) copia fotostática certificada de documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro del Primer Circuito de Registro Valencia del Estado Carabobo, el 14 de diciembre de 1992, bajo el No. 20, folio 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 38, en el cual la ciudadana ANA MALPICA GARCIA (fallecida), vendió con reserva de usufructo vitalicio a los ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NUÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA, el inmueble constituido por una casa ubicada en la Calle Valencia, No. 3, en el Municipio Autónomo San Diego del Estado Carabobo, por la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,oo); b) original de acta de defunción de la ciudadana ANA MALPICA GARCIA, emitida por la Prefectura del Municipio San José del Estado Carabobo; c) original de notificación judicial solicitada por el co-demandado, ciudadano EDUARDO ENRIQUE NUÑEZ MALPICA, actuando en su propio nombre y en representación de su hermano, ciudadano ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA, en su carácter de co-propietarios del referido inmueble, objeto del presente juicio, realizada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Naguanagua, San Diego, Libertador y Los Guayos del Estado Carabobo, donde la Juez encargada de dicho Tribunal, le notificó al arrendatario, ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ, que en cumplimiento de las cláusulas contractuales, los co-propietarios le manifestaban su deseo de no prorrogarle más el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de junio de 1991, según consta en el acta levantada en fecha 30 de abril de 1996.
Estos documentos al no haber sido tachados de falso, esta Alzada los aprecia de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, dándoseles pleno valor probatorio, para dar por probado que el actor en la presente causa, ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ, en su carácter de arrendatario del referido inmueble, a partir del día 30 de abril de 1996, tuvo conocimiento que el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de junio de 1991, entre su persona, y la ciudadana ANA MALPICA GARCIA, no le sería renovado por voluntad de sus nuevos propietarios, ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NUÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA; constituyendo este hecho el punto de partida para contar el lapso de caducidad de cuarenta (40) días, previsto en el artículo 1.547 del Código Civil, en observancia al criterio con carácter vinculante establecido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada el 10 de agosto de 2007, en la que se estableció que el lapso de caducidad a los fines de que quien tenga el derecho de ejercer el retracto legal, incluso arrendaticio, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de cuarenta días, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, y no desde el momento del registro del documento de venta, tal como reconocía la extinta Corte de Casación (criterio hoy abandonado por la Sala de Casación Civil), por lo que concluye este Sentenciador que el arrendatario no ejerció en tiempo oportuno el derecho de retraer que le concede la ley, dejando que precluyera el plazo de cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que tuvo conocimiento de la venta del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, puesto que estando en conocimiento de la venta, a partir de la fecha cierta de la notificación, es decir, a partir de 30 de abril de 1996, ejerció su acción en fecha 04 de octubre de 1996, de lo que se evidencia que habían transcurrido más de cuarenta (40) días, razón por la cual la excepción de caducidad que le fue opuesta por los codemandados de autos debe prosperar, y ASÍ SE DECIDE.
Decidido como ha sido lo referente a la procedencia de la caducidad de la presente acción, trae como consecuencia que la presente demanda no pueda prosperar, por lo que este Sentenciador nada tiene que analizar sobre las demás defensas opuestas por la parte demandada, y las demás pruebas traídas a los autos, por haber operado en contra del arrendatario la caducidad, Y ASÍ SE DECIDE.

TERCERA.-
Por las razones antes expuestas este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y de Protección del Niño y del Adolescente de esta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta el 25 de mayo de 1998, por la abogada LILIANA JOSEFINA RIVERO HERNANDEZ, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ, contra la sentencia dictada el 28 de abril de 1998, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, con sede en esta ciudad. SEGUNDO: CON LUGAR la defensa de la caducidad de la acción opuesta por la parte demandada. En consecuencia, SIN LUGAR la demanda por retracto legal arrendaticio incoada por el ciudadano EDUARDO ARTURO GARCIA SUAREZ, contra los herederos desconocidos de la ciudadana ANA MALPICA GARCIA; y los ciudadanos EDUARDO ENRIQUE NUÑEZ MALPICA y ADOLFO ALEJANDRO NUÑEZ MALPICA.
Queda así CONFIRMADA la sentencia objeto de la presente apelación
Se condena en costas a la parte apelante, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLIQUESE, REGISTRESE
DEJESE COPIA
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, Bancario, Tránsito y Protección del Niño y del Adolescente de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.- En Valencia, a los veintiún (21) días del mes de enero del año dos mil ocho (2008). Años 197° y 148°.
El Juez Titular,

Abog. FRANCISCO JIMENEZ DELGADO
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 10:00 a.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
La Secretaria,

MILAGROS GONZALEZ MORENO